第一篇：簽訂商品房買賣合同時應(yīng)注意以下幾個問題

簽訂商品房買賣合同時應(yīng)注意以下幾個問題。

1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。

第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。

第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。

3、售樓廣告問題。開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔行政違法責(zé)任，而且要依法承擔民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙

方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題。目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。

5、質(zhì)量問題。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

根據(jù)《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在下列情況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。《最高法院解釋》第13條第1款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。

總之，你在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。

第二篇：簽訂商品房買賣合同應(yīng)注意的問題

簽訂商品房買賣合同應(yīng)注意的問題

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人，將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

商品房買賣合同應(yīng)包括買賣雙方信息、建設(shè)項目的位置及相關(guān)批準文件號、所購買商品房的基本情況、計價方式與價款、面積確認及面積差異處理、付款方式及期限及交接方式、規(guī)劃及設(shè)計變更的約定、保修責(zé)任、產(chǎn)權(quán)登記的約定、違約責(zé)任等內(nèi)容。

為避免糾紛，買賣雙方還應(yīng)就商品房所在樓宇的房屋使用權(quán)、外墻面使用權(quán)、樓宇的命名權(quán)、小區(qū)的命名權(quán)作為明確約定。為了加強商品房買賣合同管理，保護當事人的當事人的合法權(quán)益，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現(xiàn)顯示公平和違法條款，建設(shè)部和國家工商總局制定了商品房買賣合同示范文本，各地房地產(chǎn)管理部門按照商品房買賣合同示范文本制定了本地商品房買賣合同的格式條款，出賣人與買受人可以通過補充協(xié)議排除格式條款的約定，也可以在補充協(xié)議中約定雙方協(xié)議一致的其他條款，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人不得設(shè)立免除自己責(zé)任、加重購房人責(zé)任，或者排除購房人合法權(quán)利的合法條款。

通常商品房買賣合同還應(yīng)包括房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝飾及設(shè)備標準等附件，共同作為商品房買賣合同的組成部分。在實際操作過程中，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。商品房預(yù)售合同未依法辦理登記備案手續(xù)的，不能認定合同無效，但未辦理預(yù)售登記的合同不得依法對抗第三人對合同約定的房屋主張權(quán)利，商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋抵押或者出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。除商品房買賣合同有約定的以外，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行，守約方有權(quán)請求解除合同。

第三篇：簽訂商品房買賣合同需要注意的問題

一、簽訂商品房買賣合同需要注意的問題。

購買商品房首要的是簽訂合同。

1、在簽訂合同之前要審查房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)項目。也就是一般所說的看五證。是哪五證呢？《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。這五證是針對期房而言要具備的，所謂期房，是指開發(fā)商沒有辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的即大產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項目，這里最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證。這些證件最好能看到原件，當然現(xiàn)實中是看不到原件的，那么看復(fù)印件需要注意了：土地使用證如果抵押在復(fù)印件上可以不顯示，如果想要了解就要把相應(yīng)證照的編號記下來，委托律師到房管局查原件。因為開發(fā)商沒有支付土地出讓金或沒有籌集建房資金、沒有開工證，手續(xù)不全，開發(fā)項目變成爛尾樓，到時候購房者首付款都可能追不回來。

國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)如果抵押的，在國有土地使用證和房屋所有權(quán)證原件上會相應(yīng)的進行標記，購買抵押房屋不能辦理過戶，開發(fā)商隱瞞抵押的事實，出售設(shè)定抵押權(quán)的房屋的，屬于欺詐行為，購房者可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

如果是現(xiàn)房，只需看土地使用證和房屋所有權(quán)證，商品房現(xiàn)房沒有這兩項的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續(xù)。

土地使用權(quán)證要注意的是使用年限，這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房，住宅的土地使用年限是 70年，商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點，把商業(yè)用房按照住宅買下，開發(fā)商從立項時即開始計算土地使用年限，施工、交房再拖個幾年，等業(yè)主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。

2、審查過后，決定購房時有一個問題要足夠注意。樓書和樓盤的廣告上最吸引你、促使你決定購買的事項有沒有在合同上有所體現(xiàn)，這里提醒大家，不要相信售樓人員的口頭承諾，比如小區(qū)的配套設(shè)施在兩年內(nèi)齊備、小區(qū)綠化率在40%、頂樓贈送露臺、一樓贈送花園。這些如果是你最重視的，一定要求作為補充條款體現(xiàn)在合同中或者另行簽訂補充協(xié)議，把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現(xiàn)出來，并約定如果不能實現(xiàn)的話，開發(fā)商應(yīng)承擔的違約責(zé)任。如果開發(fā)商是認真準備履行這些承諾的，簽訂這樣的補充協(xié)議不會有問題，但是如果開發(fā)商斷然拒絕，是否要購買這樣的房產(chǎn)業(yè)主就要三思了。律師的建議是這樣的房產(chǎn)就不要買了，后患無窮。

3、在簽訂商品房購買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購房者簽訂合同的違約責(zé)任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因為開發(fā)商與購房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去，購房者要承擔利息損失和另行購買的違約風(fēng)險。

定金一般不超過總房款的20%.交付定金一定要經(jīng)過深思熟慮，認真考慮購買的情況下實際交付。因為一旦購房者決定不購買該商品房項目時，開發(fā)商不予退還定金。而開發(fā)商因為資質(zhì)和資金等原因不能完成項目時，購房者主張雙倍返還定金時開發(fā)商可能沒有能力返還。

定金數(shù)額不宜過高也不宜過低，過高時如果開發(fā)商違約時購房者要投入大量的時間精力索取定金，還不包括開發(fā)商無力返還的情景；過低時開發(fā)商的違約成本過低，對購房者的權(quán)利保護不利。

4、正式簽訂合同時需注意合同可以改，不是一定要按照開發(fā)商提供的格式合同簽署?？梢愿膭?、增加、修改合同條款或者簽訂補充協(xié)議作為合同附件。

5、房屋面積和設(shè)計變更條款。約定應(yīng)明確具體，房屋設(shè)計圖、平面圖經(jīng)雙方確認作為合同的附件附在合同之后。對此的違約責(zé)任可以自行約定，無約定的按照法律規(guī)定執(zhí)行。

6、開工、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的日期。日期要約定明確，并明確約定開發(fā)商不能如期開工、交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)承擔的違約責(zé)任。現(xiàn)實中經(jīng)常有沒有約定違約責(zé)任的，購房者只能主張開發(fā)商退還已付購房款并支付利息，殊不知開發(fā)商用購房者的已付房款開發(fā)項目并隨著房價上漲賺取了暴利，購房者卻因沒有依據(jù)不能索賠?；蛴虚_發(fā)商提供的格式條款里有約定的，違約責(zé)任過低，是開發(fā)商給購房者設(shè)置的陷阱，致購房者不能保護自己的權(quán)利，只能被動接受。

交付房屋條件如水、電、暖、氣、有線、寬帶、電話，周邊配套設(shè)施如會所、幼兒園、醫(yī)院、綠地、停車場等約定越明確越好，并約定違約責(zé)任。

7、辦理貸款。現(xiàn)實中購房者一般委托開發(fā)商代為辦理貸款手續(xù)，因為開發(fā)商與銀行合作關(guān)系，辦理起來比購房者個人更快更熟練，也更易通過。

合同中應(yīng)約定貸款申請銀行不批的情況下，購房者是自籌資金交付全款還是解除合同，開發(fā)商返還已付購房款。并應(yīng)對不能辦理貸款手續(xù)的責(zé)任清楚約定。

因此開發(fā)商不具資質(zhì)或其他原因?qū)е沦J款不能通過的，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)返還購房者已付購房款并支付較高利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔逾期違約責(zé)任。

如因購房者原因不能辦理貸款的，購房者不構(gòu)成違約，可以解除合同，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息，并約定還款期限，逾期逾期開發(fā)商承擔逾期違約責(zé)任。

如果貸款不能通過即不是開發(fā)商的原因也不是購房者的原因，比如二套房貸款首付和利息上調(diào)原因，不構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)退還購房者已付購房款并支付利息。

8、物業(yè)合同。如果可能，應(yīng)在購房合同中對物業(yè)服務(wù)、收費標準加以約定。

9、水電暖應(yīng)屬于合同造價之中，開發(fā)商需要另行收費的項目因明確約定，沒有約定的，開發(fā)商不能另行收取?？稍诤贤忻鞔_約定“出賣人在交付房屋時不得就合同約定應(yīng)提供的設(shè)施向買受人收取任何合同約定以外的費用?！?/p>

二、收房時需要注意的問題

1、交房時要注意審查兩書一證。即《商品住宅質(zhì)量保證書》、《商品住宅使用說明書》和竣工驗收證明。沒有這兩書一證的，購房者可拒絕收房，并按照開發(fā)商不能按期交房要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任。

2、合同上房屋面積與實際面積誤差。

面積誤差在3%以內(nèi)（含3%），按合同約定價格據(jù)實結(jié)算。

超過3%的，實際面積大于合同面積的，超出部分價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人。

實際面積小于合同約定，超出3%的部分，價款由出賣人雙倍返還買受人，買受人也可請求解除合同。

開發(fā)商提供的格式條款經(jīng)常約定房屋面積以最后實際測算為準，據(jù)實結(jié)算。購房者沒有提出異議的，就要承擔不利后果，買了過大或過小的房子，還得按照合同據(jù)實結(jié)算。這也是開發(fā)商設(shè)置的典型的陷阱，所以在簽訂合同時要注意，自己這方面法律不熟悉的，可以委托律師審查合同或者全程陪同，避免了購房陷阱，省下來的不是區(qū)區(qū)一定律師費可比的。

3、房屋設(shè)計變更。房屋設(shè)計變更，開發(fā)商應(yīng)及時通知購房者。

開發(fā)商提供的格式條款也經(jīng)常會規(guī)定房屋設(shè)計變更不另行通知，如果購房者簽了字，那么收房時發(fā)現(xiàn)你的廚房變成廁所也只能被動接受。

4、實際驗收。

關(guān)于入住通知。應(yīng)在合同中明確約定交房時間前，書面通知購房人認真審查《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商沒有《建筑工程竣工驗收備案表》和《實測面積數(shù)據(jù)》的，視為不符合合同規(guī)定條件，可拒收。

簽入住通知，又發(fā)現(xiàn)房屋不符合條件決定拒收的，書面通知開發(fā)商。

認真檢查房屋實際狀況。先驗后收。

如地面是否水平，開關(guān)門窗是否有障礙，水龍頭、地漏是否通水，電閘、插座是否通電，天然氣、空調(diào)位置是否預(yù)留，電話、寬帶、有線是否開通或者預(yù)留、廚衛(wèi)防水是否做好。

房屋有問題的，可以列出問題清單，要求開發(fā)商限期修理，簽訂辦理收房。驗收手續(xù)上，一項項核實，對于無法驗收的，可以列明“無法核實”或者“暫時不能確認”，不能稀里糊涂的簽字驗收。

三、買賣商品房除房款外其他費用

1、交易過程中的費用交易過程中產(chǎn)生的費用是印花稅，房款的萬分之五。

2、入住過程中的費用物業(yè)費、供暖費等

3、申辦產(chǎn)權(quán)過程中的費用登記費 0.3元/平方米印花稅 5元/件所有權(quán)證工本費 4元/本

契稅 普通住宅為1.5% 高檔住宅為3% 住宅公用部分公用設(shè)備維修基金 房款2% 這里需要注意的是開發(fā)商在收房時要求交納辦理產(chǎn)權(quán)證的費用的，可以拒交。具體申辦過程中再交納。

第四篇：簽訂房屋買賣合同應(yīng)注意的問題

簽訂房屋買賣合同應(yīng)注意的問題

訂立房地產(chǎn)買賣合同，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當使用市房地局制定的2000年版合同示范本，受讓人在簽訂合同之前應(yīng)注意以下問題：

一、開發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件：

1、土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2、土地使用權(quán)已依法登記并取得房

地產(chǎn)權(quán)證書；

3、取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到市房地資源局擬定的標準；

6、已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

7、已經(jīng)確定了商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；

8、已經(jīng)制定了房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

二、簽訂的合同示范文本是否是市房地資源局制定的2000年版合同示范文本，且應(yīng)具備以下內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或者名稱、住所；

2、房地產(chǎn)座落地點、面積、四至范圍；

3、土地所有權(quán)性質(zhì)；

4、土地使用權(quán)獲得的方式和使用期限；

5、房地產(chǎn)的規(guī)劃和使用性質(zhì)；

6、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施狀況；

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格（含㎡的單價及總面積價）、支付方式和期限；

8、房地產(chǎn)交付的日期；

9、違約責(zé)任；

10、爭議解決的方式；

11、轉(zhuǎn)讓當事人約定的其他事項；

12、附件1、2、3、4、5。

轉(zhuǎn)讓當事人約定的其他事項除了可以把房產(chǎn)商的要約（即廣告）和口頭承諾的內(nèi)容等記入合同中外，還可以約定合同生效的條件，一般情況下，合同自雙方當事人簽字生效，但在簽訂房屋買賣合同時，可以約定條件，當條件滿足后合同生效。

開發(fā)商銷售的商品房具備上述的兩個條件，在出示《商品房銷售管理辦法》或者《城市商品房預(yù)售管理辦法》后，受讓人可與轉(zhuǎn)讓人逐條協(xié)商約定，簽訂房屋買賣合同。

第五篇：簽訂勞動合同時應(yīng)注意哪些問題（最終版）

簽訂勞動合同時應(yīng)注意哪些問題

勞動合同是關(guān)乎到是否能保障自己合法權(quán)益的有效文本，如何利用這一紙合同來保護自己，如何提防其中的一些＂陷阱＂，下面這篇文章，多少可以提醒我們在簽定合同時需要注意哪些問題．－－－－by 氣質(zhì)凍人

勞動合同是勞動者與用人單位確立勞動關(guān)系、明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，也是維護勞動者和用人單位合法權(quán)益的法律保障。由于用人單位和勞動者雙方當事人掌握勞動相關(guān)法規(guī)知識的程度不平等，勞動者明顯處于劣勢，因此，對于勞動者來說，簽訂一份完備、公平合理的勞動合同尤為重要。本文從實際操作的角度，介紹一些簽訂勞動合同的經(jīng)驗，供勞動者參考。

1、應(yīng)簽訂正式規(guī)范的書面勞動合同。勞動者在進入一個新的工作單位時，有時因為種種原因，勞動者和用人單位只是簡單地達成了口頭用工協(xié)議合同，但這種口頭合同對勞動者是相當不利的，因為一旦日后勞動者與用人單位發(fā)生利益糾紛后，用人單位可以隨意對待勞動者，而勞動者本人因無字據(jù)為證，只能承受可能發(fā)生的一切損失。為了保障個人的利益，勞動者在正式進入到用人單位工作時，一定要與用人單位簽定正式的用工合同，以便明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

2、應(yīng)仔細推敲用人單位提供的格式合同。在勞動者和用人單位簽訂勞動合同時，許多用人單位常常事先起草了一份勞動合同文本，在文本中約定的權(quán)利義務(wù)明顯對單位有利，比如不合理的服務(wù)年限、苛刻的勞動紀律等條款。這類條款片面強化勞動者的義務(wù)、限制勞動者的人身自由以及回避用人單位的責(zé)任，直接關(guān)系到勞動者的切身利益。勞動者在簽約時一定要注意認真審查、推敲相關(guān)條款，全面充分理解這類條款的真實含義，并對其中的不合理甚至違法的部分提出異議，避免日后吃虧。雖然格式合同中單方面限制勞動者主要權(quán)利和免除用人單位主要義務(wù)的條款因違反公平和誠實信用原則而歸于無效，但只要是不違反我國的法律法規(guī)的條款，都是有效的，一旦發(fā)生爭議，勞動者只能自己承擔苦果。所以，勞動者簽約時仍然應(yīng)當注意完全理解格式合同的條款內(nèi)容，并對其中的不合理部分提出異議。如無異議，應(yīng)當面同單位負責(zé)人簽字蓋章，以防某些單位負責(zé)人利用簽字時間不同而在合同上動手腳。

3、應(yīng)在勞動合同中明確約定工作崗位、工作地點和試用期限。實踐中很多勞動爭議案件，是由于勞動合同中對工作崗位、工作地點約定不明確引起的。一些用人單位往往利用勞動者不懂，鉆這個空子，故意不把工作崗位、地點寫進勞動合同，以達到隨時、隨意變更勞動者的工作崗位、工作內(nèi)容、工作地點的目的，無限度擴大用人單位的管理權(quán)。遇到此類情況時，勞動者往往很被動，甚至對于用人單位單方變更合同內(nèi)容、故意進行刁難毫無辦法，不得不主動辭職。因此，建議在簽訂勞動合同時，應(yīng)當一并明確工作崗位、地點。勞動合同約定的試用期是包括在合同期限內(nèi)的，合同期在1年以上2年以下的，試用期不得超過60日；合同期在6個月以上1年以下的，試用期不得超過30日；合同期在6個月以下的，試用期不得超過15日，等等。但最長不得超過6個月。

4、應(yīng)在勞動合同中明確約定工資、獎金及其它費用。關(guān)于勞動合同中的工資金額，不僅是加班費的計算基數(shù)，也是經(jīng)濟補償金、生活補助費等的計算依據(jù)，其重要性不言而喻。因此在約定工資數(shù)額時應(yīng)當盡量爭取把數(shù)額寫清楚，以免在仲裁、訴訟時無法舉證而導(dǎo)致權(quán)益受損。關(guān)于年終獎金、出差補助、交通報銷之類并不是法律強制規(guī)定發(fā)放的，所以勞動者應(yīng)當要求在勞動合同做出明確約定，不要輕信口頭承諾，否則引發(fā)糾紛時經(jīng)常會處在無法舉證的被動地位。

5、應(yīng)注意勞動合同中對商業(yè)秘密和競業(yè)限制的約定。

當前我國人才流動比較頻繁，為防止不正當競爭，越來越多的用人單位在錄用一些關(guān)鍵崗位的人員時均要求簽訂保密協(xié)議和競業(yè)限制協(xié)議等。在這些協(xié)議中約定，勞動者在終止或解除勞動合同后的一定期限內(nèi)，負有保密義務(wù)，不能到生產(chǎn)同類產(chǎn)品或經(jīng)營同類業(yè)務(wù)，且有直接競爭關(guān)系的其他單位任職。這類協(xié)議對勞動者而言，意味著加重自身義務(wù)，可能因此限制了擇業(yè)自由和發(fā)展空間。應(yīng)當注意的是，勞動者一旦違反，不僅涉及勞動法上的責(zé)任，還可能負上民法、刑法上的責(zé)任。因此，勞動者在簽署此類條款時，一定要慎重考慮。關(guān)于保密條款，勞動者應(yīng)當審查保密主體、保密范圍、保密周期和泄密責(zé)任等幾項內(nèi)容。關(guān)于競業(yè)限制條款，勞動者應(yīng)當審查禁業(yè)補償費、禁業(yè)年限和范圍、違約責(zé)任以及違約金計算方式等幾項內(nèi)容。關(guān)于競業(yè)限制，因為這肯定會限制勞動者的職業(yè)自由，直接影響勞動者離開用人單位后的職業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟收入，所以用人單位應(yīng)向勞動者支付一定數(shù)額的補償費，補償額一般不低于限制人員原工資的５０％，而且競業(yè)限制的年限應(yīng)當適當，一般不超過三年。如果沒有此條款，那么，競業(yè)限制協(xié)議是無效的。

6、應(yīng)注意勞動合同中對培訓(xùn)的約定。雖然用人單位有義務(wù)培訓(xùn)、提高勞動者的技能，但由于員工流動必然造成用人單位的資源損失，因此很多單位都規(guī)定培訓(xùn)不是免費的，涉及到勞動者提前解除勞動培訓(xùn)費如何賠償?shù)膯栴}也有必要作詳細介紹。近幾年，因勞動者跳槽而賠償培訓(xùn)費的案例越來越多，由于用人單位持有培訓(xùn)協(xié)議或勞動合同中有培訓(xùn)條款，因此勞動者最終被判令支付培訓(xùn)費在所難免。審查培訓(xùn)條款最關(guān)鍵看培訓(xùn)內(nèi)容、服務(wù)期、培訓(xùn)費金額和賠償計算方式等幾個內(nèi)容。對此，勞動者具體可以參考原勞動部的規(guī)定：“如果試用期滿，在合同期內(nèi)，則用人單位可以要求勞動者支付該項培訓(xùn)費用，具體支付方法是：約定服務(wù)期的，按服務(wù)期等分出資金額，以職工已履行的服務(wù)期限遞減支付；沒約定服務(wù)期的，按勞動合同期等分出資金額，以職工已履行的合同期限遞減支付；沒有約定合同期的，按５年服務(wù)期等分出資金額，以職工已履行的服務(wù)期限遞減支付；雙方對遞減計算方式已有約定的，從其約定。”

7、應(yīng)注意勞動合同中對違約及風(fēng)險抵押金的約定。關(guān)于違約責(zé)任，除了《勞動法》規(guī)定的法律責(zé)任以外，對違約行為通常是通過勞動合同中約定違約條款來約束的。因此，勞動合同中關(guān)于違反勞動合同的責(zé)任條款十分重要，能直接決定當事人承擔責(zé)任的后果。實踐中比較常見的違約金類型主要有3種：提前解除勞動合同違約金、違反培訓(xùn)協(xié)議的違約金和違紀、失職造成經(jīng)濟損失的違約金。一般情況下，勞動合同中相關(guān)條款應(yīng)當包括對違約的情形、賠償?shù)姆秶?、處罰的方式、違約金的計算方法、違約金的數(shù)額等內(nèi)容作出明確約定，才不容易引發(fā)爭議。對于勞動者來說，在就業(yè)簽訂勞動合同時，務(wù)必要注意到有關(guān)違約責(zé)任是否合法、公平，并結(jié)合考慮自己的經(jīng)濟承受能力，避免日后無力承擔巨額賠償金而陷入困境；對于用人單位來說，也應(yīng)當注意避免違約賠償金額過高或過低，做到責(zé)任對等，權(quán)義一致。許多私營單位為了達到要挾、控制勞動者的目的，常常在簽定合同之前要求勞動者先交納一定的上崗抵押金，這樣勞動者一旦違反約定，其上崗抵押金就會被沒收，而用人單位因此有了有恃無恐的把柄，勞動者只好惟命是從。為此，勞動者應(yīng)該首先弄清單位收取抵押金的用意，另外可以私下向內(nèi)部員工打聽一下該單位的聲譽，以權(quán)衡一下到底是否應(yīng)該交納抵押金。

8、最后勞動者還應(yīng)該了解一下其他的細節(jié)問題，例如當合同涉及數(shù)字時，一定要用大寫漢字，以使單位無隙可乘；另外要注意合同生效的必要條件和附加條件（如簽證、登記）；合同至少一式兩份，雙方各執(zhí)一份，妥善保管；雙方在簽訂時如有糾紛，應(yīng)通過合法方式解決。勞動者在簽定合同之前，最好應(yīng)該認真學(xué)習(xí)和了解一些勞動法律和法規(guī)方面的知識，例如合同雙方當事

人的權(quán)利義務(wù)，勞動合同的訂立、履行、變更、終止和解除，勞動保護和保險，法律責(zé)任等。

另外，在職場中也要小心提防以下幾種＂陷阱＂合同

口頭合同——一些用人單位與求職者就責(zé)、權(quán)、利達成口頭約定，并不簽訂書面正式文本。一些求職心切、涉世未深的大學(xué)畢業(yè)生極易相信用人單位種種“許諾”。其實，這種口頭“合同”是最靠不住的，一有“風(fēng)吹草動”，這些口頭許諾就會化為泡影。

格式合同——用人單位按照國家有關(guān)法律規(guī)定和勞動部門制定的合同示范文本事先打印好的聘用合同。從表面上看，這種合同似乎無可挑剔，可是具體條款卻表述含糊，甚至有多種解釋，一旦發(fā)生勞務(wù)糾紛，用人方總會按照“合同”為自己辯護，最終吃虧的還是應(yīng)聘者。

單方合同——一些用人單位利用應(yīng)聘者求職心切的心理，只約定應(yīng)聘方有哪些義務(wù)，違反約定要承擔怎樣的責(zé)任，毀約要交納違約金等，而合同上關(guān)于應(yīng)聘者的權(quán)利幾乎一字不提。如果簽訂這樣的合同，無疑是將自己送上“案板”，任用人單位“宰割”。

生死合同——一些危險行業(yè)用人單位為逃避應(yīng)該承擔的責(zé)任，常常在簽訂合同時，要求應(yīng)聘方接受合同中的“生死協(xié)議”，即一旦發(fā)生意外，企業(yè)不承擔任何責(zé)任。如果簽訂這種合同，真的發(fā)生意外事故后，恐怕交涉起來會有更多的麻煩。

“兩張皮”合同——有些用人單位懾于有關(guān)部門的監(jiān)督檢查，往往與應(yīng)聘者簽訂兩份合同，一份合同用來應(yīng)付勞動部門的檢查，另一份合同才是雙方真正履行的合同，而這份合同，是不能暴露在陽光之下的。遇到這種情況，應(yīng)聘者一定要當心，認真對比兩份合同的異同，防止陷入只有利于用人單位而侵犯自己合法權(quán)益的不平等合同陷阱。

勞動合同是勞動者與用人單位確立勞動關(guān)系、明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，也是維護勞動者和用人單位合法權(quán)益的法律保障；社會生活千變?nèi)f化，勞動合同的種類和當事人的情況也非常復(fù)雜，我國《勞動法》只是對勞動合同的原則性、綱領(lǐng)性指導(dǎo)和規(guī)范，不可能對每個勞動合同都作出詳細的規(guī)定，況且有些合同條款是無法用《勞動法》加以規(guī)定的。勞動合同可以對勞動內(nèi)容和法律未盡事宜作出詳細、具體的規(guī)定，使雙方明了權(quán)利和義務(wù)，促進雙方全面履行合同，防止因違約而導(dǎo)致責(zé)任發(fā)生；勞動合同在發(fā)生勞動爭議時也是解決糾紛的重要證據(jù)，使用人單位和勞動者解決糾紛更為便利，降低爭議解決成本和社會耗損費用。故此，簽定一份完備、公平合理的勞動合同對于你和公司來說都很重要。

用人單位和勞動者簽定時勞動合同地位平等，應(yīng)當在自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商一致。為了提高簽約效率和節(jié)省簽約勞動量，實踐中較為常見的是用人單位事先擬好勞動合同，由勞動者作出是否簽約的決定而不允許改變合同內(nèi)容，也就是簽定格式合同；雖然格式合同中單方面限制勞動者主要權(quán)利和免除用人單位主要義務(wù)的條款因違反公平和誠實信用原則而歸于無效，但勞動者簽約時仍然應(yīng)當注意完全理解格式合同的條款內(nèi)容，并對其中的不合理部分提出異議。

勞動合同的必備條款為：

一、勞動合同期限 二 工作內(nèi)容 三 勞動保護和勞動條件四 勞動報酬 五 勞動紀律 六 勞動合同終止的條件 七 違反勞動合同的責(zé)任；雙方還可以協(xié)商約定勞動合同的補充條款。其中違反勞動合同的責(zé)任條款比較重要，因為《勞動法》和《違反《勞動法》有關(guān)勞動合同規(guī)定的賠償辦法》規(guī)定雙方可以協(xié)商約定責(zé)任的認定、賠償?shù)姆秶?、計算方法和承擔方式，所以由用人單位提供的格式合同的“霸王條款”常見于此處，一旦發(fā)生糾紛用人單位常常持此“尚方寶劍”提請仲裁，而使勞動者處于不利的地位。

當前我國人才流動比較頻繁，為防止不正當競爭，用人單位一般與高級職員在勞動合同中約定，勞動者在終止或解除勞動合同后的一定期限內(nèi)，負有保密義務(wù)，不能到生產(chǎn)同類產(chǎn)品或經(jīng)營同類業(yè)務(wù)，且有直接競爭關(guān)系的其他單位任職，這是勞動合同中的競業(yè)避止條款。因為競業(yè)避止肯定會限制勞動者的職業(yè)自由，直接影響勞動者離開用人單位后的職業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟收入，所以用人單位應(yīng)向勞動者支付一定數(shù)額的補償費，在競業(yè)避止的年限內(nèi)，補償額一般不低于避止人員原工資的５０％，而且競業(yè)避止的年限應(yīng)當適當，一般不超過兩年。勞動者在簽定競業(yè)避止條款應(yīng)特別注意工資補償、避止年限、避止范圍等，進行有效的自我保護。

還應(yīng)當注意：勞動合同約定的試用期是包括在合同期限內(nèi)的，最長不得超過6月；工作內(nèi)容可以規(guī)定勞動者從事某一項或者幾項具體的工作，也可以是某一類或者幾類工作，但都要求明確而具體。用人單位不得將勞動合同的法定解除條件列為約定解除條件，借以逃避用人單位在解除勞動合同時應(yīng)當承擔的經(jīng)濟補償義務(wù)。如果勞動者家庭駐地離工作單位特別遠，在合同中還應(yīng)有食宿的解決方案。由于國務(wù)院目前尚未對企業(yè)職工帶薪年休假制度作出具體規(guī)定，對于企業(yè)高級職員來說，應(yīng)當要求在勞動合同中明確。同時用人單位和勞動者必須依據(jù)法律參加社會保險，這并不是合同所能約定和雙方所能協(xié)商解決的，但雙方可以就醫(yī)療、養(yǎng)老和人生意外傷害等補充商業(yè)保險訂立相應(yīng)的條款。