第一篇：西湖花園商鋪銷售策劃提案

（一）項目定位的SWOT分析

項目優(yōu)勢：

1）區(qū)位：本項目位于漳浦未來的城市商業(yè)副中心，東西貫通，交通便捷。2）規(guī)劃：是目前漳浦縣域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強的市場聚集效應(yīng)；在新舊的消費觀念轉(zhuǎn)換上，本項目更倍受現(xiàn)代消費者的關(guān)注。

3）硬件：項目所在的龍湖路寬度將達24米，完全超出家居裝

飾業(yè)必備硬件要求的20米。

4）理念：營造出與漳浦縣原有的消費觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費經(jīng)營理念。

5）人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費者和隱性消費者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展

項目劣勢：

1）項目在漳浦縣域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項目的認知度不夠，對商鋪未來的價值很迷茫，多數(shù)都抱著持幣觀望的心理。

2）項目的對面是實驗二小，對專營市場的形成起了一定的沖淡作用。

3）對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對老城過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。

4）在地理位置上，老城的裝飾市場輻射區(qū)域占縣域的南部大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。

市場機會：

1）目前，漳浦縣城內(nèi)沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。

2）縣域內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。

3）現(xiàn)有漳浦市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費需求。

4）老城經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。

5）對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的城市具有很強的合理性。

6）現(xiàn)在漳浦市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。

7）現(xiàn)在漳浦縣域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。

市場威脅：

1）富麗花園家居裝飾市場對本項目的直接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次和市場的規(guī)模。

2）未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對本項目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。

3）現(xiàn)漳浦老城的一些有影響力的經(jīng)營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。

4）國家宏觀政策的調(diào)控對相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會對本項目造成一定的不利因素。

（二）定位的優(yōu)勢

a、可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口。如果本項目商鋪雷同于它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項目明顯處于不利地位；

b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，漳浦的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大；

c、目前在該區(qū)域集中的家居裝飾材料區(qū)（城）相對較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項目有著很大的發(fā)展空間；

d、項目現(xiàn)在雖人氣不旺，但交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要；

e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化；

f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基于詳細的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。

（三）目標客戶群的定位

根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。

A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。

B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者

a、投資者：

1、本區(qū)域的商鋪投資者；

2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；

b、經(jīng)營者：

1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店；

2、一些準備設(shè)立辦事處的裝飾公司；

3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者；

4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者；

二本項目商鋪的銷售方案

此次本項目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,回籠資金越多越好,最低控制在500萬元左右。商鋪現(xiàn)余38戶，每戶按60㎡計算,銷售均價以3800元/㎡計算,則此次商鋪應(yīng)回籠金額為866.4萬元。

根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。

（一）以租代售。（主要是針對經(jīng)營戶的銷售方

式，降低其經(jīng)營門檻）

以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至二年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金；租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開發(fā)商簽訂正式購房合同；若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。

以租代售這種

方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概6.8萬元（60*3800*0.3=68400）即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動以后商鋪的銷售。

根據(jù)我們對漳浦縣市場的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，漳浦縣商鋪月租金為12—28元/㎡不等。

月租金（元/㎡）占調(diào)查的比例

12-10

16-20

18-20

20-20

24-10

26-10

28-10

均價為19.8總計為100

從上表看，漳浦縣域內(nèi)的月租額可以分為12元/㎡的低價段，16—20元/㎡的中價段，24—28元/㎡的高價段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個物業(yè)本身存在的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部因素，這部分價位相對有些保守。本項目的商鋪屬于新建市場，配套設(shè)施完善，故取中段價位的均價16元/㎡和高價段的均價26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪租金定價取其中高價位的均價16元/㎡。

針對這個租金定價，對于我們這個項目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達303.69萬元（租賃合同以一年為期限）。

（二）直接銷售。（主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮）

我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：1.一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠)；2.分期付款(簽訂合同時先付總房款的40,房屋封頂時再付40,交房時最后付20);3.按揭(首付為總房款的50,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。

這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進度；但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。

因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進行了相關(guān)分析。

（三）銷售方式組合分析。

一次性付款和按揭對于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對于分期付款方式，因工程進度不同而有異，故只以第一期款額計算資金回籠。（據(jù)保守估計，計劃銷售占總戶的85，計32戶）

下表—租售月租金以16元/㎡收取，租賃合同以一年為期限

戶數(shù)（戶）面積（㎡）房款（元）備注

以租代售：1272082080房款30 一年租金

一次性付款（含按揭）：84801824000

分期付款：127201094400總房款40，（一年內(nèi)封頂可收回總房款的80）

銷售總計：3219207296000

（四）投資回報分析。

無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報。西湖商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪租金增長幅度一定會更大。

下表是投資一年后投資的回報率：

5年期月利率為4.650‰，十年期月利率為4.800‰

月租金（元/㎡）投資回報率（一次性付款）投資回報率（按揭）10年期投資回報率（按揭）5年期

185.549.799.00

226.7711.9611.00

268.0014.1413.0

1投資者供款一年或購買一年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。

根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如6.00，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險，如達不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風(fēng)險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在西湖新城商業(yè)街真正形成后。因此針對這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進駐，這樣既加強了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。

（五）、具體的招租方式

不管是以租代售還是為投資戶進行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：

1、推出品牌商家進駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租；

2、“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃

針對目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標準獎勵給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1作為優(yōu)惠獎勵，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式。

3、針對目標客戶采用DM策略

對于一些目標客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。

4、設(shè)置專職人員

對于售樓處可以設(shè)置一個銷售商鋪的專職人員，主要負責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。

三營銷推廣策略

根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我們在有效控制廣告宣傳費用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷和旺銷的效果。

（一）推廣主題

基于前面的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：

1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動家居裝飾業(yè)的長遠發(fā)展，從而使購買本項目的消費者對于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心；

2、本項目位于漳浦縣新城區(qū)的主干路——龍湖路兩旁，東西貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力；

3、項目獨創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點，我們的“有”——未來的商業(yè)中心；我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價；我們的“奇”——商鋪和家居為一體。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告語：

建議以“建造美麗家園——西湖花園高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進行廣告訴求；

2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)

建議本項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向龍湖路的1、2#樓上懸掛條幅，并在324國道、牛舊路、青年路、麥市街、振興路和四十米路等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場包裝

1）、條幅：

目前整個項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在龍湖路、金鹿路、青年路、麥市街、重點公路、此項目標志性樓體和龍湖路兩旁顯著的樓群上，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。

例如：

“投資有眼光，西湖商鋪做家裝”

“西湖園商鋪，鋪展家裝財源路”

2）道旗：

為營造整體現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在龍湖路和金鹿路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：

“資本.運作.財富.擴張”

“今日寸金買土，明日寸土寸金

（三）“造勢”策略

針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，進行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營造出本項目商鋪強大的升值潛力，使市場更加關(guān)注本物業(yè)，加強客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進行廣告宣傳時以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價值。

根據(jù)調(diào)查，因為本項目是新型項目，對消費者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個方案，可以更好的配合前面的宣傳。

方案一：

主題：“西湖家裝商鋪，鋪展美麗新生活”

廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠。（見附件一）對于歌謠的音色選取，關(guān)系到廣告的成功與否。

方案二：

主題：“豐源杯”家居裝飾設(shè)計大賽

地點：漳浦縣

策劃用意：對開發(fā)商的品牌宣傳及西湖商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的形象定位

目的：賽事設(shè)立一、二、三等獎項,對于獲獎的人士給予置業(yè)優(yōu)惠或其它

媒體組合：電視、報紙廣告、DM海報形式

兩個方案可以同時進行，這樣可以更好的把西湖商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的形象宣傳到人群的各個層面。

（四）常規(guī)宣傳安排：

1、報紙廣告：

目前在漳州市覆蓋面較廣的報紙媒體為《閩南日報》和《海峽導(dǎo)報》

a、《閩南日報》每天在漳州市的投放量為2萬份，只在周二、周四發(fā)行彩版廣告，彩色整版廣告市場價為14000元。

b、《海峽導(dǎo)報》每天的總投放量為12萬份，其中在漳州市投放3萬份，在漳浦縣投放2千份，彩色整版廣告市場價為12000元。

根據(jù)這些情況，報紙投放應(yīng)以《閩南日報》和《海峽導(dǎo)報》為主，選用1/2的版面，（這樣費用不大，可集中在一個時段持續(xù)進行，建議集中在七月中下旬）訴求項目地理位置及高檔家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而引出本項目未來巨大的升值潛力。

2、軟性文章：

報紙軟性文章目標性較強，可以在《閩南日報》、《海峽導(dǎo)報》上有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求西湖商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)的地理位置、投資潛力及開發(fā)商多種招商經(jīng)營的方式。

3、宣傳單張：

由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發(fā)，建議制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)生較強的視覺沖擊力，制作要求能充分體現(xiàn)本項目優(yōu)越的地理位置、項目的商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營發(fā)展前景，同時可以附上商鋪的投資回收效益分析案例（見附件二）。建議單張的開張可選擇8K或16K雙面，制作數(shù)量大約2000份。主要投放對象針對縣域內(nèi)的家居裝飾材料商鋪經(jīng)營者。

四、附件一：

歌謠內(nèi)容：

走一走，看一看，西湖商鋪轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)；

河流擁，綠意繞，美麗風(fēng)景在懷抱；

比一比，選一選，商鋪優(yōu)勢很明顯；

汽車道，火車道，交通便捷守要道；

裝飾區(qū)，扮靚居，物業(yè)管理上得去；

潛力股，功能佳，升值指數(shù)無窮大，無——窮——大??！

五、附件二：

宣傳單頁內(nèi)容：

主標語：財富起跑線，一聲令下,您準備好了嗎！!

副標題：西湖商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)裝扮您的美麗家園

我們位于西湖公園南大門——實驗二小/

我們將成為未來的西湖高檔家居裝飾中心區(qū)，市場前景廣闊，經(jīng)營空間大

形成一種具有特色、與眾不同的商業(yè)規(guī)模/

醫(yī)院、銀行、學(xué)?！?/p>

為您設(shè)想周到的種種配套/

無限升值潛力空間，人氣越來越旺，創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)水寶地。/

美好環(huán)境美麗人生

早進入，早得益

您的投資回報盡攬無余

以業(yè)主投資某一商鋪為例

售價：4000元/㎡面積：50㎡

總價：4000×50=200000元

首期5成：200000×0.5=100000元

貸款：200000×0.5=100000元

10年期月供款：1098.19元（根據(jù)個人商用房月貸款利率換算得到）

按目前該階段租金保守估計為：25元/㎡

所以月出租可獲得收益為：25元/㎡×50㎡=1250元

結(jié)論：月租金>月供款

我們的優(yōu)越是：

行走人生路：臨火車站（規(guī)劃中）、汽車站，便捷交通馳往便利生活

自然全接觸：城市中的森林，純自然生態(tài)有氧呼吸

全方位服務(wù)：學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵政……齊全配套，滿足一切生活所需，解決經(jīng)商者的后顧之憂

現(xiàn)代派建筑：富有人情味的細部設(shè)計、親切迷人的尺度、現(xiàn)代感十足的色彩變化

潛質(zhì)增值數(shù)：高檔品牌家居家裝中心區(qū)域，更合理更規(guī)范

第二篇：商鋪銷售推廣策劃

壹號府邸臨街商鋪銷售推廣策劃

一.本案背景

1、國家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場銷售進展緩慢，而且形勢將會進一步加劇

2、項目已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進，銷售進展緩慢

3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。

4、目前武陟市場其它樓盤商鋪產(chǎn)品已有相當(dāng)數(shù)量的潛在儲備，只是暫時還沒有投放市場，商鋪價格高，首付高，房款數(shù)額巨大，購買門檻極高，潛在的實力客戶極為有限，因此，目前是對我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時機

SWOT分析

優(yōu)勢

1、地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。

2、項目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達到成熟的銷售時機。劣勢

1、項目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本項目商業(yè)的品牌形象。

2、項目周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項目的推廣。

3、部分商鋪設(shè)計上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。機會

1、目前周邊無其他商業(yè)項目正式對外公開，市場面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。

2、武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，對于商鋪投資興趣大，購買意向和購買潛力大。風(fēng)險

1、目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。

2、武陟新投放項目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過遲延，將對我項目會造成一定的沖擊。

二、目標客群分析

（一）消費者人群

1、武陟三陽商業(yè)區(qū)

目前整個武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號府邸的商鋪無論是從位置，未來經(jīng)營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。

2、住宅項目新住戶

這一部分人群將是本案的主流消費人群，以日常生活用品的消費和價格敏感性物品的消費為主，根據(jù)現(xiàn)有周邊住戶的統(tǒng)計和分析，壹號府邸是年輕人和中年人兩種年齡段為主

3、項目周邊村鎮(zhèn)的住戶

項目輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。(二)購買者人群

1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客

考慮商鋪的保值增值，和未來詹泗路及新農(nóng)村社區(qū)發(fā)展?jié)摿Ατ谕顿Y客戶來講，總價和回報率是關(guān)注的重點，以項目的總價和面積來看，需要比 較強的經(jīng)濟實力才行。

2、自營客戶

符合項目定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常服務(wù)，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。

3、壹號府邸住戶

這主要出于對該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人。

（三）購買習(xí)慣分析：

1、地段是購買商鋪的首要因素。

對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財源，這是商業(yè)定律。

2、現(xiàn)鋪是銷售階段的重心。

按照武陟人的購買習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買即得，和投資風(fēng)險小是商鋪準現(xiàn)房銷售的重點。

3、對價格的敏感度高：

投資商鋪對于大多數(shù)投資者及經(jīng)營者來說是一項很大的決策，因此，價格的起伏將影響著他們的判斷?？們r決定其購買能力；總價控制

三、商鋪定位分析

1、考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個項目的形象定位。

2、本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營模式。

3、考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運動等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。

功能定位

集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街

業(yè)態(tài)定位及面積分割

日常生活需求：小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、洗熨店、小型酒館等 休閑、娛樂：棋牌室、茶吧、美容美發(fā)、書店等 特色化經(jīng)營：特色服飾店、特色飲食店

四、壹號府邸商鋪的招商與銷售策劃

(一)項目商鋪銷售運營策略

1、統(tǒng)一招商

除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢的策略。

2、“出租過渡，最終出售”的收益模式

對于有投資商鋪意向且能接受購買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。

3、整合市場

整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體； 整合市場空間，進行合理商品布局；

整合招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商； 整合推廣，整個商業(yè)街進行統(tǒng)一的廣告宣傳、促銷推廣；

4、合理回報

保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；

完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力； 通過市場整體機能的完善，帶動該商鋪銷售及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；

通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進和帶動樓盤住宅的銷售；

（二）招商銷售總策略 招商策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。

2、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶；

4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。

5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營造售租兩旺的紅火局面。

銷售策略 1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈活性。并且去化速度會更快，但是此策略在運用時，會造成總價過高，應(yīng)制定相應(yīng)的價格促銷策略進行輔推。

2、部分商鋪帶租約出售

針對現(xiàn)有商鋪銷售可以先進行招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購買商鋪時就會更有信心和勇躍。

（三）商鋪招商與商鋪銷售流程

1、目標商戶群的確定；

2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案；

3、針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；

4、雙方洽談，達成購買或租賃意向；

5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；

6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費；

7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進行銷售；

8、開發(fā)商對商鋪公共部分進行必要裝修和設(shè)施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；

9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，各商戶裝修好自己的經(jīng)營商鋪，最后選擇合適的開業(yè)時間，進行商業(yè)開街儀式，開始經(jīng)營。

四、商鋪營銷實施策略

市場預(yù)熱期：2014年10月1-5日

以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、電視字幕，海報派發(fā)、報紙、人際傳播等渠道形成較強的商鋪銷售宣傳之勢，引起目標客戶群的關(guān)注。排號認籌期：2014年10月10日

利用兩天時間進行認籌排號，鎖定消化首批意向客戶。同時以項目的各種競爭優(yōu)勢為傳播點，多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場展示，打動消費者，激發(fā)購買欲望，吸收客戶資源。

公開發(fā)售期：2014年10月20日

商鋪開盤，公開認購，選定商鋪，簽訂購鋪認購協(xié)議，進行交款。強銷期：2014年11月—12月

承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，以較為集中的現(xiàn)場活動及廣告推廣給予客戶進一步的認知與感受，促成再次的銷售高潮。

清盤期：2015年1-3月

利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時已是購買的最后機會，促使目標客戶把握良機，盡快行動。

商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢來推動商鋪銷售，營造熱銷紅火氣氛。

五、商鋪的營銷推廣方案

(一)、商鋪命名：

壹號府邸商鋪命名：壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街

(二)、推廣主題建議

基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產(chǎn)品應(yīng)向強品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理 等方面進行全面升級，經(jīng)考慮，我司將項目推廣主題定位為：

壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街

武陟創(chuàng)富新商機

(三)、推廣方式及渠道建議

1、推廣總原則

先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進商鋪銷售。

2、推廣方式

方式一：營銷中心現(xiàn)場展示

營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營銷活動 A、開盤前

讓先消費者得到“看得見”價值，預(yù)期價格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強勢宣傳適時制造氣氛。

媒體廣告：利用電視滾動字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁，手機短信群發(fā)的形式進行信息發(fā)布。B、銷售期

小部分以競價拍賣的形式進行炒作 建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會

壹號府邸時尚風(fēng)情商業(yè)街要說服投資者認識到這里的商業(yè)價值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。

六、營銷推廣主題

項目的營銷主題即階段營銷重點，涉及到實質(zhì)的控盤過程。項目銷售得如何，與項目營銷階段重點安排得是否合理有極大的關(guān)系。營銷主題有一個總的原則是：從主體到細部，從重點到次重點。項目的哪個方面是重點，與市場的特征、市場的變化是緊密相關(guān)的。

營銷推廣總主題：

壹號府邸風(fēng)情商業(yè)街

全新創(chuàng)富商機

營銷形象主題語：

掀起金濤富浪

財富勢不可擋

第三篇：某花園媒體整合推廣策劃提案

Xx項目樓盤媒體整合推廣策劃提案

——提案人：xxxxx

1.xx城市樓市分析

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx城市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。樓盤項目要取得優(yōu)異化的銷售業(yè)績，就必須抓緊時機，竭盡全力利用自身的個性資本和雄厚的勢力，把自身打造成極富個性和口碑、擁有良好公眾形象的樓盤。

（1）Xx城市的生活水平及收入水平

（2）Xx城市樓市的發(fā)展情況（整體樓市的設(shè)計風(fēng)格、環(huán)境、價格、銷售

情況）

（3）目前xx市的樓市情況（至少需要2個舉例說明對比，設(shè)計風(fēng)格、環(huán)

境、價格、銷售情況）

2.xx樓盤項目概述

（樓盤的風(fēng)格定位、設(shè)計風(fēng)格、適合居住人群、樓盤的地理位置、樓盤的價位、樓盤目前的銷售情況）????????????

3.樓盤項目的優(yōu)勢與不足

（1）優(yōu)勢

位置優(yōu)越，交通便捷（詳細闡述）

區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。

室外設(shè)施:活動場所、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、卡拉ok酒廊。

小戶型（詳細闡述戶型結(jié)構(gòu)、目標購房群、裝修檔次）

（2）不足

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引力景觀（詳細闡述）

物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)（詳細闡述）

4.目標購房群

A類

年齡層次

經(jīng)濟層次

家庭構(gòu)成B類

年齡層次

經(jīng)濟層次

家庭構(gòu)成5.樓盤項目營銷阻礙及對策

（1）阻礙

該花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難以消受。

小區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不佳，銷售業(yè)績不佳。

（2）對策

將區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特價單位炒作。

引爆住宅銷售，帶旺小區(qū)人氣，促進商鋪銷售與經(jīng)營。

根據(jù)小區(qū)特點開展特色品種經(jīng)營（酒吧、咖啡廳）

6.形象定位

根據(jù)樓盤項目的價位和層次，定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

7.主題廣告語

輝煌人生，超凡享受

8.廣告宣傳

廣告宣傳要達到以下三個目的竭力傳達某花園的優(yōu)勢與賣點

盡快樹立“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象。

直接促進樓盤的銷售。

基于以上三個目的和地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況，策劃人員建議把該樓盤的廣告宣傳分為兩個階段，分別為廣告切入期和廣告發(fā)展期。

A.廣告切入期主要通過報紙軟文和報紙硬廣告形式竭力傳達樓盤的優(yōu)勢與賣點。

B.廣告發(fā)展期，一方面使用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告，以及開展各種公共活動打造xx花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。

9.廣告切入期

A.報紙軟文廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受?！獮槭裁催x擇xx樓盤

主題2：事業(yè)生活輕松把握——樓盤的優(yōu)質(zhì)家政服務(wù)

B.報紙硬性廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受——離休閑購物廣場只有5分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受——家里面的娛樂休閑

C.網(wǎng)絡(luò)宣傳

突出相應(yīng)的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬性廣告提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告投放降低風(fēng)險，保證廣告的宣傳效果。

10.廣告發(fā)展期

A.報紙廣告

從不同角度打造樓盤的系列品牌形象。

B.電視廣告

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式，對項目進行正面的宣傳，建立良好的口碑。

C.電臺廣告

通過電臺配合搜房網(wǎng)得購房者俱樂部活動，配合項目的形象，給目標受受眾以聲音和感官的信息傳達。

D.單張廣告

通過商業(yè)信函投遞、售樓部發(fā)送、報刊雜志夾送、資料派送等形式使單張廣告送達每個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

E.戶外廣告

在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段做燈柱、路牌、建筑物廣告；在城市中心做巨幅建筑物或者路牌廣告；在城市商業(yè)中心樓房上做巨幅廣告。

F.車身廣告

項目—繁華地段，項目——購物中心，項目——火車站

G.DM直投廣告

利用雜志形式進行直投廣告。

11.公共活動

舉辦各種公共活動，樹立樓盤美好形象，迅速提升該樓盤的知名度、美譽度和記憶度。

（1）樓盤廣場落成剪彩儀式

邀請知名人士及該樓盤新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）。

（2）樓盤“文化活動月”活動

一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易得到社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立樓盤項目的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于提高樓盤的知名度，造成持久記憶。

A.向到訪人士提供電影入場券

B.在節(jié)假日和公眾休息日在公共廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動。

12.網(wǎng)絡(luò)

通過樓市搜房網(wǎng)進行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產(chǎn)品。

A.啟動看房專車。

B.項目網(wǎng)站或網(wǎng)頁制作

C.網(wǎng)站論壇同時進行討論，是開發(fā)商和有意向的業(yè)主進行溝通，更好的拉動銷售。

第四篇：御水花園房地產(chǎn)銷售策劃方案

御水花園整體營銷推廣方案

目錄

一、前言

二、優(yōu)勢與不足概述

三、目標購房群

四、形象定位

五、熱點建議

六、廣告宣傳

七、費用預(yù)算

前言

一、承德雙灤樓市分析

個性化、形象化競爭日益激烈，將成為承德市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

二、項目的優(yōu)勢與不足

優(yōu)勢：

1、位置較為優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越： 處于雙灤區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步10分鐘以內(nèi)即可到達酒店、食府、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施： 活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場

室內(nèi)設(shè)施： 洗浴中心、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、大戶型

作為優(yōu)勢來講周邊開發(fā)的小區(qū)像如此大的戶型比例不多，對整個區(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品是一種補充。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；不利于提升御水花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

2、物業(yè)管理沒有確定并可能會和其他樓盤一樣缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面應(yīng)根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使御水花園在服務(wù)方面具備應(yīng)有的個性和吸引力。

3.大戶型

同時作為劣視是因為大戶型的市場可接受度較低，主要體現(xiàn)在面積較大裝修成本及購房總款項過大。

三、目標購房群

1、年齡在35——60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習(xí)慣在雙灤區(qū)生活的中老年人

家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3500元以上時尚、享受在雙灤工作的管理者或小私營業(yè)主

家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

四、形象定位

根據(jù)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

御水花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

御水花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入城中靜謐

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽

五、兩點整體建議

1、建御水會館結(jié)合主題售樓中心

針對御水花園缺乏吸引性景觀一點，建議在工程中建御水會館和主題售樓中心。為雙灤區(qū)增一別致景觀，給項目周邊居民添一處休閑、散步散心的好去處。如此一來，一方面能夠增加御水花園的吸引性，提高御水花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

御水花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故御水花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供**送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強御水花園對目標購房群的吸引力。

六、廣告宣傳

御水花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達御水花園的優(yōu)勢與賣點；

2、盡快樹立起御水花園“輝煌人生，超凡享受”的項目形象；

3、利用御水會所的影響力直接促進花園的銷售。

基于以上三個目的和雙灤房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把御水花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達御水花園的優(yōu)勢與賣點；

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造御水花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場表演展示直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期（1——2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

——記“我”為什么選擇御水花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

——記御水花園特別的家政服務(wù)

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

——這里離購物休閑廣場只有10分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

——家里面的娛樂休閑（御水會館）

主題3：輝煌人生，超凡享受

——灤河就是我們家的后花園

3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進行豐富多彩的小型的對項目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時可以嘗試對廣告的訴求賣點的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險，同時保證廣告的宣傳效果。

廣告發(fā)展期（3——4個月）

1、報紙

從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項目從工程設(shè)計、工程質(zhì)量、開發(fā)商實力、開發(fā)理念和項目的優(yōu)勢方面進行正面宣傳，建立項目及開發(fā)商的良好口碑。

3、電臺

通過電臺配合承德搜房網(wǎng)的購房者俱樂部活動和配合項目的形象，給目標受眾以聲音和感官的信息傳達。

4、單張

通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進入每一個意向客戶手中，從而擴大項目自身的影響范圍。

5、戶外廣告

①在項目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；

②在雙灤中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

③在雙灤生意火爆的大街樹巨幅廣告牌；

6、車身廣告

項目 —— 承德市中心、購物中心、火車站（5路、15路、公交1快線）

7、公共活動

舉辦各種公共活動，樹立御水花園美好形象，迅速提升御水花園的知名度、美譽度和記憶度。

①御水會館落成剪彩儀式

邀請雙灤區(qū)各界知名人士及御水花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）

②主題售樓中心征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集御水花園售樓中心名稱，（不要以什么售樓中心為名字以現(xiàn)代個性化的社會可能換個名字更好）。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。

③御水花園“居民文藝活動演出”活動

一方面豐富項目周邊居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立御水花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高御水花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1）向雙灤區(qū)區(qū)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；（從而做票務(wù)廣告提高御水花園知名度）

2）于各節(jié)假日及工休日在御水會館舉辦各種歌舞表演、文化活動等；

3）在雙灤區(qū)范圍內(nèi)開展御水花園“居民文化活動月”萬人簽名活動。

8、網(wǎng)絡(luò)

通過太原搜房（http://chengde.soufun.com/）進行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和承德市購房者俱樂部的會員看房活動，消化一部分產(chǎn)品。

① 承德市購房者俱樂部活動；（目前有效會員近900萬名，并且數(shù)字還在速度增加，消費能力不可低估。）

② 項目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作（建立廉價互動的溝通平臺）；

③ 網(wǎng)站論壇同時進行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動銷售。

9、DM直投雜志

承德市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，雜志本身的信息量大保存時間長和到達率高的優(yōu)勢表現(xiàn)的淋漓盡致。

七、費用預(yù)算（略）

第五篇：湖景花園企劃提案（范文模版）

湖景花園企劃提案

第一篇 市場及項目分析

一、泉州市房地產(chǎn)市場概況

1、宏觀經(jīng)濟運行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化

1）據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計報道，2002年全國商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年1-5

月份，全國商品房空置面積增長幅度達8.2%，高于去年2.3%的水平。

2）全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落8%，價格下跌3.3%。

3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增長10.8%，居民收入增長7.8%，消費指數(shù)下降0.9%。

4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面積26.63萬㎡，金額6.0894億元，比去年分別下降9%、8%和0.7%。

5）2002年7月末泉州空置房面積達55.82萬㎡，同比去年增長35.2%。

6）2002年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為93.3，同比去年下降13.3%。

2、政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對泉州房地產(chǎn)市場的影響

1）2002年7月份起，國家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場帶來較大的沖擊。

2）2002上半年泉州成為省級園林城市，并將在2005年晉升為國家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時城市群”的城市發(fā)展遠景，進行規(guī)劃方案國際咨詢征集活動，都將有力的促進泉州城市形象及品位的提升，以及對園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。

3）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理**預(yù)示著泉州部分市民對物業(yè)管理需求與服務(wù)意識的覺醒；同時，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點之一。

4）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴懲。

3、泉州房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展趨勢

1）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進”戰(zhàn)略的實施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。

2）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來的發(fā)展熱土。

3）2002年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀巨星”及“中遠名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時代與大盤時代的到來。

4）區(qū)域購買力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競爭加劇，有效需求不足已明顯表現(xiàn)。

5）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴峻。

6）隨著土地開發(fā)成本的增加，工薪階層消費的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進。

7）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而價值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。

二、本案SWOT（優(yōu)劣勢、機會點、隱憂）分析

1、項目優(yōu)勢 S

1）本案位于溫陵北路與湖心街交叉的北邊，隸屬于鯉城區(qū)，毗鄰東湖公園及東湖電影院、華僑歷史博物館、施瑯故居，以及將要落成的市民廣場，區(qū)域地段價值屬性高，人文底蘊豐厚，市民有著較高的的認同度；

2）醫(yī)院、銀行、菜市場、電影院、博物館、圖書館、超市等，配套齊全，生活便利；

3）本案于溫陵路市區(qū)主干道旁，擁有12條公交線路，居民出入與行車十分便捷；

4）泉州重點知名學(xué)校：三中、五中、師院位于本案區(qū)域內(nèi)，有較高的教育資源及就學(xué)條件；

5）東湖公園、城市園林廣場與本案左右為鄰，城市稀缺的景觀資源，在繁華的市中心鬧中取靜，獨一無二，是本案最大優(yōu)勢；

6）隨著城市的發(fā)展與資源的日益稀缺，本案有著較好的發(fā)展前景及巨大的增值潛力。

2、項目劣勢 W

1）本案處于新老城區(qū)的過渡帶，項目后為城中村落，大量的民房密集而凌亂，并居住著大量的外來民工，居住環(huán)境及視覺形象不佳，影響項目的形象及居住品位的塑造與提升；

2）項目一側(cè)緊挨八卦溝，其難聞的臭味及漂浮水面的污物，亦對本案造成一定的影響；

3）項目周邊商業(yè)形態(tài)雜亂，檔次不高，氛圍不濃，店面空置率較高，店面租金相對較低；

4）項目所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，無商業(yè)氛圍與特色，本案沿街店面的銷售難度較大；

5）項目旁中泉大廈及幾幢舊有建筑物，既破壞本案的完整性，又不利于項目整體形象的塑造。

3、項目機會 O

1）老城區(qū)受政府古城保護的制約，房產(chǎn)開發(fā)基本受限，對老市區(qū)的居住與生活有著向往和留念的客戶群體，將是本案營銷的一大契機；

2）本案對面的祥景家園定位為別墅小區(qū)，提升了項目所在的區(qū)域形象與地域價值，亦對本案的項目形象與品位的提升起著一定的促進作用；

3）隨著綠色、健康、環(huán)保的居住概念被普遍接受，與稀缺的自然景觀資源相伴而居，已成為都市成功人士對居住新的追求點，這將是本案的附加價值得以最大體現(xiàn)的市場大勢。

4、項目隱憂 T

1）泉州國聯(lián)房地產(chǎn)二期開發(fā)的定位為中高檔住宅的“富貴花園”將直接對本項目構(gòu)成威脅；

2）與本案同區(qū)域的項目開發(fā)及市區(qū)相近的住宅項目將形成對本案客源分（截）流的威脅，因此營銷時機的把握，亦是本案的關(guān)鍵；

3）本案周圍的村落、民房及眾多的外來人員與較差的居住環(huán)境，將會影響本案目標客戶群體對項目的抗性。

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第二篇 項目定位及產(chǎn)品修正建議

一、項目定位

1、區(qū)域?qū)傩耘c產(chǎn)品定位

本案位于溫陵北路與湖心街交叉處，隸屬于鯉城區(qū)行政管轄，街區(qū)定位明晰，項目區(qū)域具有豐富的人文及景觀資源，東湖公園、圖書館、電影院等使本案所在的區(qū)域在市民的心中有著潛在的心理定位和情感傾向。

隨著城市的發(fā)展與人們居住理念的提升，人與環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調(diào)將是未來的意識主流，而海景、湖景、山景、水景已開始成為人們居住的極致追求。

本案項目的操作應(yīng)根據(jù)地塊及項目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢“揚長避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項目周邊民房的影響，充分利用與東湖公園、電影院、圖書館以及將要建設(shè)的城市廣場等市政設(shè)施的區(qū)位優(yōu)勢，引導(dǎo)并挖掘出特定目標客戶群體的潛在需求和價值的認同。

因此，本項目的定位應(yīng)在高尚住宅的基礎(chǔ)上，提升一個層次，以主題式住宅概念為主要思路，在提升項目的產(chǎn)品內(nèi)涵的同時，更可達到產(chǎn)品的惟一性和排它性。

2、主力客戶群體定位

1、客戶群體定位：以二次購房的中產(chǎn)階級為主（包括公務(wù)員、企事單位管理層、私營企業(yè)主等）；

2、客戶區(qū)域定位：以項目周邊及老市區(qū)的居民為主，周邊地區(qū)（晉江、石獅、南安、惠安）居次，兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計分別為6：4。

二、產(chǎn)品修正建議

方案一 現(xiàn)代時尚的深港風(fēng)格園林式住宅

依據(jù)地塊及周邊的資源配備以及能接受這一地段物業(yè)升值的客戶群體來看，項目定位應(yīng)著手于中上階層，項目品質(zhì)應(yīng)屬于中高檔次項目。但是這一定位真正成功的關(guān)鍵還在于產(chǎn)品本身品質(zhì)及我們所賦予產(chǎn)品的綜合的附加價值。所以這就必須在產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)中重點塑造本案的綜合競爭力，也只有這樣方能吸引住這些日趨理性且又具實力的目標客戶，創(chuàng)造利益最大化。

針對目前三個設(shè)計方案，以香港方面設(shè)計的規(guī)劃方案，在大方向上符合我們所要求的整體定位，但由于香港規(guī)劃設(shè)計公司對泉州的本土民情不甚了解，所以仍存在許多方面的不適應(yīng)，必須做出修正以更為貼切的被目標客戶所接受。

項目地塊呈扇形狀，從總體的規(guī)劃來看，在泉州當(dāng)屬前衛(wèi)，且它的朝向，分布及排列也較為合理，所以說大方面能滿足于中高檔項目定位，而在于細部處理及本土適應(yīng)性上卻存在許多不足，這又將影響整個項目檔次塑造及價值提升。

因此就總平、外觀、景觀、配套及戶型的調(diào)整作以下建議：

總平規(guī)劃：整個首層都為店面，首先量太大，其次有些中庭花園內(nèi)側(cè)的店面商業(yè)價值不高且很難定位，與住宅園林中庭氛圍格格不入。建議把花園內(nèi)側(cè)店面架空作為園林的延伸部分以化解內(nèi)街店面推廣的抗性，以提升項目人性化品質(zhì)塑造。

外觀：目前的方案從顏色，造型及立面上線條與塊面的組合都強烈的透射出深港特色建筑風(fēng)格，但細部處理卻仍較為生硬。

①顏色單一，沒有能夠把建筑立面的節(jié)奏感很有效的體現(xiàn)出來。

②立面板塊構(gòu)成不夠協(xié)調(diào)，尤以13、14、15、16這一沿中庭立面更為明顯，陽臺與陽臺之間，陽臺與整體立面之間的關(guān)系，從功能與視覺兩個方面都有欠缺。

戶型規(guī)劃：本案現(xiàn)行戶型規(guī)劃中客廳與主臥室的開間面積比例不合理，（客廳開間偏小，臥室開間偏大，戶型面積設(shè)置缺乏變化，無法滿足消費群體的需求，客戶層次較窄，不利于銷售，建議作如下調(diào)整：

1、房型設(shè)置：

二房二廳一衛(wèi)：75~80㎡，客廳開間在4.3m左右，主臥開間3.8m左右，客廳面積20㎡左右為宜。

三房二廳二衛(wèi)：110~130㎡，客廳開間在4.5～5 m左右，客廳面積25～30㎡。

四房二廳二衛(wèi)：145~150㎡，客廳開間各在5.1～5.5m左右，客廳面積35㎡左右。

樓中樓： 180～230㎡，客廳開間各在5.5～6.5m左右，客廳面積40～50㎡左右。

2、面積比例：

二房、三房、四房、樓中樓的比例分別為：25%、40%、20%、15%。

3、戶型特色：①錯層：動靜分離；

②帶閣樓的樓中樓：贈送閣樓，既使用面積大于建筑面積；

③底層樓中樓：將售價低的底層住宅，設(shè)計成樓中樓，既可有效化解底層住宅價值低的缺點，又同時改變了以往樓中樓均是頂層的慣例，且還可使消費者耳目一新，并避免了攀爬樓梯之苦。

景觀及配套：高檔項目與普通項目明顯區(qū)別在于它除了滿足日常居住功能外，在所能享受到的配套，服務(wù)及產(chǎn)品附加價值重點提升，到位。這也是提升產(chǎn)品價值、塑造產(chǎn)品檔次所要傾力打造的。

①功能配備：保安、保潔中心，業(yè)主服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療中心、干洗房、便民超市、小區(qū)幼兒所、車庫。

②休閑配備：社區(qū)景觀中庭園林，休閑會所。

A． 景觀中庭園林：區(qū)隔于普通的綠地、植物而打造出極具人性及自然靈性的至善空間：開放式綠地、棋藝方園、茗茶小歇，泳池/嬉水池、鏡影荷塘、健康步道、花臺涼亭、噴疊、帶椅花架、兒童天地、露天劇場/舞廳，雕塑廣場。

B． 休閑會所：健身房、桑拿房、臺球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡廳、網(wǎng)吧（如社區(qū)引入寬帶網(wǎng)絡(luò)就無須網(wǎng)吧）

方案二 以江南特色為主的蘇州園林主題風(fēng)格式住宅

介于項目地塊處于新老區(qū)域交匯處，在東湖公園的優(yōu)勢依托下，以及與周邊項目、景觀互相呼應(yīng)的協(xié)調(diào)性的需要，以及市政對于城市建筑物外觀與顏色的要求及限制，故我們提出傳統(tǒng)古典韻味之方案二：以蘇州園林為主題的江南特色規(guī)劃方向。

這一方案主題思想在于塑造具泉州市場唯一性及排它性的產(chǎn)品內(nèi)涵，走無競爭路線，以使本項目在港深、臺灣風(fēng)格滿溢的市場中一枝獨秀。

規(guī)劃重點：建筑與園林的有機結(jié)合，空間與人文的良性互動。采取這一方案將在外觀及園林乃至項目內(nèi)涵整體風(fēng)格獨樹一幟，從而在歐陸風(fēng)格與港深路線中，秀出江南水鄉(xiāng)風(fēng)景如畫的古典韻味。

外觀：以極具中國傳統(tǒng)風(fēng)格的斜坡頂、琉璃瓦為屋頂主建筑造型，并在立面與屋頂融入江南特色的建筑表現(xiàn)元素使之與主題定位的相呼應(yīng)。（具體方案略）

園林景觀：以江南特色、蘇州園林為理念的中心思想，打造有人間美稱的蘇杭特色園林，風(fēng)格印象：小橋流水，鏡路荷塘，迥廊蘭亭，林蔭小徑，山石小溪，輕風(fēng)垂柳，草堂書屋。（具體方案略）

注：方案的難點在于小高層建筑與傳統(tǒng)園林的有機組合，以及環(huán)繞社區(qū)的靈動水域的設(shè)計上。

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第三篇 項目企劃

案名一

從上述產(chǎn)品規(guī)劃思路與方向，可以清楚的反映我們的產(chǎn)品定位，加之這一項目的地段市政建設(shè)配備的資源及優(yōu)勢，我們把它定位為

市心公園帶·大型園林式高尚社區(qū)

案名： 東湖豪園

組合形象： 東湖豪園

市心公園帶·大型園林式高尚社區(qū)

產(chǎn)品印象：現(xiàn)代、時尚、高貴、尊崇、生態(tài)、人性

案名二

結(jié)合本案產(chǎn)品修正建議二的思路，本項目的定位為

大泉州首家蘇州園林景觀社區(qū)

案名： 東湖御景苑

組合形象：

東湖御景苑

大泉州首家蘇州園林景觀社區(qū)

媒體應(yīng)用：媒體應(yīng)用應(yīng)著手于推案進度及工程進度的各個階段而展開。重點把握新鮮、迅速、到位。

預(yù)告期：主要目的在于市場摸底及項目信息的傳達，這階段的媒體以戶外定點看板及工地、售樓處形象，軟性文章、夾報為傳播渠道來傳達信息以積蓄能量。

公開期：大面積展開項目的宣傳，以其新鮮、前衛(wèi)、高端的姿態(tài)一舉入市把前期積蓄能量完全釋放，以造成泉州樓市注目焦點。這階段媒體以活動、報紙，DM郵件發(fā)布。

促銷期：主要在于提供小額利益為手段，針對性組合推廣，利用特殊性日子或節(jié)假日進行促銷活動或媒體發(fā)布，這一階段主要宣傳渠道為報紙及老客戶的口碑效應(yīng)及工程進度。

延銷期：主要進行項目維持性訴求，而這時期項目工程形象將成為最主要的宣傳媒介，嶄新、前衛(wèi)的外觀、規(guī)劃將最后一輪猶豫者網(wǎng)盡，報紙及工地布幅為輔助性宣傳。

第四篇 銷售策略

一、銷售策略

1、價格形象執(zhí)行策略

執(zhí)行“低開高走”策略

因本案地處新舊市區(qū)交界處，周邊新開工項目少，價格可參照對比性不強，結(jié)合本地人群喜好“便宜又好貨”的消費習(xí)慣，本案應(yīng)以低價限量入市，待市場形成時再逐步提升樓盤價值（價格），以維護良好的市場口碑。

2、價格建議

多層均價2500元/M2㎡，小高層均價2800元/ M2

樓層價格的制定應(yīng)根據(jù)朝向、層高、采光、觀景位置的不同進行差異化調(diào)整，以滿足不同層次客戶群體的需求。

3、推廣順序

多層 小高層 店面

本案在推廣上應(yīng)首推泉州市面普遍好銷的多層住宅；待樓盤形象深植市民心中時選擇最佳時機推出精品小高層觀景住宅；在工程形象良好，全面封頂，產(chǎn)品品質(zhì)顯現(xiàn)時再最后推出沿街金店面，自然能最大發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價值。

4、入市時機

鑒于目前市面房產(chǎn)銷售較為低迷，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，消費者購房置業(yè)日趨理智謹慎。故本案應(yīng)在前期規(guī)劃報批手續(xù)完備，樓盤包裝就緒后方可公開，力爭“開盤即封盤”在市面上掀起一股熱銷效應(yīng)。金秋季節(jié)是入市的最佳時機，在取得預(yù)售許可證前應(yīng)對部分暢銷戶型進行銷控，在開盤前只接受登記而不公開價格，以便于進一步摸清消費者的期望值，再制定合理的價格定位，形成公開時暢銷、熱銷的良好場面。