第一篇：房地產(chǎn)心得

班級(jí)：10級(jí) 統(tǒng)計(jì)（2）班 姓名：吳海美學(xué)號(hào)：106202032237

學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)心得

在學(xué)校的安排下，經(jīng)過(guò)一個(gè)學(xué)期學(xué)習(xí)關(guān)于房地產(chǎn)各個(gè)方面知識(shí)的授課，通過(guò)

這學(xué)期學(xué)習(xí)更增強(qiáng)了我們對(duì)今后房產(chǎn)行業(yè)的信心，鼓舞我們新一代人，面對(duì)困難，同舟共計(jì)，勇于創(chuàng)新，敢為人先。在這學(xué)期的學(xué)習(xí)中，我有了深刻體會(huì)。

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)是一門(mén)行業(yè)會(huì)計(jì)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)管理、工商管

理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)及相關(guān)專業(yè)一門(mén)重要的專業(yè)基礎(chǔ)課，既有較強(qiáng)的理論性，又有很強(qiáng)的實(shí)踐性。

本書(shū)以《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》為依據(jù)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況和我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)全面系統(tǒng)課入淺出地介紹了房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)理論，基本方法和操作程序以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的處理過(guò)程的內(nèi)容理論與實(shí)踐相結(jié)合展現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與其他行業(yè)會(huì)計(jì)的共性和特色、并將最新的法規(guī)制度有關(guān)稅制改革等內(nèi)容融為一體。

房地產(chǎn)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和售后服務(wù)。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司和房地產(chǎn)交易所等機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容各

有側(cè)重，不盡相同，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容和范圍較為廣泛，因此，本書(shū)就以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司為例說(shuō)明發(fā)地產(chǎn)會(huì)計(jì)的對(duì)象房地產(chǎn)和方法。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、分配四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行的。房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司在從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，必須從投資和債權(quán)人那里取得貨幣資

金，當(dāng)其具備一定生產(chǎn)條件之后，即可進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括

供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售三個(gè)過(guò)程。

在供應(yīng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司要用貨幣資金購(gòu)買(mǎi)材料物質(zhì)，以備工程

之用。對(duì)于采用出包方式施工的工程。，則需要按照承包合同的規(guī)定預(yù)付給承包

單位工程款和備料款，從而使企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金、結(jié)算資金。

在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司采用自營(yíng)方式或除暴方式進(jìn)行施工。自

營(yíng)工程要發(fā)生物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)耗費(fèi)，從而引起固定資產(chǎn)價(jià)值損耗，并以計(jì)提折

舊的形式其損耗的價(jià)值計(jì)入工程成本；從而引起工資和其他費(fèi)用的支付，并以人

工費(fèi)用和間接費(fèi)用的形式計(jì)入工程成本。出包工程要按承發(fā)包合同規(guī)定的結(jié)算辦

法結(jié)算工程借款。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)的貨幣資金、儲(chǔ)備資金和結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為

在建資金隨著工程竣工驗(yàn)收，在建資金又進(jìn)而轉(zhuǎn)化為建成資金。

在銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司將其開(kāi)發(fā)完成的商品興建設(shè)場(chǎng)地、商品

房和其他配套設(shè)施進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出售，從而實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值，并收回貨幣資金。企業(yè)

收回的貨幣資金，首先用以補(bǔ)償開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的耗費(fèi)以保證簡(jiǎn)單在生產(chǎn)順利進(jìn)

行；其價(jià)值增值部分，就是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，除按規(guī)定向國(guó)家繳納稅金、提取盈

余公積金、提取公益金外，可用于向投資者分配利潤(rùn)。盈余公積金和未分配利潤(rùn)

可以用來(lái)轉(zhuǎn)增資本，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在生產(chǎn)的目標(biāo)。

再就消費(fèi)者建設(shè)房地產(chǎn)理性市場(chǎng)，消費(fèi)者也要理性，我覺(jué)得消費(fèi)者的理性在于不輕于跟蹤購(gòu)買(mǎi)，而是跟供需、購(gòu)買(mǎi)需求有比較、有鑒別地理性消費(fèi)，這樣的理性消費(fèi)也許少了火熱的場(chǎng)面，但是這是房地產(chǎn)發(fā)展所必須的，這是消費(fèi)者所必

須的。

在主流開(kāi)發(fā)商的努力下，民眾意見(jiàn)更多地吸收和采納，包括對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)、對(duì)功能的設(shè)計(jì)、對(duì)戶型的要求等等，我們更多借鑒生產(chǎn)制造企業(yè)和生產(chǎn)商的經(jīng)驗(yàn)，為市場(chǎng)共同進(jìn)步，為共同更好地滿足消費(fèi)者需求進(jìn)步，而不是把瑕疵的產(chǎn)品帶給

消費(fèi)者。

綜上所訴，隨著供、產(chǎn)、銷過(guò)程的進(jìn)行，不僅完成了房地產(chǎn)業(yè)再生產(chǎn)過(guò)程的四個(gè)環(huán)節(jié)，而且也使企業(yè)的資金不斷的改變形態(tài)，從貨幣資金開(kāi)始，順序轉(zhuǎn)換為儲(chǔ)備資金、結(jié)算資金、在建資金、建成資金，最后又開(kāi)成貨幣資金。資金的這種轉(zhuǎn)化過(guò)程，稱為資金的循環(huán)。隨著再生產(chǎn)過(guò)程的不斷進(jìn)行，企業(yè)的資金就會(huì)周而復(fù)始地不斷循環(huán)，稱為資金的周轉(zhuǎn)。這種資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司能以貨幣表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，稱之為資金運(yùn)動(dòng)，它便是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的研究對(duì)象。

本教材結(jié)合新頒布的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和高校職院校的辦學(xué)特色，以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程為例，介紹會(huì)計(jì)的基本核算理論和方法，使所學(xué)知識(shí)能更好地位房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)。教材通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)處理示范，十月讀者能夠提高財(cái)務(wù)處理的規(guī)范化；通過(guò)所附的練習(xí)，可進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)理論的理解，以提高實(shí)際操作能力。縱觀本書(shū)的特點(diǎn)如下：一是操作規(guī)范，系統(tǒng)介紹了會(huì)計(jì)核算規(guī)范化理論與方法；二內(nèi)用新教材按照最新頒發(fā)的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行業(yè)務(wù)核算舉例，針對(duì)性強(qiáng)乏是可操作性強(qiáng)教材通過(guò)賬務(wù)示范演示了證帳表的會(huì)計(jì)核算程序。

通過(guò)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)》的學(xué)習(xí)，使我了解到房地產(chǎn)法不論是對(duì)消費(fèi)者還是利益方都有很大重要性，下面是通過(guò)學(xué)習(xí)我熱為的意義在于：第一是維護(hù)合法權(quán)益，每個(gè)人在社會(huì)中的角色是多元的，學(xué)生畢業(yè)后也必將面臨購(gòu)房置業(yè)的選擇作為消費(fèi)者，如果在購(gòu)房或租房的過(guò)程中，能夠了解有關(guān)規(guī)定，諸如定金交付、合同簽訂等，就可以更好地維護(hù)自己的權(quán)益；就這點(diǎn)而言，即使非房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生了解房地產(chǎn)法律法規(guī)也是有意義的。第二是回避政策風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)，其中之一即政策風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)學(xué)習(xí)，可以了解我國(guó)房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，如土地征收公共利益不明確問(wèn)題，土地招拍掛政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等問(wèn)題，進(jìn)而為不斷完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)進(jìn)言獻(xiàn)策。第三是發(fā)現(xiàn)政策漏洞。通過(guò)學(xué)習(xí)，可以了解我國(guó)房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問(wèn)題，如土地征收公共利益不明確問(wèn)題，土地招拍掛政策以及經(jīng)濟(jì)適用房政策等問(wèn)題，進(jìn)而為不斷完善我國(guó)的房地產(chǎn)法律法規(guī)進(jìn)言獻(xiàn)策。第四是提高處理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的能力。針對(duì)實(shí)際生活中產(chǎn)生的各種與房地產(chǎn)有關(guān)的問(wèn)題或糾紛，可以根據(jù)房地產(chǎn)法原理作出判斷并予以解決。

第二篇：房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)心得

房地產(chǎn)課程設(shè)計(jì)心得

兩周的課程設(shè)計(jì)結(jié)束了，在這次的課程設(shè)計(jì)中不僅檢驗(yàn)了我所學(xué)習(xí)的知識(shí)，也培養(yǎng)了我如何去把握一件事情，如何去做一件事情，又如何完成一件事情。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，與同學(xué)分工設(shè)計(jì)，和同學(xué)們相互探討，相互學(xué)習(xí)，相互監(jiān)督。學(xué)會(huì)了合作，學(xué)會(huì)了運(yùn)籌帷幄，學(xué)會(huì)了寬容，學(xué)會(huì)了理解，也學(xué)會(huì)了做人與處世。

在這次房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)中，我們組主要運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)長(zhǎng)沙市萬(wàn)國(guó)城滿庭春3棟403號(hào)的普通住宅估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，其目的是為其抵押作出合理可靠真實(shí)的價(jià)值估計(jì)。

市場(chǎng)比較法是挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

課程設(shè)計(jì)是培養(yǎng)學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí),發(fā)現(xiàn)、提出、分析和解決實(shí)際問(wèn)題,鍛煉實(shí)踐能力的重環(huán)節(jié)，這次課程設(shè)計(jì)雖然很累，但我學(xué)到了不少東西，鞏固了《房地產(chǎn)估價(jià)》課程所學(xué)的內(nèi)容，培養(yǎng)我們的團(tuán)隊(duì)精神，鍛煉了我們的溝通和表達(dá)能力。通過(guò)這次課程設(shè)計(jì)使我懂得了理論與實(shí)際相結(jié)合是很重要的，只有理論知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有把所學(xué)的理論知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合起來(lái)，才能真正為社會(huì)服務(wù)，從而提高自己的實(shí)際動(dòng)手能力和獨(dú)立思考的能力。

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)心得

房地產(chǎn)估價(jià)心得

在大三下學(xué)期，我們工程管理專業(yè)學(xué)習(xí)了《房地產(chǎn)估價(jià)》這門(mén)專業(yè)課?？偟膩?lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)這門(mén)課程的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)當(dāng)代中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，對(duì)各種房地產(chǎn)估價(jià)方法也有了初步了解，再加上自己動(dòng)手做的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，我覺(jué)得自己的收獲還是非常大的。下面我將對(duì)自己所學(xué)的知識(shí)做出如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格測(cè)算出來(lái)的過(guò)程。這就要依據(jù)一定的估計(jì)理論和方法，也必須掌握房地產(chǎn)估計(jì)的概念、特征以及估計(jì)基本要素，掌握估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益的界定。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

1、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易者動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)值是由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別人的價(jià)值判斷而形成的。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，不能以自己的偏好來(lái)判斷。

3、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，估價(jià)專業(yè)意見(jiàn)的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責(zé)任大于前者。

4、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)其估價(jià)結(jié)果的有限性有清楚的認(rèn)識(shí)，采用多個(gè)假設(shè)來(lái)處理現(xiàn)有的知識(shí)水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設(shè)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對(duì)估價(jià)師評(píng)價(jià)其結(jié)果準(zhǔn)確與否不是看其估價(jià)結(jié)果而是評(píng)價(jià)其估價(jià)的過(guò)程是否符合規(guī)范的要求。

5、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價(jià)值分析、測(cè)算與判斷必須依靠科學(xué)的估價(jià)理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價(jià)的理論與方法，還必須有依靠實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無(wú)二性。(2)價(jià)值量較大。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的“不完全市場(chǎng)”并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價(jià)的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少，房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。

四、幾種常用估價(jià)方法的介紹

1、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例(已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

2、成本法

(1)成本積算法，即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

(2)重置成本法，它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開(kāi)發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

3、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(純土地或在建工程等)，通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)法

針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

6、路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關(guān)系，對(duì)于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對(duì)的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過(guò)臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

五、房地產(chǎn)估價(jià)方法運(yùn)用中應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況:

1、各種估價(jià)方法的適用范圍。

2、估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算的注意事項(xiàng)

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信服，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。

（三）調(diào)整試算價(jià)格的注意事項(xiàng) 運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

1、資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

2、估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。

（四）各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目

市場(chǎng)比較法：

1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正

2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正

3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題地產(chǎn)估價(jià)理論

4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

收益法：

1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。

2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。

3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

成本法：

1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。

2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。

5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法：（1）沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。（2）沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)（3）把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)（4）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤（5）當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。（6）未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。（7）遺漏了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)。（8）貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。（9）管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

六、我的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的介紹

估計(jì)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號(hào)樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結(jié)構(gòu)，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，個(gè)人完全產(chǎn)權(quán)；估價(jià)目的：運(yùn)用自己所學(xué)的知識(shí)，并檢驗(yàn)自己對(duì)所學(xué)知識(shí)的掌握情況；估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年6月3日；價(jià)值類型為估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：306166元，單價(jià)：2489.15/m2。估價(jià)步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近區(qū)域的三個(gè)住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽(yáng)國(guó)際公館進(jìn)行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，選用影響房地產(chǎn)價(jià)格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行系數(shù)修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。

選用收益法其為計(jì)算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，資本化率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,安全利率采用銀行存款利率3% ,風(fēng)險(xiǎn)、管理等補(bǔ)償按5%，房屋出租總費(fèi)用：管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅金+年折舊費(fèi)年房地總費(fèi)用=7191.6（元），年房地純收益為4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

選用成本法本例是僅對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算公式為積算價(jià)格＝建筑物重置價(jià)格-建筑物累積折舊，本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是框架結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價(jià)格為800元/平方米，故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為800*123=98400（元），建筑物年折舊額為1377.6元，最后得出計(jì)算積算價(jià)格94267.2元。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)。

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)心得（定稿）

房地產(chǎn)估價(jià)概論心得

在大三下學(xué)期，我們開(kāi)設(shè)了《房地產(chǎn)估價(jià)概論》這門(mén)課程，通過(guò)學(xué)習(xí)收獲很大，開(kāi)闊了眼界，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的未來(lái)有了更多的信心。同時(shí)也對(duì)自己選擇了這個(gè)行業(yè)有了更多的了解。自己體會(huì)最深的是下面幾個(gè)方面。

一、房地產(chǎn)估價(jià)的定義

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。

二、房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：

土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)課稅估價(jià)；征地和房屋t征收拆遷補(bǔ)償估價(jià)；房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估；企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

三、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的原則之一“合法原則”有深刻的認(rèn)識(shí)  老師的授課內(nèi)容中，無(wú)不一而再，再而三地提到“合法原則”，反復(fù)強(qiáng)調(diào)估價(jià)必須遵守合法原則，以法律為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。這使我深刻地感覺(jué)自己在法律學(xué)習(xí)方面的不足。作為一名房地產(chǎn)估價(jià)者，不了解相關(guān)的法律法規(guī)，僅僅從技術(shù)層面出發(fā)做估價(jià)，是不可能做好估價(jià)工作的。老師通過(guò)列舉案例，說(shuō)明深刻理解法律法規(guī)不僅能夠正確維護(hù)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)的依法行政的權(quán)力，對(duì)提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)者的社會(huì)地位都有十分重要的意義。老師也曾問(wèn)過(guò)：房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的未來(lái)應(yīng)該向什么方向發(fā)展？他認(rèn)為除了正常意義上的估價(jià)服務(wù)，有必要向房地產(chǎn)咨詢服務(wù)的方向發(fā)展，向客戶提供專業(yè)化的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)分服務(wù)。這樣就要求我們房地產(chǎn)估價(jià)者，必須對(duì)涉及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有充分的了解，要求房地產(chǎn)估價(jià)者具備很高的法律素養(yǎng)。通過(guò)學(xué)習(xí)，不僅在認(rèn)識(shí)上有很大的提高，也增強(qiáng)了做好房地產(chǎn)估價(jià)工作的信心，有了更加明確的努力方向和新的動(dòng)力。

以上就是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)概述的心得和體會(huì)，非常感謝老師對(duì)我們的細(xì)心教導(dǎo)，希望以后還可以聽(tīng)到老師的授課，雖然老師教我們的時(shí)間短，但具體學(xué)習(xí)內(nèi)容之外的意義是巨大的。除了面對(duì)面學(xué)習(xí)新知識(shí)新思考之外，我能夠感受到老師對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的敬業(yè)和鉆研精神。工作和學(xué)習(xí)是相輔相成的兩件事情，平時(shí)的努力和學(xué)習(xí)更為重要，大學(xué)期間能夠?qū)W到這門(mén)課程是一次極好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。

第五篇：房地產(chǎn)銷售心得

做銷售靠的是什么

做銷售靠的是什么?不同的人可能會(huì)有不同的答案，以下是一位有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售員，對(duì)這一問(wèn)題的理解和感悟，與大家共同分享，希望對(duì)大家能有所啟發(fā)。對(duì)于一個(gè)銷售人員來(lái)說(shuō)，做銷售靠的是以下幾點(diǎn)：

一、信心、毅力的磨練。

一個(gè)好的銷售員首先要對(duì)自己有信心，一定要覺(jué)得自己能夠做好，其次要對(duì)自己所做的產(chǎn)品有信心，相信自己所做的產(chǎn)品能夠給客戶帶來(lái)超值的享受與服務(wù)，把客戶購(gòu)買(mǎi)和使用你的產(chǎn)品作為精神最大的享受與自豪。當(dāng)你一次次被拒絕的時(shí)候，這是就是要考驗(yàn)?zāi)愕囊懔Φ臅r(shí)候，大家可否想想，不論是一個(gè)個(gè)偉大的發(fā)明創(chuàng)造，還是任何人無(wú)論在何種崗位上得到成長(zhǎng)，都是要付出一定的心血，每個(gè)人在生活中的每一點(diǎn)點(diǎn)的成功都是需要付出與堅(jiān)持，因此，我們做銷售的一次次的被拒絕，就是需要我們不段的去尋找成功的方法和堅(jiān)韌不拔的毅力。

二、相信誠(chéng)信的力量。

做銷售就是閱人無(wú)數(shù)，路遙知馬力，只有在一次次的接觸過(guò)程中，讓別人相信你，(這種信任要需要真誠(chéng))別人才會(huì)去嘗試購(gòu)買(mǎi)你的產(chǎn)品，(當(dāng)然這個(gè)過(guò)程需要扎實(shí)的銷售基本知識(shí))

三、永遠(yuǎn)懷著一顆服務(wù)于你的客戶的心態(tài)。

客戶購(gòu)買(mǎi)你的產(chǎn)品，產(chǎn)品的有形價(jià)值是可以看的到，但是你的服務(wù)價(jià)值是客戶暫時(shí)無(wú)法看的到，只有在客戶使用的過(guò)程過(guò)，你的產(chǎn)品的無(wú)形價(jià)格通過(guò)你才能得以體現(xiàn)，產(chǎn)品所蘊(yùn)藏的公司深厚的文化理念、產(chǎn)品給客戶帶來(lái)附加于產(chǎn)品之外的服務(wù)享受，大多時(shí)候客戶常常為這些軟文化而感動(dòng)。

四、你的思想。

你的思維跳躍都是會(huì)給客戶形成條件反射，他通過(guò)你的思想傳達(dá)的信息，在很大程度上決定了是否要做你所做的產(chǎn)品，是否要買(mǎi)你所賣(mài)的產(chǎn)品，因此要想把銷售作好，首先，需要從你自身的基本素養(yǎng)做起，你的言談舉止，你的銷售能力的高低，才是客戶決定是否做你的產(chǎn)品的關(guān)鍵所在。我們做營(yíng)銷的，在很大程度上就是用你的思想和行動(dòng)感染別人，因此你的思想修煉的深厚與否也決定了你的營(yíng)銷生涯能走多遠(yuǎn)。

五、性格左右命運(yùn)。的確此話不假，但是我們是否去嘗試改變過(guò)自己的性格，如果一個(gè)優(yōu)秀的sales連自己的性格都改變不了,那么你怎么去做好銷售,整天讓自己的情緒控制著自己的思緒，有能力的銷售人員往往是通過(guò)自己去改變別人的性格。

六、要有一種空悲的心態(tài)。

在我們做銷售的時(shí)候會(huì)碰到形形色色的人，丑與美、惡與善都會(huì)遇到。在工作中，更多的去汲取美與善的營(yíng)養(yǎng)，不但會(huì)讓自己更加優(yōu)秀，而且你的心態(tài)也會(huì)變的平和、博大。