第一篇：一位資深人士八年觀察房?jī)r(jià)后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

一位資深人士八年觀察房?jī)r(jià)后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

一位資深人士八年觀察房?jī)r(jià)后的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高房?jī)r(jià)的分析和判斷精煉獨(dú)到，高手果然在民間啊！

1、高房?jī)r(jià)的根本原因是貨幣發(fā)行過(guò)快，表現(xiàn)形式是社會(huì)財(cái)富分配不公。

貨幣發(fā)行過(guò)多過(guò)快，我相信很容易理解，錢太多了，錢也就越來(lái)越不值錢了。而社會(huì)財(cái)富不公，怎么說(shuō)呢，舉個(gè)例子吧：一個(gè)村子有100人，過(guò)去大家都是窮人，大家都要吃肉，但是只有10塊兒肉，每斤10元，這時(shí)候由于每個(gè)人的購(gòu)買力都是一樣的，那么只能隨機(jī)10個(gè)人吃上肉，剩下90個(gè)人干瞪眼。而現(xiàn)在村子里一部分人先富起來(lái)了，有10個(gè)人發(fā)了財(cái)，其它90個(gè)還是窮人，肉肯定就不是每斤10元了，因?yàn)檫@10個(gè)富人肯定會(huì)出最高的價(jià)把肉占為己有，甚至這10個(gè)富人之間還會(huì)較勁，越少的人希望得到越多的肉。誰(shuí)出的價(jià)越高，誰(shuí)得到的越多。這時(shí)候，肉的價(jià)格就和那剩下90個(gè)窮人一毛錢的關(guān)系都沒(méi)有了。

這個(gè)例子活生生就在現(xiàn)實(shí)社會(huì)里上演了，從06年開(kāi)始，為什么多數(shù)人一直高房?jī)r(jià)痛罵，但房?jī)r(jià)絲毫不受多數(shù)人的理會(huì)，屹立在那里高高在上，甚至越來(lái)越高。歸根到底，是因?yàn)閮蓚€(gè)方面，第一是市場(chǎng)上新發(fā)的鈔票卻太多太多；另一方面財(cái)富集中在少數(shù)人手里，這些人買房都是揮金如土，所以兩級(jí)分化很嚴(yán)重。

2005年的時(shí)候，中國(guó)資產(chǎn)過(guò)1000萬(wàn)的還寥寥無(wú)幾，總數(shù)不到2萬(wàn)。但是到了2011年這個(gè)數(shù)字就高達(dá)80多萬(wàn)人。短短6年，富人的群體就增長(zhǎng)了40多倍。郎咸平曾經(jīng)感嘆過(guò)，白領(lǐng)、金領(lǐng)都沒(méi)落了，真正崛起的是黑領(lǐng)，領(lǐng)的是灰色收入。

2、國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比在中國(guó)不適用，換一個(gè)角度思考，中國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)很低！再看房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上是4-6倍合理，中國(guó)15倍了。首先原因我已經(jīng)在第1點(diǎn)介紹過(guò)了，就是少數(shù)人口占據(jù)了大量財(cái)富，占據(jù)了大部分房源，以至于房?jī)r(jià)和占人口80%的大多數(shù)人沒(méi)關(guān)系。其次，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比低，是因?yàn)槿思业腪F會(huì)建立公租房、廉租房、保障房，在這些國(guó)家ZF會(huì)長(zhǎng)期租給你。所以人家覺(jué)得買不買房無(wú)所謂。而我們國(guó)家我就不用多說(shuō)了，大家都知道是啥鳥(niǎo)情況，除了買商品房別無(wú)選擇，好不容易來(lái)個(gè)保障房長(zhǎng)城家園，抽簽時(shí)電腦故障大家也心知肚明是什么情況。這是第一個(gè)原因。第二個(gè)原因是發(fā)達(dá)國(guó)家的人口趨于穩(wěn)定了，有些國(guó)家甚至還是負(fù)增長(zhǎng)，這時(shí)候新增房源對(duì)他們來(lái)說(shuō)肯定是多余的，而我們國(guó)家離這個(gè)階段還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的一段距離，消耗完80、90后讓他們都買上房還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，要不然我們也是發(fā)達(dá)國(guó)家了，這個(gè)階段至少還要等10年，甚至更長(zhǎng)。第三個(gè)原因是城市化還在繼續(xù)，越來(lái)越多的農(nóng)村人進(jìn)城。不知道大家注意到一個(gè)現(xiàn)象沒(méi)？現(xiàn)在新生代的農(nóng)民工，進(jìn)城打工以后，就不想或者很難再回農(nóng)村了，大多都選擇留在城里，他們可能確實(shí)對(duì)高房?jī)r(jià)無(wú)能為力，但即使是在城里漂著，至少也對(duì)緊張的租房造成了房租上漲的推動(dòng)，一定程度上也支撐了房市。與此同時(shí)，大城市的人口還在繼續(xù)增長(zhǎng)，舊的剛需沒(méi)有消化完，新的剛需又加入了。

所以這個(gè)現(xiàn)象就產(chǎn)生了，因?yàn)槲覈?guó)貧富差距大，大部分人的收入很低，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比很高。房?jī)r(jià)收入比高到大家都以為房?jī)r(jià)有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒(méi)破，反而越來(lái)越大，這是為什么呢？

前面說(shuō)了，房?jī)r(jià)不是90%的屁民老百姓決定的。所以，如果你拿收入前10%的人（公

務(wù)員、四大、國(guó)企私企外企高管、黑領(lǐng)、金領(lǐng)、個(gè)體生意暴發(fā)戶）再看房?jī)r(jià)收入比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一線城市的房?jī)r(jià)很低，低到開(kāi)盤(pán)時(shí)還是有很多人搶房。因?yàn)樗鼈兊哪晔杖耄ê疑┢毡樵?0-100萬(wàn)甚至更高，買一套200萬(wàn)的房對(duì)他們來(lái)說(shuō)只需要2-4年，比世界平均房?jī)r(jià)收入比4-6年甚至低一半！

3、房?jī)r(jià)相對(duì)于物價(jià)到底高不高？為什么房?jī)r(jià)漲速?zèng)]有大白菜漲得快？

先來(lái)回顧一下歷史。物價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)是M2，很多人都并不陌生，它的增長(zhǎng)從一定程度上可以反映出物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度。1990年的時(shí)候，M2是1.5萬(wàn)億。到了2011年，這個(gè)數(shù)據(jù)被刷新到73萬(wàn)億。細(xì)心的人可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)每5-6年就會(huì)翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。1990年的時(shí)候，在我的老家城市，總價(jià)3-4萬(wàn)就可以買一套80平米，而現(xiàn)在22年過(guò)去了，大約要30-40萬(wàn)才能買一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬(wàn)。大家不要誤以為房?jī)r(jià)泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒(méi)什么區(qū)別，這20年以來(lái)，漲了10倍的物價(jià)數(shù)不勝數(shù)。因?yàn)檫@和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長(zhǎng)幅度是13.6%，這個(gè)增長(zhǎng)速度正是6年翻一倍。只要中國(guó)還處于發(fā)展中國(guó)家，GDP還處于每年8%左右的增速，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，這三個(gè)條件還在，那么這個(gè)5-6年翻倍的經(jīng)驗(yàn)還是一直適用下去。

但是，房?jī)r(jià)目前確實(shí)存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說(shuō)它已經(jīng)透支了未來(lái)3年的漲幅。可問(wèn)題是，2009年受到4萬(wàn)億的嚴(yán)重充血，流向房地產(chǎn)的熱錢很多，這個(gè)5年翻倍的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不是那么準(zhǔn)確了。zy也希望房?jī)r(jià)軟著陸，一方面不允許地方做小動(dòng)作，是不愿意看到房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。另一方面降存降貸款折扣，鼓勵(lì)真正需要的人去買房，就是這個(gè)目的?？梢哉f(shuō)，zy現(xiàn)在是死死摁住要抬頭的房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)能依然存在。

前幾天報(bào)道了一個(gè)新聞，說(shuō)大白菜價(jià)格比去年漲了一倍。其實(shí)大家走進(jìn)超市看看，現(xiàn)在的菜價(jià)和兩三年前相比，貴了太多。細(xì)心的人能發(fā)現(xiàn)，凡是生活必需品，價(jià)格都容易隨著通脹而暴漲，因?yàn)橥ㄋ椎闹v，生活必需品這屬于有限資源。

綜上，為什么有人說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫有40-50%，而又有專家說(shuō)根本沒(méi)有泡沫。所以說(shuō)看你怎么理解了，我認(rèn)為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上面分析。

4、中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過(guò)去的日本？

有人老愛(ài)拿日本房?jī)r(jià)破滅說(shuō)事，從2007年一直說(shuō)到2012年。誠(chéng)然，80年代的日本炒房之風(fēng)也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量?jī)r(jià)炒作，一種是無(wú)量炒作，日本的炒作屬于無(wú)量炒作，因?yàn)槿毡靖静恍枰裰袊?guó)那么大的城市化需要，所以資金面推動(dòng)的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤(pán)手圈起一只股票封漲停時(shí)一步到位，然后吸引散客接盤(pán)。再一個(gè)，日本是個(gè)彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯一樣，沒(méi)有像中國(guó)這樣那么龐大的城市化進(jìn)程，這就好比鄂爾多斯，這個(gè)城市來(lái)來(lái)回回就是這么點(diǎn)人，沒(méi)有龐大的需求基礎(chǔ)，沒(méi)有新鮮血液，你建房子炒房子最后賣給鬼呀？

再看中國(guó)的樓市，第一，城市化進(jìn)程快到無(wú)法想像，北京你知道吧，幾年前預(yù)測(cè)2010年人口的時(shí)候才1000多萬(wàn)，具體數(shù)字我忘了，但最后到了2010年時(shí)硬是比當(dāng)初規(guī)劃時(shí)多出了200萬(wàn)。以至于不得不行政控制人口，并且北京現(xiàn)在六環(huán)建好了還在往七環(huán)建。這說(shuō)明啥，我想各位看官應(yīng)該知道。。第二，中國(guó)和日本的最大區(qū)別就是中國(guó)的房?jī)r(jià)屬于量?jī)r(jià)推高，其實(shí)2008年底本來(lái)市場(chǎng)的血液不足的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)見(jiàn)底，但溫sir大手一揮下放4萬(wàn)億，還一邊說(shuō)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，糊弄鬼呢？銀行也不甘示弱，紛紛房貸優(yōu)惠。隨后2011年信貸控制得很嚴(yán)厲，但而到2012年的現(xiàn)在銀行又不缺錢了，還在房貸優(yōu)惠。央行那邊呢還是在降存準(zhǔn)。住建部前幾天也在發(fā)文研究如何刺激剛需入市，說(shuō)到底就跟2009年一樣是在鼓勵(lì)你入市。

中國(guó)和日本第三個(gè)區(qū)別是，中國(guó)的戶籍政策太牛X，不買房就沒(méi)有戶口，就沒(méi)有學(xué)位，就沒(méi)有各種保障，說(shuō)白了不買房就很難融入城市，而且租個(gè)房老是被趕來(lái)趕去不說(shuō)，租金也高。要知道中國(guó)就沒(méi)有公租房廉租房（你要非說(shuō)新聞聯(lián)播里有，我也沒(méi)辦法），這是和國(guó)外區(qū)別最大的地方。你非要坐在家里想當(dāng)然的拿日本作為對(duì)比，能怪誰(shuí)？事實(shí)上日本房?jī)r(jià)早在2007年就被拿來(lái)說(shuō)事了，結(jié)果不管用。我們當(dāng)然要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但我們也要明白經(jīng)濟(jì)規(guī)律是在什么外力作用下發(fā)生的。一味的套用規(guī)律只能被牛刀那樣的偽專家害死。

印度同樣是發(fā)展中國(guó)家，也是人口密度高的國(guó)家，也是大國(guó)，和中國(guó)相似的地方更多。為啥印度人的收入不高，印度“房?jī)r(jià)收入比”比中國(guó)更夸張，印度的泡沫那么明顯確為何遲遲不破？？同樣，這世上還有很多房?jī)r(jià)泡沫比中國(guó)高的地方。但是如果你仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家或地區(qū)都是發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)。這些國(guó)家的M2增速每年都在兩位數(shù)以上。其實(shí)，大家留心一下，何止是房?jī)r(jià)，三年翻番的物價(jià)還少嗎？大白菜采用了1年的時(shí)間久翻倍了。說(shuō)白了就是印鈔機(jī)瘋狂印鈔，稀釋了你口袋里的錢，稀釋了你的購(gòu)買力。只不過(guò)印鈔的時(shí)候，沒(méi)有給你分錢，所以你的錢相對(duì)于房?jī)r(jià)、相對(duì)于大白菜越來(lái)越缺乏購(gòu)買力了。這就是為啥有錢不要存著，要趕緊買成保值物品的原因。

5、商品房是給高收入群體建造的任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應(yīng)該是ZF去考慮的事。這句話聽(tīng)上去很刺耳，可能會(huì)刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任志強(qiáng)說(shuō)的確實(shí)沒(méi)錯(cuò)。商人商人，沒(méi)有一個(gè)商人不希望利益最大化的，無(wú)可厚非，所以商人給房子的定價(jià)肯定是只要有人愿意買，那么它就定那個(gè)價(jià)。我認(rèn)為我們的商品房之所以賣得那么貴，有兩個(gè)原因，第一是因?yàn)樯狭魃鐣?huì)富得流油，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，能一次付清的還真不少。第二是因?yàn)樯唐贩康南∪?。說(shuō)到這可能有人不同意我的觀點(diǎn)，會(huì)說(shuō)現(xiàn)在到處都在建房子，會(huì)缺房嗎？

答案是肯定的。大家知道，深圳在十年內(nèi)人口翻了兩番，到2012年，總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到1400多萬(wàn)。平均每年人口增速100萬(wàn)（2008年以后增速放緩），而深圳平均每年的新增商品房只有3-4萬(wàn)套?？瓷先?-4萬(wàn)套相當(dāng)于每個(gè)月都有3000套入市感覺(jué)不少了，但實(shí)際上這些新增的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新增的人口。城中村的擁擠、房租的節(jié)節(jié)提高就能證明這一點(diǎn)，例如西鄉(xiāng)在2007年的時(shí)候，兩房租不到800元，而同樣的房子現(xiàn)在兩房都差不多2000元了。

再看北京，具體數(shù)字我記不清了，北京一直是控制外來(lái)人口的，當(dāng)初規(guī)劃2010年人口

要限制在一個(gè)數(shù)量，結(jié)果到了2010年硬是比當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候多了整整200萬(wàn)人，假如這200萬(wàn)人都留在北京，每?jī)扇私M成一個(gè)家庭，相當(dāng)于要消耗掉100萬(wàn)套房源，就等于20年北京的新增商品房。

深圳的人口增速放緩了，一定程度上房租不會(huì)再向以前那樣瘋漲，但是無(wú)房者的基數(shù)卻越來(lái)越煩龐大。而且年齡也是推動(dòng)買房的一個(gè)動(dòng)力。假如一個(gè)人23歲大學(xué)畢業(yè)來(lái)到深圳，那么26歲時(shí)他就得開(kāi)始考慮買房，28歲的時(shí)候買房結(jié)婚生子的意愿就越來(lái)越強(qiáng)烈。這就說(shuō)明為什么不管房?jī)r(jià)高還是低，始終都有人需要買房，只要首付夠了就會(huì)入市。大家可以看看周圍身邊的人，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個(gè)群體里已經(jīng)買房的寥寥無(wú)幾，最多只占了10%幾。還有更多的人隨著時(shí)間的推移在不久的將來(lái)不得不加入買房大軍，這就是苦逼的80后。一聲嘆息！

6、樓市和股市的性質(zhì)不同，股市有漲有跌，樓市易漲難跌

其實(shí)作為投資來(lái)說(shuō)，樓市和股市本身是沒(méi)有區(qū)別的，應(yīng)該有大跌或大漲。但是樓市為什么比股市穩(wěn)很多呢？這是因?yàn)闃鞘杏邢喈?dāng)一部分是自住客，在市場(chǎng)里不會(huì)活躍，這些人無(wú)論市場(chǎng)好壞都不會(huì)賣房，買了就是為了自住的。再一個(gè)樓市屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，由于樓市不會(huì)今天漲明天跌，加上通脹預(yù)期和城市化的預(yù)期長(zhǎng)期存在，所以造成樓市上漲容易，下跌難。大家可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌一點(diǎn)兒就會(huì)很快被上漲所代替。

7、公積金貸款上線后，對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響和長(zhǎng)期影響

年底深圳公積金貸款上線必然會(huì)給市場(chǎng)在短期內(nèi)注入一針強(qiáng)心劑。大家千萬(wàn)不要小看富人的公積金，雖然基數(shù)不高，但這個(gè)群體已經(jīng)在謀劃怎么樣才能把公積金最大化合理利用了。大家知道，公積金如果你不用來(lái)買房，是提不出來(lái)的，提不出來(lái)就意味著你的錢放在里面就等于廢紙，過(guò)上幾年，那賬戶里的錢也不值錢了。而對(duì)于占深圳人口15%的高收入群體來(lái)說(shuō)，他們的公積金是很可觀的。據(jù)我身邊的觀察，有些公司的普通員工，每個(gè)月公積金就高達(dá)4000元（個(gè)人和單位總和），著就相當(dāng)于貸款80萬(wàn)不需要花自己一分錢，可以用公積金抵消還貸。這還不算多的，像一些NB的公務(wù)員，國(guó)企高管，其它好的企業(yè)員工的公積金更多。有了這個(gè)預(yù)期，一旦公積金貸款上線，很多人的購(gòu)房預(yù)算會(huì)大副增長(zhǎng)。這將會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)推高深圳當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

所以，如果你公積金多，完全值得再等等。如果公積金不多、甚至沒(méi)有，但最近1-2年打算買房，那么公積金貸款上線之前買房是不二選擇，避免上線后和去和富人競(jìng)爭(zhēng)。

8、房地產(chǎn)的增速在緩慢下降可能帶來(lái)的矛盾

房地產(chǎn)調(diào)控差不多兩年了，開(kāi)發(fā)商在2011年拿地的意愿非常低，我很擔(dān)心房?jī)r(jià)在兩年過(guò)后又會(huì)飛漲。我覺(jué)得真正的調(diào)控應(yīng)該是既降低房?jī)r(jià)，又提高供給。實(shí)際上這兩點(diǎn)都沒(méi)有做到。由于開(kāi)發(fā)商拿地的意愿非常低，這就會(huì)造成明年后年開(kāi)工的樓盤(pán)稀缺，而隨著時(shí)間的推移，加入買房大軍的人越來(lái)越多，富人階層越來(lái)越富，必然會(huì)造成供需再一次緊張而導(dǎo)致商品房再一次飛漲。所以我們只能期待保障房，但是根據(jù)歷來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，這種好事和老百姓總是

沾不上邊，比如前幾年經(jīng)適房的丑聞，甚至前兩天低于市場(chǎng)價(jià)20%的長(zhǎng)城家園抽簽時(shí)的電腦顯示故障再一次說(shuō)明天上不會(huì)白白給老百姓掉餡餅，再加上今年出了不少安居房樓盤(pán)質(zhì)量事故曝光，以及安居房偏遠(yuǎn)、面積小的不宜，以及貨幣超發(fā)致使M2增速過(guò)快。

9、為什么年年都在喊最后一棒，最后一棒到底在哪？

這個(gè)問(wèn)題的代表人物是牛刀，牛刀在我印象里喊了6年了，每年都強(qiáng)調(diào)最后一棒來(lái)了。其實(shí)這樣的專家，真的不配作為專家，有很多早些年想買房的聽(tīng)了這些專家的諫言，沒(méi)有買，結(jié)果被害得很慘。如果真的是負(fù)責(zé)任的專家，應(yīng)該在正確的時(shí)間說(shuō)正確的話，而不是天天說(shuō)月月說(shuō)年年說(shuō)。這樣就算說(shuō)10次對(duì)了1次，就能叫成功嗎？股市里有最后一棒，是因?yàn)榇蠹叶际窃谕稒C(jī)，沒(méi)有人真正要抱著股票睡覺(jué)。而房市不同，只要房子的需求在，最后一棒就不存在。任何一次壓抑都是后面爆發(fā)的鋪墊，直到需求徹底喪失。

10、房?jī)r(jià)下跌VS通貨膨脹，誰(shuí)先會(huì)發(fā)生？

我相信房?jī)r(jià)總有一天會(huì)大跌，跌幅會(huì)在20%-30%左右。只是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，沒(méi)有人能準(zhǔn)確把握。但可以肯定的是，一定會(huì)發(fā)生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說(shuō)人口滯漲了、來(lái)去深圳的人口平衡了，而是說(shuō)，呆在深圳的年輕一代都有了自己穩(wěn)定的房子，并且深圳的人口平衡了，那個(gè)時(shí)候，新增房源已經(jīng)是多余的房源，屆時(shí)房?jī)r(jià)才會(huì)真正開(kāi)始下跌。這個(gè)時(shí)間，恐怕還要很久很久。而在這個(gè)期間，通脹猛如虎，也許7年后房?jī)r(jià)下跌了30%，但這7年內(nèi)房?jī)r(jià)物價(jià)還會(huì)跟著M2高速發(fā)展。

11、月供應(yīng)該占家庭收入的百分之多少最合適？

很多買房的人這關(guān)心這個(gè)問(wèn)題，在我看來(lái)，如果你年齡過(guò)35歲，工作穩(wěn)定的話，月供不要超過(guò)家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質(zhì)良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因?yàn)槟贻p人隨著時(shí)間的成長(zhǎng)，個(gè)人升值潛力也是比較大的。我有個(gè)朋友的弟弟，05年來(lái)深圳剛參加工作的時(shí)候，工資也就2000塊出頭，06年轉(zhuǎn)正的工資也不過(guò)就3000塊，女朋友的工資只有2000出頭，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎(jiǎng)金也算進(jìn)來(lái)，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去后，2010年房貸就全部還清了。所以只要覺(jué)得房子買得起，從通脹的角度來(lái)看，任何時(shí)候買房從長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是正確的，這句話沒(méi)有錯(cuò)。

其實(shí)，說(shuō)房?jī)r(jià)下跌的專家，比如牛刀，容易博取90%的無(wú)房族的好感。因?yàn)樗紦?jù)了道德制高點(diǎn)。很多人就以為真的是好人，其實(shí)往往真話就是從那些說(shuō)的比較難聽(tīng)的人嘴里出來(lái)的，比如任志強(qiáng)，任志強(qiáng)很多話都是對(duì)的。但是他說(shuō)的話很難被無(wú)房族接受。

第二篇：資深人士談面試

資深人士談面試“真經(jīng)” 攻略一：面試前干什么

研究一下企業(yè)的性質(zhì)和崗位說(shuō)明書(shū)。不同的企業(yè)青睞不同的人才，如日本公司注重服從和等級(jí)觀念，如果你面試時(shí)表現(xiàn)得個(gè)性張揚(yáng)，喜歡自由，那么多半沒(méi)戲；歐美企業(yè)注重授權(quán)和創(chuàng)新，如果你表現(xiàn)得太過(guò)死板，唯唯諾諾，那么估計(jì)機(jī)會(huì)也不大。這就是我們經(jīng)常說(shuō)的：企業(yè)要找符合企業(yè)文化的人。

崗位說(shuō)明書(shū)也要好好研究一下。因?yàn)橥瑯拥穆毼唬總€(gè)企業(yè)之間的工作內(nèi)容常常不一樣。同樣招聘人事經(jīng)理，有的公司注重宏觀的東西，有的公司注重操作層面的。如果人家叫你主要去做人力資源規(guī)劃和戰(zhàn)略，你在那兒談保險(xiǎn)怎么交、員工關(guān)系怎么處理等，你的勝算有幾成？估計(jì)不大吧！所以在面試之前，要好好準(zhǔn)備與職位相關(guān)的題目和答案。有的應(yīng)聘者一天要參加5-6場(chǎng)面試，根本沒(méi)時(shí)間準(zhǔn)備，但太多的機(jī)會(huì)就是沒(méi)有機(jī)會(huì)，不如選中2-3家單位，集中準(zhǔn)備一下。另外，對(duì)一些常規(guī)問(wèn)題，比如自我介紹要形成自己的套路，不要超過(guò)2分鐘，事先多演練幾次，效果自然不一樣了。

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攻略二：面試禮儀注意什么

英國(guó)人力資源專家曾作過(guò)研究，三種人更容易得到工作：漂亮的、個(gè)子高的、有禮貌的。所以面試前建議你好好審視一下穿著，首先未必要穿名牌，但是看上去男生要給人感覺(jué)很利索、協(xié)調(diào)，女生看上去要干凈、大方，不要給別人的感覺(jué)很邋遢。有的應(yīng)聘者西裝皺皺巴巴，領(lǐng)帶歪歪斜斜，能有好印象嗎？還有的女生打扮太時(shí)尚，大耳環(huán)晃晃悠悠，企業(yè)找人不是找模特或者選美，所以不合適的穿戴往往會(huì)讓你在一開(kāi)始就給“槍斃”?，F(xiàn)在很多學(xué)生搞寫(xiě)真集求職，實(shí)在是“誤入歧途”。另外，有的應(yīng)聘者不注意用一些禮貌用語(yǔ)和動(dòng)作，大大咧咧，往往給人留下沒(méi)有修養(yǎng)、不成熟的印象，在同樣的條件下，你的機(jī)率就小多了。攻略三：面對(duì)不同面試人員保持良好心態(tài)

有的面試人員風(fēng)格比較強(qiáng)勢(shì)、直率，面試時(shí)咄咄逼人，往往有一種審問(wèn)犯人的感覺(jué)；有的面試人員溫和、藝術(shù)。遇到這兩種面試人員，自己首先要有好的心態(tài)，前者往往會(huì)讓人不舒服、有壓力感，但是你不能就此產(chǎn)生逆反心理，覺(jué)得對(duì)方素質(zhì)如何如何，甚至得出該公司不怎么樣的結(jié)論，應(yīng)該以一種寬容、平和的心態(tài)去對(duì)待；對(duì)于后者也不要麻痹大意，因?yàn)闇睾兔婵椎谋澈蟪３Ｊ且话牙麆?。所以，在?nèi)心里一定要記住：這是一場(chǎng)面試、是求職，不要太多關(guān)注所謂的“自尊”。

攻略四：學(xué)會(huì)區(qū)分不同的問(wèn)題人力資源

有經(jīng)驗(yàn)的面試官往往會(huì)用不同的面試方法和問(wèn)題，所以對(duì)于各種不同的問(wèn)題不必緊張，有的問(wèn)題可能是確認(rèn)你的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，有的問(wèn)題則是考驗(yàn)?zāi)愕姆治瞿芰?、思考能力、反?yīng)、思路等。比如：下水道的蓋子為什么是圓的？這樣的問(wèn)題沒(méi)有正確答案，只要能夠自圓其說(shuō)即可。對(duì)于沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)的校園招聘，通常就會(huì)用這種方法，面試時(shí)注意區(qū)分，有的應(yīng)聘者對(duì)什么問(wèn)題都很緊張，結(jié)果影響了水平的發(fā)揮。

攻略五：面試要注意“答所問(wèn)”

很多人往往忽略這一點(diǎn)。比如現(xiàn)在很多企業(yè)的面試人員不夠?qū)I(yè)，會(huì)首先讓人自我介紹或談一下自己的優(yōu)缺點(diǎn)。有經(jīng)驗(yàn)的面試官往往不問(wèn)這些問(wèn)題。有的應(yīng)聘者總是喜歡說(shuō)著說(shuō)著，就開(kāi)始介紹自己了，往往引起面試人員的反感。還有的應(yīng)聘者根本沒(méi)有聽(tīng)清楚問(wèn)題，就按照自己的思路回答，結(jié)果驢唇不對(duì)馬嘴。所以，建議應(yīng)聘者要跟緊面試人員的思路，保持高度集中，不要停留在自己的“思維圈子”里。攻略六：回答條理簡(jiǎn)明、不要羅嗦

麥肯錫公司有一句名言：所有的事情都可以分成三句話去講。比如：今天上午9點(diǎn)吃早飯?？梢哉f(shuō)成：今天我吃飯，時(shí)間是上午9：00，吃的是早飯。因此建議大家在回答問(wèn)題的時(shí)候，不妨按照這樣一個(gè)套路：第一點(diǎn)、第二點(diǎn)、第三點(diǎn)??這樣聽(tīng)的人很清楚，說(shuō)的人也不會(huì)漏掉重點(diǎn)。還有一個(gè)，就是要簡(jiǎn)明，不要羅嗦。有的應(yīng)聘者自我介紹搞了10分鐘，聽(tīng)的人早煩了，誰(shuí)有這個(gè)耐心呢？ 攻略七：不懂的地方有技巧地說(shuō)

面試是雙方的博弈，所以千萬(wàn)要注意：該說(shuō)的就要說(shuō)，不該說(shuō)的不要說(shuō)；懂的就說(shuō)懂，不懂的地方要勇于承認(rèn)。但是這個(gè)也是有技巧的，可以這樣說(shuō)：我對(duì)這個(gè)不是很了解，但我談一下我的看法吧??結(jié)果一講，不錯(cuò)啊，既回答了問(wèn)題，又給別人留下一個(gè)謙虛的形象。有的應(yīng)聘者明明是個(gè)半瓶子醋，遇到一些問(wèn)題大吹特吹；還有的應(yīng)聘者一知半解也是滔滔不絕，最后的結(jié)果當(dāng)然是淘汰。很多應(yīng)聘者有這樣的困惑：那天我表現(xiàn)挺好啊，怎么就沒(méi)成功呢？原因就在這。--全球領(lǐng)先的人力資源網(wǎng)站,中國(guó)最大的HR交流社區(qū))攻略八：放慢語(yǔ)速、一一道來(lái)

有的面試者遇到自己心儀已久的職位，或者自己有把握或有準(zhǔn)備的問(wèn)題，就欣喜若狂，馬上滔滔不絕講起來(lái)。其實(shí)大可不必，因?yàn)槊嬖嚬僖豢茨氵@么胸有成竹，就對(duì)問(wèn)題的難易程度和你的能力產(chǎn)生懷疑了。所以，即使多么有把握，也要注意風(fēng)度，邊說(shuō)邊作“思考狀”，這樣面試官在用“窮追法”面試你的時(shí)候，你也不至于漏出破綻。

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攻略九：學(xué)會(huì)用事實(shí)來(lái)證明自己

有的應(yīng)聘者在回答問(wèn)題時(shí)，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生，特喜歡用“溝通能力強(qiáng)、勤奮”之類的虛話，但是面試官可不是吃干飯的，馬上來(lái)一句：請(qǐng)舉一個(gè)例子證明一下。所以在面試時(shí)，一定要學(xué)會(huì)用數(shù)據(jù)和事實(shí)來(lái)說(shuō)話。你說(shuō)做銷售強(qiáng)，你就告訴我一個(gè)月銷售了多少；你說(shuō)自己的談判能力強(qiáng)，不如舉個(gè)例子來(lái)證明你是如何搞定一個(gè)“釘子客戶的”?，F(xiàn)在的面試方法很多，最流行和最有效的莫過(guò)于基于素質(zhì)模型的行為面試法，即star法，在這種情況下，你想編估計(jì)都編不出來(lái)。

攻略十：永遠(yuǎn)不要和面試官爭(zhēng)論提供人力資源專業(yè)資料、知識(shí)庫(kù)、案例庫(kù)、工具/表格的下載，以及人事勞動(dòng)法規(guī)和職場(chǎng)動(dòng)態(tài)!很多優(yōu)秀的人才也非常傲氣，于是和面試官?gòu)奶接憜?wèn)題到爭(zhēng)論。其實(shí)，在任何情況下都沒(méi)有必要去爭(zhēng)論，因?yàn)槊嬖囀菫榱苏宫F(xiàn)自己的能力謀取職位的，不是來(lái)尋求真理的。筆者曾經(jīng)見(jiàn)過(guò)一個(gè)很優(yōu)秀的人，為了一個(gè)相當(dāng)簡(jiǎn)單的問(wèn)題和老總爭(zhēng)得面紅耳赤，結(jié)果呢，老總說(shuō)這個(gè)人好是好，就是有點(diǎn)認(rèn)死理，將來(lái)萬(wàn)一意見(jiàn)不一致怎么辦？據(jù)筆者的觀察，那人應(yīng)該很合適，但是老總的擔(dān)心沒(méi)有道理嗎？人才只有為我所用才是人才?。∫?yàn)橐粋€(gè)無(wú)謂的問(wèn)題，雙方都輸了。

提供人力資源專業(yè)資料、知識(shí)庫(kù)、案例庫(kù)、工具/表格的下載，以及人事勞動(dòng)法規(guī)和職場(chǎng)動(dòng)態(tài);攻略十一：時(shí)刻不放松警惕17HR人力資源社區(qū): 應(yīng)聘過(guò)程中面試無(wú)處不在。不管是日本公司的聊家常面試，還是歐美企業(yè)的流程式面試，抑或是臺(tái)灣公司的審問(wèn)式面試，你都要記?。鹤⒁庾约旱囊谎砸恍?。有一次筆者參加一個(gè)面試，經(jīng)過(guò)幾輪以后對(duì)方很滿意，讓筆者回去等消息。忽然有一天對(duì)方打電話，說(shuō)有個(gè)國(guó)外總部副總裁過(guò)來(lái)，一起吃個(gè)飯、聊聊天，幸好筆者留了個(gè)心眼比較注意言談舉止，后來(lái)進(jìn)了公司才知道：原來(lái)吃飯就是最后的復(fù)試，考察一下禮儀和待人接物。

以上總結(jié)的一些面試技巧，其實(shí)這些技巧是溝通能力的一種表現(xiàn)。歸納起來(lái)，面試就是要做到“精心準(zhǔn)備、心態(tài)平和、時(shí)刻警惕、關(guān)注細(xì)節(jié)、切中肯綮、條理清楚”。

第三篇：八年業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

從2000年到現(xiàn)在，自己從一個(gè)業(yè)務(wù)員發(fā)展到現(xiàn)在的公司銷售管理，感慨很多，抽點(diǎn)時(shí)間，一點(diǎn)點(diǎn)寫(xiě)出來(lái)，算是對(duì)自己的一個(gè)回憶吧。

自己做業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變：

1、和客戶聊天的時(shí)候說(shuō)什么：我一開(kāi)始在閑暇聊天的時(shí)候，拼命的說(shuō)工作啊，進(jìn)貨啊，競(jìng)爭(zhēng)啊什么的，慢慢的發(fā)現(xiàn)客戶不喜歡，也不愿意和我說(shuō)太多，時(shí)間枯燥，吃飯無(wú)味。好失敗啊。后來(lái)經(jīng)過(guò)自己改變，開(kāi)始在閑暇的時(shí)間不聊太多關(guān)于技術(shù)和理論的話題，聊的是今天的新聞呀、天氣呀等話題。或者發(fā)現(xiàn)客戶的興趣點(diǎn)，或俗或雅，因此，業(yè)務(wù)員在日常的時(shí)候必須學(xué)習(xí)做一個(gè)多面手，什么都要知道一點(diǎn)，紳士或者流氓的語(yǔ)言，知道點(diǎn)最好。這樣我們?cè)诎菰L客戶時(shí)才不會(huì)被看成孤陋寡聞、見(jiàn)識(shí)淺薄。（當(dāng)然，專業(yè)技術(shù)知道是必須完全掌握的）

2、關(guān)于業(yè)務(wù)員晚上的四個(gè)小時(shí)。一個(gè)業(yè)務(wù)員的成就很大程度上取決于他晚上那四個(gè)小時(shí)是怎樣過(guò)的。

我晚上4個(gè)小時(shí)的三個(gè)階段：

A、階段---晚上就抱著個(gè)電視看，或者在抱怨，出去玩等。

自評(píng)：不惹事，但是也沒(méi)太大出息。眼光不長(zhǎng)遠(yuǎn)，不會(huì)自己合理安排自己的時(shí)間。（慚愧自己也這樣過(guò)好久）

B、階段---會(huì)去找客戶應(yīng)酬，喝酒聊天。

自評(píng)：我原來(lái)一直認(rèn)為，業(yè)務(wù)的主要內(nèi)涵是關(guān)系，只要把關(guān)系做好，單子肯定會(huì)有啊，但我發(fā)現(xiàn)這個(gè)也沒(méi)有太多的進(jìn)步，很好的業(yè)績(jī)。

C、階段--晚上整理資料，分析客戶，做好計(jì)劃等。把明天的事情按順序?qū)懺诒咀由希?天檢查看哪個(gè)是否完成，如果沒(méi)有完成的要延續(xù)第2天繼續(xù)做，同時(shí)分析原因。

自評(píng)：最好的業(yè)務(wù)員我認(rèn)為是在做完好業(yè)務(wù)員的工作后，還堅(jiān)持一個(gè)小時(shí)的思考和學(xué)習(xí)，對(duì)自己的活動(dòng)進(jìn)行反省和感悟。我覺(jué)得這樣的業(yè)務(wù)很有出息，以后有機(jī)會(huì)可以做老板。所說(shuō)這種業(yè)務(wù)員實(shí)質(zhì)為老板類商人的化身。

3、關(guān)于業(yè)務(wù)員自身?xiàng)l件。

很多人的印象應(yīng)該是：

A、業(yè)務(wù)員最好身材高大，英俊瀟灑。不是帥哥就是美女。

B、業(yè)務(wù)員一定要口才好，能說(shuō)會(huì)道，可以把死人說(shuō)活。

C、業(yè)務(wù)員一定要會(huì)抽煙，身上隨時(shí)帶著不同的煙，逢人按等級(jí)派發(fā)。

D、業(yè)務(wù)員一定要會(huì)喝酒，白酒，啤酒千杯不倒。

E、業(yè)務(wù)員一定要能歌善舞。等等

其實(shí)我感覺(jué)這些都不是重要的。就我個(gè)人而言，我身高不到180MM，剛開(kāi)始跑業(yè)務(wù)時(shí)心里很自卑，并且有點(diǎn)害羞，說(shuō)話都不流暢并且臉紅，更別說(shuō)口才好了，當(dāng)時(shí)連普通話都說(shuō)不好。我是從來(lái)不喝酒的，抽煙的檔次也很低（窮啊）?？墒乔谀苎a(bǔ)拙，我剛跑業(yè)務(wù)時(shí)，在我老家，河南的一個(gè)小縣城，跑周邊2個(gè)縣的化肥市場(chǎng)，剛開(kāi)始三個(gè)月，我每天早上8點(diǎn)騎摩托車出門，晚上8點(diǎn)回來(lái)，一天至少跑100公里，跑10--15個(gè)村。夏天路面溫度40多度，冬天戴著頭盔的臉也是木的。但是我堅(jiān)持下來(lái)了，并且也取得了一些成績(jī)，雖然市場(chǎng)情況不是突飛猛進(jìn)，但是至少有了一個(gè)好的開(kāi)端。

關(guān)于找客戶

做業(yè)務(wù)剛進(jìn)公司的頭三個(gè)月是考驗(yàn)業(yè)務(wù)員能否成功的最關(guān)鍵的三個(gè)月，這三個(gè)月可以說(shuō)是影響了業(yè)務(wù)員以后的業(yè)務(wù)工作的。這之中第一個(gè)面對(duì)的就是如何找到客戶、出業(yè)績(jī)的問(wèn)題，關(guān)于怎樣尋找目標(biāo)客戶。一般來(lái)說(shuō)新業(yè)務(wù)員進(jìn)到一個(gè)新公司后，在熟悉到1個(gè)星期左右的產(chǎn)品知識(shí)就要自己找客戶去拜訪了。

我以我在鄭州一個(gè)家具公司做業(yè)務(wù)經(jīng)理時(shí)期的故事敘述下，當(dāng)時(shí)是怎樣找客戶，在最短的時(shí)間內(nèi)立足的。

這家公司是一個(gè)私人企業(yè)，以布藝沙發(fā)為主，但也做辦公家具。在河南省有一定的知名度。我到這個(gè)公司的時(shí)候，是因?yàn)槔习鍖?duì)原來(lái)的業(yè)務(wù)經(jīng)理不滿意，所以讓我過(guò)去，但是又不宣布，原來(lái)的業(yè)務(wù)經(jīng)理又沒(méi)走，占著辦公室，占著客戶資料，什么都不說(shuō)，也不講，并且把原來(lái)的客戶投訴轉(zhuǎn)移到我面前，情形很不好。我想如果我不能短時(shí)間出業(yè)績(jī)，那么我肯定比他先走。

所以，尋找新的客戶就成了我的第一個(gè)大事，既然不能在老市場(chǎng)有所作為，就必須開(kāi)辟新渠道，新市場(chǎng)。

1、黃頁(yè)。我先找到一本《鄭州黃頁(yè)》等。先查找家具市場(chǎng)，家具品牌等等，然后把有用的信息記錄下來(lái)，并且按照不同的區(qū)域排列，以便出去的時(shí)候可以見(jiàn)更多的客戶。

2、瀏覽招聘廣告（針對(duì)辦公家具）。就象在鄭州，《人才招聘報(bào)》每天都有大量的招聘廣告，還有《大河報(bào)》每個(gè)星期四都有招聘廣告，我們可以通過(guò)閱覽的招聘廣告來(lái)獲得我們想要的客戶。既然公司有新有老，新公司成立需要家具，老公司增加人手也需要增添家具。或者說(shuō)公司更新需要新家具，公司升級(jí)老板需要提升自己的品位。

從招聘廣告中找的客戶的好處是第一可以找到很多新的客戶，因?yàn)橛泻芏嘈碌目蛻?，他或者剛開(kāi)，或者剛搬過(guò)來(lái)，如果我們第一個(gè)先找到他，那就是捷足先登了。還有，一般有能力招工的公司生意都比較好，對(duì)以后業(yè)務(wù)做成功后的貨款回收也相對(duì)有點(diǎn)信心。

當(dāng)然，也可以通過(guò)這個(gè)方法瀏覽房地產(chǎn)廣告，注意那個(gè)樓盤(pán)開(kāi)業(yè)什么的。

3、我也要經(jīng)常上街找客戶，我一般會(huì)到新建的小區(qū)去看看，新房子總要新家具啊?；蛘叩叫碌募揖呤袌?chǎng)去看看，總有裝修開(kāi)業(yè)的?；蛘叩綄?xiě)字樓里面看看。

4、但我個(gè)人認(rèn)為最好的找客戶的方法是通過(guò)交際網(wǎng)絡(luò)的相互介紹來(lái)發(fā)展客戶。以后做業(yè)務(wù)講究資源共享的時(shí)代。例如你是做電線的，我是做櫥具的，他是做地板的。我們同時(shí)做一個(gè)裝修的客戶。如果我們都可以資源共享，把好的客戶都互相介紹，這樣做進(jìn)去一個(gè)客戶就非常容易和省心。而且我們的客戶因?yàn)榇蠹一ハ嗫粗蛻粢挥惺裁达L(fēng)吹草動(dòng).大家可以提防，風(fēng)險(xiǎn)不就低很多了嗎。

5、還有個(gè)最好的辦法是客戶介紹客戶，這是成功率最高的。我就是利用原來(lái)的關(guān)系，先做了2個(gè)小單，然后通過(guò)他們的口碑介紹給我新客戶，但是記住：這時(shí)候不要讓他們僅僅給你名單就好了，最主要是要讓他幫你打個(gè)電話。如果他幫你打了個(gè)推薦電話，好過(guò)你打100個(gè)電話。通過(guò)他們的電話介紹，很快我就在一個(gè)小區(qū)超額完成了任務(wù)。當(dāng)然我自然就不用走了。（雖然我在這家具公司僅僅做了4個(gè)月，因?yàn)槠渌蜣o職，但是我用自身的行動(dòng)證明了我的價(jià)值，也得到了老板夫妻兩個(gè)臨別前的挽留。）

所以我們是有很多方法來(lái)找到我們想要的客戶的，只要我們用心。業(yè)務(wù)員的身上無(wú)論什么時(shí)候都要有三個(gè)東西在身上，除了沖涼的時(shí)候，這三個(gè)東西是：筆，小筆記本，名片。別人都說(shuō)業(yè)務(wù)員有8個(gè)眼睛的，也是很有道理的，生活中處處留心，就可以找到很多商機(jī)。

關(guān)于打電話

我們找到客戶之后，第二個(gè)問(wèn)題就是要想著怎樣打電話約客戶了。這里面也有一些細(xì)節(jié)的。注意一下就可以了。

從家具公司辭職后，我到了一家做液面肥的公司，是和郵政合作的一個(gè)公司，做全國(guó)市場(chǎng)，但是好多地方都是第一個(gè)合作，只有電話號(hào)碼和聯(lián)系人的名單，所以打電話就成了工作開(kāi)展的第一個(gè)環(huán)節(jié)。

1、因?yàn)槲衣?lián)系的好多都是地市郵政局的副局長(zhǎng)等，都是小有權(quán)勢(shì)的人，所以遇到很多領(lǐng)導(dǎo)還沒(méi)有聽(tīng)完我的介紹，就說(shuō)再說(shuō)再說(shuō)，接著就啪的一生掛電話了。好一點(diǎn)會(huì)說(shuō)你找那個(gè)部門聯(lián)系，或者發(fā)點(diǎn)資料給他什么的。但是一說(shuō)要去拜訪他，他說(shuō)沒(méi)空，讓你傳真資料給他，或者把資料放到門衛(wèi)室去。這里一定要記?。呵f(wàn)不要傳真資料和放到保安室給他，沒(méi)用的。第一次傳真過(guò)去的資料很少有作用的，至于放到保安室，更是羊入虎口，回頭找都找不到。遇到這樣的情況我開(kāi)始就很郁悶，后來(lái)我就這樣想，可能是領(lǐng)導(dǎo)真的沒(méi)時(shí)間，或者是不愿意做這個(gè)事情，或者是其他原因，不高興所以才拒絕我，沒(méi)關(guān)系，我下次再找你好了。我很多客戶都是打了好多次電話才得到約見(jiàn)的，或者是流露出可以合作的意向啊。所以生意的成功往往就是看你堅(jiān)持不堅(jiān)持了。

2、無(wú)論你的業(yè)務(wù)技巧多么熟練，我覺(jué)得打電話前還是要想一想將要講的內(nèi)容比較好，不要一拿起電話就聊。因?yàn)槲覀儠?huì)聊著聊著就忘記了一些本來(lái)要講的內(nèi)容，往往剛掛掉電話又要打多一次。搞的大家都不好。對(duì)于剛做業(yè)務(wù)的朋友最好用紙寫(xiě)下來(lái)。這樣會(huì)講的比較有條理。因?yàn)槟忝看坞娫挼膶?duì)象不一樣，可能所說(shuō)的側(cè)重點(diǎn)也不一樣啊。

3、我覺(jué)得站著打電話比較好點(diǎn)。因?yàn)槿苏局臅r(shí)候我感覺(jué)注意力比較集中，會(huì)比較認(rèn)真，還有站著的時(shí)候中氣十足，講的話聲音比較好聽(tīng)。大家不信試試看。如果在辦公室，站著人多不合適的話，那么你打電話時(shí)最好帶著微笑。這樣氣氛比較輕松，客戶會(huì)感覺(jué)的到的。做業(yè)務(wù)本來(lái)就是受氣的活，可是我們的客戶沒(méi)必要和你分擔(dān)。

4、我們不要等到有求于客戶的時(shí)候才打電話給他們。我們?cè)谄綍r(shí)的時(shí)候要經(jīng)常給他們打電話，聊聊天，問(wèn)候問(wèn)候也好。直到他一聽(tīng)到聲音就知道是我為止。最好能讓他惦記著你。做業(yè)務(wù)就像談戀愛(ài)一樣。我們不能約了一次會(huì)后就指望別人能嫁給你。

5、把你應(yīng)該打電話的名單最好寫(xiě)在本上，按照“每天”“三天”“一周”“半月”等這樣的類別分好，那么你就知道該給誰(shuí)打，該說(shuō)什么了。雖然現(xiàn)在有電腦，也可以網(wǎng)上聊天，但是死板的文字畢竟沒(méi)有親切的聲音那么讓人感覺(jué)舒服啊。

（中國(guó)營(yíng)銷傳播網(wǎng)，張慶敏）

第四篇：資深銷售代表人士求職信

敬啟者：

頃閱星期四XXX報(bào)，獲悉貴公司招聘人才。本人曾擔(dān)任新世界產(chǎn)品公司銷售部高級(jí)職員四年之久，自信有充分工作經(jīng)驗(yàn)，可擔(dān)任貴公司所招聘的職務(wù)。

本人自一九八一年開(kāi)始，一直擔(dān)任售貨業(yè)務(wù)以及函件的撰寫(xiě)工作。在工作期間，除正式業(yè)務(wù)范圍外，與各地區(qū)客戶頗有來(lái)往，并利用公余時(shí)間，學(xué)會(huì)了很多有關(guān)商業(yè)問(wèn)題的處理。

在新世界公司任職前，我曾在長(zhǎng)兄會(huì)計(jì)公司擔(dān)任過(guò)秘書(shū)工作。在任職期間，學(xué)會(huì)很多有關(guān)會(huì)計(jì)名詞及會(huì)計(jì)作業(yè)程序。(信息來(lái)源于/轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明)

本人現(xiàn)年二十五歲，未婚，xxxx年畢業(yè)于xx書(shū)院，我希望有機(jī)會(huì)充分利用自己工作能力，從事更大范圍工作之需要，這是我急于離開(kāi)現(xiàn)職的主要原因。

如果方便的話，我愿親赴貴公司辦公室晉見(jiàn)閣下，以便詳細(xì)說(shuō)明。

第五篇：資深人士談面試“真經(jīng)”

資深人士談面試“真經(jīng) 資深人士談面試 真經(jīng)” 真經(jīng)

面試是一場(chǎng)“沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)”，這話可能有點(diǎn)危言聳聽(tīng)，但是面試中考驗(yàn)確實(shí)無(wú)處不在。筆者從事人力資源多年，看過(guò)太多才俊因?yàn)槿狈记啥鴨适Я伺c心儀企業(yè)牽手的機(jī)會(huì)，因此 得出一結(jié)論：在能力、經(jīng)驗(yàn)相差不多的情況下，面試時(shí)的技巧往往成為決定性的因素。攻略一： 攻略一：面試前干什么 研究一下企業(yè)的性質(zhì)和崗位說(shuō)明書(shū)。不同的企業(yè)青睞不同的人才，如日本公司注重服從 和等級(jí)觀念，如果你面試時(shí)表現(xiàn)得個(gè)性張揚(yáng)、喜歡自由，那么多半沒(méi)戲；歐美企業(yè)注重授權(quán) 和創(chuàng)新，如果你表現(xiàn)得太過(guò)死板、唯唯諾諾，那么估計(jì)機(jī)會(huì)也不大。這就是我們經(jīng)常說(shuō)的： 企業(yè)要找符合企業(yè)文化的人。崗位說(shuō)明書(shū)也要好好研究一下。因?yàn)橥瑯拥穆毼?，每個(gè)企業(yè)之間的工作內(nèi)容常常不一樣。同樣招聘人事經(jīng)理，有的公司注重宏觀的東西，有的公司注重操作層面的。如果人家叫你主 要去做人力資源規(guī)劃和戰(zhàn)略，你在那兒談保險(xiǎn)怎么交、員工關(guān)系怎么處理等，你的勝算有幾 成？估計(jì)不大吧！所以在面試之前，要好好準(zhǔn)備與職位相關(guān)的題目和答案。有的應(yīng)聘者一天 要參加 5-6 場(chǎng)面試，根本沒(méi)時(shí)間準(zhǔn)備，但太多的機(jī)會(huì)就是沒(méi)有機(jī)會(huì)，不如選中 2-3 家單位，集中準(zhǔn)備一下。另外，對(duì)一些常規(guī)問(wèn)題，比如自我介紹要形成自己的套路，不要超過(guò) 2 分 鐘，事先多演練幾次，效果自然不一樣了。攻略二：面試禮儀注意什么 攻略二： 英國(guó)人力資源專家曾作過(guò)研究，三種人更容易得到工作： 漂亮的、個(gè)子高的、有禮貌的。所以面試前建議你好好審視一下穿著，首先未必要穿名牌，但是看上去男生要給人感覺(jué)很利 索、協(xié)調(diào)，女生看上去要干凈、大方，不要給別人的感覺(jué)很邋遢。有的應(yīng)聘者西裝皺皺巴巴，領(lǐng)帶歪歪斜斜，能有好印象嗎？還有的女生打扮太時(shí)尚，大耳環(huán)晃晃悠悠，企業(yè)找人不是找 模特或者選美，所以不合適的穿戴往往會(huì)讓你在一開(kāi)始就給“槍斃”。現(xiàn)在很多學(xué)生搞寫(xiě)真集 求職，實(shí)在是“誤入歧途”。另外，有的應(yīng)聘者不注意用一些禮貌用語(yǔ)和動(dòng)作，大大咧咧，往 往給人留下沒(méi)有修養(yǎng)、不成熟的印象，在同樣的條件下，你的機(jī)率就小多了。攻略三：面對(duì)不同面試人員保持良好心態(tài) 攻略三： 有的面試人員風(fēng)格比較強(qiáng)勢(shì)、直率，面試時(shí)咄咄逼人，往往有一種審問(wèn)犯人的感覺(jué)；有 的面試人員溫和、藝術(shù)。遇到這兩種面試人員，自己首先要有好的心態(tài)，前者往往會(huì)讓人不 舒服、有壓力感，但是你不能就此產(chǎn)生逆反心理，覺(jué)得對(duì)方素質(zhì)如何如何，甚至得出該公司 不怎么樣的結(jié)論，應(yīng)該

以一種寬容、平和的心態(tài)去對(duì)待；對(duì)于后者也不要麻痹大意，因?yàn)闇?和面孔的背后常常是一把利劍。所以，在內(nèi)心里一定要記?。哼@是一場(chǎng)面試、是求職，不要 太多關(guān)注所謂的“自尊”。攻略四： 攻略四：學(xué)會(huì)區(qū)分不同的問(wèn)題

有經(jīng)驗(yàn)的面試官往往會(huì)用不同的面試方法和問(wèn)題，所以對(duì)于各種不同的問(wèn)題不必緊張，有的問(wèn)題可能是確認(rèn)你的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，有的問(wèn)題則是考驗(yàn)?zāi)愕姆治瞿芰Α⑺伎寄芰?、?應(yīng)、思路等。比如：下水道的蓋子為什么是圓的？這樣的問(wèn)題沒(méi)有正確答案，只要能夠自圓 其說(shuō)即可。對(duì)于沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)的校園招聘，通常就會(huì)用這種方法，面試時(shí)注意區(qū)分，有的應(yīng) 聘者對(duì)什么問(wèn)題都很緊張，結(jié)果影響了水平的發(fā)揮。攻略五：面試要注意 答所問(wèn) 答所問(wèn)” 攻略五：面試要注意“答所問(wèn) 很多人往往忽略這一點(diǎn)。比如現(xiàn)在很多企業(yè)的面試人員不夠?qū)I(yè)，會(huì)首先讓人自我介紹 或談一下自己的優(yōu)缺點(diǎn)。有經(jīng)驗(yàn)的面試官往往不問(wèn)這些問(wèn)題。有的應(yīng)聘者總是喜歡說(shuō)著說(shuō)著，就開(kāi)始介紹自己了，往往引起面試人員的反感。還有的應(yīng)聘者根本沒(méi)有聽(tīng)清楚問(wèn)題，就按照 自己的思路回答，結(jié)果驢唇不對(duì)馬嘴。所以，建議應(yīng)聘者要跟緊面試人員的思路，保持高度 集中，不要停留在自己的“思維圈子”里。攻略六：回答條理簡(jiǎn)明、攻略六：回答條理簡(jiǎn)明、不要羅嗦 麥肯錫公司有一句名言：所有的事情都可以分成三句話去講。比如：今天上午 9 點(diǎn)吃 早飯。可以說(shuō)成：今天我吃飯，時(shí)間是上午 9:00，吃的是早飯。因此建議大家在回答問(wèn)題 的時(shí)候，不妨按照這樣一個(gè)套路：第一點(diǎn)、第二點(diǎn)、第三點(diǎn)……這樣聽(tīng)的人很清楚，說(shuō)的人 也不會(huì)漏掉重點(diǎn)。還有一個(gè)，就是要簡(jiǎn)明，不要羅嗦。有的應(yīng)聘者自我介紹搞了 10 分鐘，聽(tīng)的人早煩了，誰(shuí)有這個(gè)耐心呢？ 攻略七： 攻略七：不懂的地方有技巧地說(shuō) 面試是雙方的博弈，所以千萬(wàn)要注意：該說(shuō)的就要說(shuō)，不該說(shuō)的不要說(shuō)；懂的就說(shuō)懂，不懂的地方要勇于承認(rèn)。但是這個(gè)也是有技巧的，可以這樣說(shuō)：我對(duì)這個(gè)不是很了解，但我 談一下我的看法吧……結(jié)果一講，不錯(cuò)啊，既回答了問(wèn)題，又給別人留下一個(gè)謙虛的形象。有的應(yīng)聘者明明是個(gè)半瓶子醋，遇到一些問(wèn)題大吹特吹； 還有的應(yīng)聘者一知半解也是滔滔不 絕，最后的結(jié)果當(dāng)然是淘汰。很多應(yīng)聘者有這樣的困惑：那天我表現(xiàn)挺好啊，怎么就沒(méi)成功 呢？原因就在于此。攻略八：放慢語(yǔ)速、攻略八：放慢語(yǔ)速、一一道來(lái) 有的面試者遇到自己心儀已久的職位，或者自己有把握或有準(zhǔn)備的問(wèn)題，就欣喜若狂，馬上滔滔不絕講起來(lái)。其實(shí)大可不必，
，因?yàn)槊嬖嚬僖豢茨氵@么胸有成竹，就對(duì)問(wèn)題的難易程 度和你的能力產(chǎn)生懷疑了。所以，即使多么有把握，也要注意風(fēng)度，邊說(shuō)邊作“思考狀”，這 樣面試官在用“窮追法”面試你的時(shí)候，你也不至于漏出破綻。攻略九： 攻略九：學(xué)會(huì)用事實(shí)來(lái)證明自己 有的應(yīng)聘者在回答問(wèn)題時(shí)，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生，特喜歡用“溝通能力強(qiáng)、勤奮”之類的虛 話，但是面試官可不是吃干飯的，馬上來(lái)一句：請(qǐng)舉一個(gè)例子證明一下。所以在面試時(shí)，一 定要學(xué)會(huì)用數(shù)據(jù)和事實(shí)來(lái)說(shuō)話。你說(shuō)做銷售強(qiáng)，你就告訴我一個(gè)月銷售了多少；你說(shuō)自己的

談判能力強(qiáng)，不如舉個(gè)例子來(lái)證明你是如何搞定一個(gè)“釘子客戶的”?，F(xiàn)在的面試方法很多，最流行和最有效的莫過(guò)于基于素質(zhì)模型的行為面試法，即“star 法”，在這種情況下，你想編 估計(jì)都編不出來(lái)。攻略十： 攻略十：永遠(yuǎn)不要和面試官爭(zhēng)論 很多優(yōu)秀的人才也非常傲氣，于是和面試官?gòu)奶接憜?wèn)題到爭(zhēng)論。其實(shí)，在任何情況下都 沒(méi)有必要去爭(zhēng)論，因?yàn)槊嬖囀菫榱苏宫F(xiàn)自己的能力謀取職位的，不是來(lái)尋求真理的。筆者曾 經(jīng)見(jiàn)過(guò)一個(gè)很優(yōu)秀的人，為了一個(gè)相當(dāng)簡(jiǎn)單的問(wèn)題和老總爭(zhēng)得面紅耳赤，結(jié)果呢，老總說(shuō)這 個(gè)人好是好，就是有點(diǎn)認(rèn)死理，將來(lái)萬(wàn)一意見(jiàn)不一致怎么辦？據(jù)筆者的觀察，那人應(yīng)該很合 適，但是老總的擔(dān)心沒(méi)有道理嗎？人才只有為我所用才是人才??！因?yàn)橐粋€(gè)無(wú)謂的問(wèn)題，雙 方都輸了。攻略十一： 攻略十一：時(shí)刻不放松警惕 應(yīng)聘過(guò)程中面試無(wú)處不在。不管是日本公司的聊家常面試，還是歐美企業(yè)的流程式面試，抑或是臺(tái)灣公司的審問(wèn)式面試，你都要記?。鹤⒁庾约旱囊谎砸恍?。有一次筆者參加一個(gè)面 試，經(jīng)過(guò)幾輪以后對(duì)方很滿意，讓筆者回去等消息。忽然有一天對(duì)方打電話，說(shuō)有個(gè)國(guó)外總 部副總裁過(guò)來(lái)，一起吃個(gè)飯、聊聊天，幸好筆者留了個(gè)心眼比較注意言談舉止，后來(lái)進(jìn)了公 司才知道：原來(lái)吃飯就是最后的復(fù)試，考察一下禮儀和待人接物。以上是本人總結(jié)的一些面試技巧，其實(shí)這些技巧是溝通能力的一種表現(xiàn)。歸納起來(lái)，面 試就是要做到“精心準(zhǔn)備、心態(tài)平和、時(shí)刻警惕、關(guān)注細(xì)節(jié)、切中肯綮、條理清楚”。