第一篇：房屋認(rèn)購書的法律性質(zhì)

房屋認(rèn)購書的法律性質(zhì)

在商品房買賣的實(shí)踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。認(rèn)購書（包括某些意向書）在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同。

民法理論上將合同分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方訂立協(xié)議，約定將來簽訂合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”。預(yù)約合同的成立和生效后，當(dāng)事人負(fù)有將來要訂立本合同的義務(wù)。具體到房屋認(rèn)購書，購房人與開發(fā)商簽約認(rèn)購書后，雙方當(dāng)事人負(fù)有義務(wù)，即在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書的約定與開發(fā)商人簽訂正式房屋買賣合同，若未在約定的期限內(nèi)訂立房屋買賣合同，有過錯(cuò)方承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。但開發(fā)商在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就與客戶簽訂認(rèn)購書，此時(shí)訂立的認(rèn)購書因違反《城市房地產(chǎn)管理法》強(qiáng)制性規(guī)定而不具有法律效力，屬于無效的合同，且過錯(cuò)主要在開發(fā)商。

因此，如果購房人與開發(fā)商僅僅簽訂了購房認(rèn)購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同，即退房問題。但根據(jù)《解釋》規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，而不是預(yù)約。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購、訂購或者預(yù)訂等協(xié)議約定履行其義務(wù)。

但根據(jù)《合同法》第94條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，購房人因開發(fā)商違約，即在以下情形下行使解除權(quán)，解除房屋買賣合同，要求開發(fā)商退房還款：

（一）開發(fā)商逾期交房

除當(dāng)事人另有約定的外，開發(fā)商遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同。但根據(jù)《合同法》第94條第（四）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，守約方無須給予三個(gè)月的合理期限而直接行使解除權(quán)解除房屋買賣合同。

（二）開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人

商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權(quán)解除合同。因?yàn)?，根?jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，房屋一旦依法設(shè)定抵押，即使房屋所有權(quán)過戶至購房人名下，若債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人仍有權(quán)依法以該抵押房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權(quán)人變賣或者拍賣的危險(xiǎn)中，若抵押權(quán)人依法

行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購房人錢財(cái)兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當(dāng)然，如果購房人同意出賣人設(shè)定抵押，屬自愿承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)。

（三）買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人

房屋買賣合同成立后，開發(fā)商又將同一套房屋出賣給他人，不但對(duì)第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權(quán)。因此，法律賦予購房人解除合同的權(quán)利，以維護(hù)自己的權(quán)益。

具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權(quán)請(qǐng)求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（四）房屋質(zhì)量不合格

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購房人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。但因房屋質(zhì)量不合格而解除合同應(yīng)由具有資質(zhì)的鑒定部門對(duì)房屋質(zhì)量作出鑒定，以確認(rèn)房屋質(zhì)量是否合格。

（五）面積誤差比絕對(duì)值超出３％或無法辦理所有權(quán)證

根據(jù)《解釋》第14條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房人不得請(qǐng)求解除合同。但如果面積誤差比絕對(duì)值超出３％，購房人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。

商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

第十六條

商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第二篇：房屋認(rèn)購書范本

編號(hào)：

***項(xiàng)目房屋認(rèn)購書

出賣人：**************開發(fā)有限公司

電話：

認(rèn)購人：身份證（護(hù)照）號(hào)：聯(lián)系地址：郵編：聯(lián)系電話：___________________________

第一條 認(rèn)購房屋情況

房屋坐落：市____路_________小區(qū)期棟單元層室物業(yè)類型：【住宅】【商業(yè)】【車位（庫）】

建筑面積：_________平方米，使用面積_________平方米。（最終以政府核定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）

第二條 認(rèn)購定金

認(rèn)購人于本協(xié)議簽訂之日向出賣人交納定金人民幣_(tái)__________元（大寫：人民幣_(tái)____ 拾 _____ 萬 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整），該定金在雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款。

第三條 價(jià)款及付款方式

（一）認(rèn)購房屋按【建筑面積】【使用面積】計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)款為人民幣_(tái)_______元，享受優(yōu)惠人民幣_(tái)_____元，最終房款為人民幣_(tái)___ 億 _____ 仟 ____ 佰 _____ 拾 _____ 萬 _____ 仟 _____ 佰 _____ 拾 _____ 元整（大寫）。（房款總金額最終按實(shí)測(cè)面積進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整）

（二）認(rèn)購人選擇以下第種付款方式

1、按出賣人要求，于月全部房款。

2、按出賣人要求，于月民幣_(tái)_________元，剩余房款人民幣元由認(rèn)購人以商業(yè)貸款或公積金貸款支付，認(rèn)購人應(yīng)按出賣人指定時(shí)間及時(shí)辦理貸款手續(xù)。

第四條 合同簽署

編號(hào)：

認(rèn)購人應(yīng)在收到出賣人電話通知后的五日內(nèi)，與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，本認(rèn)購書第一條、第三條作為雙方已協(xié)商確認(rèn)條款直接寫入《商品房買賣合同》。

第五條 雙方其他約定

1、簽訂本認(rèn)購書時(shí)，出賣人對(duì)認(rèn)購人所認(rèn)購房屋的審批及建設(shè)情況已如實(shí)告知，認(rèn)購人完全知悉。

2、本認(rèn)購書簽訂后，認(rèn)購人所選房屋不得調(diào)換。

3、認(rèn)購人未按本認(rèn)購書第三條約定支付房款，或未按第四條約定與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，均可視為其放棄認(rèn)購。

4、認(rèn)購人要求退房或放棄（含視為放棄）認(rèn)購，是否解除本認(rèn)購書由出賣人決定。出賣人同意解除的，所收定金及房款不再返還。出賣人不同意解除的，認(rèn)購人仍需繼續(xù)履行。

5、除出賣人同意認(rèn)購人退房或放棄（含視為放棄）認(rèn)購?fù)?，出賣人將該認(rèn)購房屋出售給第三人，認(rèn)購人有權(quán)要求出賣人雙倍返還所收定金。

6、《商品房買賣合同》簽定后，本認(rèn)購書效力自動(dòng)終止。

7、認(rèn)購人保證認(rèn)購書中填寫的通訊地址及電話準(zhǔn)確、真實(shí)、有效，如通訊地址或電話發(fā)生變更，應(yīng)立即書面通知出賣人，否則，由此產(chǎn)生的一切后果由認(rèn)購人承擔(dān)。

8、本認(rèn)購書未盡事項(xiàng)（如：交房時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等其它事項(xiàng)），根據(jù)雙方最終簽署的《商品房買賣合同》及其相關(guān)附件確定。

9、本認(rèn)購書經(jīng)雙方簽章后生效。

10、本認(rèn)購書一式三份，出賣人執(zhí)兩份，認(rèn)購人執(zhí)一份，具有同等法律效力。

出賣人（簽章）：********房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)購人：

法定代表人（簽章）：委托代理人：

日期：月日日期：年

銷售經(jīng)理：置業(yè)顧問：

第三篇：房屋認(rèn)購書范本

房屋認(rèn)購書

出賣人（甲方）：聯(lián)系電話：買受人（乙方）：_______________________身份證（護(hù)照）號(hào)：_________________ 聯(lián)系地址：___________________________郵編：_______________ 工作單位：__________________聯(lián)系電話：___________________________

一、認(rèn)購房屋情況

商品房坐落：________________（暫定名）

期單元室物業(yè)類型：（住宅/商業(yè)）

銷售面積：_________平方米，其中分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為__________平方米（最終以政府核定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）

二、商品房價(jià)款

商品房銷售按計(jì)算（一般按建筑面積），每平方米價(jià)格為________元，總價(jià)款為人民幣_(tái)_________元，計(jì)___________（大寫）。

享受優(yōu)惠政策為_____________________，最終房款為元（大寫）。

三、認(rèn)購定金：

乙方于本協(xié)議簽訂之日向甲方交納定金人民幣（大寫）___________元整，該定金在雙方簽訂《**市商品房買賣合同》時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款。

四、合同簽署：

乙方需在本協(xié)議簽署三日內(nèi)，即年月日前交納首付款并與甲方簽訂《**市商品房買賣合同》及相關(guān)文件。如選擇按揭貸款方式，需在簽署《**市商品房買賣合同》當(dāng)日辦理完畢貸款手續(xù)。

五、付款方式：一次性（）按揭（）公積金（）

六、付款計(jì)劃：

1、_____________________________________________________

2、_____________________________________________________

3、_____________________________________________________

七、雙方權(quán)利義務(wù)：

7.1在本協(xié)議第四條規(guī)定的乙方簽署《**市商品房買賣合同》的期限內(nèi)，甲方有義務(wù)保留乙方購買該商品房的權(quán)利，甲方不得將乙方定購的房產(chǎn)銷售給第三方。

7.2在簽署《**市商品房買賣合同》前，如遇不可抗力意外事件致使客戶所認(rèn)購房屋不能出售，甲方有權(quán)撤銷本協(xié)議，屆時(shí)甲方除將已收房款無利息退回乙方外，不再承擔(dān)其他責(zé)任。

7.3乙方若未按照本協(xié)議第四條及第六條所約定時(shí)間交款并辦理相關(guān)手續(xù)，則甲方無須經(jīng)乙方同意即視為乙方自動(dòng)退房并放棄本認(rèn)購協(xié)議的所有權(quán)利，甲方可單方終止本協(xié)議，并將該商品房另行銷售，乙方所交定金不退。

7.4若乙方在簽定此協(xié)議并交付定金后要求退房，甲方不再返還乙方定金，并有權(quán)處置該房屋。若乙方在簽署《**市商品房買賣合同》前要求調(diào)房的，經(jīng)甲方同意的調(diào)房，甲方向乙方收取調(diào)房費(fèi)______元，且乙方應(yīng)按調(diào)房后房屋的最新售價(jià)向甲方補(bǔ)齊房款金額。

六、乙方所定房屋房號(hào)、面積以政府最終審批為準(zhǔn)；本協(xié)議約定內(nèi)容與政府最終審批不符的，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。

七、乙方確認(rèn)本協(xié)議中約定的通訊地址等聯(lián)系方式真實(shí)、有效、暢通，如聯(lián)系方式變更，乙方應(yīng)當(dāng)在變更后十日內(nèi)書面通知甲方。甲方依乙方在本協(xié)議中約定的通訊地址向乙方發(fā)出書面文件，郵寄信件發(fā)出后第三日即視為送達(dá)。

八、本協(xié)議發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下列第____種方式解決。

1、向___________仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

2、向人民法院提起訴訟。

九、本協(xié)議一式三份，自甲乙雙方簽字并且甲方蓋章之日起生效，甲方持貳份，乙方持壹

份，具有同等法律效力。在雙方簽訂《***市商品房買賣合同》后，本協(xié)議效力自動(dòng)終止。

甲方（簽章）乙方（簽章）：

經(jīng)辦人：代理人：

電話：

_____年____月____日

電話：____年____月____日

第四篇：房屋認(rèn)購書

房屋認(rèn)購協(xié)議書

賣方:貴州盛世達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（第二項(xiàng)目部）(以下簡稱甲方)

買方:(以下簡稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方在互惠互利的基礎(chǔ)上,經(jīng)過友好協(xié)商就乙方所購房屋，達(dá)成以下協(xié)議,并承諾共同遵守。

一、乙方自愿認(rèn)購位于 鐘山區(qū)花漁洞花漁菜場昌宏大廈樓單元號(hào)的住房套.該住房建筑面積約為平方米, 每平方米單價(jià)為人民幣元.總?cè)嗣駧旁?(大寫:元整).二、乙方選擇第種付款方式:

1、按揭付款:首付總房款人民幣元(大寫:元整)按揭款%,人民幣元,(大寫:元整)

2、一次性付款:首付總款%人民幣元(大寫:元整)待房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證分戶后一次性付清尾款人民幣元,(大寫:元整.3、分期付款:首付總房款%，計(jì)元,(大寫:元整)議定在交鑰匙時(shí),付%,計(jì)元,(大寫:元整)辦理完證件后一次性補(bǔ)清尾款計(jì)元(大寫:元整)

4、其它方式

5、甲方保證配合乙方辦理房產(chǎn)手續(xù)

三、乙方簽定認(rèn)購書當(dāng)日，即年月日向甲方支付人民幣元，(大寫:元整).作為定金（與收據(jù)合并方可生效）。甲方替乙方保留房號(hào)日。在年月日內(nèi)，乙方必須與甲方簽定正式合同。

四、乙方在第三條規(guī)定的時(shí)間內(nèi)須與甲方簽訂正式合同，超過時(shí)限或在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（含以其它原因）不簽訂正式合同的，視為乙方自動(dòng)放棄，甲方有權(quán)對(duì)認(rèn)購書的商住房另行銷售，定金不退還。

五、第三條規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，非乙方同意，甲方不得另行出售乙方認(rèn)購的商住房。

六、本認(rèn)購書一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，備案一份，具同等法律效力。備注：

甲方（簽章）：貴州盛世達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（第二項(xiàng)目部）

工商注冊(cè)號(hào)碼：5200002207397（2-1）乙方（簽章）：

委托項(xiàng)目代表人： 顏昌身份證號(hào)碼：

身份證號(hào)碼：***2ⅹ聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：***

年月日

第五篇：房屋認(rèn)購書

【苑】內(nèi)部認(rèn)購書

出賣人（以下簡稱“甲方”）：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司·項(xiàng)目部聯(lián)系電話：07-

買受人（以下簡稱“乙方”）：性別：

身份證號(hào)：___________________________________________聯(lián)系電話：____________________

郵編：___________________聯(lián)絡(luò)地址：

甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商簽署此《認(rèn)購書》。

一、認(rèn)購房源簡況：

路交匯處【】______單元______層_______號(hào)，暫測(cè)建筑面積為________平方米，單價(jià)：元/㎡，合計(jì)總價(jià)為：人民幣_(tái)_________________________元整。

付款方式：□一次性付款□分期付款□按揭付款

一次性付款優(yōu)惠：____%，優(yōu)惠額度_______________元；分期付款優(yōu)惠%：優(yōu)惠額度經(jīng)上述計(jì)算，雙方確認(rèn)該房源的認(rèn)購價(jià)為：

二、乙方同意按下列方式向甲方交付購房款：

1、付款方式：

□一次性付款：總房款為人民幣元整須于認(rèn)購書簽署之日一次付清；

□分期付款：首付房款（合同價(jià)的60 %）：人民幣元整，須于認(rèn)購書簽署之日付清；中期房款（合同價(jià)的 30%）：人民幣日內(nèi)付清；剩余房屋尾款（合同價(jià)的:人民幣元整,乙方須于接到甲方通知之日起（交房前）7日內(nèi)付清；

□按揭付款：首付房款（合同價(jià)的___ %）：人民幣元整，須于認(rèn)購書簽署之日付清；其余房款（合同價(jià)的___%）：人民幣款金額按銀行規(guī)定執(zhí)行）。

2、乙方所交房款以甲方開具的收款收據(jù)為準(zhǔn)。

三、甲乙雙方約定：

1、乙方所購的房屋面積最終以房產(chǎn)管理部門核定的建筑面積為準(zhǔn)，按本認(rèn)購書約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。本認(rèn)購書所述購房款項(xiàng)僅指購買房屋本身的價(jià)款，不含其它費(fèi)用（其他費(fèi)用包括但不限于水、電、通訊、寬帶、有線電視、暖氣、燃?xì)獾某跹b費(fèi)或入網(wǎng)費(fèi)、集資費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)及國家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)等）。

2、乙方應(yīng)按甲方安排的時(shí)間及時(shí)簽署《買賣合同》。

3、乙方如選擇銀行按揭方式，須于簽署《買賣合同》之前，通過銀行的資質(zhì)審查。符合貸款條件者，須在接到甲方通知起署《買賣合同》。未通過銀行資質(zhì)審查或未獲得銀行足額審批的，乙方必須于甲方通知后7日內(nèi)用現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款。

4、乙方選擇銀行按揭方式付款，應(yīng)在接到甲方通知后日內(nèi)與銀行簽署按揭貸款合同，逾期不簽署相關(guān)按揭貸款合同者，甲方可將乙方的銀行按揭貸款金額，視為乙方逾期付款金額，并以此金額為基數(shù)，每天收取萬分之四的違約金。逾期超過 15 天者，視為乙方放棄選擇按揭付款方式，乙方須在7日內(nèi)一次性付款；拒絕一次性付款者，甲方可以隨時(shí)解除與乙方的合同關(guān)系，并追究乙方之違約責(zé)任。

5、乙方未遵守本認(rèn)購書第二條第2款、第三條第2、3、4款之約定，有逾期辦理相關(guān)手續(xù)、逾期付款、逾期簽署或拒簽《買賣合同》、未能足額按揭而不補(bǔ)足余款、按揭不成拒絕一次性付款等情形的，將視為乙方根本違約，則甲方無義務(wù)為乙方保留該房源，本《認(rèn)購書》自動(dòng)解除。甲方可將該房源另行出售，并收取乙方千分之五支付延期的違約金，同時(shí)可追究乙方的違約責(zé)任。

6、乙方應(yīng)一次性填準(zhǔn)認(rèn)購書買受人的姓名，不得更名。

7、乙方保證登記姓名、聯(lián)絡(luò)電話、地址的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。乙方聯(lián)絡(luò)電話或地址如有更改，應(yīng)及時(shí)書面通知甲方，以便甲方及時(shí)更正與備案，否則后果自負(fù)。甲方按照上述約定之聯(lián)絡(luò)方式發(fā)出掛號(hào)信或特快專遞，乙方收到之日或甲方郵件發(fā)出后第3日視為收件日期，甲方通知義務(wù)即履行完畢。

8、本《認(rèn)購書》壹式叁聯(lián)，自簽署《買賣合同》之日起失效。

四、備注：

甲方：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簽章）乙方：_____________________（簽章）日期：20___年_____月_____日日期：20___年_____月_____日

經(jīng)辦人：_________________復(fù)核：_________________人民幣_(tái)_____拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫人民幣_(tái)__________________元整）。