第一篇：房地產(chǎn)金融報(bào)告

房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)報(bào)告

09工管任鵬

一談到金融市場(chǎng)，人們最先聯(lián)想到股票和債券市場(chǎng)。但隨著近幾年經(jīng)濟(jì)全球化程度加深，而世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)又幾經(jīng)跌宕。08年世界金融危機(jī)爆發(fā)，“次貸危機(jī)”和“房地產(chǎn)泡沫”的詞變得耳熟能詳?，F(xiàn)在，在看似已逐漸平息的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，飛漲的物價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)興隆過后居高不下的房價(jià)不僅造成社會(huì)的不穩(wěn)定，也對(duì)國家的空管調(diào)控提出了更高的要求。金融危機(jī)對(duì)人們生活的二次沖擊如今正在對(duì)我們的生活產(chǎn)生著潛移默化的影響。

就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2010年底，我國開始在北上杭等一線城市實(shí)行房產(chǎn)限購。在首都，無五年以上納稅證明的戶口則無法成為當(dāng)?shù)胤课莸臉I(yè)主。以我所學(xué)的知識(shí)，還不夠?qū)Υ伺e作出詳細(xì)的客觀評(píng)價(jià)，但顯而易見，這無疑是破在房價(jià)增長上的一盆冷水。所謂“有錢的不讓買，沒錢的買不起”，如此一來，勢(shì)必造成房價(jià)回落。至于上述提到的物價(jià)，在七月份漲幅遙遙領(lǐng)先的豬肉價(jià)格飆到50%以上時(shí)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人指出八月份由于種種原因，將實(shí)現(xiàn)物價(jià)的首次增長減緩。至于你信不信，我反正是信了。

金融是在是一潭太深的水，學(xué)習(xí)這門課，算是在對(duì)金融的了解的過程中翻看了第一頁。最近讀了一本講90年代房地產(chǎn)操作的書，雖因國家政策改動(dòng)與課本上內(nèi)容有所出入，但卻成了課本的案例，讓我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作有了正確的認(rèn)識(shí)。從融資到操盤，從風(fēng)險(xiǎn)分析到擔(dān)保，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)不像平時(shí)人們想象的一樣簡(jiǎn)單而暴利，即使是，那也是十幾年前的事兒了。如今日益健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)在響應(yīng)政府號(hào)召保證低收入者住房的同時(shí)，也在為整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定貢獻(xiàn)其份內(nèi)的責(zé)任。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代，每個(gè)人都應(yīng)該對(duì)金融有一定的了解。特別是當(dāng)代大學(xué)生，學(xué)習(xí)金融能使其理性的分析市場(chǎng)形勢(shì)和市場(chǎng)規(guī)律，不管是對(duì)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)都有及明顯的導(dǎo)向作用。

下面是對(duì)本門課程的重點(diǎn)的總結(jié)：

房地產(chǎn)金融的基本職能是指房地產(chǎn)的生產(chǎn)流通和消費(fèi)。房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)是：房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用（包括人的擔(dān)保和物的擔(dān)保）；房地產(chǎn)近容易抵押為基礎(chǔ)；一般要實(shí)行證券化；具有較強(qiáng)的政策化；房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)成本較高但收益較高。房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。而房地產(chǎn)金融的作用包括以下3方面：為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障；支持居民消費(fèi)能力的提高；房地產(chǎn)金融調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)金融是有一定的運(yùn)行模式的。首先是房地產(chǎn)金融的立法與監(jiān)管體質(zhì)。監(jiān)管制度包括公共管理、公平管理、公開管理。房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有哪些呢？按市場(chǎng)分，包括一級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和二級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)兩種。按性質(zhì)可分為取收存款型、契約儲(chǔ)蓄型和投資型3種。房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)包括3種：公營房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（國營銀行、政府機(jī)構(gòu)、由政府擔(dān)保的私營機(jī)構(gòu)等）、互助合作性質(zhì)的機(jī)構(gòu)和私營房地

產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。而房地產(chǎn)金融基本模式按融資途徑分為直接融資、契約融資、存款融資、證券融資4種。按市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度分為完備型，基金為后備，混合型和以儲(chǔ)蓄支持4種。

金融是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。金融風(fēng)險(xiǎn)指任何有可能導(dǎo)致企業(yè)或機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括環(huán)境危險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)危險(xiǎn)等。為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)需要做到控制信貸風(fēng)險(xiǎn)（包括信貸集中程度、信貸增長率和高利率貸款比率、準(zhǔn)備金和違約金比率）和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)4種。為了規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，我們國家應(yīng)該做1.度重視提前防范2.拓展融資渠道3.控制好企業(yè)經(jīng)營融資過程中貸款的比例，不斷調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)地貸款結(jié)構(gòu)4.依法嚴(yán)格資金管理，規(guī)范金融業(yè)務(wù)操作，推進(jìn)企業(yè)資金良性發(fā)展5.加強(qiáng)銀行業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)6.建立健全與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的法律法規(guī)體系。

說完了房地產(chǎn)金融，再說一下房地產(chǎn)保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是是社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分，是指以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物，根據(jù)定力的經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)特定的災(zāi)害事故造成的經(jīng)濟(jì)損失提供經(jīng)濟(jì)保障的一種經(jīng)濟(jì)形式，屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要指以房屋設(shè)計(jì)、營建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的保險(xiǎn)。包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，信用保險(xiǎn)，保證保險(xiǎn)，人壽保險(xiǎn)和人身意外保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的建立或發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理提供了保障和支持，可以為遭受損失的投保

單位提供必要的資金補(bǔ)償，從而為房地產(chǎn)資金的正常運(yùn)用提供良好的條件，在一定程度上能起到資金融通的作用。因此，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容。

這門課中最重要的兩個(gè)詞就是住房公積金和住房抵押貸款。首先是住房公積金。什么是住房公積金呢？有什么作用？住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。住房公積金具有專用性，強(qiáng)制性，政策性的特性，同時(shí)還具有普遍性、福利性、返還性等特征。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作它用。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。住房公積金的繳存計(jì)算方法是住房公積金月繳存額=（職工上年度月平均工資*職工住房公積金繳存比例）+（職工上年度月平均工資*單位住房公積金繳存比例）。住房公積金是一項(xiàng)很好的制度，我國應(yīng)該更好地完善，使之更有利于居民生活，應(yīng)該做到完善法律體系，規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置，積極擴(kuò)大覆蓋面，提高公積金的利用率。

住房公積金是關(guān)乎居民生活居民利益的。還有一個(gè)就是住房抵押貸款。住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本

付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。住房抵押貸款業(yè)務(wù)按貸款利率是否可變分為固定利率和可變利率，按貸款期限長短劃分為短中長3種。此外還有幾種劃分方式。隨著社會(huì)的發(fā)展，又出現(xiàn)了住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。其特征是1.以信托方式實(shí)行住房抵押貸款證券化2.投資主體只限于機(jī)構(gòu)投資者3.信用增級(jí)的形式靈活多樣。

以上是我個(gè)人的一些看法和對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的理解和對(duì)本門課程的摘要，偏頗之處，還望老師指正。

2011年8月30日

第二篇：中國房地產(chǎn)金融報(bào)告

2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告

中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組

2005年8月5日

2005.08.16

11:11:00金融要聞

推動(dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展

上半年貨幣政策系列述評(píng)之二

記者

付平

2005.08.16

09:51:00金融要聞

推動(dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展是今年上半年央行貨幣政策中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。央行2005年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出：上半年，金融市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性充足，債券發(fā)行情況良好，市場(chǎng)交易較為活躍，尤其是金融市場(chǎng)制度性建設(shè)取得較大進(jìn)展。

作為市場(chǎng)體系中極為重要的組成部分，金融市場(chǎng)是其他市場(chǎng)正常發(fā)展的先導(dǎo)和保證，金融市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)和變化能夠及時(shí)反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的走勢(shì)。金融市場(chǎng)可以迅速有效地引導(dǎo)資金合理流動(dòng)，提高資金配置效率；同時(shí)為金融管理部門進(jìn)行金融間接調(diào)控提供了條件。金融市場(chǎng)的發(fā)展不僅能夠擴(kuò)大金融資產(chǎn)規(guī)模，而且能夠促進(jìn)金融工具的創(chuàng)新，并促使居民金融資產(chǎn)多樣化和金融風(fēng)險(xiǎn)分散化。正因?yàn)槿绱?，央行一直將推?dòng)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展作為貨幣政策操作的一個(gè)重要內(nèi)容。

金融市場(chǎng)的快速健康發(fā)展需要制度保證。今年上半年，我國金融市場(chǎng)的制度性建設(shè)取得較大進(jìn)展：金融債券得到進(jìn)一步規(guī)范；國內(nèi)債券市場(chǎng)進(jìn)一步對(duì)外開放；信貸資產(chǎn)支持證券（ABS）、住房資產(chǎn)支持證券（MBS）和企業(yè)短期融資券開始發(fā)行；債券遠(yuǎn)期交易正式推出；商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點(diǎn)正式啟動(dòng)；外幣買賣業(yè)務(wù)正式開辦；保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道進(jìn)一步拓寬。

眾所周知，我國金融市場(chǎng)發(fā)展存在著嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。一是直接融資與間接融資比例不協(xié)調(diào)。二是直接融資中債券融資規(guī)模與股票融資規(guī)模不協(xié)調(diào)。三是企業(yè)債券在債券市場(chǎng)中占比很低。金融活動(dòng)因此過度集中于以銀行為中介的間接融資體系中，從而加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，央行除了對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融券進(jìn)行規(guī)范外，還陸續(xù)推出新的債券品種，如允許國際開發(fā)機(jī)構(gòu)在國內(nèi)發(fā)行人民幣債券、推動(dòng)信貸資產(chǎn)支持證券（ABS）和住房資產(chǎn)支持證券（MBS）發(fā)行、允許非金融企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行短期融資券。這些措施顯然有利于促進(jìn)債券市場(chǎng)發(fā)展；拓寬金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資渠道；改變我國金融市場(chǎng)直接融資與間接融資的比例失調(diào)；化解金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融整體穩(wěn)定。另外，2005年5月，央行又在銀行間債券市場(chǎng)推出了我國第一個(gè)金融衍生工具———債券遠(yuǎn)期交易。作為最基礎(chǔ)的金融衍生工具，債券遠(yuǎn)期交易具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格發(fā)現(xiàn)等功能。可以有效地幫助投資者規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)性的提高，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能的實(shí)現(xiàn)，還可以為央行制定和執(zhí)行貨幣政策提供參考信息，對(duì)完善我國金融市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、促進(jìn)銀行間債券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)的發(fā)展具有重大意義。

商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司和股權(quán)分置改革試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，也是今年上半年金融市場(chǎng)制度建設(shè)的重要成果。今年4月，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行和交通銀行作為首批試點(diǎn)銀行開始設(shè)立基金管理公司，商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司可以鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，有利于推進(jìn)商業(yè)銀行改革，優(yōu)化資源配置，促進(jìn)金融市場(chǎng)長期健康協(xié)調(diào)發(fā)展。股權(quán)分置一直是中國股市長期存在的問題，股權(quán)分置在諸多方面制約著中國資本市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展和國有資產(chǎn)管理體制的根本性變革。

如扭曲證券市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制、導(dǎo)致公司治理缺乏共同利益基礎(chǔ)、制約資本市場(chǎng)國際化進(jìn)程和產(chǎn)品創(chuàng)新、不利于上市公司的購并重組、不利于形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期、不利于深化國有資產(chǎn)管理體制改革等等。因此，2004年初發(fā)布的“國九條”即明確提出要“積極穩(wěn)妥解決股權(quán)分置問題”。證監(jiān)會(huì)也明確表示，將按照“試點(diǎn)先行，協(xié)調(diào)推進(jìn)，分步解決”的操作思路推進(jìn)股權(quán)分置問題的解決。4月29日發(fā)布《關(guān)于上市公司股權(quán)分置改革試點(diǎn)有關(guān)問題的通知》，意味著中國股權(quán)分置改革邁出了積極穩(wěn)妥的第一步。

外匯市場(chǎng)本應(yīng)是一個(gè)國內(nèi)同業(yè)交易的市場(chǎng)，但過去由于國內(nèi)外匯交易的管制，境內(nèi)沒有交易平臺(tái)，國內(nèi)外幣買賣一般都通過境外進(jìn)行。加入世貿(mào)組織以來，中小銀行及企業(yè)的外幣資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，外幣之間的交易需求不斷上升，適時(shí)推出國內(nèi)的外幣買賣市場(chǎng)非常必要。5月18日，銀行間外匯市場(chǎng)正式開辦外幣買賣業(yè)務(wù)。首期推出八種“貨幣對(duì)”即期交易，包括歐元對(duì)美元、澳大利亞元對(duì)美元、英鎊對(duì)美元、美元對(duì)瑞士法郎、美元對(duì)港幣、美元對(duì)加拿大元、美元對(duì)日元和歐元對(duì)日元。該項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出有助于進(jìn)一步發(fā)展和完善銀行間外匯市場(chǎng)；暢通外匯交易渠道；同時(shí)為將來人民幣逐步走向完全可兌換提供了試驗(yàn)平臺(tái)。

此外，為推動(dòng)保險(xiǎn)資金直接投資股票市場(chǎng)，在2004年出臺(tái)《保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》的基礎(chǔ)上，保監(jiān)會(huì)會(huì)同相關(guān)部門在今年上半年發(fā)布了一系列配套文件，對(duì)保險(xiǎn)資金直接進(jìn)入證券市場(chǎng)投資的相關(guān)問題作出了明確規(guī)定，使保險(xiǎn)資金入市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。6月，又允許保險(xiǎn)外匯資金投資中國企業(yè)境外發(fā)行的股票，從而進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道。

盡管上半年取得了很大的成績，但“大力培育和發(fā)展金融市場(chǎng)”仍然是今年下半年央行貨幣政策操作的重要目標(biāo)。對(duì)此，第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出了具體要求，首先，要繼續(xù)以金融產(chǎn)品創(chuàng)新為突破口，擴(kuò)大直接融資渠道，加快金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)性建設(shè)，推進(jìn)金融市場(chǎng)的整體發(fā)展；其次，要大力培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者，發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)多樣化需求；第三，要加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為金融市場(chǎng)發(fā)展提供良好的法律、技術(shù)環(huán)境；最后，要加強(qiáng)金融市場(chǎng)監(jiān)督管理，保證貨幣政策順利實(shí)施，維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。

金融時(shí)報(bào)2005.08.16

第三篇：房地產(chǎn)金融

摘要：房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，我國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國房地產(chǎn)金融存在的問題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我們應(yīng)加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，拓寬房地產(chǎn)融資渠道,培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，建立個(gè)人及企業(yè)信用制度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)金融的含義界定

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。我國房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強(qiáng)，由此我國初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動(dòng)，將國家、地方、部門、企業(yè)和個(gè)人的資金集中調(diào)配，使之投入到房地產(chǎn)中，從而支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時(shí)，還通過房地產(chǎn)金融的杠桿作用，承擔(dān)起政府宏觀調(diào)控的職能，并且這種職能隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越顯重要。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)于中國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位,而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國,房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔(dān)貸款中比例過高的首期付款，缺乏對(duì)償

還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺(tái)了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

三、防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買, 二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。

（二）加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健

康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

我國目前還沒有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。在我國可以通過建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)，我國的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進(jìn)行完善。2007年金融市場(chǎng)已經(jīng)全面開放，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)一定會(huì)步入一個(gè)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：房地產(chǎn)金融政策研究

房地產(chǎn)金融政策研究

一、近十年房地產(chǎn)金融政策簡(jiǎn)析

（一）國十六條時(shí)代（1993）。

1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話后，中國出現(xiàn)新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)“四高兩亂”現(xiàn)象――高投資、高貨幣投放、高物價(jià)、高進(jìn)口和金融秩序混亂、生產(chǎn)資料市場(chǎng)秩序混亂，尤其是在金融領(lǐng)域的“三亂”現(xiàn)象――亂集資、亂拆借、亂設(shè)金融機(jī)構(gòu)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)熱潮，由于當(dāng)時(shí)的環(huán)境影響，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，開發(fā)過熱。在當(dāng)前情況下1993年夏朱?F基總理開始實(shí)施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱“國十六條”。這也是我國第一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；（2）加快金融改革步伐，強(qiáng)化中央銀行的金融宏觀調(diào)控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財(cái)政政策大力實(shí)施，通貨膨脹得到抑制，經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)冷。隨之而來，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。房屋價(jià)格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)巨大打擊，尤其是海南等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）“23號(hào)”文件時(shí)代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中國經(jīng)濟(jì)突然下滑，使全年增長8.8%，落后與上一年的9.7%近一個(gè)百分點(diǎn)。中國經(jīng)濟(jì)剛從高通脹走出，卻出現(xiàn)了將進(jìn)入通貨緊縮的信號(hào)。東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)，外貿(mào)進(jìn)入負(fù)增長，并且出現(xiàn)資本外流。在當(dāng)前情況下1998年7月，朱?F基總理開始實(shí)施以刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需為主要目的的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，俗稱“23號(hào)”文件。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度。加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求；（2）停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；（4）發(fā)展住房金融。

3、政策影響。由于擴(kuò)張的財(cái)政政策大力實(shí)施，經(jīng)濟(jì)開始回暖。隨之而來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。同時(shí)由于缺乏有關(guān)方面的規(guī)范，出現(xiàn)了住房供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象，為今后的高房價(jià)埋下了種子。

（三）121號(hào)文件時(shí)代與18號(hào)文件時(shí)代（2003）。

1、政策背景。2003年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象。由于確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)明顯出現(xiàn)了投資過快。同時(shí)的土地使用權(quán)全面施行招標(biāo)、掛牌、拍賣，更是給房地產(chǎn)市場(chǎng)添了一把火，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入過熱狀態(tài)。由于大量的房產(chǎn)借貸，房產(chǎn)信貸不完善的中國銀行金融體系面臨巨大的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前局勢(shì)，2003年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（俗稱121號(hào)文件）和《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（俗稱18號(hào)文件）。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。121號(hào)文件：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；（2）加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要。18號(hào)文件：（1）完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；（2）改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；（3）發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；（4）改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)。

3、政策影響。18號(hào)文件帶來了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，但也沒有提出任何實(shí)質(zhì)性的措施。但是在關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房方面卻從23號(hào)文件的供應(yīng)主體變?yōu)榱吮Ｕ闲缘恼咝陨唐纷》俊Ｎ茨芨淖兎康禺a(chǎn)過熱的現(xiàn)狀，同時(shí)加劇了金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）國八條時(shí)代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一個(gè)政策的大力落實(shí)，房地產(chǎn)投資過快得到控制，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入增速減慢的狀態(tài)。但是市場(chǎng)的投機(jī)性購房增加，供小于求，加上房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。2005年房價(jià)依舊快速增長，深圳，北京等城市房價(jià)漲幅驚人。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作；（2）大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生了作用，但對(duì)房價(jià)幾乎沒有產(chǎn)生影響，房價(jià)依舊上揚(yáng)。此后的國六條又是進(jìn)一步縮小了政府惠房政策范圍，經(jīng)濟(jì)適用房成為低收入群體的政策。加劇了房價(jià)上漲。

（五）調(diào)控反復(fù)時(shí)代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆發(fā)美國次貸危機(jī)，為了救市，財(cái)政大力撥款，最終導(dǎo)致2009年房價(jià)瘋狂上漲。為了應(yīng)對(duì)2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調(diào)控，但成效微弱，全國房價(jià)依舊保持上漲趨勢(shì)。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。2008年《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》（擴(kuò)張）；《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（擴(kuò)張）。2009年，《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》（緊縮）；《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》（緊縮）；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（限購）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房價(jià)過快上漲出臺(tái)了諸多政策，依舊未能停止房價(jià)上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側(cè)改革。

1、政策背景。改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)一直高速增長，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國家水平。但在最近幾年，世界經(jīng)濟(jì)下行，我國也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去人口紅利，進(jìn)入中等收入陷阱，最終導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)下行壓力嚴(yán)重，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。主要表現(xiàn)為：居民收入增加而企業(yè)利潤率下降，消費(fèi)上升而投資下降，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)下行與CPI持續(xù)低位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間出現(xiàn)背離。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）深入推進(jìn)財(cái)稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及規(guī)范的政府財(cái)政管理制度；（2）推進(jìn)土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的是立足于提高供給質(zhì)量，采用改革的辦法進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)程度和靈活程度。從政策來看，房地產(chǎn)方面的主要任務(wù)是去庫存，政策從土地改革這一根本出發(fā)，輔助稅種改革與戶籍制度改革來改善房地產(chǎn)市場(chǎng)過?，F(xiàn)狀，開啟了房產(chǎn)改革的新局面，如果政策可以大力實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理降溫指日可待。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的需求

（一）地方減少土地財(cái)政依賴。近幾年來，我國城市化水平快速發(fā)展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產(chǎn)過熱，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓價(jià)格快速上漲，最終又推動(dòng)了房價(jià)的不斷攀升。在此過程中，地方政府從土地市場(chǎng)上獲取了巨大土地增值收入好和稅費(fèi)收入。由于房地產(chǎn)商在土地一級(jí)市場(chǎng)的高額的成本，最終會(huì)通過二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。所以，地方政府是房價(jià)過快增長的主要原因。因此，解決房價(jià)過高問題，首要問題是降低高額的土地成本，也就是說地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴(kuò)大住房供給滿足需求。從最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理而言，供求關(guān)系決定了商品的價(jià)格。當(dāng)供大于求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)下跌；供不應(yīng)求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)上漲。解決房價(jià)過高的根本方法是擴(kuò)大供給，擴(kuò)大住房供給的方法之一就是放開自建房和集資建房市場(chǎng)。隨之而來的就是如果放開自建房和集資建房市場(chǎng)，是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)秩序。以歐美國家為例，歐美國家自建房的比例高達(dá)30%。德國更是超過30%。如果我國將這個(gè)市場(chǎng)的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會(huì)促進(jìn)房價(jià)的合和房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。不僅如此，居民購房支出的減少。

（三）全面深化供給側(cè)改革。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度重視房地產(chǎn)方面的供給側(cè)改革，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫存，具體措施是市民化農(nóng)民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。最新數(shù)據(jù)，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫存。然而，我國商品房房產(chǎn)庫存卻還在以每月1000萬平方米的數(shù)量在增長。房地產(chǎn)庫存問題已經(jīng)成為燃眉之急，為此，全面深化去庫存的供給側(cè)改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]梁榮.對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)的思考[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004（06）.[2]郭衍遠(yuǎn).基于房地產(chǎn)金融制度的我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D].云南大學(xué)，2010.

第五篇：房地產(chǎn)金融政策法規(guī)

房地產(chǎn)金融政策法規(guī)匯編

說明：

1、本匯編收集了各類房地產(chǎn)融資的常用政策法規(guī)；

2、為連續(xù)體現(xiàn)歷年監(jiān)管部門的監(jiān)管思路，個(gè)別已失效的部門規(guī)章仍匯編入內(nèi)，已標(biāo)明失效，請(qǐng)予注意。

一、國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（建住房[2002]217號(hào)）

2、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)[2003]18號(hào)）

3、國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國發(fā)[2004]13號(hào)）

4、國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)〔2008〕131號(hào)）

5、國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)〔2008〕126號(hào)）

6、國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國發(fā)〔2009〕27號(hào)）

7、國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國辦發(fā)[2010]4號(hào))

8、國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)〔2010〕10號(hào)）

9、國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）

10、國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報(bào)告

11、國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）

12、國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告（2013年6月27日）

13、國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見（國辦發(fā)〔2013〕67號(hào)）

14、關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問題的通知（國辦發(fā)（2013）107號(hào)）

二、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)信貸的規(guī)定

1、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（銀發(fā)〔２００１〕１９５號(hào)）（注：本篇法規(guī)已被：中國人民銀行公告(2010)第2號(hào)――廢止《匯兌結(jié)算會(huì)計(jì)核算手續(xù)》、《關(guān)于追回銀行被搶、被盜、被騙、貪污、丟失庫款和金銀處理的規(guī)定》等規(guī)范性文件（發(fā)布日期：2010年3月23日，實(shí)施日期：2010年3月23日）廢止）

2、中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2003]121號(hào)）

3、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號(hào)）

4、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）（注：本篇法規(guī)已被：中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)布銀行業(yè)規(guī)章和規(guī)范性文件清理結(jié)果的公告，發(fā)布日期：2011年1月5日，實(shí)施日期：2011年1月5日）廢止。）

5、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）

6、固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法（2009年第2號(hào)）

7、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2009〕71號(hào)）

8、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見（銀發(fā)〔2009〕92號(hào)）

9、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)當(dāng)前重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知（銀監(jiān)發(fā)[2010]98號(hào)）

10、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革發(fā)展加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的通知（銀監(jiān)發(fā)[2011]14號(hào)）

11、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于2011年第三季度重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知（銀監(jiān)發(fā)[2011]87號(hào)）

三、房地產(chǎn)法規(guī)

1、城市房地產(chǎn)管理法（2009年8月27日）

2、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（2011年1月8日）

3、土地管理法（2004年8月28日）

4、土地登記辦法（2007年12月30日）

5、房屋登記辦法（2008年2月15日）

6、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年11月1日）

7、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國土資發(fā)【2010】151號(hào)）

8、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的公告（2003年3月17日建設(shè)部公告第127號(hào)）

四、商業(yè)銀行貸款、委托貸款相關(guān)法律及規(guī)章

1、合同法

2、貸款通則

3、商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引

4、商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引

5、中國人民銀行關(guān)于對(duì)委托貸款業(yè)務(wù)范圍問題的答復(fù)（1997年7月4日 銀條法[1997]41號(hào)）

6、中國人民銀行關(guān)于商業(yè)銀行開辦委托貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知（銀辦發(fā)〔２０００〕１００號(hào)

7、中國人民銀行辦公廳關(guān)于取消委托貸款期限限制的批復(fù)（銀辦函[2001]29號(hào)

五、擔(dān)保法律法規(guī)

1、擔(dān)保法

2、物權(quán)法

3、工商行政管理機(jī)關(guān)股權(quán)出質(zhì)登記辦法

4、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)

5、規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（建住房[2006]8號(hào)）

六、商業(yè)銀行授信盡職指引

1、《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]51號(hào)）

2、《商業(yè)銀行小企業(yè)授信工作盡職指引(試行)》（銀監(jiān)發(fā)[2006]69號(hào)）

3、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員職業(yè)操守指引的通知(2011修訂)(銀監(jiān)發(fā)[2011]6號(hào))

七、市場(chǎng)主體法律

1、公司法（2014年修訂）

2、合伙企業(yè)法

3、合伙企業(yè)登記管理辦法

4、北京中關(guān)村科技園區(qū)有限合伙管理辦法

5、公司登記管理?xiàng)l例（2014年修訂）

八、外商投資房地產(chǎn)法規(guī)

1、關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房〔2006〕171號(hào)）

2、商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函［2007］50號(hào)）

九、經(jīng)濟(jì)適用房及其貸款的有關(guān)規(guī)定

1、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法（建房［１９９４］７６１號(hào)）

2、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房[2007]258號(hào)）

3、經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)）

4、國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見（國發(fā)〔2013〕25號(hào)）

十、銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行理財(cái)規(guī)定

1、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法（2005年第2號(hào)）

2、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)〔2005〕63號(hào)）

3、銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]47號(hào)）

4、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)投資管理有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009] 65號(hào)）

5、商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品銷售管理辦法（2011年第5號(hào)）

6、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2011]91號(hào)）

7、關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2013]8號(hào)）

十一、信托法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托房地產(chǎn)和銀信合作的規(guī)定

1、信托法

2、國務(wù)院辦公廳關(guān)于《中華人民共和國信托法》公布執(zhí)行后有關(guān)問題的通知

3、信托公司管理辦法

4、信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法

5、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于實(shí)施《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》有關(guān)具體事項(xiàng)的通知（銀監(jiān)發(fā)[2007]18號(hào)）

6、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳關(guān)于規(guī)范信托投資公司辦理業(yè)務(wù)中與房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)辦發(fā)〔2006〕92號(hào)）

7、中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)）

8、中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信托公司銀信合作理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知（銀監(jiān)辦發(fā)〔2008〕297號(hào)）

9、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）

10、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009]84號(hào)）

11、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知

（銀監(jiān)發(fā)[2009]113號(hào)）

12、中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕54號(hào)）

13、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)

14、中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號(hào)）

15、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2011〕7號(hào)）

十二、基金子公司、券商資管和保險(xiǎn)、期貨資管的規(guī)定

1、《證券公司定向資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則》（〔2012〕30號(hào)）

2、證券投資基金管理公司子公司管理暫行規(guī)定（〔2012〕32號(hào)）

3、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于發(fā)布《證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)范》的通知

（中證協(xié)發(fā)[2012]206號(hào)）

4、基金管理公司特定客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法（第83號(hào)）

5、證券公司客戶資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)管理辦法（第93號(hào)）

6、證券公司集合資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則（〔2013〕28號(hào)）

7、中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)管理產(chǎn)品業(yè)務(wù)試點(diǎn)有關(guān)問題的通知（保監(jiān)資金〔2013〕124號(hào)）

8、中國證監(jiān)會(huì)期貨公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法(2012年第81號(hào))

十三、股權(quán)投資相關(guān)規(guī)定

1、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》的通知

（銀監(jiān)發(fā)（2008）45號(hào)）

2、關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定（深府（2010）103號(hào)）

3、國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2011]2864號(hào)）

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)）