第一篇：商品房開(kāi)發(fā)五證二書(shū)

商品房開(kāi)發(fā)五證二書(shū)

一、“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。

1.《國(guó)有土地使用證》

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國(guó)土資源管理局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國(guó)土資源管理局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土資源管理局有償土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土資源管理局交納使用費(fèi)土地使用專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土資源管理局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。

2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重點(diǎn)要看的是工程規(guī)劃許可證的附圖?？垂こ桃?guī)劃許可證附圖的目的在于：

1)確認(rèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍在開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖中所處的位置。開(kāi)發(fā)商印刷或繪制的項(xiàng)目總覽圖往往是建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項(xiàng)目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂(lè)、文化、商業(yè)、醫(yī)療、幼兒園、學(xué)校等等可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖的范圍。只有建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍內(nèi)的才是你將來(lái)居住的小區(qū)的總體環(huán)境；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖范圍之外，只是開(kāi)發(fā)商設(shè)想的藍(lán)圖，有的甚至連“設(shè)想”都不是，純粹是開(kāi)發(fā)商為了誘惑購(gòu)房人所做的誤導(dǎo)性宣傳。

2)確認(rèn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑的所在位置。有些購(gòu)房人在收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)鍋爐房、配電房、水泵房、車(chē)庫(kù)或車(chē)位等公共建筑與其購(gòu)買(mǎi)的房屋之間的距離令其無(wú)法接受。在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)或簽訂商品房預(yù)售合同之前弄清這些公共建筑所處的位置有助于你選擇房號(hào)。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

4.《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。

5.《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。證書(shū)由市建委統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。

二、“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

1.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

2.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有關(guān)住房使用的說(shuō)明。

三、取得五證的程序

1.立項(xiàng)批準(zhǔn)。一般是由開(kāi)發(fā)商向城市計(jì)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)要在某地建設(shè)住宅一處；或者說(shuō)與某某公司合作，利用原來(lái)的職工宿舍修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進(jìn)行銷(xiāo)售。根據(jù)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展情況，一般情況這些申請(qǐng)大部分都可獲得批準(zhǔn)。

2.建設(shè)用地許可證。開(kāi)發(fā)商拿著立項(xiàng)證明到規(guī)劃局，說(shuō)我的這塊地已經(jīng)批了可以建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目了，你看從城市規(guī)劃角度行不行？規(guī)劃局根據(jù)各地的城市發(fā)展規(guī)劃，說(shuō)可以，那么就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，證明此宗土地可以用于住宅建設(shè)。

3.土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商憑著《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》到國(guó)土資源管理局，問(wèn)是否可以將此宗土地的使用權(quán)出售給我？國(guó)土資源管理局一般也會(huì)說(shuō)可以，你交了土地出讓金后，我給你一個(gè)《國(guó)有土地使用權(quán)證》。其實(shí)，這是一開(kāi)始就說(shuō)好了的，如果此時(shí)不批準(zhǔn)，那前面的工作不全白費(fèi)了！

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開(kāi)發(fā)商得到了地，然后就要進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，將這個(gè)設(shè)計(jì)的內(nèi)容再交給規(guī)劃局，說(shuō)你看我的這個(gè)工程項(xiàng)目符合規(guī)劃要求嗎？規(guī)劃局經(jīng)過(guò)審核，認(rèn)為符合規(guī)劃要求的，就再發(fā)一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是不一樣的！《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是證明此宗土地可以進(jìn)行住宅建設(shè)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是證明這項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)內(nèi)容符合規(guī)劃要求。

5.《建設(shè)工程施工許可證》。開(kāi)發(fā)商拿著上述幾個(gè)證件以及與建筑商簽訂的合同，到建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行登記，取得《建設(shè)工程施工許可證》。

6.《商品房預(yù)售許可證》。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第２４８號(hào)）第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！钡诙臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。”第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起１０日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。”

四、審查五證需要注意的相關(guān)法律問(wèn)題

1.必須查看房屋五證的原件，五證的復(fù)印件只能作為一種參考。由于商品房預(yù)售五證問(wèn)題涉及到商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基礎(chǔ)，特別是其中的《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》尤為重要。因?yàn)椤秶?guó)有土地使用權(quán)證》直接影響到購(gòu)房者將來(lái)是否可以拿到房屋所有權(quán)證的問(wèn)題；而《房屋的預(yù)售許可證》將直接影響到商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以一旦商品房買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效后，購(gòu)房者請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還已交付的購(gòu)房款將存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如開(kāi)發(fā)商已經(jīng)資不抵債！

2.必須仔細(xì)地審核項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)和商品房銷(xiāo)售依據(jù)所記載的內(nèi)容與開(kāi)發(fā)商提供的相應(yīng)證件的記載是否一致。謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商用此證代替彼證、“掛羊頭賣(mài)狗肉”。因?yàn)樵趯?shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商為了盡快籌集建設(shè)資金，常常利用一期房屋的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售二期的房屋，或用甲地的五證手續(xù)來(lái)預(yù)售乙地的房屋。這些都為購(gòu)房者以后辦理產(chǎn)權(quán)證埋下重大的隱患。

3.《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》并不等于《國(guó)有土地使用權(quán)證》。由于《臨時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證》只能用于辦理《商品房預(yù)售許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，并不代表開(kāi)發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。若開(kāi)發(fā)商將來(lái)不能取得正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》，則購(gòu)房者將來(lái)根本就拿不到房屋所有權(quán)證。若沒(méi)有房產(chǎn)證，購(gòu)買(mǎi)的房子的所有權(quán)從法律意義上講就不屬于購(gòu)房者！購(gòu)買(mǎi)的房子的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者僅僅是商品房開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人！

而且，購(gòu)房者將來(lái)就不能用所購(gòu)買(mǎi)的房屋來(lái)進(jìn)行出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等民事活動(dòng)。

4.出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》與買(mǎi)受人簽訂的商品房預(yù)售合同原則無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

5.在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規(guī)定。因?yàn)椤督忉尅返倪m用范圍是僅僅包括在國(guó)有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房。

6.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

從總體上講，我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權(quán)是嚴(yán)格禁止進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！薄秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)［１９９９］３９號(hào)）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！边@里的有關(guān)部門(mén)當(dāng)然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門(mén)。

由此可見(jiàn)，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場(chǎng)。農(nóng)房的買(mǎi)賣(mài)，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則，買(mǎi)賣(mài)行為違法，合同無(wú)效。因此，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)的房屋將無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證。

五、查清《國(guó)有土地使用權(quán)證》上注明的土地使用權(quán)人行使土地使用權(quán)的年限

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地70年；

（二）工業(yè)用地50年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（四）商業(yè)、旅

游、娛樂(lè)用地40年；

（五）綜合或者其他用地50年?！睂?shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往誤導(dǎo)消費(fèi)者，說(shuō)土地使用權(quán)的年限是70年！實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)到實(shí)際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權(quán)年限中扣除的。

六、商品房所屬的國(guó)有土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)以后怎么辦

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！?/p>

注釋?zhuān)?/p>

? 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第七條土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

? 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條：“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律保護(hù)。”

? 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

1.商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

3.商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二篇：商品房五證兩書(shū)

商 品 房 五 證 兩 書(shū)

一、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證.三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?0年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買(mǎi)賣(mài)和搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

四、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件。沒(méi)有《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》所填寫(xiě)的“購(gòu)房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無(wú)效的。

“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

六、“兩書(shū)”

《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

名 詞 解 釋

1、【均價(jià)】均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售“，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

2、【基價(jià)】基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

3、【起價(jià)】起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中：×××元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。

4、【預(yù)售價(jià)】預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門(mén)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

5、【一次性買(mǎi)斷價(jià)】一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

6、【定金】定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。“

7、【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀(guān)上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

8、【建筑面積】住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

9、【使用面積】住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀(guān)地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

10、【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。

11、【公攤面積】商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

12、【共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

13、【實(shí)用面積】它是“建筑面積“扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

14、【居住面積】住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

15、【計(jì)租面積】作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過(guò)道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

16、【銷(xiāo)售面積】銷(xiāo)售面積是指商品房按“套“或“單元“出售，其銷(xiāo)售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

17、【公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

18、【得房率】得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

19、【實(shí)用率】實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

20、【容積率】容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

21、【建筑密度】建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

22、【綠化率】綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

23、【綠地率】綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地“主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

24、【房屋竣工面積】是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

25、【印花稅】印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書(shū)立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。

26、【契稅】契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種，主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買(mǎi)、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%―5%。

第三篇：五證與二書(shū)

[精典解析]

根據(jù)我國(guó)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，除具有工商行政管理部門(mén)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照外，還得具備“五證”、“二書(shū)”?！拔遄C”是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工建設(shè)許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷(xiāo)售許可證》。如果銷(xiāo)售的是期房，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)具備《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》?！岸?shū)”是指房地企業(yè)在銷(xiāo)售新建的高品房時(shí)，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)明確所購(gòu)房產(chǎn)是否為有關(guān)部門(mén)審核的合法項(xiàng)目，是否為交易中心認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房屋。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，首先要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否具有《商品房銷(xiāo)售許可證》。其次需注意許可證上的以下事項(xiàng)：

（1）售方單位名稱(chēng)與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同的銷(xiāo)售方名稱(chēng)是否一致；

（2）購(gòu)買(mǎi)的商品房是否在銷(xiāo)售許可證允許的范圍之內(nèi)，如果不一致，所購(gòu)房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)；

（3）查驗(yàn)許可證原件，以防開(kāi)發(fā)企業(yè)利用復(fù)印件欺騙消費(fèi)者。

第四篇：五證二書(shū)詳解

房地產(chǎn)五證二書(shū)詳解 的基本要求。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

◆《國(guó)有土地使用證》

《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。北京市國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市國(guó)土房管局劃撥土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局有償土地使用證專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局交納使用費(fèi)土地使用專(zhuān)用章》、《北京市國(guó)土房管局臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章》。

《國(guó)有土地使用證》正面

◆《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn) 行開(kāi)發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

◆《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開(kāi)工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。

◆《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒(méi)有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效。

◆《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

◆《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》都約定了什么？及保修期限與保修范圍是什么？

解答：我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙為1年；門(mén)窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)損壞為6個(gè)月；管道堵塞為2個(gè)月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房。(北京市英島律師事務(wù)所 鄧澤敏)

◆《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；

3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；

6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；

7、配電負(fù)荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；

9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。

住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠(chǎng)家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。

第五篇：商品房銷(xiāo)售五證

“商品房銷(xiāo)售五證”：

1.《國(guó)有土地使用證》、2.《建筑用地規(guī)劃許可證》、3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、4.《建設(shè)工程施工許可證》

5.《商品房預(yù)售許可證》