第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)-答案

復(fù)習(xí)思考題：

1.何為房地產(chǎn)？其整體概念包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等。地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等。

2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性是什么？

答：內(nèi)涵的統(tǒng)一性

價值的雙源性

空間的固定性

效用的長期性

需求的普遍性

3.土地的自然特性表現(xiàn)在哪里？

答：土地總量的有限性

土地區(qū)位的差異性

土地位置的固定性

土地使用的耐久性

3.土地的經(jīng)濟特性是什么？

答：土地的稀缺性

土地的區(qū)位可變性

土地的報酬遞減性

土地經(jīng)營的壟斷性

4.土地在房地產(chǎn)業(yè)中有哪些作用？

答：促進土地資源合理配置，提高企業(yè)效益

土地區(qū)位選擇決策是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

土地政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段

5.土地資源應(yīng)如何合理配置？為什么要合理配置？

答：（1）提高土地資源的配置效率，關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式

土地資源配置的主要方式有兩種，即行政配置和市場配置

所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的需要，安排各種用地類型的比例，以及以何種代價提供給用地者

市場配置則是各類用地主體（政府、企業(yè)和個人）通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，土地資源的配置以市場價格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場價格的變化以及相應(yīng)的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

（2）

1、土地資源的合理配置是集約高效利用土地的需要

2、土地資源合理配置有利于節(jié)省社會成本

3、土地資源配置是城市功能布局合理化的基礎(chǔ)性條件

4、土地資源合理配置是城市集聚效應(yīng)發(fā)揮所必需

5、土地資源配置合理化是城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)的要求

6.土地資源合理配置應(yīng)貫徹的原則是什么？

答：城市土地利用規(guī)劃的穩(wěn)定性原則。城市土地資源利用的綜合性原則。城市土地資源合理配置中貫徹以人為本原則。城市土地資源合理配置的生態(tài)原則

7.決定城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？為什么？

答：1自然條件和環(huán)境

大致包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨?？可降茸匀粭l件以及資源狀況(主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)

2交通和通訊

城市內(nèi)部的交通和通訊

城市對外部別的城市、地區(qū)以及國家的交通和通訊

3基礎(chǔ)設(shè)施

指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等

4人口和經(jīng)濟集聚

人口密度，包括常住人口、上班人口和流動人口

經(jīng)濟集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險、咨詢、服務(wù)業(yè)、運輸、旅游等行業(yè)發(fā)展程度

居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況

5社會文化

居民消費水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣

居民文化道德水平、勞動力素質(zhì)

文化教育和科學(xué)研究機構(gòu)發(fā)展狀況

8.城市土地利用的基本原則是什么？

答：在市場經(jīng)濟條件下，土地資源在各種競爭性用途及競爭者中進行分配。競爭性用途分配的結(jié)果形成了特定的城市功能分區(qū)和結(jié)構(gòu)

現(xiàn)實生活中競爭不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達到最優(yōu)狀態(tài)，必須予以適當?shù)母深A(yù)，而干預(yù)的基本原則就是“ 最高最佳利用原則

9.城市土地利用規(guī)劃的基本原則是什么？

答：

1、整體性原則

? 2、區(qū)位原則

? 3、超前性原則

? 4、立體性原則

? 5、區(qū)域性原則

? 6、經(jīng)濟利用的原則

10.選擇商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位的標準是什么？

答：房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準主要有：除房屋本身外，還要考慮到要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟；一面或二面要面臨街道或道路；要交通及通訊方便；人口流量要大；增值潛力大，周圍鄰地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃。

而居民戶選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標準一般包括：除房屋本身的結(jié)構(gòu)外，要考慮周圍自然環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜，面向廣場、綠地、海灘更好；交通、通訊和人間交往是否方便；社會文化環(huán)境包括文化娛樂設(shè)施是否完善，治安良好；購物出行買賣是否方便；增值潛力是否大

11.影響房地產(chǎn)供給與需求的主要因素分別是什么？

答：在供過于求的買方市場情況下，供求機制能引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，注意對新產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)營等，以促使企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營和服務(wù)能適應(yīng)和激發(fā)市場需求。在供不應(yīng)求的賣方市場情況下，供求機制會使價格上漲、生產(chǎn)規(guī)模擴大以及吸引更多的企業(yè)進入市場等。因此，供求機制是實現(xiàn)供需均衡目標的最基本的市場機制。

由于供求關(guān)系的變化，會直接導(dǎo)致價格的漲落，而價格的漲落又刺激或抑制供給與需求。因此，供求機制與價格機制有著相輔相成的密切關(guān)系。

12.影響房地產(chǎn)價格的因素主要有哪些？為什么?

答：

（一）經(jīng)濟因素

國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平

經(jīng)濟增長狀況

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

居民收入水平

投資水平

財政收支

金融狀況

（二）社會因素

人口、家庭

城市形成歷史

城市化狀況

社會治安

文化與時尚

（三）行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施

（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等

13.房地產(chǎn)市場體系包括哪些市場？

答：土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場、房地產(chǎn)金融市場、物業(yè)管理市場、14.房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)形式有哪些？

答：房地產(chǎn)價格也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。

15.簡述房地產(chǎn)價格的主要功能和作用

答：作為基礎(chǔ)性價格，房地產(chǎn)價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平

住房作為重要的消費資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用

價格作為市場經(jīng)濟最重要的調(diào)節(jié)機制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用

16.簡析房地產(chǎn)升值的原因

答：由其特定的供求關(guān)系所決定的土地效率提高型升值

勞動積累型升值

土地用途轉(zhuǎn)換型升值

17.為什么說維持一定的房地產(chǎn)升值是各國中央政府和城市政策的一致愿望？

答：房地產(chǎn)升值可以給房地產(chǎn)投資者帶來額外的收益，房地產(chǎn)升值可以刺激對房地產(chǎn)的投資，而房地產(chǎn)投資可以帶動建材、建筑、家電等一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而有利于經(jīng)濟增長

由于均衡原理的作用，房地產(chǎn)升值可以促使人們對土地進行集約化使用，有利于使日益稀缺的土地資源得以充分利用

18.中國城市房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素是什么？

答：（1）土地取得費用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。

（2）前期工程費指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計、監(jiān)理、審計等專業(yè)機構(gòu)進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續(xù)性工作所需花費的費用。

（3）配套費是為房地產(chǎn)開發(fā)進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費用。

（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。

（5）管理費指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

（6）銷售費指為了進行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和其他相關(guān)稅等。

（9）利潤是房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)獲得的回報。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本（包括土地取得成本）以后的余額。

19.房地產(chǎn)企業(yè)的類型主要包括哪些？

答：房地產(chǎn)企業(yè)的類型可以從兩個角度進行劃分。

第一個角度是從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。

第二個角度是從經(jīng)營范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)可以劃分為房地產(chǎn)綜合企業(yè)、房地產(chǎn)專營企業(yè)和房地產(chǎn)項目企

業(yè)。

20.房地產(chǎn)企業(yè)常用的貸款方法的主要有哪些？

答：信用貸款。信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽、財務(wù)狀況、預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押、無擔保的貸款。目前情況下，由于復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境使用很少。

保證貸款。保證貸款是指按規(guī)定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任者連帶責任為前提而發(fā)放的貸款。一旦借款不能履約，擔保人將承擔償還責任。由此可見擔保有風險，簽字蓋章要慎重。

抵押貸款。抵押貸款是指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。這種貸款是目前普遍采用的一種。

21.簡析城市規(guī)劃的作用與任務(wù)

答：城市規(guī)劃的作用主要體現(xiàn)在，一是促進城市經(jīng)濟的發(fā)展，發(fā)揮城市的規(guī)模經(jīng)濟性效應(yīng)。二是促進城市社會的進步，建立良好的城市生產(chǎn)和生活環(huán)境。三是強化可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。

城市規(guī)劃的任務(wù)是，根據(jù)國家一定時期內(nèi)城市發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)的方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的地理位置、氣候條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設(shè)條件，布置城市體系；合理確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟和社會發(fā)展的目標，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經(jīng)濟、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)略等各項建設(shè)，保證城市有序協(xié)調(diào)地發(fā)展。

22.簡析建設(shè)監(jiān)理

答： 所謂建設(shè)監(jiān)理，就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標準，綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和技術(shù)手段，對工程建設(shè)參與者的行為及其責、權(quán)、利，進行必要的協(xié)調(diào)和約束，保障工程建設(shè)有序進行，達到工程建設(shè)的好、快、省和取得最大投資效益的目的。

23.簡析房地產(chǎn)投資的基本涵義

答：房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟活動。

24.房地產(chǎn)投資的特征主要有哪些？

答：

1、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性。房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。

2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。

3、房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性。整個房地產(chǎn)投資的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。

4、房地產(chǎn)投資的高風險性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。

5、房地產(chǎn)投資的強環(huán)境約束性。建筑物是一個城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。

6、房地產(chǎn)投資的低流動性。房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。

25.房地產(chǎn)投資的市場風險主要有哪些？

答：市場風險是由于房地產(chǎn)市場變化狀況的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。其中主要有：

（1）購買力風險。（2）流動性和變現(xiàn)性風險。（3）利率風險。

26.有哪些途徑可以提高房地產(chǎn)投資效益?

答：提高房地產(chǎn)投資效益是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的核心。其主要途徑是：

1、房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的合理控制

2、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置

3、房地產(chǎn)投資空間分布的合理配置

4、房地產(chǎn)投資決策過程的科學(xué)化

27.房地產(chǎn)金融的職能和作用分別是什么？

答：房地產(chǎn)金融主要承擔三大職能：一是籌資的職能，即金融機構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。二是融資，即金融機構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和

消費；三是運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款；而當房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

作用：

1、為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金。

2、合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3、有力支持住房制度改革。

4、實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。

28.簡析住房公積金的運行機制

答：

1、繳存

住房公積金的繳存包括繳存對象，繳存基數(shù)，繳存比例等。

2、歸集

在職職工和單位按月繳存的住房公積金額度，都必須歸集到職工個人公積金賬戶，為職工個人所有。

3、管理

繳存的職工住房公積金由各地方政府設(shè)立的住房公積金管理機構(gòu)根據(jù)責權(quán)利一致的原則進行統(tǒng)一管理。

4、使用

住房公積金職工只能用于建、購、大修住房，不能挪作他用。

5、償還

住房公積金只有到職工離退休時，職工個人賬戶上的公積金還有余額，其積累的公積金本、息余額，一次結(jié)清，退還職工本人。

29.住房政策的基本目標是什么？

答：住房政策的基本目標是保障居住權(quán)，提高居住水平和居住質(zhì)量。

第二篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)考試題目答案

一、名詞解釋：

1、房地產(chǎn)：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。

2、不動產(chǎn)：不動產(chǎn)是指土地和與土地不能分離或者不可移動或者移動后不能保持財產(chǎn)原有形態(tài)性能的財產(chǎn)，可以說是廣義的房地產(chǎn)，它比房地產(chǎn)范圍廣。包括各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長在土地上的各類植物等。

3、住房要求彈性：

1.MA住房需求收入彈性

住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量上升（下降）的百分比。

2.MA住房需求價格彈性

住房需求量變動相對于價格變動的靈敏程度，價格上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量下降（上升）的百分比。

4、物業(yè)稅：所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。

5、房地產(chǎn)泡沫：一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格脫離其基礎(chǔ)價值持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價格高于市場基礎(chǔ)決定的合理價格的部分。

二、簡答：

1、房地產(chǎn)價格構(gòu)成是什么？

房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。對新建房屋，它是建造成本加土地價格；對已使用的房地產(chǎn)，它是土地價格同建筑物折舊后余額的和。對同一宗房地產(chǎn)來講，房地產(chǎn)價格等于建筑物價格加土地價格，這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不相稱，房地產(chǎn)價格中的土地價格必然降低，甚至于可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格低于建筑物成本的情況。

2、簡述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架？

為具體落實 “建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報體系，及時對市場進行宏觀調(diào)控”的工作，建設(shè)部制定了房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架。

房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)劃分為“國家-城市-企業(yè)”三級，整個系統(tǒng)分五個部分：

1)企業(yè)信息采集系統(tǒng)

2)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)

3)相關(guān)部門采集系統(tǒng)

4)城市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)

5)國家級房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的建立是為了及時、準確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。

3、房地產(chǎn)市場的特點以及政府的作用？

1)地區(qū)性：

房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實體則是不可移動的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時，不可能通過其他地域或從其他地區(qū)進行調(diào)劑，來達到供求平衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格水平、供求狀況、交易數(shù)量等，相對于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場的地區(qū)性所決定的。

2)供給調(diào)節(jié)滯后性：

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，從申請到建成出售需要至少一年長則數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要相當長的時間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場供過于求時，多余的供給需要相當長的時間才

可能被市場消化。因而在需求變動后，供給需要相當一段時間才能隨之調(diào)節(jié)變動，達到新的均衡；

3)壟斷競爭性：

房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情。市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性；

4)投機性：

房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強的投機性，房地產(chǎn)是一種很好的投機對象。

此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強的依賴性等特點。

(課件)

政府作用：政府在全社會資源配置中占40% 以上；

轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟中，政府的作用更加重要，當前的中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供給缺乏。

a)配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息；

當前中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供給缺乏

b)分配作用：

c)穩(wěn)定作用：

4、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)原理簡評“物業(yè)稅”？

稅收的經(jīng)濟學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。

物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對象是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。

物業(yè)稅是對財產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對象一般是土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，其位置固定，標志明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點。

物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財富的分配，抑制財產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢，體現(xiàn)社會分配的公正性。

納稅人的財產(chǎn)大多分散于全國各地，當?shù)卣子诹私?，便于因地制宜地實施征收管理。因此，許多國家都將財產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。

在我國，如果開征物業(yè)稅，要考慮到開征前已購房產(chǎn)的購買價款中所包含的各種稅費，從而避免重復(fù)征稅。

5、地租產(chǎn)生的經(jīng)濟學(xué)解釋？

根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)原理，地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果給定不變的土地供給，則地租產(chǎn)生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因為土地的邊際生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品(如糧食)的需求增加從而糧價提高，如果假定生產(chǎn)技術(shù)不變，則地租就由土地產(chǎn)品價格的上升而產(chǎn)生，且隨著產(chǎn)品價格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會產(chǎn)生地租。

三、論述題：

1、論述科斯定理及其在房地產(chǎn)上的應(yīng)用。

1）科斯定理及對其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本為零的條件下，產(chǎn)權(quán)的最初配置不會影響資源的配置，即：“在零交易費用條件下，產(chǎn)

值將最大化”。

–只要交易費用為0，則產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無關(guān)緊要的。

–交易費用為0的涵義：是指在完全競爭市場的前提下。

科斯定理Ⅱ（科斯定理的實質(zhì)）：在交易費用為正的條件下，不同的產(chǎn)權(quán)配置將產(chǎn)生不同的資源配置效率，即：

“當交易費用為正時，制度是重要的”。

–當交易費用＞0時，則權(quán)利的初始界定很重要（對經(jīng)濟效率而言），并可以通過合法權(quán)利的明確界定和自由交換提高資源配置效率，實現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化，而無需拋棄市場機制引入政府干預(yù)。

對科斯定理的理解：

? 明晰的產(chǎn)權(quán)是市場交易的前提

? 私有產(chǎn)權(quán)是市場的必要條件

? 市場失靈：正是產(chǎn)權(quán)界定不清的結(jié)果

2）在房地產(chǎn)研究的應(yīng)用：

“科斯定理”在實踐上是有一定的意義的。為了促進交易，應(yīng)當降低交易成本。由于現(xiàn)實中交易的費用往往并不為零，因此改進制度顯然是必要的。

在房地產(chǎn)研究中，科斯定理起到重要作用。它從理論上表明了在現(xiàn)實狀態(tài)（交易成本大于零）下，產(chǎn)權(quán)的明晰尤其是私有產(chǎn)權(quán)的確定至關(guān)重要。

研究和掌握科斯定理對房地產(chǎn)研究中，主要應(yīng)用與產(chǎn)權(quán)確認相關(guān)的問題，可以根據(jù)科斯定理的表述，對我國土地、住房制度加以評論和探討。避免“公地的悲劇”中公地租金耗盡的出現(xiàn)，即：私有產(chǎn)權(quán)有效率，而公有產(chǎn)權(quán)無效率的局面。

①對我國有史以來的土地制度、住房制度中產(chǎn)權(quán)政策的合理性和實際效果進行討論分析；

②對我國現(xiàn)行的土地制度、住房制度執(zhí)行中可能出現(xiàn)的效果進行預(yù)測。

借鑒國外土地制度、住房制度中關(guān)于產(chǎn)權(quán)確定的成功經(jīng)驗，對我國土地、住房制度的改革中“明晰產(chǎn)權(quán)”措施，起到指導(dǎo)作用。例如：在土地制度中，應(yīng)深化改革現(xiàn)有農(nóng)地制度，進一步明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，保證農(nóng)民的權(quán)利；在確定政府在職能時，要明確政府的功能是制定規(guī)則而不是進行微觀干預(yù)。在城鎮(zhèn)住房制度改革中，借鑒國外的先進經(jīng)驗，走出市場取向的房改階段，快步邁進產(chǎn)權(quán)明晰的房改階段

2、結(jié)合當前中國實際，論述宏觀調(diào)控與土地市場、房地產(chǎn)市場的關(guān)系？

為防止地產(chǎn)過熱 國務(wù)院出臺八點意見穩(wěn)定房價

這八條意見為：

一、高度重視穩(wěn)定住房價格；

二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責任人責任；

三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；

四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；

五、正確引導(dǎo)居民合理消費需求；

六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；

七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；

八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。

一年多前，央行出臺“121”號文件，對房貸嚴加控制，結(jié)果引發(fā)地產(chǎn)商極度反彈。當時，多位重量級開發(fā)商直接鬧到建設(shè)部。建設(shè)部有關(guān)方面站出來為開發(fā)商打掩護，并直接向國務(wù)院遞交了有關(guān)“將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的報告”。其他部門對央行的降溫舉措沒有絲毫認同。

此次則不然，財政部副部長肖捷在“中國發(fā)展高層論壇”上已明確表示，中國目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革。

面對各個主管部門的輪番表態(tài)，市場信心已開始出現(xiàn)動搖，有投資者開始尋求變現(xiàn)，但也有部分資金實力強大的投資者開始從短炒轉(zhuǎn)做中長期投資。

央行調(diào)高房貸利率后，對利用信貸資金做短炒的投資者影響最大。這部分投資者，用少部分首付，套取銀行二三十年的貸款，然后借助短期轉(zhuǎn)手買賣，賺取“差價”。利率調(diào)高后，此類炒房人有的由租轉(zhuǎn)為售，有的準備提前還貸。

一個已經(jīng)達成的市場共識是，只有加大中低檔商品房的有效供應(yīng)量，才能最有效的抑制房價繼續(xù)上揚。國務(wù)院總理溫家寶5月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。

會議認為，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。

會議強調(diào)，進一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，要堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導(dǎo)，區(qū)別對待。

會議指出，要進一步采取有針對性的措施：(一)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)

管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

會議要求，各地區(qū)、各部門要齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控工作。各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

調(diào)控不能完全靠市場

近幾年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資過熱的傾向，許多城市的房價畸高。這種局面已經(jīng)損害了人民群眾的住房消費利益，不利于經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，不利于和諧社會的建設(shè)。

黨中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)市場不平衡問題一直很重視，不斷采取積極措施調(diào)控房地產(chǎn)市場。但是，從實際的效果來看，市場調(diào)控的效果并不是很理想。今年以來，部分城市的房價又出現(xiàn)了非正常的上漲，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民對房地產(chǎn)消費的信心再一次出現(xiàn)滑坡，空置土地、空置房不斷增多，社會各界要求對房地產(chǎn)市場進一步加強調(diào)控的呼聲也越來越高。

我們認為，出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商的造市可能是一個方面，但并不是最主要的原因。必須認識到，一些地方政府官員擔心調(diào)控房地產(chǎn)市場會導(dǎo)致本地的GDP水平下降，從而影響到個人的政績，因此，落實中央決策不積極、不徹底，有的甚至變相抵觸。在這種錯誤的政績觀、利益觀的主導(dǎo)下，一些地方熱衷于建造大套型、豪華型住宅，而對普通居民迫切需要的中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房不感興趣；一些地方政府的土地管理松懈，出現(xiàn)了囤積土地的行為；一些城市的房屋拆遷規(guī)模和進度處于無序狀態(tài)，使被動性住房需求過快增長；一些地方擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價的行為也屢見不鮮；一些地方熱衷于引進國際游資來炒作本地的房地產(chǎn)，使市場遠離于當?shù)氐钠胀ò傩铡?/p>

所有這些，都嚴重干擾了中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，使政策調(diào)控的力度大打折扣，對全國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展起到了阻礙甚至破壞作用。

從一般意義上來說，房地產(chǎn)市場既然是要素市場中的一個重要部分，對它的調(diào)節(jié)主要應(yīng)由市場來進行。但是，幾年來的實踐證明，對于我國這樣一個人口眾多、財富分配還存在一定不平衡的社會來說，對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能完全靠市場。

建設(shè)社會主義和諧社會是全黨全國努力奮斗的目標。在這個過程中，住房作為城鄉(xiāng)居民生活權(quán)益的重要組成部分，要由政府給予切實的保障。因此，政府必須負起責任來，扮演好市場監(jiān)管者的角色。各級政府必須切實按照國務(wù)院的要求，采取果斷措施抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資和投資性購房需求，構(gòu)建合理、穩(wěn)定的房價形成機制，使房地產(chǎn)市場回歸到理性、健康的軌道上來。

3、結(jié)合中國實際，論述政府是否能溝通過土地政策來調(diào)控宏觀經(jīng)濟？

答案一（單燕飛）

土地政策可以泛指為達到一定的政策目標,相關(guān)政府部門制定和實施的與土地有關(guān)的政策措施和手段。參與宏觀調(diào)控的土地政策,大致包括土地規(guī)劃、土地計劃、土地稅收政策、土地價格政策和土地區(qū)域政策等。

城市土地國家所有以及政府對農(nóng)村集體土地的實際控制,使得中國政府控制著土地市場的供給面,決定了全國的土地供給(總量)以及各、各地區(qū)、分用途的土地供給(結(jié)構(gòu)),從而對土地市場及其與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系產(chǎn)生重大影響。一方面,我們具有采用土地政策參與宏觀調(diào)控的可能性,并擴大了宏觀調(diào)控政策的可選擇性;另一方面,對土地市場的過度干預(yù)有可能造成微觀市場主體和政府行為的扭曲,造成經(jīng)濟效率和社會福利的損失,并導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定。

中國的土地市場與宏觀經(jīng)濟互為因果,地價的上漲能夠帶動GDP增長,因此,可以將土地政策作為宏觀調(diào)控政策體系的一環(huán),并應(yīng)從法律和制度上明確賦予土地管理部門相應(yīng)職能。

宏觀調(diào)控中土地供給政策也許比地價政策更為有效。

土地政策參與宏觀調(diào)控應(yīng)堅持以下幾個原則: 一:“定位”應(yīng)準確,是“參與”而非“主導(dǎo)”。二:把握“參與”力度,切忌“猛打方向盤”。三:“主次分明,重點突出”。四:明確政策目標,注意政策之間的相互協(xié)調(diào)。

答案二（劉更起）

一、控制土地供應(yīng)加強宏觀調(diào)控的機理分析

(一)生產(chǎn)函數(shù)中的土地要素

在自由市場經(jīng)濟條件下，包括土地在內(nèi)的一切生產(chǎn)要素其產(chǎn)權(quán)都歸個人所有，它們直接受到市場價格的調(diào)節(jié)而出現(xiàn)所需的供給。當市場上土地價格上漲時，相應(yīng)地土地供給增加；相反，則土地供給減少。作為正在向市場化轉(zhuǎn)軌的社會主義市場經(jīng)濟國家，中國土地歸國家所有或者集體所有。土地作為生產(chǎn)要素這一自然屬性與西方國家是一致的，但在產(chǎn)權(quán)上具有與傳統(tǒng)西方市場經(jīng)濟所不同的特征。

(二)土地生產(chǎn)要素在中國的特殊性

西方宏觀調(diào)控政策主要是貨幣政策和財政政策，土地供應(yīng)政策地位并不顯著，而我國土地所有制的公有性質(zhì)決定了運用土地政策參與宏觀調(diào)控的獨特優(yōu)勢。我國土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實施土地用途管制、農(nóng)地嚴格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟運行的目標。中國正處于工業(yè)化中期和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，土地需求增長迅速，經(jīng)濟發(fā)展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經(jīng)濟發(fā)展作用明顯。

在宏觀調(diào)控中，土地政策工具主要有土地供應(yīng)計劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管制、土地價格、土地稅收等。其中，土地供應(yīng)計劃是土地政策中最基本的宏觀調(diào)控政策工具。它根據(jù)宏觀調(diào)控政策的要求，適度調(diào)整土地供應(yīng)，導(dǎo)向既定的宏觀經(jīng)濟目標。從性質(zhì)上看，土地供應(yīng)政策包括經(jīng)濟手段、法律手段和必要的行政手段等不同組合。本文在論述土地政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟問題時多以土地供給政策進行表述。

(三)以土地供應(yīng)實現(xiàn)宏觀調(diào)控的機理

第一，通過土地供應(yīng)可以調(diào)控經(jīng)濟增長。宏觀調(diào)控是利用各種政策手段調(diào)節(jié)總供給和總需求，以降低經(jīng)濟波動幅度，保持經(jīng)濟持續(xù)快速、協(xié)調(diào)健康發(fā)展。調(diào)節(jié)投資規(guī)模是實現(xiàn)宏觀調(diào)控目標的主要手段。通過控制土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)投資規(guī)模，可以有效地調(diào)控經(jīng)濟增長。近年來，一些地方片面追求經(jīng)濟增長速度，大肆圈占土地，有的甚至以零地價進行招商引資，土地過量供給，造成投資過度，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟過熱。

第二，通過土地供應(yīng)可以優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。作為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)重要組成部分的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可以通過調(diào)節(jié)土地供給總量和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。對于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，可以在土地供應(yīng)上給予優(yōu)惠以支持和鼓勵其發(fā)展；對于過度投資或限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，可以進行控制土地供應(yīng)以限制其發(fā)展。實施農(nóng)地非農(nóng)化用途管制，可以為糧食生產(chǎn)提供土地保障，從而有效保證農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和國家糧食安全。

第三，通過土地供應(yīng)可以調(diào)整經(jīng)濟布局。根據(jù)國家經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，按照資源稟賦、區(qū)位比較優(yōu)勢和充分發(fā)揮市場配置資源作用的基礎(chǔ)上，實施土地利用總體規(guī)劃，制定相應(yīng)的土地利用和供應(yīng)政策，調(diào)控土地區(qū)域供給，可以有效地整合資源，優(yōu)化經(jīng)濟布局，促進區(qū)域經(jīng)濟的分工協(xié)作和協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、論述當前我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和特點

答案一

我國住房融資制度：

（1）住房融資制度發(fā)展機制與模式：由于長期實行住房供給制，我國住房融資制度主要是近20年逐

漸發(fā)展起來的。我國的住房融資業(yè)務(wù)主要有政策性和經(jīng)營性兩種。

（2）住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最基本的、也是最普通和最常見的一種業(yè)務(wù)

形式。一般情況下，住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。這種抵押的特點是風險小、安全性高，是進行房地產(chǎn)投融資的一種主要方式。

（3）住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率低。

答案二

住房金融業(yè)的市場的特點：從壟斷到競爭

1)各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信

度等緊密相關(guān)。發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后。

2)住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化,重點向住房消費貸款傾斜。

3)住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟適用住房為主,特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適

用住房。

4)住房金融市場競爭激烈,經(jīng)營開始規(guī)范,內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。

第三篇：《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》課程標準.

《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》課程標準

一、概述(一課程性質(zhì)

《房地產(chǎn)經(jīng)濟》是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的職業(yè)基礎(chǔ)課程。內(nèi)容包括房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的基本理論及房地產(chǎn)開發(fā)、投資與金融、流通與價格、消費等房地產(chǎn)運行原理和房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控與管理等,既有理論知識又有實踐教學(xué),是一門理論與實踐密切結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學(xué)生掌握房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)品、產(chǎn)權(quán)制度的基本理論,從房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通到消費的運行過程的基本知識,具有房地產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的基本操作能力,為從事房地產(chǎn)經(jīng)營工作打下一定基礎(chǔ)。

(二課程基本理念

以就業(yè)為導(dǎo)向,以本專業(yè)人才培養(yǎng)目標要求為核心,以服務(wù)于主干職業(yè)技能課程為宗旨,按照“知識+能力+素質(zhì)”的教學(xué)模式,設(shè)計課程教學(xué)計劃(理論計劃+實訓(xùn)計劃和綜合素質(zhì)培養(yǎng)方案,以師生互動、課內(nèi)外互動、校企互動為原則,實現(xiàn)課上教師引導(dǎo)與學(xué)生共同參與、校內(nèi)課堂教學(xué)與課外活動、校內(nèi)實訓(xùn)與社會實踐的有效對接。

(三課程設(shè)計思路

課程設(shè)置的目標首先是讓學(xué)生掌握基本的知識,要能夠為初學(xué)者提供一套比較科學(xué)、合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)概念和比較成熟的基本理論;其次是結(jié)構(gòu)安排科學(xué)合理,能夠得到教學(xué)雙方的認同;第三,課程內(nèi)容要與時俱進,及時反映學(xué)術(shù)界的研究成果,反映時代發(fā)展的要求;第四,要從房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)整個課程體系把握房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的教學(xué)內(nèi)容,兼顧相關(guān)課程的知識結(jié)構(gòu)要求,避免課程之間的重復(fù)、脫節(jié)、沖突等等;最后,要形成房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程自己的特色。

二、課程目標(一總體目標

通過房地產(chǎn)宏觀及微觀市場調(diào)研與分析任務(wù)分解、多個項目實踐,掌握房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測的技能和相關(guān)理論知識,在完成本專業(yè)相關(guān)崗位的工作任務(wù)中,培養(yǎng)誠信、刻苦、善于溝通和合作的品質(zhì),樹立全面、協(xié)作和團結(jié)意識,為

發(fā)展職業(yè)能力奠定良好的基礎(chǔ)。(二具體目標 理論要求: 1.房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)品及制度的基本理論;2.房地產(chǎn)市場供求原理和價格原理;3.房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程各環(huán)節(jié)的基本概念特征;4.房地產(chǎn)宏觀管理的基本內(nèi)容;技能要求: 1.了解房地產(chǎn)經(jīng)濟活動內(nèi)容,認知房地產(chǎn)企業(yè)類型;2.全面了解新住宅文化、我國土地利用狀況;3.清晰判定房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系;4.掌握土地和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓方式;5.掌握房地產(chǎn)營銷基本要素和流程;6.認知房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機構(gòu)及基本流程。

三、內(nèi)容標準

教學(xué)模塊教學(xué)要求教學(xué)建議

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論(1了解房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象和 研究內(nèi)容

(2掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的課程目標和 課程體系

(3重點掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)方 法

本部分采用課堂講授的授課方法,運 用多媒體教學(xué)手段,結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟 活動和企業(yè)認知活動、表達方式訓(xùn) 練,使學(xué)生對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動內(nèi)容有 一定感性認識,初步掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟 學(xué)的學(xué)習(xí)方法和表達方式。要求學(xué)生 完成課后思考題和實訓(xùn)一。

房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(1重點掌握房地產(chǎn)業(yè)釋義和定位(與建筑業(yè)相區(qū)別

(2重點掌握房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(3了解房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地 位和作用

本部分采用課堂講授的授課方法,運

用多媒體教學(xué)手段,結(jié)合案例教學(xué), 讓學(xué)生了解我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀 和特點。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品(1了解建筑地塊分類。(2掌握土地概念,了解地產(chǎn)概念及 其權(quán)利、實物、價值形態(tài)。重點掌握 土地的自然特征及經(jīng)濟特征,掌握我 本部分采用課堂講授的授課方法,運 用多媒體教學(xué)手段,結(jié)合我國或某地 區(qū)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和“理想中的居 所”的課堂討論,讓學(xué)生了解我國土 國土地用途管制制度要點。

(3掌握并區(qū)分構(gòu)筑產(chǎn)、構(gòu)地產(chǎn),房建產(chǎn)、房地產(chǎn)的概念,了解房產(chǎn)概念及其權(quán)利、實物、價值形態(tài),重點掌握房產(chǎn)商品屬性。

(4了解房產(chǎn)與地產(chǎn)關(guān)系。地的利用現(xiàn)狀,開拓對新住宅文化的認知。要求學(xué)生完成課后思考題和實訓(xùn)二、三。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和制度(1掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念和內(nèi)涵,區(qū) 分土地產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)、土地使用 權(quán)的概念,掌握完整土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)容

(2掌握我國現(xiàn)行土地制度和城鎮(zhèn)住 房制度,重點掌握房改目標和內(nèi)容 本部分采用課堂講授的授課方法,運 用多媒體教學(xué)手段完成教學(xué)任務(wù)。結(jié) 合實踐指導(dǎo)書案例進行土地制度案 例討論分析,要求學(xué)生完成課后思考 題和實訓(xùn)四。

房地產(chǎn)開發(fā)(1了解房地產(chǎn)開發(fā)過程(2掌握土地進入房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的 途徑,包括了解農(nóng)地征用程序、土地 行政劃撥、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓。重點掌握三種土地使用權(quán)出讓方式的 概念及其價格形成機制。

(3了解房地產(chǎn)綜合開發(fā)內(nèi)容本部分采用課堂講授的授課方法,運用多媒體教學(xué)手段,采用模擬操作的方式,使學(xué)生了解協(xié)議、招標、拍賣等方式的程序特點,要求學(xué)生完成課后思考題和實訓(xùn)五。

房地產(chǎn)供求與價格原理(1了解房地產(chǎn)供求相互作用原理。(2了解房地產(chǎn)需求影響因素,重點 掌握房地產(chǎn)需求價格規(guī)律和需求彈

性。

(3了解房地產(chǎn)供給影響因素,重點 掌握房地產(chǎn)供給價格彈性、均衡價格。(4理解房地產(chǎn)價值與價格形成原 理。重點掌握房地產(chǎn)出售價格與出租 價格,市場價格與理論價格、總價與 單價等概念區(qū)別

(5了解房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和形成原因 本部分采用課堂講授的授課方法,運 用多媒體教學(xué)手段,使學(xué)生了解房地 產(chǎn)經(jīng)濟運營中基本的供求關(guān)系原理, 理解幾種應(yīng)用價格的含義。要求學(xué)生 完成課后思考題。

房地產(chǎn)市場流通與營銷(1掌握房地產(chǎn)市場類型、結(jié)構(gòu),了 解房地產(chǎn)市場的總體特征。明確我國 房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的目標模式。(2初步了解房地產(chǎn)市場營銷基本內(nèi) 容(簡略。

本部分采用課堂講授的授課方法,運

用多媒體教學(xué)手段,采用案例分析, 使學(xué)生了解房地產(chǎn)營銷策劃流程。完 成課后思考題和實訓(xùn)六。

房地產(chǎn)投資和金融(1掌握房地產(chǎn)投資的基本類型和要 素,掌握房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)過程, 了解房地產(chǎn)投資資金的籌集渠道。(2重點掌握房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成, 了解其主要金融業(yè)務(wù)類型,掌握我國 三級住房基金體系構(gòu)成。

本部分采用課堂講授的授課方法,運 用多媒體教學(xué)手段,要求學(xué)生完成課 后思考題。

房地產(chǎn)消費(1了解房地產(chǎn)消費的特征(2掌握房地產(chǎn)消費的制約因素,并 能據(jù)此分析我國或某區(qū)域房地產(chǎn)消費

趨勢。本部分采用課堂講授的授課方法,運用多媒體教學(xué)手段,要求學(xué)生完成課后思考題。

房地產(chǎn)稅收(1了解稅收制度基本要素(2了解房地產(chǎn)稅費概況

(3掌握我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的 主要內(nèi)容,重點掌握與商品房交易相 關(guān)的主體稅種的納稅人、征稅對象和 計稅依據(jù)。

(4了解國外房地產(chǎn)稅收概況本部分采用課堂講授的授課方法,運用多媒體教學(xué)手段,要求學(xué)生完成課后思考題。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控與管理(1了解房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的目標 和手段。

(2掌握房地產(chǎn)行政管理內(nèi)容,重點 掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的內(nèi)容、程 序。

本部分采用課堂講授的授課方法,運 用多媒體教學(xué)手段,采用參觀房產(chǎn)市 場(房產(chǎn)交易大廳的方式,了解沈 陽市產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理程序和內(nèi)容。要求 學(xué)生完成課后思考題和實訓(xùn)七。

四、實施建議(一教學(xué)建議

1.在教學(xué)過程中,應(yīng)立足于加強學(xué)生實際操作能力的培養(yǎng),采用項目教學(xué),提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣,激發(fā)學(xué)生的成就感。

2.本課程教學(xué)的關(guān)鍵是以具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目為載體。在教學(xué)過程中,教師案例分析和學(xué)生分組討論領(lǐng)會相合,通過指導(dǎo)學(xué)生撰寫房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展建議書,讓學(xué)生在項目實踐過程中,學(xué)會房地產(chǎn)市場形勢分析書。

3.在教學(xué)過程中,要創(chuàng)設(shè)工作情境,要緊密結(jié)合職業(yè)技能證書的考核要求,加強實際操作訓(xùn)練。在房地產(chǎn)市場分析訓(xùn)練中,提高學(xué)生的崗位適應(yīng)能力。

4.在教學(xué)過程中,要結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)和學(xué)生的典型分析文案進行講解, 幫助學(xué)生理解。

5.在教學(xué)過程中,要關(guān)注本專業(yè)領(lǐng)域最新市場分析報告,貼近房地產(chǎn)市場實際。為學(xué)生提供職業(yè)生涯發(fā)展的空間,努力培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新精神和職業(yè)能力。

6.教學(xué)過程中教師應(yīng)積極引導(dǎo)學(xué)生提升職業(yè)素養(yǎng),提高職業(yè)道德。(二教學(xué)考核評價建議 1.考核方式:閉卷

2.成績評定:各教學(xué)環(huán)節(jié)占總分的比例:作業(yè)、實訓(xùn)、課堂表現(xiàn)、期中測驗:40%;期末考試:60%。

(三教材選用和編寫建議

1.教材:張洪力主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》,機械工業(yè)出版社,2005年出版。2.教學(xué)參考書:(1王克忠主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》教材,復(fù)旦大學(xué)出版社;(2王春生、王淞編著《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》,大連理工大學(xué)大學(xué)出版社;2002年出版;

(3郭松海主編《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識》,中國環(huán)境科學(xué)出版社,2005年出版;(4《房地產(chǎn)職業(yè)導(dǎo)論》(美國

(5《中國房地產(chǎn)導(dǎo)報》中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報;《中國房地信息》建設(shè)部主辦;《人居生活》新華通訊社主辦;《中國建設(shè)信息》建設(shè)部主辦;《城市規(guī)劃》中國城市規(guī)劃協(xié)會主辦,及相關(guān)報刊雜志。

(四課程資源的開發(fā)與利用

根據(jù)課程目標、學(xué)生實際以及本課程的專業(yè)技能特性,本課程的教學(xué)資源應(yīng)該由文字教材、多媒體課件、銷售案例等配套教材組成。以文字教材為核心,提供內(nèi)涵不同,形式多樣的學(xué)習(xí)支持服務(wù),共同完成教學(xué)任務(wù),達成教學(xué)目標。

(五其它說明

1.注重情景化房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境的營造,包括當?shù)爻鞘袑嵉睾暧^經(jīng)濟環(huán)境和相關(guān)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟環(huán)境的運用。

2.注重課程資源和現(xiàn)代化教學(xué)資源的開發(fā)和利用,積極開發(fā)和利用網(wǎng)絡(luò)課程資源,激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,使學(xué)生的學(xué)習(xí)不再局限于課堂,促進學(xué)生對知識的理解和掌握。

3.產(chǎn)學(xué)合作開發(fā)實訓(xùn)課程資源,充分利用本行業(yè)典型的企業(yè)資源,加強產(chǎn)學(xué) 合作，建立實習(xí)實訓(xùn)基地，實踐工學(xué)交替，滿足學(xué)生的實習(xí)實訓(xùn)需求，同時為學(xué) 生的就業(yè)創(chuàng)造機會。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)習(xí)題

復(fù)習(xí)資料

二、選擇題

1.下列屬于房地產(chǎn)市場外生變量的有（ABD）

2.住房公積金的特點（BCD）

3.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于自然壟斷物品(CD)

4.房地產(chǎn)的自然特性（B）

5.住房的區(qū)位特征包括（BC）

6.根據(jù)不同的市場結(jié)構(gòu)，市場可劃分為（ACD）

7.房地產(chǎn)投機與房地產(chǎn)泡沫形成的微觀機理(ABC)

8.根據(jù)資金投向，REITs分為（BD）。

9.房地產(chǎn)金融市場的客體（AD）

10.住房需求的特點（BCD）

11.影響住房供給的因素有（AD）

12.與房地產(chǎn)業(yè)主要表現(xiàn)為環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)包括（A）

13.房地產(chǎn)金融市場的主體（BC）

14.房地產(chǎn)泡沫形成的金融因素（AC）

15.房地產(chǎn)外部性的市場管制方法包括（AC）

16.下列哪些住房特征變量是定性變量（C）

17.房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括（AD）

18.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于私人物品(AD)

19.影響住房價格的一般因數(shù)有（CD）

20.金融投資包括（AB）

21.下列哪些住房特征變量是離散變量（B）

22.房地產(chǎn)周期波動的內(nèi)生因素（ABC）

23.外部性的私人解決辦法包括(AB)

24.房地產(chǎn)金融市場的主體（AB）

25.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于公有資源(AC)

26.影響住房需求的因素有（BC）

27.房地產(chǎn)投機與房地產(chǎn)投資區(qū)別（BCD）

28.四象限模型中, 反映房租與房價關(guān)系的是(B).29.下列哪些房地產(chǎn)物品屬于自然壟斷物品(CD)

30.住房的區(qū)位特征包括（BC）

31.房地產(chǎn)投機與房地產(chǎn)泡沫形成的微觀機理(ABC)

32.影響住房供給的因素有（AD）

33.房地產(chǎn)外部性的市場管制方法包括（AC）

三．判斷題

1.房地產(chǎn)市場是完全競爭的市場。

錯，房地產(chǎn)市場具有競爭的不充分性，所以不是完全競爭的市場。

2.房地產(chǎn)市場交易復(fù)雜。對

3.預(yù)期既影響住房需求，也影響住房供給。對

4.四象限模式是一個動態(tài)模型。

錯，動態(tài)模型是指含時間參數(shù)的模型，四象限模型不含時間參數(shù)，所以不是動態(tài)模型。

5.房地產(chǎn)具有異質(zhì)性。對

6.房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資屬于間接融資。

錯，房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金直接發(fā)行具有固定收益的有價證券，是一種直接融資方式。

7.邊際收益與邊際成本相等時，房地產(chǎn)開發(fā)的凈收益最大。對

8.房地產(chǎn)市場效率高。

錯，房地產(chǎn)市場中，每宗土地是唯一的，且位置固定，彼此不易代替，即使某些土地具有替代性，但是因其位置的固定性，使其市場無高效率。

9.四象限模型屬于實證經(jīng)濟學(xué)研究范疇。對

10.房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資屬于直接融資。

錯，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資是指房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)通過房地產(chǎn)金融機構(gòu)獲得資金的方式，是間接融資方式。

11.過度信貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的微觀機理。

錯，過度信貸是房地產(chǎn)泡沫形成的金融因素。

四．概念解釋題

1.房地產(chǎn)投機

答：房地產(chǎn)投機可以定義為從房地產(chǎn)市場價格的波動中獲利的活動。

2.房地產(chǎn)周期

答：房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，在一系列因素沖擊下，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程，它體現(xiàn)為房地產(chǎn)投資、銷售、價格以及就業(yè)等經(jīng)濟變量的短期波動。

3.房地產(chǎn)市場

答：狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，廣義的房地產(chǎn)市場則是指房地產(chǎn)交易或房地產(chǎn)交換關(guān)系的總和?？偟膩碚f，房地產(chǎn)市場是眾多的買者和賣者相互作用并共同決定房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的均衡價格和均衡交易量的機制。

4.租金

答：租金指承租人為租用住宅而愿意每期支付的費用，也可以定義為獲得占有或使用該物業(yè)權(quán)利而支付的年金，是固定供給資源的服務(wù)價格。

5.房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)

答：房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是指房地產(chǎn)業(yè)為其提供產(chǎn)品和服務(wù)并推動其發(fā)展的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，入旅游業(yè)家電業(yè)等。

6.住房吸納率

答：住房吸納率是指報告期商品房出租、銷售數(shù)量占報告期可供銷售、出租商品房數(shù)量的比重，反應(yīng)當年可供銷售和出租的商品房數(shù)量中已經(jīng)出租和銷售的商品房的數(shù)量，即當年房地產(chǎn)市場吸納了多少新建商品房。

7.房地產(chǎn)業(yè)

答：房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬第三產(chǎn)業(yè)。

8.純公共物品

答：純公共物品是指多為一個人提供公共物品的邊際成本為零，且人人都可享受該物品，具有非競爭性和非排他性，如國防。

9.房地產(chǎn)金融

答：房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，通過各種金融方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。

10.住房特征價格

答：住房特征價格是指單位住房特征(或?qū)傩?消費者愿意支付的費用。

11.REITs

答：房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)基金，它通過發(fā)行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買房地產(chǎn)項目，委托專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動的投資信托公司進行經(jīng)營管理，并且將投資收入通過派息的方式分配給投資者，投資者可以長期持有收益憑證，也可以再證劵市場上轉(zhuǎn)讓收益憑證。

12.住房需求

答：住房需求是指其他條件不變，消費者在每一價格水平上愿意而且能夠購買的住房的數(shù)量。

13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變動成本

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變動成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)可以調(diào)整的生產(chǎn)要素的費用。

14.房地產(chǎn)外部性

答：房地產(chǎn)外部性是指一宗房地產(chǎn)對其他房地產(chǎn)及其業(yè)主產(chǎn)生外部收益或外部成本，而其他房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)主卻無需對這種外部收益或外部成本支付成本或獲取報酬。

五．簡述題

1.政府干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的原因

答:（1）。房地產(chǎn)與過年生產(chǎn)總值，在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占有很大比例。

（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)與社會財富，房地產(chǎn)資產(chǎn) 占國家財富的比例對一國整體社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。

（3）房地產(chǎn)與就業(yè)，房地產(chǎn)及相關(guān)的建筑業(yè)是吸收社會勞動力的主要產(chǎn)業(yè)。

（4）房地產(chǎn)與財政收入，房地產(chǎn)稅及其相關(guān)稅費是政府財政收入的重要來源，是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的重要資金支持。

（5）房地產(chǎn)與信貸，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對信貸的依賴性很強，帶動了銀行業(yè)的發(fā)展。

（6）房地產(chǎn)與經(jīng)濟波動，在房地產(chǎn)與經(jīng)濟的千絲萬縷的聯(lián)系中，房地產(chǎn)價格是關(guān)鍵因素。

綜上可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟與我們的生活關(guān)聯(lián)密切，在市場機制不能發(fā)揮其作用的時候，就會實施政府干預(yù)，加強宏觀調(diào)控。

2.住房市場是一個權(quán)益交易的市場

答：因為房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，共交易過程只有貨幣的單方面“商流”而沒有物質(zhì)實體的“物流”住房市場是不動產(chǎn)市場，在交易中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)的權(quán)益，從這個意義上看，住房市場是權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡。

3.房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)周期的區(qū)別

答：(1)房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，房地產(chǎn)周期是一個價格變換過程；(2)房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)生價格的變化過程；(3)房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟負面影響較大。

4.中國房地產(chǎn)業(yè)的制度背景

答：

1、要素市場（1）土地---國家壟斷，人均耕地面積低（2）資金---銀行業(yè)的國家主導(dǎo)（3）勞動力---城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

2、房地產(chǎn)市場的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

3、快速城鎮(zhèn)化

5.房地產(chǎn)市場的區(qū)域性

答：房地產(chǎn)市場的區(qū)域性主要由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性所決定的,一方面由于房地產(chǎn)位置固定,房地產(chǎn)交易實質(zhì)是指權(quán)益交易,其產(chǎn)權(quán)的承載物既房地產(chǎn)實體則是不可移動的,這就決定了房地產(chǎn)市場在供求方面不能通過其他地區(qū)的調(diào)劑來達到均衡,寧一方面,房地產(chǎn)又具有性能差異性即單件性,就是我們通常說的沒有兩個完全相同的房地產(chǎn),這樣使得房地產(chǎn)之間的替代性較差.由此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有強烈的區(qū)域性特點.不同區(qū)域的房地產(chǎn)價格水平,供求狀況,教育數(shù)量,就一般商品而言具有極大的差異性.而且,不同區(qū)域之間的房地產(chǎn)價格影響也較小,6.房地產(chǎn)開發(fā)收益

答：開發(fā)收益分為貨幣收益和非貨幣收益，貨幣收益包括：（1）銷售收入或租賃收入；（2）物業(yè)的長期權(quán)益，在這種情況下開發(fā)商。非貨幣收益包括：（1）由于提出了一個新概念或改善了城市環(huán)境；（2）提高了開發(fā)商的社會聲譽。

7.房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場的聯(lián)系

答：第一，是在房地產(chǎn)空間市場（物業(yè)市場）上形成的租金水平是決定住宅資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素，影響房價，從而影響資產(chǎn)市場，從而房租與房價之間關(guān)系密切。第二，新建住宅量與住宅存量之間關(guān)系密切。

8.公共物品與私人物品需求曲線加總的區(qū)別

答：公共物品的集體需求曲線關(guān)于個人需求曲線的縱向加總.而私人物品的集體需求曲線關(guān)于個人需求曲線的橫向加總.9.住房特征定價模型的假設(shè)條件

答；線性特征價格方程的假設(shè)條件是屬性的邊際效益不變

雙對數(shù)模型假設(shè)住宅屬性的價值評估符合邊際收益遞減規(guī)律

連續(xù)變量可以考慮其百分比的變化，離散變量系數(shù)則表示增加一單位的屬性說引起的價格的增加，定型變量不考慮百分比的變化，而采取亞元變量

10.經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)市場的關(guān)系

答：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中重要的經(jīng)濟部門，居民消費尤其是住房消費對居民的消費結(jié)構(gòu)有很大影響，增加住房消費對經(jīng)濟增長具有直接的拉動作用。房地

產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)具有高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資和消費的增加對國民經(jīng)濟的增長具有重要作用。對中國房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟增長關(guān)系的實證分析表明，二者存在緊密的互動關(guān)系，房地產(chǎn)投資和消費的增長拉動了中國GDP的增長。

11.住房需求的層次性

答：住房需求的層次性包含兩層含義：一是從消費者偏好角度講，不同的消費者由于經(jīng)濟實力和其他條件的不同，對住房的需求層次也不同。二是從住房社會需求總量即宏觀需求的角度看，一般分為住房現(xiàn)實需求和潛在需求兩個層次。

六．論述題

1.房地產(chǎn)周期波動的政策因素

答：影響房地產(chǎn)周期波動的政策因素包括貨幣政策、財政政策、土地政策、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟體制改革政策以及區(qū)域發(fā)展政策等。

(1)政府可以通過利率、貨幣供應(yīng)量、貼現(xiàn)率等貨幣政策工具對房地產(chǎn)供給和需求進行調(diào)節(jié)，從而影響房地產(chǎn)周期波動。

(2)政府可以通過財政稅收和政府支出等財政政策對房地產(chǎn)供給和需求進行調(diào)節(jié)從而影響房地產(chǎn)業(yè)的周期波動。

(3)政府可以通過調(diào)節(jié)土地市場的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和節(jié)奏對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和需求進行調(diào)節(jié)，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的周期波動。

最后，不同的經(jīng)濟體制下，經(jīng)濟主體的生產(chǎn)效率和資源的配置效率是不同的。

2.用四象限模型解釋經(jīng)濟蕭條對房地產(chǎn)市場的影響

答：在經(jīng)濟蕭條時，居民收入降低，對住宅的需求減少，則在住宅存量供給一定的情況下，房租下降(第一象限)，又會導(dǎo)致房價下降(第二象限)，進而引起住宅新開發(fā)建設(shè)量減少(第三象限)，最終會導(dǎo)致第四象限的住宅存量減少。住宅存量的減少會導(dǎo)致初始假定住宅存量一定的情況下下降的房租上漲，如此運動直至達到新的均衡。

3.公共設(shè)施對房地產(chǎn)的外部影響

答：居住在公共設(shè)施完善的地區(qū)生活很方便，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格比那些公共設(shè)施相對較差的地區(qū)價格要貴。比如居住小區(qū)附近有一所國家級高等中學(xué)，那么這個中學(xué)附近的住宅價格比其他地區(qū)同樣建筑質(zhì)量的住宅要高，因此學(xué)校對周邊的住宅就產(chǎn)生了外部影響。公共設(shè)施對房地產(chǎn)價格的影響是雙面性的。

4.金融業(yè)與房地產(chǎn)市場高度關(guān)聯(lián)

答：(1)房地產(chǎn)開發(fā)、消費需要大量資金；

(2)房地產(chǎn)業(yè)的風險影響金融市場穩(wěn)定；

(3)金融市場的投資回報率是房地產(chǎn)投資的參照系。

5.用四象限模型解釋長期利率上升對房地產(chǎn)市場的影響

答：長期利率上升，會增加投資者對房地產(chǎn)投資的收益要求，從而使得房地產(chǎn)的資金需求減少，則在租金不變的情況下導(dǎo)致房價下降，即價格----租金曲線順時針旋轉(zhuǎn)(第二象限)。這時開發(fā)商會減少新的住宅建設(shè)量(第三象限)，導(dǎo)致住宅存量減少(第四象限)和房租上漲(第一象限)。

6.不確定性對房地產(chǎn)泡沫的影響

答：經(jīng)濟主體的投資行為在不確定性下要涉及到風險選擇，當經(jīng)濟主體寧愿冒很大的風險去追求高額預(yù)期收益時，他就是風險偏好者。房地產(chǎn)市場是一個收益較高風險也較大的市場。在市場景氣時期，投機者往往預(yù)期房地產(chǎn)價格會不斷上漲，在房價上漲的預(yù)期下，投機者相信房價下跌的風險不會落到自己的頭上，就會希望通過購買房地產(chǎn)來獲得再銷售的超額利潤。投機需求的增加造成了市場需求旺盛的現(xiàn)象，房價也繼續(xù)攀升。在這種正反饋機制的作用下，房地產(chǎn)市場泡沫不斷膨脹。而當外界一個隨機的利空消息出現(xiàn)后，房地產(chǎn)投機需求就會減少，價格迅速下跌。

7.用三部門模型解釋房價上漲對地區(qū)經(jīng)濟的影響

答：根據(jù)四象限模型，房價上漲，新開發(fā)住房建設(shè)量增加，導(dǎo)致住宅存量增加。在三部門模型中，根據(jù)住宅存量的增加，從而供給增加，導(dǎo)致住宅供給曲線向右移動，租金下降。在產(chǎn)出市場中，產(chǎn)出增加，在勞動力供需不變的情況下，租金的下降將導(dǎo)致成本曲線向下移動，產(chǎn)出增加，這又進一步增加了對要素市場的需求，勞動力市場和房地產(chǎn)市場的需求曲線向平移，要素市場價格上升，造成產(chǎn)出市場的生產(chǎn)成本略有回升，但仍低于初始生產(chǎn)成本，最終達到新的平衡時，產(chǎn)量增加，租金下降，勞動力投入增加以及有效工資上漲，即房價上漲推動了地區(qū)經(jīng)濟的增長。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)大綱

集美大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程教學(xué)大綱

一、課程基本情況

1.課程編號：4012201

2.課程中文名稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程英文名稱：Real Estate Economics

3.課程總學(xué)時：32，其中：講課：32實驗：上機：實習(xí)：課外：

4.課程學(xué)分：2

5.課程類型：專業(yè)選修課

6.開課單位：財經(jīng)學(xué)院投資學(xué)教研室

7.適用專業(yè)：投資學(xué)專業(yè)

8.先修課程：宏觀經(jīng)濟學(xué)、微觀經(jīng)濟學(xué)

9.課程負責人：張美榮

二、教學(xué)目的和要求

1.課程說明：本課程是投資學(xué)專業(yè)選修課程。

2.教學(xué)目的：通過該課程的學(xué)習(xí),了解房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的基本理論，掌握有關(guān)基本概念和常用術(shù)語,掌握房地產(chǎn)市場微觀經(jīng)濟分析和宏觀經(jīng)濟分析的基本方法，提高對房地產(chǎn)市場的分析、預(yù)測能力。

3.教學(xué)要求：①掌握與房地產(chǎn)有關(guān)的基本經(jīng)濟理論，如地租理論、區(qū)位理論和產(chǎn)權(quán)理論等；②掌握房地產(chǎn)市場的運行機制和分析的內(nèi)容、方法；③掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，理解經(jīng)濟周期、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫等相關(guān)概念；④了解政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的作用，掌握有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)制度。

三、教學(xué)內(nèi)容及要求

第一章 緒論

1.1經(jīng)濟學(xué)

1.2房地產(chǎn)

1.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟

1.4房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象和內(nèi)容

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，4學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解經(jīng)濟學(xué)的主要內(nèi)容及其研究方法，理解房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，掌握房地產(chǎn)的概念、類型與特性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象和內(nèi)容。

第二章 地租理論

2.1古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論

2.2馬克思的地租理論

2.3新古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論

2.4城市地租理論

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，2學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論和新古典經(jīng)濟學(xué)的地租理論，理解地租對地價和房價的影響，掌握馬克思的地租理論和城市地租理論。

第三章 區(qū)位理論

3.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展

3.2主要區(qū)位理論

3.3研究區(qū)位（理論）的實際意義

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，2學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展，理解區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的關(guān)系，掌握幾種主要區(qū)位理論。

第四章 房地產(chǎn)價格

4.1土地價格

4.2建筑物價格

4.3房地產(chǎn)價格

4.4影響房地產(chǎn)價格的因素

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授和課堂討論，4學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成，理解土地價格與國民經(jīng)濟的關(guān)系，掌握影響房地產(chǎn)價格的因素。

第五章 房地產(chǎn)市場

5.1房地產(chǎn)市場的類型和特點

5.2房地產(chǎn)市場的運行

5.3房地產(chǎn)市場分析

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授、案例分析和課堂討論，4學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解房地產(chǎn)市場的類型和特點，理解房地產(chǎn)市場運行的一般原理，掌握房地產(chǎn)市場分析的主要方法。

第六章 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

6.1房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念

6.2房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

6.3房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理

6.4房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標

6.5房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系

6.6房地產(chǎn)周期

6.7房地產(chǎn)泡沫

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授和課堂討論，6學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解房地產(chǎn)經(jīng)濟波動、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫的概念，理解房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素和分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的指標，掌握判斷房地產(chǎn)泡沫的指標。

第七章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

7.1產(chǎn)權(quán)理論

7.2土地產(chǎn)權(quán)

7.3房屋產(chǎn)權(quán)

7.4國外房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，2學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、他項權(quán)利、房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)屬性的形式及變化，了解國外房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，理解產(chǎn)權(quán)的相關(guān)理論，掌握我國土地所有權(quán)的類型和特點。

第八章 房地產(chǎn)制度

第一節(jié) 土地制度

第二節(jié) 住房制度

第三節(jié) 國外房地產(chǎn)制度

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，2學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解國外房地產(chǎn)制度的相關(guān)規(guī)定，掌握土地所有制的概念和主要類型，掌握土地使用制的概念和我國土地使用制的主要內(nèi)容。

第九章 房地產(chǎn)稅收制度

第一節(jié) 稅收基本知識

第二節(jié) 我國的房地產(chǎn)稅收

第三節(jié) 海外房地產(chǎn)稅收

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，2學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解稅收的基本知識，了解我國房地產(chǎn)稅收的演變和未來發(fā)展趨勢，了解海外房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，掌握我國目前稅收體系的特點。

第十章 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策概述

第二節(jié) 土地政策和住房政策

第三節(jié) 貨幣政策和稅收政策

1.教學(xué)方法與學(xué)時分配：課堂講授，4學(xué)時

2.主要內(nèi)容及基本要求：了解房地產(chǎn)市場調(diào)控政策內(nèi)涵、特點、目標和分類，理解房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的理論依據(jù)，掌握房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政策手段。

四、有關(guān)說明

1.教材：

[1]謝經(jīng)榮．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版）[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2008．

[2]豐雷．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008．

2.主要參考書：

[1]董藩等．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]．北京：清華大學(xué)出版社，2012．

[2]王瑩等．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]．西安：西安交通大學(xué)出版社，2010．

[3]況偉大．房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟[M]．北京：中國經(jīng)濟出版社，2010．

[4]高波．現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)導(dǎo)論[M]．南京：南京大學(xué)出版社，2010．

[5]劉亞臣．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]．大連：大連理工大學(xué)出版社，2009．

[6]張躍慶．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第二版）[M]．北京：中國建材工業(yè)出版社，2009．

[7]美肯澤．不動產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第五版）[M]．北京：中國人民大學(xué)出版社，2009．

[8]丁蕓．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]．北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2008．

[9]朱江．房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M]．大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2007．

3.其他說明

[1]教學(xué)組織形式：多媒體教學(xué)+案例分析+作業(yè)與討論

[2]考核方式：期末考試70%+平時30%（考勤+討論+作業(yè)）

[3]習(xí)題要求：以教材每章課后的復(fù)習(xí)思考題和課外閱讀材料為基礎(chǔ)進行練習(xí)

執(zhí)筆人：

審核人：