第一篇：未經(jīng)登記的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)(原創(chuàng)評論)

未經(jīng)登記的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)

所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出售之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下稱《民通意見》）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)?！痹诖?，法律并沒有規(guī)定房屋租賃權(quán)需登記才取得。

但是，自2000 年7月1日起施行的《上海市房屋租賃條例》第十五條規(guī)定： 房屋租賃合同及其變更合同由租賃當事人到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人。對此，許多人認為，只有經(jīng)過登記備案的，承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)。筆者不認同這樣的觀點。

筆者以為：租賃權(quán)是準物權(quán)，所以優(yōu)先購買權(quán)是租賃權(quán)的固有權(quán)能，優(yōu)先購買權(quán)并不以登記為前提；但是，是否經(jīng)過登記影響優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式。換句話說，“不登記不對抗第三人”只表明承租人不能主張產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)合同的無效，但是承租人可以要求房東承擔相應的責任，這也是優(yōu)先購買權(quán)的一種表現(xiàn)。

筆者還認為：不對抗第三人應限于善意第三人，如果第三人明知租賃關系的存在，則承租人可以主張產(chǎn)權(quán)任何第三人之間的買賣合同無效。這是因為上海市規(guī)定明確租賃合同未登記不對抗第三人，其目的主要在于保護交易安全，并沒有明示未登記承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。

第二篇：承租人優(yōu)先購買權(quán)法律依據(jù)（模版）

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)法律依據(jù)

李義才律師①

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題，在司法實踐中，援引的法律依據(jù)主要有：

1．1983年12月國務院《城市私有房屋管理條例》②

第11條：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。

2．《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干意見》

第118條③：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

3．1984年最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》 “房主出賣房屋時在同等條件下原房客優(yōu)先購買的的權(quán)利應予保護”。

4．1994年建設部《城市公有房屋管理規(guī)定》④

第36條第二款：“出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”。

5．1999年《中華人民共和國合同法》

第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。

6．《商品房屋租賃管理辦法》（2010年12月1日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部令第6號）

第十三條

7．最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（法釋[2009]11號）① 北京市北斗鼎銘律師事務所西藏分所律師，中國政法大學民商法學碩士，長期專注于民商法領域的實踐與研究，致力于民商事糾紛的防控與解決；聯(lián)系電話：138 8903 6042；郵箱：lyclawyer@163.com。② 注：該法規(guī)已被《國務院關于廢止部分行政法規(guī)的決定》（發(fā)布日期：2008年1月15日 實施日期：2008年1月15日）廢止（原因：已被2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公布的《中華人民共和國物權(quán)法》、2007年8月30日中華人民共和國主席令第72號公布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2001年6月13日中華人民共和國國務院令第305號公布的《城市房屋拆遷管理條例》代替）③ 注：最高人民法院關于廢止2007年底以前發(fā)布的有關司法解釋（第七批）的決定（法釋〔2008〕15號）已廢止該意見中的：第88條、第94條、第115條、第117條、第118條、第177條，原因為與物權(quán)法有關規(guī)定沖突。

④ 注：該規(guī)定于2001年被建設部在《關于廢止〈建設工程質(zhì)量管理辦法〉等部令的決定》中廢止。1

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

8．最高院民一庭給江蘇省高院的回函——中華人民共和國最高人民法院（2004）民一他字第29號

江蘇省高級人民法院：

你院請示的關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，目前，法律和司法解釋對此尚無明確規(guī)定。

經(jīng)研究認為：目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：

第一，從房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理。

二○○五年九月二十六日

9．《物權(quán)法》

第一百零八條 善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權(quán)利的除外。

第三篇：承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書

承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書

本人是

室以及

號車位（該房屋）的承租人；本承租人知悉該房屋的所有權(quán)人將出售該房屋，現(xiàn)本承租人明確表示放棄對該房屋在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

特此聲明！

聲明人（承租人）：

****年**月**日

第四篇：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)（范文）

（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

據(jù)《合同法》第230條、《民法通則意見》第118條及《房屋租賃合同解釋》第21條、第24條，房屋承租人有優(yōu)先購買權(quán)。需注意的要點有：

1．僅限于房屋租賃場合，其他物品的承租人并無此權(quán)利，這是與共有人之優(yōu)先權(quán)的一大區(qū)別；

2．出租人出賣出租房屋，應提前15日通知承租人；

3．出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任，但請求法院確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

4．次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與轉(zhuǎn)租人（承租人）都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)于后者。

（四）房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)（特別注意）

（五）優(yōu)先購買權(quán)的沖突解決

共有人與房屋承租人在房屋這一特定標的物轉(zhuǎn)讓場合下，有可能存在沖突，依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，其權(quán)利順位為：共有人>承租人。

（六）優(yōu)先購買權(quán)的限制

依據(jù)強制執(zhí)行程序（拍賣程序）或破產(chǎn)程序出賣標的物時，優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應提前申明，否則，人民法院不予支持。

依最高人民法院《關于人民能法院執(zhí)行拍賣變更規(guī)定》（2004年10月15日）第4條，人民法院應在拍賣5日前以書面形式或者能夠確認收悉的適當方式通知當事人和擔保物權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場，優(yōu)先權(quán)人已獲通知未到場的，視為放棄優(yōu)先權(quán)。

第五篇：承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書

放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書

本人鄭重承諾，本人已接到位于上海市 室的房地產(chǎn)權(quán)利人 的通知，需將該房地產(chǎn)出售給第三人。

現(xiàn)作為該房地產(chǎn)的承租人，本人在此聲明，放棄對該房地產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)。

以下空白。

承諾人： 年 月 日