第一篇：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)通知函

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)通知函

本人/公司（身份證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：）為深圳市物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“該物業(yè)”）之業(yè)主，與閣下/貴司簽署了關(guān)于閣下/貴司承租該

物業(yè)之《》?，F(xiàn)本人/公司需將該物業(yè)出售，成交價(jià)為人民幣元整（小寫：￥）（不包括稅費(fèi)、給經(jīng)紀(jì)方的傭金等費(fèi)用）。根據(jù)法

律規(guī)定，閣下/貴司在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如閣下/貴司有意購(gòu)買該物

業(yè)，請(qǐng)閣下/貴司于收到此函15日內(nèi)，與本人/本公司或本人/本公司之委托人聯(lián)系。聯(lián)系人：；聯(lián)系電話：。如閣下/貴

司在上述期限內(nèi)未能作出是否購(gòu)買之意思表示的，則視為閣下/貴司放棄優(yōu)先購(gòu)

買權(quán)。

多謝合作。

特此函告。

業(yè)主：

日期：年月日

第二篇：小議股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

小議股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán).txt人和人的心最近又最遠(yuǎn)，真誠(chéng)是中間的通道。試金可以用火，試女人可以用金，試男人可以用女人--往往都經(jīng)不起那么一試。

小議股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

作者： 金英玉發(fā)布時(shí)間： 2010-04-16 10:50:50

鑒于有限責(zé)任公司的人合性，法律規(guī)定了股東向第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)其他股東享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其他股東可以以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東與第三人所形成的轉(zhuǎn)讓條件購(gòu)買所轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以此保障公司股東結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定?？梢哉f，賦予其他股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是立法者在保障股權(quán)自由流轉(zhuǎn)與維持有限責(zé)任公司股東穩(wěn)定性這對(duì)矛盾之間進(jìn)行利益平衡的考量。與舊公司法相較，新公司法在股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)計(jì)上可以說是進(jìn)行了重構(gòu)，其意義是積極的。

一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定

股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指有限責(zé)任公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。我國(guó)新公司法第72條和第73條對(duì)該制度作出了規(guī)定。

公司法第72條規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！?/p>

同時(shí)公司法第73條規(guī)定：“人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

新《公司法》相對(duì)于舊《公司法》的規(guī)定，體現(xiàn)了公司自治的原則，還有在轉(zhuǎn)讓程序上更具操作性，且更具體。但是新法仍然過于原則化，在一些需要有具體標(biāo)準(zhǔn)的問題上沒有明確規(guī)定，雖然新法用公司章程為公司自治留下了一定的余地，但在公司章程中沒有明確約定的情況下，還得有一個(gè)可供操作的標(biāo)準(zhǔn)。

二、實(shí)踐中存在的問題

實(shí)踐中關(guān)于股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的爭(zhēng)議很多，但是優(yōu)先權(quán)制度本身就是對(duì)其他股東的一種救濟(jì)權(quán)，其意義在于保護(hù)股東的權(quán)益和保障公司的穩(wěn)定。下面就以作者認(rèn)為相對(duì)重要的一些問題進(jìn)行討論。

（一）如何理解“同等條件”的問題

股東行使優(yōu)先權(quán)是在 “同等條件”下的優(yōu)先。我國(guó)《公司法》明確規(guī)定了股東行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)以“同等條件”為前提。換言之，“優(yōu)先”并非指受讓條件上的優(yōu)惠，而僅僅是指同等條件下股東在受讓順序上的占先。但是在實(shí)際操作過程中往往很難把握同等條件的界限。首先，規(guī)定“同等條件”的基礎(chǔ)是保護(hù)受讓股東還是非股東受讓人。就基礎(chǔ)而言，公司法規(guī)定了“同等條件”既是為保護(hù)公司和受讓股東的利益不受侵害，也防止受讓股東濫用優(yōu)先權(quán)，也能保障出讓股東的股權(quán)不受損失。對(duì)于具體問題時(shí)就是如何判斷側(cè)重點(diǎn)的問題了。

其次，“同等條件”的范圍問題大致有兩類。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，“同等條件”就是指相同的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，也即出讓股東同非股東受讓人之間商定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，有限責(zé)任公司其他股東若想優(yōu)先受讓擬轉(zhuǎn)讓股份，就須在合理期限內(nèi)出具相同的報(bào)價(jià)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管實(shí)踐中對(duì)“同等條件”的界定主要以出讓股東和非股東受讓人之間商定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為準(zhǔn)，但不能簡(jiǎn)單等同于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓雙方經(jīng)常會(huì)因?yàn)楸舜酥g存在業(yè)務(wù)關(guān)系、利益關(guān)系等特殊關(guān)系，或者受讓方出具轉(zhuǎn)讓價(jià)格之外的承諾而確定一個(gè)相對(duì)優(yōu)惠的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。故股東僅以該優(yōu)惠價(jià)格請(qǐng)求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則有失公平，因?yàn)檫@并非“同等條件”。有鑒于此，這種觀點(diǎn)認(rèn)為，這些價(jià)格之外的因素應(yīng)當(dāng)在確定“同等條件”時(shí)予以綜合考慮。

（二）優(yōu)先權(quán)能否部分行使的問題

就股東能否部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題，盡管理論界爭(zhēng)執(zhí)激烈，但是修訂后的《公司法》仍然沒有作出反應(yīng)。先看一例，某有限責(zé)任公司有甲、乙、丙三股東，甲、乙、丙分別持有公司股本60%、30%、10%。甲股東欲將其持有的公司股本全部轉(zhuǎn)讓他人。乙要求在同等條件下，對(duì)甲轉(zhuǎn)讓的部分股權(quán)即公司股本的30%行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，達(dá)到持有公司股本的60%，取得公司的控制權(quán)。甲則認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能部分行使，其聯(lián)系的股權(quán)受讓方之所以同意受讓股權(quán)，就是為取得公司的控制權(quán)，如乙通過部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)控制了公司，剩余的30%股權(quán)，對(duì)方是不會(huì)接受轉(zhuǎn)讓的。所以，甲要求乙或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或者對(duì)全部股權(quán)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。乙不同意甲主張。雙方由此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

這是一個(gè)典型的為取得控制權(quán)要部分行使優(yōu)先權(quán)的案例。對(duì)此，有兩種意見：

第一種是持肯定意見的，認(rèn)為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)包括部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。理由是：首先，從法律規(guī)定看，《公司法》規(guī)定了股東具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并未禁止股東部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法無(wú)禁止，便為可行；其次，從立法本意看，《公司法》保護(hù)股東享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的在于保證老股東可以通過行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)公司的控制權(quán)，維護(hù)其既得利益和公司穩(wěn)定；第三，有限責(zé)任公司的股權(quán)是可分物，法律允許對(duì)其分割和部分轉(zhuǎn)讓；第四，老股東對(duì)剩余股權(quán)沒有強(qiáng)制收購(gòu)義務(wù)。

第二種是持否定意見的，認(rèn)為其他股東不能部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。理由有：首先，在公司法實(shí)踐中，會(huì)出現(xiàn)股權(quán)受讓方為取得公司的控制權(quán)才同意受讓股權(quán)的情況，這時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)變?yōu)殡S特定比例股權(quán)而存在的公司控制權(quán)。從這個(gè)意義上講，標(biāo)的物具有不可分的性質(zhì)。其次，當(dāng)老股東部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而使原定受讓方因無(wú)法取得公司控制權(quán)拒絕受讓剩余股權(quán)時(shí)，出讓的股東又無(wú)權(quán)要求部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的老股東收購(gòu)剩余股權(quán)，即老股東有無(wú)剩余股權(quán)強(qiáng)制收購(gòu)義務(wù)。如果轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東無(wú)權(quán)要求老股東受讓剩余股權(quán)，則當(dāng)由于老股東主張部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而是使股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)法進(jìn)行時(shí)，如果擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東堅(jiān)持退出公司，就可能使公司陷入僵局，最終導(dǎo)致公司面臨解散而進(jìn)行清算，不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)優(yōu)先權(quán)的行使問題

股權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，它是指人民法院依照民事訴訟法等法律規(guī)定的執(zhí)行程序，依據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，在強(qiáng)制執(zhí)行生效的法律文書時(shí)，以拍賣、變賣或其他方式，轉(zhuǎn)讓有限責(zé)任公司股東的股權(quán)的一種強(qiáng)制性轉(zhuǎn)讓措施。因?yàn)閺?qiáng)制執(zhí)行也發(fā)生股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，公司法在73條也規(guī)定其他股東有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是強(qiáng)制執(zhí)行往往多是以拍賣、變賣的方式執(zhí)行的，所以在股東行使優(yōu)先權(quán)時(shí)就會(huì)與現(xiàn)行的拍賣程序相沖突。

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第 16 條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人?！迸馁u法第三十八條規(guī)定：“買受人是指以最高應(yīng)價(jià)購(gòu)得拍賣標(biāo)的的競(jìng)買人?！钡谖迨粭l規(guī)定：“競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)

經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交。”第五十二條規(guī)定：“拍賣成交后，買受人和拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書?！?/p>

所以，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第 16 條規(guī)定，如果在拍賣成交（即確定最高應(yīng)價(jià)）后，允許股東行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即以競(jìng)買人的成交應(yīng)價(jià)購(gòu)買股權(quán)，競(jìng)買人的利益難以保障，同時(shí)與拍賣法的上述規(guī)定相沖突；但如果在拍賣成交后，“同等條件”已確定（即已確定最高應(yīng)價(jià)）且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人表示買受的情況下，否定最高應(yīng)價(jià)再次進(jìn)行應(yīng)價(jià)，更高應(yīng)價(jià)人為最終買受人，那將是對(duì)股東權(quán)利的損害。股權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的優(yōu)先，是指在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件都確定以后的優(yōu)先，如果要求股東按照股權(quán)拍賣等程序去競(jìng)買，那就完全沒有優(yōu)先權(quán)可言了。何況該規(guī)定允許以最高應(yīng)價(jià)拍賣成交后就拍賣物再次進(jìn)行應(yīng)價(jià)，本身已經(jīng)違反了拍賣法的既定程序。

三、解決爭(zhēng)議問題的建議

首先，在確定“同等條件”時(shí)可以引入類似西方“禁止反言”制度。如果有股東需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，該股東應(yīng)先擬定一個(gè)條件（至少應(yīng)該包括價(jià)格、數(shù)量等）書面通知其他股東，如果其他股東在一定期限內(nèi)不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則視為放棄，但前提是轉(zhuǎn)讓方與第三方達(dá)成的交易條件不得低于上述條件，否則其他股東可以重新主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓條件是由第三人提出，轉(zhuǎn)讓方在準(zhǔn)備承諾之前應(yīng)將該條件及其承諾意思通知其他股東，其他股東在一定期限有權(quán)決定是否行使優(yōu)先權(quán)。如果有股東決定購(gòu)買，應(yīng)立即通知轉(zhuǎn)讓股東，轉(zhuǎn)讓股東不得以他人條件更優(yōu)為由予以拒絕。當(dāng)然，法律應(yīng)該允許公司章程對(duì)此作出不同約定。為了防止轉(zhuǎn)讓方與第三方串通，公司章程中還可以規(guī)定其他股東撤銷權(quán)。

其次，在優(yōu)先權(quán)能否部分行使的問題上，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。就像案例表明，通常要求部分行使優(yōu)先權(quán)的股東大多是出于公司的控制權(quán)。既然有限責(zé)任公司具有人合的性質(zhì)，各股東之間的信賴程度足以影響公司的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)控股權(quán)的歸屬就顯得尤為重要。因此，在非股東受讓人因受讓股權(quán)足以發(fā)生控制權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)就允許受讓股東行使部分優(yōu)先權(quán)，必要時(shí)可召開股東會(huì)表決。但因行使部分優(yōu)先權(quán)而掌握公司控股權(quán)的股東要承擔(dān)剩余的股權(quán)再無(wú)法轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。這也是對(duì)出讓股東的自由轉(zhuǎn)讓權(quán)的保障。

最后，解決與現(xiàn)行拍賣程序的矛盾，可以根據(jù)拍賣法第十八條關(guān)于“拍賣人有權(quán)要求委托人說明拍賣標(biāo)的的

第三篇：放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明書

放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明書

聲明人：，身份證號(hào)碼：

本人于20年月日承租了位于。本人承諾放棄同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該物業(yè)的權(quán)利。如因本人主張上述權(quán)利而使出租人無(wú)法順利將該物業(yè)合法轉(zhuǎn)讓給第三人，本人自愿承擔(dān)一切責(zé)任。

特此聲明。

聲明人(簽字)：

二0一三年元月日

第四篇：商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)協(xié)議

甲方：_________

乙方：_________

代理人：_________

根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。

一、銷售模式說明

本項(xiàng)目商業(yè)類產(chǎn)品施行分期銷售。

本協(xié)議不表明甲乙雙方對(duì)_________商業(yè)類產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)購(gòu)或者進(jìn)行類似性質(zhì)的活動(dòng)，而僅是甲、乙雙方約定，待_________商業(yè)類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方有按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買產(chǎn)品的權(quán)利。

二、標(biāo)的物

1．產(chǎn)品：_________商業(yè)產(chǎn)品

2．物業(yè)地址：_________。

三、優(yōu)先權(quán)確認(rèn)

姓名／公司名稱：_________

代理人：_________

身份證號(hào)碼／護(hù)照號(hào)碼：_________

公司注冊(cè)號(hào)／法人代碼：_________

地址／法定地址：_________

電話：_________

郵政編碼：_________

傳真：_________

電子郵箱：_________

乙方有意購(gòu)買本協(xié)議第二條第一款所指明的物業(yè)產(chǎn)品類型，本協(xié)議確認(rèn)的優(yōu)先權(quán)號(hào)碼為_________。_________居住類產(chǎn)品正式發(fā)售后，乙方按優(yōu)先權(quán)順序依次享有優(yōu)先挑選、認(rèn)購(gòu)、購(gòu)買本種類產(chǎn)品的權(quán)利。

四、優(yōu)先權(quán)保證金

1．為了確保在項(xiàng)目正式開盤銷售時(shí)，乙方能夠按照所擁有的優(yōu)先權(quán)享有相應(yīng)的優(yōu)先挑選及購(gòu)買產(chǎn)品的權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方愿意以每套產(chǎn)品_________元金額向甲方支付優(yōu)先權(quán)保證金。乙方意向購(gòu)買的產(chǎn)品數(shù)量為_________套，乙方向甲方支付人民幣_(tái)________元整。

2．甲、乙雙方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》，本協(xié)議優(yōu)先權(quán)保證金自動(dòng)充抵部分乙方所購(gòu)產(chǎn)品首期款。首期款不足部分根據(jù)甲、乙雙方簽訂的《_________市商品房預(yù)售合同》，乙方需另行補(bǔ)齊。

五、優(yōu)先權(quán)終止及失效

1．甲方在正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》前三個(gè)工作日電話或書面通知乙方選房，并辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。

2．乙方與甲方正式簽訂《_________市商品房預(yù)售合同》之前，乙方有權(quán)放棄優(yōu)先權(quán)。

3．在甲方正式通知乙方選房后的三個(gè)工作日內(nèi)，若乙方尚未與甲方正式簽署《_________市商品房預(yù)售合同》，則視為乙方自愿放棄本協(xié)議約定的優(yōu)先權(quán)。

4．自甲方接到乙方書面告知其自愿放棄優(yōu)先權(quán)之日起，甲方開始為乙方辦理免息退還優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金的手續(xù)，并在十五個(gè)工作日內(nèi)將乙方按本協(xié)議支付的優(yōu)先權(quán)保證認(rèn)金無(wú)息退還給乙方。同時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止。

六、其他

本協(xié)議共三頁(yè)，一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽章之日起生效。

甲方（蓋章）：_________乙方（簽字）：_________

法定代表人（簽字）：_________代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

第五篇：放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明

放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明

放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

所周知，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，在目前上海這個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明材料并不簡(jiǎn)單。于是，實(shí)務(wù)操作過程中，當(dāng)事人往往口頭征求甚至不征求承租人意見，就先行與第三人簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。該種房地產(chǎn)買賣合同的效力常常成為當(dāng)事人爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，特別是在目前上海房地產(chǎn)下跌的這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，許多買受人也以此作為退房的理由。筆者覺得有必要對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行深入研討，在此發(fā)表一些個(gè)人的拙見，望讀者斧正。

一、出租人出賣房地產(chǎn)前通知承租人期限的法律規(guī)定

《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十四條對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也有類似的確定。但《合同法》中所說的“合理期限”到底是多久呢?

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第三十七條規(guī)定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！庇纱丝梢姡齻€(gè)月是法定的提前通知期限。根據(jù)對(duì)該條款的通常理解，所謂提前通知即同時(shí)授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表態(tài)，出租人勢(shì)必等候三個(gè)月后方能出賣給第三人，否則可能面臨被撤銷其與第三人在此期間簽訂的買賣合同的危險(xiǎn)。

二、出租人取得承租方放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的現(xiàn)實(shí)困難

上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了“有房不愁賣”的時(shí)代，房地產(chǎn)買賣已進(jìn)入了買方市場(chǎng)，出售房屋除了要求業(yè)主有理智的判斷，同時(shí)還要求業(yè)主能抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)。然而承租方的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)卻成為了一個(gè)巨大的障礙。

1、出售的同等條件發(fā)生變化

根據(jù)規(guī)定，出租人必須提前三個(gè)月通知承租人。在房地產(chǎn)價(jià)格日新月異的今天，三個(gè)月的時(shí)間顯然太長(zhǎng)了，三個(gè)月前通知出售的價(jià)格，很有可能在三個(gè)月后甚至十天后發(fā)生變化。舉個(gè)例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價(jià)格為人民幣150萬(wàn)，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但出租人到了2005年7月才找到購(gòu)買者，而房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌只能賣120萬(wàn)。此時(shí)承租人完全可以表示出租人現(xiàn)在愿意以120萬(wàn)出售房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知他，承租人仍然擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

2、承租人短期內(nèi)無(wú)法出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明

在上海這個(gè)國(guó)際型大都市，有越來(lái)越多的企業(yè)為員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業(yè)為高級(jí)管理人員承租一套房屋進(jìn)行居住已經(jīng)非常普遍。然而出租人要出售此類房屋時(shí)，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會(huì)購(gòu)買出租房屋，但要讓公司出具一個(gè)這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經(jīng)過多個(gè)部門簽字，作無(wú)數(shù)說明與闡述，等實(shí)際拿到了證明。也許有意向的購(gòu)買者，早就買了其他的房屋了。

3、承租人惡意制造障礙

承租人往往對(duì)出租人提出讓其出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明難以理解，總感覺會(huì)對(duì)其權(quán)益產(chǎn)生損害，也對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人是否遵守租賃合同產(chǎn)生疑惑。更有甚者，承租人以此作為談判的“籌碼”，要求出租人續(xù)租、降低租金、增添設(shè)備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不愿意購(gòu)買房屋，也不會(huì)配合，甚至出具表示對(duì)購(gòu)買事宜予以考慮的證明拖延時(shí)間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

三、出租人未取得放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明就簽訂買賣合同的效力認(rèn)定

綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明有較大的難度，往往造成交易機(jī)會(huì)的錯(cuò)失。但實(shí)際交易中，承租人真正愿意購(gòu)買承租房屋的又極少。因此，實(shí)務(wù)操作過程中，出租人通常“先斬后奏”，先與買受人達(dá)成買賣合同，再去詢問承租人是否愿意購(gòu)買，甚至產(chǎn)權(quán)過戶完成后，直接通知承租人業(yè)主發(fā)生了變更。那對(duì)于這種買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢?

1、承租人認(rèn)可房屋買賣事實(shí)，未提出異議

出租人通知承租人后，承租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證的證明或未提出任何異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。若承租人對(duì)買賣行為不存在異議，那是否在簽訂買賣合同前征求承租人的同意，就無(wú)關(guān)緊要了，承租人不能既不愿以同等條件購(gòu)買房屋，又要求撤銷合同或以在簽訂合同前未經(jīng)他的同意而要求賠償。

2、產(chǎn)權(quán)登記前，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

產(chǎn)權(quán)登記前，承租人得知出租人已出賣承租房屋的，承租人要求以同等條件購(gòu)買的，承租人有權(quán)申請(qǐng)法院撤銷出租人簽署的買賣合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人與購(gòu)買人簽訂買賣合同的同等條件購(gòu)買房屋，而不能以新的購(gòu)買方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷買賣合同。

若買賣合同因?yàn)樯鲜龀凶馊艘笮惺箖?yōu)先購(gòu)買權(quán)的原因而撤銷，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照買賣合同的約定向購(gòu)買人承擔(dān)違約責(zé)任。合同被撤銷，并不意味著合同中規(guī)定的違約責(zé)任無(wú)效，出售方因未取得承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致合同被撤銷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、產(chǎn)權(quán)登記后，承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

a.租賃關(guān)系已經(jīng)辦理了租賃登記備案手續(xù)。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續(xù)，則該租賃關(guān)系在上海市的房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)進(jìn)行了公示，隨時(shí)可以查詢，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，購(gòu)買人在購(gòu)買時(shí)就應(yīng)當(dāng)要求房東出示承租人的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，否則，即使已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，承租人也可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)撤銷買賣合同。而購(gòu)買方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對(duì)抗。

b.租賃關(guān)系未辦理租賃登記手續(xù)。租賃雙方若未辦過理租賃登記手續(xù)，根據(jù)上海市高院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》，若無(wú)其他相反的證據(jù)，可以認(rèn)定為買受方是善意第三人。若買賣雙方已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則承租人不能以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)撤銷買賣合同，只能要求出租人予以適當(dāng)?shù)馁r償。

四、出租人未取得放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明，買受方要求撤銷買賣合同

隨著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走冷，房?jī)r(jià)不斷下跌。房地產(chǎn)交易過程中也出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象，那就是“簽訂買賣合同后，買受人以出租人未取得承租人的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，要求撤銷或者解除買賣合同”。這類情況目前已在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利，以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為基礎(chǔ)產(chǎn)生的針對(duì)買賣合同的撤銷權(quán)也是專屬于承租人的。買受人、甚至出售人都不能以此作為解除已經(jīng)生效的買賣合同的合法理由。買賣合同一旦簽訂，買賣雙方就應(yīng)當(dāng)受到合同的約束，買受人以此為由拒絕履行合同，是無(wú)法獲得法律支持的，反而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

但有一種例外情況：若租賃關(guān)系在房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)登記備案，而上海很多區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心目前都要求買賣雙方提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明，甚至要求承租人本人到場(chǎng)參與辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若由于出售方無(wú)法提供上述材料，造成雙方無(wú)法按買賣合同的約定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買受方是可以根據(jù)買賣合同中的約定追究出售人的違約責(zé)任的，若違約情節(jié)已符合買賣合同的約定，買受人亦可以主張解除買賣合同。

總結(jié)：綜上所述，承租人未放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同效力并不能一概而論，而是根據(jù)不同的情況產(chǎn)生不同的法律后果。合同當(dāng)事人和承租人應(yīng)當(dāng)站在各自的立場(chǎng)上，作充分的考慮后，再?zèng)Q定自己的行為，從而充分保護(hù)自己的權(quán)益，避免承擔(dān)不必要的法律責(zé)