第一篇：公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

確定了公房承租資格后，拆遷補(bǔ)償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點(diǎn)：公房是國家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》(市政府令第87號(hào))的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議，但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體上處分的，該處分屬無權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢補(bǔ)償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對(duì)價(jià)。

第二篇：公房拆遷補(bǔ)償問題

公房拆遷協(xié)議由承租人簽

房屋遇到拆遷時(shí)，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議是被拆遷人維護(hù)自己合法權(quán)利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權(quán)利對(duì)涉及自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為進(jìn)行處置。因此，對(duì)于產(chǎn)權(quán)房來說，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補(bǔ)償協(xié)議的就是產(chǎn)權(quán)人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時(shí)，誰享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利呢?

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但無權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

現(xiàn)實(shí)生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，但大多都是因?yàn)橄碛泻灱s權(quán)利的承租人對(duì)被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實(shí)是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。享有對(duì)該房屋居住權(quán)利的人員，對(duì)因該房屋引起的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，是對(duì)物權(quán)的誤解。

“空掛戶”一般不享有權(quán)益

公有房屋承租是社會(huì)歷史遺留的產(chǎn)物，也是社會(huì)福利性質(zhì)的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權(quán)?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》第五十四條規(guī)定 “拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行 《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知中，明確該 《細(xì)則》中的 “同住人”是指以下人員：

1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口;

2、拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外);

3、本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

當(dāng)房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割產(chǎn)生糾紛時(shí)，究竟如何認(rèn)定 “同住人”資格呢?市高級(jí)人民法院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定，有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額;

2.一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：

1、將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購房補(bǔ)貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內(nèi)有本市常住戶口，且在該房屋內(nèi)實(shí)際居住的人員，實(shí)踐中 “空掛戶”的人員一般不能認(rèn)定為同住人。

承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對(duì)承租人身份展開爭奪。因?yàn)槌凶馊耸钦l決定了誰有權(quán)和拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而法律規(guī)定也明確，公有居住房屋的承租權(quán)某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。那么究竟誰應(yīng)該認(rèn)定為新的承租人呢?

《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。也就是說原承租人的家庭成員中具備與原承租人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續(xù)承租。

《上海市房屋租賃條例》及市房屋土地資源管理局頒發(fā)的 《關(guān)于印發(fā)貫徹實(shí)施上海市房屋租賃條例的意見(二)》對(duì)由誰作為新承租人的先后順序作了具體規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，首先是由承租人家庭內(nèi)部協(xié)商來確定由誰擔(dān)任新的承租人，若協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短)。

回滬知青及子女有拆遷權(quán)益

按上海市相關(guān)規(guī)定的回滬政策，知青及其子女首先必須在滬落實(shí)戶籍，故不少知青及其子女投親靠友將戶籍遷入親屬朋友家中。因戶籍地住房緊張，知青及其子女只能在外借房居住，故 “人戶分離”的現(xiàn)象較為普遍。平時(shí)尚能相安無事，一旦戶籍地房屋遇動(dòng)拆遷，知青及其子女為房屋安置補(bǔ)償款問題，極易與在滬親屬一方產(chǎn)生糾紛。

回滬知青及其子女因 “人戶分離”，不能滿足相關(guān)法規(guī)對(duì)同住人“實(shí)際居住生活一年以上”的要求。

市高院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》第五條第一款第3項(xiàng)規(guī)定： “在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，可被視為同住人”。回滬知青及其子女的情況即符合該項(xiàng)規(guī)定，屬 “同住人”的一種 “特殊情況”，有權(quán)分得房屋安置補(bǔ)償款。

但如果回滬知青及其子女在戶籍遷入被拆遷房屋處時(shí)曾作出承諾，對(duì)拆遷房 “只報(bào)戶口，不享受居住等權(quán)利”的，則應(yīng)按照上述 《解答》第六條規(guī)定處理，即應(yīng)認(rèn)可該承諾或協(xié)議的效力，此時(shí)回滬知青及子女便無法享受拆遷安置補(bǔ)償。

拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆指钤瓌t

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償應(yīng)歸房屋承租人及其所有共同居住人(同住人)所有。本市拆遷單位在實(shí)際操作中還給予了設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)、購買配套安置房獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)市高級(jí)人民法院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，即：

1、承租人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活;

2、承租人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的及對(duì)公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的情況下，可以酌情多分。

而因拆遷產(chǎn)生的除被拆遷房屋補(bǔ)償款之外的搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)在拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。

拆遷安置補(bǔ)償是否屬于遺產(chǎn)

根據(jù) 《中華人民共和國繼承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括公民的收入、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)。也就是說遺產(chǎn)必須符合三個(gè)條件：第一，必須是公民死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn);

第二，必須是公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn);

第三，必須是合法財(cái)產(chǎn)。只有同時(shí)具備這三個(gè)條件才能成為遺產(chǎn)。

因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，對(duì)該房屋只有居住使用的權(quán)利而無所有權(quán)，不屬于其個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。承租人若是在房屋拆遷前身故，他因?yàn)樵凶馊松矸轃o法獲得的補(bǔ)償，這一身份利益也無法作為遺產(chǎn)分割。

律師提示

公有租賃房屋的房屋產(chǎn)權(quán)本身就不屬于承租人，因此不屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，其補(bǔ)償原則不同于產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償。

因?yàn)楣凶赓U房屋承租人和共同居住人(同住人)對(duì)該房屋都具有同等的居住使用權(quán)，在該房屋拆遷時(shí)，拆遷人要解決的也是房屋內(nèi)原有居住人口的權(quán)益。因此，公房拆遷時(shí)，拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

但由于法律上規(guī)定和拆遷人談判并簽訂房屋拆遷安置協(xié)議的主體只能是房屋承租人，這樣就可能造成承租人權(quán)利的膨脹，簽約后領(lǐng)取補(bǔ)償款便占為己有，或少分給其他共同居住人，這樣矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到這樣的情況，可以拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)利。

鏈接

與城市房屋拆遷相關(guān)的法規(guī)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

第三十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》

第五十四條 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

《城市房屋租賃管理辦法》

第十一條 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。

《上海市房屋租賃條例》

第四十一條 房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同?？梢岳^續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。

第三篇：公房拆遷協(xié)議

公房拆遷協(xié)議

甲方：宿州市xx區(qū)苗圃（房屋產(chǎn)權(quán)方）

乙方：（居住方）

一、已簽訂異地安置申請的，在異地安置房建成后無條件及時(shí)搬遷。

二、不同意公房拆遷者，不享受異地安置，不享受公房均攤。今后如果政府土地調(diào)整，后果自負(fù)。

三、自建房根據(jù)當(dāng)時(shí)建房成本，據(jù)實(shí)補(bǔ)償。

甲方（簽字蓋章）：乙方（簽字蓋章）：

2012年月日2012 年月日

第四篇：支行營銷拆遷補(bǔ)償款

支行成功營銷拆遷補(bǔ)償款

支行牢固樹立“存款立行”理念，變“坐商”為“行商”，多方挖掘市場信息，廣泛開展“走出去”營銷。近日，成功營銷某某的拆遷補(bǔ)償款。

在獲悉拆遷信息后，幾個(gè)月以來支行一直跟蹤補(bǔ)償款動(dòng)向，多方打聽款項(xiàng)發(fā)放流程。11月首批拆遷補(bǔ)償款下?lián)艿疆?dāng)?shù)剞r(nóng)商銀行，我行迅速借助有利的社會(huì)資源，主動(dòng)出擊。效率就是效益，為了能在第一時(shí)間“搶占”客戶資源，從拆遷初期的現(xiàn)場調(diào)查，到中期拆遷戶的安置，再到后期拆遷款的下?lián)?，支行員工全力以赴，“白加黑，五加二”，白天跟著拆遷組一戶戶跑和當(dāng)?shù)厝罕姛峤j(luò)感情，晚上再挨家挨戶的登門宣傳我行優(yōu)惠政策。通過多次走訪，獲得了當(dāng)?shù)夭疬w戶的信任與支持。為確保能順利爭取到拆遷款項(xiàng)，支行密切關(guān)注拆遷款的下?lián)芘c發(fā)放，確保資金下發(fā)到戶的第一時(shí)間就上門進(jìn)行爭取。并且提供全程專車接送一條龍服務(wù)，實(shí)現(xiàn)將他行資金轉(zhuǎn)賬到我行的無縫鏈接，讓拆遷戶省心省力省時(shí)。

在這次拆遷款的營銷過程中，支行展現(xiàn)出的敬業(yè)、精業(yè)和高效，贏得了客戶的信賴，為下一步營銷工作奠定良好的群眾口碑。通過這次拆遷補(bǔ)償款的成功營銷，很好地展現(xiàn)了銀行服務(wù)城鄉(xiāng)的企業(yè)形象，更是確保了儲(chǔ)蓄余額穩(wěn)健增長，取得了社會(huì)效益和企業(yè)效益雙豐收。

2017-02-26

支行

第五篇：拆遷補(bǔ)償（推薦）

我單位為金融業(yè)，有以下業(yè)務(wù)，如何處理較好

1、拆遷補(bǔ)償：我單位承租一辦公場所，該辦公場所去年政府拆遷（有政府用地批文），我單位做為承租方，取得了部份補(bǔ)償款（主要是補(bǔ)償裝修與提前搬離獎(jiǎng)勵(lì)以及我行單位在該地點(diǎn)辦公期間取得的利潤的一定比例補(bǔ)償），該補(bǔ)償款是否交納營業(yè)稅。

2、我單位經(jīng)營過程中，與債務(wù)人發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，后實(shí)際占用了債務(wù)人一處房產(chǎn)。該房產(chǎn)是部隊(duì)集資房，無產(chǎn)權(quán)證，但可居住，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓出售了，售價(jià)假設(shè)是50萬，但當(dāng)時(shí)債權(quán)是80萬，虧損30萬，是否需要資產(chǎn)損失報(bào)備。（資產(chǎn)實(shí)際上我行沒有所有權(quán)）

3、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，該股權(quán)在股票市場交易，本金100萬，賣出時(shí)120萬，20萬是否應(yīng)該交納營業(yè)稅？承租的辦公場所拆遷，貴行因承租地拆遷而取得的補(bǔ)償款，無論是出租方對(duì)租賃合同的違約而引起的合同違約收入，還是拆遷機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營機(jī)構(gòu)撤離的損失補(bǔ)償，均不屬于流轉(zhuǎn)稅應(yīng)稅收入，不需要交納營業(yè)稅。