第一篇：公房拆遷補(bǔ)償問題

公房拆遷協(xié)議由承租人簽

房屋遇到拆遷時(shí)，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議是被拆遷人維護(hù)自己合法權(quán)利的首要條件。一般來說，房屋歸誰所有，誰就有權(quán)利對(duì)涉及自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為進(jìn)行處置。因此，對(duì)于產(chǎn)權(quán)房來說，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補(bǔ)償協(xié)議的就是產(chǎn)權(quán)人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時(shí)，誰享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利呢?

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但無權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

現(xiàn)實(shí)生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，但大多都是因?yàn)橄碛泻灱s權(quán)利的承租人對(duì)被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實(shí)是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。享有對(duì)該房屋居住權(quán)利的人員，對(duì)因該房屋引起的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，是對(duì)物權(quán)的誤解。

“空掛戶”一般不享有權(quán)益

公有房屋承租是社會(huì)歷史遺留的產(chǎn)物，也是社會(huì)福利性質(zhì)的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權(quán)?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續(xù)履行承租?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》第五十四條規(guī)定 “拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行 《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知中，明確該 《細(xì)則》中的 “同住人”是指以下人員：

1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口;

2、拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外);

3、本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

當(dāng)房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割產(chǎn)生糾紛時(shí)，究竟如何認(rèn)定 “同住人”資格呢?市高級(jí)人民法院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定，有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額;

2.一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房內(nèi)居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：

1、將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購房補(bǔ)貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內(nèi)有本市常住戶口，且在該房屋內(nèi)實(shí)際居住的人員，實(shí)踐中 “空掛戶”的人員一般不能認(rèn)定為同住人。

承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對(duì)承租人身份展開爭奪。因?yàn)槌凶馊耸钦l決定了誰有權(quán)和拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而法律規(guī)定也明確，公有居住房屋的承租權(quán)某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。那么究竟誰應(yīng)該認(rèn)定為新的承租人呢?

《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。也就是說原承租人的家庭成員中具備與原承租人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續(xù)承租。

《上海市房屋租賃條例》及市房屋土地資源管理局頒發(fā)的 《關(guān)于印發(fā)貫徹實(shí)施上海市房屋租賃條例的意見(二)》對(duì)由誰作為新承租人的先后順序作了具體規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，首先是由承租人家庭內(nèi)部協(xié)商來確定由誰擔(dān)任新的承租人，若協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短)。

回滬知青及子女有拆遷權(quán)益

按上海市相關(guān)規(guī)定的回滬政策，知青及其子女首先必須在滬落實(shí)戶籍，故不少知青及其子女投親靠友將戶籍遷入親屬朋友家中。因戶籍地住房緊張，知青及其子女只能在外借房居住，故 “人戶分離”的現(xiàn)象較為普遍。平時(shí)尚能相安無事，一旦戶籍地房屋遇動(dòng)拆遷，知青及其子女為房屋安置補(bǔ)償款問題，極易與在滬親屬一方產(chǎn)生糾紛。

回滬知青及其子女因 “人戶分離”，不能滿足相關(guān)法規(guī)對(duì)同住人“實(shí)際居住生活一年以上”的要求。

市高院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》第五條第一款第3項(xiàng)規(guī)定： “在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，可被視為同住人”。回滬知青及其子女的情況即符合該項(xiàng)規(guī)定，屬 “同住人”的一種 “特殊情況”，有權(quán)分得房屋安置補(bǔ)償款。

但如果回滬知青及其子女在戶籍遷入被拆遷房屋處時(shí)曾作出承諾，對(duì)拆遷房 “只報(bào)戶口，不享受居住等權(quán)利”的，則應(yīng)按照上述 《解答》第六條規(guī)定處理，即應(yīng)認(rèn)可該承諾或協(xié)議的效力，此時(shí)回滬知青及子女便無法享受拆遷安置補(bǔ)償。

拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆指钤瓌t

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償應(yīng)歸房屋承租人及其所有共同居住人(同住人)所有。本市拆遷單位在實(shí)際操作中還給予了設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)、購買配套安置房獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)市高級(jí)人民法院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，即：

1、承租人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購得房屋保證其正常生活;

2、承租人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的及對(duì)公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的情況下，可以酌情多分。

而因拆遷產(chǎn)生的除被拆遷房屋補(bǔ)償款之外的搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)在拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。

拆遷安置補(bǔ)償是否屬于遺產(chǎn)

根據(jù) 《中華人民共和國繼承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括公民的收入、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)。也就是說遺產(chǎn)必須符合三個(gè)條件：第一，必須是公民死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn);

第二，必須是公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn);

第三，必須是合法財(cái)產(chǎn)。只有同時(shí)具備這三個(gè)條件才能成為遺產(chǎn)。

因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，對(duì)該房屋只有居住使用的權(quán)利而無所有權(quán)，不屬于其個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。承租人若是在房屋拆遷前身故，他因?yàn)樵凶馊松矸轃o法獲得的補(bǔ)償，這一身份利益也無法作為遺產(chǎn)分割。

律師提示

公有租賃房屋的房屋產(chǎn)權(quán)本身就不屬于承租人，因此不屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，其補(bǔ)償原則不同于產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償。

因?yàn)楣凶赓U房屋承租人和共同居住人(同住人)對(duì)該房屋都具有同等的居住使用權(quán)，在該房屋拆遷時(shí)，拆遷人要解決的也是房屋內(nèi)原有居住人口的權(quán)益。因此，公房拆遷時(shí)，拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

但由于法律上規(guī)定和拆遷人談判并簽訂房屋拆遷安置協(xié)議的主體只能是房屋承租人，這樣就可能造成承租人權(quán)利的膨脹，簽約后領(lǐng)取補(bǔ)償款便占為己有，或少分給其他共同居住人，這樣矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到這樣的情況，可以拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)利。

鏈接

與城市房屋拆遷相關(guān)的法規(guī)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

第三十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》

第五十四條 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

《城市房屋租賃管理辦法》

第十一條 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。

《上海市房屋租賃條例》

第四十一條 房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。

第二篇：公房拆遷協(xié)議

公房拆遷協(xié)議

甲方：宿州市xx區(qū)苗圃（房屋產(chǎn)權(quán)方）

乙方：（居住方）

一、已簽訂異地安置申請的，在異地安置房建成后無條件及時(shí)搬遷。

二、不同意公房拆遷者，不享受異地安置，不享受公房均攤。今后如果政府土地調(diào)整，后果自負(fù)。

三、自建房根據(jù)當(dāng)時(shí)建房成本，據(jù)實(shí)補(bǔ)償。

甲方（簽字蓋章）：乙方（簽字蓋章）：

2012年月日2012 年月日

第三篇：公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

公房的拆遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償款的歸屬

確定了公房承租資格后，拆遷補(bǔ)償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點(diǎn)：公房是國家財(cái)產(chǎn)，不能作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承?！侗本┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》(市政府令第87號(hào))的第二十八條中明確規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還?！稐l例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式：由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行安置;未解除租賃協(xié)議，但對(duì)拆遷事宜協(xié)商一致的，由拆遷人對(duì)所有人補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置。拆遷當(dāng)事人三方權(quán)利義務(wù)是明確的。本條還規(guī)定了被拆遷人與承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成一致協(xié)議時(shí)的處理方式：為保障承租人的權(quán)益不受損害，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原承租人就新調(diào)換的房屋簽訂協(xié)議續(xù)租。本條款充分體現(xiàn)了民事活動(dòng)中主體平等的原則。公房承租人對(duì)于所承租的公房只有居住和有限處分權(quán)。公房承租人對(duì)于所承租的公房的權(quán)利也不能以繼承的方式轉(zhuǎn)由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉(zhuǎn)由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對(duì)所承租的公房作出實(shí)體上處分的，該處分屬無權(quán)處分，在有權(quán)限的公房管理單位給與認(rèn)可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)氖軆敺綖楸徊疬w人，即被拆遷房屋的所有權(quán)人。存在公房租賃關(guān)系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關(guān)系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊诉M(jìn)行安置后才能獲得補(bǔ)償。在被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，不存在對(duì)承租人的金錢補(bǔ)償問題。但在解除租賃關(guān)系的情形中，被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權(quán)的對(duì)價(jià)。

第四篇：有關(guān)拆遷補(bǔ)償如何納稅的問題

有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)問題

在城市舊城改造和城市規(guī)劃過程中，或多或少會(huì)涉及到單位和個(gè)人的房屋拆遷補(bǔ)償問題。對(duì)于該項(xiàng)拆遷工程涉及到的拆遷人、被拆遷人、拆遷公司相應(yīng)的涉稅處理，各地規(guī)定不一。

企業(yè)和個(gè)人的搬遷大致可分為政策性搬遷和商業(yè)性搬遷。政策性搬遷因?yàn)樯婕暗秸畬?duì)城市的規(guī)劃或其他主導(dǎo)原因，會(huì)有許多稅收優(yōu)惠。而商業(yè)性搬遷是由企業(yè)之間或企業(yè)與個(gè)人之間的自由協(xié)定為依據(jù)而進(jìn)行的一種市場行為，政府不參與其中。在稅收上適用各種不同規(guī)定。

根據(jù)國稅函〔2009〕118號(hào)的規(guī)定，政策性搬遷是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因。稅務(wù)對(duì)此類搬遷的認(rèn)定是審核有無政府搬遷文件或公告。如果沒有，則一般不會(huì)認(rèn)同為政策性搬遷，從而將此類涉稅處理界定為商業(yè)行為。根據(jù)渝地稅發(fā)〔2007〕207號(hào)，重慶對(duì)此類政策性搬遷范圍規(guī)定為：搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或由重慶市土地儲(chǔ)備中心、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司等將土地收回,支付給搬遷企業(yè)的搬遷補(bǔ)償收入，也包括從受政府委托實(shí)施片區(qū)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入。

下面就搬遷補(bǔ)償有關(guān)的涉稅問題做梳理分析。

一、政策性搬遷

1、營業(yè)稅

由于政策性搬遷是政府收回企業(yè)或個(gè)人土地使用權(quán)的行為，因此根據(jù)國稅函（2008）277號(hào)規(guī)定，被搬遷企業(yè)只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。同時(shí)，根據(jù)渝地稅發(fā)[2002]156號(hào)規(guī)定，屬于舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的此類補(bǔ)償，在拆遷原房過程中，被搬遷企業(yè)選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)?！锻恋毓芾矸ā罚?004年8月25日修訂）第四十七條規(guī)定、《物權(quán)法》（2007年3月16日公布）第四十二條規(guī)定、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年6月6公布）第四條，根據(jù)以上法律規(guī)定，補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入；再根據(jù)《征管法》第二十一條：單位、個(gè)人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。因此補(bǔ)償收入不需要開發(fā)票，原土地使用者取得補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。因此，受政府授權(quán)或委托的開發(fā)企業(yè)在支付被搬遷企業(yè)的補(bǔ)償款時(shí)，只需取得收款收據(jù)，并以搬遷、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)文件作為附件入賬即可。

2、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。因此，被搬遷企業(yè)因上述政策性原因拆遷房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)得到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，免征土地增值稅

3、企業(yè)所得稅

被搬遷企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)國稅函〔2009〕118號(hào)規(guī)定，重置、重建或改良的，以其補(bǔ)償收入扣除支出后的余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，此類固定資產(chǎn)可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。沒有重置、重建或改良計(jì)劃和立項(xiàng)報(bào)告的，應(yīng)將搬遷補(bǔ)償收入加上各類變賣收入扣除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國稅函〔2009〕118號(hào)第二條第四款規(guī)定，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

4、個(gè)人所得稅

根據(jù)財(cái)稅[2005]45號(hào)第一條規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。因此，如果個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款超過標(biāo)準(zhǔn)部分，應(yīng)屬于個(gè)人所得稅納稅范疇，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個(gè)人所得稅。

二、商業(yè)性搬遷

根據(jù)以上的政策性搬遷文件知道，被搬遷的企業(yè)和個(gè)人，都是因?yàn)檎咝栽驓w還土地使用權(quán)而得到相應(yīng)補(bǔ)償。那么，如果不屬于政策性搬遷，僅是企業(yè)與企業(yè)之間，企業(yè)與個(gè)人之間的市場收購轉(zhuǎn)讓行為，則屬于商業(yè)性的搬遷，對(duì)此類補(bǔ)償費(fèi)的涉稅問題分析如下。

1、營業(yè)稅

根據(jù)國稅函[1997]87號(hào)文件規(guī)定：對(duì)于土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地輔助物的補(bǔ)償收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。對(duì)于具有該土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，同樣適用于該文件，因?yàn)闆]有政府搬遷文件，因此得到的此類補(bǔ)償，不屬于政府收回土地使用權(quán)而應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)，它屬于一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營行為，被搬遷企業(yè)或個(gè)人接受的補(bǔ)償費(fèi)，實(shí)際上是財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。接受補(bǔ)償?shù)膯挝换騻€(gè)人在取得收入是，應(yīng)給付款單位開具營業(yè)性發(fā)票，并交納營業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅

由于非政策原因搬遷，被搬遷企業(yè)取得補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）后，如果重置、重建、改良發(fā)生的支出，屬于固定資產(chǎn)性質(zhì)類的，只能通過折舊或攤銷形式在企業(yè)所得稅前抵扣，而不能像政策性搬遷那樣將重置、重建、改良支出全部抵扣；如果屬于費(fèi)用性質(zhì)的，則可計(jì)入當(dāng)期損益扣除。

3、土地增值稅

由于非政策性搬遷，被搬遷企業(yè)或個(gè)人取得補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）后，需要交納土地增值稅，其增值額由補(bǔ)償費(fèi)（轉(zhuǎn)讓收入）減去扣除額后確定?？鄢~則根據(jù)以下文件處理：

財(cái)稅字（1995）48號(hào)第十條，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

財(cái)稅（2006）21號(hào)第二條，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，按增值稅條例第六條第（一）、第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

4、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅扣除項(xiàng)目參照土地增值稅的扣除項(xiàng)目確認(rèn)余額后交納個(gè)稅。

綜合以上分析，難免疏漏，但可總結(jié)為：房屋拆遷或舊房改造，是個(gè)巨大的，涉及面廣的工程，涉及諸多方面的利益，了解最新的財(cái)稅資訊，對(duì)于及時(shí)調(diào)整相應(yīng)的稅收策劃，未雨綢繆，做好相應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作非常重要。

第五篇：關(guān)于房屋拆遷及補(bǔ)償問題的探討

關(guān)于房屋拆遷及補(bǔ)償問題的探討

摘要：近幾年，房屋拆遷問題一直是我國在城市建設(shè)過程中的熱點(diǎn)問題，本文就此問題做出思考，提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷

補(bǔ)償政策

政府工作等

正文：

近年來，隨著城市發(fā)展以及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，有關(guān)于房屋拆遷方面的糾紛也日漸增多。目前，我國就房屋拆遷以及事后補(bǔ)償這部分有一些相關(guān)的規(guī)定，但大多都是一些原則性的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的具體內(nèi)容，因此也是造成目前糾紛多，且難以決斷的情形的原因之一。更有甚者，越來越多的地方出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷和釘子戶的問題，導(dǎo)致在拆遷糾紛日漸增多的同時(shí)，道德標(biāo)準(zhǔn)也在經(jīng)受一定程度上的考驗(yàn)。下面就上述狀況結(jié)合我國目前的相關(guān)政策背景做出一些思考。

關(guān)于城市房屋拆遷首先要明確兩個(gè)概念：

一、什么是房屋拆遷；

二、什么是房屋拆遷補(bǔ)償；

三、什么是房屋拆遷補(bǔ)償政策。第一，拆遷是指為城市建設(shè)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補(bǔ)償、安置的行為。第二，城市房屋拆遷補(bǔ)償，是指城市建設(shè)和發(fā)展過程中拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人一定程度范圍內(nèi)的補(bǔ)償。其核心問題是補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)以及補(bǔ)償?shù)男问?。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶ǔＵJ(rèn)為包括房屋所有權(quán)、附屬物品所有權(quán)和收益權(quán)。而關(guān)于補(bǔ)償形式方面，目前比較通用的是貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。第三，房屋拆遷補(bǔ)償政策是政府為實(shí)現(xiàn)一定的公共利益或公眾需要，對(duì)城鎮(zhèn)用地進(jìn)行重新規(guī)劃配置而做出的規(guī)定。房屋拆遷政策是一個(gè)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)的過程，所要解決的問題以及提出的對(duì)策都必須在政策過程中才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，拆遷政策的公益性要求必須體現(xiàn)全體公民的利益。

目前我國在城市房屋拆遷過程中所存在的問題主要有以下幾個(gè)：其一，政府部門在房屋拆遷過程中所擁有的權(quán)力過于強(qiáng)大，房屋所有權(quán)人的權(quán)力相對(duì)弱化。由于我國有比較特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。導(dǎo)致主客體錯(cuò)位，政府依賴它的權(quán)力對(duì)拆遷工作進(jìn)行強(qiáng)制性干涉，以公共利益為名，侵害房屋所有權(quán)人的利益。同時(shí)，鑒于我國政府部門的工作人員素質(zhì)參差不齊，更有從中牟取非法利益的誘惑，導(dǎo)致強(qiáng)制拆遷與釘子戶的矛盾越發(fā)激烈。其二，拆遷的合法性不能得到保證，主要表現(xiàn)為：

1、拆遷管理部門熱衷于接受委托，承擔(dān)具體的拆遷任務(wù)，在房屋所有權(quán)人有意見時(shí)，又以主管部門的權(quán)威進(jìn)行壓制，政企不分、政事不分。

2、拆遷裁決程序缺乏公正、公開性，裁決內(nèi)容不具體、透明度不夠。

3、拆遷前也不聽取房屋所有權(quán)人的意見，拆遷補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)不公開，房屋所有權(quán)人有異議時(shí)，不認(rèn)真解釋，強(qiáng)制剝奪拆遷戶的知情權(quán)和選擇權(quán)。

4、部分執(zhí)法人員的素質(zhì)不高，法律意識(shí)淡薄，法律常識(shí)缺乏，違背拆遷執(zhí)法程序，采用暴力、野蠻方式強(qiáng)制拆遷房屋所有權(quán)人的房屋并破壞其所有物品，甚至進(jìn)行暗地里的人身傷害，從而引發(fā)矛盾。其三，并沒有將房屋拆遷后的補(bǔ)償工作放在拆遷工作重心上。許多政府和拆遷方將工作重點(diǎn)放在拆遷這個(gè)問題上，房屋所有權(quán)人如果屬于妥協(xié)型的，就給予一定的補(bǔ)償進(jìn)行拆遷，如果屬于不合作型的，就直接采取強(qiáng)制拆遷，或者是變向強(qiáng)制拆遷。而對(duì)于事后的補(bǔ)償多采取不聞不問的態(tài)度，補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)程度也相對(duì)較低。結(jié)合目前中國的國情分析，出現(xiàn)以上問題的原因大致有以下幾點(diǎn)。

第一，政府相關(guān)工作人員的素質(zhì)并不完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。所謂標(biāo)準(zhǔn)，是指一個(gè)合格的執(zhí)法人員、政府工作人員所應(yīng)該具有的素質(zhì)和工作態(tài)度。這在一定程度上與我國的公務(wù)員考取制度息息相關(guān)。雖然目前我國的公務(wù)員考試出現(xiàn)過熱的情況，錄取比例也接近幾百比一的狀況，但是實(shí)際考取人員的素質(zhì)并不能完全得到保證。筆試、面試只能從一定程度上體現(xiàn)一個(gè)公務(wù)員的素質(zhì)。同時(shí)，缺乏比較完善的對(duì)于從政人員以及公務(wù)員的監(jiān)管機(jī)制也是一個(gè)顯著的問題。雖然有相關(guān)規(guī)定對(duì)于相關(guān)人員的工作進(jìn)行監(jiān)督，但是最終的執(zhí)行力卻因地方而各異，官官相護(hù)，政商勾結(jié)的情況也并不是不存在。

第二，商業(yè)拆遷中，從商者的素質(zhì)不高。雖說作為商人必須考慮到自身以及公司集團(tuán)的利益，但是在拆遷過程中完全忽略被拆遷戶的相關(guān)利益從某種程度上也是對(duì)自身形象的損壞。但很多商人在權(quán)衡利益之后都會(huì)將被拆遷戶的利益放在相對(duì)弱化的位置。從而導(dǎo)致各種糾紛問題的產(chǎn)生。

第三，缺乏一個(gè)權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認(rèn)同的中立組織機(jī)構(gòu)對(duì)于所有的房屋拆遷進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)管。目前之所以房屋開發(fā)商可以肆無忌憚地進(jìn)行暴力拆遷或者是變向地強(qiáng)制拆遷，其原因在于，在與政府部門達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線之后，已經(jīng)沒有部門可以對(duì)它的行為進(jìn)行限制。被拆遷戶再鬧，只要在不發(fā)生特殊事件的前提下，開發(fā)商都可以采取聽之任之，不聞不問，或者反過來恐嚇威逼的方式以避免這樣的拆遷戶把事情鬧大。而大多的群眾都畏懼于權(quán)力而又缺乏反抗的資本，都會(huì)進(jìn)行妥協(xié)。

鑒于以上的問題及其相關(guān)的部分原因，在此提出一些這方面的相關(guān)建議。

第一，建議一個(gè)權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認(rèn)同的中立組織機(jī)構(gòu)對(duì)于所有的房屋拆遷進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)管。這是一個(gè)效仿很多西方國家的作法。我國目前缺乏的就是能夠獨(dú)立生存并履行職能的中立機(jī)構(gòu)，無論是在房屋拆遷方面還是其他方面都是如此。一旦能夠建立這樣一個(gè)機(jī)構(gòu)，并妥善管理，將會(huì)使房屋拆遷問題變得相對(duì)簡單。同時(shí)，需要政府在政策上作出一定的規(guī)定，賦予這個(gè)機(jī)構(gòu)一個(gè)職能，使所有的拆遷工作不能繞過這個(gè)部門而展開。這個(gè)部門在一個(gè)拆遷過程中可以履行評(píng)估和監(jiān)督的職能。評(píng)估可以涉及到拆遷方案的可行性、合法性以及關(guān)于補(bǔ)償方式的選擇和補(bǔ)償金的多少。并在實(shí)施過程中全程監(jiān)督。當(dāng)然，作為一個(gè)獨(dú)立的中立機(jī)構(gòu)一定會(huì)存在它運(yùn)行的成本，這方面除了政府的補(bǔ)貼支持外，也可從每個(gè)項(xiàng)目中收取一定的報(bào)酬以維持其正常工作運(yùn)行。

第二，完善拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)政策。對(duì)于目前拆遷所出現(xiàn)的情況，某種意義上也是由于相關(guān)政策規(guī)定不明確和執(zhí)行力度不夠。這里舉福建省廈門市在相關(guān)方面做出的改進(jìn)作為例子。09-10年，廈門市曾多次發(fā)布關(guān)于拆遷工作的政策以及修改案，如修改單一賠償方式為拆遷戶自由選擇賠償方式，另外從10年2月10日起，城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算辦法中，將被拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償公式中的補(bǔ)貼金額計(jì)算公式系數(shù)，由45%調(diào)整為80%，計(jì)算公式不改變等。這些都是對(duì)于補(bǔ)償政策的合理性的提高，也是從另一個(gè)角度對(duì)于補(bǔ)償政策執(zhí)行力的加強(qiáng)。

第三，應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)渠道。現(xiàn)實(shí)中，被拆遷人權(quán)利救濟(jì)渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭議，同時(shí)享有拆遷糾紛的最終裁判機(jī)關(guān)的地位。同時(shí)，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識(shí)，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機(jī)構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

第四，逐步實(shí)現(xiàn)“等價(jià)有償”的市場化運(yùn)作。一方面，全面實(shí)現(xiàn)拆遷補(bǔ)償市場化，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償由政府定價(jià)向市場定價(jià)的轉(zhuǎn)型。另一方面，突出保障群眾特別是困難群體的利益，實(shí)行最低單價(jià)保障和最低總額保障兩條保障線，確保群眾買得起房、租得起房。同時(shí)要通過充善住房保障，降低拆遷間接成本。

總之，要解決目前我國所面臨的房屋拆遷問題，必須涉及到政府、房屋開發(fā)商以及群眾三個(gè)部門。調(diào)節(jié)三個(gè)利益群體的相對(duì)制衡關(guān)系，在不破壞相對(duì)平衡的前提下，使各自的利益達(dá)到最大化。推動(dòng)城市房屋拆遷補(bǔ)償工作，構(gòu)建和諧社會(huì)。

附錄： 參考文獻(xiàn)：

1、《淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償政策問題》——

施志平

2、《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的問題及其對(duì)策》 —— 王蕾

3、《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度概述》 ——林光