當(dāng)前直管公房存在問(wèn)題及對(duì)策淺析

直管公房一般是指縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)所屬的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)直接管理的公房，近年，縣房管部門將在我鎮(zhèn)范圍內(nèi)的部分直管公房產(chǎn)權(quán)移交給鎮(zhèn)政府，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一進(jìn)行管理。直管公房的承租人大多數(shù)是城鎮(zhèn)中低收入且無(wú)住房的家庭，加強(qiáng)直管公房的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。

一、目前我鎮(zhèn)公房租賃基本情況

我鎮(zhèn)目前的公房主要集中在通元集鎮(zhèn)和石泉集鎮(zhèn)上，大都建成年份較久，使用期限長(zhǎng)，房屋比較破舊。其中房屋破敗嚴(yán)重，無(wú)法正常使用，空置廢棄的有13處，合計(jì)面積約1500平方米（通元集鎮(zhèn)4處，886平方米；石泉集鎮(zhèn)9處，619平方米）。另外的29處房屋予以出租，面積4461平方米（其中通元集鎮(zhèn)有20處，建筑面積約2616平方米；石泉集鎮(zhèn)有9處，建筑面積約1845平方米）。

通元集鎮(zhèn)出租的20處房屋中，用作自住的為4處，出租給19戶家庭，租金收入每年2.77萬(wàn)元；用作廠房或者店面經(jīng)商為16處，出租給16位個(gè)人或單位，租金收入每年15.1萬(wàn)元。石泉集鎮(zhèn)出租的9處房屋中，用作自住的為3處，出租給12戶家庭，租金收入每年9650元；用作店面經(jīng)營(yíng)的有6處，出租給9位個(gè)人或單位，租金收入每年8.395萬(wàn)元。

二、公房租賃中存在的提出問(wèn)題

（一）缺乏政策依據(jù)，管理無(wú)序。

該部分房屋產(chǎn)權(quán)自從縣房管部門移交到我鎮(zhèn)后，我鎮(zhèn)尚未出臺(tái)針對(duì)該部分公房管理的規(guī)章文件，對(duì)承租的準(zhǔn)入門檻、退出機(jī)制和如何確定承租人等事項(xiàng)并沒(méi)有明確的規(guī)定，公房租金未采取市場(chǎng)化運(yùn)作，公房維修維護(hù)也不到位，公房管理處于較為混亂的狀態(tài)。

（二）維護(hù)成本高，租不抵房。

我鎮(zhèn)所屬公房大都建成于上世紀(jì)70、80年代或者更早時(shí)間，使用超過(guò)了30年，房屋自然破敗和人為損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，大部分公房不同程度存在漏水、設(shè)施老化等現(xiàn)象，維修費(fèi)用逐年增加，而租金低廉，又常年未予以調(diào)整，租金收取困難，連人工費(fèi)用和維護(hù)成本都難以為繼，房屋的維護(hù)管理跟不上，形成大量危房或者危險(xiǎn)不確定、安全無(wú)保障的房屋。目前，用作住宿用途的公房這方面問(wèn)題特別突出。

（三）改變房屋用途、轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象突出。

本來(lái)直管公房的功能是在于保障困難家庭解決住房問(wèn)題，而現(xiàn)有公房經(jīng)常被有多處住房的人占據(jù)，或者改變房屋用途開(kāi)廠開(kāi)店，違章搭建，或者以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)租牟利，使得真正有困難的人得不到住房安置保障，導(dǎo)致公房租金收益流入私人腰包，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

二、加強(qiáng)公房管理的建議

（一）做好基礎(chǔ)普查工作，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

要切實(shí)搞好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)清理普查工作，建立準(zhǔn)確、全面、科學(xué)的公房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，為科學(xué)決策、科學(xué)管理提供依據(jù)。調(diào)查核實(shí)承租人的住房、收入、人口等相關(guān)情況，重新登記符合直管公房承租條件的承租人，建立紙質(zhì)檔案和電子檔案，實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理。

（二）推進(jìn)棚戶區(qū)改造，改善居住條件。

針對(duì)我鎮(zhèn)原有直管公房中自住性質(zhì)的公房絕大多數(shù)存在房屋陳舊，設(shè)施老化，安全存在隱患的現(xiàn)狀，住宅房屋又相對(duì)集中，并且在集鎮(zhèn)的中心地帶的特點(diǎn)，對(duì)照國(guó)家棚戶區(qū)改造政策，爭(zhēng)取上級(jí)資金補(bǔ)助，我鎮(zhèn)可以將原有成片的直管公房舊房危房統(tǒng)一拆除作為契機(jī)，加快周邊舊住宅區(qū)綜合整治，加強(qiáng)環(huán)境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設(shè)施。在改造中可以建造一定數(shù)量的租賃型保障房，統(tǒng)籌用于滿足條件的保障家庭。

（三）實(shí)現(xiàn)直管公房和住房保障政策的快速對(duì)接。

結(jié)合我縣城鎮(zhèn)廉租住房保障制度的相關(guān)政策，對(duì)原有租住直管公房的承租人中符合城鎮(zhèn)廉租住房保障的家庭，納入住房保障體系，其住房通過(guò)發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式予以保障，條件成熟時(shí)也可給予實(shí)物配租，同時(shí)退回原承租的公房。

（四）建立制度，規(guī)范公房出租管理。

建立有針對(duì)性的管理制度、處理規(guī)則和制裁方式，治理違規(guī)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、借用、強(qiáng)占公房的行為，同時(shí)，對(duì)于公房的租金管理、基本維修、準(zhǔn)入退出機(jī)制，也要建立相應(yīng)的制度規(guī)范，明確相關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)。一般情況下，對(duì)公房租賃采用公開(kāi)招租的方式進(jìn)行，提高操作透明度，租金收入、資金使用采取

“收支兩條線”，納入鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政專項(xiàng)資金預(yù)算監(jiān)督管理。

（五）妥善處理直管公房的歷史遺留問(wèn)題。

在公房原有承租人清理過(guò)程中，除按規(guī)定必須拆除的原直管公房外，對(duì)其他使用人應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，妥善處理。符合政策、確實(shí)存在住房困難的新住戶，可以重新登記建立公房租賃關(guān)系，拖欠的租金如數(shù)清繳，同時(shí)解除與原承租人的租賃關(guān)系；不再符合標(biāo)準(zhǔn)的原承租人或者使用人，在租賃期滿后，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退出公房，禁止任何人非法占用或者轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、借用。公房用于商業(yè)、工業(yè)目的的，其租賃一律采取公開(kāi)招租方式進(jìn)行。