第一篇：江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)

（2008年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議討論通過(guò)）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)踐，制定本意見(jiàn)。

第一條因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產(chǎn)生的城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房以及轉(zhuǎn)租該公有住房產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設(shè)房屋，房屋產(chǎn)權(quán)歸出租人所有，并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產(chǎn)生的糾紛不適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

第二條當(dāng)事人以租賃房屋系未取得合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑或臨時(shí)建筑房屋超過(guò)批準(zhǔn)期限為由要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，在一審?fù)徑K結(jié)前出租人仍未取得合法建設(shè)手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第三條當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的除外。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃合同不生效，但當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際履行的除外。

第五條不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第六條出租人就同一房屋出租給兩個(gè)以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：

（一）占有租賃房屋的承租人；

（二）最先支付租金的承租人；

（三）生效在先合同的承租人。

上列情形下，導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋租賃權(quán)的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。

第七條出租人出賣(mài)租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，承租人要求按第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的同等條件購(gòu)買(mǎi)的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。

第八條出租人沒(méi)有通知承租人，將租賃房屋出賣(mài)給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，承租人要求撤銷(xiāo)租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人沒(méi)有通知承租人，將租賃房屋出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，承租人要求撤銷(xiāo)租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣(mài)房屋未通知承租人的除外。

第九條承租人對(duì)出租人出賣(mài)的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同等條件主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對(duì)其是否出賣(mài)房屋或出賣(mài)房屋的條件確有重大影響的除外。

第十條出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，必須以書(shū)面方式通知承租人本人或者授權(quán)的代理人。出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但出租人有證據(jù)證明無(wú)法通知承租人本人及其授權(quán)的代理人的除外。

第十一條出租人以書(shū)面方式通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)、時(shí)間及相關(guān)條件。

出租人雖然以書(shū)面方式通知承租人出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣(mài)條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面或者在出賣(mài)條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未履行通知義務(wù)。

第十二條承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自收到出租人的書(shū)面通知之日起的合理期限內(nèi)作出是否購(gòu)買(mǎi)的書(shū)面意思表示。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條出租人整體出賣(mài)租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值的，承租人要求對(duì)承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。

第十四條出租人以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋的，除拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告外，出租人同時(shí)應(yīng)

當(dāng)在拍賣(mài)日七日前以書(shū)面方式通知承租人參加拍賣(mài)。承租人收到出租人的書(shū)面通知后未參加競(jìng)拍的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

出租人未盡通知義務(wù)導(dǎo)致承租人未能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人要求撤銷(xiāo)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。

第十五條出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求確認(rèn)承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。

第十六條未經(jīng)出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉(zhuǎn)租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十七條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。

第十八條未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。

第二十條因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。第二十一條經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿(mǎn)后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿(mǎn)后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。

未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。

第二十三條房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿(mǎn)，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無(wú)法回收的物品仍然具有使用價(jià)值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。

第二十四條承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的；

（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的；

（三）住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；

（四）經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十五條出租人有下列違約情形之一，承租人請(qǐng)求解除房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未按照合同約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營(yíng)用房在兩個(gè)月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的；

（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無(wú)法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十六條因承租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人請(qǐng)求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。

因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

第二十七條因出租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經(jīng)出租人同意的，人民法院應(yīng)予支持；該裝飾裝修未經(jīng)出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而未提出異議的除外。

因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

第二十八條房屋租賃合同期限屆滿(mǎn)、解除、確認(rèn)無(wú)效后，承租人拆卸裝飾裝修材料以及

其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第二十九條房屋租賃合同租賃期限內(nèi)，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)終止履行。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時(shí)未將租賃房屋拆遷事實(shí)告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持，但承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外，出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對(duì)承租人的損失予以補(bǔ)償。

第三十條房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還給出租人。出租人請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付其使用房屋期間的費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此而受的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十一條房屋租賃合同租賃期限屆滿(mǎn)、解除、確認(rèn)無(wú)效后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

第三十二條房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿(mǎn)后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，租賃期間為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準(zhǔn)備期間。

第三十三條出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時(shí)，未將房屋抵押事實(shí)書(shū)面告知承租人的，應(yīng)對(duì)承租人因此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；已經(jīng)書(shū)面告知的，該損失由承租人自行承擔(dān)。

第三十四條本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。

《中華人民共和國(guó)合同法》施行后訂立的城鎮(zhèn)房屋租賃合同，本意見(jiàn)施行后受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見(jiàn)的規(guī)定；在本意見(jiàn)施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

本院以前的有關(guān)規(guī)定與《中華人民共和國(guó)合同法》和本意見(jiàn)相抵觸的，不再適用。

第二篇：最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問(wèn)

最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問(wèn)

妥處房屋租賃糾紛 促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展

——最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)

來(lái)源：人民法院報(bào)

記者：劉 嵐

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人近日就相關(guān)話題回答了本報(bào)記者提問(wèn)。

據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動(dòng)下，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問(wèn)題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來(lái)，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問(wèn)題。為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見(jiàn)稿）的起草和調(diào)研工作。

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營(yíng)用房的租賃。居住用房是人類(lèi)生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)用房是人類(lèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會(huì)的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院從“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國(guó)各地調(diào)研，廣泛征求各方意見(jiàn)。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議研究通過(guò)。

明確租賃合同無(wú)效的范圍

問(wèn)：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的？

答：合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定意義重大?！督忉尅吩跍?zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無(wú)效合同的范圍。《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就認(rèn)定合同有效。《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會(huì)資源的有效利用，保障房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

問(wèn)：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無(wú)效后，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無(wú)效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？

答：這種理解是錯(cuò)誤的。合同無(wú)效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無(wú)效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無(wú)形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M(fèi)予以返還。

對(duì)于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評(píng)估方式確定房屋使用費(fèi)，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長(zhǎng)案件審理期間的弊端?？紤]到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問(wèn)題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問(wèn)題

問(wèn)：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，《解釋》對(duì)此問(wèn)題是如何規(guī)定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?，該?lèi)案件的處理在理論界及審判實(shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注?！督忉尅吩谖崭骷?jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎(chǔ)上，確立了處理此類(lèi)糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿(mǎn)情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期間屆滿(mǎn)，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補(bǔ)償。

問(wèn)：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個(gè)名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。

答：一直以來(lái)，各地人民法院對(duì)附合裝飾裝修損失的認(rèn)定，方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問(wèn)題的法律適用，對(duì)司法審判意義重大?！督忉尅犯鶕?jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用?！督忉尅芬勒兆赓U合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無(wú)約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷(xiāo)完畢，出租人無(wú)需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價(jià)60萬(wàn)元，租期5年，則60萬(wàn)元造價(jià)攤銷(xiāo)在租期內(nèi)，每年平均攤銷(xiāo)12萬(wàn)元。合同履行三年后解除，按照評(píng)估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬(wàn)元，但按照租期內(nèi)攤銷(xiāo)價(jià)計(jì)算，三年攤銷(xiāo)費(fèi)用為36萬(wàn)元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷(xiāo)費(fèi)用確定為36萬(wàn)元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷(xiāo)的造價(jià)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來(lái)確定殘值。

依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

問(wèn)：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)，無(wú)權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問(wèn)題。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對(duì)世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見(jiàn)》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。該項(xiàng)規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買(mǎi)賣(mài)合同損害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

問(wèn)：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時(shí)有發(fā)生，《解釋》對(duì)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)是如何規(guī)定的？

答：從權(quán)力的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價(jià)值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對(duì)抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的權(quán)力，并以同等條件為權(quán)力行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時(shí)不會(huì)發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價(jià)、變賣(mài)或者拍賣(mài)抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，屬于出租人出賣(mài)房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)抵押的租賃房屋，不會(huì)影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會(huì)與抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，或者拍賣(mài)房屋時(shí)，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人以其他方式出賣(mài)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取同樣的規(guī)則保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)然，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問(wèn)題，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴(lài)的履約能力，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴(lài)其履約能力，以避免人民法院支持承租人購(gòu)買(mǎi)房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無(wú)法履行，損害出租人利益。二是依照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人沒(méi)有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣(mài)房屋之日起一年內(nèi)主張，超過(guò)合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。

問(wèn)：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣(mài)租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋？

答：這種理解是錯(cuò)誤的?！督忉尅返?4條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬情形。我國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來(lái)的熟人社會(huì)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系終究有所不同?！督忉尅妨⒆銍?guó)情，將出租人出賣(mài)房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的重大歷史任務(wù)要求。

（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的。本項(xiàng)是對(duì)合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（四）購(gòu)買(mǎi)房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的主張。

【背景】

司法解釋適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋?！督忉尅窞楸硎龊?jiǎn)練，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱(chēng)為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整。

如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。該類(lèi)工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設(shè)規(guī)模小，達(dá)不到適用上述法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在房屋建設(shè)、使用條件上的強(qiáng)制性法律規(guī)定較少。同時(shí)，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營(yíng)活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實(shí)踐中的突出問(wèn)題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國(guó)城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營(yíng)日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒(méi)有區(qū)別。為滿(mǎn)足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！?/p>

承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會(huì)福利性和保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用本《解釋》。

第三篇：北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》

為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律，并參照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問(wèn)題，提出如下意見(jiàn)。

一、關(guān)于適用范圍

1、本意見(jiàn)所稱(chēng)物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會(huì)、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見(jiàn)。如果爭(zhēng)議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見(jiàn)。

4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幚怼?/p>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見(jiàn)，但有特別規(guī)定的除外。

二、關(guān)于管轄

6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競(jìng)合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

三、關(guān)于訴訟主體

7、業(yè)主委員會(huì)于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會(huì)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會(huì)的；

(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

8、業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

業(yè)主委員會(huì)起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會(huì)或要求將業(yè)主委員會(huì)列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：

(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的；

(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；

(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。

四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服 務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。

15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。

16、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。

五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。

18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營(yíng)利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。

20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。

21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不予支持。

24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主 事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。

26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過(guò)苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。

七、關(guān)于代收代繳糾紛

28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)合法途徑進(jìn)行追索。

物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門(mén)因代收代繳發(fā)生爭(zhēng)議，致使供應(yīng)部門(mén)停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。

八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi) 未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過(guò)錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車(chē)輛泊位，并對(duì)停放的車(chē)輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車(chē)輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒(méi)有簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請(qǐng)的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過(guò)錯(cuò)確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

40、本意見(jiàn)自2004年1月1日起試行，并由北京市高級(jí)人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答 江蘇高院

1周前

為公正、規(guī)范地審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，依法維護(hù)健康有序的建筑市場(chǎng)環(huán)境，6月26日，省法院印發(fā)了《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》。

2018年6月12日，江蘇省高級(jí)人民法院召開(kāi)第6次審判委員會(huì)，對(duì)建設(shè)工程施工合同糾紛案件審理中的若干問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)題討論。近年來(lái)，隨著建筑業(yè)改革不斷推進(jìn)，新型建設(shè)工程合同糾紛不斷涌現(xiàn)，建設(shè)工程施工合同糾紛案件審理中遇到許多疑難復(fù)雜問(wèn)題。為公正、規(guī)范地審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，依法維護(hù)健康有序的建筑市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱(chēng)《建設(shè)工程司法解釋》）等相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本解答：

一、建設(shè)工程合同案件的管轄

1、建設(shè)工程合同案件專(zhuān)屬管轄如何理解？

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第28條規(guī)定建設(shè)工程施工合同案件按照不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)屬管轄確定受訴法院，即建設(shè)工程施工合同糾紛一律由建設(shè)工程所在地人民法院管轄。“建設(shè)工程施工合同糾紛”還包括建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛、建設(shè)工程分包合同糾紛、建設(shè)工程監(jiān)理合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、建設(shè)工程勘察合同糾紛、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同糾紛。

尚未開(kāi)工建設(shè)的建設(shè)工程施工合同糾紛，以及達(dá)成結(jié)算協(xié)議的建設(shè)工程施工合同糾紛，均適用專(zhuān)屬管轄。

工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，債務(wù)人與受讓人因債務(wù)履行發(fā)生糾紛的，由于該債權(quán)源于建設(shè)工程施工合同，按建設(shè)工程施工合同糾紛適用專(zhuān)屬管轄。

二、建設(shè)工程施工合同效力

2、商品房未經(jīng)招投標(biāo)程序簽訂的建設(shè)工程施工合同效力如何認(rèn)定？

當(dāng)事人以商品房未經(jīng)招投標(biāo)程序主張簽訂的建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，除符合《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條規(guī)定的必須招標(biāo)的項(xiàng)目外，不予支持。

（備注：《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：

（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；

（二）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；

（三）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。前款所列項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)2018年6月1日施行的《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》第二條：全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目包括：

（一）使用預(yù)算資金200萬(wàn)元人民幣以上，并且該資金占投資額10%以上的項(xiàng)目；

（二）使用國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位資金，并且該資金占控股或者主導(dǎo)地位的項(xiàng)目。第三條：使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目包括：

（一）使用世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)際組織貸款、援助資金的項(xiàng)目；

（二）使用外國(guó)政府及其機(jī)構(gòu)貸款、援助資金的項(xiàng)目。第四條：不屬于本規(guī)定第二條、第三條規(guī)定情形的大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目，必須招標(biāo)的具體范圍由國(guó)務(wù)院發(fā)展改革部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)按照確有必要、嚴(yán)格限定的原則制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)2018年6月6日施行的《必須招標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目范圍規(guī)定》第二條：不屬于《必須招標(biāo)的工程項(xiàng)目規(guī)定》第二條、第三條規(guī)定情形的大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公共安全的項(xiàng)目，必須招標(biāo)的具體范圍包括：

（一）煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

（二）鐵路、公路、管道、水運(yùn)，以及公共航空和A1級(jí)通用機(jī)場(chǎng)等交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

（三）電信樞紐、通信信息網(wǎng)絡(luò)等通信基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

（四）防洪、灌溉、排澇、引（供）水等水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

（五）城市軌道交通等城建項(xiàng)目。）

3、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證所簽訂的建設(shè)工程施工合同的效力如何認(rèn)定？

發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂的建設(shè)工程施工合同，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)規(guī)劃部門(mén)認(rèn)可的，可以認(rèn)定有效。

發(fā)包人未取得建設(shè)工程施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。

三、工程價(jià)款結(jié)算

4、建設(shè)工程施工合同無(wú)效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人或承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，如何處理？

建設(shè)工程施工合同無(wú)效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，發(fā)包人和承包人均可以請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款。

（備注：最高人民法院2011年6月29日給我院的關(guān)于常州長(zhǎng)興集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與南通新華建筑集團(tuán)公司建設(shè)工程施工合同糾紛請(qǐng)示一案的答復(fù)指出：《建設(shè)工程司法解釋》第2條確立了建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格時(shí)的折價(jià)補(bǔ)償原則，即參照合同約定支付工程價(jià)款。該條的本意并不是賦予承包人選擇參照合同約定或工程定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算的權(quán)利。根據(jù)該條規(guī)定精神，建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人也可以請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款。）

5、建設(shè)工程施工合同無(wú)效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，合同約定的哪些條款可以參照適用？

建設(shè)工程施工合同無(wú)效，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，當(dāng)事人主張工程價(jià)款或確定合同無(wú)效的損失時(shí)請(qǐng)求將合同約定的工程價(jià)款、付款時(shí)間、工程款支付進(jìn)度、下浮率、工程質(zhì)量、工期等事項(xiàng)作為考量因素的，應(yīng)予支持。

6、出借資質(zhì)的一方或者轉(zhuǎn)包人要求按照合同約定支付管理費(fèi)的，如何處理？

出借資質(zhì)的一方或者轉(zhuǎn)包人要求按照合同約定支付管理費(fèi)的，根據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》第4條的規(guī)定，不予支持。

7、《建設(shè)工程司法解釋》第21條黑白合同的規(guī)則，審判實(shí)踐中如何適用？

強(qiáng)制招投標(biāo)的建設(shè)工程，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的，當(dāng)事人在招投標(biāo)之后另行簽訂的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，備案的中標(biāo)合同有效，另行簽訂的合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

強(qiáng)制招投標(biāo)的建設(shè)工程，當(dāng)事人在招投標(biāo)之前進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性協(xié)商簽訂了建設(shè)工程施工合同，后經(jīng)過(guò)招投標(biāo)另行簽訂了一份實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的建設(shè)工程施工合同并進(jìn)行備案的，前后合同均無(wú)效，參照雙方當(dāng)事人實(shí)際履行的合同結(jié)算工程價(jià)款。

非強(qiáng)制招投標(biāo)的建設(shè)工程，經(jīng)過(guò)招投標(biāo)或備案的，當(dāng)事人在招投標(biāo)或備案之外另行簽訂的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致的，以雙方當(dāng)事人實(shí)際履行的合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。

合同履行完畢后當(dāng)事人達(dá)成的結(jié)算協(xié)議具有獨(dú)立性，施工合同是否有效不影響結(jié)算協(xié)議的效力。

8、固定總價(jià)合同履行中，承包人未完成工程施工的，工程價(jià)款如何確定？

建設(shè)工程施工合同約定工程價(jià)款實(shí)行固定總價(jià)結(jié)算，承包人未完成工程施工，其要求發(fā)包人支付工程款，發(fā)包人同意并主張參照合同約定支付的，可以采用“按比例折算”的方式，即由鑒定機(jī)構(gòu)在相應(yīng)同一取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下計(jì)算出已完工程部分的價(jià)款占整個(gè)合同約定工程的總價(jià)款的比例，確定發(fā)包人應(yīng)付的工程款。但建設(shè)工程僅完成一小部分，如果合同不能履行的原因歸責(zé)于發(fā)包人，因不平衡報(bào)價(jià)導(dǎo)致按照當(dāng)事人合同約定的固定價(jià)結(jié)算將對(duì)承包人利益明顯失衡的，可以參照定額標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)報(bào)價(jià)情況據(jù)實(shí)結(jié)算。

9、《建設(shè)工程司法解釋》第20條規(guī)定的按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款，審判實(shí)踐中如何適用？

建設(shè)工程施工合同專(zhuān)用條款中明確約定發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在合同約定的期限內(nèi)不予答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件，當(dāng)事人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，應(yīng)予支持。建設(shè)工程施工合同專(zhuān)用條款中未明確約定，當(dāng)事人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，不予支持。

建設(shè)工程施工合同專(zhuān)用條款有此明確約定，發(fā)包人有證據(jù)證明在合同約定的期限內(nèi)提出異議的，承包人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，不予支持。

建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，不影響該條款約定的效力。

10、當(dāng)事人約定以行政審計(jì)、財(cái)政評(píng)審作為工程款結(jié)算依據(jù)的如何處理？

當(dāng)事人約定以行政審計(jì)、財(cái)政評(píng)審作為工程款結(jié)算依據(jù)的，按照約定處理。但行政審計(jì)、財(cái)政評(píng)審部門(mén)明確表示無(wú)法進(jìn)行審計(jì)或者無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期未出具審計(jì)結(jié)論，當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行司法鑒定的，可以準(zhǔn)許。

11、欠付工程款利息標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理，但不得超過(guò)年利率24%。

沒(méi)有約定的，參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第24條第4款的規(guī)定，可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

12、發(fā)包人與承包人在工程款已屆清償期，約定以房屋折抵工程價(jià)款的，對(duì)該抵債協(xié)議的效力如何認(rèn)定？

發(fā)包人與承包人在工程款已屆清償期，約定以房屋折抵工程價(jià)款的，一方要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無(wú)效或者變更、撤銷(xiāo)，經(jīng)審查抵債協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不存在《合同法》第52條、第54條規(guī)定情形的，對(duì)其主張不予支持。

13、發(fā)包人能否以承包人未開(kāi)具發(fā)票作為拒絕支付工程款的先履行抗辯的事由？

發(fā)包人以承包人未開(kāi)具發(fā)票為由拒絕支付工程款的，不予支持，當(dāng)事人另有明確約定的除外。

四、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

14、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)起算如何確定？

建設(shè)工程施工合同的承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，具體起算按照以下方式確定：

（1）工程已竣工且工程結(jié)算款已屆期的，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程施工合同約定的竣工之日起算；（2）建設(shè)工程施工合同解除、終止履行的，自合同實(shí)際解除、終止之日起算；

（3）工程已竣工驗(yàn)收合格，但合同約定除質(zhì)保金以外的工程款付款期限尚未屆滿(mǎn)的，自合同約定的工程款付款期限屆滿(mǎn)之日起算。

15、建設(shè)工程施工合同無(wú)效，承包人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不受建設(shè)工程施工合同效力的影響。建設(shè)工程施工合同無(wú)效，承包人仍然享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

16、實(shí)際施工人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？

實(shí)際施工人在總承包人或者轉(zhuǎn)包人不主張或者怠于行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)可以主張優(yōu)先受償權(quán)。

17、工程款利息是否屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍？

承包人主張將工程款利息納入建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)范圍的，不予支持。

18、承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的方式如何認(rèn)定？

承包人通過(guò)提起訴訟或申請(qǐng)仲裁的方式，主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，屬于行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的有效方式。

承包人通過(guò)發(fā)函形式主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，不認(rèn)可其行使的效力。

19、承包人放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的效力如何認(rèn)定？

法律并未禁止承包人放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。承包人自愿放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，只涉及承包人自身利益的，該放棄行為有效。但該放棄行為損害實(shí)際施工人等第三人利益的，對(duì)該第三人不產(chǎn)生效力。

20、工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)依附于工程款債權(quán)，承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。受讓人是否實(shí)際享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，仍應(yīng)進(jìn)行實(shí)體審查。

五、民事責(zé)任承擔(dān)

21、發(fā)包人主張掛靠人與被掛靠人對(duì)工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任的如何處理？

掛靠人以被掛靠人名義訂立建設(shè)工程施工合同，發(fā)包人要求掛靠人與被掛靠人就工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。

22、實(shí)際施工人起訴發(fā)包人主張工程款的，發(fā)包人的責(zé)任如何認(rèn)定？

實(shí)際施工人依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》第26第2款的規(guī)定起訴發(fā)包人主張工程款的，發(fā)包人應(yīng)舉證證明已向總承包人支付的工程款數(shù)額。發(fā)包人未能舉證已付工程款數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)與承包人對(duì)工程欠款承擔(dān)連帶責(zé)任。

23、層層轉(zhuǎn)包中，實(shí)際施工人要求所有轉(zhuǎn)包人、違法分包人均承擔(dān)責(zé)任的，如何處理？

建設(shè)工程因轉(zhuǎn)包、違法分包導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，實(shí)際施工人要求轉(zhuǎn)包人、違法分包人對(duì)工程欠款承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)予支持。前手轉(zhuǎn)包人、違法分包人舉證證明其已付清工程款的，可以相應(yīng)免除其給付義務(wù)。發(fā)包人在欠付的工程款范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。

24、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同各方對(duì)承包人的責(zé)任如何承擔(dān)？

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中的一方當(dāng)事人作為發(fā)包人與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同，承包人要求合作各方當(dāng)事人對(duì)欠付的工程款承擔(dān)連帶責(zé)任的，應(yīng)根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議等證據(jù)查明事實(shí)，依法作出裁判。

25、建設(shè)工程領(lǐng)域，項(xiàng)目部或項(xiàng)目經(jīng)理以施工企業(yè)名義對(duì)外借款，出借人要求施工企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的如何處理？

建設(shè)工程領(lǐng)域，項(xiàng)目部或者項(xiàng)目經(jīng)理不具有對(duì)外借款的職權(quán)，其以施工企業(yè)名義對(duì)外借款的，出借人要求施工企業(yè)承擔(dān)還款責(zé)任的，原則上不予支持。出借人舉證證明項(xiàng)目經(jīng)理系獲得施工企業(yè)授權(quán)，或具有款項(xiàng)進(jìn)入施工企業(yè)賬戶(hù)、實(shí)際用于工程等情形，導(dǎo)致其有理由相信項(xiàng)目部或項(xiàng)目經(jīng)理有代理權(quán)的，出借人要求施工企業(yè)承擔(dān)還款責(zé)任的，可予支持。

六、其他

26、本解答自印發(fā)之日起施行。

本解答施行后受理的一審案件適用本解答的規(guī)定。

本院以前有關(guān)規(guī)定與本解答相抵觸的，不再適用。

第五篇：江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理委托理財(cái)合同糾紛案件若干問(wèn)題的通知（本站推薦）

? ? ? ? ? ? 【法規(guī)標(biāo)題】江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理委托理財(cái)合同糾紛案件若干問(wèn)題的通知 【頒布單位】江蘇省高級(jí)人民法院 【發(fā)文字號(hào)】

【頒布時(shí)間】2004年07月29日 【生效時(shí)間】2004年07月29日 【全

文】

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理委托理財(cái)合同糾紛案件若干問(wèn)題的通知 各市中級(jí)人民法院、各基層人民法院：

2003年以來(lái)，全省各級(jí)法院陸續(xù)受理了一批以委托人和受托人約定，委托人將其資金、證券等金融性資產(chǎn)委托給受托人，受托人在證券市場(chǎng)從事投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并承諾到期后不論盈虧均向委托人返還本金、支付固定回報(bào)或者除支付固定回報(bào)外對(duì)超額收益按比例分成為主要特征的委托理財(cái)合同糾紛案件，由于此類(lèi)案件不但在法律適用上缺乏明確規(guī)定，而且關(guān)系到各投資、經(jīng)營(yíng)主體的重大利益和證券市場(chǎng)的穩(wěn)定，為穩(wěn)妥處理此類(lèi)糾紛，我院在就其中主要法律問(wèn)題請(qǐng)示最高人民法院的同時(shí)，通知全省各級(jí)法院暫緩對(duì)此類(lèi)案件的判決。由于種種原因，最高人民法院相關(guān)司法解釋在短時(shí)期內(nèi)尚不可能出臺(tái)，2004年全省法院受理的委托理財(cái)合同糾紛仍呈不斷增多趨勢(shì)。為及時(shí)有效地保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)證券市場(chǎng)的穩(wěn)定，經(jīng)研究決定，恢復(fù)審理委托理財(cái)合同糾紛案件?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、依法慎重、妥善審理委托理財(cái)合同糾紛案件。要從維護(hù)證券市場(chǎng)正常秩序，保證證券市場(chǎng)健康有序發(fā)展的高度出發(fā)，一方面要采取積極有效的措施，維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，制裁證券領(lǐng)域的違法違規(guī)行為；另一方面要注意把握證券領(lǐng)域在交易主體、交易規(guī)則、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等方面有別于其他領(lǐng)域的特點(diǎn)，在尊重當(dāng)事人意思自治、維護(hù)債權(quán)人利益的同時(shí)，正確區(qū)分當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)與市場(chǎng)自身特點(diǎn)造成的風(fēng)險(xiǎn)與損失，準(zhǔn)確分配當(dāng)事人的舉證責(zé)任，從公平原則出發(fā)，妥善確定當(dāng)事人的民事責(zé)任。全省民商事審判人員要加強(qiáng)對(duì)證券交易知識(shí)與法律規(guī)定的學(xué)習(xí)，在案件審理過(guò)程中要加強(qiáng)調(diào)解力度，盡可能減小證券市場(chǎng)的震蕩。發(fā)現(xiàn)存在內(nèi)幕交易、操縱市場(chǎng)、高息攬存、集資詐騙等違法犯罪嫌疑的，要及時(shí)向有關(guān)部門(mén)移送案件或證據(jù)線索，必要時(shí)應(yīng)向有關(guān)部門(mén)發(fā)出司法建議。

二、審理委托理財(cái)合同糾紛案件應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）要全面分析當(dāng)事人約定的主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，正確認(rèn)定合同性質(zhì)。當(dāng)事人在合同中約定，由委托人向受托人交付資金，受托人自行開(kāi)設(shè)證券賬戶(hù)進(jìn)行證券交易，委托期限屆滿(mǎn)后由受托方向委托方返還本金并支付固定回報(bào)，或除支付固定回報(bào)外對(duì)超額投資收益約定由委托人與受托人按比例分成的，應(yīng)認(rèn)定雙方成立以委托理財(cái)為表現(xiàn)形式的借貸關(guān)系，并以借款合同糾紛確定案由。

當(dāng)事人在合同中約定，由委托人自行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)并投入資金或購(gòu)買(mǎi)證券資產(chǎn)后，將賬戶(hù)控制權(quán)委托受托人進(jìn)行證券交易，受托人承諾委托期限屆滿(mǎn)后向委托人返還本金并支付固定回報(bào)，或者除支付固定回報(bào)外對(duì)超額投資收益約定由委托人和受托人按比例分成的，應(yīng)認(rèn)定雙方之間成立有保底條款的委托代理關(guān)系，并以委托合同糾紛確定案由。

（二）要根據(jù)合同法、證券法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，正確認(rèn)定合同效力。對(duì)于被認(rèn)定成立以委托理財(cái)為表現(xiàn)形式的借貸關(guān)系的合同效力，應(yīng)根據(jù)人民法院審理借款合同糾紛的一貫原則認(rèn)定。對(duì)于被認(rèn)定為有保底條款的委托合同的效力，除受托方為證券公司外，一般應(yīng)認(rèn)定為有效，委托人請(qǐng)求受托人按照約定返還本金及約定回報(bào)的，人民法院應(yīng)予支持。但是，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致受托人難以履行合同，受托人請(qǐng)求減少支付超出正常孳息部分的回報(bào)的，人民法院可以酌情予以調(diào)整。

根據(jù)證券法第一百四十二條、第一百四十三條規(guī)定，證券公司辦理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不得接受客戶(hù)的全權(quán)委托而決定證券買(mǎi)賣(mài)、選擇證券種類(lèi)、決定買(mǎi)賣(mài)數(shù)量或者買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。證券公司不得以任何方式對(duì)客戶(hù)證券買(mǎi)賣(mài)的收益或者賠償證券買(mǎi)賣(mài)的損失作出承諾。因此證券公司與客戶(hù)簽訂有保底條款的委托合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

對(duì)于合同無(wú)效，雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小，對(duì)損失分別承擔(dān)責(zé)任，在一般情況下，應(yīng)認(rèn)定受托人對(duì)損失承擔(dān)主要責(zé)任。當(dāng)事人以已經(jīng)向?qū)Ψ街Ц痘貓?bào)或?qū)Ψ揭呀?jīng)享受盈利為由進(jìn)行抗辯的，已經(jīng)支付的回報(bào)或已經(jīng)享受的盈利可以沖抵損失。當(dāng)事人不提出上述抗辯的，法院不主動(dòng)理涉。受托人以雙方之間在本案所涉委托理財(cái)合同之外簽訂其他委托理財(cái)合同，并已經(jīng)按約向委托方支付回報(bào)進(jìn)行抗辯的，法院不予支持。

（三）在審理委托合同糾紛案件過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意證券市場(chǎng)所特有的風(fēng)險(xiǎn)性與波動(dòng)性，要根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，在符合法律規(guī)定的情況下采取先予執(zhí)行、財(cái)產(chǎn)保全等措施，盡快固定當(dāng)事人的損失范圍，避免當(dāng)事人對(duì)訴訟過(guò)程中因證券市場(chǎng)波動(dòng)而導(dǎo)致的損失產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議，防止因此給法院的審判工作造成被動(dòng)。委托資產(chǎn)本金損失的計(jì)算，以委托人實(shí)際交付的委托資金和證券交付當(dāng)日市值之和，減去委托資產(chǎn)控制權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移至委托人當(dāng)日委托資金和證券市值余額之和。

三、各級(jí)人民法院在審理委托理財(cái)合同糾紛案件過(guò)程中要注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，上下級(jí)法院之間加強(qiáng)聯(lián)系溝通，發(fā)現(xiàn)新情況、新問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。

以上通知，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。在最高人民法院相關(guān)司法解