第一篇：北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）

為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

一、關于適用范圍

1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)業(yè)務合同關系的，該公房使用人的權(quán)利義務等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)業(yè)務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

二、關于管轄

6、當事人一方違反物業(yè)業(yè)務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

三、關于訴訟主體

7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)業(yè)務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)業(yè)務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；

(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)業(yè)務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：

(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)業(yè)務合同的；

(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)業(yè)務，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)業(yè)務關系的；

(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)業(yè)務費用的；

(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)業(yè)務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)業(yè)務的單位為被告。

四、關于物業(yè)業(yè)務合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)業(yè)務合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)業(yè)務合同后，違規(guī)將物業(yè)業(yè)務全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)業(yè)務的，應依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)業(yè)務費用。

15、物業(yè)業(yè)務合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。

物業(yè)業(yè)務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)業(yè)務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)業(yè)務合同的，不予支持。

五、關于管理權(quán)糾紛

17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)業(yè)務合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。

18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。

20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。

21、業(yè)主違反物業(yè)業(yè)務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的民事責任。

六、關于管理費糾紛

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)業(yè)務費用或要求返還多交的物業(yè)業(yè)務費用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的業(yè)務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)業(yè)務費用的，一般不予支持。

24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)業(yè)務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)業(yè)務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)業(yè)務費用。

雙方當事人沒有約定物業(yè)業(yè)務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)業(yè)務項目收費標準確定應交納的物業(yè)業(yè)務費用。

25、業(yè)主拖欠物業(yè)業(yè)務費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

26、審理追索物業(yè)業(yè)務費案件，應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。

27、業(yè)主拖欠物業(yè)業(yè)務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

七、關于代收代繳糾紛

28、業(yè)主拖欠公共性業(yè)務或特約業(yè)務等物業(yè)業(yè)務費用，物業(yè)管理企業(yè)應當通過合法途徑進行追索。

物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)業(yè)務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。

29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關責任人追償。

30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

八、關于管理責任糾紛

31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供業(yè)務或者提供業(yè)務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。

32、物業(yè)業(yè)務合同約定有財物保管業(yè)務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務承擔相應的賠償責任。

物業(yè)業(yè)務合同沒有約定財物保管業(yè)務，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應的賠償責任。

33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理業(yè)務協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理業(yè)務協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任。

34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災、水災、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

第二篇：北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見

《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》

為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

一、關于適用范圍

1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權(quán)利義務等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

二、關于管轄

6、當事人一方違反物業(yè)服務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

三、關于訴訟主體

7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；

(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：

(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務合同的；

(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務關系的；

(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的；

(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)服務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)服務的單位為被告。

四、關于物業(yè)服務合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)服務合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同后，違規(guī)將物業(yè)服務全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服 務的，應依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務費用。

15、物業(yè)服務合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。

物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務合同的，不予支持。

五、關于管理權(quán)糾紛

17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。

18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。

20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。

21、業(yè)主違反物業(yè)服務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的民事責任。

六、關于管理費糾紛

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用的，一般不予支持。

24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主 事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。

雙方當事人沒有約定物業(yè)服務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。

25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

26、審理追索物業(yè)服務費案件，應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。

27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

七、關于代收代繳糾紛

28、業(yè)主拖欠公共性服務或特約服務等物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)應當通過合法途徑進行追索。

物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。

29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關責任人追償。

30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

八、關于管理責任糾紛

31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。

32、物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務承擔相應的賠償責任。

物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi) 未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應的賠償責任。

33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任。

34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災、水災、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(京高法發(fā)[2003]389號試行)

北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)２００３年１２月２４日

京高法發(fā)［２００３］３８９號

為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

一、關于適用范圍

1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權(quán)利義務等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

二、關于管轄

6、當事人一方違反物業(yè)服務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

三、關于訴訟主體

7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；

(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：

(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務合同的；

(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務關系的；

(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的；

(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)服務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)服務的單位為被告。

四、關于物業(yè)服務合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認其所簽物業(yè)服務合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同后，違規(guī)將物業(yè)服務全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務的，應依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務費用。

15、物業(yè)服務合同期限內(nèi)，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。

物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務合同的，不予支持。

五、關于管理權(quán)糾紛

17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。

18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。

20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。

21、業(yè)主違反物業(yè)服務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的民事責任。

六、關于管理費糾紛

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用的，一般不予支持。

24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。

雙方當事人沒有約定物業(yè)服務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。

25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

26、審理追索物業(yè)服務費案件，應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認定其在持續(xù)主張權(quán)利。

27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

七、關于代收代繳糾紛

28、業(yè)主拖欠公共性服務或特約服務等物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)應當通過合法途徑進行追索。

物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。

29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關責任人追償。

30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

八、關于管理責任糾紛

31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。

32、物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務承擔相應的賠償責任。

物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應的賠償責任。

33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任。

34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災、水災、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。

39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：北京市高級人民法院關于印發(fā)《北京市高級人民法院關于 審理公司糾紛案件若干問題的指導意見(試行)》的通知

北京市高級人民法院關于印發(fā)《北京市高級人民法院關于

審理公司糾紛案件若干問題的指導意見(試行)》的通知

（2004年2月24日 京高法發(fā)[2004]50號）

市第一、第二中級法院，北京鐵路運輸中級法院；各區(qū)、縣法院，各鐵路運輸法院：

《北京市高級人民法院關于審理公司糾紛案件若干問題的指導意見(試行)》，已于2004年2月9日經(jīng)北京市高級人民法院審判委員會第116次會議通過，自下發(fā)之日起試行?，F(xiàn)將《北京市高級人民法院關于審理公司糾紛案件若干問題的指導意見(試行)》及其說明一并印發(fā)給你們，望組織有關審判人員認真學習并遵照執(zhí)行。執(zhí)行中注意總結(jié)新的情況和問題，請及時報告高院民二庭。

北京市高級人民法院關于審理公司糾紛

案件若干問題的指導意見(試行)

（2004年2月9日北京市高級人民法院審判

委員會第116次會議通過）

一、訴訟主體問題

1．有限責任公司設立中的籌備組是否具備訴訟主體資格?

有限責任公司設立中的籌備組沒有獨立的財產(chǎn)，不能獨立地承擔民事責任，因此不具備訴訟主體資格。因公司籌備組行為發(fā)生的民事訴訟，公司依法成立的，以公司為當事人；公司未成立的，以負責成立、組織籌備組的創(chuàng)辦人或發(fā)起人為當事人。

2．職工持股會是否具備訴訟主體資格?

凡經(jīng)過核準登記，取得社團法人資格的職工持股會即具有訴訟主體資格；未經(jīng)登記而以職工持股會名義進行集資入股活動的，以負責組織、發(fā)起人為訴訟主體。

3．涉及股東會議、董事會議的訴訟如何確定被告?

涉及因股東會議、董事會議而提起的訴訟包括要求召開股東會議、董事會議，請求確認股東會議、董事會議決議效力，請求撤銷股東會議決議、董事會議決議案件。股東會是公司的權(quán)力機構(gòu)，代表公司行使法定的和公司章程所規(guī)定的職權(quán)；董事會對股東會負責，是公司的執(zhí)行機構(gòu)。股東會議、董事會議的召開及決議均屬于公司法人行為，此類訴訟，應當以公司為被告。

根據(jù)無效的股東會議、董事會議決議取得財產(chǎn)利益的當事人可以列為共同被告或第三人。

4．涉及有限責任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更登記糾紛提起的訴訟如何確定當事人?

因有限責任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛提起的訴訟，應當以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂人，即股權(quán)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人作為原告或被告，如涉及辦理有關股權(quán)變更登記糾紛，可以將公司列為第三人。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，因辦理有關股權(quán)變更登記而產(chǎn)生的糾紛，應當以依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議取得股東資格的股權(quán)受讓人為原告，有義務辦理公司登記變更的公司為被告，如涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，可以將股權(quán)轉(zhuǎn)讓人列為第三人。

5．股東的簽名被他人冒用，導致其股權(quán)被轉(zhuǎn)讓并喪失股東身份提起的訴訟如何確定被告?

實踐中該類訴訟分為兩種情形：

(1)股東以其簽名被他人冒用為由，主張股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，應當以股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的股權(quán)受讓人為被告，確認股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力；

(2)股東以股東大會對其股權(quán)予以轉(zhuǎn)讓所作決議無效為由提起訴訟，應當以公司為被告，確認股東大會決議效力。

冒用他人名義的責任人在第(1)種情形下可以作為共同被告，在第(2)種情形下可以作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。

6．因公司與股東以外的第三人簽訂出資協(xié)議糾紛而提起的訴訟如何確定當事人?

公司與股東以外的第三人簽訂出資協(xié)議，由股東以外的第三人向公司投資，公司承諾給其股東身份，屬于公司增資擴股行為。由此提起的訴訟，應當以公司和增資擴股協(xié)議的簽訂人為雙方當事人。

公司股東對增資擴股協(xié)議有異議的，可以作為原告提起訴訟，以公司和增資擴股協(xié)議的簽訂人為共同被告。

7．涉及股東知情權(quán)糾紛提起的訴訟如何確定被告?

股東行使知情權(quán)的義務主體是公司，涉及股東知情權(quán)糾紛提起的訴訟應當以公司為被告。

8．股東以公司利益受到股東或公司管理人員不當行為的侵害提起的訴訟如何確定當事人?

該類訴訟屬于股東代表公司利益提起的訴訟，公司股東可以作為原告，被告為作出不當行為的股東或公司管理人員以及相關交易的相對人，公司應當作為第三人參加訴訟。

9．有限責任公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后，股東能否直接提起要求清算的訴訟?

有限責任公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后依法應當進入清算程序，股東在其他股東不履行清算義務時可以作為原告提起要求公司清算的訴訟。公司是被清算的客體，股東是法定的清算義務人，不履行清算義務的股東應當作為該類訴訟的被告。

10．有限責任公司已經(jīng)成立了清算組進行清算，因掌握與公司清算有關的公司檔案文件、財務賬簿以及印章等的股東或公司管理人員不向清算組交付上述物品導致清算組不能清算而提起的訴訟，如何確定當事人?

有限責任公司成為清算法人后，依法成立的清算組具有獨立的訴訟主體資格。依法清算是清算組的權(quán)利和義務，該權(quán)利不能行使時，清算組有權(quán)作為原告提起訴訟；不執(zhí)行股東大會決議，為清算組工作制造障礙的股東或公司管理人員應當作為被告。

二、股東資格與股東出資問題

11．如何確認有限責任公司股東資格?

股東資格是投資人取得和行使股東權(quán)利并承擔股東義務的基礎。依據(jù)《公司法》的相關規(guī)定，有限責任公司股東資格的確認，涉及實際出資數(shù)額、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、公司章程、股東名冊、出資證明書、工商登記等。確認股東資格應當綜合考慮多種因素，在具體案件中對事實證據(jù)的審查認定，應當根據(jù)當事人具體實施民事行為的真實意思表示，選擇確認股東資格的標準。

12．有限責任公司自然人股東死亡，其繼承人能否直接主張繼承股東資格?

有限責任公司作為具有人合性質(zhì)的法人團體，股東資格的取得必須得到其他股東作為一個整體即公司的承認或認可。有限責任公司的自然人股東死亡后，其繼承人依法可以繼承的是與該股東所擁有的股權(quán)相對應的財產(chǎn)權(quán)益。如果公司章程規(guī)定或股東會議決議同意該股東的繼承人可以直接繼受死亡股東的股東資格，在不違反相關法律規(guī)定的前提下，法院應當判決確認其股東資格，否則應當裁定駁回其起訴。

13．國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)能否直接作為股東出資?

依照我國有關法律規(guī)定，國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)過國家土地管理部門按照法律規(guī)定進行審查、評估，由申請人向國家土地管理部門交納土地使用權(quán)出讓金，將其出讓土地使用權(quán)的價值折成股本金后方能作為股東的出資。

以國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)作為股東出資，應當以是否辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)作為認定出資的標準。

14．有限責任公司中持股職工能否退股?

依據(jù)我國現(xiàn)行相關政策的規(guī)定，持股職工具有實質(zhì)意義上的股東地位，持股職工與職工持股會、股東代表、工會之間建立信托合同關系，通過股東代表、職工持股會、工會間接行使股東權(quán)利。持股職工向公司要求退回股金，本質(zhì)上產(chǎn)生與股東退股同樣的法律后果。按照《公司法》一般原則，股東在公司登記后，不得抽回出資，持股職工應當通過轉(zhuǎn)讓出資或公司回購的形式將股本金收回。

15．股權(quán)轉(zhuǎn)讓款已經(jīng)實際交付，公司尚未辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓確認或變更登記即被吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，股權(quán)受讓人能否向股權(quán)轉(zhuǎn)讓人主張撤銷或解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?

股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，股權(quán)受讓人已經(jīng)支付了股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，公司尚未辦理轉(zhuǎn)讓后的股權(quán)確認或變更登記即被吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，致使股權(quán)受讓人對公司的收益權(quán)無法實現(xiàn)，股權(quán)受讓人只有在《合同法》第五十四條、第九十四條規(guī)定的情形下，才有權(quán)請求撤銷或解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。該類訴訟，應當由股權(quán)受讓人承擔舉證責任。

三、訴訟時效問題

16．有限責任公司股東未履行或未完全履行出資義務，其他股東或公司要求其補足出資，如何計算訴訟時效期間?

有限責任公司股東履行出資義務是依據(jù)公司章程履行合同義務，未履行或未完全履行出資義務屬于違約行為，其他股東有權(quán)對其提起要求補足出資的訴訟。訴訟時效期間應當依據(jù)公司章程規(guī)定的出資時間起計算。

有限責任公司股東不履行出資義務是對公司的侵權(quán)行為，公司有權(quán)對其提起要求補足出資的訴訟，訴訟時效期間的計算適用《民法通則》第一百三十七條之規(guī)定。股東因此提起代表訴訟的，亦適用該規(guī)定。

17．有限責任公司股東要求確認其股東資格，如何計算訴訟時效期間?

有限責任公司股東要求確認其股東資格，訴訟時效期間的計算適用《民法通則》第一百三十七條之規(guī)定。

18．有限責任公司股權(quán)受讓人依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)取得公司對其股東身份的確認，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人要求股權(quán)受讓人給付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，如何計算訴訟時效期間?

有限責任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓人依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同要求股權(quán)受讓人給付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，訴訟時效期間應當依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的給付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款時間起計算。

四、法律適用問題

19．涉及股份合作制企業(yè)糾紛的法律適用?

股份合作制企業(yè)既不同于有限責任公司，也不是合伙企業(yè)，審理該類案件的主要依據(jù)是企業(yè)章程，并參照國家體改委《關于發(fā)展城市股份合作制企業(yè)的指導意見》(1997年8月6日發(fā)布)。

20．涉及企業(yè)改制而發(fā)生的公司糾紛的法律適用?

涉及企業(yè)改制而發(fā)生的公司糾紛分為與企業(yè)改制相關的民事糾紛和基于改制后公司法律關系發(fā)生的民事糾紛。與企業(yè)改制相關的民事糾紛包括企業(yè)改制過程中發(fā)生的民事糾紛和因企業(yè)改制涉及他人民事權(quán)益而引發(fā)的民事糾紛，該類糾紛應當適用最高人民法院《關于審理與企業(yè)改制相關的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》；企業(yè)完成公司制改造后成立的有限責任公司、股份有限責任公司、國有獨資公司基于公司法律關系發(fā)生的民事糾紛應當適用《公司法》。

21．中外合資、合作企業(yè)、外資企業(yè)糾紛如何適用《公司法》?

《公司法》第十八條規(guī)定：“外商投資的有限責任公司適用本法，有關中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)的法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！睋?jù)此，中外合資、合作企業(yè)、外資企業(yè)糾紛應當首先適用《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法實施細則》、《外資企業(yè)法》、《外資企業(yè)法實施細則》。上述法律沒有規(guī)定的，應當適用《公司法》。

22．公司章程與《公司法》條款規(guī)定不一致時的法律適用原則?

公司章程是股東之間的協(xié)議，是公司的組織準則與行為準則，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，公司章程即具有法定約束力。公司章程與《公司法》條款規(guī)定不一致時，應當結(jié)合具體案件判定所涉法條的性質(zhì)是否屬于強制性規(guī)定，凡所涉法條不屬于強制性規(guī)定的，即不影響公司章程的效力。

五、其他問題

23．已經(jīng)被法院判決限期清算，并成立了清算組進行清算的公司，對于清算組已經(jīng)確認但拒絕清償?shù)膫鶆占m紛，如何確定管轄及審理原則?

清理債權(quán)債務是清算的內(nèi)容之一，屬于法院判決清算的執(zhí)行內(nèi)容。對于清算組已經(jīng)確認的債務，清算組對債務清償無異議，但不履行清償義務，債權(quán)人可以直接向判決限期清算的法院申請強制執(zhí)行；清算組對債務的清償提出異議的，債權(quán)人有權(quán)對清算組提起訴訟，由法院進行實體審理。......

第五篇：北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)

北京市高級人民法院關于印發(fā)《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾

紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》的通知

（2010年12月21日 京高法發(fā)[2010]458號）

為妥善處理房屋買賣合同糾紛，統(tǒng)一審判標準和裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規(guī)及最高人民法院有關司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市民事審判實踐，制訂本意見。

第一條本意見所稱的房屋買賣，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國有土地上的“二手房”買賣。

商品房買賣合同糾紛案件，可以參照本意見處理。但法律、司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第二條當事人簽訂的預購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。

因可歸責于當事人一方的原因致使房屋買賣合同未能訂立，預約協(xié)議約定有定金條款的，應當適用定金罰則；沒有約定定金條款，或者定金處罰數(shù)額不足以彌補守約方實際損失的，違約方應當賠償守約方因此所受到的信賴利益損失。守約方要求賠償合同履行的可得利益損失的，一般不予支持。

第三條《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定中的“效力性強制性規(guī)定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

第四條對以將來可能取得所有權(quán)的房屋為標的物的買賣合同，法院不應僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權(quán)為由認定買賣合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當承擔相應的違約責任。

前款所稱將來可能取得所有權(quán)的房屋，包括尚未取得所有權(quán)的已購商品房及已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋等。

第五條出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權(quán)法》第一百零六條

第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。

前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋

（一）》第十七條第（二）項規(guī)定的，應當優(yōu)先適用該規(guī)定。

第六條相關政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購經(jīng)濟適用住房，當事人主張買賣合同無效的，可予支持。政策、法規(guī)有新規(guī)定的，適用其規(guī)定。

出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。

經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數(shù)額時應當綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。

第七條出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

第八條房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。

法院可以根據(jù)案件具體情況征詢抵押權(quán)人的意見，必要時可以追加抵押權(quán)人作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。

第九條出賣人擅自將已被有權(quán)國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權(quán)國家機關或申請采取強制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強制措施已經(jīng)解除的，可以認定合同有效。

出賣人轉(zhuǎn)讓房屋后，有權(quán)國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以參照本意見第八條第二款規(guī)定的內(nèi)容處理。

第十條房屋權(quán)利人依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定取得房屋所有權(quán)，尚未辦理宣示登記即轉(zhuǎn)讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。買受人

要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查訴訟請求應予支持的，應當判決房屋權(quán)利人將房屋登記到自己名下后，再為買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第十一條出賣人因婚前購買、拆遷安置等原因單獨享有房屋所有權(quán)，其配偶、其他親屬或被拆遷安置人因婚姻、親屬關系或拆遷政策規(guī)定有權(quán)居住該房屋，并形成共居事實，居住人以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意，侵害其居住權(quán)益為由，要求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。但居住人的相關權(quán)益應當?shù)玫椒杀Ｗo。

第十二條當事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

第十三條出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應當依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。

第十四條房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)手買賣，均未辦理轉(zhuǎn)移登記，終局買受人以前手出賣人為被告提起訴訟，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，法院可以依申請或根據(jù)案件具體情況追加登記權(quán)利人（第一手出賣人）作為第三人參加訴訟，經(jīng)審查訴訟請求應予支持的，可以判決當事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當事人另有約定的除外。

對于參與中間流轉(zhuǎn)的其他出賣人，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其為第三人。

第十五條當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關法律規(guī)定處理。

第十六條借名人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

第十七條 登記人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認買賣合同無效的，不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，可以參照本意見第十三條第一款的規(guī)定處理。

第十八條《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的房屋的無權(quán)處分主要包括以下情形：

（1）權(quán)利人基于非依法律行為的物權(quán)變動取得房屋所有權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；

（2）因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；

（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的；

（4）出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權(quán)回復登記，登記人（買受人）擅自以自己名義處分房屋的；

（5）其他無權(quán)處分房屋的情形。

第十九條《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定在適用上應作如下理解：

（1）房屋善意取得中“善意”的判斷標準：買受人信賴房屋登記簿中關于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無處分權(quán)即推定買受人為善意，但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負有舉證責任。

（2）“以合理的價格轉(zhuǎn)讓”是指買賣雙方之間存在以合理價格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款。

（3）房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但該事實可以作為判斷買受人是否構(gòu)成善意的因素之一。

第二十條房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權(quán)，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

第二十一條房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。

第二十二條房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外。

第二十三條當事人在房屋買賣合同中對定金性質(zhì)約定不明的，不應視為解約定金。

房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

第二十四條房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

第二十五條房屋買賣合同不成立、被確認無效或被撤銷，信賴合同有效成立致受損害的一方當事人要求另一方賠償信賴利益損失的，應予支持。信賴利益損失包括所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等），損失賠償數(shù)額以不超過履行利益為限。

第二十六條出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過程中可以根據(jù)案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。第二十七條房屋中介機構(gòu)對于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調(diào)查并據(jù)實報告的義務。

房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構(gòu)應當承擔相應的損害賠償責任。

第二十八條在房屋買賣等非權(quán)屬糾紛民事案件中，當事人一方對另一方作為權(quán)屬證據(jù)提供的房屋登記簿和權(quán)屬證書提出異議，法院原則上僅對房屋登記簿和權(quán)屬證書形式上的真實性進行審查，經(jīng)查證屬實的，即可作為民事訴訟的證據(jù)使用。

第二十九條因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關于合同糾紛管轄的規(guī)定確定管轄權(quán)。

第三十條本意見自下發(fā)之日起施行。

本意見的具體規(guī)定與新頒布的法律、法規(guī)和司法解釋不一致的，本意見的相關規(guī)定不予執(zhí)行。

本意見施行后尚未審結(jié)的一、二審案件，適用本意見；本意見施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本意見。