第一篇：抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán) 最高院指導(dǎo)案例

抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán) 最高院指導(dǎo)案例

關(guān)于“商品房抵押預(yù)告登記”三個(gè)經(jīng)典案例

分別來(lái)自《最高人民法院公報(bào)》、《人民法院案例選》、《人民司法·案例》。法條鏈接

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案 《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期 ▲裁判摘要

一、開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

二、預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人(購(gòu)房人)對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。

▌爭(zhēng)議焦點(diǎn)：上訴人光大銀行對(duì)涉案房產(chǎn)能否行使抵押權(quán) 上海市第二中級(jí)人民法院法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。

因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，一審判決對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。

上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司無(wú)錫分行訴王碧會(huì)等借款合同糾紛案

—僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán) 《人民法院案例選》2013年第4輯 ▲裁判要點(diǎn)

抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門(mén)對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?。裁判理?/p>

無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院認(rèn)為：浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與王碧會(huì)、周廷發(fā)簽訂的個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同合法有效。合同履行中，王碧會(huì)未按期足額還本付息，已構(gòu)成違約，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行有權(quán)按個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同約定宣布借款提前到期，要求王碧會(huì)立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。個(gè)人購(gòu)房借款（綜合）合同約定浦發(fā)銀行無(wú)錫分行追索債權(quán)而產(chǎn)生的包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用由王碧會(huì)承擔(dān)，現(xiàn)浦發(fā)銀行無(wú)錫分行主張為實(shí)現(xiàn)債權(quán)已實(shí)際支付的律師代理費(fèi)25449元，符合約定，予以支持。王碧會(huì)與周廷發(fā)系夫妻關(guān)系，上述債務(wù)應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)，二人應(yīng)承擔(dān)共同清償責(zé)任。合同雙方當(dāng)事人就抵押房產(chǎn)僅辦理預(yù)告登記手續(xù)，至今未辦妥正式抵押登記手續(xù)，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行亦未取得房屋他項(xiàng)權(quán)證，浦發(fā)銀行無(wú)錫分行主張就抵押房產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。

根據(jù)商品房銷售貸款合作協(xié)議書(shū)，華洛公司與浦發(fā)銀行無(wú)錫分行形成合法有效的保證合同關(guān)系，商品房銷售貸款合作協(xié)議書(shū)約定：“保證期間自浦發(fā)銀行無(wú)錫分行與借款人簽訂借款合同之日起至華洛公司為購(gòu)房人辦妥房屋所有權(quán)證、土地使用證，并辦妥房屋抵押登記，將房屋他項(xiàng)權(quán)證等房屋權(quán)屬證明文件交付浦發(fā)銀行無(wú)錫分行保管為止”，由此，華洛公司為本案所涉借款提供的是階段性保證擔(dān)保，抵押房產(chǎn)至今未辦理正式抵押登記手續(xù)，華洛公司應(yīng)按約定在保證擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)借款人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。華洛公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

唐一與葉輝等民間借貸糾紛執(zhí)行案

—抵押預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記在正式登記條件具備時(shí)的司法處理

《人民司法·案例》2014年第4期 ▲裁判要旨

抵押預(yù)告登記程序登記的并非物權(quán)，而是享有優(yōu)先順位的債權(quán)，故銀行在僅辦理了抵押預(yù)告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權(quán)。在期房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，抵押預(yù)告登記的權(quán)利人需要向登記部門(mén)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為正式抵押登記，登記部門(mén)應(yīng)根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)換登記，而非登記機(jī)關(guān)主動(dòng)轉(zhuǎn)為正式抵押登記。但出于公平、效益價(jià)值的考慮，抵押預(yù)告登記后，法院對(duì)該預(yù)購(gòu)商品房采取了預(yù)查封措施，在房產(chǎn)具備正式登記條件時(shí)，應(yīng)通過(guò)一定的制度安排，使在先的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為正式抵押登記，從而在法院查封、處置后得以優(yōu)先受償。

【案號(hào)】執(zhí)行：（2012）崇執(zhí)督字第265號(hào)答復(fù)：（2013）錫執(zhí)他字第0001號(hào) 【案情】

申請(qǐng)執(zhí)行人：唐一。

被執(zhí)行人：葉輝、王書(shū)強(qiáng)、江蘇省無(wú)錫戲江南餐娛有限公司（以下簡(jiǎn)稱戲江南公司）。

2011年10月21日，江蘇省無(wú)錫市崇安區(qū)人民法院因唐一與葉輝、王書(shū)強(qiáng)、戲江南公司民間借貸糾紛一案，裁定查封了葉輝向無(wú)錫市吉品置業(yè)有限公司購(gòu)買的無(wú)錫市馬山梅梁苑12幢282單元-1-3層房屋。因該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，該查封屬于預(yù)查封。無(wú)錫市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處（以下簡(jiǎn)稱產(chǎn)監(jiān)處）在送達(dá)回證上注明“太湖梅梁苑12-282尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，有抵押”。2012年2月6日，崇安區(qū)人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918號(hào)民事判決書(shū)，判令：

一、葉輝歸還唐一借款本金350萬(wàn)元并支付違約金110萬(wàn)元。

二、王書(shū)強(qiáng)、戲江南公司對(duì)葉輝的上述債務(wù)共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。王書(shū)強(qiáng)、戲江南公司承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向葉輝追償。因被執(zhí)行人未自覺(jué)履行法律文書(shū)確定的付款義務(wù)，申請(qǐng)人向崇安區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行中，崇安區(qū)人民法院對(duì)上述房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣，評(píng)估價(jià)為268.89萬(wàn)元。經(jīng)兩次拍賣后均因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買而流拍，現(xiàn)擬進(jìn)行第三次拍賣。

另查明，2010年6月30日，葉輝與無(wú)錫市吉品置業(yè)有限公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買了無(wú)錫市馬山梅梁苑12幢282單元-1-3層房屋，面積288.79平方米，購(gòu)房款2206412元。同年7月9日，葉輝向廣發(fā)銀行無(wú)錫支行辦理住房按揭貸款154萬(wàn)元，貸款期限25年，目前尚欠140多萬(wàn)元。同年7月29日，無(wú)錫市房產(chǎn)管理局作出錫房預(yù)登字第WX10160019號(hào)房屋預(yù)告登記證明，預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類為預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為廣發(fā)銀行無(wú)錫支行，預(yù)告登記義務(wù)人為葉輝。2013年6月9日，葉輝取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)監(jiān)處將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記?！緢?zhí)行】

本案申請(qǐng)人申請(qǐng)執(zhí)行后，考慮到房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證以及存在預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的情形，執(zhí)行案件承辦人未采取評(píng)估拍賣措施，后根據(jù)無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2012）錫商他字第0002號(hào)批復(fù)意見(jiàn)才采取了評(píng)估和拍賣措施。

本案采取評(píng)估拍賣措施后，廣發(fā)銀行無(wú)錫支行于2013年6月15日向崇安區(qū)人民法院提出異議，認(rèn)為無(wú)論是抵押預(yù)告登記還是正式抵押登記，銀行對(duì)房產(chǎn)拍賣所得價(jià)款均享有優(yōu)先受償權(quán)，請(qǐng)求法院予以確認(rèn)。同年6月20日，唐一向崇安區(qū)人民法院申請(qǐng)撤銷產(chǎn)監(jiān)處辦理的抵押登記。6月25日，崇安區(qū)人民法院函告產(chǎn)監(jiān)處，告知其在法院預(yù)查封期間辦理正式抵押登記的手續(xù)屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為，要求產(chǎn)監(jiān)處在收到函后10日內(nèi)糾正上述行為，否則責(zé)令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。7月1日，產(chǎn)監(jiān)處復(fù)函崇安區(qū)人民法院稱：法律法規(guī)明確了預(yù)告登記的效力和范圍，預(yù)購(gòu)人有權(quán)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)。

根據(jù)當(dāng)前我國(guó)實(shí)施的商品房預(yù)售制度，無(wú)錫市商品房預(yù)購(gòu)者以按揭貸款方式購(gòu)房的占商品房交易總量的60%-70%，產(chǎn)監(jiān)處自2007年物權(quán)法實(shí)施以來(lái)，每年均辦理數(shù)萬(wàn)起抵押權(quán)預(yù)告登記。產(chǎn)監(jiān)處之所以接受法院的預(yù)查封，也是因?yàn)楸粓?zhí)行人（購(gòu)房人）因貸款取得了房屋未來(lái)的所有權(quán)，如果沒(méi)有貸款，被執(zhí)行人就無(wú)法取得房屋，也就無(wú)法協(xié)助法院預(yù)查封。本案房屋初始登記后，預(yù)購(gòu)人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，依附它的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式抵押登記，法院預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封。預(yù)抵押轉(zhuǎn)抵押登記不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，故其不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。

在案件執(zhí)行和異議審查過(guò)程中，崇安區(qū)人民法院審委會(huì)形成兩種意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。理由是：根據(jù)無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2012）錫商他字第0002號(hào)批復(fù)，僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的權(quán)利人不享有與正式抵押相同的權(quán)利，涉案房產(chǎn)在預(yù)查封時(shí)不存在抵押權(quán)，現(xiàn)產(chǎn)監(jiān)處在法院已預(yù)查封的情形下辦理了抵押登記手續(xù)，致使房產(chǎn)被設(shè)定了抵押權(quán)，產(chǎn)監(jiān)處的行為屬擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，產(chǎn)監(jiān)處的行為不屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。理由是：葉輝將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)《房屋登記辦法》第六十八條的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式的抵押登記，該轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，產(chǎn)監(jiān)處不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。

2013年9月5日，崇安區(qū)人民法院就此案兩種意見(jiàn)向無(wú)錫市中級(jí)人民法院請(qǐng)示后，無(wú)錫市中級(jí)人民法院立案受理。無(wú)錫市中級(jí)人民法院合議庭于2013年10月28日作出（2013）錫執(zhí)他字第0001號(hào)批復(fù)，同意崇安區(qū)人民法院第二種意見(jiàn)，認(rèn)為本案中，法院預(yù)查封的基礎(chǔ)是房產(chǎn)的預(yù)告登記，預(yù)查封之時(shí)，法院已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)到今后房產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)。產(chǎn)監(jiān)處將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的行為并未設(shè)定新的權(quán)利或權(quán)利負(fù)擔(dān)，不屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。崇安區(qū)人民法院第一種意見(jiàn)不符合預(yù)告登記制度和預(yù)查封制度的本意，不僅不利于商品房預(yù)售制度的發(fā)展，也不利于法院今后預(yù)查封工作的開(kāi)展。

第二篇：行使優(yōu)先受償權(quán)申請(qǐng)書(shū)(范本)

行使優(yōu)先受償權(quán)申請(qǐng)書(shū)（范本）

申請(qǐng)人：，住所地： 負(fù)責(zé)人：職務(wù)：

申請(qǐng)事項(xiàng)：

請(qǐng)求對(duì)依法拍賣的位于地塊【國(guó)有土地證號(hào)：】國(guó)用土地使用權(quán)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。具體金額為：貸款本金萬(wàn)元及利息萬(wàn)元（計(jì)付至年月），從年月日起每日利息為萬(wàn)元，計(jì)付至歸還之日為止。

事實(shí)與理由：

申請(qǐng)人了解到，人民法院為執(zhí)行案件，已委托拍賣公司，對(duì)位于地塊【國(guó)有土地證號(hào) 】國(guó)用土地使用權(quán)進(jìn)行公開(kāi)拍賣，為此，申請(qǐng)人就依法享有拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)事宜，提出本項(xiàng)申請(qǐng)。

申請(qǐng)人是 合同還對(duì)雙方其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系做了約定。合同簽訂后，申請(qǐng)人于 年月日將 萬(wàn)元貸款劃轉(zhuǎn)到匯特公司的銀行賬戶?，F(xiàn)該項(xiàng)貸款已經(jīng)逾期。截止年月日，該項(xiàng)貸款本金萬(wàn)元及逾期貸款利息萬(wàn)元未歸還，逾期后，每日利息為萬(wàn)元，應(yīng)計(jì)付至歸還之日為止。

依據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》及最高人民法院有關(guān)司法解釋之規(guī)定，申請(qǐng)人具有人民法院對(duì)地塊【國(guó)有土地證號(hào)：】國(guó)用土地使用權(quán)處臵所得具有優(yōu)先受償權(quán)。請(qǐng)人民法院對(duì)上述財(cái)產(chǎn)處臵所得優(yōu)先用于清償申請(qǐng)人前述所有債權(quán)，以維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。請(qǐng)予準(zhǔn)許。此致 人民法院

申請(qǐng)人： 年月日 附：

本申請(qǐng)書(shū)證據(jù)一冊(cè)：

1、《最高額抵押合同》（合同編號(hào)：2015德旌信聯(lián)高抵字第SML0720-01號(hào)）一份。

2、《流動(dòng)資金借款合同》（編號(hào)：A63V012001500768）一份。

3、《他項(xiàng)權(quán)利證》【編號(hào)： 】一份。

4、《借款借據(jù)》一份。

第三篇：行使優(yōu)先受償權(quán)申請(qǐng)書(shū)

行使優(yōu)先受償權(quán)申請(qǐng)書(shū)

申請(qǐng)人：

負(fù)責(zé)人： 職務(wù)： 地址： 聯(lián)系電話：

申請(qǐng)事項(xiàng)：

請(qǐng)求對(duì)貴院拍賣（執(zhí)行）房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償。事實(shí)與理由：

申請(qǐng)人了解到，貴院為執(zhí)行 一案，已委托拍賣公司，擬于年月日，通過(guò) 方式對(duì) 名下的 房屋進(jìn)行公開(kāi)拍賣。

為此，申請(qǐng)人現(xiàn)就申請(qǐng)優(yōu)先分配該房屋拍賣所得價(jià)款事宜，特致函貴院。具體事實(shí)和理由如下：

一、申請(qǐng)人是該房屋的第一順位抵押權(quán)人，依法對(duì)該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

二、申請(qǐng)人的優(yōu)先受償權(quán)在分配程序中應(yīng)當(dāng)予以保障。

基于上述情況，申請(qǐng)人現(xiàn)申請(qǐng)優(yōu)先分配該房屋拍賣所得款項(xiàng)，即在貴院成功拍賣 房屋后，優(yōu)先用于清償申請(qǐng)人前述所有債權(quán)，以維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益。請(qǐng)予準(zhǔn)許。此致 人民法院

申請(qǐng)人：

年月日 / 1

第四篇：優(yōu)先受償權(quán)放棄的法律效力

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)預(yù)先放棄之效力探討

路漫律師品牌管理機(jī)構(gòu)建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)

錢(qián)宇弘、戎曉霞

【引言】

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的建筑行業(yè)，工程建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為應(yīng)付資金緊張，開(kāi)發(fā)商（發(fā)包人）經(jīng)常會(huì)以在建工程為抵押向銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)籌款，銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避放貸的風(fēng)險(xiǎn)，則往往要求承包人出具承諾函放棄自身對(duì)欲抵押的在建工程的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，以保證放貸人在遭遇發(fā)包人還貸不能的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)通過(guò)折價(jià)、變賣、拍賣抵押物等方式獲得在先的受償順序。那么承包人出具函件承諾放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行為的效力如何？司法實(shí)務(wù)及其學(xué)者的意見(jiàn)均不統(tǒng)一。

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)定及其實(shí)踐現(xiàn)狀

合同法第二百八十六條創(chuàng)設(shè)了“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”制度，該條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！睘槭乖撝贫雀卟僮餍裕?002年最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），明確了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利期限、工程價(jià)款范圍、與擔(dān)保物權(quán)及普通債權(quán)之間的受償順序等問(wèn)題。

我們以“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”為關(guān)鍵詞在OpenLaw上檢索得出9860份裁判文書(shū)（時(shí)間截止到2017年5月4日），按裁判文書(shū)出具時(shí)間統(tǒng)計(jì)如下：

按文書(shū)分布地區(qū)統(tǒng)計(jì)如下：

從上面兩份統(tǒng)計(jì)圖可以看出，“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”糾紛案件自2013年開(kāi)始呈大幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)活躍地區(qū)如浙江省、江蘇省、上海市等省份的案件數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他省份。這與重新修訂的《民事訴訟法》于2013年1月1日起實(shí)施，使該制度的實(shí)現(xiàn)具有了可操作性密不可分。

我們經(jīng)過(guò)檢索，發(fā)現(xiàn)以“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)能否放棄”作為爭(zhēng)議焦點(diǎn)的案件有205件，按時(shí)間分布如下圖：

可以看出，從2013年起，“建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)能否放棄”成為很多“建設(shè)工程糾紛”案件中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。

那么，承包人能否“放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”(以下簡(jiǎn)稱“放棄行為”)？放棄行為產(chǎn)生的效力如何？ 如何完善該放棄行為的形式、內(nèi)容、程序等？在司法實(shí)踐均存在爭(zhēng)議，我們?cè)诖艘灰贿M(jìn)行梳理。

二、“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”放棄的效力及其理由

論及建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)放棄的效力問(wèn)題，主要存在以下三種觀點(diǎn)：

（一）有效說(shuō)，主要理由如下：

第一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為民事權(quán)利（財(cái)產(chǎn)性）權(quán)利可以放棄，符合意思自治原則；

第二、承包人主張承諾放棄行為無(wú)效有違誠(chéng)實(shí)信用原則以及交易過(guò)程中的禁反言原則；

第三、雖然涉及多個(gè)承包人、農(nóng)民工工資等問(wèn)題，但是現(xiàn)有法律對(duì)此已經(jīng)有了救濟(jì)途徑。上述款項(xiàng)的支付，受到勞動(dòng)法、勞動(dòng)合同法、合同法等法律保護(hù)，自有其救濟(jì)途徑，將其完全歸于優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，過(guò)分夸大了該權(quán)利的效應(yīng)，也弱化了其他法律對(duì)民事權(quán)利的救濟(jì)。

第四、放棄行為并未違反任何法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同法286條為授權(quán)性規(guī)范而非強(qiáng)制性規(guī)范。

另外，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于在審判工作中如何適用<合同法>第286條的指導(dǎo)意見(jiàn)》中即明確“承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在建設(shè)工程承包合同中約定承包人不能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，事后承包人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利為由向人民法院主張合同約定無(wú)效并要求行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的，人民法院不予支持”。

參考案例：

案號(hào)：最高人民法院（2016）最高法民終532號(hào)

案件名稱：大連安泰建設(shè)有限公司與大連中裕嘉合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛二審民事判決書(shū)

裁判要旨：“安泰公司出具的《承諾書(shū)》明確載明，無(wú)論嘉合公司現(xiàn)在及以后是否欠付安泰公司在建工程的工程款，其自愿放棄上述《抵押合同》中約定的在建工程的優(yōu)先受償權(quán)。本承諾書(shū)一經(jīng)簽發(fā)不可撤銷。該《承諾書(shū)》是安泰公司的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。安泰公司上訴稱該《承諾書(shū)》是為了嘉合公司取得貸款作出的，不是其真實(shí)意思表示。但其作為專業(yè)建筑企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道出具《承諾書(shū)》的法律后果，而且，其也沒(méi)有證據(jù)證明在出具《承諾書(shū)》時(shí)存在欺詐、脅迫、乘人之危等違背真實(shí)意愿的情形，應(yīng)當(dāng)為出具《承諾書(shū)》的行為負(fù)責(zé)?！?分析：該判決認(rèn)為放棄優(yōu)先權(quán)的承諾函系公司的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。

（二）無(wú)效說(shuō)，主要理由如下：

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)基于法律規(guī)定直接產(chǎn)生，不同于意定的擔(dān)保物權(quán)；

2、建設(shè)工程價(jià)款往往涉及施工人的材料款和工人工資，材料款債權(quán)在一定程度上具有所有權(quán)取回權(quán)的性質(zhì)，而工人工資債權(quán)則具有基本生存權(quán)保障的性質(zhì)，放棄行為明顯侵害了第三人的權(quán)益；

3、從當(dāng)前建筑業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，承包人往往處于弱勢(shì)地位，允許協(xié)議放棄建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)屬于以形式正義排除實(shí)質(zhì)正義，使得處于弱勢(shì)地位的承包人和勞動(dòng)者的權(quán)利進(jìn)一步得到限制。

但相對(duì)而言無(wú)效說(shuō)在我國(guó)司法實(shí)踐中所占比例很小。

（三）區(qū)別效力說(shuō)

這種觀點(diǎn)認(rèn)為放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的效力不能一概而論，要區(qū)別情況對(duì)待。在符合一般合同有效特征的情況下，肯定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)放棄的合法有效性，如果放棄行為損害農(nóng)民工權(quán)益等特定法益，則不應(yīng)認(rèn)可其效力；但是如果采取了一定的擔(dān)保措施能夠確保承包人工程款的有效實(shí)現(xiàn)，則承包方的放棄行為可以認(rèn)定為有效。

參考案例：

案號(hào)：江蘇省南通中級(jí)人民法院（2013）通中民初字第0046號(hào)

案件名稱：南通四建集團(tuán)有限公司與南通潤(rùn)通置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛一審民事判決書(shū)

裁判要旨：“由于建設(shè)工程價(jià)款往往涉及材料款和農(nóng)民工工資等，材料款債權(quán)在一定程度上具有所有權(quán)取回權(quán)的性質(zhì)，而農(nóng)民工工資債權(quán)則具有基本生存保障的性質(zhì)，法律創(chuàng)設(shè)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)即是為保護(hù)這些特定法益，如承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)將損害這些特定法益，則承包人的放棄行為應(yīng)屬無(wú)效。但如果承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，已經(jīng)有一定的擔(dān)保措施確保承包人工程款的有效實(shí)現(xiàn)，則承包方放棄優(yōu)先受償權(quán)的行為可以認(rèn)定為有效。”“四建公司放棄該部 分建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，本身就是為了保障這些特定法益得以實(shí)現(xiàn)而為，其承諾放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的條件為潤(rùn)通公司向農(nóng)商行公司貸款4000萬(wàn)元用于支付其工程款已于承諾函出具之次日成就，故其放棄優(yōu)先受償權(quán)的行為應(yīng)為有效。否則，如其在農(nóng)商行公司抵押權(quán)之前實(shí)現(xiàn)工程款權(quán)利，事實(shí)上屬于對(duì)同一法益進(jìn)行了重復(fù)保護(hù)，會(huì)導(dǎo)致四建公司與農(nóng)商行公司之間的權(quán)利義務(wù)明顯失衡，有違公平原則與誠(chéng)實(shí)信用原則?！?/p>

通過(guò)全面探討學(xué)習(xí)，我們贊同區(qū)別效力說(shuō)，理由如下：

1、契約自由精神是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的原則，行政權(quán)和司法權(quán)應(yīng)盡量避免干預(yù)民商事主體基于自身的真實(shí)判斷而簽訂的協(xié)議和作出的選擇。

2、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（征求意見(jiàn)稿）》第27條規(guī)定，在承包人具有放棄該權(quán)利承諾的情況下，不再支持承包人的優(yōu)先權(quán)。雖然該條文在最終的解釋文件中沒(méi)有出現(xiàn)，但是至少表明了在對(duì)于該問(wèn)題的爭(zhēng)議中立法機(jī)構(gòu)的傾向性，也間接說(shuō)明了在一般條件下建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的放棄沒(méi)有與現(xiàn)有法律體系中強(qiáng)制性規(guī)范相抵觸。

3、以犧牲意思自治為代價(jià)而認(rèn)定民事法律行為無(wú)效，必須具有高于該項(xiàng)原則價(jià)值的理由。這個(gè)理由只能是社會(huì)公共利益。在個(gè)案中體現(xiàn)為，只有放棄該權(quán)利的行為對(duì)建筑工人的報(bào)酬取得權(quán)或其他利益主體存在明顯而必然地?fù)p害時(shí)，才可以認(rèn)定該放棄權(quán)利的行為無(wú)效，以避免嚴(yán)重偏離實(shí)質(zhì)公平。

三、“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”放棄的實(shí)質(zhì)性法律后果——改變其他權(quán)利主體的受償順位

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于“法定擔(dān)保物權(quán)”，其在條件成就時(shí)依法直接產(chǎn)生，其放棄行為不能阻卻建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生，也不能使其消滅。

既然如此，承包人怎么可以放棄？原來(lái)，所謂“承包人放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”，實(shí)質(zhì)上是“放棄特定優(yōu)先受償順位，而不是優(yōu)先受償權(quán)本身”，并且放棄行為具有相對(duì)性，針對(duì)特定對(duì)象而非不特定主體。

參考案例：

案號(hào)：江蘇省南通中級(jí)人民法院（2013）通中民初字第0046號(hào)

案件名稱：南通四建集團(tuán)有限公司與南通潤(rùn)通置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合 同糾紛一審民事判決書(shū)

裁判要旨：四建公司并非絕對(duì)的放棄優(yōu)先受償權(quán)，其出具的承諾函具有相對(duì)性，有特定的對(duì)象、特定的前提，該承諾函的效力僅及于農(nóng)商行公司的4000萬(wàn)元貸款本息，故在農(nóng)商行公司實(shí)現(xiàn)4000萬(wàn)元貸款本息后，四建公司仍然可以51477084.19元為工程款數(shù)額主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

四、律師建言：如何從實(shí)體和程序上完善“放棄承諾書(shū)”

為了減少爭(zhēng)議，最大程度的降低承包人放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)其他主體可能造成的不利影響，對(duì)于此項(xiàng)權(quán)利承諾放棄行為（即《放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)承諾書(shū)》）的形式、內(nèi)容、程序等可從以下方面進(jìn)行完善。

1、建議承包人避免出具對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)無(wú)對(duì)象區(qū)分、無(wú)金額限制的概括性放棄的承諾，如表述為“A公司自愿放棄對(duì)B項(xiàng)目工程款的全部?jī)?yōu)先受償權(quán)。”因?yàn)檫@樣的做法弊端很多，如：權(quán)利放棄針對(duì)的對(duì)象是誰(shuí)、放棄的權(quán)利范圍是什么等均不確定，無(wú)法探知承包人真實(shí)的意思表示，即使承包人存在受到欺詐、脅迫的情況，法院也難以清楚辨明，極易產(chǎn)生爭(zhēng)議。

2、建議盡量明確放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的面積、數(shù)額、組成、對(duì)象等具體條件。如以某區(qū)域?yàn)橄蕖⒁越栀J金額為限，這些細(xì)化的條款可以幫助承包人更好地行使權(quán)利。

3、建議以附條件形式設(shè)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的放棄承諾。通過(guò)積極方式，促使發(fā)包人盡可能多地支付工程款，在不得已行使優(yōu)先受償權(quán)這一后序救濟(jì)手段之前減少己方的損失。

4、建議從程序上，在承包人放棄或者附條件放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情況下，其應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式對(duì)分包人等下游的利益主體予以告知。因?yàn)槌邪说姆艞壭袨橛锌赡軙?huì)影響下游的利益主體的權(quán)益，以明確方式告知，可以使其對(duì)于自身經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)提前知悉，并制定相應(yīng)對(duì)策?？梢允孪葘?duì)于人員工資等支出予以統(tǒng)計(jì)，并要求承包人提供相應(yīng)的擔(dān)保，也可以在預(yù)感無(wú)法得到全額支付的情況下及時(shí)保留證據(jù)，為進(jìn)一步的訴訟救濟(jì)進(jìn)行準(zhǔn)備。

小結(jié)： 建筑行業(yè)及建設(shè)工程涉及社會(huì)主體甚廣，對(duì)放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承諾或協(xié)議的效力予以審查時(shí)不能一概論之，應(yīng)當(dāng)兼顧考慮第三人利益 和社會(huì)公共利益，秉持該權(quán)利的放棄以有效為原則，無(wú)效為例外的判斷標(biāo)準(zhǔn)。鑒于發(fā)包人為貸款融資，需要承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，為了維護(hù)建設(shè)工程發(fā)承包關(guān)系的和諧與穩(wěn)定，在《建設(shè)工程施工合同司法解釋

（二）》即將出臺(tái)之際，我們建議在此司法解釋中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)放棄的效力予以明確。

第五篇：淺談建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

《中華人民共和國(guó)合同法》第286條（以下簡(jiǎn)稱合同法286條）規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹摋l款的出臺(tái)目的是解決90年代初起，固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過(guò)快增長(zhǎng)，拖欠工程款大幅度增加，拖欠期限過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題嚴(yán)重影響了建筑企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，制約著建筑企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展。該條款在一定程度上矯正了建設(shè)單位與建筑企業(yè)不平等的地位，為建筑企業(yè)解決工程款拖欠老大難問(wèn)題提供了一條重要途徑。同時(shí)也在維護(hù)承包人合法權(quán)益方面較大地彌補(bǔ)了我國(guó)《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的不足，對(duì)我國(guó)《擔(dān)保法》的修改完善以及《物權(quán)法》的制定產(chǎn)生積極影響。合同法286條的規(guī)定具有良好的立法初衷，使建筑企業(yè)看到了解決拖欠工程款問(wèn)題的希望。但是，由于該條的規(guī)定過(guò)于粗糙，缺乏可操作性，法院據(jù)此斷案時(shí)，無(wú)論是實(shí)體上還是程序上均有障礙。為了解決合同法286條在司法實(shí)踐中的適用問(wèn)題，最高人民法院于2002年6月11日通過(guò)了，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）作了進(jìn)一步的規(guī)定。但是筆者認(rèn)為，這一司法解釋仍然未能從根本上解決問(wèn)題，綜觀合同法286條及其司法解釋，在以下幾方面存在歧議。

一、關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)合同法286條出臺(tái)后，對(duì)于該項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)，有三種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法286條的性質(zhì)為留置權(quán)。認(rèn)為建設(shè)工程合同屬于特殊承攬合同的性質(zhì)，它是一方按照合同約定占有對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，對(duì)方不按照合同約定支付價(jià)款，占有人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為合同法286條的規(guī)定稱為留置權(quán)是錯(cuò)誤的。一方面留置權(quán)本身是法定的，不存在約定的留置權(quán)；另一方面，留置權(quán)通常以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，而建筑工程作為不動(dòng)產(chǎn)，不能作為留置權(quán)的標(biāo)的。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法286條的性質(zhì)為法定抵押權(quán)。梁慧星教授認(rèn)為，要判斷合同法286條究竟屬于優(yōu)先權(quán)還是法定抵押權(quán)，必須考察本條的立法背景和過(guò)程。從立法過(guò)程可知，合同法286條，從設(shè)計(jì)、起草、修改、審議直至正式通過(guò)，始終是指法定抵押權(quán)。à雖然這一觀點(diǎn)具有一定的權(quán)威性，但筆者認(rèn)為將其性質(zhì)定為法定抵押權(quán)不妥。因?yàn)榇隧?xiàng)權(quán)利與《擔(dān)保法》對(duì)抵押權(quán)的界定顯然不同，抵押物只有經(jīng)過(guò)登記，才具有公示作用，才具有對(duì)抗第三人的效力。如果解釋為法定抵押權(quán)，但卻不需要登記，如何對(duì)抗第三人呢。且根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押權(quán)只有通過(guò)約定才能產(chǎn)生。如擔(dān)保法第38條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同?！笨梢?jiàn)我國(guó)擔(dān)保法沒(méi)有規(guī)定法定抵押權(quán)。并且法律條文本身也沒(méi)有明確為是法定抵押權(quán)還是約定抵押權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法286條的性質(zhì)為優(yōu)先權(quán)。所謂優(yōu)先權(quán)，是指由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。á優(yōu)先權(quán)是法定的，不需要登記就可以對(duì)抗第三人。雖然我國(guó)的民法通則和擔(dān)保法中未規(guī)定優(yōu)先權(quán)，但其他法律中有優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，如：破產(chǎn)法第34條、第37條，民事訴訟法第207條、第222條就是對(duì)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。司法解釋第4條已明確采納了“優(yōu)先權(quán)”的概念，即“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)……。”這表明，在司法實(shí)踐中已經(jīng)將合同法286條承包人享有的權(quán)利規(guī)定為優(yōu)先權(quán)。

二、關(guān)于享有優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)的工程價(jià)款范圍的確定合同法286條對(duì)享有優(yōu)先權(quán)的工程價(jià)款的范圍缺乏明確具體的規(guī)定。司法解釋將建筑工程價(jià)款界定為“包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失”。筆者認(rèn)為該司法解釋仍然存在著不足，未能解決司法實(shí)踐中的難題。表現(xiàn)在以下幾方面：

一、司法解釋對(duì)工程價(jià)款范圍的界定，沒(méi)有以工程造價(jià)管理的基本規(guī)范為依據(jù)，缺乏科學(xué)性。工程造價(jià)（工程價(jià)格）由成本（直接成本、間接成本）、利潤(rùn)（酬金）和稅金構(gòu)成。?司法解釋未能以此為依據(jù)來(lái)全面分析工程造價(jià)的所有具體項(xiàng)目，來(lái)確定優(yōu)先受償權(quán)的范圍。

二、司法解釋把優(yōu)先受償權(quán)的范圍限制為工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，明顯與合同雙方對(duì)工程價(jià)款的約定有出入，顯然有違《合同法》強(qiáng)調(diào)的當(dāng)事人的意思自治原則，不利于對(duì)建筑企業(yè)合法權(quán)益的保護(hù)。同時(shí)這樣的規(guī)定，不可避免影響到實(shí)踐中對(duì)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使。如：工作人員的報(bào)酬涉及生存權(quán)應(yīng)享有優(yōu)先權(quán)，但材料款與銀行貸款為經(jīng)營(yíng)性權(quán)利，能否享有優(yōu)先權(quán)？計(jì)劃利潤(rùn)是造價(jià)的組成部分，不在實(shí)際支出的范圍，能否享有優(yōu)先權(quán)等等。

三、特別是承包人為建設(shè)工程所墊付的資金是否納入優(yōu)先受償權(quán)的范圍，爭(zhēng)議較大。國(guó)家明令禁止帶資承包工程項(xiàng)目，但建筑企業(yè)墊付的資金一般均用于工資和材料價(jià)款，這部分工程價(jià)款能否優(yōu)先受償？

四、依合同發(fā)生的損害賠償能否納入優(yōu)先受償權(quán)的范圍。雖然司法解釋明確將承包人因發(fā)包人違約所造成的損失排除在優(yōu)先受償權(quán)之外，但此規(guī)定明顯有損承包人的合法權(quán)益。

三、關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的物的范圍合同法286條對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的物的范圍沒(méi)有作出具體規(guī)定，司法解釋雖然作出了規(guī)定，但是也沒(méi)有完全彌補(bǔ)這一缺陷。建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)的途徑是雙方協(xié)商將工程折價(jià)或通過(guò)申請(qǐng)人民法院拍賣建筑工程，但是按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的不能享有優(yōu)先受償權(quán)，這就可能出現(xiàn)建筑企業(yè)合法權(quán)益與社會(huì)公共利益的沖突。因此，明確“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程范圍，就顯得尤為重要。司法解釋規(guī)定消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。僅僅考慮到生存權(quán)至上的原則，未能考慮國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，遺漏了一些其他方面不能享有優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程。顯然是不全面的。在社會(huì)公共利益方面，屬于“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程大量存在，如國(guó)家機(jī)關(guān)辦公大樓、軍事設(shè)施、機(jī)場(chǎng)碼頭、體育館等等。另外，對(duì)于

“消費(fèi)者”沒(méi)有作出明確的規(guī)定，從面給司法實(shí)踐中操作帶來(lái)不便。

四、建筑企業(yè)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的程序?qū)τ诮ㄖ髽I(yè)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的程序，合同法286條及司法解釋的規(guī)定過(guò)一籠統(tǒng)，缺乏可操作性。影響了建筑企業(yè)有效地行使優(yōu)先受償款。表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一、司法解釋把承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限定為六個(gè)月，并規(guī)定自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。這一規(guī)定缺乏合理性和可行性。如果建設(shè)單位工程預(yù)付款不到位，承包人又無(wú)法繼續(xù)墊資施工，這樣工程就無(wú)法實(shí)際竣工，且離約定竣工時(shí)間還相差較遠(yuǎn)，承包人就無(wú)法行使優(yōu)先權(quán)。另外，即使工程已竣工或已屆約定竣工時(shí)間，但是工程決算因種種原因無(wú)法在六個(gè)月內(nèi)完成，那么承包人就喪失了優(yōu)先權(quán)嗎？

二、若雙方通過(guò)對(duì)建設(shè)工程的折價(jià)行使優(yōu)先受償權(quán)，盡管司法解釋已明確工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人并未喪失抵押權(quán)，如果抵押權(quán)人提出異議，房地產(chǎn)管理部門(mén)就會(huì)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)不知如何操作。

三、如果承包人通過(guò)申請(qǐng)人民法院拍賣的途徑行使優(yōu)先受償權(quán)，因無(wú)法律具體規(guī)定是通過(guò)訴訟程序還是執(zhí)行程序，實(shí)際操作過(guò)程中就容易造成混亂。筆者認(rèn)為，如何使合同法286條得到有效實(shí)施，真正解決司法實(shí)踐中存在的問(wèn)題。從法律條文本身看，只有進(jìn)一步完善合同法286條及其相應(yīng)的司法解釋。針對(duì)以上問(wèn)題，筆者提出如下建議：第一、對(duì)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)界定為特種債權(quán)上的優(yōu)先權(quán)即先取特權(quán)。?雖然留置權(quán)與法定抵押權(quán)都有一定的法理依據(jù)，但是解釋為優(yōu)先權(quán)更為合理。理由是：

一、合同法286條規(guī)定建筑工程的價(jià)款優(yōu)先受償，司法解釋明確規(guī)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、這一解釋也與我國(guó)《破產(chǎn)法》第37條、《海商法》第21條等法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)概念相一致。

三、從我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》規(guī)定來(lái)看，難于將建筑工程價(jià)款的優(yōu)先權(quán)歸屬于留置權(quán)或抵押權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，將工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)確定為優(yōu)先權(quán)是有依據(jù)的，同時(shí)也避免了法律規(guī)定上的沖突。第二、對(duì)于優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款范圍的確定，應(yīng)該包括合同約定的工程價(jià)款的全部以及因建設(shè)單位違約給承包人造成的損失。合同中的工程價(jià)款包括直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，其數(shù)額是雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有理由將其中任何一項(xiàng)排除在外。同時(shí)因建設(shè)單位違約給承包人造成的損失也不應(yīng)被排除，只有這樣才能確實(shí)保護(hù)承包人實(shí)際受損的權(quán)益，也才能與合同法286條的立法目的相一致。對(duì)于建筑企業(yè)墊資的問(wèn)題，只有部門(mén)規(guī)章作出禁止性規(guī)定，國(guó)家沒(méi)有明確的法律條文禁止。并且《合同法》第52條規(guī)定只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才構(gòu)成無(wú)效。同時(shí)司法解釋將墊資款納入了承包人的優(yōu)先受償權(quán)的范圍，明確規(guī)定建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用。第三、“不宜折價(jià)、拍賣”的建筑工程范圍，應(yīng)進(jìn)一步明確。從生存利益高于經(jīng)營(yíng)利益，社會(huì)公共利益高于個(gè)體利益出發(fā)，承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)受到一定的限制。對(duì)于直接關(guān)系到國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的工程（國(guó)家機(jī)關(guān)辦公樓、機(jī)場(chǎng)碼頭），以及以公益為目的的建筑工程（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園），應(yīng)給予確認(rèn)，需要進(jìn)一步彌補(bǔ)和完善。對(duì)于司法解釋中的“消費(fèi)者”應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保～》中的“消費(fèi)者”的含義去理解。為生活消費(fèi)需要購(gòu)買商品房的消費(fèi)者是司法解釋中的消費(fèi)者，為經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買商品房的消費(fèi)者不是司法解釋中的消費(fèi)者。第四、行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的程序問(wèn)題應(yīng)進(jìn)一步明確，才能排除承包人行使優(yōu)先權(quán)的障礙。對(duì)于司法解釋將工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的除斥期間確定為六個(gè)月，并規(guī)定自建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算，筆者認(rèn)為缺乏合理性。建設(shè)工程往往具有投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，工程價(jià)款的決算需要較長(zhǎng)的時(shí)間，確定六個(gè)月的除斥期間顯然過(guò)短。另外，除斥期間的起算點(diǎn)確定為工程竣工之日或合同約定的竣工之日，由于工程價(jià)款的確定往往需要經(jīng)過(guò)很多程序，很容易超過(guò)六個(gè)月時(shí)間，從而使承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)喪失。因此除斥期間的起算應(yīng)以工程價(jià)款確定之日起計(jì)算方為合理可行。?對(duì)于承包人通過(guò)申請(qǐng)人民法院拍賣的途徑來(lái)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。筆者認(rèn)為應(yīng)由承包人向人民法院起訴，或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，在獲得生效的判決書(shū)或調(diào)解書(shū)或者仲裁書(shū)后，向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。這也是比較符合當(dāng)前人民法院審判實(shí)際的做法。