第一篇：中國(guó)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

一、中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、中國(guó)旅游房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)分析

A、越來(lái)越多的企業(yè)投入旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域

到目前為止，國(guó)內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過(guò)100家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬(wàn)通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行，并取得了較大的市場(chǎng)反應(yīng)。

B、旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟

從90年代初海南開(kāi)始，到98年隨著人民生活水平的提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)階層的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，產(chǎn)生了第一批中國(guó)有錢階層消費(fèi)群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善，多重市場(chǎng)價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，比較類似發(fā)達(dá)國(guó)家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。

C、費(fèi)市場(chǎng)的過(guò)渡使發(fā)展空間加大

工作時(shí)間的縮短和經(jīng)濟(jì)水平的提高，度假消費(fèi)成為時(shí)尚。每年115天的假期，對(duì)傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，使以單純觀光旅游階段已開(kāi)始向度假旅游過(guò)渡，并形成了每年24%以上的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)國(guó)際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時(shí)間為3—5年。從這一方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)至少還有3—5年的火爆發(fā)展空間。

D、市場(chǎng)日趨成熟，可利用資金相對(duì)充足

傳統(tǒng)投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和，市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來(lái)。京、滬、深、人均居住面積已超過(guò)20平方米。住宅消費(fèi)開(kāi)始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開(kāi)始物色新的領(lǐng)域。

2、我國(guó)旅游地產(chǎn)危機(jī)（T）分析

A、經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏創(chuàng)新

我國(guó)的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方式普遍過(guò)于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒(méi)有創(chuàng)新外，在經(jīng)營(yíng)操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。

B、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)混亂，缺乏行業(yè)規(guī)范

巨大的市場(chǎng)和高額的利潤(rùn)回報(bào)引來(lái)了眾多企業(yè)的爭(zhēng)奪。但由于旅游房地產(chǎn)在我國(guó)尚屬起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營(yíng)者有機(jī)可乘，帶來(lái)了許多不良影響。一些經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳資料中明示了投資回報(bào)，在購(gòu)房者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法之徒采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。

C.消費(fèi)者支付能力的制約

旅游房地產(chǎn)在我國(guó)主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國(guó)已風(fēng)靡多年，但在我國(guó)尚屬新興事物，消費(fèi)者普遍對(duì)其不太了解，加上中國(guó)人超前消費(fèi)的意識(shí)并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購(gòu)買未來(lái)十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒(méi)有房子的產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于大多數(shù)中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)仿佛有點(diǎn)太超前了。而且目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上加入國(guó)際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國(guó)內(nèi)的支付能力，顧客想與國(guó)外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在我國(guó)并未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對(duì)于投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。

D、理念引導(dǎo)尚需時(shí)日

在旅游地產(chǎn)的具體運(yùn)作過(guò)程中，有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散就是阻礙地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點(diǎn)。E、旅游地產(chǎn)自身的“弱勢(shì)地位”

旅游業(yè)過(guò)分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。F、旅游地產(chǎn)理論支持落弱，現(xiàn)實(shí)操作有風(fēng)險(xiǎn)

盡管“旅游地產(chǎn)”概念早已提出，但該概念的理論支持實(shí)際比較薄弱：

其一，旅游地產(chǎn)主打的“假日經(jīng)濟(jì)”概念，僅僅局限在“假日”，時(shí)空范圍很小，同時(shí)人們休閑度假選擇的自由度受到限制，度假時(shí)間過(guò)于集中容易形成“瓶頸”，這樣會(huì)使人的休閑效果大打折扣；

其二，旅游地產(chǎn)不太符合中國(guó)目前的國(guó)情。因?yàn)椤奥糜蔚禺a(chǎn)的依靠是旅游”，這對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)需要大量的時(shí)間和金錢，同時(shí)與西方許多國(guó)家有所不同的是一年中給予職工幾天乃至一個(gè)月的帶薪休假的中國(guó)企業(yè)并不多，“帶薪休假制度”在國(guó)內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國(guó)家法定假日，這樣無(wú)法從時(shí)間上解決人們旅游過(guò)于集中的問(wèn)題。另外，在每個(gè)節(jié)假日都有能力出去旅游的群體也并不多。

其三，旅游地產(chǎn)雖然也打出休閑娛樂(lè)的旗號(hào)，但有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休閑行為恰恰是格格不入的。

G、法律法規(guī)的相對(duì)滯后影響發(fā)展

旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來(lái)講，所謂的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個(gè)敏感的問(wèn)題。

H、快速增長(zhǎng)的支撐空泛

中國(guó)的旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，旅游地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對(duì)服務(wù)的要求很高，這都不是一朝一夕可以達(dá)到的。

二、旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與特征

特征一：旅游模式轉(zhuǎn)換——旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化

初級(jí)階段是以景點(diǎn)觀光為基礎(chǔ)的旅游概念，中級(jí)階段可能從城市開(kāi)始，最初長(zhǎng)假集中于城市，以看為主，然后把一些商務(wù)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)。

近年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，其表現(xiàn)是游客規(guī)模的不斷擴(kuò)大、旅游消費(fèi)形式的不

斷豐富和旅游經(jīng)營(yíng)收入的持續(xù)增加。也是就說(shuō)直觀地看來(lái)，旅游市場(chǎng)在“量”的方面獲得了顯而易見(jiàn)的增長(zhǎng)，并且有進(jìn)一步強(qiáng)勁增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但通過(guò)對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)客源、交通、以及消費(fèi)行為的進(jìn)行綜合分析之后，當(dāng)前旅游市場(chǎng)的發(fā)展不僅有表象上的“量”的增長(zhǎng)，更蘊(yùn)藏著“質(zhì)”的提升，而體現(xiàn)集中這一“質(zhì)變”的，就是旅游消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)換，即由傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的“觀光旅游”向以休閑消費(fèi)、時(shí)間消費(fèi)與度假居住為目的的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉(zhuǎn)換。

正是這樣一種新興的模式，對(duì)原有旅游配套服務(wù)設(shè)施與景區(qū)經(jīng)營(yíng)模式提出了新興的功能要求。在“休閑旅游”旅游模式中，人們需要的不僅僅是對(duì)旅游景點(diǎn)的觀賞，更強(qiáng)調(diào)的旅游全過(guò)程的質(zhì)量與舒適程度，尤其是遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住，更成為未來(lái)旅游發(fā)展的時(shí)尚。這樣一種消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，是傳統(tǒng)的旅游景區(qū)在設(shè)施上無(wú)法繼續(xù)適應(yīng)和滿足的，正是這樣一種轉(zhuǎn)變，使當(dāng)前以新型旅游消費(fèi)空間營(yíng)造為目的的“旅游房產(chǎn)”開(kāi)發(fā)如火如荼。

當(dāng)我國(guó)的旅游解決了時(shí)間、收入和汽車這三個(gè)問(wèn)題后，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開(kāi)始向商務(wù)型、度假型的方向轉(zhuǎn)化。而這，也是未來(lái)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與服務(wù)的方向。

征二：主導(dǎo)休閑旅游模式——疊加旅游觀光與都市休閑消費(fèi)理念結(jié)合休閑型旅游開(kāi)發(fā)的主要特征，是在旅游風(fēng)景區(qū)的背景下疊加了現(xiàn)代時(shí)尚的都市休閑消費(fèi)模式。在新興的“休閑旅游”、“度假旅游”模式下，人們對(duì)于旅游消費(fèi)的要求將集中于旅游風(fēng)景區(qū)的環(huán)境與現(xiàn)代休閑消費(fèi)這樣兩個(gè)因素，也就是說(shuō)旅游的出發(fā)點(diǎn)，將會(huì)是對(duì)于景區(qū)環(huán)境的向往，而在走進(jìn)這樣一種與所在都市環(huán)境相區(qū)別的景區(qū)以后，仍然需要享受都市休閑消費(fèi)的空間和服務(wù)，而旅游房產(chǎn)正是提供這樣一種空間和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。

特征三：租務(wù)需求——旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與配套軟硬兼施

除了硬件的建設(shè)以外，如果沒(méi)有軟件的建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)一個(gè)轉(zhuǎn)換過(guò)程就是有人替你去管理，有人替你去實(shí)行租務(wù)。凡是有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理?xiàng)l件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)，因?yàn)樗幸粋€(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)來(lái)實(shí)施。而某一個(gè)發(fā)展商說(shuō)我在某一個(gè)地區(qū)蓋一小塊作為一個(gè)旅游地產(chǎn)，然后又沒(méi)有一個(gè)龐大網(wǎng)絡(luò)或者軟件配套，這個(gè)常常很難變成分時(shí)度假，所以配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件是不能分離的。旅游地產(chǎn)常常要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)得很好，這兩者結(jié)合起來(lái)才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。

特征四：品質(zhì)吸引“雙高”階層——投資+消費(fèi)模式組合因?yàn)槁糜畏慨a(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過(guò)投資長(zhǎng)期享受物業(yè)的帶來(lái)了空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來(lái)消費(fèi)與投資。這是近年來(lái)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要特征。根據(jù)這一特征，開(kāi)發(fā)商可以采取一些相關(guān)的營(yíng)銷措施滿足這部分消費(fèi)者與投資者的需求。如委托經(jīng)營(yíng)與定期免費(fèi)自用的營(yíng)銷策略，即房產(chǎn)售出之后，每年提供一定期限的居住期限，具體入住時(shí)間可以由業(yè)主自由選擇，此外的時(shí)間，將由酒店?duì)I運(yùn)商接受委托實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理對(duì)外經(jīng)營(yíng)，并向業(yè)主提供固定比例的收益回報(bào)。

這樣一種模式不僅滿足了“雙高”階層休閑度假的愿望，同時(shí)也免去了他們?cè)诓皇褂梦飿I(yè)時(shí)打理、租賃的麻煩，是今后此類旅游地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向。

三、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析

分析旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景，必須先對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作分析，并在此基礎(chǔ)上展望旅

游地產(chǎn)的市場(chǎng)前景。

（1）中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，閑暇時(shí)間的增多，帶薪假期的普遍實(shí)行，旅游條件的改觀，國(guó)際旅游業(yè)的深入開(kāi)展對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的影響，人民的旅游熱情將進(jìn)一步煥發(fā)。從市場(chǎng)上來(lái)看，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)前景廣闊，需求潛力大，國(guó)內(nèi)旅游將維持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的局面，由數(shù)量速度型向質(zhì)量效益型過(guò)渡。國(guó)內(nèi)旅游的配套基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施將進(jìn)一步的發(fā)展，基本上符合國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展步伐。

通過(guò)以上分析，中國(guó)旅游業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)：

１、旅游消費(fèi)水平由低級(jí)向高級(jí)發(fā)展，旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化的狀態(tài)

隨著我國(guó)人民收入水平的提高，以及旅游設(shè)施的供給水平的提高，人們出門旅游將要求吃得好、住得好、乘車帶空調(diào)、坐軟臥，有的要求乘坐飛機(jī)往返，由基本滿足型向舒適型、享受型過(guò)渡。

當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)的結(jié)構(gòu)中食住行的比重較大，達(dá)７５％－８５％，游購(gòu)?qiáng)收迹玻担ィ保担?。旅游業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)如新加坡和香港，旅游消費(fèi)中游覽購(gòu)物娛樂(lè)支出占６０％。我國(guó)旅游消費(fèi)資料中，物質(zhì)消費(fèi)資料多，精神消費(fèi)資料少。隨著我國(guó)旅游產(chǎn)品生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多樣化系列化和旅游配套設(shè)施投資結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步改觀，今后我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)中游購(gòu)?qiáng)实谋戎貙⑦M(jìn)一步上升，精神消費(fèi)資料的比重也將上升。

２、旅游人數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，有組織的團(tuán)體將逐步增多。

目前我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年平均增長(zhǎng)率在１０％以上，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，旅游人數(shù)將繼續(xù)增長(zhǎng)，并維持高速局面（扣除各種意外因素的影響）。由于負(fù)責(zé)接待國(guó)內(nèi)旅游者的旅行社增長(zhǎng)速度過(guò)慢以及經(jīng)營(yíng)中的不正之風(fēng)，服務(wù)質(zhì)量的低劣造成目前國(guó)內(nèi)旅游者多以散客出現(xiàn)。隨著旅行社的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的改觀，將會(huì)有越來(lái)越多的人通過(guò)旅行社旅游。旅行社提供食住行游購(gòu)?qiáng)室粭l龍服務(wù)，提供各種旅游信息，也將使一部分旅游者選擇它。３、旅行路線由短途到長(zhǎng)途發(fā)展

人們將不滿足家門口的短距離啟蒙式旅游，而是向中長(zhǎng)途涉足。旅游的區(qū)域擴(kuò)大，熱點(diǎn)仍熱，溫點(diǎn)和冷點(diǎn)將隨著國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展而逐步升溫。隨著我國(guó)交通事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和人們的閑暇時(shí)間的增多，人們的眼光逐步投向外面的世界。

４、旅游方式上單一化向多樣化發(fā)展

目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動(dòng)內(nèi)容貧乏單一，隨著人們生活內(nèi)容的多樣化，同樣要求旅游內(nèi)容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂(lè)性的旅游內(nèi)容會(huì)大大增強(qiáng)。今后人們的旅游方式由觀光型為主，發(fā)展到度假旅游，探險(xiǎn)旅游，科學(xué)考察旅游，民俗旅游，生態(tài)旅游，體育旅游，保健康復(fù)旅游，文學(xué)旅游，美食家旅游等等百花齊放的局面。

５、旅游人員構(gòu)成中自費(fèi)旅游與公費(fèi)旅游將各領(lǐng)天下

公費(fèi)旅游中的職工獎(jiǎng)勵(lì)旅游，公務(wù)旅游，會(huì)議旅游仍將在國(guó)內(nèi)旅游中占一定比重，只不過(guò)份額逐步下降，而隨著人民生活水平的提高，大部分人將會(huì)以自費(fèi)旅游的方式出現(xiàn)。６、服務(wù)設(shè)施和配套設(shè)施日趨完善

旅行社的數(shù)量將增長(zhǎng)，飯店業(yè)的比重基本平衡，能夠滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。旅游交通將有所緩解落后局面，但由于我國(guó)旅游者人數(shù)龐大，緊張局面仍將存在，特別是在熱點(diǎn)地區(qū)，表現(xiàn)更為明顯。

７、國(guó)內(nèi)旅游向出國(guó)旅游延伸

由于邊境旅游口岸的增加，使邊境旅游日益成為焦點(diǎn)。中國(guó)旅游者到東南亞、歐洲、美洲、澳洲等的人數(shù)日益增長(zhǎng)。

（2）中國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景分析

我國(guó)旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力，使旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)成為未來(lái)十年中國(guó)地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線，主要表現(xiàn)如下：

1）從國(guó)家政策上，黨中央、國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，無(wú)形中為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)，這是我國(guó)旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。

2）正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2005年，我國(guó)入境旅游人數(shù)將達(dá)到8500萬(wàn)人次，其中過(guò)夜海外旅游者3450 萬(wàn)人次，旅游外匯收入220 萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入5000億元；出境人數(shù)將達(dá)到1636萬(wàn)人次。我國(guó)要從亞洲旅游大國(guó)走向世界旅游強(qiáng)國(guó)。這種旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的行業(yè)必將會(huì)吸引大量投資，其中很大一部分會(huì)投入到旅游物業(yè)建設(shè)上，為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供契機(jī)。

3）從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速；從人均汽車的擁有量來(lái)看，北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車的水平、上海12個(gè)人一輛車、深圳、廣州約10個(gè)人一輛車。對(duì)于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無(wú)疑是一個(gè)利好消息。

4）市場(chǎng)日趨成熟，可利用資金相對(duì)充足，強(qiáng)勢(shì)投資商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢(shì)、營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)已捷足先登，劃地為界，搶占先機(jī)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向來(lái)遵循：先介入，早開(kāi)發(fā)，先受益的原則。我們有理由相信，未來(lái)幾年我國(guó)旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的創(chuàng)新模式必將帶來(lái)旅游與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天

第二篇：淺談中國(guó)旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

淺談中國(guó)旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀與

發(fā)展趨勢(shì)

班級(jí)：12級(jí)旅游管理（1）班

學(xué)號(hào)：1214011001

姓名：崔夢(mèng)君

摘要：旅游市場(chǎng)通常是指旅游需求市場(chǎng)或旅游客源市場(chǎng)，即某一特定旅游產(chǎn)品的經(jīng)常購(gòu)買者和潛在購(gòu)買者。是旅游需求市場(chǎng)和旅游供給市場(chǎng)的總和，反映著國(guó)家之間、國(guó)家與旅游經(jīng)營(yíng)者之間、旅游經(jīng)營(yíng)者之間、旅游經(jīng)營(yíng)者與旅游者之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。旅游市場(chǎng)的形成和發(fā)展是這些關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展的必然產(chǎn)物。隨著世界經(jīng)濟(jì)水平的整體上升，各國(guó)旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速膨脹，本文意在于站在中國(guó)的角度，分析中國(guó)旅游市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：旅游市場(chǎng)發(fā)展背景旅游市場(chǎng)特征發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

一、發(fā)展背景

1、旅游資源

旅游資源是旅游市場(chǎng)形成的首要條件。凡是世界著名風(fēng)景名勝和歷史遺址所在地區(qū)，必定會(huì)形成發(fā)達(dá)的旅游市場(chǎng)。中國(guó)幅員遼闊，氣候宜人，旅游資源豐富，擁有壯麗的山岳河流，豐富多彩的民俗民風(fēng)，奇特的動(dòng)植物和數(shù)不盡的名勝古跡，加之獨(dú)具特色的戲曲、音樂(lè)、舞蹈和享譽(yù)世界的美食，吸引著大批的國(guó)內(nèi)外旅游者。目前，中國(guó)已形成世界上規(guī)模最大、增速最快、潛力最強(qiáng)的旅游市場(chǎng)。

2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

旅游市場(chǎng)形成與經(jīng)濟(jì)興衰是同步的。首先，旅游客源市場(chǎng)分布格局與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民人均收入水平是相一致的，并且這種客

源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有一定的穩(wěn)定性。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是旅游市場(chǎng)形成的主要條件，凡是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟(jì)看好的國(guó)家和地區(qū)都是發(fā)展最好和最快的旅游市場(chǎng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民物質(zhì)文化生活水平不斷地提高，追求精神文化需求的意識(shí)越來(lái)越濃厚，越來(lái)越普遍，促進(jìn)了中國(guó)旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步拓展。

3、人文地緣關(guān)系

許多地域接壤、相互毗鄰的國(guó)家或者地區(qū)之間都有著不可阻隔的政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化、通婚等密切交往，形成比較大規(guī)模的、長(zhǎng)期穩(wěn)定的人員旅行往來(lái)。隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不斷提高，以及國(guó)際地位的不斷上升，中國(guó)愛(ài)好和平，與很多國(guó)家都建立了平等互助的國(guó)際關(guān)系，密切的人員關(guān)系交流也進(jìn)一步推動(dòng)了我國(guó)海外旅游市場(chǎng)的拓展，入境旅游不斷發(fā)展。

4、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平

旅游供給市場(chǎng)從形成到成熟，必須經(jīng)過(guò)適應(yīng)需求、引導(dǎo)需求、刺激需求和創(chuàng)造需求不同層次的實(shí)踐過(guò)程。近年來(lái)，我國(guó)不斷提高旅游服務(wù)質(zhì)量，加速更新和開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，增加旅游產(chǎn)品的銷售渠道，增加旅游產(chǎn)品促銷力度，提供并創(chuàng)造能夠滿足旅游者各種需求的旅游服務(wù)產(chǎn)品，使中國(guó)家迅速成為亞洲地區(qū)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游市場(chǎng)。

5、政府發(fā)揮的積極作用

政府的旅游政策也是影響旅游市場(chǎng)形成的一個(gè)重要因素。積極的旅游政策將鼓勵(lì)旅游經(jīng)營(yíng)者采取各種措施滿足旅游市場(chǎng)的需求，簡(jiǎn)化旅游者的出入境手續(xù)，促進(jìn)旅游市場(chǎng)的發(fā)育和形成；相反，則會(huì)抑制

客源的增長(zhǎng)。中國(guó)政府通過(guò)對(duì)旅游市場(chǎng)有效的宏觀調(diào)控和宣傳促銷，維護(hù)國(guó)家穩(wěn)定的政治環(huán)境，重視旅游人才培養(yǎng)，提高國(guó)民素質(zhì)，推進(jìn)旅游設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)科學(xué)技術(shù)成果在旅游市場(chǎng)建設(shè)中的運(yùn)用等方面發(fā)揮作用。促進(jìn)我國(guó)旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

2014年，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大眾化旅游、散客化旅游的發(fā)展趨勢(shì)更加明顯，旅游業(yè)新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)層出不窮，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)將迎來(lái)變革新時(shí)代。

近日，中國(guó)旅游研究院發(fā)布的《中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)—2013年旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析與2014年發(fā)展預(yù)測(cè)》顯示，2013年我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)總體上平穩(wěn)運(yùn)行，消費(fèi)需求旺盛，投資持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)行相對(duì)景氣，發(fā)展方式加速轉(zhuǎn)變，這也標(biāo)志著國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)提前兩年實(shí)現(xiàn)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》中提出的“到2015年，旅游市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次”的發(fā)展目標(biāo)。總結(jié)如下幾點(diǎn):

1、市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大

隨著國(guó)民收入的增加和人民生活水平的提高，越來(lái)越多的中國(guó)人加入到旅游活動(dòng)中來(lái)。國(guó)內(nèi)旅游蓬勃發(fā)展，勢(shì)頭喜人；出境旅游已發(fā)展起來(lái)，并取得一定成效；入境旅游在競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下也出現(xiàn)了穩(wěn)中有開(kāi)的勢(shì)頭。目前，旅游消費(fèi)群體正在形成并不斷擴(kuò)大，構(gòu)成了一個(gè)龐大的旅游需求和消費(fèi)市場(chǎng)。

2、規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序的進(jìn)程加快

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，旅游市場(chǎng)體系也在逐步完善，全國(guó)各地旅游行業(yè)和管理部門，針對(duì)旅游市場(chǎng)中某些不合理不規(guī)范的行為，正加大力度進(jìn)行整治，切實(shí)加強(qiáng)規(guī)范化管理。

3、市場(chǎng)需求多樣化多層次性更加明顯

中國(guó)幅員遼闊、山川秀麗，十幾年前，許多地區(qū)就已經(jīng)著手開(kāi)發(fā)各類旅游資源和旅游產(chǎn)品，使得中國(guó)旅游資源和旅游產(chǎn)品不斷豐富。同時(shí)，旅游產(chǎn)品的替代效應(yīng)又極強(qiáng)，對(duì)旅游者來(lái)說(shuō)，就增加了許多的可選擇性。特別是由于旅游者的社會(huì)經(jīng)歷、經(jīng)濟(jì)收入、個(gè)人興趣愛(ài)好、受教育程度、職業(yè)、性別等等不一樣，旅游者表現(xiàn)出不同的市場(chǎng)需求，這種市場(chǎng)需求隨著旅游者要求的變化而變化，并呈現(xiàn)出多樣化和多層次性。

4、東西部差異在日益縮小

以前，由于歷史、地理、自然、交通、政策等諸多方面因素的影響，中國(guó)旅游市場(chǎng)在發(fā)達(dá)程度方面存在著較大的差異性，沿海優(yōu)于內(nèi)地，東部?jī)?yōu)于西部，國(guó)內(nèi)外旅游者感興趣的主要是那些早已名聞天下的旅游景區(qū)和景點(diǎn)。隨著科學(xué)技術(shù)在旅游業(yè)中的運(yùn)用，信息傳遞加快使人們想進(jìn)一步了解了那些曾經(jīng)不為人知而又富有新奇感的新景點(diǎn)，交通運(yùn)輸現(xiàn)代化縮短了空間和時(shí)間的距離，觀念的變化使越來(lái)越多的旅游者去尋找從未開(kāi)墾的神秘世界。與此同時(shí)，內(nèi)地、西部那些不發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)旅游業(yè)的重視、對(duì)旅游投入的加大又使其與發(fā)達(dá)地區(qū)在硬件方面的差距不斷縮小。這樣，旅游市場(chǎng)的差異在逐漸縮小。

5、旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)多角化趨勢(shì)

以前，中國(guó)旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)基本是同行業(yè)中企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，由于當(dāng)時(shí)飯店、旅行社數(shù)量和服務(wù)項(xiàng)目的供不應(yīng)求,這種競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上還帶有壟斷競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)。然而，隨著旅游業(yè)在各地的興起，各類旅游飯店拔地而起，旅行社如雨后春筍般出現(xiàn)，使得競(jìng)爭(zhēng)加劇。而目前的競(jìng)爭(zhēng)又表現(xiàn)為多方位和多角化競(jìng)爭(zhēng)，不僅有來(lái)自行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，還有各行各業(yè)辦旅游所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，有來(lái)自潛在競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)，替代產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)等多個(gè)方面。這是中國(guó)旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)出的一個(gè)新情況，這表明今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益復(fù)雜化、多角化，要求企業(yè)從長(zhǎng)期性和戰(zhàn)略性來(lái)考慮企業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略。

6、旅游市場(chǎng)格局出現(xiàn)新的變化

從國(guó)際旅游業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)格局出現(xiàn)新的變化。第一，20 世紀(jì)90 年代以來(lái)，亞洲市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁。中國(guó)入境客源市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，來(lái)華客源增長(zhǎng)幅度較高的主要客源國(guó)大多都在亞洲。第二，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一是散客迅速增長(zhǎng)，團(tuán)隊(duì)比重大幅度下降。二是中年旅游者趨增，而老年旅游者趨減。第三，客源流向發(fā)生變化。表現(xiàn)在隨著國(guó)際旅游市場(chǎng)逐步趨于成熟，交通及接待條件不斷改善，產(chǎn)品的彈性和替代性增強(qiáng)，旅游者的選擇性加大，分布也日益廣泛，近幾年來(lái)主要旅游城市客源出現(xiàn)較大范圍的下降與減速，而此時(shí)，又有一批新興的旅游城市和地區(qū)出現(xiàn)客源較大幅度增長(zhǎng)。第四，旅游方式發(fā)生變化。旅游者在華停留天數(shù)趨減，經(jīng)停城市數(shù)趨減，旅行的隨意性增強(qiáng)，買方的選擇性增強(qiáng)。

第三篇：中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告

中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

（三）分時(shí)度假的大力發(fā)展

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

（五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開(kāi)發(fā)熱

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來(lái)源的多元化

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

（三）營(yíng)銷手段不斷翻新

三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

（一）總體蛋糕

（二）需求心理分析

（三）營(yíng)銷中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn)

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

（三）時(shí)權(quán)酒店

（四）養(yǎng)老公寓

（五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧

（六）升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村

（八）主題式小鎮(zhèn)

（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施

（十）旅游新區(qū)

（十一）主題式商業(yè)中心

（十二）旅游商業(yè)中心

（十三）高端度假酒店或別墅

五、未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述

（一）項(xiàng)目投資準(zhǔn)備

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

1、華僑城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失敗

1、內(nèi)蒙根河“天工部落”

2、千島湖鳳凰度假村

3、湖南江永

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫(kù) 導(dǎo)言

“推開(kāi)窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動(dòng)的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語(yǔ)言都難以描摹的寧?kù)o和美麗的沱江。”這是一個(gè)游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。

目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬(wàn)元。整個(gè)沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋?yàn)橹行牟粩嘞蛏舷掠伟l(fā)展，一條河富裕了一城的百姓。

有人說(shuō)：“本來(lái)葉文智想搞旅游，但沒(méi)有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對(duì)步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000萬(wàn)人購(gòu)買了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。有人估計(jì)，如果中國(guó)500萬(wàn)人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按5萬(wàn)元計(jì)算，那么將是2500億元的大蛋糕。

為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運(yùn)動(dòng)此起彼伏。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開(kāi)發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國(guó)上下迎來(lái)了一股旅游地產(chǎn)熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個(gè)個(gè)不和諧的漣漪。讓我們以理智的眼光來(lái)面對(duì)這全國(guó)各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括三類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見(jiàn)。

旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來(lái)的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說(shuō)的度假地產(chǎn)；同時(shí)也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來(lái)居住的第一住所，此類物業(yè)的購(gòu)買者主要來(lái)源于旅游區(qū)所在地常住居民。

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

地中海流域有史以來(lái)處在歐洲歷史與文化的交接點(diǎn)。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱這個(gè)海為“地中?！?，其拉丁語(yǔ)原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國(guó)之?！?。

地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國(guó)南部和意大利的那不勒斯最為典型。

1、法國(guó)南部的貴族旅游地產(chǎn)時(shí)代（1）英國(guó)首相的指引

在19世紀(jì)以前，休假本來(lái)就是富人或貴族的特權(quán)。英國(guó)是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國(guó)式花園就出現(xiàn)在那個(gè)時(shí)代。l839年，英國(guó)首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會(huì)的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫(xiě)信，描述法國(guó)南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國(guó)人的興趣，紛紛在冬天來(lái)到法國(guó)南部的海灣度假。

（2）法國(guó)詩(shī)人科諾的示范

l858年，法國(guó)詩(shī)人科諾(Conneau)在法國(guó)南部海岸休假時(shí)，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫(xiě)信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國(guó)人對(duì)海岸的興趣，于是法國(guó)國(guó)王、貴族等紛紛來(lái)到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。

隨著來(lái)海岸休假的英國(guó)人和法國(guó)人越來(lái)越多，海岸的旅游業(yè)開(kāi)始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂(lè)的賭場(chǎng)，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地?？上н@樣的黃金時(shí)代到第一次世界大戰(zhàn)時(shí)結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無(wú)人問(wèn)津。

（3）美國(guó)的“爵士樂(lè)時(shí)代”的享受心理

好在幾年后開(kāi)始了美國(guó)的“爵士樂(lè)時(shí)代”，美國(guó)人要到歐洲來(lái)尋找他們?cè)诿绹?guó)無(wú)法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國(guó)南部海岸。但原來(lái)充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國(guó)平民的別克車替代了英國(guó)貴族的勞斯萊斯車。尤其在1925年，一位美國(guó)作家(百萬(wàn)富翁)一改以往歐洲人冬天來(lái)海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來(lái)海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國(guó)南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國(guó)南部海岸的度假文化。

（4）法國(guó)藝術(shù)家的集體向南部逃離

巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場(chǎng)。在現(xiàn)代化浪潮中，一個(gè)個(gè)“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國(guó)南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的法國(guó)南部還沒(méi)有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會(huì)的自然環(huán)境。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。

在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國(guó)南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實(shí)際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對(duì)中國(guó)度假旅游的發(fā)展具有非常現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。

2、意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時(shí)候看的第一本科普啟蒙書(shū)《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個(gè)古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開(kāi)始發(fā)掘，現(xiàn)在這個(gè)位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場(chǎng)等。

（2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采

蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個(gè)海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無(wú)論從哪個(gè)角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫(huà)。

那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來(lái)南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國(guó)教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國(guó)《國(guó)家地理雜志》評(píng)為人一生必須看一次的世界51個(gè)地方之一。

（三）分時(shí)度假的大力發(fā)展

1、分時(shí)度假的定義和起源

（1）定義

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心研究報(bào)告《旅游綠皮書(shū)-2000～2002年中國(guó)旅游發(fā)展分析與預(yù)測(cè)》一書(shū)中，對(duì)分時(shí)度假的描述為：最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來(lái)逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。

“分時(shí)度假”是一個(gè)三贏的格局：酒店可以提高入住率；會(huì)員通過(guò)一次性的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價(jià)優(yōu)惠很多的價(jià)格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過(guò)連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。

（2）起源

上世紀(jì)60年代，法國(guó)有12個(gè)家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個(gè)月的使用權(quán)，這就是“分時(shí)度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國(guó)人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購(gòu)買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購(gòu)買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂(lè)邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購(gòu)買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬(wàn)名股東和遍布?xì)W洲15個(gè)國(guó)家的53處分時(shí)度假地。1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這家公司在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開(kāi)始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功。

（3）在美國(guó)的大力發(fā)展

20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國(guó)本土。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價(jià)上漲使美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑臵，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動(dòng)了分時(shí)度假產(chǎn)品在美國(guó)的發(fā)展。但引入分時(shí)度假概念并開(kāi)始銷售的美國(guó)經(jīng)營(yíng)者很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：即產(chǎn)品過(guò)于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購(gòu)買了分時(shí)度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個(gè)問(wèn)題，有人在分時(shí)度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)出分時(shí)度假交換系統(tǒng)。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級(jí)別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在20世紀(jì)80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國(guó)佛羅里達(dá)傳播到英國(guó)和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。

（4）分時(shí)度假在中國(guó)的探索之路

這個(gè)東西進(jìn)入中國(guó)沒(méi)幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非為給那些原本想老老實(shí)實(shí)發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費(fèi)者，只要成為他們的會(huì)員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實(shí)上，你是否可以取得那個(gè)國(guó)家的簽證還是個(gè)問(wèn)題。目前，向中國(guó)公民開(kāi)放的旅游目的地只有20多個(gè)，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請(qǐng)國(guó)的國(guó)家主權(quán)，是人家的政府行為。誰(shuí)敢做這種擔(dān)保，誰(shuí)就是在騙人。還有，即使取得簽證沒(méi)有問(wèn)題，交換成功率也不敢說(shuō)就一定是100%。

為了解決誠(chéng)信問(wèn)題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時(shí)度假公司分銷，消費(fèi)者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時(shí)也與代理商簽訂協(xié)議。

隨著國(guó)外擁有雄厚資源的分時(shí)度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實(shí)現(xiàn)，分時(shí)度假將在全國(guó)得到大力的發(fā)展。

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

1、海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)占有重要地位

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫

從上個(gè)世紀(jì)80年代末期開(kāi)始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟(jì)幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見(jiàn)，可謂積重難返。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時(shí)間。在海南建省之后的1989年；投資額僅為3.3億元，1990年也不過(guò)4.1億元；但此后便以數(shù)倍的速度增長(zhǎng)。以1990年作為投資基準(zhǔn)對(duì)比點(diǎn)，1991年增長(zhǎng)2.6倍，1992年增長(zhǎng)7.3倍，而1993年和1994年則分別增長(zhǎng)14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過(guò)57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。投資過(guò)熱并不是問(wèn)題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機(jī)運(yùn)動(dòng)當(dāng)中。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機(jī)的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項(xiàng)目竣工的只有7345公頃，占17.36 ％。土地倒賣不但抬升地價(jià)，而且阻礙了真正想搞開(kāi)發(fā)的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時(shí)候，等到事情真正出現(xiàn)時(shí)，海南完全陷入災(zāi)難。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個(gè)房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬(wàn)平方米空臵商品房、120萬(wàn)平方米停緩建工程和近30萬(wàn)閑臵土地上。這個(gè)泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。

3、博螯帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

舉世關(guān)注的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開(kāi)，令海南為之一震。隨之而來(lái)的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬(wàn)的游客前來(lái)觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的構(gòu)成。由于本土消費(fèi)能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來(lái)自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過(guò)60％是外地客戶。

4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。

近年，海南進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬(wàn)寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個(gè)項(xiàng)目達(dá)成開(kāi)發(fā)意向，面積達(dá)300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來(lái)的用地總規(guī)模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬(wàn)寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元，用10年時(shí)間合作開(kāi)發(fā)用地面積超過(guò)5.7萬(wàn)畝的神州半島項(xiàng)目。這個(gè)海南首個(gè)投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說(shuō)將建設(shè)成一個(gè)示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識(shí)產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。

此外，香港華潤(rùn)集團(tuán)投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計(jì)，建成面向國(guó)際和內(nèi)地高端旅游市場(chǎng)的、類似泰國(guó)的普吉島和印尼的巴厘島的國(guó)際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來(lái)了歐洲大財(cái)團(tuán)BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開(kāi)發(fā)。此外，中遠(yuǎn)集團(tuán)、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國(guó)蘆薈株式會(huì)社，都在海南開(kāi)始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂(lè)投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。

在國(guó)內(nèi)一線城市價(jià)格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價(jià)格也是不斷走高，三亞的公寓價(jià)格已經(jīng)到了6000元/平方米，海口、萬(wàn)寧等地的旅游地產(chǎn)價(jià)格也到4000元/平方米。

（五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開(kāi)發(fā)熱

1、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求

一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)城市人均GDP超過(guò)5000美元，就有龐大的休閑度假市場(chǎng)，而縱觀國(guó)內(nèi)幾個(gè)發(fā)達(dá)的城市大部分已經(jīng)超過(guò)5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國(guó)第十三位的南京2006年人均也超過(guò)了5000美元。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使中國(guó)的旅游消費(fèi)迅速?gòu)挠^光向度假過(guò)渡，度假客群的急劇增長(zhǎng)為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。

（2）中國(guó)城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進(jìn)了對(duì)旅游地產(chǎn)的需求。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個(gè)比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時(shí)也大大增加了對(duì)分時(shí)度假等旅游地產(chǎn)的需求。

（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值

中國(guó)資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價(jià)格嚴(yán)重低于價(jià)值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價(jià)值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時(shí)由于旅游的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，因此土地價(jià)格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，旅游房產(chǎn)相對(duì)較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價(jià)格，形成了一定的需求。

（4）投資性需求形成的巨大的市場(chǎng)

旅游地產(chǎn)價(jià)值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時(shí)間的推移其價(jià)值會(huì)不斷遞增，從而具有很好的投資價(jià)值。民間剩余資金必然會(huì)抓住這個(gè)投資機(jī)會(huì)投資旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金的保值和增值。

2、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的表現(xiàn)

（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國(guó)家級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級(jí)甚至市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。

（2）投資主體的全民性

投資主體不僅有大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂(lè)很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚?lái)建設(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對(duì)象是發(fā)達(dá)地區(qū)的普通市民。

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來(lái)源的多元化

1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入

（1）全國(guó)性地產(chǎn)巨頭的介入情況

在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對(duì)準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

以雅居樂(lè)為例，雅居樂(lè)2007年1月份旗下首家五星級(jí)酒店在中山長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級(jí)酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。

目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個(gè)四星級(jí)酒店都進(jìn)入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營(yíng)業(yè)。雅居樂(lè)在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達(dá)2萬(wàn)多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個(gè)高爾夫球場(chǎng)和6家頂級(jí)酒店?！?/p>

（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。

區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實(shí)力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個(gè)融旅游、會(huì)展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商西安高科集團(tuán)是本地頗有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級(jí)景區(qū)。其開(kāi)發(fā)商臵信房產(chǎn)也是本地的開(kāi)發(fā)商，將一片荒地打造成為一個(gè)具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。

2、旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)者的介入。

在旅游地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)之前，中國(guó)已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級(jí)的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始利用自己的積累的資源開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入。

旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實(shí)力和政府資源，在土地獲取方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，近年來(lái)頻頻進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。

酒店原來(lái)只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產(chǎn)權(quán)式或分時(shí)度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢(shì)，因而受到了酒店經(jīng)營(yíng)者的青睞。

4、其它資金的介入。

在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)的公司和深圳某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

1、傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。

一般說(shuō)來(lái)，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競(jìng)爭(zhēng)的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來(lái)越難以取得理想的市場(chǎng)份額。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。

在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。因?yàn)槁糜紊虡I(yè)能帶來(lái)直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個(gè)很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價(jià)值。

2、產(chǎn)權(quán)式酒店星火燎原。

產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)將投資和度假進(jìn)行了很好的結(jié)合，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以實(shí)現(xiàn)一次性收回投資。該商業(yè)模式具有很強(qiáng)的可操作性，受到了眾多開(kāi)發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。

從中國(guó)的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產(chǎn)權(quán)式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的產(chǎn)權(quán)式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。

3、特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過(guò)人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來(lái)形成一個(gè)集中的休閑旅游目的地，通過(guò)人氣的營(yíng)造來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的。在國(guó)內(nèi)目前有如下幾種類型：

（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。

在中國(guó)，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內(nèi)蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）人造的主題小鎮(zhèn)

通過(guò)挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M(jìn)外來(lái)文化形成一個(gè)旅游集鎮(zhèn)，通過(guò)打造人氣來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。

（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)

此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個(gè)資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進(jìn)行適度集中，從而形成一個(gè)旅游小鎮(zhèn)。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。

4、超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。

超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)其最核心的目的在旅游而不是地產(chǎn)，旅游主要作用是營(yíng)造一個(gè)環(huán)境，通過(guò)環(huán)境的改造達(dá)到提升土地價(jià)值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長(zhǎng)城腳下的公社也是一個(gè)旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

5、特色旅游房地產(chǎn)正從理論走向?qū)嵺`。旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進(jìn)，新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。如農(nóng)家樂(lè)房地產(chǎn)、分時(shí)度假酒店等。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，然后再出租或出售給經(jīng)營(yíng)方所形成的房地產(chǎn)。

（三）營(yíng)銷手段不斷翻新

1、策劃先行、廣告開(kāi)路。

旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費(fèi)，客戶購(gòu)買非常理性，因此如果不針對(duì)客戶在做獨(dú)到的策劃，將很難引起消費(fèi)者的興趣，前期策劃至關(guān)重要。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點(diǎn)，比如環(huán)境、投資回報(bào)率等。如華僑城在北京和成都的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就沒(méi)有刻意模仿深圳歡樂(lè)谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行了修改。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設(shè)臵成了綜合性的國(guó)際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時(shí)尚的旅游設(shè)施。海南的許多地產(chǎn)項(xiàng)目將陽(yáng)光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進(jìn)行相連。

為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費(fèi)者，房產(chǎn)商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定廣告費(fèi)用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來(lái)自于地產(chǎn)。

2、聚焦中國(guó)中心城市。

旅游地產(chǎn)消費(fèi)是非必需品，因此必須針對(duì)有投資或度假需求的高收入者。北京、上海和廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是重點(diǎn)銷售對(duì)象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費(fèi)者。

3、全國(guó)性市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況分為區(qū)域性的客源和全國(guó)性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國(guó)性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對(duì)本市的客源，因?yàn)槠渥髀糜蔚哪康闹皇菫榱送恋厣?，不是為了度假的需要?/p>

海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對(duì)全國(guó)的客源，包括內(nèi)蒙古的部分高收入階層都在海南購(gòu)買房屋。

4、價(jià)格呈階梯式分布。

旅游地產(chǎn)的價(jià)格取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價(jià)值越大，反之就越少。另一個(gè)取決于距離核心消費(fèi)地的距離，距離核心消費(fèi)客源地越近，價(jià)值會(huì)越大，距離越遠(yuǎn)，價(jià)值越小。

海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價(jià)格以知名度最高的三亞為最，均價(jià)達(dá)到6000元/平方米，文昌等地價(jià)格在4000元/平方米左右。海南東部地區(qū)的價(jià)格更低，有些達(dá)到2000元/平方米。

在距離長(zhǎng)三角和珠三角的核心城市越近的地方，價(jià)格越高，如周莊的旅游地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產(chǎn)價(jià)格在4000元左右，矛山的旅游別墅價(jià)格最低是2600元/平方米。

5、品牌越來(lái)越引起重視。

總體上說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒(méi)有形成強(qiáng)施的品牌，基本處在項(xiàng)目階段。

良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個(gè)積極的效果，一方面是提升價(jià)格，如華僑城的成功對(duì)其在北京和成都等地的項(xiàng)目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對(duì)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，因此品牌開(kāi)發(fā)商更容易獲得當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，更容易以較低的代價(jià)獲得當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。

旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國(guó)性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴(kuò)展原因是旅游的成功。而一些產(chǎn)權(quán)式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

對(duì)于分時(shí)度假，由于中介代理的不規(guī)范運(yùn)作，發(fā)展舉步為維堅(jiān)，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。

三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

（一）總體蛋糕。

旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說(shuō)法。

1、未來(lái)十年按家庭計(jì)算：2500億元

2006年，中國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品開(kāi)始興起。2007年，宏觀市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長(zhǎng)階段。五合國(guó)際預(yù)計(jì)，在未來(lái)10年，中國(guó)將有500萬(wàn)個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個(gè)家庭出資5萬(wàn)元購(gòu)買旅游房產(chǎn)計(jì)，就將產(chǎn)生2500億元的市場(chǎng)額度。

2、未來(lái)十年按中產(chǎn)階層計(jì)算：1。7萬(wàn)億元

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年指出，21世紀(jì)前10年到20年間，將是中國(guó)中產(chǎn)階層形成的重要時(shí)期，預(yù)計(jì)到2010年中產(chǎn)階層人數(shù)將達(dá)到1.7億人。如果這1。7萬(wàn)人未來(lái)十年每人按1萬(wàn)元計(jì)算，那么未來(lái)十年的總體蛋糕是1。7萬(wàn)億元。

3、未來(lái)十年后的市場(chǎng)蛋糕：6。5萬(wàn)億元

美國(guó)的納稅大全中，將美國(guó)的社會(huì)各階層按人口的比例分成了七個(gè)部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國(guó)統(tǒng)計(jì)中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產(chǎn)上，次 25 ％的為中產(chǎn)下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。就是說(shuō)美國(guó)25％屬于中產(chǎn)。中國(guó)未來(lái)按這個(gè)比例計(jì)算，人口按15億人計(jì)算，那么中產(chǎn)的總?cè)丝谑?。25億人，每人按2萬(wàn)元消費(fèi)計(jì)算，那么總的市場(chǎng)蛋糕是6。5萬(wàn)億元。

4、市場(chǎng)蛋糕的理性分析。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產(chǎn)階層達(dá)到25％也是一個(gè)可行的數(shù)字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)可以推測(cè)出來(lái)。但如果一個(gè)中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬(wàn)元有點(diǎn)偏高，因?yàn)槁糜味燃俨粌H僅是房產(chǎn)，還有交通、餐飲等消費(fèi)。而且中產(chǎn)階層的消費(fèi)不僅僅局限在國(guó)內(nèi)，國(guó)外占有一部分，而國(guó)外這一部分中國(guó)房產(chǎn)商很難得到。當(dāng)然，旅游的產(chǎn)的消費(fèi)沒(méi)有包括，外國(guó)人在中國(guó)消費(fèi)的房產(chǎn)也有一定的市場(chǎng)，兩相抵消。如果按每人2萬(wàn)元比較合理，因?yàn)橐粋€(gè)中產(chǎn)階層每年消費(fèi)按1000元計(jì)算，那么20年就是2萬(wàn)元。

所以要說(shuō)中國(guó)旅游產(chǎn)地的市場(chǎng)蛋糕，6。5萬(wàn)億元是比較合理的。

（二）需求心理分析

1、休閑度假型心理。

中產(chǎn)階層的壓力越來(lái)越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點(diǎn)的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費(fèi)心理。

2、投資型心理。

旅游房產(chǎn)具有投資價(jià)值具有兩個(gè)原因，一個(gè)是客觀的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求的急劇膨脹必然帶來(lái)資產(chǎn)的升值。另一個(gè)是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會(huì)升值。

3、炫耀型心理。

度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過(guò)分時(shí)度假獲得相對(duì)低廉的度假需求，而一些社會(huì)金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級(jí)設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級(jí)帆船酒店，每個(gè)入住的客人都會(huì)感到是一種榮耀。通過(guò)入住這些高星級(jí)設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。

4、養(yǎng)老型心理。

一般說(shuō)來(lái)，旅游房產(chǎn)比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時(shí)買一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。

5、商務(wù)交際型心理。商務(wù)交際和談判需要一個(gè)相對(duì)好的環(huán)境，對(duì)于一些高檔次的別墅群，房產(chǎn)購(gòu)買人可以形成一個(gè)交際平臺(tái)，有利于促進(jìn)事業(yè)的發(fā)展。同時(shí)商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機(jī)遇的目的。

6、禮品型心理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假將成為一種時(shí)尚，旅游房產(chǎn)也將會(huì)成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴(kuò)散到成為一種普通的禮品，從而形成一個(gè)禮品需求市場(chǎng)。

（三）營(yíng)銷中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn)

1、深度營(yíng)銷

深度營(yíng)銷，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動(dòng)的、更加人性化的營(yíng)銷新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業(yè)的營(yíng)銷管理，給顧客提供無(wú)限的關(guān)懷，與顧客建立長(zhǎng)期的合作性伙伴關(guān)系，通過(guò)大量的人性化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的效果，保持顧客長(zhǎng)久的品牌忠誠(chéng)。它強(qiáng)調(diào)將人文關(guān)懷的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)品銷售的整個(gè)過(guò)程之中，乃至產(chǎn)品生命周期的各個(gè)階段。

旅游地產(chǎn)是大宗商品，而且競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如果產(chǎn)品不與消費(fèi)者深度對(duì)接，將會(huì)嚴(yán)重影響產(chǎn)品的價(jià)值。

旅游地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)商品的全過(guò)程與消費(fèi)者進(jìn)行互動(dòng)成為部分品牌開(kāi)發(fā)商的重要研究課題。發(fā)展商從得到某一類資源開(kāi)始會(huì)就潛在的消費(fèi)者進(jìn)行深度調(diào)查，避免策劃的失誤和設(shè)計(jì)的缺陷。開(kāi)發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費(fèi)者消費(fèi)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。從而能在消費(fèi)者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。

如海南某旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的老年公寓開(kāi)始只是關(guān)注老年的每一個(gè)細(xì)節(jié)，后來(lái)經(jīng)過(guò)網(wǎng)上大規(guī)模調(diào)查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因?yàn)橐坏绞罴?，老人的孫子們也會(huì)到爺爺這里來(lái)度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時(shí)間也會(huì)到海南去看老人。因此該產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中將小孩的度假元素增加了進(jìn)去，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的吸引力。

2、精細(xì)化營(yíng)銷。

所謂精細(xì)化營(yíng)銷是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，并采取精耕細(xì)作式的營(yíng)銷操作方式，將自己的市場(chǎng)做深做透，進(jìn)而獲得預(yù)期效益，既是一種戰(zhàn)略導(dǎo)向又是一種策略推進(jìn)。

精細(xì)化營(yíng)銷作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤(pán)針對(duì)南京市場(chǎng)主要是投資客戶，于是與南京某樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)聯(lián)合營(yíng)銷，讓投資客戶可以同時(shí)在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯(cuò)的效果。

3、單一賣點(diǎn)營(yíng)銷。

單一賣點(diǎn)營(yíng)銷是指抓住某一個(gè)消費(fèi)者關(guān)注的核心賣點(diǎn)，以較低成本的方式向消費(fèi)者進(jìn)行持續(xù)推介，達(dá)到銷售的目的。

采用該種營(yíng)銷方式的特點(diǎn)具有單一核心賣點(diǎn)突出的特點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)的客戶非常廣泛，潛在消費(fèi)者巨大。如山東威海某海邊樓盤(pán)，一個(gè)核心的特點(diǎn)是總體價(jià)格低廉，并且距離海邊較近，南京大部分白領(lǐng)都是潛在的消費(fèi)對(duì)象。因此該樓盤(pán)連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬(wàn)元在海邊安家”口號(hào)，口號(hào)簡(jiǎn)單清晰，也具有煽動(dòng)性，獲得了比較大的成功。

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅。

1、基本介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，像購(gòu)買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要費(fèi)神去經(jīng)營(yíng)自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，而投資者本人可以獲得客房紅利。同時(shí)投資者還可以獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。但是，因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來(lái)產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請(qǐng)或委托專業(yè)酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

2、功能的多樣性

（1）度假功能

一般說(shuō)來(lái)，產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買者一般每年擁有1個(gè)月左右的免費(fèi)居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購(gòu)買者的度假需要。

（2）投資功能

由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個(gè)旅游產(chǎn)品，通過(guò)度假酒店的經(jīng)營(yíng)可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報(bào)，因而具有投資功能。由于擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。

（3）快速收回投資的功能

這是針對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒(méi)有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍在全國(guó)得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營(yíng)比較成功的例子。

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

1、基本概述

該產(chǎn)品主要是針對(duì)一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過(guò)先經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)的形式來(lái)營(yíng)造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價(jià)值，然后通過(guò)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)來(lái)獲得收益。

該產(chǎn)品在中國(guó)是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過(guò)造主題公園的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價(jià)值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價(jià)格最高的住宅房產(chǎn)。

該產(chǎn)品實(shí)質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過(guò)是通過(guò)造旅游的形式提升了土地的價(jià)值，如果沒(méi)有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價(jià)值，只不過(guò)價(jià)值低一些而已。

2、復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值提升的原因。（1）優(yōu)美的環(huán)境

做旅游景區(qū)需要營(yíng)造大片的綠地和廣場(chǎng)，因此其建設(shè)的過(guò)程就是造環(huán)境的過(guò)程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價(jià)值。

（2）良好的人氣

一個(gè)成功的景區(qū)伴隨而來(lái)的是大量的人流，大量的人流帶來(lái)很好的人氣，也帶來(lái)眾多的機(jī)會(huì)，人氣的提升同樣可以帶來(lái)土地的升值。

（3）完善的配套

土地的價(jià)值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動(dòng)人口和常住人口，旅游的開(kāi)發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動(dòng)下，配套會(huì)加速完善，從而帶來(lái)土地的升值。

（4）開(kāi)發(fā)商與社區(qū)的互動(dòng)效果

作為社區(qū)的居民，同時(shí)擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動(dòng)在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動(dòng)，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費(fèi)參觀的權(quán)利等。

3、高尚復(fù)合型社區(qū)在中國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀。

在華僑城的帶動(dòng)下，全國(guó)各地掀起了一個(gè)主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）時(shí)權(quán)酒店

時(shí)權(quán)酒店就是分時(shí)度假，消費(fèi)者通過(guò)比較低的價(jià)格獲得酒店的一段時(shí)間的消費(fèi)權(quán)利。分時(shí)度假在國(guó)外是一種非常成熟的度假方式，但在國(guó)內(nèi)誠(chéng)信體系沒(méi)有建立起來(lái)之前，還有一段摸索和完善的過(guò)程。在未來(lái)的三五年，不會(huì)是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。

（四）養(yǎng)老公寓

1、養(yǎng)老公寓的市場(chǎng)需求。

我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對(duì)的是沒(méi)有子女的老人。但隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，時(shí)間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場(chǎng)。

隨著中國(guó)老齡化的到來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂(lè)等設(shè)施加以完善，將會(huì)形成一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

2、功能

（1）養(yǎng)老功能

養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問(wèn)題，也能解決老人的心理問(wèn)題，而且由于地處郊區(qū)，價(jià)格不貴。

（2）投資功能

養(yǎng)老公寓在投資者沒(méi)有居住的前提下可以出租，實(shí)現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。

3、養(yǎng)老公寓在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。

養(yǎng)老公寓在國(guó)外發(fā)展非常成熟，但國(guó)內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有啟動(dòng)，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場(chǎng)”已經(jīng)開(kāi)發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度。

（五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。而獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個(gè)獨(dú)立的度假產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是一個(gè)小型的酒店，只不過(guò)這個(gè)酒店是以客棧的風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。

產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。

（六）升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)。

農(nóng)家樂(lè)近年來(lái)發(fā)展非常快，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)農(nóng)家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和軟件設(shè)施具有保障，但是有點(diǎn)接近于大都市的感覺(jué)，游客同樣感到不滿意。

于是一些小型的投資者建設(shè)介入傳統(tǒng)農(nóng)家和現(xiàn)代酒店中間的產(chǎn)品，使游客既有安全感，又能感受到農(nóng)家氣息。而通過(guò)將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)進(jìn)行出售，就是農(nóng)家樂(lè)旅游地產(chǎn)。

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村。

參與性、體驗(yàn)型旅游是今年來(lái)熱點(diǎn)，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬(wàn)人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運(yùn)動(dòng)形成了運(yùn)動(dòng)型度假村。

這些度假村的客源主要來(lái)源于這些運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者，度假村運(yùn)行的好壞與前來(lái)運(yùn)動(dòng)的游客量息息相關(guān)。

黑龍江亞布力滑雪場(chǎng)是中國(guó)重要的滑雪基地，每年有上百萬(wàn)游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂(lè)部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。

廣東省清遠(yuǎn)市被稱為是“中國(guó)漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。

八）主題式小鎮(zhèn)。

主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。這個(gè)集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國(guó)內(nèi)以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽(yáng)朔和湖南的鳳凰。

主題式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的價(jià)值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產(chǎn)品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)會(huì)越來(lái)越有價(jià)值。

（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施。

體驗(yàn)式住宿設(shè)施是指價(jià)格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。目前在國(guó)內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營(yíng)地和汽車營(yíng)地等。

拓展訓(xùn)練基地一般有自己軍營(yíng)式的住宿設(shè)施，大部分沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，上下通鋪，價(jià)格在２０元／人左右。

汽車營(yíng)地在國(guó)內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（十）旅游新區(qū)。

旅游新區(qū)實(shí)質(zhì)是超級(jí)社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過(guò)一平方公里。這種模式是前段時(shí)間熱論的城市運(yùn)行模式，就是將一快整片的土地交給一開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)旅游帶動(dòng)人氣，將生地炒成熟地，然后通過(guò)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)獲得收益。

深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實(shí)質(zhì)上也是一個(gè)區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達(dá)４７平方公里，將打造成一個(gè)大型的休閑度假社區(qū)。

（十一）主題式商業(yè)中心。

主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主題商業(yè)地產(chǎn)。目前在國(guó)內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫(huà)家村。深圳的大芬村時(shí)自然形成的一個(gè)畫(huà)家聚居地村落，后來(lái)經(jīng)過(guò)規(guī)范，形成了一個(gè)以畫(huà)為主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。周莊的出名最先還是靠畫(huà)出名，畫(huà)在周莊有很大的影響。通過(guò)吸引世界各地的畫(huà)家在此創(chuàng)作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的。

（十二）旅游商業(yè)中心。

旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點(diǎn)形成的旅游商業(yè)街道或中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽(yáng)朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。而陽(yáng)朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或別墅。

高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國(guó)際一流的度假設(shè)施來(lái)吸引高端客源獲取較高利潤(rùn)的一種產(chǎn)品。目前比較有名的是北京的長(zhǎng)城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。

長(zhǎng)城腳下的公社實(shí)際上是一個(gè)特色旅游度假酒店，充分利用了長(zhǎng)城這個(gè)特色資源，通過(guò)世界一流設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無(wú)星的住宿設(shè)施形成了一個(gè)巨大的吸引力。

五、未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

1、特色化是方向。

雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場(chǎng)空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對(duì)客源的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)逐步激烈。旅游消費(fèi)是一種體驗(yàn)消費(fèi)，需要體驗(yàn)一種有明顯特色的文化。根據(jù)消費(fèi)者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

特色來(lái)源于兩個(gè)方向，一個(gè)是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。一個(gè)是人造文化，就是照搬異域文化，通過(guò)文化的揉合達(dá)到吸引游客的目的。

2、網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。

每個(gè)人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費(fèi)者的長(zhǎng)時(shí)間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用營(yíng)銷資源。

3、發(fā)現(xiàn)資源是競(jìng)爭(zhēng)成功的重要條件。旅游地產(chǎn)的價(jià)值取決于旅游資源品味的高低。中國(guó)地大物博，旅游資源非常豐富，但國(guó)家一類資源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高。而眾多的二、三類資源進(jìn)入成本較低但是資源吸引力有限。因此如何發(fā)展資源成為未來(lái)旅游地產(chǎn)獲得較高利潤(rùn)的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商要善于發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)財(cái)富。

4、“智慧”在未來(lái)旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。

旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價(jià)值。而整合的過(guò)程就是創(chuàng)意的過(guò)程，就是智慧發(fā)生效力的過(guò)程。因此，如果組建自己的研發(fā)隊(duì)伍以及借用外面的力量進(jìn)行主題的提煉是成功的關(guān)鍵。

六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述。

（一）項(xiàng)目投資

1、旅游地產(chǎn)投資前期準(zhǔn)備

（1）資金準(zhǔn)備 操作一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在如下環(huán)節(jié)需要費(fèi)用：

第一、前期的考察和談判費(fèi)用。

該費(fèi)用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費(fèi)用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費(fèi)用。一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)項(xiàng)目從接觸到簽約，需要時(shí)間在半年左右，整體費(fèi)用，需要200萬(wàn)元左右。

第二、資源的購(gòu)買費(fèi)用和資產(chǎn)的收購(gòu)費(fèi)用。

資源的購(gòu)買費(fèi)用一般以年付費(fèi)，這樣可以減輕前期的資金壓力。這塊費(fèi)用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞息息相關(guān)。好的資源每年要數(shù)千萬(wàn)元，差的每年幾十萬(wàn)元甚至零成本。如果牽涉到征地費(fèi)用，征地費(fèi)用是很大的一塊費(fèi)用。目前市場(chǎng)行情是一畝地15萬(wàn)元左右。資產(chǎn)收購(gòu)費(fèi)用主要是收購(gòu)已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國(guó)設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國(guó)有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營(yíng)資產(chǎn)，一般會(huì)有30%—80%的溢價(jià)，溢價(jià)的多少看政府的支持力度。

第三、規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)用包括總體規(guī)劃的詳細(xì)規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計(jì)?？傮w規(guī)劃一般在50萬(wàn)元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計(jì)算，一般每畝在5000到2萬(wàn)元之間。建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用一般按造價(jià)的比例進(jìn)行計(jì)算。

第四、前期的市場(chǎng)推廣費(fèi)用。

旅游地產(chǎn)要盈利，關(guān)鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運(yùn)作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷售費(fèi)用等，一般要幾十萬(wàn)元。

第五、建設(shè)工程費(fèi)用

建設(shè)工程費(fèi)用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費(fèi)用，這塊費(fèi)用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會(huì)低于1000萬(wàn)元。

以上總費(fèi)用不會(huì)低于2000萬(wàn)元。

（2）人才準(zhǔn)備

資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。旅游地產(chǎn)的技術(shù)人才由旅游人才和地產(chǎn)人才兩部分組成，要做成一個(gè)成功的項(xiàng)目，沒(méi)有一支相對(duì)成熟的隊(duì)伍是空中樓閣。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)人才

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要聘請(qǐng)外部智力機(jī)構(gòu)，但如果內(nèi)部沒(méi)有一支隊(duì)伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。

第二、商務(wù)談判人才

商務(wù)談判主要對(duì)接的政府和中介機(jī)構(gòu)。

第三、旅游和地產(chǎn)運(yùn)作人才

包括景區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

（3）關(guān)系儲(chǔ)備

旅游和土地資源與政治關(guān)系資源息息相關(guān)，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過(guò)程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項(xiàng)目的快速開(kāi)拓。

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

1、政府的公共關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對(duì)項(xiàng)目的成敗起決定性左右。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和政府的關(guān)系和利益是一門學(xué)問(wèn)，需要加以總結(jié)和研究。

2、項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目定位更多與旅游定位息息相關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來(lái)更高的價(jià)值，因?yàn)槿藲獾奶嵘枰糜?。如果定位不?zhǔn)，將成為一堆價(jià)值不大的建筑物。

3、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。

執(zhí)行力不到位，必然會(huì)造成項(xiàng)目的失敗。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經(jīng)營(yíng)不力導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承諾的回報(bào)沒(méi)法付而引起糾紛。

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

第四篇：淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)(0619修改)

淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)

摘要：本文論述了旅游地產(chǎn)的定義和起源，并通過(guò)對(duì)其產(chǎn)業(yè)特征的研究，發(fā)現(xiàn)了我國(guó)旅游地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題和解決辦法，最終對(duì)此新興熱門產(chǎn)業(yè)的未來(lái)前景做出了思考和展望。

關(guān)鍵詞：旅游 地產(chǎn) 政策 市場(chǎng)

目錄

淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)...........................................................................................................................1 前

言.............................................................................................................................................3

一、旅游地產(chǎn)的起源.....................................................................................................................4

二、旅游地產(chǎn)的特征.......................................................................................................................5

（一）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大.........................................................................................5

（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化.....................................................6

（三）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合.........................................6

（四）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中.............................................................................6

（五）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式逐步豐富.............................................................................................6

三、旅游地產(chǎn)面臨的問(wèn)題與對(duì)策...................................................................................................6

（一）產(chǎn)品主題保持一致.............................................................................................................6

（二）產(chǎn)品塑造應(yīng)全面細(xì)致.........................................................................................................7

（三）產(chǎn)業(yè)融合型產(chǎn)品設(shè)計(jì).........................................................................................................7

四、促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考.......................................................................................................7

（一）地產(chǎn)定位應(yīng)面向國(guó)際。.....................................................................................................7

（二）注重保護(hù)生態(tài)景觀資源。.................................................................................................7

（三）加強(qiáng)對(duì)政策、市場(chǎng)的把控力。.........................................................................................8 結(jié)

論.........................................................................................................................................9 參考文獻(xiàn).........................................................................................................................................10

前

言

根據(jù)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)二十年，中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始逐步受到業(yè)界及專家學(xué)者的關(guān)注。

對(duì)于旅游地產(chǎn)的概念如何界定，業(yè)界仍然存在不少分歧。所謂旅游地產(chǎn)是指以旅游活動(dòng)為服務(wù)對(duì)象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。業(yè)界一般認(rèn)為旅游地產(chǎn)包括以下幾種形式：一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)為游客旅游活動(dòng)建造的各種娛樂(lè)、觀光、休閑類建筑物。二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供服務(wù)的商店、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或者度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類建筑物。

目前世界上主流的旅游地產(chǎn)主要是指旅游度假地產(chǎn)。

一、旅游地產(chǎn)的起源

要探究旅游地產(chǎn)的起源，首先就應(yīng)該探究旅游的起源。旅游業(yè)作為一個(gè)年輕的行業(yè)，單獨(dú)出現(xiàn)在世界上還不到一個(gè)多世紀(jì)，但其發(fā)展卻是迅猛的，遠(yuǎn)在90年代初期就已經(jīng)成為了世界上最大的產(chǎn)業(yè)，GDP貢獻(xiàn)、接納的就業(yè)人數(shù)等等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他的任何行業(yè)。

而中國(guó)的旅游業(yè)起步相對(duì)來(lái)說(shuō)比較晚，當(dāng)旅游業(yè)在世界形成了規(guī)模的時(shí)候，中國(guó)的旅游業(yè)才剛剛開(kāi)始。但是中國(guó)的旅游行業(yè)是屬于爆炸性出現(xiàn)和發(fā)展的，尤其是1999年國(guó)家宏觀調(diào)控政策下的雙休與長(zhǎng)假出現(xiàn)，中國(guó)的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，并掀起一輪又一輪的“假日經(jīng)濟(jì)”，引起業(yè)內(nèi)外的專家學(xué)者關(guān)注。據(jù)國(guó)家旅游局預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)將接待海外旅游者1.35～1.45億人次，約占世界總量的8.4%～9.0%；國(guó)際旅游創(chuàng)匯530億～760億美元，約占世界總量的2.7～3.8%。

旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，引發(fā)了各行業(yè)對(duì)旅游目的地的關(guān)注，新一輪的投資風(fēng)暴開(kāi)始，旅游地產(chǎn)初顯端倪。

初期的旅游地產(chǎn)主要表現(xiàn)在旅游目的地（也就是景點(diǎn)）的建設(shè)之上，相繼而來(lái)的則是酒店，爾后則是度假地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等等，最后發(fā)展成如今的規(guī)模宏大、花樣繁多、功能多樣的旅游地產(chǎn)局面。

對(duì)中國(guó)而言，旅游地產(chǎn)是一種外來(lái)文化，它真正的發(fā)源地是法國(guó)地中海。本世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。

60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由此形成，今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定規(guī)模。

70年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開(kāi)發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤(pán)活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。

在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)健康休閑等方興未艾。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。

至此，中國(guó)的旅游地產(chǎn)才真正開(kāi)始。

中國(guó)旅游地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開(kāi)放較早省市由于盲目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)空置房面積已超過(guò)8000萬(wàn)平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。而這種轉(zhuǎn)變的機(jī)會(huì)就造就了中國(guó)旅游地產(chǎn)的鼻祖——海南旅游地產(chǎn)。

1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“南山文化旅游區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)，拉開(kāi)了中國(guó)旅游地產(chǎn)的帷幕。其后又有幾十個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較大的市場(chǎng)反映。其中較有知名度的有：長(zhǎng)春凈月潭國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)依托凈月潭國(guó)家森林公園開(kāi)發(fā)的以旅游、休閑度假、娛樂(lè)、教育培訓(xùn)為主題的凈月新城的開(kāi)發(fā)、河南平頂山生態(tài)旅游項(xiàng)目、涇渭鹿苑生態(tài)旅游區(qū)、南航碧花園。這種苗頭一冒頭，就在北京、上海、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、青島、海南、廣東、福建、深圳等地大肆蔓延，僅沿海主要城市已開(kāi)工的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就多達(dá)近百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過(guò)80家。

至此，中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從萌芽到發(fā)展壯大再多形成規(guī)模的巨大蛻變。

二、旅游地產(chǎn)的特征

區(qū)別于城市商業(yè)、住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)也有著它自身的特點(diǎn)。

（一）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大

旅游地產(chǎn)自身對(duì)我國(guó)大部分城市形成獨(dú)有的一、二、三線城市劃分，且多集中于沿海城市。

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開(kāi)發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

同時(shí)，由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且從經(jīng)濟(jì)、對(duì)外宣傳等方面相對(duì)沿海地區(qū)落后較多，這也是造成旅游地產(chǎn)分級(jí)的一大重要因素。

（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化

中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多旅游房地產(chǎn)已由過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂(lè)、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，旅游地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

（三）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合

旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過(guò)投資長(zhǎng)期享受物業(yè)的帶來(lái)了空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來(lái)消費(fèi)與投資。目前來(lái)看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。

（四）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中

雖然國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具有近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。

（五）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式逐步豐富

現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開(kāi)發(fā)模式以應(yīng)對(duì)差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開(kāi)始向分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來(lái)。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對(duì)配套、服務(wù)等要求也越來(lái)越高。

三、旅游地產(chǎn)面臨的問(wèn)題與對(duì)策

旅游市場(chǎng)進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，正是打造超越市場(chǎng)的大型旅游產(chǎn)品的佳機(jī)。如何塑造—個(gè)極富吸引力的品牌旅游產(chǎn)品的主題，是困擾眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要問(wèn)題。從國(guó)內(nèi)外最新的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以下幾點(diǎn)值得借鑒。

（一）產(chǎn)品主題保持一致

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，產(chǎn)品層次豐富，因此，為了適應(yīng)靈敏度較高的市場(chǎng)需求，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)調(diào)“全盤(pán)策劃”與“動(dòng)態(tài)規(guī)劃”。全盤(pán)策劃的目的在于保持項(xiàng)目整體主題的一致，保障項(xiàng)目在市場(chǎng)上能完全樹(shù)立市場(chǎng)地位和品牌形象，動(dòng)態(tài)規(guī)劃則能保持單體項(xiàng)目/子項(xiàng)目的個(gè)性和相對(duì)獨(dú)立，實(shí)施起來(lái)也能結(jié)合資源和現(xiàn)實(shí)背景更加科學(xué)、客觀。同時(shí)兩者能有效協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)之間的矛盾，解決策劃與規(guī)劃銜接不足、傳統(tǒng)規(guī)劃市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)，容易忽略市場(chǎng)環(huán)境變化等問(wèn)題?！爸黝}一致”是統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目多類型、多層次產(chǎn)品的有效途徑，也是項(xiàng)目進(jìn)行傳播的有效手段。

（二）產(chǎn)品塑造應(yīng)全面細(xì)致

從國(guó)際旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，塑造一個(gè)細(xì)致的主題正成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，也是游客旅行體驗(yàn)富有收獲的主要保證。主題塑造的過(guò)程應(yīng)該包括從結(jié)合每個(gè)一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，到全面整合包括主題娛樂(lè)項(xiàng)目、酒店、商業(yè)、教育、文化活動(dòng)、服務(wù)、專業(yè)機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的資源，再到精細(xì)周到的服務(wù)管理，最后涵蓋內(nèi)容策劃、規(guī)劃建筑、內(nèi)裝、活動(dòng)展示、宣傳推廣等涉及項(xiàng)目多個(gè)方面的內(nèi)容。

（三）產(chǎn)業(yè)融合型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與其說(shuō)是一種產(chǎn)品，不如說(shuō)是一種服務(wù)，整個(gè)體驗(yàn)就是產(chǎn)品本身，它包括休閑、交通、度假、全程服務(wù)甚至旅游事前的計(jì)劃和事后的回味。因此，其發(fā)展不是孤立的，而是與各種產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，它是一個(gè)產(chǎn)業(yè)群。產(chǎn)業(yè)群的存在涉及到多個(gè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的組合、配置，因此所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜而且關(guān)鍵，它將直接決定項(xiàng)目整體的贏利模式和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略布局。

四、促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考

（一）地產(chǎn)定位應(yīng)面向國(guó)際。

旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅要面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，更加重要的是面對(duì)國(guó)際市場(chǎng)。根據(jù)預(yù)測(cè)，到2015年中國(guó)有望成為世界最大的旅游目的國(guó)，因此旅游地產(chǎn)不僅要考慮國(guó)內(nèi)客戶的需求，還要吸引境外人士，這需要對(duì)國(guó)內(nèi)眾多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行資源整合。

（二）注重保護(hù)生態(tài)景觀資源。

由于旅游地產(chǎn)一般而言都是在一些重要的生態(tài)景觀資源比較豐富的地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而任何一種開(kāi)發(fā)都意味著對(duì)原有的生態(tài)景觀系統(tǒng)的一種改變。在這個(gè)過(guò)程中，如何保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)不被破壞是地產(chǎn)商和政府必須要考慮和解決的重要問(wèn)題。這個(gè)過(guò)程有賴于政府和開(kāi)發(fā)商之間的良性互動(dòng)關(guān)系的建立。政府對(duì)于自然景區(qū)周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)予以嚴(yán)格把關(guān)和控制，規(guī)劃目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)社會(huì)和公眾效益，同時(shí)在規(guī)劃內(nèi)容上要以保護(hù)和完善生態(tài)景觀系統(tǒng)作為規(guī)劃的主導(dǎo)因素；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，則需要在滿足政府的前提下，盡可能開(kāi)發(fā)更加實(shí)際、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品從而更高的將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益。

（三）加強(qiáng)對(duì)政策、市場(chǎng)的把控力。

旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，同樣也受到國(guó)家政策法規(guī)的影響。政府對(duì)于土地供應(yīng)、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會(huì)極大的影響旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功與否。同時(shí)，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)需求的把控能力，僅靠單一的資源優(yōu)勢(shì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還需要在項(xiàng)目定位、客戶群分析、產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面做更多的工作，來(lái)保證多渠道、多方面的提升地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目的駕馭能力。

結(jié)

論

雖然國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)還存在著諸多類似淡旺季的資源分配、交通、經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)、自身的開(kāi)發(fā)水平等問(wèn)題，但是隨著國(guó)家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等利好政策，旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢(shì)即在于其對(duì)自然的占有。

作為客戶、消費(fèi)群體，旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國(guó)人所接受，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來(lái)越需要通過(guò)旅游、休閑以及自己的私屬空間來(lái)提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項(xiàng)目將成為地產(chǎn)界新的開(kāi)發(fā)目標(biāo)與發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)

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第五篇：關(guān)于中國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于中國(guó)旅游發(fā)展趨勢(shì)調(diào)查報(bào)告

近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了旅游熱，也已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的最強(qiáng)勁規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一。拉動(dòng)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)和各地方聯(lián)系的重要手段，而旅游業(yè)在城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)地位和經(jīng)濟(jì)作用業(yè)逐漸增強(qiáng)。帶動(dòng)了新興產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展勞動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)以及各地特色文化。成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。

調(diào)查目的：中國(guó)旅游業(yè)的趨勢(shì)的調(diào)查可以更清楚發(fā)展旅游業(yè)的發(fā)展方向，更好更快的促進(jìn)旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)。

調(diào)查時(shí)間：2014年7月

調(diào)查背景：在旅游業(yè)日益發(fā)展迅速的今天，應(yīng)該把握時(shí)機(jī)，增加發(fā)展機(jī)會(huì)。

調(diào)查方式：查閱相關(guān)資料，觀看媒體及書(shū)報(bào)，走訪調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容：中國(guó)旅游業(yè)在近幾年得到良好健康的發(fā)展，在未來(lái)，我們應(yīng)該如何更好更快的發(fā)展旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)及中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。

在我們國(guó)家這片肥沃的土地上，不僅有著優(yōu)秀燦爛的歷史文化，而且擁有著不可多得優(yōu)美的自然風(fēng)光和人文資源，這是我們國(guó)家的在旅游業(yè)發(fā)展的有力優(yōu)勢(shì)。自從發(fā)展旅游業(yè)直到今天，我們國(guó)家的旅游業(yè)就蓬勃迅速的發(fā)展了起來(lái)，在回顧過(guò)去的同時(shí)，我們?cè)诮裉煲惨?/p>

求著旅游業(yè)能夠更加健康的發(fā)展。在旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，我們可以認(rèn)認(rèn)真真的去了解到我們國(guó)家的自然風(fēng)光，更加追求精神的滿足。作為一名學(xué)習(xí)旅游文化的學(xué)生，我認(rèn)為在旅游業(yè)不僅僅是一個(gè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)，而且在我們的精神更加可以得到放松和解脫，在社會(huì)壓力日益加重的今天，旅游也是放松精神最為有效的方法。

一.旅游發(fā)展趨勢(shì)分析

2010年我國(guó)旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)又好又快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中國(guó)內(nèi)旅游達(dá)到了21億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入1.26億元，入境人數(shù)達(dá)1.34億人次。經(jīng)過(guò)這些數(shù)據(jù)調(diào)查，旅游這項(xiàng)對(duì)于收益大且有利于環(huán)境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)。旅游不像食物和水那樣是人們生存的必需品，但卻是個(gè)體發(fā)展和提升生活品質(zhì)所不可的。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，廣大居民消費(fèi)傾向已經(jīng)從關(guān)注生存問(wèn)題轉(zhuǎn)移到了追求更高的生活品質(zhì)階段。我國(guó)也擁有著5000多年的文明史和廣袤的大好河山，給我們提供了獨(dú)步全球的人文和自然資源。我們可以利用天然的自然資源創(chuàng)造更多的財(cái)富，一方面也可以優(yōu)化我們國(guó)家的人文資源，得到更多的保護(hù)和延續(xù)。一邊可以優(yōu)化自然風(fēng)光，一方面感受感受到中國(guó)悠久的歷史和優(yōu)美的風(fēng)景。不僅僅是這樣，旅游還可以陶冶情操，也是現(xiàn)在人們對(duì)生活質(zhì)量進(jìn)一步的提高?，F(xiàn)在快速的生活節(jié)奏，旅游無(wú)疑是可以放松精神的好方法，在高節(jié)奏的工作模式下，我們偶爾散心有利于更好地投入，并且也漸漸的了解著我們的國(guó)家山川風(fēng)貌和歷史文化?，F(xiàn)在的年輕人成為了旅游消費(fèi)的主要人群，年輕

人更富有激情和想法，追求自由渴望自由，在面臨眾多的壓力，更傾向旅游帶給的舒適。

旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展不僅推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮，還在服務(wù)業(yè)起著至關(guān)重要的作用，在中國(guó)改革開(kāi)放的30年，中國(guó)旅游業(yè)跟中國(guó)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)一樣，是發(fā)生了翻天覆地的變化有人說(shuō)旅游業(yè)是服務(wù)業(yè)的龍頭，這點(diǎn)我很認(rèn)同，發(fā)展旅游業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)領(lǐng)域，旅游業(yè)也一直在保持著健康，持續(xù)，快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，領(lǐng)各行之先，所以研究并作出旅游業(yè)的趨勢(shì)總結(jié)有利于更好地發(fā)展旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。

二.旅游業(yè)發(fā)展模式分析

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，中國(guó)旅游業(yè)明顯具有比較巨大的優(yōu)勢(shì)的和巨大的國(guó)內(nèi)需求，成為消費(fèi)潛力巨大，成長(zhǎng)性能良好的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)可跨越式的發(fā)展，具體表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷的擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系也是日趨健全，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)。一直保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中，外國(guó)人入境旅游市場(chǎng)發(fā)展很快，比如在2007年一共接待外賓2161萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)17.6%，我們中國(guó)的旅游是從入境旅游開(kāi)始，縱觀世界各國(guó)旅游發(fā)展，首先都是從國(guó)內(nèi)旅游開(kāi)始，先有國(guó)內(nèi)旅游，才有入境旅游，我們國(guó)家從78年開(kāi)始，當(dāng)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家正在建設(shè)，外匯緊缺，首先是從入境旅游開(kāi)始，所以我們一直提倡入境旅游，政策是大力發(fā)展入境旅游，入境旅游是我們的一個(gè)重點(diǎn)。第二表現(xiàn)是國(guó)內(nèi)旅游，國(guó)內(nèi)旅游持續(xù)全面增長(zhǎng)，國(guó)

內(nèi)旅游是旅游量最大，潛力最深，基礎(chǔ)性最強(qiáng)的，國(guó)內(nèi)旅游首先是把入境旅游放在首位，應(yīng)該說(shuō)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)旅游越來(lái)越顯得重要，因?yàn)樽罱鼑?guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)業(yè)提出，國(guó)內(nèi)旅游是旅游業(yè)的基礎(chǔ)，只有國(guó)內(nèi)旅游確實(shí)是不以認(rèn)得意志為轉(zhuǎn)移的，雖然當(dāng)年國(guó)家對(duì)于國(guó)內(nèi)旅游是三不政策，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民休閑時(shí)間的增長(zhǎng)，荷包越來(lái)越鼓，現(xiàn)有國(guó)內(nèi)旅游是迅猛發(fā)展，現(xiàn)在中國(guó)的收入，中國(guó)旅游啊整體收入1.09萬(wàn)億，中國(guó)國(guó)內(nèi)的旅游收入占到了7771億，剩下的國(guó)際旅游419億美元，拋去港澳臺(tái)，真正來(lái)自老外，來(lái)自外國(guó)人的應(yīng)該是不多，所以國(guó)內(nèi)旅游是三分天下有其二。第三個(gè)表現(xiàn)是出境旅游，出境旅游保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)公民生活水平不斷提升以及出國(guó)旅游目的地不斷的增多，我國(guó)國(guó)民出境旅游，保持快速增長(zhǎng)的速度，出游范圍更加廣泛，出境范圍更加寬廣，出游方式更加靈活，出游規(guī)模日益擴(kuò)大，快速發(fā)展公民出境旅游市場(chǎng)越來(lái)越受到社會(huì)的廣泛關(guān)注，入境旅游，出境旅游，國(guó)內(nèi)旅游現(xiàn)在是三大市場(chǎng)，因?yàn)橥袊?guó)旅游業(yè)發(fā)展之初，主要是入境旅游，經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展形成的入境，出境，國(guó)內(nèi)三大市場(chǎng)持續(xù)健康并驅(qū)并取得發(fā)展，據(jù)數(shù)字統(tǒng)計(jì)，全年入境旅游達(dá)到了1.32億人次，增長(zhǎng)5.5%，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到16.1億人次，增長(zhǎng)15.5%，國(guó)內(nèi)旅游總收入達(dá)到7771億元，增長(zhǎng)25%，旅游總收入首次突破1萬(wàn)億元，達(dá)到1.09億萬(wàn)元增長(zhǎng)23%，出境旅游達(dá)到4100萬(wàn)人次，增長(zhǎng)19%，中國(guó)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年的發(fā)展，入境在全球來(lái)說(shuō)是第四大，亞洲是最大的出境旅游客源國(guó)，從國(guó)內(nèi)旅游來(lái)說(shuō)，中國(guó)目前是世界上

最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，中國(guó)擁有13億人口，這里吧中國(guó)旅游業(yè)的現(xiàn)狀做了簡(jiǎn)單的介紹。

在大體上情況上來(lái)看，旅游業(yè)是一直蓬勃發(fā)展的，不管是從國(guó)內(nèi)旅游，出境旅游，入境旅游，都持續(xù)保持著很好的健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，所以大力發(fā)展旅游業(yè)是發(fā)展服務(wù)業(yè)的一大要事，在旅游方面，不僅能夠拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在文化上面，人們也越來(lái)越注重精神方面的消費(fèi)，與原來(lái)呈現(xiàn)了較大的差異，我們應(yīng)該鼓勵(lì)并且支持這種現(xiàn)象，國(guó)家不僅在政策上支持，也要在制度上保護(hù)旅游業(yè)的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的一方面強(qiáng)調(diào)文化的發(fā)展，旅游業(yè)也可以但帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚幕陌l(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)文化起到了一定的保護(hù)作用，當(dāng)?shù)卦谧⒅芈糜螛I(yè)發(fā)展的同是，一些自然風(fēng)光和名聲古跡得到了更好的保護(hù)。在旅游的同時(shí)我們不僅放松了自己平時(shí)壓抑的精神狀態(tài)，得到了更好的文化知識(shí)，對(duì)自己國(guó)家的歷史文化都有了更多的了解，在平時(shí)接觸不到的東西可以通過(guò)旅游來(lái)了解，開(kāi)闊了自己的眼界，陶冶了情操，是一項(xiàng)非常好的活動(dòng)。平時(shí)高速度的工作狀態(tài)下，緩解工作，學(xué)習(xí)壓力，是精神得到徹底的放松。旅游過(guò)程雖然有點(diǎn)累，但其實(shí)充滿了快樂(lè)?？达L(fēng)景，品美食，住賓館，尚民俗，聽(tīng)故事，哪一樣不給人帶來(lái)無(wú)窮的快樂(lè)和幸福？一次旅游歸來(lái)，常常讓人興奮好多天！通過(guò)旅游，人們不僅可以親眼觀察到美麗的人文景觀，還可以了解到各地不同的氣候，動(dòng)植物和特產(chǎn)，親身體驗(yàn)到各地不同的民風(fēng)民俗，飲食習(xí)慣和宗教信仰，還可以聽(tīng)到各種不同的傳說(shuō)，典故和遺聞?shì)W事，讓人開(kāi)闊眼界，增長(zhǎng)知識(shí)和見(jiàn)聞！每一次旅游，都能給人帶來(lái)新的感受，新的知識(shí)見(jiàn)聞。這些也都是旅游業(yè) 的自身特點(diǎn)，與別的行業(yè)所不同，所以旅游業(yè)才有這么大的魅力吸引著人們。

三.旅游業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

在趨勢(shì)方面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)于旅游業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次較大的挑戰(zhàn)，隨著全球經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)旅游，出境旅游仍然保持非常旺盛的態(tài)勢(shì)，全球經(jīng)濟(jì)的一體化，中國(guó)旅游業(yè)與國(guó)際資本市場(chǎng)聯(lián)系的日趨緊密，國(guó)際金融市場(chǎng)上的任何變動(dòng)，都可能影響旅游業(yè)的發(fā)展環(huán)境和國(guó)際旅游消費(fèi)的要求，并進(jìn)而影響整個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。但是北京的狀態(tài)來(lái)看，國(guó)內(nèi)旅游，出境旅游仍然保持非常旺盛的態(tài)勢(shì)，由于目前我國(guó)大部分的旅游企業(yè)的國(guó)際化水平相對(duì)較低，收伙計(jì)金融資本的影響較小，這樣對(duì)于中國(guó)正處于在成長(zhǎng)的旅游業(yè)受到挑戰(zhàn)，并且可以迅速成熟起來(lái)。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，經(jīng)濟(jì)環(huán)境表現(xiàn)為強(qiáng)大支持和轉(zhuǎn)型躍升，進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)全球化，區(qū)域化合作進(jìn)一步加強(qiáng)，這就為中國(guó)發(fā)展旅游提供了穩(wěn)定市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)全球化，國(guó)際環(huán)境越來(lái)越松，對(duì)于入境旅游提供了一個(gè)非常好的發(fā)展環(huán)境，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在實(shí)現(xiàn)向全面小康經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變，按照預(yù)測(cè)，未來(lái)10年將保持7%的穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，國(guó)民人均GDP也將大幅提升，國(guó)人的基本生活需求總體得到滿足以后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型，享受型升級(jí)，旅游人口，出游率，旅游花費(fèi)及結(jié)構(gòu)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的拐點(diǎn)。旅游從目前來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為國(guó)民生活的必要內(nèi)容之一，這些經(jīng)濟(jì)環(huán)境將呈現(xiàn)富裕居民出境游，城鎮(zhèn)居民休閑游，農(nóng)村居民觀光游三足鼎立的局面，這樣我們說(shuō)中國(guó)旅游業(yè)發(fā)

展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境強(qiáng)力支持轉(zhuǎn)型升級(jí)。從社會(huì)環(huán)境來(lái)講，科學(xué)發(fā)展觀的核心就是以人為本，中國(guó)大力創(chuàng)造科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，人居環(huán)境，居民經(jīng)濟(jì)，和諧社會(huì)成為中國(guó)社會(huì)發(fā)展的主流，中國(guó)作為全球最安全的旅游地國(guó)家的形象，以及出入境雙向互動(dòng)效應(yīng)，能為發(fā)展旅游業(yè)營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境，更為重要的是在提高國(guó)民收入增加閑暇時(shí)間和提供社會(huì)保障等一系列匯集于全民的基礎(chǔ)上，旅游作為促進(jìn)社會(huì)和諧的重要?jiǎng)恿χ唬響?yīng)也肯定當(dāng)成人類共享，社會(huì)發(fā)展的重要途徑，休閑旅游消費(fèi)也逐步進(jìn)入國(guó)民生活領(lǐng)域，休閑權(quán)，旅游權(quán)，如同勞動(dòng)權(quán)受教育權(quán)一樣，是人類全面發(fā)展應(yīng)該享受的權(quán)利。這是從中國(guó)的旅游發(fā)展來(lái)看，從傳統(tǒng)的觀光游正在向休閑，度假發(fā)展，所以這樣中國(guó)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境是以人為本，共享成果。

中國(guó)旅游發(fā)展的文化環(huán)境，表現(xiàn)為文化大國(guó)，文化旅游共享大國(guó)，大家知道中國(guó)文化正在實(shí)現(xiàn)偉大的復(fù)興崛起，中國(guó)年系列文化生活，以及北京奧運(yùn)會(huì)和上海世博會(huì)，加上文化遺產(chǎn)的搶救與保護(hù)工程的實(shí)施，進(jìn)一步增強(qiáng)中國(guó)旅游的國(guó)際影響力和吸引力，豐富旅游產(chǎn)品文化內(nèi)涵，提升中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)的形象。也就是說(shuō)中國(guó)的旅游業(yè)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展越來(lái)越注重文化內(nèi)涵，越來(lái)越注重文化與旅游的關(guān)系，因?yàn)槲幕糜味鴤鞒?，旅游因文化而繁榮，旅游是文化的載體和傳播，文化是旅游靈魂。所以中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的文化環(huán)境是文化中國(guó)，文化旅游共同繁榮。

四.旅游業(yè)發(fā)展的實(shí)施方向

科教環(huán)境，科教興國(guó)創(chuàng)新發(fā)展，隨著科教興國(guó)方略的實(shí)施，信息科技化，裝備科技化，交通科技化，在旅游業(yè)得到了充分的體現(xiàn)和運(yùn)用，這些科教興國(guó)方略實(shí)施，科技的增強(qiáng)是促使了旅游業(yè)開(kāi)發(fā)的手段，經(jīng)營(yíng)方式，發(fā)展空間都發(fā)生了革命性的變化，也有利于中國(guó)旅游業(yè)直接面向世界，實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展。與此同時(shí)，國(guó)民教育的普及化，國(guó)民教育旅游的教育功能，更加有利于提高國(guó)民素質(zhì)，旅游環(huán)境和旅游意識(shí)，也可以極大的增強(qiáng)游客的旅游品質(zhì)和旅游創(chuàng)新，因?yàn)榭平痰呐d起，旅游業(yè)的發(fā)展極大的提高了素質(zhì)，包括產(chǎn)業(yè)酒店和分時(shí)度假，這里涉及到國(guó)民的素質(zhì)問(wèn)題以及受教育程度的問(wèn)題，更能夠重要的是涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題。這幾個(gè)因素的影響，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年的大發(fā)展，中國(guó)旅游從事業(yè)型，過(guò)去中國(guó)旅游業(yè)是事業(yè)型或者外事接待型，到產(chǎn)業(yè)型的轉(zhuǎn)變，也實(shí)現(xiàn)了從資源經(jīng)濟(jì)到要素經(jīng)濟(jì)。再到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)兩次質(zhì)的飛躍，未來(lái)的10年將是中國(guó)旅游業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期發(fā)展的新時(shí)代，中國(guó)旅游業(yè)將進(jìn)入強(qiáng)國(guó)旅游時(shí)代，全民旅游時(shí)代，休閑旅游時(shí)代，品質(zhì)旅游時(shí)代。

近兩年旅游方式也從傳統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)游轉(zhuǎn)變?yōu)樵絹?lái)越多的人選擇自助游方式出行。因?yàn)槁眯猩绶?wù)給游客留下了許多負(fù)面的印象，比如趕場(chǎng)一樣干景點(diǎn)，購(gòu)物地點(diǎn)和旅游景區(qū)一樣多，使旅游變成了只有旅行沒(méi)有游玩。但隨著交通的便捷，私家車的普及，各種酒店等預(yù)定公司繁榮的發(fā)展，自助游的人越來(lái)越多。尤其大型節(jié)假日期間，旅行社報(bào)名參團(tuán)人數(shù)激增，參團(tuán)費(fèi)用的增長(zhǎng)，自助游游充分的市場(chǎng)發(fā)展空間，同是彌補(bǔ)了傳統(tǒng)旅行社的不足。旅游景區(qū)順應(yīng)自助游的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)

景區(qū)整體規(guī)劃布局也要做一調(diào)整。比如說(shuō)，大量私家車的出現(xiàn)要求景區(qū)配備大型停車場(chǎng)及相關(guān)設(shè)施，或者在景區(qū)內(nèi)建立自家車休閑廣場(chǎng)，專供自助游的游客使用，保證游客的安全和有足夠舒適的空間。對(duì)于喜歡搭建帳篷的游客，景區(qū)可以在地勢(shì)較高較平坦的處建立營(yíng)帳區(qū)，圍繞營(yíng)帳區(qū)設(shè)置相關(guān)設(shè)施的提供維護(hù)區(qū)，帳篷之間在中一些灌木和觀賞植物，美化環(huán)境的同是保護(hù)游客的隱私。旅行社開(kāi)辦自助游服務(wù)雖然困難重重，但是旅行社會(huì)順應(yīng)自助游興起的趨勢(shì)，積極參與到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和合作中。旅行社可以自己擴(kuò)大車隊(duì)，開(kāi)展租車的業(yè)務(wù)，還可以與專門從事租車的公司開(kāi)展合作，開(kāi)拓自身業(yè)務(wù)。另一方面就是旅行社通過(guò)已有的合作伙伴網(wǎng)絡(luò)，解決自助游游客的住宿和就餐問(wèn)題，保障游客的出行安全，自助游游客會(huì)樂(lè)意與旅行社合作。參考資料

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