第一篇：許：中國(guó)旅游地產(chǎn)交易會(huì)演講

許豫宏：旅游城市化的宜居生活已成為新生活方式

2010年12月11日下午，深圳市會(huì)展中心現(xiàn)場(chǎng)舉辦了“2010CIHAF中國(guó)旅游城市開(kāi)發(fā)暨旅游地產(chǎn)”論壇，本屆論壇，由中國(guó)住交會(huì)組委會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)旅游報(bào)社共同主辦，論壇主要探討休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代的新型城市戰(zhàn)略，下一個(gè)十年中國(guó)城市轉(zhuǎn)型的模式，旅游目的地城市的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，旅游規(guī)劃的國(guó)際潮流，旅游地產(chǎn)的選址與開(kāi)發(fā)等焦點(diǎn)話題。

在論壇上，許豫宏教授發(fā)表了重要講話，以下為現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

各位專(zhuān)家、各位來(lái)賓，非常感謝住交會(huì)論壇的邀請(qǐng)。我演講的題目是“城市化背景下的旅游地產(chǎn)新模式”。城市化是國(guó)家戰(zhàn)略，也是人們走向現(xiàn)代旅游或者是休閑度假旅游必然的一些結(jié)局，就是城市空間的外延和擴(kuò)張。在外延和擴(kuò)張中間，尤其城交型以及資源特別好的區(qū)域，從過(guò)去單純景區(qū)景點(diǎn)的打造走向多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，像剛才萬(wàn)達(dá)集團(tuán)講的就是這種模式，他是通過(guò)旅游的打造同時(shí)融入了產(chǎn)業(yè)構(gòu)建，同時(shí)進(jìn)入城市化進(jìn)程，這是拉動(dòng)城市化發(fā)展的必然結(jié)局。傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)就是按照一個(gè)旅游景區(qū)、一個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)打造一個(gè)度假產(chǎn)品，比如說(shuō)酒店、餐飲、綜合配套購(gòu)物等業(yè)態(tài)所形成的旅游地產(chǎn)的方式。但是，最近幾年來(lái)尤其最近三四年來(lái)它所形成的模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了過(guò)去傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的理念。它是什么概念呢？它成了一個(gè)投資消費(fèi)于一體的新興物業(yè)方式，以旅游度假為目的，通過(guò)整合開(kāi)發(fā)建設(shè)形成旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)體系。這個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，上游把傳統(tǒng)的旅游景區(qū)景點(diǎn)進(jìn)行了整體的轉(zhuǎn)型和提升，下游與城市的發(fā)展、與綜合產(chǎn)業(yè)的融合形成了一種發(fā)展模式。這種發(fā)展模式應(yīng)該是它的內(nèi)涵。這種發(fā)展模式有一個(gè)很重要的方面，像剛才萬(wàn)達(dá)所講的世界級(jí)旅游產(chǎn)品的打造，它將會(huì)成為未來(lái)旅游地產(chǎn)尤其是遠(yuǎn)離中心城市的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所走的道路，因?yàn)樗挥惺澜缂?jí)的旅游吸引物、世界級(jí)的旅游產(chǎn)品，通過(guò)吸引才能讓人們不止是來(lái)觀光旅游、休閑度假，同時(shí)到這里宜居生活。所以它的內(nèi)涵和外延發(fā)生了本質(zhì)的變化。尤其是去年國(guó)務(wù)院41號(hào)文件發(fā)布以后，旅游業(yè)作為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)布更加決定了旅游產(chǎn)業(yè)走綜合化、多元化的發(fā)展道路，旅游地產(chǎn)是必然的發(fā)展趨勢(shì)。

旅游產(chǎn)業(yè)在中國(guó)來(lái)看首先是市場(chǎng)需求，另外從中國(guó)利好的發(fā)展方式來(lái)說(shuō)是允許和認(rèn)可的，也是希望的。從企業(yè)推動(dòng)來(lái)說(shuō)，大量的房地產(chǎn)投資商進(jìn)入旅游地產(chǎn)業(yè)，旅游行業(yè)景區(qū)景點(diǎn)打造會(huì)形成一種新的發(fā)展模式。從外部環(huán)境來(lái)說(shuō)，汽車(chē)數(shù)量家庭的普及，包括高鐵、城際列車(chē)、廉價(jià)航空產(chǎn)品的推出、高速公路的建設(shè)都將形成旅游地產(chǎn)在未來(lái)從觀光走向度假、走向宜居生活的綜合發(fā)展提升。

我們對(duì)城市化進(jìn)程的機(jī)遇從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)：

一是旅游拉動(dòng)城市化。旅游拉動(dòng)城市化從主體來(lái)說(shuō)就是以旅游的理念打造城市，這也是今天論壇的主題，實(shí)現(xiàn)城市軟硬件結(jié)合和軟素質(zhì)的全面提升，通過(guò)這些提升形成旅游業(yè)在城市發(fā)展過(guò)程中間一個(gè)重要的驅(qū)動(dòng)力。我們?nèi)ツ曜?/p>

了湖北洪湖度假區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，是湖北圈頭做的，也是湖北省政府進(jìn)軍綜合旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)專(zhuān)門(mén)成立的投資集團(tuán)，具有政府背景的，這個(gè)投資集團(tuán)第一個(gè)項(xiàng)目是在洪湖邊上，我們通過(guò)洪湖這個(gè)家喻戶曉的電影包括歌曲創(chuàng)意它的發(fā)展模式，就是洪湖以家為主線，創(chuàng)意當(dāng)代家庭理念，形成時(shí)尚、現(xiàn)代、回歸自然的現(xiàn)代生活方式。我們通過(guò)酒店、濕地觀光園、濕地生態(tài)房、企業(yè)會(huì)所、濕地創(chuàng)意園打造生態(tài)之家、創(chuàng)意之家、品位之家，最后形成一個(gè)綜合的發(fā)展成果。這是我們做的一期5000畝地的開(kāi)發(fā)模式（見(jiàn)圖）。有商街、演出劇場(chǎng)、生態(tài)廊道包括濕地、生態(tài)環(huán)境打造（見(jiàn)圖），這是一個(gè)綜合服務(wù)區(qū)的配套（見(jiàn)圖）。它完全是按照旅游的模式在打造一個(gè)城市。

第二個(gè)關(guān)鍵詞是新生活方式。旅游拉動(dòng)城市化，它的核心除了我剛才說(shuō)的產(chǎn)業(yè)模式之外，更重要的是人們?nèi)绾我司由?，這種宜居生活我們提出旅游城市化的宜居生活成為新生活方式，這種新生活方式我們要找一個(gè)案例，這個(gè)案例是我們剛剛結(jié)束的河南駐馬店丘陵地帶三十平方公里打造旅游度假區(qū)的模式，保持山地特色、水域以及農(nóng)家田園和城市化功能的復(fù)合旅游度假區(qū)。這是三十平方公里的發(fā)展空間，目前有10萬(wàn)畝的桃園，有長(zhǎng)壽山丘陵地帶，打造長(zhǎng)壽山丘陵度假區(qū)以及湖泊生態(tài)旅游區(qū)的概念，通過(guò)三大旅游板塊形成互為犄角的發(fā)展，最后開(kāi)發(fā)以山水農(nóng)城為主體的新旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。

通過(guò)以上理論，根據(jù)我們幾年的實(shí)踐，我們對(duì)旅游地產(chǎn)新模式做一個(gè)創(chuàng)新的分類(lèi)，目前旅游地產(chǎn)的理論體系包括在實(shí)踐過(guò)程中提出的創(chuàng)意很多，泛旅游化的概念特征非常明顯，根據(jù)我們的實(shí)踐我們提出一個(gè)創(chuàng)新模式，大概把旅游地產(chǎn)在未來(lái)發(fā)展中分為四大類(lèi)：

第一是作為城市功能區(qū)的分類(lèi)。

第二是旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的分類(lèi)。

第三是旅游小城鎮(zhèn)的分類(lèi)。

第四是鄉(xiāng)村旅游綜合體的分類(lèi)。

這四類(lèi)對(duì)未來(lái)大區(qū)域的開(kāi)發(fā)有一定的指導(dǎo)價(jià)值。

城市功能區(qū)，城市擴(kuò)張過(guò)程中依托于城市功能的外移形成旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式，這種發(fā)展模式能夠僅僅依托城市功能，這比萬(wàn)達(dá)陳總剛才講的有所區(qū)別，他打造的是城市稀有物，我們打造的是城市功能區(qū)，通過(guò)城市開(kāi)發(fā)形成城市拉動(dòng)外移，比如廣州搞大學(xué)城的開(kāi)發(fā)是一種模式，比如天津?yàn)I海新區(qū)150平方公里旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)也是一種模式。

我講一個(gè)案例，是北京與天津之間有12平方公里開(kāi)發(fā)區(qū)，這個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)是北京博大東方一個(gè)置業(yè)集團(tuán)做的，他們前期是做工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)成功的，這個(gè)項(xiàng)目也是他們第一次進(jìn)軍旅游地產(chǎn)業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目處在北京和天津之間，它的特征如右圖所示，它的土地價(jià)值是原來(lái)有一個(gè)水庫(kù)，左翼是高鐵跟高速公路，這12平方公里是高鐵、高速公路環(huán)繞的封閉區(qū)。北京博大東方拿來(lái)以后請(qǐng)我們做了前期咨詢和總體規(guī)劃，我們給他確定的理念就是體現(xiàn)好玩好看的一個(gè)城，具有配套完美的功能，形成未來(lái)旅游城的概念。確定的功能區(qū)首先形成商務(wù)旅游區(qū)的概念，商務(wù)旅游區(qū)包括商業(yè)小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)、水街的開(kāi)發(fā)、企業(yè)會(huì)所以及度假公寓、溫泉渡假村和湖景商務(wù)酒店為主體，這是圍繞水線打造的綜合體概念，這是一期工程。二期是打造高鐵湖公園，依托目前仍然存在的農(nóng)田打造經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)莊園，這是目前天津市政策所允許的。最后形成多業(yè)態(tài)，我們現(xiàn)在看到的圈圈點(diǎn)點(diǎn)都是多業(yè)態(tài)布局（見(jiàn)圖），不僅有旅游的吸引物，而且有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)綜合打造多元業(yè)態(tài)，大概有二十幾種業(yè)態(tài)來(lái)融入，最后形成南湖旅游區(qū)的效果圖（見(jiàn)圖）。這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)請(qǐng)政府立項(xiàng)，一期開(kāi)發(fā)已經(jīng)開(kāi)始了，這是在京津高鐵邊緣的效果圖。這是天和城12平方公里的全景圖和夜景圖（見(jiàn)圖）。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式。我們的旅游地產(chǎn)還是從傳統(tǒng)景區(qū)景點(diǎn)開(kāi)發(fā)走過(guò)來(lái)的，包括原來(lái)很多風(fēng)景名勝區(qū)和世界文化遺產(chǎn)都在實(shí)施邊緣的綜合開(kāi)發(fā)，但是原來(lái)的控制范圍和保護(hù)的頻度比較高，如果要實(shí)施開(kāi)發(fā)將來(lái)有相當(dāng)大的難度。這種情況下有存在如何有效提升風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)的產(chǎn)品，并局部地實(shí)施開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。最近幾年我們做了不少，包括兵馬俑、金箔湖、千島湖的。泰山風(fēng)景名勝區(qū)是我們規(guī)劃做的，我們按照山城相依均衡發(fā)展、旅游地產(chǎn)集群發(fā)展、游農(nóng)一體協(xié)調(diào)發(fā)展、旅游地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的模式形成大泰山格局，基本核心有幾點(diǎn)，一是大型游客服務(wù)中心的建設(shè)，以動(dòng)漫體驗(yàn)場(chǎng)館建設(shè)形成新的綜合體驗(yàn)項(xiàng)目，跟泰山的生態(tài)自然人文配套。通過(guò)民俗旅游區(qū)打造泰山小鎮(zhèn)的概念，然后通過(guò)封禪大典的概念形成大型演出，封禪大典今年5月1號(hào)已經(jīng)開(kāi)演，投資1.3億，這是我們當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的效果圖（見(jiàn)圖），這是實(shí)際場(chǎng)景（見(jiàn)圖）。

另外是旅游小城鎮(zhèn)，這個(gè)模式提了多年，現(xiàn)在旅游小城目前在全國(guó)也比較履行，我們推薦的案例是徐州市五花小鎮(zhèn)的概念，一期開(kāi)發(fā)6000畝土地，確定為溫泉、田園農(nóng)莊、山水度假和禪修、養(yǎng)生以及自駕車(chē)綜合配套的板塊。還有鄉(xiāng)村旅游綜合體，隨著目前全國(guó)城市化，加快城市化率提升而做的案例。是天津榮升集團(tuán)，我們給他做過(guò)兩輪咨詢，第一輪咨詢是3000畝土地，里面設(shè)計(jì)一部分農(nóng)田、一部分可開(kāi)發(fā)用地、一部分政府承諾的必須打造旅游項(xiàng)目用地，按照當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃的決定按照1000畝土地的規(guī)模做設(shè)施農(nóng)業(yè)，另外用1000畝打造會(huì)議聚集區(qū)，另外1000畝做綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)），這個(gè)模式得到了天津市的高度認(rèn)可，目前作為建設(shè)部系統(tǒng)的案例在推進(jìn)，現(xiàn)狀是已經(jīng)完成了，經(jīng)營(yíng)情況非常好，里面兩個(gè)度假酒店和一個(gè)會(huì)議中心。形成產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展模式，會(huì)議度假、設(shè)施農(nóng)業(yè)和旅游地產(chǎn)的綜合發(fā)展，形成互動(dòng)互溶的模式。

去年開(kāi)始天津市政府為了推進(jìn)這個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，把榮升集團(tuán)投資的3000畝土地?cái)U(kuò)大到2.3萬(wàn)畝，另外整理成2.3萬(wàn)畝土地交給他來(lái)做一級(jí)開(kāi)發(fā)，我們實(shí)施的是休閑農(nóng)業(yè)由一千畝土地?cái)U(kuò)建到兩千畝土地，打造京津地區(qū)最大規(guī)模的休閑旅游區(qū)。會(huì)議聚集區(qū)不再擴(kuò)大，一千畝土地維持現(xiàn)狀，然后增

加功能，旅游地產(chǎn)由一千畝土地增加到三千畝，這是目前政府給的紅線范圍內(nèi)做的調(diào)整，我們現(xiàn)在正在幫他做規(guī)劃，是未來(lái)京津地區(qū)規(guī)模最大的旅游綜合開(kāi)發(fā)區(qū)。

綜上所述，我們對(duì)旅游地產(chǎn)的分類(lèi)是基于我們的案例以及對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，最近幾年我們作為咨詢公司做了很多案例，為全國(guó)大概60多個(gè)城市做戰(zhàn)略咨詢，同時(shí)為全國(guó)將近100家投資商做旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢。將來(lái)如果需要的時(shí)候，我們可以以我們的智力為你們服務(wù)。謝謝！

第二篇：中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告

中國(guó)旅游地產(chǎn)研究報(bào)告

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

（三）分時(shí)度假的大力發(fā)展

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

（五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開(kāi)發(fā)熱

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來(lái)源的多元化

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

（三）營(yíng)銷(xiāo)手段不斷翻新

三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

（一）總體蛋糕

（二）需求心理分析

（三）營(yíng)銷(xiāo)中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn)

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

（三）時(shí)權(quán)酒店

（四）養(yǎng)老公寓

（五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧

（六）升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村

（八）主題式小鎮(zhèn)

（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施

（十）旅游新區(qū)

（十一）主題式商業(yè)中心

（十二）旅游商業(yè)中心

（十三）高端度假酒店或別墅

五、未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述

（一）項(xiàng)目投資準(zhǔn)備

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

1、華僑城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失敗

1、內(nèi)蒙根河“天工部落”

2、千島湖鳳凰度假村

3、湖南江永

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫(kù) 導(dǎo)言

“推開(kāi)窗門(mén)，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門(mén)和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動(dòng)的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語(yǔ)言都難以描摹的寧?kù)o和美麗的沱江?！边@是一個(gè)游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。

目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬(wàn)元。整個(gè)沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋?yàn)橹行牟粩嘞蛏舷掠伟l(fā)展，一條河富裕了一城的百姓。

有人說(shuō)：“本來(lái)葉文智想搞旅游，但沒(méi)有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對(duì)步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000萬(wàn)人購(gòu)買(mǎi)了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。有人估計(jì)，如果中國(guó)500萬(wàn)人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按5萬(wàn)元計(jì)算，那么將是2500億元的大蛋糕。

為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運(yùn)動(dòng)此起彼伏。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開(kāi)發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國(guó)上下迎來(lái)了一股旅游地產(chǎn)熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個(gè)個(gè)不和諧的漣漪。讓我們以理智的眼光來(lái)面對(duì)這全國(guó)各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類(lèi)型。主要包括三類(lèi)：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。

旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見(jiàn)。

旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來(lái)的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類(lèi)型，這一類(lèi)屬于第二住所，也就是我們所說(shuō)的度假地產(chǎn)；同時(shí)也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來(lái)居住的第一住所，此類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者主要來(lái)源于旅游區(qū)所在地常住居民。

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

地中海流域有史以來(lái)處在歐洲歷史與文化的交接點(diǎn)。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱(chēng)這個(gè)海為“地中?！保淅≌Z(yǔ)原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國(guó)之?！?。

地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國(guó)南部和意大利的那不勒斯最為典型。

1、法國(guó)南部的貴族旅游地產(chǎn)時(shí)代（1）英國(guó)首相的指引

在19世紀(jì)以前，休假本來(lái)就是富人或貴族的特權(quán)。英國(guó)是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國(guó)式花園就出現(xiàn)在那個(gè)時(shí)代。l839年，英國(guó)首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會(huì)的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫(xiě)信，描述法國(guó)南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國(guó)人的興趣，紛紛在冬天來(lái)到法國(guó)南部的海灣度假。

（2）法國(guó)詩(shī)人科諾的示范

l858年，法國(guó)詩(shī)人科諾(Conneau)在法國(guó)南部海岸休假時(shí)，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫(xiě)信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國(guó)人對(duì)海岸的興趣，于是法國(guó)國(guó)王、貴族等紛紛來(lái)到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。

隨著來(lái)海岸休假的英國(guó)人和法國(guó)人越來(lái)越多，海岸的旅游業(yè)開(kāi)始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂(lè)的賭場(chǎng)，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地?？上н@樣的黃金時(shí)代到第一次世界大戰(zhàn)時(shí)結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無(wú)人問(wèn)津。

（3）美國(guó)的“爵士樂(lè)時(shí)代”的享受心理

好在幾年后開(kāi)始了美國(guó)的“爵士樂(lè)時(shí)代”，美國(guó)人要到歐洲來(lái)尋找他們?cè)诿绹?guó)無(wú)法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國(guó)南部海岸。但原來(lái)充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國(guó)平民的別克車(chē)替代了英國(guó)貴族的勞斯萊斯車(chē)。尤其在1925年，一位美國(guó)作家(百萬(wàn)富翁)一改以往歐洲人冬天來(lái)海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來(lái)海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國(guó)南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國(guó)南部海岸的度假文化。

（4）法國(guó)藝術(shù)家的集體向南部逃離

巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣(mài)藝術(shù)的商場(chǎng)。在現(xiàn)代化浪潮中，一個(gè)個(gè)“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國(guó)南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的法國(guó)南部還沒(méi)有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會(huì)的自然環(huán)境。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。

在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國(guó)南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實(shí)際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對(duì)中國(guó)度假旅游的發(fā)展具有非?，F(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。

2、意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時(shí)候看的第一本科普啟蒙書(shū)《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個(gè)古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開(kāi)始發(fā)掘，現(xiàn)在這個(gè)位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場(chǎng)等。

（2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采

蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個(gè)海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無(wú)論從哪個(gè)角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫(huà)。

那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來(lái)南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國(guó)教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國(guó)《國(guó)家地理雜志》評(píng)為人一生必須看一次的世界51個(gè)地方之一。

（三）分時(shí)度假的大力發(fā)展

1、分時(shí)度假的定義和起源

（1）定義

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院旅游研究中心研究報(bào)告《旅游綠皮書(shū)-2000～2002年中國(guó)旅游發(fā)展分析與預(yù)測(cè)》一書(shū)中，對(duì)分時(shí)度假的描述為：最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買(mǎi)部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來(lái)逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。

“分時(shí)度假”是一個(gè)三贏的格局：酒店可以提高入住率；會(huì)員通過(guò)一次性的買(mǎi)斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門(mén)市價(jià)優(yōu)惠很多的價(jià)格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過(guò)連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。

（2）起源

上世紀(jì)60年代，法國(guó)有12個(gè)家庭在阿爾卑斯山合買(mǎi)了一套房子，每戶擁有1個(gè)月的使用權(quán)，這就是“分時(shí)度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國(guó)人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者在度假地住宿的權(quán)利，所有購(gòu)買(mǎi)者被稱(chēng)為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂(lè)邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購(gòu)買(mǎi)其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬(wàn)名股東和遍布?xì)W洲15個(gè)國(guó)家的53處分時(shí)度假地。1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這家公司在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開(kāi)始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功。

（3）在美國(guó)的大力發(fā)展

20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國(guó)本土。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價(jià)上漲使美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑臵，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動(dòng)了分時(shí)度假產(chǎn)品在美國(guó)的發(fā)展。但引入分時(shí)度假概念并開(kāi)始銷(xiāo)售的美國(guó)經(jīng)營(yíng)者很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：即產(chǎn)品過(guò)于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購(gòu)買(mǎi)了分時(shí)度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個(gè)問(wèn)題，有人在分時(shí)度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)出分時(shí)度假交換系統(tǒng)。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級(jí)別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在20世紀(jì)80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國(guó)佛羅里達(dá)傳播到英國(guó)和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。

（4）分時(shí)度假在中國(guó)的探索之路

這個(gè)東西進(jìn)入中國(guó)沒(méi)幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非為給那些原本想老老實(shí)實(shí)發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費(fèi)者，只要成為他們的會(huì)員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實(shí)上，你是否可以取得那個(gè)國(guó)家的簽證還是個(gè)問(wèn)題。目前，向中國(guó)公民開(kāi)放的旅游目的地只有20多個(gè)，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請(qǐng)國(guó)的國(guó)家主權(quán)，是人家的政府行為。誰(shuí)敢做這種擔(dān)保，誰(shuí)就是在騙人。還有，即使取得簽證沒(méi)有問(wèn)題，交換成功率也不敢說(shuō)就一定是100%。

為了解決誠(chéng)信問(wèn)題，海南的部分酒店自己做直銷(xiāo)，或者委托分時(shí)度假公司分銷(xiāo)，消費(fèi)者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時(shí)也與代理商簽訂協(xié)議。

隨著國(guó)外擁有雄厚資源的分時(shí)度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實(shí)現(xiàn)，分時(shí)度假將在全國(guó)得到大力的發(fā)展。

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

1、海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)占有重要地位

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫

從上個(gè)世紀(jì)80年代末期開(kāi)始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟(jì)幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見(jiàn)，可謂積重難返。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時(shí)間。在海南建省之后的1989年；投資額僅為3.3億元，1990年也不過(guò)4.1億元；但此后便以數(shù)倍的速度增長(zhǎng)。以1990年作為投資基準(zhǔn)對(duì)比點(diǎn)，1991年增長(zhǎng)2.6倍，1992年增長(zhǎng)7.3倍，而1993年和1994年則分別增長(zhǎng)14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過(guò)57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。投資過(guò)熱并不是問(wèn)題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機(jī)運(yùn)動(dòng)當(dāng)中。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機(jī)的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項(xiàng)目竣工的只有7345公頃，占17.36 ％。土地倒賣(mài)不但抬升地價(jià)，而且阻礙了真正想搞開(kāi)發(fā)的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時(shí)候，等到事情真正出現(xiàn)時(shí)，海南完全陷入災(zāi)難。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個(gè)房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬(wàn)平方米空臵商品房、120萬(wàn)平方米停緩建工程和近30萬(wàn)閑臵土地上。這個(gè)泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。

3、博螯帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

舉世關(guān)注的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開(kāi)，令海南為之一震。隨之而來(lái)的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類(lèi)型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬(wàn)的游客前來(lái)觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類(lèi)別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的構(gòu)成。由于本土消費(fèi)能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來(lái)自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過(guò)60％是外地客戶。

4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。

近年，海南進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬(wàn)寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個(gè)項(xiàng)目達(dá)成開(kāi)發(fā)意向，面積達(dá)300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來(lái)的用地總規(guī)模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬(wàn)寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元，用10年時(shí)間合作開(kāi)發(fā)用地面積超過(guò)5.7萬(wàn)畝的神州半島項(xiàng)目。這個(gè)海南首個(gè)投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說(shuō)將建設(shè)成一個(gè)示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識(shí)產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。

此外，香港華潤(rùn)集團(tuán)投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計(jì)，建成面向國(guó)際和內(nèi)地高端旅游市場(chǎng)的、類(lèi)似泰國(guó)的普吉島和印尼的巴厘島的國(guó)際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來(lái)了歐洲大財(cái)團(tuán)BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開(kāi)發(fā)。此外，中遠(yuǎn)集團(tuán)、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國(guó)蘆薈株式會(huì)社，都在海南開(kāi)始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂(lè)投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。

在國(guó)內(nèi)一線城市價(jià)格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價(jià)格也是不斷走高，三亞的公寓價(jià)格已經(jīng)到了6000元/平方米，海口、萬(wàn)寧等地的旅游地產(chǎn)價(jià)格也到4000元/平方米。

（五）旅游地產(chǎn)的全國(guó)開(kāi)發(fā)熱

1、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求

一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)城市人均GDP超過(guò)5000美元，就有龐大的休閑度假市場(chǎng)，而縱觀國(guó)內(nèi)幾個(gè)發(fā)達(dá)的城市大部分已經(jīng)超過(guò)5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國(guó)第十三位的南京2006年人均也超過(guò)了5000美元。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使中國(guó)的旅游消費(fèi)迅速?gòu)挠^光向度假過(guò)渡，度假客群的急劇增長(zhǎng)為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。

（2）中國(guó)城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進(jìn)了對(duì)旅游地產(chǎn)的需求。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個(gè)比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時(shí)也大大增加了對(duì)分時(shí)度假等旅游地產(chǎn)的需求。

（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值

中國(guó)資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價(jià)格嚴(yán)重低于價(jià)值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價(jià)值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時(shí)由于旅游的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，因此土地價(jià)格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

城市房產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，旅游房產(chǎn)相對(duì)較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價(jià)格，形成了一定的需求。

（4）投資性需求形成的巨大的市場(chǎng)

旅游地產(chǎn)價(jià)值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時(shí)間的推移其價(jià)值會(huì)不斷遞增，從而具有很好的投資價(jià)值。民間剩余資金必然會(huì)抓住這個(gè)投資機(jī)會(huì)投資旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金的保值和增值。

2、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的表現(xiàn)

（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國(guó)家級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級(jí)甚至市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。

（2）投資主體的全民性

投資主體不僅有大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂(lè)很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚?lái)建設(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對(duì)象是發(fā)達(dá)地區(qū)的普通市民。

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來(lái)源的多元化

1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入

（1）全國(guó)性地產(chǎn)巨頭的介入情況

在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對(duì)準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。

以雅居樂(lè)為例，雅居樂(lè)2007年1月份旗下首家五星級(jí)酒店在中山長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級(jí)酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。

目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個(gè)四星級(jí)酒店都進(jìn)入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營(yíng)業(yè)。雅居樂(lè)在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達(dá)2萬(wàn)多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個(gè)高爾夫球場(chǎng)和6家頂級(jí)酒店?！?/p>

（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。

區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實(shí)力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個(gè)融旅游、會(huì)展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商西安高科集團(tuán)是本地頗有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級(jí)景區(qū)。其開(kāi)發(fā)商臵信房產(chǎn)也是本地的開(kāi)發(fā)商，將一片荒地打造成為一個(gè)具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。

2、旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)者的介入。

在旅游地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)之前，中國(guó)已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級(jí)的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始利用自己的積累的資源開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類(lèi)似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入。

旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實(shí)力和政府資源，在土地獲取方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，近年來(lái)頻頻進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。

酒店原來(lái)只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產(chǎn)權(quán)式或分時(shí)度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢(shì)，因而受到了酒店經(jīng)營(yíng)者的青睞。

4、其它資金的介入。

在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)的公司和深圳某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

1、傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。

一般說(shuō)來(lái)，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競(jìng)爭(zhēng)的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來(lái)越難以取得理想的市場(chǎng)份額。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。

在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。因?yàn)槁糜紊虡I(yè)能帶來(lái)直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個(gè)很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價(jià)值。

2、產(chǎn)權(quán)式酒店星火燎原。

產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)將投資和度假進(jìn)行了很好的結(jié)合，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以實(shí)現(xiàn)一次性收回投資。該商業(yè)模式具有很強(qiáng)的可操作性，受到了眾多開(kāi)發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。

從中國(guó)的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產(chǎn)權(quán)式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的產(chǎn)權(quán)式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。

3、特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過(guò)人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來(lái)形成一個(gè)集中的休閑旅游目的地，通過(guò)人氣的營(yíng)造來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的。在國(guó)內(nèi)目前有如下幾種類(lèi)型：

（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。

在中國(guó)，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內(nèi)蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。

（2）人造的主題小鎮(zhèn)

通過(guò)挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M(jìn)外來(lái)文化形成一個(gè)旅游集鎮(zhèn)，通過(guò)打造人氣來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。

（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)

此類(lèi)小鎮(zhèn)一般是依托某一個(gè)資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進(jìn)行適度集中，從而形成一個(gè)旅游小鎮(zhèn)。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。

4、超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。

超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)其最核心的目的在旅游而不是地產(chǎn)，旅游主要作用是營(yíng)造一個(gè)環(huán)境，通過(guò)環(huán)境的改造達(dá)到提升土地價(jià)值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長(zhǎng)城腳下的公社也是一個(gè)旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

5、特色旅游房地產(chǎn)正從理論走向?qū)嵺`。旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進(jìn)，新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。如農(nóng)家樂(lè)房地產(chǎn)、分時(shí)度假酒店等。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，然后再出租或出售給經(jīng)營(yíng)方所形成的房地產(chǎn)。

（三）營(yíng)銷(xiāo)手段不斷翻新

1、策劃先行、廣告開(kāi)路。

旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費(fèi)，客戶購(gòu)買(mǎi)非常理性，因此如果不針對(duì)客戶在做獨(dú)到的策劃，將很難引起消費(fèi)者的興趣，前期策劃至關(guān)重要。主要是挖掘和創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，比如環(huán)境、投資回報(bào)率等。如華僑城在北京和成都的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就沒(méi)有刻意模仿深圳歡樂(lè)谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行了修改。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設(shè)臵成了綜合性的國(guó)際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時(shí)尚的旅游設(shè)施。海南的許多地產(chǎn)項(xiàng)目將陽(yáng)光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進(jìn)行相連。

為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費(fèi)者，房產(chǎn)商一般都按銷(xiāo)售收入的一定比例設(shè)定廣告費(fèi)用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來(lái)自于地產(chǎn)。

2、聚焦中國(guó)中心城市。

旅游地產(chǎn)消費(fèi)是非必需品，因此必須針對(duì)有投資或度假需求的高收入者。北京、上海和廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是重點(diǎn)銷(xiāo)售對(duì)象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費(fèi)者。

3、全國(guó)性市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況分為區(qū)域性的客源和全國(guó)性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國(guó)性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對(duì)本市的客源，因?yàn)槠渥髀糜蔚哪康闹皇菫榱送恋厣?，不是為了度假的需要?/p>

海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對(duì)全國(guó)的客源，包括內(nèi)蒙古的部分高收入階層都在海南購(gòu)買(mǎi)房屋。

4、價(jià)格呈階梯式分布。

旅游地產(chǎn)的價(jià)格取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價(jià)值越大，反之就越少。另一個(gè)取決于距離核心消費(fèi)地的距離，距離核心消費(fèi)客源地越近，價(jià)值會(huì)越大，距離越遠(yuǎn)，價(jià)值越小。

海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價(jià)格以知名度最高的三亞為最，均價(jià)達(dá)到6000元/平方米，文昌等地價(jià)格在4000元/平方米左右。海南東部地區(qū)的價(jià)格更低，有些達(dá)到2000元/平方米。

在距離長(zhǎng)三角和珠三角的核心城市越近的地方，價(jià)格越高，如周莊的旅游地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產(chǎn)價(jià)格在4000元左右，矛山的旅游別墅價(jià)格最低是2600元/平方米。

5、品牌越來(lái)越引起重視。

總體上說(shuō)目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒(méi)有形成強(qiáng)施的品牌，基本處在項(xiàng)目階段。

良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個(gè)積極的效果，一方面是提升價(jià)格，如華僑城的成功對(duì)其在北京和成都等地的項(xiàng)目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對(duì)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素，因此品牌開(kāi)發(fā)商更容易獲得當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，更容易以較低的代價(jià)獲得當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。

旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國(guó)性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴(kuò)展原因是旅游的成功。而一些產(chǎn)權(quán)式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

對(duì)于分時(shí)度假，由于中介代理的不規(guī)范運(yùn)作，發(fā)展舉步為維堅(jiān)，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。

三、旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)分析

（一）總體蛋糕。

旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說(shuō)法。

1、未來(lái)十年按家庭計(jì)算：2500億元

2006年，中國(guó)的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品開(kāi)始興起。2007年，宏觀市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長(zhǎng)階段。五合國(guó)際預(yù)計(jì)，在未來(lái)10年，中國(guó)將有500萬(wàn)個(gè)家庭或個(gè)人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個(gè)家庭出資5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)旅游房產(chǎn)計(jì)，就將產(chǎn)生2500億元的市場(chǎng)額度。

2、未來(lái)十年按中產(chǎn)階層計(jì)算：1。7萬(wàn)億元

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年指出，21世紀(jì)前10年到20年間，將是中國(guó)中產(chǎn)階層形成的重要時(shí)期，預(yù)計(jì)到2010年中產(chǎn)階層人數(shù)將達(dá)到1.7億人。如果這1。7萬(wàn)人未來(lái)十年每人按1萬(wàn)元計(jì)算，那么未來(lái)十年的總體蛋糕是1。7萬(wàn)億元。

3、未來(lái)十年后的市場(chǎng)蛋糕：6。5萬(wàn)億元

美國(guó)的納稅大全中，將美國(guó)的社會(huì)各階層按人口的比例分成了七個(gè)部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國(guó)統(tǒng)計(jì)中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產(chǎn)上，次 25 ％的為中產(chǎn)下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。就是說(shuō)美國(guó)25％屬于中產(chǎn)。中國(guó)未來(lái)按這個(gè)比例計(jì)算，人口按15億人計(jì)算，那么中產(chǎn)的總?cè)丝谑?。25億人，每人按2萬(wàn)元消費(fèi)計(jì)算，那么總的市場(chǎng)蛋糕是6。5萬(wàn)億元。

4、市場(chǎng)蛋糕的理性分析。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產(chǎn)階層達(dá)到25％也是一個(gè)可行的數(shù)字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)可以推測(cè)出來(lái)。但如果一個(gè)中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬(wàn)元有點(diǎn)偏高，因?yàn)槁糜味燃俨粌H僅是房產(chǎn)，還有交通、餐飲等消費(fèi)。而且中產(chǎn)階層的消費(fèi)不僅僅局限在國(guó)內(nèi)，國(guó)外占有一部分，而國(guó)外這一部分中國(guó)房產(chǎn)商很難得到。當(dāng)然，旅游的產(chǎn)的消費(fèi)沒(méi)有包括，外國(guó)人在中國(guó)消費(fèi)的房產(chǎn)也有一定的市場(chǎng)，兩相抵消。如果按每人2萬(wàn)元比較合理，因?yàn)橐粋€(gè)中產(chǎn)階層每年消費(fèi)按1000元計(jì)算，那么20年就是2萬(wàn)元。

所以要說(shuō)中國(guó)旅游產(chǎn)地的市場(chǎng)蛋糕，6。5萬(wàn)億元是比較合理的。

（二）需求心理分析

1、休閑度假型心理。

中產(chǎn)階層的壓力越來(lái)越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點(diǎn)的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費(fèi)心理。

2、投資型心理。

旅游房產(chǎn)具有投資價(jià)值具有兩個(gè)原因，一個(gè)是客觀的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求的急劇膨脹必然帶來(lái)資產(chǎn)的升值。另一個(gè)是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會(huì)升值。

3、炫耀型心理。

度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過(guò)分時(shí)度假獲得相對(duì)低廉的度假需求，而一些社會(huì)金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級(jí)設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級(jí)帆船酒店，每個(gè)入住的客人都會(huì)感到是一種榮耀。通過(guò)入住這些高星級(jí)設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。

4、養(yǎng)老型心理。

一般說(shuō)來(lái)，旅游房產(chǎn)比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時(shí)買(mǎi)一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。

5、商務(wù)交際型心理。商務(wù)交際和談判需要一個(gè)相對(duì)好的環(huán)境，對(duì)于一些高檔次的別墅群，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人可以形成一個(gè)交際平臺(tái)，有利于促進(jìn)事業(yè)的發(fā)展。同時(shí)商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機(jī)遇的目的。

6、禮品型心理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假將成為一種時(shí)尚，旅游房產(chǎn)也將會(huì)成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴(kuò)散到成為一種普通的禮品，從而形成一個(gè)禮品需求市場(chǎng)。

（三）營(yíng)銷(xiāo)中出現(xiàn)的幾個(gè)亮點(diǎn)

1、深度營(yíng)銷(xiāo)

深度營(yíng)銷(xiāo)，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動(dòng)的、更加人性化的營(yíng)銷(xiāo)新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)管理，給顧客提供無(wú)限的關(guān)懷，與顧客建立長(zhǎng)期的合作性伙伴關(guān)系，通過(guò)大量的人性化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的效果，保持顧客長(zhǎng)久的品牌忠誠(chéng)。它強(qiáng)調(diào)將人文關(guān)懷的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到產(chǎn)品銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程之中，乃至產(chǎn)品生命周期的各個(gè)階段。

旅游地產(chǎn)是大宗商品，而且競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如果產(chǎn)品不與消費(fèi)者深度對(duì)接，將會(huì)嚴(yán)重影響產(chǎn)品的價(jià)值。

旅游地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)商品的全過(guò)程與消費(fèi)者進(jìn)行互動(dòng)成為部分品牌開(kāi)發(fā)商的重要研究課題。發(fā)展商從得到某一類(lèi)資源開(kāi)始會(huì)就潛在的消費(fèi)者進(jìn)行深度調(diào)查，避免策劃的失誤和設(shè)計(jì)的缺陷。開(kāi)發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費(fèi)者消費(fèi)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。從而能在消費(fèi)者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。

如海南某旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的老年公寓開(kāi)始只是關(guān)注老年的每一個(gè)細(xì)節(jié)，后來(lái)經(jīng)過(guò)網(wǎng)上大規(guī)模調(diào)查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因?yàn)橐坏绞罴?，老人的孫子們也會(huì)到爺爺這里來(lái)度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時(shí)間也會(huì)到海南去看老人。因此該產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中將小孩的度假元素增加了進(jìn)去，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的吸引力。

2、精細(xì)化營(yíng)銷(xiāo)。

所謂精細(xì)化營(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，并采取精耕細(xì)作式的營(yíng)銷(xiāo)操作方式，將自己的市場(chǎng)做深做透，進(jìn)而獲得預(yù)期效益，既是一種戰(zhàn)略導(dǎo)向又是一種策略推進(jìn)。

精細(xì)化營(yíng)銷(xiāo)作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤(pán)針對(duì)南京市場(chǎng)主要是投資客戶，于是與南京某樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)，讓投資客戶可以同時(shí)在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯(cuò)的效果。

3、單一賣(mài)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)。

單一賣(mài)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)是指抓住某一個(gè)消費(fèi)者關(guān)注的核心賣(mài)點(diǎn)，以較低成本的方式向消費(fèi)者進(jìn)行持續(xù)推介，達(dá)到銷(xiāo)售的目的。

采用該種營(yíng)銷(xiāo)方式的特點(diǎn)具有單一核心賣(mài)點(diǎn)突出的特點(diǎn)，同時(shí)針對(duì)的客戶非常廣泛，潛在消費(fèi)者巨大。如山東威海某海邊樓盤(pán)，一個(gè)核心的特點(diǎn)是總體價(jià)格低廉，并且距離海邊較近，南京大部分白領(lǐng)都是潛在的消費(fèi)對(duì)象。因此該樓盤(pán)連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬(wàn)元在海邊安家”口號(hào)，口號(hào)簡(jiǎn)單清晰，也具有煽動(dòng)性，獲得了比較大的成功。

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅。

1、基本介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，像購(gòu)買(mǎi)住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要費(fèi)神去經(jīng)營(yíng)自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，而投資者本人可以獲得客房紅利。同時(shí)投資者還可以獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車(chē)之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到200多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。但是，因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來(lái)產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請(qǐng)或委托專(zhuān)業(yè)酒店管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

2、功能的多樣性

（1）度假功能

一般說(shuō)來(lái)，產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買(mǎi)者一般每年擁有1個(gè)月左右的免費(fèi)居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的度假需要。

（2）投資功能

由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個(gè)旅游產(chǎn)品，通過(guò)度假酒店的經(jīng)營(yíng)可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報(bào)，因而具有投資功能。由于擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼穗S著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。

（3）快速收回投資的功能

這是針對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒(méi)有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍在全國(guó)得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營(yíng)比較成功的例子。

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

1、基本概述

該產(chǎn)品主要是針對(duì)一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過(guò)先經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)的形式來(lái)營(yíng)造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價(jià)值，然后通過(guò)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)來(lái)獲得收益。

該產(chǎn)品在中國(guó)是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過(guò)造主題公園的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價(jià)值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價(jià)格最高的住宅房產(chǎn)。

該產(chǎn)品實(shí)質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過(guò)是通過(guò)造旅游的形式提升了土地的價(jià)值，如果沒(méi)有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價(jià)值，只不過(guò)價(jià)值低一些而已。

2、復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價(jià)值提升的原因。（1）優(yōu)美的環(huán)境

做旅游景區(qū)需要營(yíng)造大片的綠地和廣場(chǎng)，因此其建設(shè)的過(guò)程就是造環(huán)境的過(guò)程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價(jià)值。

（2）良好的人氣

一個(gè)成功的景區(qū)伴隨而來(lái)的是大量的人流，大量的人流帶來(lái)很好的人氣，也帶來(lái)眾多的機(jī)會(huì)，人氣的提升同樣可以帶來(lái)土地的升值。

（3）完善的配套

土地的價(jià)值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動(dòng)人口和常住人口，旅游的開(kāi)發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動(dòng)下，配套會(huì)加速完善，從而帶來(lái)土地的升值。

（4）開(kāi)發(fā)商與社區(qū)的互動(dòng)效果

作為社區(qū)的居民，同時(shí)擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動(dòng)在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動(dòng)，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費(fèi)參觀的權(quán)利等。

3、高尚復(fù)合型社區(qū)在中國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀。

在華僑城的帶動(dòng)下，全國(guó)各地掀起了一個(gè)主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）時(shí)權(quán)酒店

時(shí)權(quán)酒店就是分時(shí)度假，消費(fèi)者通過(guò)比較低的價(jià)格獲得酒店的一段時(shí)間的消費(fèi)權(quán)利。分時(shí)度假在國(guó)外是一種非常成熟的度假方式，但在國(guó)內(nèi)誠(chéng)信體系沒(méi)有建立起來(lái)之前，還有一段摸索和完善的過(guò)程。在未來(lái)的三五年，不會(huì)是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。

（四）養(yǎng)老公寓

1、養(yǎng)老公寓的市場(chǎng)需求。

我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對(duì)的是沒(méi)有子女的老人。但隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，時(shí)間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱(chēng)為是銀發(fā)市場(chǎng)。

隨著中國(guó)老齡化的到來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂(lè)等設(shè)施加以完善，將會(huì)形成一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

2、功能

（1）養(yǎng)老功能

養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問(wèn)題，也能解決老人的心理問(wèn)題，而且由于地處郊區(qū)，價(jià)格不貴。

（2）投資功能

養(yǎng)老公寓在投資者沒(méi)有居住的前提下可以出租，實(shí)現(xiàn)類(lèi)似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。

3、養(yǎng)老公寓在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。

養(yǎng)老公寓在國(guó)外發(fā)展非常成熟，但國(guó)內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有啟動(dòng)，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個(gè)巨大的市場(chǎng)。

目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場(chǎng)”已經(jīng)開(kāi)發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度。

（五）獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。而獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個(gè)獨(dú)立的度假產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是一個(gè)小型的酒店，只不過(guò)這個(gè)酒店是以客棧的風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。

產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。

（六）升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)。

農(nóng)家樂(lè)近年來(lái)發(fā)展非常快，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車(chē)客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)農(nóng)家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和軟件設(shè)施具有保障，但是有點(diǎn)接近于大都市的感覺(jué)，游客同樣感到不滿意。

于是一些小型的投資者建設(shè)介入傳統(tǒng)農(nóng)家和現(xiàn)代酒店中間的產(chǎn)品，使游客既有安全感，又能感受到農(nóng)家氣息。而通過(guò)將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級(jí)版農(nóng)家樂(lè)進(jìn)行出售，就是農(nóng)家樂(lè)旅游地產(chǎn)。

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動(dòng)型度假村。

參與性、體驗(yàn)型旅游是今年來(lái)熱點(diǎn)，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬(wàn)人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運(yùn)動(dòng)形成了運(yùn)動(dòng)型度假村。

這些度假村的客源主要來(lái)源于這些運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者，度假村運(yùn)行的好壞與前來(lái)運(yùn)動(dòng)的游客量息息相關(guān)。

黑龍江亞布力滑雪場(chǎng)是中國(guó)重要的滑雪基地，每年有上百萬(wàn)游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂(lè)部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。

廣東省清遠(yuǎn)市被稱(chēng)為是“中國(guó)漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。

八）主題式小鎮(zhèn)。

主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。這個(gè)集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國(guó)內(nèi)以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽(yáng)朔和湖南的鳳凰。

主題式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的價(jià)值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產(chǎn)品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)會(huì)越來(lái)越有價(jià)值。

（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施。

體驗(yàn)式住宿設(shè)施是指價(jià)格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。目前在國(guó)內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營(yíng)地和汽車(chē)營(yíng)地等。

拓展訓(xùn)練基地一般有自己軍營(yíng)式的住宿設(shè)施，大部分沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，上下通鋪，價(jià)格在２０元／人左右。

汽車(chē)營(yíng)地在國(guó)內(nèi)還處在探索階段，但私家車(chē)的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（十）旅游新區(qū)。

旅游新區(qū)實(shí)質(zhì)是超級(jí)社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過(guò)一平方公里。這種模式是前段時(shí)間熱論的城市運(yùn)行模式，就是將一快整片的土地交給一開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)旅游帶動(dòng)人氣，將生地炒成熟地，然后通過(guò)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)來(lái)獲得收益。

深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實(shí)質(zhì)上也是一個(gè)區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達(dá)４７平方公里，將打造成一個(gè)大型的休閑度假社區(qū)。

（十一）主題式商業(yè)中心。

主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主題商業(yè)地產(chǎn)。目前在國(guó)內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫(huà)家村。深圳的大芬村時(shí)自然形成的一個(gè)畫(huà)家聚居地村落，后來(lái)經(jīng)過(guò)規(guī)范，形成了一個(gè)以畫(huà)為主題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。周莊的出名最先還是靠畫(huà)出名，畫(huà)在周莊有很大的影響。通過(guò)吸引世界各地的畫(huà)家在此創(chuàng)作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的。

（十二）旅游商業(yè)中心。

旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類(lèi)資源或知命的休閑景點(diǎn)形成的旅游商業(yè)街道或中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽(yáng)朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。而陽(yáng)朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或別墅。

高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國(guó)際一流的度假設(shè)施來(lái)吸引高端客源獲取較高利潤(rùn)的一種產(chǎn)品。目前比較有名的是北京的長(zhǎng)城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。

長(zhǎng)城腳下的公社實(shí)際上是一個(gè)特色旅游度假酒店，充分利用了長(zhǎng)城這個(gè)特色資源，通過(guò)世界一流設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無(wú)星的住宿設(shè)施形成了一個(gè)巨大的吸引力。

五、未來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

1、特色化是方向。

雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場(chǎng)空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對(duì)客源的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)逐步激烈。旅游消費(fèi)是一種體驗(yàn)消費(fèi)，需要體驗(yàn)一種有明顯特色的文化。根據(jù)消費(fèi)者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

特色來(lái)源于兩個(gè)方向，一個(gè)是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。一個(gè)是人造文化，就是照搬異域文化，通過(guò)文化的揉合達(dá)到吸引游客的目的。

2、網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。

每個(gè)人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費(fèi)者的長(zhǎng)時(shí)間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用營(yíng)銷(xiāo)資源。

3、發(fā)現(xiàn)資源是競(jìng)爭(zhēng)成功的重要條件。旅游地產(chǎn)的價(jià)值取決于旅游資源品味的高低。中國(guó)地大物博，旅游資源非常豐富，但國(guó)家一類(lèi)資源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高。而眾多的二、三類(lèi)資源進(jìn)入成本較低但是資源吸引力有限。因此如何發(fā)展資源成為未來(lái)旅游地產(chǎn)獲得較高利潤(rùn)的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商要善于發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)財(cái)富。

4、“智慧”在未來(lái)旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。

旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價(jià)值。而整合的過(guò)程就是創(chuàng)意的過(guò)程，就是智慧發(fā)生效力的過(guò)程。因此，如果組建自己的研發(fā)隊(duì)伍以及借用外面的力量進(jìn)行主題的提煉是成功的關(guān)鍵。

六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述。

（一）項(xiàng)目投資

1、旅游地產(chǎn)投資前期準(zhǔn)備

（1）資金準(zhǔn)備 操作一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在如下環(huán)節(jié)需要費(fèi)用：

第一、前期的考察和談判費(fèi)用。

該費(fèi)用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費(fèi)用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費(fèi)用。一般說(shuō)來(lái)，一個(gè)項(xiàng)目從接觸到簽約，需要時(shí)間在半年左右，整體費(fèi)用，需要200萬(wàn)元左右。

第二、資源的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用和資產(chǎn)的收購(gòu)費(fèi)用。

資源的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用一般以年付費(fèi)，這樣可以減輕前期的資金壓力。這塊費(fèi)用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞息息相關(guān)。好的資源每年要數(shù)千萬(wàn)元，差的每年幾十萬(wàn)元甚至零成本。如果牽涉到征地費(fèi)用，征地費(fèi)用是很大的一塊費(fèi)用。目前市場(chǎng)行情是一畝地15萬(wàn)元左右。資產(chǎn)收購(gòu)費(fèi)用主要是收購(gòu)已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國(guó)設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國(guó)有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營(yíng)資產(chǎn)，一般會(huì)有30%—80%的溢價(jià)，溢價(jià)的多少看政府的支持力度。

第三、規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)用包括總體規(guī)劃的詳細(xì)規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計(jì)?？傮w規(guī)劃一般在50萬(wàn)元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計(jì)算，一般每畝在5000到2萬(wàn)元之間。建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用一般按造價(jià)的比例進(jìn)行計(jì)算。

第四、前期的市場(chǎng)推廣費(fèi)用。

旅游地產(chǎn)要盈利，關(guān)鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運(yùn)作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷(xiāo)售費(fèi)用等，一般要幾十萬(wàn)元。

第五、建設(shè)工程費(fèi)用

建設(shè)工程費(fèi)用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費(fèi)用，這塊費(fèi)用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會(huì)低于1000萬(wàn)元。

以上總費(fèi)用不會(huì)低于2000萬(wàn)元。

（2）人才準(zhǔn)備

資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。旅游地產(chǎn)的技術(shù)人才由旅游人才和地產(chǎn)人才兩部分組成，要做成一個(gè)成功的項(xiàng)目，沒(méi)有一支相對(duì)成熟的隊(duì)伍是空中樓閣。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)人才

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要聘請(qǐng)外部智力機(jī)構(gòu)，但如果內(nèi)部沒(méi)有一支隊(duì)伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。

第二、商務(wù)談判人才

商務(wù)談判主要對(duì)接的政府和中介機(jī)構(gòu)。

第三、旅游和地產(chǎn)運(yùn)作人才

包括景區(qū)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

（3）關(guān)系儲(chǔ)備

旅游和土地資源與政治關(guān)系資源息息相關(guān)，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過(guò)程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項(xiàng)目的快速開(kāi)拓。

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

1、政府的公共關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對(duì)項(xiàng)目的成敗起決定性左右。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和政府的關(guān)系和利益是一門(mén)學(xué)問(wèn)，需要加以總結(jié)和研究。

2、項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目定位更多與旅游定位息息相關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來(lái)更高的價(jià)值，因?yàn)槿藲獾奶嵘枰糜?。如果定位不?zhǔn)，將成為一堆價(jià)值不大的建筑物。

3、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。

執(zhí)行力不到位，必然會(huì)造成項(xiàng)目的失敗。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經(jīng)營(yíng)不力導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承諾的回報(bào)沒(méi)法付而引起糾紛。

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

第三篇：淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)(0619修改)

淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)

摘要：本文論述了旅游地產(chǎn)的定義和起源，并通過(guò)對(duì)其產(chǎn)業(yè)特征的研究，發(fā)現(xiàn)了我國(guó)旅游地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題和解決辦法，最終對(duì)此新興熱門(mén)產(chǎn)業(yè)的未來(lái)前景做出了思考和展望。

關(guān)鍵詞：旅游 地產(chǎn) 政策 市場(chǎng)

目錄

淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)...........................................................................................................................1 前

言.............................................................................................................................................3

一、旅游地產(chǎn)的起源.....................................................................................................................4

二、旅游地產(chǎn)的特征.......................................................................................................................5

（一）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大.........................................................................................5

（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化.....................................................6

（三）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合.........................................6

（四）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中.............................................................................6

（五）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式逐步豐富.............................................................................................6

三、旅游地產(chǎn)面臨的問(wèn)題與對(duì)策...................................................................................................6

（一）產(chǎn)品主題保持一致.............................................................................................................6

（二）產(chǎn)品塑造應(yīng)全面細(xì)致.........................................................................................................7

（三）產(chǎn)業(yè)融合型產(chǎn)品設(shè)計(jì).........................................................................................................7

四、促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考.......................................................................................................7

（一）地產(chǎn)定位應(yīng)面向國(guó)際。.....................................................................................................7

（二）注重保護(hù)生態(tài)景觀資源。.................................................................................................7

（三）加強(qiáng)對(duì)政策、市場(chǎng)的把控力。.........................................................................................8 結(jié)

論.........................................................................................................................................9 參考文獻(xiàn).........................................................................................................................................10

前

言

根據(jù)國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)二十年，中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會(huì)有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始逐步受到業(yè)界及專(zhuān)家學(xué)者的關(guān)注。

對(duì)于旅游地產(chǎn)的概念如何界定，業(yè)界仍然存在不少分歧。所謂旅游地產(chǎn)是指以旅游活動(dòng)為服務(wù)對(duì)象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。業(yè)界一般認(rèn)為旅游地產(chǎn)包括以下幾種形式：一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)為游客旅游活動(dòng)建造的各種娛樂(lè)、觀光、休閑類(lèi)建筑物。二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供服務(wù)的商店、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或者度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)建筑物。

目前世界上主流的旅游地產(chǎn)主要是指旅游度假地產(chǎn)。

一、旅游地產(chǎn)的起源

要探究旅游地產(chǎn)的起源，首先就應(yīng)該探究旅游的起源。旅游業(yè)作為一個(gè)年輕的行業(yè)，單獨(dú)出現(xiàn)在世界上還不到一個(gè)多世紀(jì)，但其發(fā)展卻是迅猛的，遠(yuǎn)在90年代初期就已經(jīng)成為了世界上最大的產(chǎn)業(yè)，GDP貢獻(xiàn)、接納的就業(yè)人數(shù)等等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他的任何行業(yè)。

而中國(guó)的旅游業(yè)起步相對(duì)來(lái)說(shuō)比較晚，當(dāng)旅游業(yè)在世界形成了規(guī)模的時(shí)候，中國(guó)的旅游業(yè)才剛剛開(kāi)始。但是中國(guó)的旅游行業(yè)是屬于爆炸性出現(xiàn)和發(fā)展的，尤其是1999年國(guó)家宏觀調(diào)控政策下的雙休與長(zhǎng)假出現(xiàn)，中國(guó)的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，并掀起一輪又一輪的“假日經(jīng)濟(jì)”，引起業(yè)內(nèi)外的專(zhuān)家學(xué)者關(guān)注。據(jù)國(guó)家旅游局預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)將接待海外旅游者1.35～1.45億人次，約占世界總量的8.4%～9.0%；國(guó)際旅游創(chuàng)匯530億～760億美元，約占世界總量的2.7～3.8%。

旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，引發(fā)了各行業(yè)對(duì)旅游目的地的關(guān)注，新一輪的投資風(fēng)暴開(kāi)始，旅游地產(chǎn)初顯端倪。

初期的旅游地產(chǎn)主要表現(xiàn)在旅游目的地（也就是景點(diǎn)）的建設(shè)之上，相繼而來(lái)的則是酒店，爾后則是度假地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等等，最后發(fā)展成如今的規(guī)模宏大、花樣繁多、功能多樣的旅游地產(chǎn)局面。

對(duì)中國(guó)而言，旅游地產(chǎn)是一種外來(lái)文化，它真正的發(fā)源地是法國(guó)地中海。本世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。

60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷(xiāo)售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由此形成，今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定規(guī)模。

70年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開(kāi)發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤(pán)活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。

在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)健康休閑等方興未艾。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。

至此，中國(guó)的旅游地產(chǎn)才真正開(kāi)始。

中國(guó)旅游地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開(kāi)放較早省市由于盲目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置房。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)空置房面積已超過(guò)8000萬(wàn)平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。而這種轉(zhuǎn)變的機(jī)會(huì)就造就了中國(guó)旅游地產(chǎn)的鼻祖——海南旅游地產(chǎn)。

1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“南山文化旅游區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)，拉開(kāi)了中國(guó)旅游地產(chǎn)的帷幕。其后又有幾十個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較大的市場(chǎng)反映。其中較有知名度的有：長(zhǎng)春凈月潭國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)依托凈月潭國(guó)家森林公園開(kāi)發(fā)的以旅游、休閑度假、娛樂(lè)、教育培訓(xùn)為主題的凈月新城的開(kāi)發(fā)、河南平頂山生態(tài)旅游項(xiàng)目、涇渭鹿苑生態(tài)旅游區(qū)、南航碧花園。這種苗頭一冒頭，就在北京、上海、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、青島、海南、廣東、福建、深圳等地大肆蔓延，僅沿海主要城市已開(kāi)工的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就多達(dá)近百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過(guò)80家。

至此，中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從萌芽到發(fā)展壯大再多形成規(guī)模的巨大蛻變。

二、旅游地產(chǎn)的特征

區(qū)別于城市商業(yè)、住宅類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)也有著它自身的特點(diǎn)。

（一）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大

旅游地產(chǎn)自身對(duì)我國(guó)大部分城市形成獨(dú)有的一、二、三線城市劃分，且多集中于沿海城市。

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開(kāi)發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

同時(shí)，由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且從經(jīng)濟(jì)、對(duì)外宣傳等方面相對(duì)沿海地區(qū)落后較多，這也是造成旅游地產(chǎn)分級(jí)的一大重要因素。

（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化

中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多旅游房地產(chǎn)已由過(guò)去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂(lè)、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，旅游地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

（三）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合

旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過(guò)投資長(zhǎng)期享受物業(yè)的帶來(lái)了空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來(lái)消費(fèi)與投資。目前來(lái)看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。

（四）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中

雖然國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具有近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)別和服務(wù)方式較少，推廣不足。

（五）旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式逐步豐富

現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開(kāi)發(fā)模式以應(yīng)對(duì)差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開(kāi)始向分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來(lái)。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對(duì)配套、服務(wù)等要求也越來(lái)越高。

三、旅游地產(chǎn)面臨的問(wèn)題與對(duì)策

旅游市場(chǎng)進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，正是打造超越市場(chǎng)的大型旅游產(chǎn)品的佳機(jī)。如何塑造—個(gè)極富吸引力的品牌旅游產(chǎn)品的主題，是困擾眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要問(wèn)題。從國(guó)內(nèi)外最新的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以下幾點(diǎn)值得借鑒。

（一）產(chǎn)品主題保持一致

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，產(chǎn)品層次豐富，因此，為了適應(yīng)靈敏度較高的市場(chǎng)需求，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)調(diào)“全盤(pán)策劃”與“動(dòng)態(tài)規(guī)劃”。全盤(pán)策劃的目的在于保持項(xiàng)目整體主題的一致，保障項(xiàng)目在市場(chǎng)上能完全樹(shù)立市場(chǎng)地位和品牌形象，動(dòng)態(tài)規(guī)劃則能保持單體項(xiàng)目/子項(xiàng)目的個(gè)性和相對(duì)獨(dú)立，實(shí)施起來(lái)也能結(jié)合資源和現(xiàn)實(shí)背景更加科學(xué)、客觀。同時(shí)兩者能有效協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)之間的矛盾，解決策劃與規(guī)劃銜接不足、傳統(tǒng)規(guī)劃市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)，容易忽略市場(chǎng)環(huán)境變化等問(wèn)題?！爸黝}一致”是統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目多類(lèi)型、多層次產(chǎn)品的有效途徑，也是項(xiàng)目進(jìn)行傳播的有效手段。

（二）產(chǎn)品塑造應(yīng)全面細(xì)致

從國(guó)際旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，塑造一個(gè)細(xì)致的主題正成為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，也是游客旅行體驗(yàn)富有收獲的主要保證。主題塑造的過(guò)程應(yīng)該包括從結(jié)合每個(gè)一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，到全面整合包括主題娛樂(lè)項(xiàng)目、酒店、商業(yè)、教育、文化活動(dòng)、服務(wù)、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的資源，再到精細(xì)周到的服務(wù)管理，最后涵蓋內(nèi)容策劃、規(guī)劃建筑、內(nèi)裝、活動(dòng)展示、宣傳推廣等涉及項(xiàng)目多個(gè)方面的內(nèi)容。

（三）產(chǎn)業(yè)融合型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與其說(shuō)是一種產(chǎn)品，不如說(shuō)是一種服務(wù)，整個(gè)體驗(yàn)就是產(chǎn)品本身，它包括休閑、交通、度假、全程服務(wù)甚至旅游事前的計(jì)劃和事后的回味。因此，其發(fā)展不是孤立的，而是與各種產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，它是一個(gè)產(chǎn)業(yè)群。產(chǎn)業(yè)群的存在涉及到多個(gè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)的組合、配置，因此所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜而且關(guān)鍵，它將直接決定項(xiàng)目整體的贏利模式和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略布局。

四、促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考

（一）地產(chǎn)定位應(yīng)面向國(guó)際。

旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅要面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，更加重要的是面對(duì)國(guó)際市場(chǎng)。根據(jù)預(yù)測(cè)，到2015年中國(guó)有望成為世界最大的旅游目的國(guó)，因此旅游地產(chǎn)不僅要考慮國(guó)內(nèi)客戶的需求，還要吸引境外人士，這需要對(duì)國(guó)內(nèi)眾多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行資源整合。

（二）注重保護(hù)生態(tài)景觀資源。

由于旅游地產(chǎn)一般而言都是在一些重要的生態(tài)景觀資源比較豐富的地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而任何一種開(kāi)發(fā)都意味著對(duì)原有的生態(tài)景觀系統(tǒng)的一種改變。在這個(gè)過(guò)程中，如何保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)不被破壞是地產(chǎn)商和政府必須要考慮和解決的重要問(wèn)題。這個(gè)過(guò)程有賴于政府和開(kāi)發(fā)商之間的良性互動(dòng)關(guān)系的建立。政府對(duì)于自然景區(qū)周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)予以嚴(yán)格把關(guān)和控制，規(guī)劃目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)社會(huì)和公眾效益，同時(shí)在規(guī)劃內(nèi)容上要以保護(hù)和完善生態(tài)景觀系統(tǒng)作為規(guī)劃的主導(dǎo)因素；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，則需要在滿足政府的前提下，盡可能開(kāi)發(fā)更加實(shí)際、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品從而更高的將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益。

（三）加強(qiáng)對(duì)政策、市場(chǎng)的把控力。

旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分支，同樣也受到國(guó)家政策法規(guī)的影響。政府對(duì)于土地供應(yīng)、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會(huì)極大的影響旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功與否。同時(shí)，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)需求的把控能力，僅靠單一的資源優(yōu)勢(shì)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還需要在項(xiàng)目定位、客戶群分析、產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面做更多的工作，來(lái)保證多渠道、多方面的提升地產(chǎn)商對(duì)項(xiàng)目的駕馭能力。

結(jié)

論

雖然國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)還存在著諸多類(lèi)似淡旺季的資源分配、交通、經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)、自身的開(kāi)發(fā)水平等問(wèn)題，但是隨著國(guó)家對(duì)旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等利好政策，旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢(shì)即在于其對(duì)自然的占有。

作為客戶、消費(fèi)群體，旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國(guó)人所接受，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)人對(duì)健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來(lái)越需要通過(guò)旅游、休閑以及自己的私屬空間來(lái)提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項(xiàng)目將成為地產(chǎn)界新的開(kāi)發(fā)目標(biāo)與發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)

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第四篇：中國(guó)旅游地產(chǎn)終極解決方案解析

中國(guó)旅游地產(chǎn)困局破解模式大探討

近年房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)正在深度結(jié)合，住宅領(lǐng)域的電商運(yùn)動(dòng)方興未艾。在帶薪休假制度有望于近年落實(shí)的大背景下，旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的旅游地產(chǎn)也頻繁借助網(wǎng)絡(luò)這一平臺(tái)，開(kāi)展卓有成效的推廣和運(yùn)營(yíng)。近日，記者了解到，由國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)和旅游財(cái)富網(wǎng)聯(lián)合主辦的2013“第二屆國(guó)際最佳旅游地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)”自7月啟動(dòng)以來(lái)，受到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，有上千個(gè)項(xiàng)目通過(guò)自主報(bào)名或由專(zhuān)家委員提名參與。目前各主任評(píng)審委委員根據(jù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，已確認(rèn)100家獲得提名的項(xiàng)目，屆時(shí)將在旅游財(cái)富網(wǎng)上建立所有獲得提名的項(xiàng)目網(wǎng)站，并聯(lián)合國(guó)內(nèi)60余家主流媒體，接受網(wǎng)民的網(wǎng)上評(píng)選。同時(shí)由主任委員評(píng)審團(tuán)組織專(zhuān)家組，對(duì)所有提名獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)項(xiàng)目實(shí)地考察，并進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)分，最終角逐出“2013國(guó)際最佳候鳥(niǎo)式度假項(xiàng)目獎(jiǎng)”、“2013國(guó)際最佳5＋2生活度假項(xiàng)目獎(jiǎng)”、“2013國(guó)際最佳產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目獎(jiǎng)”三大獎(jiǎng)項(xiàng)。

旅游地產(chǎn)尚存三大缺陷 與消費(fèi)市場(chǎng)相距甚遠(yuǎn)

據(jù)了解，2012年的最佳旅游地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)活動(dòng)顯示，一批具有創(chuàng)新模式的獲獎(jiǎng)項(xiàng)目，如世茂大連御龍海灣、綠城清水灣、碧桂園十里銀灘、恒大海上威尼斯、魯能三亞灣、奧宸?納帕溪山、萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)、中南西海岸等，越來(lái)越注重項(xiàng)目的旅游度假接待和服務(wù)功能配套，并從購(gòu)房者的實(shí)際使用出發(fā)，切實(shí)完善項(xiàng)目的整體商業(yè)模式，在市場(chǎng)上獲得了成功。但從行業(yè)整體來(lái)看，旅游地產(chǎn)離消費(fèi)者需求仍相距甚遠(yuǎn)。

專(zhuān)家表示，旅游地產(chǎn)自身尚存在三大缺陷：90%是因?yàn)轫?xiàng)目定位不精準(zhǔn)（產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位）；70%是因?yàn)榉?wù)不完善（配套服務(wù)、度假服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)）；60%是因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)渠道不對(duì)口（沿襲傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷(xiāo)模式、缺乏與傳統(tǒng)旅游的融合）。消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研方面，根據(jù)旅游財(cái)富網(wǎng)線上線下《2012旅游地產(chǎn)投資消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷》共計(jì)96280份有效問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示：已經(jīng)投資旅游地產(chǎn)的人數(shù)占比15%，計(jì)劃投資的占45%，不打算投資的占比40%。大多數(shù)中高端人士對(duì)旅游地產(chǎn)缺乏投資熱情。究其原因，不外乎三點(diǎn)：其一是每年在同一地方度假，單一乏味；其二是高空置率，投資收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)；其三物業(yè)配套和服務(wù)都不完善，度假品質(zhì)無(wú)保障。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)，全年投資總額破萬(wàn)億元，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)前100強(qiáng)企業(yè)都已進(jìn)入或是準(zhǔn)備進(jìn)入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。與此同時(shí)，對(duì)于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一哄而上、低價(jià)圈地、生態(tài)破壞、空置率高等問(wèn)題的詬病也未曾減少。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亟須破解“有量無(wú)質(zhì)”的困境，走上一條健康發(fā)展之路。

國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)家評(píng)審委員會(huì)常務(wù)副主任、旅游財(cái)富網(wǎng)CEO曾曉成在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，按中國(guó)現(xiàn)有家庭戶數(shù)40151萬(wàn)戶計(jì)算，到2020年，近20%的中產(chǎn)家庭(8030萬(wàn)戶)將購(gòu)置旅游地產(chǎn)，以每戶50萬(wàn)元資產(chǎn)計(jì)算，規(guī)模將達(dá)到40萬(wàn)億元。在這樣的市場(chǎng)前景下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該從過(guò)去的“概念性旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)移到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的思路上來(lái)。在房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商或者營(yíng)銷(xiāo)策劃公司一般都會(huì)使用海景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、養(yǎng)老公寓等概念吸引投資者眼球?！半S著投機(jī)潮水的退落，一切概念的東西終歸只是一個(gè)空洞的宣傳口號(hào)，旅游地產(chǎn)的價(jià)值必須體現(xiàn)在投資者的實(shí)際需求和消費(fèi)使用上?！痹鴷猿烧f(shuō)。

山東政府率先發(fā)力 探索網(wǎng)絡(luò)合作新模式

山東是我國(guó)旅游地產(chǎn)大省。在山東沿海，聚集著數(shù)量可觀的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。但旅游財(cái)富網(wǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年以前在山東半島出售的候鳥(niǎo)式度假項(xiàng)目，實(shí)際上絕大部分都是普通住宅物業(yè)，由于缺乏相應(yīng)的度假設(shè)施和生活服務(wù)配套，許多地區(qū)的度假類(lèi)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的“售后空置”現(xiàn)象。山東政府也意識(shí)到了這一問(wèn)題，并采取了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。日前，山東省旅游局局長(zhǎng)于沖在吉林長(zhǎng)白山旅游高端論壇上指出，旅游地產(chǎn)大發(fā)展需要整合提升中小企業(yè)，但目前的問(wèn)題是中小旅游地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不均衡，特別是在一些風(fēng)景名勝區(qū)、濱海、濱湖等旅游環(huán)境好的地區(qū)，很多企業(yè)打著旅游地產(chǎn)的旗號(hào)做地產(chǎn)，使旅游地產(chǎn)變了味，不僅使旅游景區(qū)、旅游度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，這種現(xiàn)象在山東濱海也大量存在。于沖透露，山東正在借助市場(chǎng)手段，積極利用全新的旅游地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)模式，推動(dòng)這一問(wèn)題得到較好解決。

山東采用的模式之一是途家模式。途家網(wǎng)的“途家”模式是為不動(dòng)產(chǎn)持有者提供的入戶管理服務(wù)和增值服務(wù)模式。其基本模式為O2O模型，即不僅為游客提供線上搜索預(yù)訂平臺(tái)，而且提供線下標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。其中，線上搜索預(yù)訂平臺(tái)是在不改變業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，通過(guò)房產(chǎn)“托管”服務(wù)，將地產(chǎn)商或居民閑置房源按照美國(guó)斯維登五星級(jí)酒店客房標(biāo)準(zhǔn)整理優(yōu)化，憑借其成熟穩(wěn)定的電子商務(wù)平臺(tái)向市場(chǎng)推廣，實(shí)現(xiàn)業(yè)主閑置房屋的靈活增值。線下標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)是建立專(zhuān)門(mén)的管理團(tuán)隊(duì)，在各地設(shè)置接待處，游客在網(wǎng)上完成預(yù)定以后即可在接待處辦理入住手續(xù)，由專(zhuān)門(mén)工作人員直接送游客到度假公寓，并提供保姆家政、物品代購(gòu)、設(shè)備維修等生活服務(wù)。它既可以盤(pán)活房地產(chǎn)商及房主的房產(chǎn)資源，又可以拉動(dòng)當(dāng)?shù)刂懈邫n休閑度假消費(fèi)。

不可否認(rèn)，途家是一個(gè)成功的商業(yè)模式，在盤(pán)活閑置旅居產(chǎn)品方面，有其積極的作用。途家模式發(fā)端于海南三亞，上世紀(jì)90年代中后期，為了盤(pán)活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，海南的開(kāi)發(fā)商提出了“旅游地產(chǎn)”這個(gè)概念，但其實(shí)質(zhì)是打著旅游開(kāi)發(fā)的旗號(hào)開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，欠缺完善的物業(yè)管理和度假配套設(shè)施，結(jié)果造成大量的空置現(xiàn)象。這類(lèi)中小開(kāi)發(fā)商的概念投機(jī)行為給途家模式提供了生存空間，而山東半島早期開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與海南類(lèi)似，需要途家模式來(lái)盤(pán)活閑置的物業(yè)。

事實(shí)上，當(dāng)下不少品牌開(kāi)發(fā)商出于對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)及業(yè)主的責(zé)任，越來(lái)越注重自身的服務(wù)功能配套，一些品牌企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始成立自己的酒店管理公司。例如中南西海岸就依托中南集團(tuán)多年的高端物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，正在籌建高水平的酒店物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主度假居住時(shí)提供包括上門(mén)清掃、接送機(jī)等管家式優(yōu)質(zhì)服務(wù)。顯然，這才是真正對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

而山東正在迎來(lái)貨真價(jià)實(shí)的旅游地產(chǎn)大發(fā)展的一個(gè)契機(jī)。據(jù)了解，為鼓勵(lì)大的旅游地產(chǎn)商盡快進(jìn)入山東市場(chǎng)，最近山東省政府出臺(tái)的意見(jiàn)明確提出，鼓勵(lì)各地對(duì)省級(jí)以上旅游度假區(qū)、大型度假酒店集群等重大旅游項(xiàng)目給予扶持。當(dāng)前，山東正計(jì)劃在3100公里的“仙境海岸”和濟(jì)南、泰安、濟(jì)寧等省會(huì)旅游城市圈重點(diǎn)城市打造一批旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于如此大體量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要從源頭上開(kāi)始介入，科學(xué)定位，合理規(guī)劃，有序營(yíng)銷(xiāo)，以及后續(xù)的無(wú)憂服務(wù)，一站式解決。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的貫通上，需要一個(gè)更為全面的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

旅游財(cái)富網(wǎng)全程解決方案 實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)深度融合山東業(yè)界顯然也意識(shí)到了這一問(wèn)題。途家模式之外，山東還采用了旅游財(cái)富網(wǎng)模式，以期徹底解決旅游地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨的根本問(wèn)題。旅游財(cái)富網(wǎng)是國(guó)內(nèi)首家“旅游地產(chǎn)B2C全程服務(wù)解決方案”系統(tǒng)供應(yīng)商和業(yè)主物業(yè)售后增值服務(wù)平臺(tái)，可以為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供“項(xiàng)目定位、系統(tǒng)整合營(yíng)銷(xiāo)、品牌推廣和售后服務(wù)”四大服務(wù)模塊，幫助開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)“度假、養(yǎng)生、投資”三大核心價(jià)值。

據(jù)曾曉成介紹，旅游財(cái)富網(wǎng)發(fā)起制定了中國(guó)首份旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，以中產(chǎn)收入群體對(duì)“度假、養(yǎng)生、投資”需求為導(dǎo)向，將旅游地產(chǎn)細(xì)分為度假養(yǎng)生類(lèi)項(xiàng)目、“5+2”生活度假物業(yè)、投資類(lèi)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目等，并對(duì)各類(lèi)細(xì)分項(xiàng)目的具體指標(biāo)，如區(qū)域選址、產(chǎn)品定位、服務(wù)功能配套、商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等做了詳盡的規(guī)定，切實(shí)幫助開(kāi)發(fā)商完善項(xiàng)目的旅游度假服務(wù)功能。

旅游財(cái)富網(wǎng)利用其開(kāi)發(fā)的“新房電子交易系統(tǒng)”，“度假置業(yè)游系統(tǒng)”和“代理商異地分銷(xiāo)系統(tǒng)”，整合旅行社和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門(mén)店資源，通過(guò)線上系統(tǒng)技術(shù)對(duì)接和線下產(chǎn)業(yè)跨界整合營(yíng)銷(xiāo)的模式，解決旅游地產(chǎn)面臨的開(kāi)發(fā)商異地推廣成本高、購(gòu)房者異地看房上當(dāng)受騙，項(xiàng)目售后高空置率等一系列影響產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的難題。尤其值得關(guān)注的，是其將傳統(tǒng)旅行社業(yè)務(wù)模式引入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅為旅行社創(chuàng)造了進(jìn)軍度假產(chǎn)品的商機(jī)，也將有效解決旅游地產(chǎn)的“空城”現(xiàn)象。

同時(shí)，旅游財(cái)富網(wǎng)發(fā)起組織的國(guó)際最佳旅游地產(chǎn)評(píng)選活動(dòng)，為真正優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供了很好的品牌推廣平臺(tái)，也將引導(dǎo)更多的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商真正實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的結(jié)合。另外，旅游財(cái)富網(wǎng)還為業(yè)主物業(yè)后期服務(wù)開(kāi)發(fā)出了旅居交換、物業(yè)出租、二手交易三大增值服務(wù)系統(tǒng)。特別是其開(kāi)發(fā)的“旅居交換系統(tǒng)”以及發(fā)起成立的“國(guó)際旅居交換聯(lián)盟”，可以幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)一處置業(yè)全球免費(fèi)度假的夢(mèng)想，提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值。

據(jù)了解，在2013最佳旅游地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)選活動(dòng)展開(kāi)的同時(shí)，評(píng)選委聯(lián)合旅游財(cái)富網(wǎng)將在全國(guó)3000多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中挑選至少50個(gè)真正兼具旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老功能的高端、優(yōu)質(zhì)旅游地產(chǎn)的獲選項(xiàng)目，發(fā)起組建“國(guó)際旅居交換聯(lián)盟”。通過(guò)旅游財(cái)富網(wǎng)的旅居交換系統(tǒng)，使購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)聯(lián)盟內(nèi)任何一家的物業(yè)，都能和所有聯(lián)盟單位及海外優(yōu)秀旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)主物業(yè)實(shí)現(xiàn)全球免費(fèi)度假交換。目前，海陽(yáng)寶龍城、云南的大理公館和露美雅閣等50多個(gè)地區(qū)近100個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)進(jìn)入“國(guó)際旅居交換聯(lián)盟”備選名單。

同時(shí)，國(guó)際旅游地產(chǎn)專(zhuān)評(píng)委顧問(wèn)團(tuán)將輔導(dǎo)所有獲得提名獎(jiǎng)的項(xiàng)目調(diào)整商業(yè)模式，提供包括項(xiàng)目定位、商業(yè)模式建議、推薦管理公司、項(xiàng)目精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)等一攬子咨詢服務(wù)，解決旅游地產(chǎn)項(xiàng)目售前、售中和售后遇到的各種難題，確保每個(gè)聯(lián)盟項(xiàng)目都能達(dá)到“國(guó)際旅居交換聯(lián)盟”所必須的軟硬件規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

曾曉成表示，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)已進(jìn)入到迎合小康社會(huì)中產(chǎn)品質(zhì)生活需求的發(fā)展時(shí)代，在細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正在擺脫傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式，從實(shí)現(xiàn)旅游度假服務(wù)功能的角度，更加注重項(xiàng)目的選址、整體規(guī)劃，環(huán)境保護(hù)、配套、產(chǎn)品定位和后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)對(duì)引導(dǎo)地方政府以大型旅游度假綜合體開(kāi)發(fā)為契機(jī)，實(shí)施新城鎮(zhèn)建設(shè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃、項(xiàng)目定位，招商引資、土地出讓等重大決策上，具有較強(qiáng)的指導(dǎo)作用，也讓廣大中產(chǎn)消費(fèi)者清晰了解旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的各類(lèi)細(xì)分產(chǎn)品，及如何辨別不同的旅游地產(chǎn)必須具備相應(yīng)的后續(xù)管理服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資和度假的價(jià)值。

第五篇：中國(guó)旅游度假地產(chǎn)分析(北京)

中國(guó)旅游度假地產(chǎn)分析

一、旅游度假地產(chǎn)概況

1、旅游度假地產(chǎn)的定義

2、旅游度假地產(chǎn)的特征

二、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展背景分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

2、社會(huì)背景

3、宏觀調(diào)控和政策導(dǎo)向背景

三、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)需求分析

2、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)供給分析

3、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇分析

4、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)潛在危機(jī)分析

四、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式分析

1、主題公園模式

2、度假村模式

3、復(fù)合式社區(qū)模式

4、分時(shí)度假模式

一、旅游度假地產(chǎn)概況

1、旅游度假地產(chǎn)的定義

旅游度假地產(chǎn)是伴隨著閑暇時(shí)間的增多、可自由支配財(cái)富的增長(zhǎng)、城市化加快引發(fā)的環(huán)境問(wèn)題加劇、以及便捷交通的改善而逐步發(fā)展起來(lái)的一種新興地產(chǎn)形式。

對(duì)于旅游度假地產(chǎn)，從不同的角度、以不同的原則和方法來(lái)定義旅游度假地產(chǎn)會(huì)有不同的概念個(gè)人認(rèn)為比較全面的一個(gè)定義是旅游度假地產(chǎn)以旅游度假休閑會(huì)議為目的，以優(yōu)美的景觀資源為核心，以互動(dòng)性、參與性的多種游樂(lè)項(xiàng)目為依托，以完善的旅游度假經(jīng)營(yíng)設(shè)施為配套，通過(guò)對(duì)旅游業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式所形成的各種物業(yè)的總稱(chēng)。

2、旅游度假地產(chǎn)的特征

(1)綜合性特征：具有多元的復(fù)合功能，旅游度假地產(chǎn)并非單一的地產(chǎn)或者旅游產(chǎn)業(yè)，而是將旅游、體閑、房產(chǎn)相結(jié)合的綜合性產(chǎn)業(yè)。

(2)價(jià)值特征。旅游度假地產(chǎn)相對(duì)于其他一般地產(chǎn)領(lǐng)域，具有更高的附加值，旅游資源賦予地產(chǎn)的溢價(jià)較高，這就使旅游度假地產(chǎn)不僅具備基本的度假休閑價(jià)值，同時(shí)還適宜投資者進(jìn)行投資。

(3)環(huán)境特征。旅游度假地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，而旅游業(yè)的發(fā)展水平必須以良好的旅游資源，旅游項(xiàng)目、旅游景觀為依靠，因而旅游度假地產(chǎn)具有較好的環(huán)境特征。

(4)功能性特征。旅游度假地產(chǎn)要有科學(xué)的規(guī)劃，且必須能夠滿足消費(fèi)者消費(fèi)者休閑、度假的基本功能。

(5)居住特征。旅游度假地產(chǎn)能夠滿足消費(fèi)者短期的居住功能，同時(shí)賦予消費(fèi)第二居所、第三居所的功能。

二、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)發(fā)展背景分析 1.經(jīng)濟(jì)背景

(1)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)，旅游度假地產(chǎn)需求提升

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的顯著提高，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游需求已經(jīng)全面釋放，中國(guó)已經(jīng)成為世界上規(guī)模最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年發(fā)布的《2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2010年全年國(guó)內(nèi)出游人數(shù)達(dá)21億人次，比上年增長(zhǎng)10.6%；國(guó)內(nèi)旅游收入12580億元，增長(zhǎng)23.5%。同時(shí)據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)2015年國(guó)內(nèi)旅游將達(dá)33億人次占國(guó)民消費(fèi)10%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)良性發(fā)展奠定了旅游度假地產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年中國(guó)的人均GDP是4382美元，2011年應(yīng)該可以超過(guò)5000美元，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的增加表明我國(guó)正在全面進(jìn)入旅游度假時(shí)代，也為旅游度假地產(chǎn)帶了極大的發(fā)展前景和利潤(rùn)空間。

(2)城市化進(jìn)程加快，主要大城市資源緊張

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城際交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化，大公司的全國(guó)戰(zhàn)略，地方保護(hù)主義的弱化等等帶來(lái)的資源配置、人的活動(dòng)區(qū)域的重新定義，即不再以城市的行政邊界為線，人口流動(dòng)性空前加大，大城市人口增長(zhǎng)迅速，導(dǎo)致我國(guó)北京、上海等主要的大城市都不同程度地出現(xiàn)了土地、住宅、水、能源、交通資源的供給緊張狀態(tài)，大城市房地產(chǎn)的價(jià)格也依舊在高位徘徊，雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，但畢竟大城市住房的剛性需求還是存在，且未來(lái) 20～30 年，城市化速度還將加快，估計(jì)將有 3～5 億農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民，城市化率將達(dá)到 60%以上，這將極大提升城市的住宅產(chǎn)業(yè)的增量需求。與主要大城市的寸土寸金相比，郊區(qū)或農(nóng)村的旅游度假地產(chǎn)，無(wú)論是在其生態(tài)品質(zhì)上還是整體的房產(chǎn)價(jià)格上都有較大的優(yōu)勢(shì)，所以我國(guó)的旅游度假地產(chǎn)也是在城市化進(jìn)程加快、大城市資源緊張這樣的壓力下的較好出路，在一定程度上解決了城市內(nèi)部發(fā)展空間收縮，土地供給日益減少，房?jī)r(jià)始終處于高位水平的現(xiàn)狀。旅游度假地產(chǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了更大的發(fā)展空間和更有益的盈利環(huán)境。

2.社會(huì)背景(1)旅游觀念的轉(zhuǎn)變

隨著社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)居民的旅游觀念從傳統(tǒng)滿足觀光游覽需要的“到達(dá)型旅游”，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)“舒適、自由”有較高要求的“個(gè)性化旅游”，從僅僅是因?yàn)楹闷?、?jiàn)世面，轉(zhuǎn)變?yōu)殡S意隨心的享受生活，體驗(yàn)人生，從傳統(tǒng)意義上的觀光旅游轉(zhuǎn)變成休閑度假旅游。我國(guó)居民這些旅游觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊?guó)的旅游度假地產(chǎn)帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景，也促進(jìn)了整個(gè)旅游度假行業(yè)的豐富和完善，使我國(guó)旅游度假地產(chǎn)不僅僅注重?cái)?shù)量上的擴(kuò)張，而更看重品質(zhì)的提升，旅游消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了旅游業(yè)從最傳統(tǒng)的觀光、觀賞的被動(dòng)的旅游提升為新型的旅游度假，促進(jìn)了旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的整合，出現(xiàn)了以休閑娛樂(lè)、度假居住為主題的旅游度假地產(chǎn)行業(yè)，并拓寬了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展空間。

(2)節(jié)假日增加

我國(guó)目前法定節(jié)假日加上帶薪年休假，年休假日總共可達(dá)到全年的 1/3，有力促進(jìn)了旅游度假產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，較充裕的節(jié)假日時(shí)間也為旅游度假地產(chǎn)提供了市場(chǎng)細(xì)分方式。根據(jù)節(jié)假日和可支配進(jìn)行旅游度假的天數(shù)來(lái)分，主要有以下幾種類(lèi)型 ：

a.周末型度假：2天1晚，3小時(shí)車(chē)程以內(nèi)，每次消費(fèi)基本固定；客源：中心城市家庭、集團(tuán)為主，適合產(chǎn)品：2-3星級(jí)度假村；設(shè)施內(nèi)容相對(duì)也很簡(jiǎn)單，自然風(fēng)光和部分娛樂(lè)設(shè)施就能夠滿足客人的需求。一般來(lái)說(shuō)，客人的回頭率比較低。除非把項(xiàng)目做的很優(yōu)秀，在交通時(shí)間被極大縮?。ㄒ话?.5小時(shí)之內(nèi)）的條件下，這樣的周末地產(chǎn)有可能成為第一居所。b.蜜月型度假：3-7天，國(guó)內(nèi)中高端客源，適合產(chǎn)品：4-5星級(jí)度假酒店，分時(shí)度假酒店、經(jīng)濟(jì)型家庭旅館。

c.訪問(wèn)型度假：7-30天，國(guó)內(nèi)、國(guó)際高端市場(chǎng)，適合產(chǎn)品：5星級(jí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓。

d.環(huán)繞型度假：30-180天，國(guó)內(nèi)、國(guó)際高端市場(chǎng)，適合產(chǎn)品：私家別墅、度假公寓。

e.第二居所：180天以上，覆蓋中、高端市場(chǎng)，適合產(chǎn)品：度假城市或大型度假區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)住宅。由于很多消費(fèi)群體有較長(zhǎng)時(shí)間的停留加，以生態(tài)旅游資源為基礎(chǔ)的旅游度假地產(chǎn)區(qū)的發(fā)展以及生態(tài)型高尚住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)正在形成規(guī)模，由于這種第二居所的居住形式占據(jù)了良好的生態(tài)空間，與喧囂的市區(qū)隔離開(kāi)來(lái)，因而成為城市富裕階層的心儀之地，其住房類(lèi)型多以別墅或高檔公寓為主。(3)社會(huì)老齡化作用

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從 2001 年到 2020 年是我國(guó)人口快速老齡化階段。中國(guó)將平均每年增加 596 萬(wàn)老年人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 3.28%（全國(guó)總?cè)丝谀昃?增長(zhǎng)僅為 0.66%）。到 2020 年，老年人口將達(dá)到 2.48 億，老齡化水平將達(dá)到 17.17%。目前我國(guó) 60 歲以上的老人已超過(guò)總?cè)丝诘?10%。按照聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家，老年人市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)旅游地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)龐大的市場(chǎng)，在各類(lèi)客戶群體中，可以認(rèn)為老年人的旅游條件最為優(yōu)越，既有時(shí)間，又有經(jīng)濟(jì)條件，且更注重旅游度假的品質(zhì)和綜合收益，旅游度假地產(chǎn)可以滿足老年人群體追求生命質(zhì)量，安享晚年的消費(fèi)目標(biāo)，為他們提供安全、舒適、省力、健康、寧?kù)o的場(chǎng)所和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)獨(dú)生子女政策的雙親已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入退休年齡，尊老愛(ài)幼是我國(guó)的傳統(tǒng)美德，此時(shí)忙于事業(yè)、且工作卓有成就的兒女會(huì)希望父母可以有個(gè)舒適、健康的休旅游度假場(chǎng)所，因而也好的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)各位具有優(yōu)勢(shì)。所以中國(guó)社會(huì)的老齡化也是旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主要促進(jìn)因素之一。

3.宏觀調(diào)控和政策導(dǎo)向背景(1)調(diào)控政策導(dǎo)致旅游度假地產(chǎn)異軍突起

國(guó)家出臺(tái)的一系列嚴(yán)厲打壓政策，讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇寒冬。限購(gòu)令、信貸政策、行政手段的干預(yù)等嚴(yán)厲政策定會(huì)使得今年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售大幅萎縮，一方面銀根緊縮，一方面銷(xiāo)售將遇冷，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無(wú)疑很大力度的壓縮了住宅市場(chǎng)的投資空間，限制了投資客的投資和投機(jī)性需求。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不得不重新制定調(diào)控背景下的發(fā)展、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售等各方面策略。因而在嚴(yán)厲調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)將目標(biāo)瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)，同時(shí)向三四線城市轉(zhuǎn)移也成為一種趨勢(shì)。(2)國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的政策支持

與樓市調(diào)控政策形成鮮明對(duì)比的是旅游產(chǎn)業(yè)，國(guó)家大力支持旅游業(yè)及服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》對(duì)外公布稱(chēng)，到2015年中國(guó)旅游業(yè)總收入將達(dá)2.5萬(wàn)億元人民幣，年均增長(zhǎng)率為10%，對(duì)于旅游業(yè)來(lái)說(shuō) “十二五”發(fā)展主要目標(biāo)是“到2015年，旅游業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和國(guó)人更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”，這種國(guó)家政策上的支持無(wú)形中為我國(guó)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊發(fā)展的平臺(tái)，同時(shí)也是我國(guó)旅游度假地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。同時(shí)各地方政府也對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供政策支持，希望通過(guò)加強(qiáng)旅游度假地產(chǎn)的建設(shè)加快落后及郊外區(qū)域的發(fā)展，所以各地方政府會(huì)對(duì)旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目招商提供稅費(fèi)優(yōu)惠及微觀政策支持，因此地方政府的青睞也為旅游度假地產(chǎn)提供了較好的發(fā)展平臺(tái)和更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

三、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1.中國(guó)旅游度假地產(chǎn)需求分析

(1)消費(fèi)群體分析：

傳統(tǒng)的旅游行業(yè)，消費(fèi)群體具有異地，短期性等特點(diǎn)。而隨著我國(guó)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展，新型的消費(fèi)群體可以定義為“廣義游客”，即每個(gè)人都可能成為“泛旅游”時(shí)代的游客。

旅游度假地產(chǎn)的資金投入量巨大，回收周期長(zhǎng)，為了降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障成本回收，就要在產(chǎn)品和項(xiàng)目設(shè)置上盡可能地考慮到各個(gè)消費(fèi)群體的需要，讓不同消費(fèi)能力的人都可以在項(xiàng)目中找到符合自己消費(fèi)能力和意愿的旅游產(chǎn)品和項(xiàng)目。對(duì)不同消費(fèi)群體進(jìn)行分析，根據(jù)其性別、年齡等特點(diǎn)對(duì)旅游度假產(chǎn)品和項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，比如兒童和年輕人比較傾向于驚險(xiǎn)、有趣味、運(yùn)動(dòng)感強(qiáng)、形象鮮活可愛(ài)的項(xiàng)目，老年人傾向于安靜、有益于養(yǎng)生保健、頤神養(yǎng)性的項(xiàng)目，中年人相對(duì)于前面兩類(lèi)的消費(fèi)群體更具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)能力，因而更側(cè)重于旅游度假的品質(zhì)感，希望從旅游度假中獲得身心放松。所以旅游度假地產(chǎn)為了吸引密集的客流，營(yíng)造良好的品牌效應(yīng)，形成人氣就要充分考慮消費(fèi)群體的年齡和性別差異，策劃出各有一定針對(duì)性和側(cè)重點(diǎn)的項(xiàng)目來(lái)吸引和留住游客。

(2)中國(guó)旅游度假地產(chǎn)需求分析： a、休閑度假需求

休閑是人類(lèi)本能追求的一種需求，是不因人們的意志而改變的，是一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)地區(qū)發(fā)展到一定水平后的所必然產(chǎn)生的需要。消費(fèi)者需要旅游度假地產(chǎn)提供的優(yōu)雅的環(huán)境資源，以及周到的物業(yè)、酒店服務(wù)，在和諧、舒心、安靜、輕松的氣氛中，享受文化、觀賞風(fēng)景、放松心情以擺脫日常的工作壓力、復(fù)雜的人際關(guān)系。所以隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，休閑度假必然成為最基本的需求。

b、投資需求

新時(shí)期，隨著國(guó)家調(diào)控出臺(tái)新政對(duì)高房?jī)r(jià)的大力打壓，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)投資空間極大減少，而游離在調(diào)控政策外的旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢(shì)成為投資者關(guān)注的下一個(gè)熱點(diǎn)。旅游業(yè)被國(guó)家確立為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，與之關(guān)聯(lián)較大的旅游度假地產(chǎn)可以在較大程度上保持其成長(zhǎng)動(dòng)力，價(jià)值也會(huì)隨著旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷提升。因而，投資需求也在旅游度假地產(chǎn)中起到重要的作用。C、養(yǎng)老需求。

中國(guó)將要迎來(lái)老齡化社會(huì)，會(huì)有一大部分人從工作中退休，轉(zhuǎn)而進(jìn)入養(yǎng)老生活，一個(gè)養(yǎng)老時(shí)代即將到來(lái)，大城市生活節(jié)奏較快且生活生態(tài)環(huán)境遠(yuǎn)落后于風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人的旅游度假地產(chǎn)，因而越來(lái)越多的養(yǎng)老選擇會(huì)在更健康、更悠閑、更輕松的旅游度假地產(chǎn)，很多人會(huì)為自己的將來(lái)選擇旅游度假地產(chǎn)，同時(shí)很多子女也會(huì)為了孝順父母給他們選購(gòu)旅游度假地產(chǎn)，所以養(yǎng)老需求也逐漸成為旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)主要需求之一。

d、商業(yè)及會(huì)議需求

商業(yè)談判為了展示實(shí)力和誠(chéng)意，取得一個(gè)較好的結(jié)果，會(huì)議論壇為了與會(huì)人員可以有一個(gè)相對(duì)舒適、高雅的環(huán)境，都會(huì)選擇較好的旅游度假景區(qū)，購(gòu)置旅游度假地產(chǎn)一方面可以進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，另一方面也可以看作固定資產(chǎn)的投入，一舉多得也成為了旅游度假地產(chǎn)的需求之一。

2.中國(guó)旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析

(1)旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步向二三線城市蔓延，受我國(guó)地理環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的影響，旅游資源分布不均，不同城市旅游度假地產(chǎn)的供給呈現(xiàn)出顯著的差異化特征。以2011年最新數(shù)據(jù)為例，一線城市的旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目占比僅為13.6%，且多分布在城市的遠(yuǎn)郊地區(qū)；二三線城市由于城市化發(fā)展的快速推進(jìn)及旅游業(yè)發(fā)展的日益成熟，旅游地產(chǎn)逐漸增多，占比高達(dá)71.4%，該類(lèi)項(xiàng)目多以“休閑度假”為主線，依托區(qū)域優(yōu)質(zhì)、豐富的自然、人文等資源進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配置；部分四線城市由于山水秀麗、風(fēng)景獨(dú)特，為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的先天條件，比重達(dá)到15%。

圖：2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目城市分布情況

(2)中國(guó)旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大

我國(guó)地大物博，旅游資源豐富，除了中心城市之外，還是有較大的可開(kāi)發(fā)的旅游度假空間，因而中國(guó)旅游度假地產(chǎn)樣本項(xiàng)目用地規(guī)模普遍較大，平均占地面積約400萬(wàn)平方米。以2011年的最新數(shù)據(jù)為例，57.1%的樣本項(xiàng)目占地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中占地面積超過(guò)500萬(wàn)平方米的樣本項(xiàng)目比例達(dá)到17.9%。規(guī)模龐大的旅游度假項(xiàng)目不僅為復(fù)合型旅游度假產(chǎn)品功能提供了廣闊的設(shè)計(jì)建造空間，同時(shí)為旅游度假地產(chǎn)開(kāi)拓創(chuàng)新型的服務(wù)功能注入更強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)力。

圖：2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目占地面積分布情況

3)中國(guó)旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)供給集景點(diǎn)、商務(wù)、度假、居住等于一體，充分體現(xiàn)多元化、復(fù)合性特征。

近年來(lái)，隨著旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟以及人們對(duì)度假休閑需求的不斷升級(jí)，賦予了旅游地產(chǎn)更加多元化、復(fù)合型的功能特征。調(diào)查顯示，2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目在功能上充分體現(xiàn)景點(diǎn)、商務(wù)、度假、居住四大服務(wù)，其中具備三種及以上的樣本項(xiàng)目比重高達(dá)73.5%。此外，部分樣本項(xiàng)目配備了高爾夫、會(huì)所、游艇俱樂(lè)部等高端設(shè)施，為旅游地產(chǎn)的長(zhǎng)足發(fā)展注入了新的活力。

圖：2011中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目功能分布情況

(4)新開(kāi)發(fā)的旅游度假地產(chǎn)配套設(shè)施比較完備

政府大力鼓勵(lì)開(kāi)展旅游度假地產(chǎn)一個(gè)很重要的原因是其可以提升城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施的完善，一個(gè)好的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目也應(yīng)該是以完備的配

套設(shè)施為基礎(chǔ)的，特別以城市的交通系統(tǒng)為代表的配套設(shè)施尤為重要，關(guān)系到整個(gè)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展前景和供給能力。根據(jù)最新調(diào)查顯示，大多數(shù)樣本項(xiàng)目的道路通達(dá)狀況良好，臨近公路縣級(jí)以上級(jí)別道路的比重高達(dá)92.9%，在充分滿足居住者及游客的出行需求的基礎(chǔ)上，也為提升旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值提供了重要保障。

圖：2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目交通道路級(jí)別分布情況

(5)依附型旅游度假地產(chǎn)供給特別是江河湖泊旅游資源的依附是主流 由于我國(guó)擁有豐富的自然資源與人文景觀，且旅游景區(qū)建設(shè)相對(duì)完善，因此目前我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游景區(qū)的關(guān)聯(lián)程度較高。調(diào)查顯示，2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目中超過(guò)90%屬于“依附型”經(jīng)營(yíng)模式，其中依托江河湖泊資源的樣本項(xiàng)目最多，比重為44.3%，其次是依托濱海及山岳資源的樣本項(xiàng)目，所占比重分別為28.6%和27.9%，還有14.3%和10.0%的樣本項(xiàng)目分別占據(jù)了溫泉資源及人文景觀。

圖：2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目資源分布情況

(6)企業(yè)強(qiáng)大的經(jīng)驗(yàn)實(shí)力與突出的地緣優(yōu)勢(shì)為旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提供保障。隨著國(guó)家“十二五”規(guī)劃的落實(shí)，旅游度假產(chǎn)業(yè)的龐大的消費(fèi)需求與發(fā)展?jié)摿⒌玫匠浞轴尫?，同時(shí)，國(guó)內(nèi)高鐵、機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也將進(jìn)一步促進(jìn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的融合，以上因素吸引了大量企業(yè)進(jìn)入旅游地產(chǎn)的投資及開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。調(diào)查顯示，2011年中國(guó)旅游度假地產(chǎn)較大規(guī)模項(xiàng)目中38.6%為全國(guó)性企業(yè)，其中更是不乏海爾、綠城、萬(wàn)達(dá)、中糧等此類(lèi)資金實(shí)力雄厚，綜合實(shí)力非常強(qiáng)的企業(yè)，他們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等方面均有較為明顯的優(yōu)勢(shì)；此外，本地企業(yè)也占據(jù)了36.6%的比重，此類(lèi)企業(yè)具備較為突出的地緣優(yōu)勢(shì)，對(duì)城市旅游資源及消費(fèi)特征具有更精準(zhǔn)的把握。

圖：2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)樣本項(xiàng)目企業(yè)類(lèi)型

3．中國(guó)旅游度假地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇分析

(1)旅游地產(chǎn)土地成本相對(duì)較小，利潤(rùn)空間較大

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的拿地方式與住宅開(kāi)發(fā)的拿地方式不同，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)獲取相對(duì)廉價(jià)的土地，且競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有特別激烈，開(kāi)發(fā)商比較容易規(guī)劃利潤(rùn)空間，獲得土地的升值。

(2)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境又影響居民消費(fèi)。居民的消費(fèi)水平直接影響到房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)，消費(fèi)水平高二者就都會(huì)有市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)參與旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使旅游度假地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以增強(qiáng)旅游度假業(yè)的接待能力，而旅游業(yè)又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機(jī)，兩者相互促進(jìn)，相互提升，旅游業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合還可以提高抗風(fēng)險(xiǎn)程度，為旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。(3)旅游度假市場(chǎng)發(fā)展空間加大

隨著工作時(shí)間的縮短和經(jīng)濟(jì)水平的提高，追逐生活品質(zhì)理念的普及，旅游度假消費(fèi)將成為未來(lái)人民生活休閑的主要方式之一。國(guó)家收入分配改革的深入，白領(lǐng)及中產(chǎn)階層人群的擴(kuò)大，加上每年115天的假期，對(duì)傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，使以單純觀光旅游階段已開(kāi)始向度假旅游過(guò)渡，并形成了每年24%以上的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)國(guó)際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時(shí)間為3—5年。我國(guó)的旅游度假地產(chǎn)目前還處于剛剛起步和布局階段，因而保守估計(jì)我國(guó)旅游度假地產(chǎn)至少還有3—5年的火爆發(fā)展空間，結(jié)合好的創(chuàng)意、優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)，整個(gè)旅游度假行業(yè)的輝煌時(shí)期還將延長(zhǎng)。

(4)回報(bào)持久，可持續(xù)發(fā)展

旅游度假地產(chǎn)的投資回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)，利潤(rùn)曲線也比較平滑，但是回報(bào)會(huì)比較持久，地產(chǎn)商與政府、旅游服務(wù)商合作，可以保持良好的可持續(xù)發(fā)展，品牌價(jià)值也會(huì)不斷提升，因而旅游度假地產(chǎn)可以看成是一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，造福社會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值、企業(yè)價(jià)值較好統(tǒng)一和可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)。

4.中國(guó)旅游度假地產(chǎn)潛在危機(jī)分析(1)行業(yè)規(guī)范不夠完善

我國(guó)旅游度假房地產(chǎn)處于起步階段，行業(yè)法規(guī)不夠完善，加上整個(gè)行業(yè)具有比較誘人的利潤(rùn)回報(bào)，導(dǎo)致部分經(jīng)營(yíng)者利用法律規(guī)范的漏洞進(jìn)行投機(jī)，或者進(jìn)行虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者，更有一些不法之徒采用欺詐性銷(xiāo)售、非法集資等手段牟取暴利，所以，完善旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律規(guī)范是未來(lái)有關(guān)部門(mén)需要解決的問(wèn)題之一，只有行業(yè)配套規(guī)范跟上，才能保證整個(gè)旅游度假地產(chǎn)行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展。

(2)假借旅游之名，行圈地炒房之實(shí)

隨著國(guó)家越來(lái)越嚴(yán)厲的調(diào)控政策的出臺(tái)，不少開(kāi)發(fā)商僅僅是為了圈地炒房，打著旅游開(kāi)發(fā)的旗號(hào)，卻在圈地后并不開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，坐等土地升值。這樣的現(xiàn)象是十分危險(xiǎn)的，沒(méi)有真正旅游度假主題的保障，房地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，更不會(huì)賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，如果開(kāi)發(fā)商僅僅是看重眼前利益，進(jìn)行這種投機(jī)行為，那只能導(dǎo)致整個(gè)旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的蕭條，所以應(yīng)該嚴(yán)格打擊這種以旅游之名，行圈地炒房之實(shí)的投機(jī)行為。

(3)國(guó)人消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念還有待改善

目前，對(duì)于大部分中國(guó)人來(lái)說(shuō)旅游度假休閑依然是一個(gè)較高級(jí)別的消費(fèi)方式，同時(shí)帶薪休假制度也在我國(guó)剛剛起步，目前雖然國(guó)人的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣隨著收入、經(jīng)濟(jì)水平的提高都有了一定的提升，但是還是落后于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，那這種旅游度假的觀念引導(dǎo)還有很多工作要做。而且，目前中國(guó)人習(xí)慣的出游時(shí)間和旅游度假方式還會(huì)選擇國(guó)慶等長(zhǎng)假出行，而購(gòu)買(mǎi)旅游度假地產(chǎn)作為第二居所的消費(fèi)者也更多是趨于投資心里，真正度假的時(shí)間還是較少，度假時(shí)間過(guò)于集中也會(huì)造成整個(gè)旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展瓶頸，所以，我們應(yīng)該加大宣傳，同時(shí)提升獨(dú)有度假地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，逐步把國(guó)人的消費(fèi)觀念向更高的方向引導(dǎo)。(4)旅游度假地產(chǎn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)分依賴

我國(guó)現(xiàn)在處于一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，因而消費(fèi)者對(duì)于旅游業(yè)的需求達(dá)到了前所未有的高度，但是這也同時(shí)反映了旅游業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)分依賴情況，其缺乏獨(dú)立生存的能力?？梢栽O(shè)想，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生不利變化，對(duì)旅游業(yè)的沖擊將是巨大的，而現(xiàn)今大規(guī)模布局的旅游度假地產(chǎn)也將遭受重創(chuàng)。(5)軟件建設(shè)相對(duì)緩慢

大規(guī)模資金的注入讓旅游度假地產(chǎn)行業(yè)有了前所未有的提升，但是旅游度假地產(chǎn)畢竟是一個(gè)回報(bào)周期較長(zhǎng)的行業(yè)，需要后期軟件服務(wù)的跟進(jìn)，現(xiàn)在很多旅游度假地產(chǎn)雖然具備優(yōu)良的環(huán)境、高端的配置，但是后期的物業(yè)、生活服務(wù)水平還是比較落后，旅游度假地產(chǎn)一般選址在遠(yuǎn)郊或是比較偏僻的旅游景區(qū)，能否長(zhǎng)期留住人才，提高服務(wù)質(zhì)量對(duì)于旅游度假地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很關(guān)鍵的因素，如果后期的配套軟件服務(wù)沒(méi)有跟上，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都會(huì)起到阻礙的作用。

四、中國(guó)旅游度假地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式分析 1.主題公園模式

（1）主題公園模式的界定

主題公園模式是一種人造的旅游度假資源，它著重于特別的構(gòu)想，圍繞一個(gè)或者幾個(gè)主題創(chuàng)造一系列有特別的環(huán)境和氣氛的項(xiàng)目吸引游客。主題公園主題的選擇具有特殊性、協(xié)調(diào)性、形象化和有機(jī)性等原則，是整個(gè)主題公園個(gè)性和特色的象征，統(tǒng)領(lǐng)著主題公園活動(dòng)項(xiàng)目的編排和環(huán)境氛圍的營(yíng)造，是形成主題公園吸引力的關(guān)鍵。

（2）主題公園的分類(lèi)

根據(jù)表現(xiàn)的主題形式內(nèi)容差異，主題公園可以分為以下幾類(lèi)： a.文化歷史型：主要包括歷史時(shí)代的場(chǎng)景重現(xiàn)和文學(xué)名著的形象展現(xiàn)。b.名勝微縮型：微縮景觀是主題公園最早、最常見(jiàn)的表現(xiàn)手法，主要是將異國(guó)、異地的著名建筑、特色景觀按照一定的比例縮小重建，并集中展示，在較小的范圍內(nèi)領(lǐng)略更多的文化。

c.民俗風(fēng)情型：利用野外博物館的形式模擬民俗風(fēng)情和生活場(chǎng)景，寓教于樂(lè)，具有較高的參與性，經(jīng)常加入演員反映民俗民風(fēng)的表演，使主題的表達(dá)更加生動(dòng)。

d.科技娛樂(lè)型：利用聲、光、電、氣等現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)，表現(xiàn)未來(lái)、科幻、太空、海洋等主題，是青少年們的樂(lè)園，總體的設(shè)計(jì)和建造難度較大。e.影視娛樂(lè)型：這類(lèi)主題公園中的模擬景觀本身與拍攝電影使用的布景有類(lèi)似之處加之電影涉及的內(nèi)容和場(chǎng)景頗為廣泛，游客在影視城的游覽體驗(yàn)更為豐富，視覺(jué)沖擊力更強(qiáng)。

f.綜合旅游主題型：這種類(lèi)型是主題公園模式發(fā)展到后期，整合若干發(fā)展比較成熟的不同類(lèi)型的主題公園，以一個(gè)整體品牌展現(xiàn)在游客面前，通過(guò)旅游整合，將旅游主題和其他產(chǎn)業(yè)完美結(jié)合，形成旅游產(chǎn)業(yè)的新亮點(diǎn)。（3）主題公園運(yùn)營(yíng)模式的分析

我國(guó)的主題公園的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)逐步摸索出了適合中國(guó)國(guó)情的主題公園運(yùn)營(yíng)模式，主要有以下幾點(diǎn)：

a.專(zhuān)業(yè)化：抓住一個(gè)個(gè)性鮮明的主題，深入挖掘，實(shí)現(xiàn)主題公園的專(zhuān)業(yè)化。

b.結(jié)合“文脈”，根植于地方文化：我國(guó)的旅游度假地產(chǎn)行業(yè)很注意利用我國(guó)悠久的歷史文化優(yōu)勢(shì)，研究文脈，結(jié)合地方文化開(kāi)展主題公園，這樣使主題公園具有中國(guó)特色和本土特色，具有較強(qiáng)的生命力。c.創(chuàng)新是關(guān)鍵：我國(guó)的主題公園已經(jīng)不能滿足于早期的模仿國(guó)外的運(yùn)營(yíng)模式，而是不斷策劃開(kāi)發(fā)出具有鮮明特色的主題，同時(shí)也催生了主題公園咨詢服務(wù)業(yè)的興起。（4）典型案例代表：深圳華僑城、北京歡樂(lè)谷、杭州“宋城” 2.度假村模式

（1）度假村模式的界定

度假村是指一個(gè)用作休閑娛樂(lè)的建筑群，其進(jìn)一步發(fā)展變成了為人們?cè)诼糜尉皡^(qū)和郊外提供康體、休閑、娛樂(lè)、保健、學(xué)習(xí)以及住宿餐飲場(chǎng)所的一種產(chǎn)業(yè)。

（2）度假村的分類(lèi)

根據(jù)不同的時(shí)代背景和社會(huì)背景，我國(guó)的度假村模式主要分為三類(lèi)： a.帝王別墅型：顧名思義，就是各朝代封建帝王的各類(lèi)避暑山莊和鄉(xiāng)間別墅。

b.現(xiàn)代療養(yǎng)型：新中國(guó)成立后看，中央及地方政府有關(guān)部門(mén)、企業(yè)先后在國(guó)內(nèi)一些風(fēng)景名勝地修建的一批具有度假村性質(zhì)的療養(yǎng)型產(chǎn)業(yè)。

c.當(dāng)代康樂(lè)型：當(dāng)中國(guó)城市觀光型旅游飯店出現(xiàn)飽和時(shí)，為了滿足客人休閑、娛樂(lè)的需要，這類(lèi)度假村結(jié)合高爾夫、保齡球等現(xiàn)代娛樂(lè)設(shè)施和項(xiàng)目，逐漸發(fā)展成新型的度假村模式。

（3）我國(guó)度假村的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)旅游度假村項(xiàng)目起步較晚，盲目開(kāi)發(fā)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，很多項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的科學(xué)規(guī)劃論證，導(dǎo)致客源不足，發(fā)展停滯，大規(guī)模的盲目發(fā)展也使整個(gè)度假村模式發(fā)展水平參差不齊，大部分度假村經(jīng)營(yíng)不善，整體管理水平也不高，管理法規(guī)也不是十分完備，仍有很大的進(jìn)步空間。

隨著世界經(jīng)濟(jì)國(guó)際化的發(fā)展，度假村的經(jīng)營(yíng)將向集團(tuán)化形式發(fā)展，以應(yīng)對(duì)日益激烈的旅游度假行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)更多的度假村企業(yè)將通過(guò)聯(lián)合、合并和兼并等多種形式走集團(tuán)化、國(guó)際化道路。同時(shí)，隨著電子信息技術(shù)的發(fā)展，旅游度假村的經(jīng)營(yíng)也將更多依賴互聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)的信息電子技術(shù)，形成營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)化。整個(gè)度假村模式的服務(wù)也就愛(ài)那個(gè)不斷的提升，注重對(duì)消費(fèi)者的個(gè)性化服務(wù)，做特色產(chǎn)品，推廣特色文化，提升整個(gè)品牌知名度。

（4）典型案例代表：避暑山莊，北部灣，海螺溝等 3.復(fù)合社區(qū)模式（1）復(fù)合社區(qū)模式的界定

這種模式主要是針對(duì)一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過(guò)先經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)的形式來(lái)營(yíng)造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價(jià)值，然后通過(guò)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)來(lái)獲得收益。

（2）復(fù)合型社區(qū)運(yùn)營(yíng)方式分析

復(fù)合型社區(qū)旅游度假地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以優(yōu)美的環(huán)境為依托，通過(guò)對(duì)旅游景區(qū)綠地、廣場(chǎng)、花園等自然景觀的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)對(duì)消費(fèi)者具有吸引力的生態(tài)環(huán)境良好、生活環(huán)境優(yōu)越的住宅景區(qū)，吸引大量的客戶對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，其目的可能是居住也可能僅僅是為了投資，然后隨著人氣的提升，不斷完善的配套郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套設(shè)施，同時(shí)旅游度假地產(chǎn)行業(yè)可以整體上得到較好的拓展，實(shí)現(xiàn)較好的可持續(xù)發(fā)展。

（3）典型案例代表：山海灣，原鄉(xiāng)墅，曲江新城等 4.分時(shí)度假模式

（1）分時(shí)度假模式的界定

分時(shí)度假模式就是利用度假村、城市酒店、公寓、別墅、酒店式公寓的房間，將其入住使用權(quán)按照時(shí)間分割如周次，將一年分為52周來(lái)銷(xiāo)售給52個(gè)家庭共同擁有對(duì)這個(gè)房間的使用權(quán)。

（2）中國(guó)旅游地產(chǎn)分時(shí)度假模式分析

中國(guó)分時(shí)度假企業(yè)類(lèi)型包括交換公司，銷(xiāo)售公司，度假俱樂(lè)部，營(yíng)銷(xiāo)公司和度假酒店這五大類(lèi)，具有開(kāi)發(fā)收益、管理收益、租賃收益、消費(fèi)收益等多種類(lèi)型的收益模式，在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降，度假概念的逐步成熟和可投資金的相對(duì)充裕以及國(guó)外模式的借鑒都成為了我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假模式的有利條件，相信隨著中國(guó)市場(chǎng)的成熟，分時(shí)度假模式會(huì)有更大的發(fā)展空間。

（3）典型案例代表：萬(wàn)豪公司、天倫公司等