第一篇：中國旅游地產(chǎn)電子商務(wù)峰會記者見面

中國旅游地產(chǎn)電子商務(wù)峰會記者見面

周忻、丁祖昱向媒體記者講解旅游地產(chǎn)電商平臺

主持人：尊敬的各位媒體朋友，歡迎大家參加中國旅游地產(chǎn)電子商務(wù)峰會，今天到場有第一財經(jīng)報、21世紀(jì)等20余家媒體，首先我在此感謝各位主流媒體的到場，謝謝大家！

現(xiàn)在我非常榮幸為大家介紹兩位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，易居中國董事局主席兼總裁 中房信聯(lián)席主席兼總裁周忻先生；中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁 中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)總裁丁祖昱先生；從3點到3點30分是媒體見面會時間，歡迎各位記者踴躍提問。

記者：現(xiàn)在大家對于電子商務(wù)平臺持質(zhì)疑態(tài)度的比較多，你們怎么看待二手房電子商務(wù)平臺？如何看待大家覺得房產(chǎn)電商平臺是噱頭多于實際問題？

周忻：這個月10號，我們在上海設(shè)點了二手房的電子商務(wù)，但是沒有專門為二手房電子商務(wù)開發(fā)布會。電商這個話題已經(jīng)被各個專業(yè)媒體報道，不管是潘石屹，還是我們，都沒少跟大家接觸，我們二手房電子商務(wù)實際上對于整個中國房地產(chǎn)行業(yè)是非常具有歷史意義的事情。首先，相信在座的房地產(chǎn)行業(yè)的記者都在互聯(lián)網(wǎng)上看過中國關(guān)于二手房的房地產(chǎn)信息，但是，我相信每一位同志都不能在上面找到合適的房子。為什么？是不是網(wǎng)絡(luò)出問題了？不是。是不是中介公司出問題了？也不是，什么地方出問題了呢？實際上是中國二手房委托的模式，造成了目前中國房地產(chǎn)二手房市場在互聯(lián)網(wǎng)信息泛濫的同時混亂的這樣局面。

這一段時間建設(shè)部、住建部和各個地方都在規(guī)范線上、線下的房地產(chǎn)信息，我們這次最新推出20套的試水電子商務(wù)房子有兩個特征：第一個特征改變了原來二手房經(jīng)營模式，這個改變造成了從我們20套房源開始，你們在互聯(lián)網(wǎng)看到過這么詳細(xì)、精準(zhǔn)的房地產(chǎn)信息，我認(rèn)為這是非常重要的。二是網(wǎng)上的交易信息更加清楚，當(dāng)然電子商務(wù)的關(guān)鍵是消費(fèi)，我也很高興告訴大家，這20套房源在上海非常受追捧。為什么？這就是第三個創(chuàng)新，第三個更重要的改變，改變什么也是今天下午要跟大家談的主題，我們電子商務(wù)平臺是一個開放的平臺，是一個完全開放的平臺。從二手房電子商務(wù)開始，我們這個平臺已經(jīng)向上海所有的經(jīng)濟(jì)公司和經(jīng)濟(jì)人開放，換句話說，這二手房不是幾家中介，是上海所有的中介公司在賣，所以他受到追捧，這是改變了整個房地產(chǎn)二手房交易的習(xí)慣。雖然我們10號整個二手房平臺并沒有試水，并沒有做很多推廣和宣傳，但是應(yīng)該來說這一周下來我相信隨著二手房電子商務(wù)平臺的試水，如果我們25號取得成功的話，那將是一個非常好的房地產(chǎn)電子商務(wù)的模式。

至于現(xiàn)在電子商務(wù)平臺到是底噱頭大于實際多，還是實際大于噱頭多？說實話整個電子商務(wù)平臺在未來一定是一個非常好的交易平臺，巨大的一個交易平臺，但是要走到這一步任重道遠(yuǎn)，這個過程當(dāng)中我們要做很多的事情，非常多的事情，而現(xiàn)在它更多的是一種營銷工具，一種營銷手段，下面我會在會上談這個話題。

南海網(wǎng)記者：我接著您剛才說的問一下，感覺房產(chǎn)電商的過程會很漫長，因為房地產(chǎn)是一個大中的投資，他跟淘寶等等不一樣。而且現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)沒有辦實現(xiàn)現(xiàn)每一個戶型、朝向、位置，包括每一家開發(fā)商的產(chǎn)品品質(zhì)，甚至一個小區(qū)里面的園林每一個指標(biāo)等等，這個牽扯比較麻煩，而且有的上百萬，有的上千萬，這樣關(guān)于大的建筑市場，我們今天在新浪樂居推出這個綜合旅游地產(chǎn)電子商務(wù)平臺的話？您感覺任重道遠(yuǎn)，這樣的過程您感覺大概需要多少年，而且這個實際成熟的話，我們經(jīng)過幾年探索的時候，時機(jī)成熟的時候，比如說搜房，比如說阿里巴巴或者騰訊，有比較強(qiáng)勢電子網(wǎng)絡(luò)，他們也進(jìn)入這個市場，你怎么保證核心競爭力？

周忻：首先房地產(chǎn)電子商務(wù)真的不同于普通電子商務(wù)，它非常的復(fù)雜，要求信息透明。由于要房地產(chǎn)分銷商把信息做到透明很難，房地產(chǎn)又是一個不動產(chǎn)，房子不能動又是大中交易，這個過程當(dāng)中又有支付的問題等等，所以的的確確不是那樣簡單的事情。我剛才講的任重道遠(yuǎn)，說實話我們推出房地產(chǎn)電子商務(wù)可能不是第一天開始準(zhǔn)備的，我相信今天為止大家開始發(fā)現(xiàn)這是一個系列，從第一天和潘石屹兩個人凈賣房子的時候，大家就開始問是不是網(wǎng)上拍賣啊，今天大家發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)電子商務(wù)使用范圍非常大，最初房產(chǎn)電子商務(wù)是不是更多是一個噱頭，而是越來越發(fā)現(xiàn)這是一個平臺，所以他的確需要一個非常長的時間做。但是今天為止兩件事情可以告訴大家，第一，我可以非常高興地告訴大家，房地產(chǎn)電子商務(wù)本身是可行的，是走得通的，這是第一個概念。第二，房地產(chǎn)電子商務(wù)這件事情就在幾個月里，在社會行業(yè)的接受度非常的高，當(dāng)大家了解這個房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺以后參與度非常高，這為我們未來發(fā)展奠定了非常好的基礎(chǔ)。這個到底多長時間呢？也有人問電子商務(wù)都是燒錢的公司，你準(zhǔn)備燒多少年錢？不同階段房產(chǎn)電子商務(wù)有不同的的平臺，不同的功效，建立一個全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)的完整交易平臺需要很長時間，但是他的階段性會讓大家感覺到階段性效果，您講的第二個問題就是房地產(chǎn)的事情非常不容易，是不容易，但是我們房地產(chǎn)電子商務(wù)模型是什么？很多同志也問了，房地產(chǎn)電子商務(wù)還要不要銷售公司，還要不要中介公司；還要不要廣告公司，還要不要平面媒體和互聯(lián)網(wǎng)媒體？我說要，真的要，而且對他們服務(wù)要求更強(qiáng)。我們既然做房地產(chǎn)電子商務(wù)，所謂房地產(chǎn)電子商務(wù)稱之為網(wǎng)上交易，他首先是網(wǎng)上，網(wǎng)上是什么？互聯(lián)網(wǎng)，熟悉電子商務(wù)在互聯(lián)網(wǎng)上交易，第二就是交易，他熟悉中國房地產(chǎn)交易當(dāng)中的全過程和每一個細(xì)節(jié)，那么在中國的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)當(dāng)中既了解又熟悉互聯(lián)網(wǎng)，同時又非常的了解中國房地產(chǎn)各類交易的方法的企業(yè)，我自豪的說可能就這一家。獨一無二的，這恰恰是我們的優(yōu)勢，再加上易居中國跟CIC積累下來的幾十年文化，以及他創(chuàng)新的精神，憑著這個機(jī)會，我們可以打造核心的競爭力。至于剛才問到我們很多同行都會來做這件事情，中國的房地產(chǎn)市場是一個巨大的的市場，易居中國是中國最大銷售公司，但它的市場占有率不到3%，所以我相信很多家公司跟隨我們嘗試房地產(chǎn)電子商務(wù)，在這個過程當(dāng)中要比的是什么？要比是我們內(nèi)容，要比是我們的創(chuàng)新，要比是我們的服務(wù)，要比是我們對房地產(chǎn)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的認(rèn)知。

第一財經(jīng)日報：這一輪政策調(diào)控是不是對房地產(chǎn)影響比較大？和線下交易模式相比，電子商務(wù)更縮短了哪些流程和渠道？另外一個小問題關(guān)于中國概念股下跌你怎么看？

周忻：市場問題丁總最有發(fā)言權(quán)的，這個問題是不是請丁總來考慮，我回答您第二個問題。關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控對于房地產(chǎn)線上業(yè)務(wù)這一塊到底有沒有影響？在座的很多是平面媒體的朋友，我很抱歉的告訴大家，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控過程當(dāng)中，如果講廣告業(yè)務(wù)的話受傷的是平面媒體?；ヂ?lián)網(wǎng)今年并沒有因為房地產(chǎn)的調(diào)控有多大的下滑，而平面的媒體下滑非常厲害，關(guān)鍵問題還是潮流的問題，當(dāng)然這個里面也有效果的問題，我想這樣回答你能夠明白我的意思。今年不管我們還是我們的同行，在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)廣告業(yè)務(wù)這一塊還是保持非常高的增長。也相信很多平面媒體今年有增長，但是增長的幅度并不大，這是我個人不成熟的判斷。丁祖昱：關(guān)于市場的問題簡單講一下一些關(guān)系，今年一二月份進(jìn)行宏觀調(diào)控之后，在二三四月份整體市場運(yùn)行差不多三個月時間，特別是這些限購城市，對于一線城市影響更大，這個二三月份的時候，部分城市的成交量同比下滑超過50%，也出現(xiàn)了很多樓盤滯銷，在四月下旬，市場整體還在低位運(yùn)行，但是已經(jīng)從最低點慢慢走出來，數(shù)據(jù)表明我們二三十個大中城市當(dāng)中都比四月份成交量有了上升，比去年同期也有上升，去年同期正好大家知道去年四月份也做了一次調(diào)控，所以去年五月份非常的慘淡。對于大多數(shù)的城市的市場來說，五月份沒有繼續(xù)壞是大家非常樂意見到的情況，對于企業(yè)來說也都有分化，現(xiàn)在并不是一片寒冬，而是冰火兩重天的情況。很多企業(yè)比如說中海在五月份創(chuàng)造了超過100億銷售積累，萬科有90億，恒大有80億的銷售量，都創(chuàng)造他們今年以來比較高的數(shù)據(jù)，還有他們的歷史記錄。我們看到很多項目五月份及時市場回暖，有些項目還是繼續(xù)滯銷，包括一些高端的，包括價格上面調(diào)整幅度不夠的，還包括一些整體性價比有所欠缺的項目也都出現(xiàn)這種情況。包括不少的企業(yè)別人回升他沒有太大的反映，甚至還有一些企業(yè)成交在下滑，應(yīng)該說今年調(diào)控對于市場影響我認(rèn)為非常大的，這種影響既在于整體市場的下滑更在于整體行業(yè)結(jié)構(gòu)格局的變化，這種格局的變化可能持續(xù)更長時間。

周忻：記得08年我曾經(jīng)講過一段話叫做“現(xiàn)金為王”，然后08年的11月份市場最冰凍的時候我講過要看冷中國房地產(chǎn)市場，今年年初的時候在微博寫過一段話叫“開賣房緩建房不拿地現(xiàn)金為王”，今年房地產(chǎn)市場非常的糾結(jié)，在上半年我們看到，已經(jīng)開過的樓盤由于種種原因價格下不來也很難下來，或者還在死抗，但是新開樓盤，開發(fā)商對于新開樓盤價格都是相對放的比較松，這也是導(dǎo)致丁總講到很多項目出現(xiàn)好的的銷售業(yè)績。幾乎大家沒有看到一個項目是在去年已經(jīng)在開盤，開盤以后還在銷售的項目今年持續(xù)又很好的業(yè)績，為什么？因為開發(fā)商的老盤價格已經(jīng)出現(xiàn)了動搖，可能在座各位沒有研究過，沒有仔細(xì)分析過，沒有通過我們的數(shù)據(jù)看這個東西，我們這邊看得非常清楚。下半年我相信市場會更加的追求現(xiàn)金流，開發(fā)商會更加追求消費(fèi)速度，我相信這可能是下半年的概念。很多人問市場會怎么樣？會這樣會那樣，相信這個事最終還是要看政府的一些所謂的政策，所謂的一些政府糾結(jié)問題往哪里走?？偠灾痪湓挘衲晔袌鍪且粋€糾結(jié)市場，年初開始我在中國房地產(chǎn)商會的時候，我說希望大家今年冷靜一點。謝謝！

經(jīng)濟(jì)觀察報：周總您花一百多天創(chuàng)造了一個上市公司，我想問一下電商這一塊將來是否也要上市？

周忻：CRIC上市以后我一直跟大家講，在易居這個CRIC，我們有三個平臺，一個中國房地產(chǎn)線下最大銷售平臺，第二是中國最全面的，也可以說最權(quán)威的數(shù)據(jù)平臺，依托新浪和百度我們又建立了中國房地產(chǎn)領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)媒體平臺，現(xiàn)在正在打造第四個平臺，或者希望打造第四個平臺，一個開放的房地產(chǎn)線上線下結(jié)合的電子商務(wù)平臺。剛才也講到了，目前我們電子商務(wù)平臺剛剛開始試水，也講到了他任重道遠(yuǎn)，所以你今天問我將來會長成什么樣？將來有沒有資本運(yùn)作的機(jī)會？我可以很負(fù)責(zé)的告訴你，今天根本不敢想也不會去想這個事情，當(dāng)這個平臺建立起來以后，因為我們是一個上市公司，當(dāng)然會做考慮，但是現(xiàn)在不是想的時候。同時我也糾正一下，你說我花一百多天創(chuàng)造了一家上市公司，這句話很片面，我們2002年開始，拿公司賺來的第一筆錢做數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，從2002年到2009年我整整花七年時間，大家眼光里面可能說老周是在玩資本，實際上不是，我們花整整七年時間，不過上市前跟新浪做了一次并購，做一次讓我們數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而已。大家只看到我上市那天的一個新公司，我們在下面是花了功夫的。2002年丁總大學(xué)畢業(yè)還沒有多久，到09年10月16號整整花七年時間，我們建立起來，大家看到任何資本運(yùn)作背后，實際上有太多太多線下的努力，中國很多企業(yè)家當(dāng)你看到他有光環(huán)的時候，背后很多很多艱辛的故事，不知道這樣回答可不可以。

安家雜志：您認(rèn)為電子商務(wù)平臺的上線會對旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷格局產(chǎn)生什么樣的影響？

丁祖昱：我個人認(rèn)為在房地產(chǎn)其他項目當(dāng)中，電子商務(wù)平臺對于旅游地產(chǎn)的影響更大。我們可以看到整個旅游地產(chǎn)的營銷和傳統(tǒng)地產(chǎn)營銷完全不一樣，我們在海南賣房子，但是客戶不是來自海南，而來自于全國各地。在這種情況下，我們過去賣房子，賣旅游地產(chǎn)房子實際上很累，交易環(huán)節(jié)信息不對稱，整體服務(wù)難度也很大。這樣一個過程當(dāng)中也賣很多年房子，大家也許習(xí)慣了這樣一種很麻煩的銷售方式，但是這種銷售方式本身的效率非常低的，效果相對傳統(tǒng)營銷也是比較差的。我們這次推出旅游地產(chǎn)電子商務(wù)平臺，就是希望從根本解決這個問題。有些方面大家可能容易理解，例如通過互聯(lián)網(wǎng)平臺，能夠讓客戶更加充分、更加方便、更加全面地了解樓盤信息。通過新浪渠道，通過百度的平臺，通過我們的技術(shù)，通過對樓盤信息的充分表達(dá)，能夠讓異地的客戶了解到非他居住地的一個物業(yè)房產(chǎn)，比他去長途飛行跑過來要方便得多。實際上我們今天單純通過信息平臺來看，只是解決了一個信息傳遞問題，我們還通過了在全國超過20個海南旅游地產(chǎn)客戶服務(wù)中心，以及我們召集的上百萬名經(jīng)紀(jì)人共同建立起這樣一個渠道，這個渠道是未來解決旅游地產(chǎn)電子商務(wù)革新的東西，就是我們真正把客戶召集起來，打電話召集，光通過互聯(lián)網(wǎng)召集都是不夠的，我們要在全國通過100名經(jīng)紀(jì)人去召集。第三，通過線下服務(wù)平臺，我們來解決這個對接，這個服務(wù)平臺是什么？前面講流程很長，你得把異地客戶召集好送上飛機(jī)，然后在機(jī)場把他接下來，送到下面現(xiàn)場，看完樓盤之后也許當(dāng)時不會買，又得把他送回居住地，之后還得跟蹤各種各樣配套和服務(wù)機(jī)構(gòu)。我們之前統(tǒng)計過如果現(xiàn)場沒有買下房子，那么95%客戶就這樣流失了。但是在傳統(tǒng)營銷當(dāng)中沒在當(dāng)場買房子的客戶，超過50%還會通過經(jīng)紀(jì)人的電話邀約等跟進(jìn)服務(wù)而最終買房。我們通過這樣一套線下服務(wù)體系最終能夠解決這個線上線下的對接，所以我們今天非常有信心把電子商務(wù)平臺推出之后能夠?qū)β糜蔚禺a(chǎn)的營銷，我們說的稍微大一點，可能會有一個革命性的改變，我們也希望這種改變和創(chuàng)新會為旅游地產(chǎn)營銷打開一個新的路子，也能夠為開發(fā)企業(yè)、為消費(fèi)者建立起一個最好的橋梁。

每日經(jīng)濟(jì)新聞：我看到咱們提到上線有一個項目在大連，是目前電商平臺內(nèi)規(guī)模最大的一個高端綜合旅游地產(chǎn)，這個規(guī)模大概有多大？第二個問題就是現(xiàn)在也有很多的開發(fā)商可能都會更傾向于旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)之類的，現(xiàn)在跟咱們接洽或者商談的開發(fā)商越來越多，哪些比較有代表性的？

丁總：大連這個項目目前規(guī)劃還沒有問題，大概20平方公里的這樣一個規(guī)模，這個是一個填海的項目，最終規(guī)模以最終填完海為準(zhǔn)。這個里面包含了旅游地產(chǎn)，比一般旅游地產(chǎn)更加符合一點，會建成東北亞最大的購物中心，參考迪拜的模式，把整個非常大的游樂場搬在項目當(dāng)中。項目旁邊有山有海，山和海各會建立高爾夫概念公園，當(dāng)然還有大量旅游項目地產(chǎn)，我們說他的規(guī)模，可能是目前最大的一個項目。因為大連是中國一個夏都，夏天度假勝地，現(xiàn)在去大連可能也就25度左右，主要是大量東北和華北客戶在大連置業(yè)，所以我們把這個項目也作為旅游地產(chǎn)。這個項目作為平臺的典型項目進(jìn)行推出，今年三季度就會正式在線上線下的亮相，到時候也會請你到大連專門看一下這個非常有意思的項目，最好是每年都去看，項目不斷在填海，十年之后還會發(fā)生很大的變化。

周忻：大連這個項目的營銷總監(jiān)會來，相當(dāng)于迪拜世界島，可以看一下，比較值得大家期待的樓盤。至于你剛才講是不是很多企業(yè)、旅游地產(chǎn)找到我們做合作？我剛才講了電子商務(wù)開始的時候到現(xiàn)在兩個比較高興的事情，行業(yè)當(dāng)中接受程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們想象力，可以說這一段時間每個城市每個地方，不是拿一兩套房子拍，或者不是說僅僅搞一個團(tuán)購，實際上非常多的，當(dāng)時跟大家講開發(fā)商接受互聯(lián)網(wǎng)，幾年前跟大家講這是一個不是很容易事情，房地產(chǎn)不是做開發(fā)商的，但是當(dāng)發(fā)現(xiàn)有一個互聯(lián)網(wǎng)能夠跟交易發(fā)生關(guān)系的時候，我們開發(fā)商真的開始非常關(guān)注這件事情。當(dāng)然我這兩天也是要來跟我們旅游地產(chǎn)很多公司老總、營銷總監(jiān)降溫，不要把太高的期待，如果期待太高，對整個電子商務(wù)平臺是不利的。但這一段時間大家的熱情的確非常非常的高。謝謝！

主持人：謝謝周總謝謝丁總，今天時間關(guān)系非常感謝各位媒體提問如果更多想了解可以密切關(guān)注我們四點即將開始的中國旅游地產(chǎn)電子商務(wù)峰會，以及登錄互聯(lián)網(wǎng)關(guān)注我們房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺。

第二篇：中國旅游地產(chǎn)研究報告

中國旅游地產(chǎn)研究報告

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

（三）分時度假的大力發(fā)展

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

（五）旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來源的多元化

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

（三）營銷手段不斷翻新

三、旅游地產(chǎn)的市場分析

（一）總體蛋糕

（二）需求心理分析

（三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

（三）時權(quán)酒店

（四）養(yǎng)老公寓

（五）獨立產(chǎn)權(quán)客棧

（六）升級版農(nóng)家樂

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動型度假村

（八）主題式小鎮(zhèn)

（九）體驗式住宿設(shè)施

（十）旅游新區(qū)

（十一）主題式商業(yè)中心

（十二）旅游商業(yè)中心

（十三）高端度假酒店或別墅

五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風(fēng)險簡述

（一）項目投資準(zhǔn)備

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

1、華僑城

2、京津新城

3、成都芙蓉古城

4、西安曲江新城

（二）失敗

1、內(nèi)蒙根河“天工部落”

2、千島湖鳳凰度假村

3、湖南江永

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫 導(dǎo)言

“推開窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、流動的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江?！边@是一個游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。

目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬元。整個沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋為中心不斷向上下游發(fā)展，一條河富裕了一城的百姓。

有人說：“本來葉文智想搞旅游，但沒有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000萬人購買了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。有人估計，如果中國500萬人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按5萬元計算，那么將是2500億元的大蛋糕。

為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運(yùn)動此起彼伏。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國上下迎來了一股旅游地產(chǎn)熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個個不和諧的漣漪。讓我們以理智的眼光來面對這全國各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。

一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程

（一）旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括三類：旅游景點地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。

旅游景點地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以主題公園最為常見。

旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產(chǎn)；同時也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的購買者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。

（二）地中海的貴族消費(fèi)階段

地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人就稱這個海為“地中海”，其拉丁語原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國之?！?。

地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國南部和意大利的那不勒斯最為典型。

1、法國南部的貴族旅游地產(chǎn)時代（1）英國首相的指引

在19世紀(jì)以前，休假本來就是富人或貴族的特權(quán)。英國是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國式花園就出現(xiàn)在那個時代。l839年，英國首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會的喧囂。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國人的興趣，紛紛在冬天來到法國南部的海灣度假。

（2）法國詩人科諾的示范

l858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國人對海岸的興趣，于是法國國王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。

隨著來海岸休假的英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地?？上н@樣的黃金時代到第一次世界大戰(zhàn)時結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。

（3）美國的“爵士樂時代”的享受心理

好在幾年后開始了美國的“爵士樂時代”，美國人要到歐洲來尋找他們在美國無法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國南部海岸。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家。威士忌替代了香檳酒，美國平民的別克車替代了英國貴族的勞斯萊斯車。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。

（4）法國藝術(shù)家的集體向南部逃離

巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場。在現(xiàn)代化浪潮中，一個個“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因為當(dāng)時的法國南部還沒有被工業(yè)革命波及，還充滿了農(nóng)耕社會的自然環(huán)境。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。

在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，對中國度假旅游的發(fā)展具有非?，F(xiàn)實的指導(dǎo)意義。

2、意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)

（1）火山掩埋的旅游古城

那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。

（2）度假地產(chǎn)小鎮(zhèn)——蘇蓮?fù)械娘L(fēng)采

蘇蓮?fù)?Sorrento又譯索倫托)是一個海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮?fù)墟?zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利風(fēng)情，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無論從哪個角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫。

那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國《國家地理雜志》評為人一生必須看一次的世界51個地方之一。

（三）分時度假的大力發(fā)展

1、分時度假的定義和起源

（1）定義

中國社會科學(xué)院旅游研究中心研究報告《旅游綠皮書-2000～2002年中國旅游發(fā)展分析與預(yù)測》一書中，對分時度假的描述為：最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)實行交換。

“分時度假”是一個三贏的格局：酒店可以提高入住率；會員通過一次性的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價優(yōu)惠很多的價格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。

（2）起源

上世紀(jì)60年代，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個月的使用權(quán)，這就是“分時度假”的雛形。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬名股東和遍布?xì)W洲15個國家的53處分時度假地。1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，這是全球第一個標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品設(shè)計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功。

（3）在美國的大力發(fā)展

20世紀(jì)70年代之后，分時度假概念大量傳入美國本土。當(dāng)時經(jīng)濟(jì)繁榮時期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價上漲使美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑臵，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動了分時度假產(chǎn)品在美國的發(fā)展。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經(jīng)營者很快就發(fā)現(xiàn)一個問題：即產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題，有人在分時度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開發(fā)出分時度假交換系統(tǒng)。擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在20世紀(jì)80年代初期，分時交換的概念從美國佛羅里達(dá)傳播到英國和西班牙，分時度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個新的發(fā)展階段。

（4）分時度假在中國的探索之路

這個東西進(jìn)入中國沒幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非為給那些原本想老老實實發(fā)展這項業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費(fèi)者，只要成為他們的會員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實上，你是否可以取得那個國家的簽證還是個問題。目前，向中國公民開放的旅游目的地只有20多個，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請國的國家主權(quán)，是人家的政府行為。誰敢做這種擔(dān)保，誰就是在騙人。還有，即使取得簽證沒有問題，交換成功率也不敢說就一定是100%。

為了解決誠信問題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時度假公司分銷，消費(fèi)者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時也與代理商簽訂協(xié)議。

隨著國外擁有雄厚資源的分時度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實現(xiàn)，分時度假將在全國得到大力的發(fā)展。

（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展

1、海南旅游地產(chǎn)在全國占有重要地位

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)泡沫

從上個世紀(jì)80年代末期開始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產(chǎn)泡沫崩破災(zāi)難，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟(jì)幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時間。在海南建省之后的1989年；投資額僅為3.3億元，1990年也不過4.1億元；但此后便以數(shù)倍的速度增長。以1990年作為投資基準(zhǔn)對比點，1991年增長2.6倍，1992年增長7.3倍，而1993年和1994年則分別增長14倍和13.9倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。投資過熱并不是問題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機(jī)運(yùn)動當(dāng)中。當(dāng)時的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機(jī)的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項目竣工的只有7345公頃，占17.36 ％。土地倒賣不但抬升地價，而且阻礙了真正想搞開發(fā)的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時候，等到事情真正出現(xiàn)時，海南完全陷入災(zāi)難。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從1995年起，海南整個房地產(chǎn)投資急劇滑坡，當(dāng)年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空臵商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑臵土地上。這個泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導(dǎo)致海南省 GDP連年下降。

3、博螯帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

舉世關(guān)注的博鰲論壇在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開，令海南為之一震。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的構(gòu)成。由于本土消費(fèi)能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過60％是外地客戶。

4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。

近年，海南進(jìn)入新一輪開發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個項目達(dá)成開發(fā)意向，面積達(dá)300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。

香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元，用10年時間合作開發(fā)用地面積超過5.7萬畝的神州半島項目。這個海南首個投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項目已經(jīng)開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說將建設(shè)成一個示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。

此外，香港華潤集團(tuán)投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計，建成面向國際和內(nèi)地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來了歐洲大財團(tuán)BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開發(fā)。此外，中遠(yuǎn)集團(tuán)、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國蘆薈株式會社，都在海南開始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設(shè)綜合型度假村。

在國內(nèi)一線城市價格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經(jīng)到了6000元/平方米，海口、萬寧等地的旅游地產(chǎn)價格也到4000元/平方米。

（五）旅游地產(chǎn)的全國開發(fā)熱

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求

一般說來，一個城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內(nèi)幾個發(fā)達(dá)的城市大部分已經(jīng)超過5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使中國的旅游消費(fèi)迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心原因。

（2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進(jìn)了對旅游地產(chǎn)的需求。

國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢，2006年我國城鎮(zhèn)化率約為44％。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測，我國城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。旅游地產(chǎn)是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產(chǎn)的需求。

（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值

中國資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格嚴(yán)重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市房產(chǎn)價格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時由于旅游的發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房價上具有明顯的優(yōu)勢。

城市房產(chǎn)價格的不斷走高，旅游房產(chǎn)相對較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的房產(chǎn)價格，形成了一定的需求。

（4）投資性需求形成的巨大的市場

旅游地產(chǎn)價值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。民間剩余資金必然會抓住這個投資機(jī)會投資旅游地產(chǎn)實現(xiàn)資金的保值和增值。

2、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn)

（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級甚至市級風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。

（2）投資主體的全民性

投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚斫ㄔO(shè)，大部分產(chǎn)權(quán)式酒店的投資對象是發(fā)達(dá)地區(qū)的普通市民。

二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）資本進(jìn)入來源的多元化

1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入

（1）全國性地產(chǎn)巨頭的介入情況

在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項目。

以雅居樂為例，雅居樂2007年1月份旗下首家五星級酒店在中山長江高爾夫球場開業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。

目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個四星級酒店都進(jìn)入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營業(yè)。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達(dá)2萬多畝，將沿著海岸線建設(shè)3個高爾夫球場和6家頂級酒店。”

（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。

區(qū)域性的地產(chǎn)商資金實力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化建造主題旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項目，開發(fā)商西安高科集團(tuán)是本地頗有實力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級景區(qū)。其開發(fā)商臵信房產(chǎn)也是本地的開發(fā)商，將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。

2、旅游景區(qū)經(jīng)營者的介入。

在旅游地產(chǎn)為開發(fā)之前，中國已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是產(chǎn)權(quán)式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項目。

3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入。

旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實力和政府資源，在土地獲取方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢，同時具有很強(qiáng)的資金實力，近年來頻頻進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，在國內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。

酒店原來只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產(chǎn)權(quán)式或分時度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢，因而受到了酒店經(jīng)營者的青睞。

4、其它資金的介入。

在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和深圳某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。

（二）產(chǎn)品線不斷延伸

1、傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。

一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。

在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。因為旅游商業(yè)能帶來直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價值。

2、產(chǎn)權(quán)式酒店星火燎原。

產(chǎn)權(quán)式酒店對業(yè)主來說將投資和度假進(jìn)行了很好的結(jié)合，對開發(fā)商來說可以實現(xiàn)一次性收回投資。該商業(yè)模式具有很強(qiáng)的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。

從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產(chǎn)權(quán)式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的產(chǎn)權(quán)式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。

3、特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來形成一個集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營造來實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)盈利的目的。在國內(nèi)目前有如下幾種類型：

（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。

在中國，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內(nèi)蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項目。

（2）人造的主題小鎮(zhèn)

通過挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M(jìn)外來文化形成一個旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。

（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)

此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進(jìn)行適度集中，從而形成一個旅游小鎮(zhèn)。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。

4、超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。

超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)其最核心的目的在旅游而不是地產(chǎn)，旅游主要作用是營造一個環(huán)境，通過環(huán)境的改造達(dá)到提升土地價值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長城腳下的公社也是一個旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。

5、特色旅游房地產(chǎn)正從理論走向?qū)嵺`。旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進(jìn)，新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。如農(nóng)家樂房地產(chǎn)、分時度假酒店等。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開發(fā)商通過按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，然后再出租或出售給經(jīng)營方所形成的房地產(chǎn)。

（三）營銷手段不斷翻新

1、策劃先行、廣告開路。

旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費(fèi)，客戶購買非常理性，因此如果不針對客戶在做獨到的策劃，將很難引起消費(fèi)者的興趣，前期策劃至關(guān)重要。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點，比如環(huán)境、投資回報率等。如華僑城在北京和成都的旅游地產(chǎn)項目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行了修改。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設(shè)臵成了綜合性的國際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時尚的旅游設(shè)施。海南的許多地產(chǎn)項目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進(jìn)行相連。

為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費(fèi)者，房產(chǎn)商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定廣告費(fèi)用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產(chǎn)。

2、聚焦中國中心城市。

旅游地產(chǎn)消費(fèi)是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。北京、上海和廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是重點銷售對象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費(fèi)者。

3、全國性市場。

旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實際情況分為區(qū)域性的客源和全國性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對本市的客源，因為其作旅游的目的只是為了土地升值，不是為了度假的需要。

海南的大部分旅游房產(chǎn)都是針對全國的客源，包括內(nèi)蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。

4、價格呈階梯式分布。

旅游地產(chǎn)的價格取決于兩個因素，一個是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價值越大，反之就越少。另一個取決于距離核心消費(fèi)地的距離，距離核心消費(fèi)客源地越近，價值會越大，距離越遠(yuǎn)，價值越小。

海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價格以知名度最高的三亞為最，均價達(dá)到6000元/平方米，文昌等地價格在4000元/平方米左右。海南東部地區(qū)的價格更低，有些達(dá)到2000元/平方米。

在距離長三角和珠三角的核心城市越近的地方，價格越高，如周莊的旅游地產(chǎn)價格達(dá)到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產(chǎn)價格在4000元左右，矛山的旅游別墅價格最低是2600元/平方米。

5、品牌越來越引起重視。

總體上說目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強(qiáng)施的品牌，基本處在項目階段。

良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個積極的效果，一方面是提升價格，如華僑城的成功對其在北京和成都等地的項目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會帶來不穩(wěn)定因素，因此品牌開發(fā)商更容易獲得當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，更容易以較低的代價獲得當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。

旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴(kuò)展原因是旅游的成功。而一些產(chǎn)權(quán)式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長的時間。

對于分時度假，由于中介代理的不規(guī)范運(yùn)作，發(fā)展舉步為維堅，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。

三、旅游地產(chǎn)的市場分析

（一）總體蛋糕。

旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。

1、未來十年按家庭計算：2500億元

2006年，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等產(chǎn)品開始興起。2007年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將推動其邁入一個快速成長階段。五合國際預(yù)計，在未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權(quán)益，按每個家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)計，就將產(chǎn)生2500億元的市場額度。

2、未來十年按中產(chǎn)階層計算：1。7萬億元

國家統(tǒng)計局2004年指出，21世紀(jì)前10年到20年間，將是中國中產(chǎn)階層形成的重要時期，預(yù)計到2010年中產(chǎn)階層人數(shù)將達(dá)到1.7億人。如果這1。7萬人未來十年每人按1萬元計算，那么未來十年的總體蛋糕是1。7萬億元。

3、未來十年后的市場蛋糕：6。5萬億元

美國的納稅大全中，將美國的社會各階層按人口的比例分成了七個部分，最頂端的 1 ％為巨富，次端的 5 ％為富，前 10 ％為小富（中國統(tǒng)計中的最高收入層為 10 ％），前 25 ％的為中產(chǎn)上，次 25 ％的為中產(chǎn)下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和窮人。就是說美國25％屬于中產(chǎn)。中國未來按這個比例計算，人口按15億人計算，那么中產(chǎn)的總?cè)丝谑?。25億人，每人按2萬元消費(fèi)計算，那么總的市場蛋糕是6。5萬億元。

4、市場蛋糕的理性分析。

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產(chǎn)階層達(dá)到25％也是一個可行的數(shù)字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)可以推測出來。但如果一個中產(chǎn)階層在旅游房產(chǎn)上是5萬元有點偏高，因為旅游度假不僅僅是房產(chǎn)，還有交通、餐飲等消費(fèi)。而且中產(chǎn)階層的消費(fèi)不僅僅局限在國內(nèi)，國外占有一部分，而國外這一部分中國房產(chǎn)商很難得到。當(dāng)然，旅游的產(chǎn)的消費(fèi)沒有包括，外國人在中國消費(fèi)的房產(chǎn)也有一定的市場，兩相抵消。如果按每人2萬元比較合理，因為一個中產(chǎn)階層每年消費(fèi)按1000元計算，那么20年就是2萬元。

所以要說中國旅游產(chǎn)地的市場蛋糕，6。5萬億元是比較合理的。

（二）需求心理分析

1、休閑度假型心理。

中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費(fèi)心理。

2、投資型心理。

旅游房產(chǎn)具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，市場需求的急劇膨脹必然帶來資產(chǎn)的升值。另一個是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會升值。

3、炫耀型心理。

度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過分時度假獲得相對低廉的度假需求，而一些社會金字塔頂尖的人士將選擇豪華的超五星級設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級帆船酒店，每個入住的客人都會感到是一種榮耀。通過入住這些高星級設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。

4、養(yǎng)老型心理。

一般說來，旅游房產(chǎn)比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時買一棟旅游房產(chǎn)作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。

5、商務(wù)交際型心理。商務(wù)交際和談判需要一個相對好的環(huán)境，對于一些高檔次的別墅群，房產(chǎn)購買人可以形成一個交際平臺，有利于促進(jìn)事業(yè)的發(fā)展。同時商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機(jī)遇的目的。

6、禮品型心理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假將成為一種時尚，旅游房產(chǎn)也將會成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴(kuò)散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。

（三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點

1、深度營銷

深度營銷，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的營銷新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業(yè)的營銷管理，給顧客提供無限的關(guān)懷，與顧客建立長期的合作性伙伴關(guān)系，通過大量的人性化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤物細(xì)無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。它強(qiáng)調(diào)將人文關(guān)懷的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設(shè)計到產(chǎn)品銷售的整個過程之中，乃至產(chǎn)品生命周期的各個階段。

旅游地產(chǎn)是大宗商品，而且競爭越來越激烈，如果產(chǎn)品不與消費(fèi)者深度對接，將會嚴(yán)重影響產(chǎn)品的價值。

旅游地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)商品的全過程與消費(fèi)者進(jìn)行互動成為部分品牌開發(fā)商的重要研究課題。發(fā)展商從得到某一類資源開始會就潛在的消費(fèi)者進(jìn)行深度調(diào)查，避免策劃的失誤和設(shè)計的缺陷。開發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費(fèi)者消費(fèi)的每一個細(xì)節(jié)。從而能在消費(fèi)者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。

如海南某旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的老年公寓開始只是關(guān)注老年的每一個細(xì)節(jié)，后來經(jīng)過網(wǎng)上大規(guī)模調(diào)查，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因為一到暑假，老人的孫子們也會到爺爺這里來度假，老人的子女雖然工作繁忙，但是一旦有時間也會到海南去看老人。因此該產(chǎn)品在設(shè)計中將小孩的度假元素增加了進(jìn)去，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的吸引力。

2、精細(xì)化營銷。

所謂精細(xì)化營銷是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對市場進(jìn)行細(xì)分，并采取精耕細(xì)作式的營銷操作方式，將自己的市場做深做透，進(jìn)而獲得預(yù)期效益，既是一種戰(zhàn)略導(dǎo)向又是一種策略推進(jìn)。

精細(xì)化營銷作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對南京市場主要是投資客戶，于是與南京某樓盤實現(xiàn)聯(lián)合營銷，讓投資客戶可以同時在兩地獲得投資，拓寬了投資者的投資渠道，取得了不錯的效果。

3、單一賣點營銷。

單一賣點營銷是指抓住某一個消費(fèi)者關(guān)注的核心賣點，以較低成本的方式向消費(fèi)者進(jìn)行持續(xù)推介，達(dá)到銷售的目的。

采用該種營銷方式的特點具有單一核心賣點突出的特點，同時針對的客戶非常廣泛，潛在消費(fèi)者巨大。如山東威海某海邊樓盤，一個核心的特點是總體價格低廉，并且距離海邊較近，南京大部分白領(lǐng)都是潛在的消費(fèi)對象。因此該樓盤連續(xù)不斷地在南京媒體打出了“花3萬元在海邊安家”口號，口號簡單清晰，也具有煽動性，獲得了比較大的成功。

四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析

（一）產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅。

1、基本介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店是將每間客房分割成獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力，像購買住房一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)。而投資者本人并不需要費(fèi)神去經(jīng)營自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，而投資者本人可以獲得客房紅利。同時投資者還可以獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。早在20世紀(jì)70年代歐美等發(fā)達(dá)國家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費(fèi)熱點，前景非常光明。自從10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省，目前中國產(chǎn)權(quán)式酒店項目已發(fā)展到200多個，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項目在建。但是，因為目前中國的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。

2、功能的多樣性

（1）度假功能

一般說來，產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者一般每年擁有1個月左右的免費(fèi)居住權(quán)，可以滿足房產(chǎn)購買者的度假需要。

（2）投資功能

由于產(chǎn)權(quán)式酒店本質(zhì)上還是一個旅游產(chǎn)品，通過度假酒店的經(jīng)營可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報，因而具有投資功能。由于擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，房產(chǎn)本身也有升值的功能。

（3）快速收回投資的功能

這是針對開發(fā)商來說的，如果開發(fā)商經(jīng)營普通酒店，投資回收較慢，而做產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以一次性收回投資，因而受到投資商的青睞。

3、產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀

隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍在全國得到發(fā)展。南京周邊的香泉湖和白鷺島是經(jīng)營比較成功的例子。

（二）高尚復(fù)合型社區(qū)

1、基本概述

該產(chǎn)品主要是針對一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過先經(jīng)營旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣，提升地產(chǎn)的價值，然后通過經(jīng)營地產(chǎn)來獲得收益。

該產(chǎn)品在中國是深圳華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造主題公園的形式來經(jīng)營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大提升，目前在深圳，華僑城片區(qū)是深圳價格最高的住宅房產(chǎn)。

該產(chǎn)品實質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過是通過造旅游的形式提升了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產(chǎn)，房產(chǎn)照樣具有價值，只不過價值低一些而已。

2、復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價值提升的原因。（1）優(yōu)美的環(huán)境

做旅游景區(qū)需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設(shè)的過程就是造環(huán)境的過程。環(huán)境的提升大大提升了土地的價值。

（2）良好的人氣

一個成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機(jī)會，人氣的提升同樣可以帶來土地的升值。

（3）完善的配套

土地的價值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、銀行、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些人口包括流動人口和常住人口，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的人口，在利益的驅(qū)動下，配套會加速完善，從而帶來土地的升值。

（4）開發(fā)商與社區(qū)的互動效果

作為社區(qū)的居民，同時擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動，景區(qū)的一些高層次的展覽居民有免費(fèi)參觀的權(quán)利等。

3、高尚復(fù)合型社區(qū)在中國發(fā)展現(xiàn)狀。

在華僑城的帶動下，全國各地掀起了一個主題公園地產(chǎn)熱，成都的芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。

（三）時權(quán)酒店

時權(quán)酒店就是分時度假，消費(fèi)者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費(fèi)權(quán)利。分時度假在國外是一種非常成熟的度假方式，但在國內(nèi)誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。在未來的三五年，不會是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。

（四）養(yǎng)老公寓

1、養(yǎng)老公寓的市場需求。

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對的是沒有子女的老人。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，子女難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是銀發(fā)市場。

隨著中國老齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂等設(shè)施加以完善，將會形成一個巨大的市場。

2、功能

（1）養(yǎng)老功能

養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區(qū)，價格不貴。

（2）投資功能

養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實現(xiàn)類似于產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能。

3、養(yǎng)老公寓在國內(nèi)的發(fā)展。

養(yǎng)老公寓在國外發(fā)展非常成熟，但國內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個巨大的市場。

目前在上海等大城市就高端“銀發(fā)市場”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。

（五）獨立產(chǎn)權(quán)客棧。

獨立產(chǎn)權(quán)客棧本質(zhì)上與產(chǎn)權(quán)式酒店公寓一樣，但目前產(chǎn)權(quán)式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此產(chǎn)權(quán)式酒店實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)式客房。而獨立產(chǎn)權(quán)式客棧是一個獨立的度假產(chǎn)品，實質(zhì)是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。

產(chǎn)權(quán)式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。

（六）升級版農(nóng)家樂。

農(nóng)家樂近年來發(fā)展非?？?，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。

傳統(tǒng)的農(nóng)家樂農(nóng)家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和軟件設(shè)施具有保障，但是有點接近于大都市的感覺，游客同樣感到不滿意。

于是一些小型的投資者建設(shè)介入傳統(tǒng)農(nóng)家和現(xiàn)代酒店中間的產(chǎn)品，使游客既有安全感，又能感受到農(nóng)家氣息。而通過將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級版農(nóng)家樂進(jìn)行出售，就是農(nóng)家樂旅游地產(chǎn)。

（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動型度假村。

參與性、體驗型旅游是今年來熱點，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運(yùn)動形成了運(yùn)動型度假村。

這些度假村的客源主要來源于這些運(yùn)動愛好者，度假村運(yùn)行的好壞與前來運(yùn)動的游客量息息相關(guān)。

黑龍江亞布力滑雪場是中國重要的滑雪基地，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克俱樂部、新聞賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型房產(chǎn)。

廣東省清遠(yuǎn)市被稱為是“中國漂流之鄉(xiāng)”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。

八）主題式小鎮(zhèn)。

主題式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。這個集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國內(nèi)以溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在廣東有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山溫泉鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽朔和湖南的鳳凰。

主題式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產(chǎn)品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)會越來越有價值。

（九）體驗式住宿設(shè)施。

體驗式住宿設(shè)施是指價格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原蒙古包、拓展訓(xùn)練配套營地和汽車營地等。

拓展訓(xùn)練基地一般有自己軍營式的住宿設(shè)施，大部分沒有獨立衛(wèi)生間，上下通鋪，價格在２０元／人左右。

汽車營地在國內(nèi)還處在探索階段，但私家車的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（十）旅游新區(qū)。

旅游新區(qū)實質(zhì)是超級社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過一平方公里。這種模式是前段時間熱論的城市運(yùn)行模式，就是將一快整片的土地交給一開發(fā)商整體開發(fā)，開發(fā)商通過旅游帶動人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發(fā)房地產(chǎn)來獲得收益。

深圳的華僑城面積達(dá)６平方公里，實質(zhì)上也是一個區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達(dá)４７平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區(qū)。

（十一）主題式商業(yè)中心。

主題式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的主題商業(yè)地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較有名的是深圳的大芬村河周莊的畫家村。深圳的大芬村時自然形成的一個畫家聚居地村落，后來經(jīng)過規(guī)范，形成了一個以畫為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。通過吸引世界各地的畫家在此創(chuàng)作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的。

（十二）旅游商業(yè)中心。

旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點形成的旅游商業(yè)街道或中心。比較有名的是武漢湯池西街和陽朔西街。武漢湯池西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。

（十三）高端度假酒店或別墅。

高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國際一流的度假設(shè)施來吸引高端客源獲取較高利潤的一種產(chǎn)品。目前比較有名的是北京的長城腳下的公社和四川九寨的九寨天堂。

長城腳下的公社實際上是一個特色旅游度假酒店，充分利用了長城這個特色資源，通過世界一流設(shè)計來達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。

九寨天堂主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設(shè)施形成了一個巨大的吸引力。

五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

1、特色化是方向。

雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對客源的競爭將會逐步激烈。旅游消費(fèi)是一種體驗消費(fèi)，需要體驗一種有明顯特色的文化。根據(jù)消費(fèi)者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的核心競爭力。

特色來源于兩個方向，一個是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗習(xí)慣等是重要的一環(huán)。一個是人造文化，就是照搬異域文化，通過文化的揉合達(dá)到吸引游客的目的。

2、網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。

每個人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費(fèi)者的長時間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用營銷資源。

3、發(fā)現(xiàn)資源是競爭成功的重要條件。旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游資源品味的高低。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高。而眾多的二、三類資源進(jìn)入成本較低但是資源吸引力有限。因此如何發(fā)展資源成為未來旅游地產(chǎn)獲得較高利潤的關(guān)鍵。

旅游地產(chǎn)商要善于發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)財富。

4、“智慧”在未來旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。

旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價值。而整合的過程就是創(chuàng)意的過程，就是智慧發(fā)生效力的過程。因此，如果組建自己的研發(fā)隊伍以及借用外面的力量進(jìn)行主題的提煉是成功的關(guān)鍵。

六、旅游地產(chǎn)的項目投資和風(fēng)險簡述。

（一）項目投資

1、旅游地產(chǎn)投資前期準(zhǔn)備

（1）資金準(zhǔn)備 操作一個旅游地產(chǎn)項目，在如下環(huán)節(jié)需要費(fèi)用：

第一、前期的考察和談判費(fèi)用。

該費(fèi)用一般包括員工的工資和商務(wù)談判費(fèi)用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的人才層次比較高，因此主要的是人工費(fèi)用。一般說來，一個項目從接觸到簽約，需要時間在半年左右，整體費(fèi)用，需要200萬元左右。

第二、資源的購買費(fèi)用和資產(chǎn)的收購費(fèi)用。

資源的購買費(fèi)用一般以年付費(fèi)，這樣可以減輕前期的資金壓力。這塊費(fèi)用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞息息相關(guān)。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。如果牽涉到征地費(fèi)用，征地費(fèi)用是很大的一塊費(fèi)用。目前市場行情是一畝地15萬元左右。資產(chǎn)收購費(fèi)用主要是收購已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營資產(chǎn)，一般會有30%—80%的溢價，溢價的多少看政府的支持力度。

第三、規(guī)劃和設(shè)計費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)用包括總體規(guī)劃的詳細(xì)規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計?？傮w規(guī)劃一般在50萬元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計算，一般每畝在5000到2萬元之間。建筑設(shè)計費(fèi)用一般按造價的比例進(jìn)行計算。

第四、前期的市場推廣費(fèi)用。

旅游地產(chǎn)要盈利，關(guān)鍵是人氣的提升，人氣的提升要看旅游的運(yùn)作情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷售費(fèi)用等，一般要幾十萬元。

第五、建設(shè)工程費(fèi)用

建設(shè)工程費(fèi)用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費(fèi)用，這塊費(fèi)用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會低于1000萬元。

以上總費(fèi)用不會低于2000萬元。

（2）人才準(zhǔn)備

資金是基礎(chǔ)，但人才是保證。旅游地產(chǎn)的技術(shù)人才由旅游人才和地產(chǎn)人才兩部分組成，要做成一個成功的項目，沒有一支相對成熟的隊伍是空中樓閣。

其中旅游需要如下人才：

第一、旅游規(guī)劃設(shè)計人才

旅游地產(chǎn)項目一般需要聘請外部智力機(jī)構(gòu)，但如果內(nèi)部沒有一支隊伍，很難達(dá)成融合，獲得最佳的效果。

第二、商務(wù)談判人才

商務(wù)談判主要對接的政府和中介機(jī)構(gòu)。

第三、旅游和地產(chǎn)運(yùn)作人才

包括景區(qū)的經(jīng)營運(yùn)作和地產(chǎn)的經(jīng)營運(yùn)作。

（3）關(guān)系儲備

旅游和土地資源與政治關(guān)系資源息息相關(guān)，獲取資源的渠道很多，但如公司在發(fā)展過程中積累了一定的資源，容易奪得政府的信任，從而有利于項目的快速開拓。

（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險

1、政府的公共關(guān)系風(fēng)險

旅游地產(chǎn)與資源息息相關(guān)，因此能否與政府處理好關(guān)系對項目的成敗起決定性左右。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和政府的關(guān)系和利益是一門學(xué)問，需要加以總結(jié)和研究。

2、項目定位的風(fēng)險。

項目定位更多與旅游定位息息相關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來更高的價值，因為人氣的提升需要旅游。如果定位不準(zhǔn)，將成為一堆價值不大的建筑物。

3、經(jīng)營運(yùn)作的風(fēng)險。

執(zhí)行力不到位，必然會造成項目的失敗。千島湖鳳凰度假酒店的失敗就是經(jīng)營不力導(dǎo)致開發(fā)商承諾的回報沒法付而引起糾紛。

七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例

（一）成功

第三篇：中國旅游電子商務(wù)市場分析

中國旅游電子商務(wù)市場分析

2002-08-1

5一 旅游電子商務(wù)迅猛發(fā)展的現(xiàn)狀和原因

(一)全球旅游電子商務(wù)迅猛發(fā)展

在電子商務(wù)領(lǐng)域，最有前途的兩個行業(yè)是證券和旅游。其中，旅游在 20個行業(yè)中排名居首。據(jù)CNN公布的數(shù)據(jù)，1999年全球電子商務(wù)銷售額突破1400億美元，其中旅游電子商務(wù)銷售額突破270億美元，占全球電子商務(wù)銷售總額的20％以上，故美國著名的CRG—research公司預(yù)計，2000年，全球電子商務(wù)銷售額將突破4200億美元，其中旅游電子商務(wù)銷售額將突破630億美元，占全球電子商務(wù)銷售額24％以上；2001年，全球電子商務(wù)銷售額將突破14700億美元，其中旅游電子商務(wù)銷售額將達(dá)到4410億美元(如表1所示)。

表1．全球電子商務(wù)和旅游電子商務(wù)銷售額現(xiàn)狀與預(yù)測

(單位：億美元)

時間

項目 1999年 2000年 2001年

電子商務(wù)銷售額 1400 4200 14700

旅游電子商務(wù)銷售額 270 630 4410

全球約有30萬家旅游網(wǎng)絡(luò)企業(yè)在網(wǎng)上開展旅游服務(wù)，1999年有8500萬人次通過上網(wǎng)獲得旅游服務(wù)，2000年將有2億人次享受旅游網(wǎng)站的服務(wù)。全球旅游電子商務(wù)連續(xù)五年以350％以上的速度發(fā)展。這些預(yù)測指標(biāo)僅以目前的數(shù)據(jù)推算，在高速發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)時代，所有的數(shù)據(jù)都是保守的。

CNN公司還預(yù)測了全球因特網(wǎng)的網(wǎng)上銷售情況，休閑旅游網(wǎng)上銷售額，2001年將達(dá)到30億美元，2003年將增至290億美元；度假旅游團(tuán)，2001年因特網(wǎng)將銷售800萬個，2003年將增至6500萬個。

(二)旅游電子商務(wù)迅猛發(fā)展的原因

1．網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營是旅游業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需要

由于旅游目的地和客源市場都很分散而且兩者之間又存在距離，大量分處在不同地方的服務(wù)供應(yīng)企業(yè)如飯店、餐館、景區(qū)及交通等和產(chǎn)品銷售中介旅行社，需要組成一個龐大的網(wǎng)絡(luò)，才能完成產(chǎn)品銷售和接待任務(wù)，這是旅游運(yùn)行成本很高的原因所在。傳統(tǒng)的旅游市場銷售渠道以間接銷售為主，難以實現(xiàn)直銷，這不僅使成本增加，而且還大大影響了旅游企業(yè)開拓市場的能力。如果旅游業(yè)實行網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，直銷，這不僅使成本增加，而且還大大影響了旅游企業(yè)開拓市場的能力。如果旅游業(yè)實行網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，則不僅可以增加直銷產(chǎn)品的比重，減少銷售中介和促銷費(fèi)用，而且可以擴(kuò)大市場覆蓋面，提高工作效率，大大降低運(yùn)行成本。

2．電子商務(wù)特別適宜旅游業(yè)

由于電子商務(wù)具有高速度、高精確度和低運(yùn)行成本的特點，所以它特別適合于處理象旅游業(yè)務(wù)那樣的遠(yuǎn)距離、多批次的小額交易。

電子商務(wù)涉及到信息流、資金流與物流的協(xié)商與整合問題。旅游是人的流動。旅游電子商務(wù)較少涉及復(fù)雜、費(fèi)力的物流配送問題，對企業(yè)的物流配送系統(tǒng)要求不高。旅游電子商務(wù)客戶也可以通過網(wǎng)上結(jié)算的方式直接付款，免去了消費(fèi)者攜款到旅行社辦理各種手續(xù)的麻煩。旅游電子商務(wù)的開展與推廣，不僅可以使國內(nèi)的旅游產(chǎn)品迅速走向世界，而且可以通過網(wǎng)上結(jié)算，解決旅游業(yè)支付結(jié)算期限長、拖欠嚴(yán)重的問題。所以；與其他行業(yè)相比，旅游業(yè)更需要電子商務(wù)，電子商務(wù)更容易得到旅游業(yè)的認(rèn)同，電子商務(wù)也更容易在旅游業(yè)中得到推廣。

二 中國旅游電子商務(wù)市場分析

(一)中國旅游電子商務(wù)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1．市場的現(xiàn)狀

目前，中國的旅游網(wǎng)站總體上還處于旅游資訊發(fā)布、宣傳和吸引網(wǎng)民的階段，旅游電子商務(wù)則處于起始時期。目前，中國有三家較大的旅游類網(wǎng)站。1999年10月前，華夏旅游網(wǎng)和中國旅游資訊網(wǎng)一直維持著結(jié)伴領(lǐng)跑的態(tài)勢。2000年3月，攜程網(wǎng)在拿到了第二筆風(fēng)險投資后開始加速發(fā)展，4個月后以月交易額1000萬元的業(yè)績成功地加入了第一集團(tuán)軍，與華夏旅游網(wǎng)、中國旅游資訊網(wǎng)形成三足鼎立的局面。下面對三大網(wǎng)站的情況作一比較(見表2)。

表2.三大旅游網(wǎng)站情況比較表

華夏網(wǎng) 中國旅游資訊網(wǎng) 攜程網(wǎng)

成立時間 1997年 1997年6月 1999年10月

經(jīng)營模式 主要是B2B 旅游信息建設(shè) 商務(wù)旅游為主

收入來源 會員費(fèi)+交易傭金 訂票 訂房+訂票

優(yōu)勢所在 豐富的上游資源、價格優(yōu)勢 豐富的信息、資本支持 電子商務(wù)、客戶服務(wù)

不足之處 B2B目前盈利可能性小 盈利模式不明確 與傳統(tǒng)旅游業(yè)結(jié)合攜程網(wǎng)把目標(biāo)定位在商務(wù)旅行，主要收入來源為訂房和訂票業(yè)務(wù)，尤其是訂房業(yè)務(wù)。每成交一筆，攜程網(wǎng)大概能從中獲得3％—5％的傭金。中國旅游資訊網(wǎng)以資訊見長，其資訊達(dá)到4萬網(wǎng)頁。華夏網(wǎng)也以其豐富的旅游信息資源在業(yè)界奠定自己的位置。華夏網(wǎng)內(nèi)部人士稱：其會員已有1000多家。華夏網(wǎng)主要做B2B，其收入來源于兩大部分：會員費(fèi)和交易傭金，它將來還會開展旅行社內(nèi)部管理軟件。

2．旅游網(wǎng)絡(luò)市場存在的問題

(1)經(jīng)營模式類同

旅游網(wǎng)站主營的電子商務(wù)業(yè)務(wù)有機(jī)票、酒店、旅行團(tuán)預(yù)訂三大項，每個旅游網(wǎng)站都有。當(dāng)網(wǎng)站把自己看成旅行社的時候，發(fā)現(xiàn)所提供的這些服務(wù)跟傳統(tǒng)旅行社、酒店預(yù)訂中心、機(jī)票銷售公司相比沒有太大的優(yōu)勢可育，因此，旅游網(wǎng)站必須提供一種更好的服務(wù)、更好的產(chǎn)品，或者尋求新的立足點與發(fā)展契機(jī)，或使銷售額迅速地擴(kuò)大，才有可能贏利。在沒有明確的更佳的發(fā)展模式時，網(wǎng)站就迷失了方向。

(2)贏利前景不明互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)賺來了網(wǎng)民的注意力，得到了成千上萬的點擊率，卻沒有看到相應(yīng)的利潤增長。這是由于在相當(dāng)長的一段時間里，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)沒有嘗試或根本沒有考慮過讓投資者信服的商業(yè)經(jīng)營模式，不知道應(yīng)該靠什么賺錢。

(3)網(wǎng)下服務(wù)的保證互聯(lián)網(wǎng)公司通常更偏重于信息流與資金流。旅游網(wǎng)站在充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢時，也要非常好地結(jié)合一些傳統(tǒng)營銷模式，才能夠為用戶提供完整的服務(wù)。實際上，大多數(shù)網(wǎng)絡(luò)公司的網(wǎng)下服務(wù)得不到保障。

(4)支付手段和消費(fèi)習(xí)慣的障礙國外電子商務(wù)發(fā)展得好，與信用卡使用的普及和網(wǎng)絡(luò)使用的普遍是密不可分的。中國信用卡使用不普及，其支付手段遲遲不被社會接受；同時，中國人習(xí)慣于網(wǎng)上消費(fèi)的人不多，消費(fèi)者的個人信譽(yù)和商家的信譽(yù)在網(wǎng)上都沒有建立起來，這對電子商務(wù)發(fā)展必然帶來很大的阻礙作用。

(5)缺乏旅游主營業(yè)務(wù)的支撐眾多的旅游網(wǎng)站在規(guī)劃時缺少對旅游行業(yè)的全面、深刻認(rèn)識，沒能找準(zhǔn)切入點，因而難以形成特色與賣點。它們往往搬照抄國外網(wǎng)站的現(xiàn)成模式，成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家網(wǎng)站的中文版。由于缺乏旅游主營業(yè)務(wù)的支撐，網(wǎng)站旅游信息更新緩慢，在線交易冷淡，無法引起游客的注意與興趣。

(6)過度依賴資本運(yùn)營就現(xiàn)在情況來看，部分網(wǎng)站指望著先把網(wǎng)站建起來，然后再完善內(nèi)容，形成市場焦點，最后上市，上市之后再把錢套回來，如此而已。這是以資本運(yùn)營的方式經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)企業(yè)，對網(wǎng)絡(luò)企業(yè)的實質(zhì)性發(fā)展則關(guān)注不夠。這種經(jīng)營模式必然導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)企業(yè)發(fā)展的短命?？繂渭兺顿Y，企業(yè)只能獲得階段性發(fā)展；只有通過良好的經(jīng)營業(yè)績以實現(xiàn)其市場價值，才是網(wǎng)絡(luò)企業(yè)最終的取勝之道。

(二)市場需求分析

在中國，隨著政府電子化和企業(yè)電子化工作的開展，旅游電子商務(wù)的潛在市場十分廣闊。

1．各級地方政府、旅游行政管理部門和旅游景區(qū)

網(wǎng)絡(luò)是一種不同于傳統(tǒng)媒體的媒體。作為一種交互性動態(tài)媒體，網(wǎng)站將在旅游地和風(fēng)景區(qū)形象宣傳、大型系列旅游活動的策劃推出等方面發(fā)揮重大作用。網(wǎng)絡(luò)營銷不僅效果好，而且費(fèi)用低廉。過去，政府部門往往組團(tuán)到海外參加旅游交易會或博覽會，一次營銷費(fèi)用至少是30--40萬元。網(wǎng)上營銷活動費(fèi)用則低得多。如果地方政府、旅游行政管理部門和景區(qū)自己投入資金，建立網(wǎng)站，在技術(shù)、資金、人力等方面的投入太大，可能得不償失，因此，他們必須希望專業(yè)旅游網(wǎng)站為其提供專業(yè)化的網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)，各級地方政府、旅游行政管理部門和旅游景區(qū)成為旅游電子商務(wù)的一個潛在客源。

2．大量的中小旅游企業(yè)

中國現(xiàn)有7000多家旅行社、5000多家涉外飯店、7000多個旅游景點，但其中只有極少數(shù)企業(yè)成為因特網(wǎng)用戶。截至1999年4月5日，中國大陸地區(qū)僅有58家國際旅行社和96家涉外飯店在網(wǎng)上注冊獨立域名，這個比例是相當(dāng)?shù)偷摹?001年，通過各種搜索引擎統(tǒng)計，旅游網(wǎng)站已達(dá)到3700多家，其中大多數(shù)是網(wǎng)絡(luò)公司、大型旅游企業(yè)、旅游行政管理部門和其他綜合性網(wǎng)站(旅游版)創(chuàng)建的。大量的中小企業(yè)，既沒有信息渠道，也沒有巨額廣告費(fèi)，更投有技術(shù)和資金實力，以建設(shè)和維護(hù)一個專門網(wǎng)站。旅游網(wǎng)站則可以為它們提供技術(shù)服務(wù)，為它們制作網(wǎng)頁、發(fā)布信息、實時更新和維護(hù)，旅游企業(yè)為此而花的費(fèi)用也相對較少。無疑，大量的中小旅游企業(yè)是旅游電子商務(wù)的又一個潛在客戶。

3．航空公司

中國航空公司的CRS(電腦訂票系統(tǒng))，通過航空公司的售票窗口及各代理銷售點的15000多臺終端機(jī)，在國內(nèi)機(jī)票銷售中發(fā)揮著重要作用。它與國外的Sabre、Amadeus等國際CRS聯(lián)網(wǎng)，通過它們銷售中國航空公司的機(jī)票。目前，中國還不允許國際CRS在中國境內(nèi)正式營業(yè)，因而民航的CRS在國內(nèi)一直保持著壟斷地位。隨著中國加入世界貿(mào)易組織(WTO)，這種壟斷必然被打破。為了擴(kuò)展銷售渠道，簡便而經(jīng)濟(jì)的網(wǎng)絡(luò)售票方式必將受到航空公司的青睞。雖然航空公司可以自己設(shè)立網(wǎng)站，就象有自己的售票窗口一樣，但它仍然需要遍布各地的代理銷售商，仍然需要依靠一些有較高知名度的網(wǎng)站代理銷售機(jī)票。因為網(wǎng)絡(luò)銷售在預(yù)定的同時還可以實現(xiàn)網(wǎng)上收付款，手續(xù)簡便，網(wǎng)絡(luò)售票對旅客更有吸引力，而且網(wǎng)絡(luò)銷售成本低于傳統(tǒng)的門市部售票成本，航空公司還可以節(jié)約付給傳統(tǒng)中間銷售商或代理商的高額傭金(最低為9％)及GDS(全球分銷系統(tǒng))的費(fèi)用(每次約5美元)，網(wǎng)絡(luò)售票對航空公司也有吸引力，因此，航空公司極有可能成為旅游電子商務(wù)的另一個客戶。

4．大型飯店

中國的一些大型涉外飯店或國際飯店集團(tuán)成員往往通過三種方式實現(xiàn)客房預(yù)定：一是自行組建，即國際酒店集團(tuán)自行組建旅游預(yù)定網(wǎng)站；二是借船出海，即加入國際知名預(yù)定網(wǎng)絡(luò)；三是自辦預(yù)定，即一些大型飯店自設(shè)網(wǎng)站，自行預(yù)定。其中，自設(shè)網(wǎng)站是最為經(jīng)濟(jì)的做法，受到國內(nèi)許多飯店企業(yè)的青睞。但是，飯店自設(shè)網(wǎng)站往往內(nèi)容單一，點擊率不高，預(yù)定量不大，加上日常維護(hù)費(fèi)用，單位銷售成本并不低，因此它們也希望有知名度較高的旅游網(wǎng)站能代理其客房預(yù)訂。

5．散客

近年來，散客在來訪的海外旅游者中的比重正在迅速增長，北京、上海的散客比重已接近一半，有的城市已占來訪者的大半。隨著中國的發(fā)展和加入世貿(mào)組織，來中國旅行的散客必將進(jìn)一步增加，并將成為中國主要的海外旅游客源。旅游網(wǎng)站則是可以向他們提供包括旅游信息咨詢、機(jī)票預(yù)定、車船票預(yù)定、客房預(yù)定、景點門票預(yù)定、線路設(shè)計、裝備租賃等全方位、個性化服務(wù)的高效而便捷的工具。越來越多的具有網(wǎng)上消費(fèi)習(xí)慣的海外旅游者也將是旅游網(wǎng)站的一個潛在用戶群。目前，國內(nèi)客源市場的散客也正成為旅游電子商務(wù)的主體，網(wǎng)站收取為中國旅游提供電子商務(wù)服務(wù)的服務(wù)費(fèi)也將成為網(wǎng)站收入的主要部分。

(三)旅游網(wǎng)站市場定位

這里所說的市場定位是指宏觀定位，每個網(wǎng)站將根據(jù)各自的特色進(jìn)行自己的目標(biāo)市場細(xì)分。

1．從供需兩方面劃分，旅游網(wǎng)絡(luò)市場分為集團(tuán)銷售和散客購買

集團(tuán)銷售，包括旅游企業(yè)如旅行社、賓館飯店、旅游景區(qū)、度假區(qū)等以及旅游相關(guān)企業(yè)和部門如航空公司、鐵路公司、旅游車船公司、旅游商店、娛樂企業(yè)、餐飲企業(yè)等，通過旅游網(wǎng)站代理銷售其產(chǎn)品和服務(wù)，組織策劃大型或系列旅游產(chǎn)品推介活動。散客購買，包括國內(nèi)旅游者和海外旅游者通過旅游網(wǎng)站查詢旅游信息，預(yù)定單項或組合旅游產(chǎn)品和服務(wù)。

2．近期旅游網(wǎng)站的客戶群為14--40歲的上網(wǎng)者和中小旅游企業(yè)：

(1)18--40歲的上網(wǎng)者據(jù)CNNIC(中國互聯(lián)網(wǎng)信息中心)2000年1月發(fā)布的統(tǒng)計報告，截至1999年12月31日，中國上網(wǎng)用戶人數(shù)達(dá)890萬。目前，中國國內(nèi)上網(wǎng)用戶已超過1700萬，其年齡構(gòu)成、文化層次、行業(yè)分布分別如表

3、表

4、表5所示，41。

表3．網(wǎng)絡(luò)用戶年齡構(gòu)成表

年齡(歲)18歲以下 18—24 25—30 31—40 36—40 41—50 51—60 60歲以上

比例(％)2.4 42.8 32.8 10.2 5.7 4.5 1.2 0.4

表4．網(wǎng)絡(luò)用戶文化層次構(gòu)成表

文化層次 高中以下 高中(中專)大專 本科 碩士 博士及以上

比例(％)3 13 32 45 6 1

表5． 網(wǎng)絡(luò)用戶行業(yè)分布表

行業(yè) 學(xué)生 計算

機(jī)業(yè) 外貿(mào)、合資企業(yè) 專業(yè)技術(shù)

人員 商業(yè)

貿(mào)易 行政機(jī)關(guān)

人員 郵電

通訊業(yè) 教師 企事業(yè)

單位領(lǐng)導(dǎo) 銀行、工商、金融、保險 其他

比例，(％)2 12.9 8.7 8.6 7.4 6.2 5 4.8 3 6.2 16.2從年齡構(gòu)成上看，18—40歲年齡段占91．5％左右；從文化層次上看，84％具有大專以上學(xué)歷；從行業(yè)構(gòu)成上看，學(xué)生、計算機(jī)業(yè)、外資合資企業(yè)、專業(yè)技術(shù)人員、白領(lǐng)、自由職業(yè)者是主體，他們是有高學(xué)歷、具有獨立性的探險精神、思維活躍敏捷的一個群體。雖然其中較大一部分是學(xué)生群體，但伴隨著網(wǎng)絡(luò)成長的學(xué)生一代更容易接受網(wǎng)上購物、網(wǎng)上旅游等新事物，兩三年后，隨著旅游網(wǎng)站的知名度的提升，網(wǎng)上支付手段的完善，當(dāng)年的大學(xué)生將成長為具有較強(qiáng)購買力和較多閑暇時間的群體。因此，抓住了現(xiàn)在的大學(xué)生群體，也就抓住了未來的旅游電子商務(wù)市場。國際旅游散客也將是旅游網(wǎng)站在近期應(yīng)重點促銷的人員之一，他們消費(fèi)力強(qiáng)，對中國知之甚少，特別需要獲取相關(guān)旅游信息及相應(yīng)旅游服務(wù)。

(2)中小旅游企業(yè)

旅游網(wǎng)站的客戶群應(yīng)主要集中在中小旅游企業(yè)、各旅游景區(qū)和各地區(qū)政府及旅游行政主管部門。為中小旅游企業(yè)、旅游景區(qū)提供ASP服務(wù)，為政府部門提供旅游宣傳、促銷服務(wù)，特別是為中小旅游企業(yè)提供 ASP服務(wù)的前景十分光明。由于自己無力建立和長期維護(hù)一個網(wǎng)站，中小旅游企業(yè)及當(dāng)?shù)卣吐糜涡姓鞴懿块T愿意利用旅游網(wǎng)站的宣傳以降低其促銷成本，因此旅游網(wǎng)站為它們提供ASP服務(wù)的前景十分光明。

(四)市場競爭分析

中國目前有3000多家旅游網(wǎng)站，大致可以分為三種類型：一種是以提供旅游信息服務(wù)為主的旅游咨詢網(wǎng)站，如中華行知網(wǎng)(004km.cn)；一種是以提供旅游產(chǎn)品預(yù)定業(yè)務(wù)為主的旅游網(wǎng)站，如攜程旅行網(wǎng)；還有一種是旅游企業(yè)依托自己的網(wǎng)站做自己的旅游業(yè)務(wù)。

在ICP門戶網(wǎng)站中，幾乎所有的網(wǎng)站都不同程度地涉及了旅游的內(nèi)容，如新浪網(wǎng)生活空間的旅游頻道、搜狐和網(wǎng)易的旅游欄目，這充分顯示出旅游信息的巨大生命力和市場空間。但是，旅游信息僅僅作為網(wǎng)站內(nèi)容的一部分，只是對現(xiàn)有網(wǎng)站內(nèi)容的補(bǔ)充，由于專業(yè)性不強(qiáng)，缺乏行業(yè)優(yōu)勢，不能充分體現(xiàn)出旅游信息的全面性、權(quán)威性和實用性，故而沒有完全展現(xiàn)網(wǎng)上旅游的魅力。

中國現(xiàn)有7000家以上的旅行社，但90％是中小型企業(yè)，他們還在延續(xù)著傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，效率低下，成本高昂。雖然中國的傳統(tǒng)旅游市場很大，但其中近80％是商務(wù)旅行和自助旅游，傳統(tǒng)旅行社總的市場占有率僅為5％—8％，一個具有國際水平的國家旅行社組織的國內(nèi)旅游也僅占到了其市場份額的20％(見表6)。

表6.旅行社所占旅游市場份額(單位：％)

旅行社 自助旅游

國外 80 20

國內(nèi) 95

5在市場未充分培育的情況下，如此眾多的旅行社間的競爭顯得異常激烈。尤其是小型的旅行社，因沒有太多的客流量，連基本的生存都存在問題。從收入組成來看，旅行社的訂票、訂房單項服務(wù)過去在收入方面占了很大的比例。隨著信息流通的加快，訂房和訂票的競爭更趨白熱化，利潤空間會有很大的壓縮。中國加入WTO后，國外旅游服務(wù)公司將憑借成熟的電子商務(wù)經(jīng)驗長驅(qū)直入，全國現(xiàn)有的數(shù)千家大小旅行社將受到更加嚴(yán)重的沖擊。

由于人們的旅游消費(fèi)方式正在改變，以自訂行程、自助價格為主要特征的旅游將成為國人旅游的主導(dǎo)方式，傳統(tǒng)旅游中那種趕時間、趕行程的旅游團(tuán)已經(jīng)不能滿足人們個性化旅游的要求，因此傳統(tǒng)旅行社對其余95％左右的市場份額顯得一籌莫展，而新興的旅游網(wǎng)站就成為開拓潛在市場的一支生力軍，傳統(tǒng)旅行社未能占領(lǐng)的市場份額正好是網(wǎng)絡(luò)旅游最適宜的發(fā)展空間，其市場潛力非常巨大。

相對于傳統(tǒng)的旅游業(yè)來說，旅游電子商務(wù)不僅提高了業(yè)務(wù)透明度和工作效率，降低了邊際成本，而且具有個性化、信息化、時令化等特點的旅游產(chǎn)品也非常適合網(wǎng)上銷售。關(guān)于網(wǎng)上支付的問題，目前一些銀行已提出解決方案并付諸實施。因此，發(fā)展旅游電子商務(wù)的條件正在成熟。傳統(tǒng)旅游業(yè)除將面對固有的競爭對手外，還要面對國外旅游企業(yè)的挑戰(zhàn)和旅游網(wǎng)站對原有市場份額的爭奪。在嚴(yán)峻的形勢面前，傳統(tǒng)旅游企業(yè)紛紛走上傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合的道路。

新興的“網(wǎng)絡(luò)旅游公司”可以成為旅游行業(yè)的多面手。它首先改變了目前的旅游經(jīng)營方式，可以將原來市場分散的利潤點集中起來，同時效率會更高。具體而言，當(dāng)旅游網(wǎng)站組織自己的線路產(chǎn)品的時候，此時網(wǎng)站的角色就是旅游批發(fā)商；當(dāng)網(wǎng)站將自己組織的產(chǎn)品推向市場的時候，可以省去傳統(tǒng)旅游必須經(jīng)過的零售環(huán)節(jié)，直接與消費(fèi)者見面，此時它又是一個具有絕對價格優(yōu)勢的零售商。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國旅游報[N]．2001—03—02．

[21中國旅游報[N]．2000—09—22

[3]中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計報告[J]互聯(lián)網(wǎng)世界，2000，(3)．

[4]靈趣旅游網(wǎng)，2000—08—25．

[作者簡介]楊振之(1965—)，男，重慶市渝北區(qū)人，四川大學(xué)旅游學(xué)院副教授；

胡海霞(1975一)，女，重慶市萬州區(qū)人，四川大學(xué)旅游學(xué)院講師；

黃學(xué)軍(1969一)，男，四川省蓬溪縣人，四川大學(xué)圖書館科技部助理研究員；

劉祿山(1972一)，男，四川省武勝縣人，四川大學(xué)旅游學(xué)院講師。

作者：四川大學(xué)旅游學(xué)院 楊振之 胡海霞 黃學(xué)軍 劉祿山 來源：原載《四川師范大學(xué)學(xué)報》哲社版(成都)

第四篇：中國旅游地產(chǎn)終極解決方案解析

中國旅游地產(chǎn)困局破解模式大探討

近年房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)營銷正在深度結(jié)合，住宅領(lǐng)域的電商運(yùn)動方興未艾。在帶薪休假制度有望于近年落實的大背景下，旅游業(yè)與地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的旅游地產(chǎn)也頻繁借助網(wǎng)絡(luò)這一平臺，開展卓有成效的推廣和運(yùn)營。近日，記者了解到，由國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會和旅游財富網(wǎng)聯(lián)合主辦的2013“第二屆國際最佳旅游地產(chǎn)項目評選活動”自7月啟動以來，受到了市場的廣泛關(guān)注，有上千個項目通過自主報名或由專家委員提名參與。目前各主任評審委委員根據(jù)評審標(biāo)準(zhǔn)，已確認(rèn)100家獲得提名的項目，屆時將在旅游財富網(wǎng)上建立所有獲得提名的項目網(wǎng)站，并聯(lián)合國內(nèi)60余家主流媒體，接受網(wǎng)民的網(wǎng)上評選。同時由主任委員評審團(tuán)組織專家組，對所有提名獎獲獎項目實地考察，并進(jìn)行專業(yè)評分，最終角逐出“2013國際最佳候鳥式度假項目獎”、“2013國際最佳5＋2生活度假項目獎”、“2013國際最佳產(chǎn)權(quán)式酒店項目獎”三大獎項。

旅游地產(chǎn)尚存三大缺陷 與消費(fèi)市場相距甚遠(yuǎn)

據(jù)了解，2012年的最佳旅游地產(chǎn)項目評選活動活動顯示，一批具有創(chuàng)新模式的獲獎項目，如世茂大連御龍海灣、綠城清水灣、碧桂園十里銀灘、恒大海上威尼斯、魯能三亞灣、奧宸?納帕溪山、萬達(dá)長白山國際度假區(qū)、中南西海岸等，越來越注重項目的旅游度假接待和服務(wù)功能配套，并從購房者的實際使用出發(fā)，切實完善項目的整體商業(yè)模式，在市場上獲得了成功。但從行業(yè)整體來看，旅游地產(chǎn)離消費(fèi)者需求仍相距甚遠(yuǎn)。

專家表示，旅游地產(chǎn)自身尚存在三大缺陷：90%是因為項目定位不精準(zhǔn)（產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位）；70%是因為服務(wù)不完善（配套服務(wù)、度假服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營服務(wù)）；60%是因為營銷渠道不對口（沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式、缺乏與傳統(tǒng)旅游的融合）。消費(fèi)者市場調(diào)研方面，根據(jù)旅游財富網(wǎng)線上線下《2012旅游地產(chǎn)投資消費(fèi)市場調(diào)查問卷》共計96280份有效問卷統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示：已經(jīng)投資旅游地產(chǎn)的人數(shù)占比15%，計劃投資的占45%，不打算投資的占比40%。大多數(shù)中高端人士對旅游地產(chǎn)缺乏投資熱情。究其原因，不外乎三點：其一是每年在同一地方度假，單一乏味；其二是高空置率，投資收益無法實現(xiàn)；其三物業(yè)配套和服務(wù)都不完善，度假品質(zhì)無保障。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年中國旅游地產(chǎn)項目超過3000個，全年投資總額破萬億元，國內(nèi)房地產(chǎn)前100強(qiáng)企業(yè)都已進(jìn)入或是準(zhǔn)備進(jìn)入旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。與此同時，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)存在一哄而上、低價圈地、生態(tài)破壞、空置率高等問題的詬病也未曾減少。旅游地產(chǎn)開發(fā)亟須破解“有量無質(zhì)”的困境，走上一條健康發(fā)展之路。

國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會常務(wù)副主任、旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成在接受記者采訪時表示，根據(jù)市場預(yù)測，按中國現(xiàn)有家庭戶數(shù)40151萬戶計算，到2020年，近20%的中產(chǎn)家庭(8030萬戶)將購置旅游地產(chǎn)，以每戶50萬元資產(chǎn)計算，規(guī)模將達(dá)到40萬億元。在這樣的市場前景下，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識到旅游地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該從過去的“概念性旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)移到以“旅游為核心、地產(chǎn)為載體”的思路上來。在房地產(chǎn)投機(jī)時代，開發(fā)商或者營銷策劃公司一般都會使用海景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、養(yǎng)老公寓等概念吸引投資者眼球?！半S著投機(jī)潮水的退落，一切概念的東西終歸只是一個空洞的宣傳口號，旅游地產(chǎn)的價值必須體現(xiàn)在投資者的實際需求和消費(fèi)使用上?！痹鴷猿烧f。

山東政府率先發(fā)力 探索網(wǎng)絡(luò)合作新模式

山東是我國旅游地產(chǎn)大省。在山東沿海，聚集著數(shù)量可觀的旅游地產(chǎn)項目。但旅游財富網(wǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2009年以前在山東半島出售的候鳥式度假項目，實際上絕大部分都是普通住宅物業(yè)，由于缺乏相應(yīng)的度假設(shè)施和生活服務(wù)配套，許多地區(qū)的度假類物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的“售后空置”現(xiàn)象。山東政府也意識到了這一問題，并采取了相應(yīng)的應(yīng)對措施。日前，山東省旅游局局長于沖在吉林長白山旅游高端論壇上指出，旅游地產(chǎn)大發(fā)展需要整合提升中小企業(yè)，但目前的問題是中小旅游地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不均衡，特別是在一些風(fēng)景名勝區(qū)、濱海、濱湖等旅游環(huán)境好的地區(qū)，很多企業(yè)打著旅游地產(chǎn)的旗號做地產(chǎn)，使旅游地產(chǎn)變了味，不僅使旅游景區(qū)、旅游度假區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，這種現(xiàn)象在山東濱海也大量存在。于沖透露，山東正在借助市場手段，積極利用全新的旅游地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷模式，推動這一問題得到較好解決。

山東采用的模式之一是途家模式。途家網(wǎng)的“途家”模式是為不動產(chǎn)持有者提供的入戶管理服務(wù)和增值服務(wù)模式。其基本模式為O2O模型，即不僅為游客提供線上搜索預(yù)訂平臺，而且提供線下標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。其中，線上搜索預(yù)訂平臺是在不改變業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，通過房產(chǎn)“托管”服務(wù)，將地產(chǎn)商或居民閑置房源按照美國斯維登五星級酒店客房標(biāo)準(zhǔn)整理優(yōu)化，憑借其成熟穩(wěn)定的電子商務(wù)平臺向市場推廣，實現(xiàn)業(yè)主閑置房屋的靈活增值。線下標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)是建立專門的管理團(tuán)隊，在各地設(shè)置接待處，游客在網(wǎng)上完成預(yù)定以后即可在接待處辦理入住手續(xù)，由專門工作人員直接送游客到度假公寓，并提供保姆家政、物品代購、設(shè)備維修等生活服務(wù)。它既可以盤活房地產(chǎn)商及房主的房產(chǎn)資源，又可以拉動當(dāng)?shù)刂懈邫n休閑度假消費(fèi)。

不可否認(rèn)，途家是一個成功的商業(yè)模式，在盤活閑置旅居產(chǎn)品方面，有其積極的作用。途家模式發(fā)端于海南三亞，上世紀(jì)90年代中后期，為了盤活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，海南的開發(fā)商提出了“旅游地產(chǎn)”這個概念，但其實質(zhì)是打著旅游開發(fā)的旗號開發(fā)住宅物業(yè)，欠缺完善的物業(yè)管理和度假配套設(shè)施，結(jié)果造成大量的空置現(xiàn)象。這類中小開發(fā)商的概念投機(jī)行為給途家模式提供了生存空間，而山東半島早期開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目與海南類似，需要途家模式來盤活閑置的物業(yè)。

事實上，當(dāng)下不少品牌開發(fā)商出于對項目品質(zhì)及業(yè)主的責(zé)任，越來越注重自身的服務(wù)功能配套，一些品牌企業(yè)已經(jīng)開始成立自己的酒店管理公司。例如中南西海岸就依托中南集團(tuán)多年的高端物業(yè)管理經(jīng)驗，正在籌建高水平的酒店物業(yè)管理團(tuán)隊，為業(yè)主度假居住時提供包括上門清掃、接送機(jī)等管家式優(yōu)質(zhì)服務(wù)。顯然，這才是真正對客戶負(fù)責(zé)任的旅游地產(chǎn)項目。

而山東正在迎來貨真價實的旅游地產(chǎn)大發(fā)展的一個契機(jī)。據(jù)了解，為鼓勵大的旅游地產(chǎn)商盡快進(jìn)入山東市場，最近山東省政府出臺的意見明確提出，鼓勵各地對省級以上旅游度假區(qū)、大型度假酒店集群等重大旅游項目給予扶持。當(dāng)前，山東正計劃在3100公里的“仙境海岸”和濟(jì)南、泰安、濟(jì)寧等省會旅游城市圈重點城市打造一批旅游地產(chǎn)項目。對于如此大體量的旅游地產(chǎn)項目開發(fā)，需要從源頭上開始介入，科學(xué)定位，合理規(guī)劃，有序營銷，以及后續(xù)的無憂服務(wù)，一站式解決。在整個產(chǎn)業(yè)鏈的貫通上，需要一個更為全面的網(wǎng)絡(luò)平臺。

旅游財富網(wǎng)全程解決方案 實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)深度融合山東業(yè)界顯然也意識到了這一問題。途家模式之外，山東還采用了旅游財富網(wǎng)模式，以期徹底解決旅游地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前面臨的根本問題。旅游財富網(wǎng)是國內(nèi)首家“旅游地產(chǎn)B2C全程服務(wù)解決方案”系統(tǒng)供應(yīng)商和業(yè)主物業(yè)售后增值服務(wù)平臺，可以為旅游地產(chǎn)項目提供“項目定位、系統(tǒng)整合營銷、品牌推廣和售后服務(wù)”四大服務(wù)模塊，幫助開發(fā)商實現(xiàn)地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，促進(jìn)地方旅游經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，幫助購房者實現(xiàn)旅游地產(chǎn)“度假、養(yǎng)生、投資”三大核心價值。

據(jù)曾曉成介紹，旅游財富網(wǎng)發(fā)起制定了中國首份旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，以中產(chǎn)收入群體對“度假、養(yǎng)生、投資”需求為導(dǎo)向，將旅游地產(chǎn)細(xì)分為度假養(yǎng)生類項目、“5+2”生活度假物業(yè)、投資類產(chǎn)權(quán)酒店項目等，并對各類細(xì)分項目的具體指標(biāo)，如區(qū)域選址、產(chǎn)品定位、服務(wù)功能配套、商業(yè)模式和運(yùn)營管理服務(wù)等做了詳盡的規(guī)定，切實幫助開發(fā)商完善項目的旅游度假服務(wù)功能。

旅游財富網(wǎng)利用其開發(fā)的“新房電子交易系統(tǒng)”，“度假置業(yè)游系統(tǒng)”和“代理商異地分銷系統(tǒng)”，整合旅行社和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店資源，通過線上系統(tǒng)技術(shù)對接和線下產(chǎn)業(yè)跨界整合營銷的模式，解決旅游地產(chǎn)面臨的開發(fā)商異地推廣成本高、購房者異地看房上當(dāng)受騙，項目售后高空置率等一系列影響產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的難題。尤其值得關(guān)注的，是其將傳統(tǒng)旅行社業(yè)務(wù)模式引入旅游地產(chǎn)項目，不僅為旅行社創(chuàng)造了進(jìn)軍度假產(chǎn)品的商機(jī)，也將有效解決旅游地產(chǎn)的“空城”現(xiàn)象。

同時，旅游財富網(wǎng)發(fā)起組織的國際最佳旅游地產(chǎn)評選活動，為真正優(yōu)秀的旅游地產(chǎn)項目提供了很好的品牌推廣平臺，也將引導(dǎo)更多的旅游地產(chǎn)開發(fā)商真正實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的結(jié)合。另外，旅游財富網(wǎng)還為業(yè)主物業(yè)后期服務(wù)開發(fā)出了旅居交換、物業(yè)出租、二手交易三大增值服務(wù)系統(tǒng)。特別是其開發(fā)的“旅居交換系統(tǒng)”以及發(fā)起成立的“國際旅居交換聯(lián)盟”，可以幫助業(yè)主實現(xiàn)一處置業(yè)全球免費(fèi)度假的夢想，提升旅游地產(chǎn)項目的附加值。

據(jù)了解，在2013最佳旅游地產(chǎn)項目評選活動展開的同時，評選委聯(lián)合旅游財富網(wǎng)將在全國3000多個開發(fā)項目中挑選至少50個真正兼具旅游度假、養(yǎng)生養(yǎng)老功能的高端、優(yōu)質(zhì)旅游地產(chǎn)的獲選項目，發(fā)起組建“國際旅居交換聯(lián)盟”。通過旅游財富網(wǎng)的旅居交換系統(tǒng)，使購房者購買聯(lián)盟內(nèi)任何一家的物業(yè)，都能和所有聯(lián)盟單位及海外優(yōu)秀旅游地產(chǎn)項目的業(yè)主物業(yè)實現(xiàn)全球免費(fèi)度假交換。目前，海陽寶龍城、云南的大理公館和露美雅閣等50多個地區(qū)近100個項目，已經(jīng)進(jìn)入“國際旅居交換聯(lián)盟”備選名單。

同時，國際旅游地產(chǎn)專評委顧問團(tuán)將輔導(dǎo)所有獲得提名獎的項目調(diào)整商業(yè)模式，提供包括項目定位、商業(yè)模式建議、推薦管理公司、項目精準(zhǔn)營銷等一攬子咨詢服務(wù)，解決旅游地產(chǎn)項目售前、售中和售后遇到的各種難題，確保每個聯(lián)盟項目都能達(dá)到“國際旅居交換聯(lián)盟”所必須的軟硬件規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

曾曉成表示，國內(nèi)旅游地產(chǎn)已進(jìn)入到迎合小康社會中產(chǎn)品質(zhì)生活需求的發(fā)展時代，在細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下，越來越多的開發(fā)商正在擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，從實現(xiàn)旅游度假服務(wù)功能的角度，更加注重項目的選址、整體規(guī)劃，環(huán)境保護(hù)、配套、產(chǎn)品定位和后續(xù)運(yùn)營管理服務(wù)。同時，標(biāo)準(zhǔn)的出臺對引導(dǎo)地方政府以大型旅游度假綜合體開發(fā)為契機(jī)，實施新城鎮(zhèn)建設(shè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃、項目定位，招商引資、土地出讓等重大決策上，具有較強(qiáng)的指導(dǎo)作用，也讓廣大中產(chǎn)消費(fèi)者清晰了解旅游地產(chǎn)項目的各類細(xì)分產(chǎn)品，及如何辨別不同的旅游地產(chǎn)必須具備相應(yīng)的后續(xù)管理服務(wù)來實現(xiàn)投資和度假的價值。

第五篇：淺談中國旅游地產(chǎn)(0619修改)

淺談中國旅游地產(chǎn)

摘要：本文論述了旅游地產(chǎn)的定義和起源，并通過對其產(chǎn)業(yè)特征的研究，發(fā)現(xiàn)了我國旅游地產(chǎn)目前存在的問題和解決辦法，最終對此新興熱門產(chǎn)業(yè)的未來前景做出了思考和展望。

關(guān)鍵詞：旅游 地產(chǎn) 政策 市場

目錄

淺談中國旅游地產(chǎn)...........................................................................................................................1 前

言.............................................................................................................................................3

一、旅游地產(chǎn)的起源.....................................................................................................................4

二、旅游地產(chǎn)的特征.......................................................................................................................5

（一）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大.........................................................................................5

（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化.....................................................6

（三）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合.........................................6

（四）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中.............................................................................6

（五）旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富.............................................................................................6

三、旅游地產(chǎn)面臨的問題與對策...................................................................................................6

（一）產(chǎn)品主題保持一致.............................................................................................................6

（二）產(chǎn)品塑造應(yīng)全面細(xì)致.........................................................................................................7

（三）產(chǎn)業(yè)融合型產(chǎn)品設(shè)計.........................................................................................................7

四、促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考.......................................................................................................7

（一）地產(chǎn)定位應(yīng)面向國際。.....................................................................................................7

（二）注重保護(hù)生態(tài)景觀資源。.................................................................................................7

（三）加強(qiáng)對政策、市場的把控力。.........................................................................................8 結(jié)

論.........................................................................................................................................9 參考文獻(xiàn).........................................................................................................................................10

前

言

根據(jù)國際權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始逐步受到業(yè)界及專家學(xué)者的關(guān)注。

對于旅游地產(chǎn)的概念如何界定，業(yè)界仍然存在不少分歧。所謂旅游地產(chǎn)是指以旅游活動為服務(wù)對象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。業(yè)界一般認(rèn)為旅游地產(chǎn)包括以下幾種形式：一是旅游景點地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)為游客旅游活動建造的各種娛樂、觀光、休閑類建筑物。二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)附近提供服務(wù)的商店、餐飲、娛樂設(shè)施等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或者度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類建筑物。

目前世界上主流的旅游地產(chǎn)主要是指旅游度假地產(chǎn)。

一、旅游地產(chǎn)的起源

要探究旅游地產(chǎn)的起源，首先就應(yīng)該探究旅游的起源。旅游業(yè)作為一個年輕的行業(yè)，單獨出現(xiàn)在世界上還不到一個多世紀(jì)，但其發(fā)展卻是迅猛的，遠(yuǎn)在90年代初期就已經(jīng)成為了世界上最大的產(chǎn)業(yè)，GDP貢獻(xiàn)、接納的就業(yè)人數(shù)等等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他的任何行業(yè)。

而中國的旅游業(yè)起步相對來說比較晚，當(dāng)旅游業(yè)在世界形成了規(guī)模的時候，中國的旅游業(yè)才剛剛開始。但是中國的旅游行業(yè)是屬于爆炸性出現(xiàn)和發(fā)展的，尤其是1999年國家宏觀調(diào)控政策下的雙休與長假出現(xiàn)，中國的旅游業(yè)取得了長足的發(fā)展，并掀起一輪又一輪的“假日經(jīng)濟(jì)”，引起業(yè)內(nèi)外的專家學(xué)者關(guān)注。據(jù)國家旅游局預(yù)測，2020年中國將接待海外旅游者1.35～1.45億人次，約占世界總量的8.4%～9.0%；國際旅游創(chuàng)匯530億～760億美元，約占世界總量的2.7～3.8%。

旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，引發(fā)了各行業(yè)對旅游目的地的關(guān)注，新一輪的投資風(fēng)暴開始，旅游地產(chǎn)初顯端倪。

初期的旅游地產(chǎn)主要表現(xiàn)在旅游目的地（也就是景點）的建設(shè)之上，相繼而來的則是酒店，爾后則是度假地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等等，最后發(fā)展成如今的規(guī)模宏大、花樣繁多、功能多樣的旅游地產(chǎn)局面。

對中國而言，旅游地產(chǎn)是一種外來文化，它真正的發(fā)源地是法國地中海。本世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。

60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶。旅游地產(chǎn)市場開始由此形成，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游地產(chǎn)市場發(fā)展到一定規(guī)模。

70年代中期，由于美國經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。

在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運(yùn)動健康休閑等方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

至此，中國的旅游地產(chǎn)才真正開始。

中國旅游地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置房。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國空置房面積已超過8000萬平方米，主要集中在旅游城市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型城市周邊。消化這些空置房的一個有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。而這種轉(zhuǎn)變的機(jī)會就造就了中國旅游地產(chǎn)的鼻祖——海南旅游地產(chǎn)。

1999年海南“南海傳說”、三亞“南山文化旅游區(qū)”的成功開發(fā)，拉開了中國旅游地產(chǎn)的帷幕。其后又有幾十個旅游地產(chǎn)項目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，并取得了較大的市場反映。其中較有知名度的有：長春凈月潭國家級開發(fā)區(qū)依托凈月潭國家森林公園開發(fā)的以旅游、休閑度假、娛樂、教育培訓(xùn)為主題的凈月新城的開發(fā)、河南平頂山生態(tài)旅游項目、涇渭鹿苑生態(tài)旅游區(qū)、南航碧花園。這種苗頭一冒頭，就在北京、上海、大連、長春、哈爾濱、青島、海南、廣東、福建、深圳等地大肆蔓延，僅沿海主要城市已開工的旅游地產(chǎn)項目就多達(dá)近百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家。

至此，中國旅游地產(chǎn)實現(xiàn)了從萌芽到發(fā)展壯大再多形成規(guī)模的巨大蛻變。

二、旅游地產(chǎn)的特征

區(qū)別于城市商業(yè)、住宅類地產(chǎn)項目，旅游地產(chǎn)也有著它自身的特點。

（一）旅游地產(chǎn)城市間發(fā)展差異較大

旅游地產(chǎn)自身對我國大部分城市形成獨有的一、二、三線城市劃分，且多集中于沿海城市。

旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進(jìn)行項目配置。

同時，由于我國地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且從經(jīng)濟(jì)、對外宣傳等方面相對沿海地區(qū)落后較多，這也是造成旅游地產(chǎn)分級的一大重要因素。

（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化

中國旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項目逐步興起，旅游地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

（三）旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合

旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)的帶來了空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游房產(chǎn)通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費(fèi)與投資。目前來看，兩種模式的有效結(jié)合是旅游地產(chǎn)需求特征中重要的方面。

（四）旅游地產(chǎn)置業(yè)人群區(qū)域劃分比較集中

雖然國內(nèi)旅游地產(chǎn)伴隨房地產(chǎn)市場已經(jīng)具有近10年，但規(guī)模性、多渠道置業(yè)流不充分。特定地區(qū)間的旅游地產(chǎn)置業(yè)人群特性較為單一。一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識較低有關(guān)，另一方面原因在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。

（五）旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富

現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來。旅游地產(chǎn)的租務(wù)需求所引致的對配套、服務(wù)等要求也越來越高。

三、旅游地產(chǎn)面臨的問題與對策

旅游市場進(jìn)入體驗經(jīng)濟(jì)時代，正是打造超越市場的大型旅游產(chǎn)品的佳機(jī)。如何塑造—個極富吸引力的品牌旅游產(chǎn)品的主題，是困擾眾多開發(fā)企業(yè)的主要問題。從國內(nèi)外最新的成功經(jīng)驗來看，以下幾點值得借鑒。

（一）產(chǎn)品主題保持一致

旅游地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)復(fù)雜，產(chǎn)品層次豐富，因此，為了適應(yīng)靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)項目應(yīng)強(qiáng)調(diào)“全盤策劃”與“動態(tài)規(guī)劃”。全盤策劃的目的在于保持項目整體主題的一致，保障項目在市場上能完全樹立市場地位和品牌形象，動態(tài)規(guī)劃則能保持單體項目/子項目的個性和相對獨立，實施起來也能結(jié)合資源和現(xiàn)實背景更加科學(xué)、客觀。同時兩者能有效協(xié)調(diào)政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決策劃與規(guī)劃銜接不足、傳統(tǒng)規(guī)劃市場敏感性不強(qiáng)，容易忽略市場環(huán)境變化等問題。“主題一致”是統(tǒng)領(lǐng)整個項目多類型、多層次產(chǎn)品的有效途徑，也是項目進(jìn)行傳播的有效手段。

（二）產(chǎn)品塑造應(yīng)全面細(xì)致

從國際旅游市場發(fā)展趨勢看，塑造一個細(xì)致的主題正成為旅游地產(chǎn)項目競爭的重點，也是游客旅行體驗富有收獲的主要保證。主題塑造的過程應(yīng)該包括從結(jié)合每個一個市場進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，到全面整合包括主題娛樂項目、酒店、商業(yè)、教育、文化活動、服務(wù)、專業(yè)機(jī)構(gòu)等在內(nèi)的資源，再到精細(xì)周到的服務(wù)管理，最后涵蓋內(nèi)容策劃、規(guī)劃建筑、內(nèi)裝、活動展示、宣傳推廣等涉及項目多個方面的內(nèi)容。

（三）產(chǎn)業(yè)融合型產(chǎn)品設(shè)計

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與其說是一種產(chǎn)品，不如說是一種服務(wù)，整個體驗就是產(chǎn)品本身，它包括休閑、交通、度假、全程服務(wù)甚至旅游事前的計劃和事后的回味。因此，其發(fā)展不是孤立的，而是與各種產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，它是一個產(chǎn)業(yè)群。產(chǎn)業(yè)群的存在涉及到多個產(chǎn)業(yè)形態(tài)的組合、配置，因此所對應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計復(fù)雜而且關(guān)鍵，它將直接決定項目整體的贏利模式和滾動開發(fā)的策略布局。

四、促進(jìn)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考

（一）地產(chǎn)定位應(yīng)面向國際。

旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅要面向國內(nèi)市場，更加重要的是面對國際市場。根據(jù)預(yù)測，到2015年中國有望成為世界最大的旅游目的國，因此旅游地產(chǎn)不僅要考慮國內(nèi)客戶的需求，還要吸引境外人士，這需要對國內(nèi)眾多的旅游地產(chǎn)項目進(jìn)行資源整合。

（二）注重保護(hù)生態(tài)景觀資源。

由于旅游地產(chǎn)一般而言都是在一些重要的生態(tài)景觀資源比較豐富的地區(qū)進(jìn)行開發(fā)，而任何一種開發(fā)都意味著對原有的生態(tài)景觀系統(tǒng)的一種改變。在這個過程中，如何保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)不被破壞是地產(chǎn)商和政府必須要考慮和解決的重要問題。這個過程有賴于政府和開發(fā)商之間的良性互動關(guān)系的建立。政府對于自然景區(qū)周邊的地產(chǎn)項目應(yīng)予以嚴(yán)格把關(guān)和控制，規(guī)劃目標(biāo)要實現(xiàn)社會和公眾效益，同時在規(guī)劃內(nèi)容上要以保護(hù)和完善生態(tài)景觀系統(tǒng)作為規(guī)劃的主導(dǎo)因素；對于開發(fā)商而言，則需要在滿足政府的前提下，盡可能開發(fā)更加實際、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品從而更高的將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益。

（三）加強(qiáng)對政策、市場的把控力。

旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，同樣也受到國家政策法規(guī)的影響。政府對于土地供應(yīng)、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會極大的影響旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功與否。同時，旅游地產(chǎn)的開發(fā)還應(yīng)加強(qiáng)對于區(qū)域市場需求的把控能力，僅靠單一的資源優(yōu)勢是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還需要在項目定位、客戶群分析、產(chǎn)品研發(fā)與規(guī)劃設(shè)計等方面做更多的工作，來保證多渠道、多方面的提升地產(chǎn)商對項目的駕馭能力。

結(jié)

論

雖然國內(nèi)的旅游市場還存在著諸多類似淡旺季的資源分配、交通、經(jīng)營管理與服務(wù)、自身的開發(fā)水平等問題，但是隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等利好政策，旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

作為客戶、消費(fèi)群體，旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標(biāo)與發(fā)展方向。

參考文獻(xiàn)

[1]張一．淺析旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來前景[J]．中國市場，2010（52）：59-61.[2]徐向陽．對我國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的一點思考[J]．科技經(jīng)濟(jì)市場，2006（9）：152-152.[2] 丁名申、錢平雷．旅游房地產(chǎn)學(xué)[M]．上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.