第一篇：昆山市市場基本情況調(diào)查分析（范文模版）

昆山市市場調(diào)查報告

2011年7月

昆山市基本情況分析

信息來源：《昆山統(tǒng)計信息公眾網(wǎng)》、《蘇州市統(tǒng)計局公布網(wǎng)》、《昆山市BBS論壇》

一、地理位置與交通

昆山市地處長江三角洲的東部，江蘇省東南部，上海與蘇州之間，總面積927.68平方公里，管理 2個國家級開發(fā)區(qū)、2個省級開發(fā)區(qū)和9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。航空:上海虹橋機(jī)場（距45公里，約半小時車程）

上海浦東機(jī)場（距100公里，約1小時車程）

港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）

張家港（距100公里）

太倉瀏家港（距35公里）貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站，蘇州－太倉高速公路（繞城東北環(huán)－陸楊－雙鳳）。

公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道穿越開發(fā)區(qū)；繞城高速公路東段（湘城－巴城－正儀－甪直）；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。

二、人民生活狀況

城鄉(xiāng)居民收入較快增長，2010年全市在崗職工年/平均工資41669元，增長率為11.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30923元，增長率為12.0%。居民家庭消費支出增長較快，2008年城市居民人均消費支出16892 元，增長17.9%。

三、人口

2010年常住人口192萬左右，本地人口71萬，外來務(wù)工人員121萬，由于本地人口的自然增長率緩慢，人口的老齡化現(xiàn)象較為明顯，60歲以上的老人在71萬人口中占12.6萬人（18.6%）。嬰兒出生率低于7%，是一個低于世界標(biāo)準(zhǔn)的老齡化城市。

昆山的本地城鎮(zhèn)居民的平均年齡是82歲，男性79歲，女性85歲。在昆山本地居民中，男女性別比例為1:1，受教育程度普遍是男性高于女性，大專以上人員較少。1

昆山市外來務(wù)工人員中高技術(shù)人才、私營公司的企業(yè)主、投資商人等高端人員所占比例，在現(xiàn)階段無法獲取。

四、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

2010年昆山市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到2100.28億元，成為國內(nèi)首個生產(chǎn)總值（GDP）超過2000億元的縣級市。

昆山市是大陸臺資最密集地區(qū)，常年往來于昆臺兩地的臺胞臺眷達(dá)10余萬人。臺資經(jīng)濟(jì)已成為推動昆山經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的重要力量。截止2010年6月，累計批準(zhǔn)臺資企業(yè)3738家，總投資達(dá)442.5億美元。臺灣排名前一百大制造業(yè)企業(yè)已先后有60多家來昆山投資興辦了近100家企業(yè)。

五、醫(yī)療保健消費意識不斷增強(qiáng)

隨著人們生活水平的提高,市民保健意識和健康觀念也不斷提升，居民愈來愈舍得花錢保健康，從而推動了醫(yī)療保健消費的快速增長。2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健消費1114元，同比增長34.1%。其中滋補(bǔ)保健品消費271元，同比增長64.2%。2009年，城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健消費支出為1372元，同比增長23.23%，增幅居各類消費支出的第二位。

高收入家庭的滋補(bǔ)保健品消費明顯高于其他收入水平的家庭，以為他們有能力購買更多、更好的滋補(bǔ)保健品。

昆山市居民滋補(bǔ)保健品消費逐步趨于理性，花錢買健康，送禮送健康已成為一種消費趨勢，其中滋補(bǔ)保健品增長增長幅度尤為突出。購買滋補(bǔ)保健品不簡單的只是看廣告宣傳，而是注重產(chǎn)品的療效。由于近幾年，各類疾病治療費用持續(xù)上漲，一場小病動輒就要上千元，家庭成員一旦身患重大疾病，就要承受巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力，這些因素進(jìn)一步促進(jìn)居民的醫(yī)療保險意識。

六、市場前景良好

城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市功能日臻完善，從城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)、交通運輸?shù)葌鹘y(tǒng)功能，到電子商務(wù)、現(xiàn)代物流等新興功能，都得到較大提升，推動了消費市場的發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、居民收入提高、人民的保健意識增強(qiáng)以及中低檔次產(chǎn)品的質(zhì)量不過關(guān)等原因，給高檔產(chǎn)品提供了良好的發(fā)展空間，為高檔產(chǎn)品進(jìn)入市場提供了肥沃的土壤。

在2011年，一波接一波的食品安全事件使人民神經(jīng)緊繃，食品質(zhì)量安全是人民購買食品的主要購買依據(jù)。人民在內(nèi)心還有一種“定理”，一分價錢一分貨、好貨不便宜，便宜無好貨，價格高低在現(xiàn)階段不是人民最為好關(guān)心的因素。

昆山的第三產(chǎn)業(yè)中的旅游業(yè)正在快速發(fā)展中，像周莊、錦溪、千燈、陽澄湖等旅游經(jīng)濟(jì)圈，人口流動性大，未來的消費能力強(qiáng)。

昆山在蘇州和上海之間，市民接受的信息較為全面和快捷。蜂產(chǎn)品在蘇州發(fā)展較好，昆山受去影響較多，市民對蜂產(chǎn)品有一定的了解，在產(chǎn)品進(jìn)入市場前期宣傳比較容易。

七、保健品市場構(gòu)成昆山市蜂產(chǎn)品市場的主要品牌有：

杭州蜂之語專賣（中山路150號）、北京知蜂堂（柏廬路251號）、江西汪氏蜜蜂園（珠塘路）、上海森蜂園（大潤發(fā)、樂購等商場）、北京頤壽園專賣（樾閣北路263號）、浙江江山恒亮蜂產(chǎn)品（春暉路826號）。

昆山市其他保健品品牌有：

八、市場營銷環(huán)境分析

昆山市的市民選擇消費保健品的趨勢是綠色、自然、有機(jī)和無公害。市民在購買保健品時更看重的是功效，但是在服用之后，多久才能有效人民沒有了解清楚，有一分部人認(rèn)為在當(dāng)天服用就應(yīng)該出功效，另一部分認(rèn)為應(yīng)該在一段時后內(nèi)有效果，這就反映了現(xiàn)在昆山市民對保健品的功效還沒有一個完全的認(rèn)識。

在其他產(chǎn)品進(jìn)入市場的時候，由于夸大了產(chǎn)品的功效性的宣傳，導(dǎo)致了現(xiàn)階段市民對保健品的信任急劇下降，但是并不是完全的不信任保健品，有條件的市民愿意用多一點的錢去買高檔一些的保健品。

九、總結(jié)

1、昆山市位于上海和蘇州之間，經(jīng)濟(jì)上受蘇州和上海的影響較大。2010年的生產(chǎn)總值

（GDP）在全國的縣級是中是首個超過2000億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊。加之市民的人均年收入逐年增長，人均年消費水平不斷上漲，非常適合我們產(chǎn)品進(jìn)入市場。

2、昆山市的人口老齡化逐年加劇，加之市民保健意識明顯增強(qiáng)，中老年人對身體健康的也越來越注重，用于購買保健品的費用不斷上漲。

3、2011年是產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重失信于民的一年，市民對保健品的功效和質(zhì)量比較關(guān)注，對

中低檔得保健品有一些不放心，給中高檔產(chǎn)品一個空白的發(fā)展空間。

4、昆山市蜂產(chǎn)品企業(yè)進(jìn)入市場較早，蜂知識的普及度較高，有利于產(chǎn)品進(jìn)入市場后的宣傳工作。

5、昆山市的旅游業(yè)在近幾年發(fā)展迅速，如果能夠把握住昆山市場的產(chǎn)品宣傳和銷售工

作，還是能夠做到一個點帶動一個線或者一個面得廣闊市場。

6、昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為保健品市場的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力，居民人均收入的提高促使

保健品產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴(kuò)大，同時也推動了保健品市場的進(jìn)一步提升。

第二篇：網(wǎng)購市場消費者行為調(diào)查分析

網(wǎng)上購物市場消費者行為分析

隨著互聯(lián)網(wǎng)在經(jīng)濟(jì)活動中的廣泛運用，人們對網(wǎng)絡(luò)的依賴越來越強(qiáng)烈，網(wǎng)絡(luò)正在不知不覺中改變著當(dāng)今社會的生活狀態(tài)和生活方式。電子商務(wù)的興起，開創(chuàng)了全球性的商務(wù)革命和經(jīng)營革命，并逐步成為一種極重要的商務(wù)方式。中國互聯(lián)網(wǎng)信息中心發(fā)布的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計顯示，2004年龐大的網(wǎng)上用戶群中，選擇網(wǎng)上購物的人數(shù)僅占0.1%。這一方面反映了我國消費者網(wǎng)上購物仍有巨大的潛在市場;另一方面也表明我國網(wǎng)絡(luò)營銷還處于不成熟階段。對企業(yè)而言，網(wǎng)上購物能提供增加收入的機(jī)會和吸引顧客的新手段，并能促進(jìn)與原有顧客的關(guān)系。同傳統(tǒng)營銷一樣，網(wǎng)絡(luò)營銷需要了解消費者行為，對消費者網(wǎng)上購買動機(jī)進(jìn)行分析有利于企業(yè)針對性地開展市場營銷活動。消費者市場需要研究：誰是購買者；購買對象；購買目的；購買行為；購買時間和購買地點。購買者行為需要研究：購買者行為受哪些因素影響？消費者是怎樣做出決策的？典型的購買過程？

一、網(wǎng)購消費者市場

網(wǎng)購 消費者市場要研究的內(nèi)容包括：

1、網(wǎng)購 的購買者是誰？

網(wǎng)購的購買者是：成年人；在經(jīng)濟(jì)上有一定的來源，可以自主支配費用；文化程度比較高或者很高的人；工作節(jié)奏快的人；不喜歡出門購物的人；有特殊需求的人；喜歡追求時尚的人。

2、該市場有什么樣的產(chǎn)品 ？

它可以包含國內(nèi)外的各種產(chǎn)品，充分體現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)無地域的優(yōu)勢。具體包括了服裝、數(shù)碼產(chǎn)品及電器、家具/家居用品、圖書/音像制品、化妝品、游戲幣和裝備、電話手機(jī)充值卡、母嬰用品、玩具、珠寶首飾、運動健身戶外產(chǎn)品、機(jī)票/火車票/汽車票/船票。

3、消費者的購買目的消費者購買網(wǎng)上產(chǎn)品的原因有以下幾點：省時方便、價格實惠、商品齊全、促銷活動多、好奇追求時髦、朋友推薦等。

4、該市場何時可以購買？

網(wǎng)購有如“永不打烊”的商城！無論是青天白日還是凌晨深夜，都可以在這里網(wǎng)羅到“心儀”商品。

5、該市場何地可以購買？

打破地域限制，只要有電腦有網(wǎng)絡(luò)，在家或者咖啡店（隨便你想呆的地方）上網(wǎng)就可買到全國各地甚至全世界的商品網(wǎng)上購物提供了琳瑯滿目的商品、超低的價格，還能發(fā)掘難覓的商品，獲得大量的商品信息。結(jié)識更多全國各地乃至世界各國的朋友。沒有找不到的，只有想不到的。

二、網(wǎng)上購物購買者行為影響因素

影響網(wǎng)購行為的因素主要有：

1、文化因素

隨著消費者文化水平及計算機(jī)水品的提高，充分利用身邊方便的網(wǎng)絡(luò)意識增強(qiáng)，且很多人的思想意識逐漸前衛(wèi)，容易參與網(wǎng)絡(luò)購物，網(wǎng)購能為他們的生活工作學(xué)習(xí)帶來很大的便利，因此，很多人開始接觸網(wǎng)購。

2、社會因素

中國快速發(fā)展的電子商務(wù)正在迅速地影響著許多人的生活方式，一些年輕人對網(wǎng)上購物越來越熱衷，吃的、穿的、用的幾乎都通過網(wǎng)絡(luò)購物“搞定”。中國社會科學(xué)院科院預(yù)測，２０１０年中國的網(wǎng)絡(luò)購物額將達(dá)到５０００億元，占社會消費品零售總額的３％。而在電子商務(wù)更加成熟的發(fā)達(dá)國家，這個比率可達(dá)到１０％。網(wǎng)絡(luò)群體日漸龐大。家庭里接觸網(wǎng)絡(luò)的人日漸增多，受潛移默化的影響，網(wǎng)絡(luò)逐漸成為人們生活中必不可少的重要工具。

3、個人因素

（1）經(jīng)濟(jì)狀況

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多人都具有足夠的消費能力，每個月的平均收入至少3000元以上。

對于銷售者來說，由于在網(wǎng)上進(jìn)行銷售沒有庫存的壓力、經(jīng)營成本低、經(jīng)營規(guī)模不受場地的限制等等，這些優(yōu)勢使得通過網(wǎng)絡(luò)平臺銷售的商品的價格低廉。物美價廉對于消費者而言是一種絕對的誘惑，所以在網(wǎng)上他們往往能選到滿意的商品。

（2）年齡情況

消費者對產(chǎn)品的需求會隨著年齡的增長而變化，在生命周期的不同階段，相應(yīng)需要各種不同的商品。如在幼年期，需要嬰兒食品、玩具等；而在老年期，則更多需要保健和延年益壽產(chǎn)品。不同性別的消費者，其購買行為也有很大差異。煙酒類產(chǎn)品較多為男性消費者購買，而女性消費者則喜歡購買時裝、首飾和化妝等。

（3）是消費者的性格與自我觀念。

性格是指一個人特有的心理素質(zhì)，通常用剛強(qiáng)或懦弱、熱情或孤僻、外向或內(nèi)向、創(chuàng)意或保守等去描述。不同性格的消費者具有不同的購買行為。

4、心理因素

消費者心理是消費者在滿足需要活動中的思想意識，它支配著消費者的購買行為。影響消費者購買的心理因素有動機(jī)、感受、態(tài)度和學(xué)習(xí)。

（一）動機(jī)

1、需要引起動機(jī)。需要是人們對于某種事物的要求或欲望。就消費者而言，需要表現(xiàn)為獲取各種物質(zhì)需要和精神需要。馬斯洛的“需要五層次”理論，即生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要和自我實現(xiàn)的需要。需要產(chǎn)生動機(jī)，消費者購買動機(jī)是消費者內(nèi)在需要與外界刺激相結(jié)合使主體產(chǎn)生一種動力而形成的。像青年消費者有如下的購買動機(jī)：追求時尚，表現(xiàn)時代；追求個性，表現(xiàn)自我；追求實用，表現(xiàn)成熟；注重情感，容易沖動；網(wǎng)絡(luò)購物能夠滿足廣大消費者的心理需求包括極大的自主選擇性、新鮮好奇、趣味性、時髦個性等。

2、購買動機(jī)的類型

（1）生理性購買動機(jī)。（2）心理性購買動機(jī)。心理性購買動機(jī)是指人們由于心理需要而產(chǎn)生的購買動機(jī)。根據(jù)對人們心理活動的認(rèn)識，以及對情感、意志等

心理活動過程的研究，可將心理動機(jī)歸納為以下三類：

①感情動機(jī)。指由于個人的情緒和情感心理方面的因素而引起的購買動機(jī)。根據(jù)感情不同的側(cè)重點，可以其分為三種消費心理傾向：求新、求美、求榮。網(wǎng)絡(luò)里的服飾或其它東西，樣式多,品種新穎，選擇性空間大，滿足了消費者的要求。②理智動機(jī)。指建立在對商品的客觀認(rèn)識的基礎(chǔ)上，經(jīng)過充分的分析比較后產(chǎn)生的購買動機(jī)。理智動機(jī)具有客觀性、周密性的特點。在購買中廣大消費者表現(xiàn)為求實、求廉、求安全的心理。

③惠顧動機(jī)。指對特定的商品或特定的商店產(chǎn)生特殊的信任和偏好而形成的習(xí)慣重復(fù)光顧的購買動機(jī)。這種動機(jī)具有經(jīng)常性和習(xí)慣性特點，表現(xiàn)為嗜好心理。

（二）感受

消費者購買如何行動，還要看他對外界刺激物或情境的反映，這就是感受對消費者購買行為的影響?，F(xiàn)在的人隨著年齡的增長而不太喜歡逛街，所以大家偏愛呆在家里就能買到東西的快捷和便利，對網(wǎng)購簡單的支付方式非常喜愛。

（三）態(tài)度

態(tài)度通常指個人對事物所持有的喜歡與否的評價、情感上的感受和行動傾向。作為消費者態(tài)度對消費者的購買行為有著很大的影響。網(wǎng)購里的商品雖然有時質(zhì)量不好或圖片與實物不相同。但總體來說，還是非常樂意接受，畢竟是高科技下的產(chǎn)物。

（四）學(xué)習(xí)

學(xué)習(xí)是指由于經(jīng)驗引起的個人行為的改變。即消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經(jīng)驗，并根據(jù)經(jīng)驗調(diào)整自己購買行為的過程。學(xué)習(xí)是通過驅(qū)策力、刺激物、提示物、反應(yīng)和強(qiáng)化的相互影響、相互作用而進(jìn)行的。

總之，廣大消費者注重自我、富于想象力、渴望變化、喜歡創(chuàng)新、喜好新鮮事物，有強(qiáng)烈的好奇心，喜歡自由選擇，快樂購物，他們所選擇的不單是商品的實用價值，更要與眾不同，充分體現(xiàn)個人的風(fēng)格。因此消費者在購物時對自由選擇和個性化消費提出了更高的要求。網(wǎng)絡(luò)購物正好能滿足消費者這些心理需求。

三、網(wǎng)購 消費者決策

網(wǎng)購 消費者是怎樣做出決策的？營銷人員必須識別誰做出購買決定及做出購買決定的因素，購買者的介入程度和對品牌有效性的數(shù)目，確定消費者屬于哪一種購買類型？

1、購買的角色

發(fā)起者，廣大人民群眾

影響者，家人、朋友、廣告代言人等

決策者，指在是否買、為何買、如何買、在哪里買等方面做出完全的或部分 的最后決策的人

購買者，實際采購人

使用者，實際消費產(chǎn)品的人

2、購買的行為

消費者在網(wǎng)上通常購買的商品都是一些選購品（一般從質(zhì)量、價格、款式、服務(wù)等方面反復(fù)比較挑選，然后才決定購買。當(dāng)商品的質(zhì)量、款式、規(guī)格等方面沒有太大差異時，人們主要以品牌的知名度為選購商品的依據(jù)。）

消費者網(wǎng)絡(luò)購物的物品種類主要是服飾、圖書音像制品、數(shù)碼產(chǎn)品、考試資料與多媒體課程、虛擬產(chǎn)品這五類。其中，服飾是消費者網(wǎng)上購買最多的物品，其次是圖書音像制品。

網(wǎng)絡(luò)購物比傳統(tǒng)購物具有更大的主動性和自由選擇的空間，網(wǎng)絡(luò)購物的過程就是一個主動娛樂，休閑放松的過程。網(wǎng)上商品的信息量大且信息更新速度快，消費者能夠在購物站點上了解到最全最新的商品信息，主動篩選，自由選擇。但作為一種新型購物方式,它在國內(nèi)的發(fā)展還不太成熟,存在著諸多問題

四、網(wǎng)購 購買過程

網(wǎng)購 購買過程由以下步驟組成：需求認(rèn)識，信息收集和篩選，購買決策，可供選擇方案評價，? 誘發(fā)需求

誘發(fā)需求的因素是多方面：有來自人體內(nèi)部所形成的生理刺激，如冷暖饑渴；有來自外部環(huán)境所形成的心里刺激等。一定要了解客戶需求，不能無謂的注冊一些垃圾域名來敗壞域名投資的聲譽(yù)。好的商品還需要經(jīng)常向購買對象進(jìn)行推廣，以刺激需求；

? 收集信息

消費者對信息的收集主要來自個人渠道、商業(yè)渠道和公共渠道。由于消費層次的不同，上網(wǎng)消費者大都具有敏銳的購買意識，始終領(lǐng)導(dǎo)著消費潮流。對于在淘寶、拍拍網(wǎng)購物的買家，其收集信息的渠道相對比較單一，因此就要想法設(shè)法讓自己的商品比較適合讓潛在買家購買到。

? 信息篩選

信息篩選是購買過程中必不可少的環(huán)節(jié)。消費者的綜合評價主要考慮商品的功能、質(zhì)量、可靠性、樣式、價格和售后服務(wù)等。一般消費品和低值易耗品較易選擇，而對耐用消費品的選擇比較慎重。這里有一點要提醒，您的商品是否可以安全到達(dá)，這很重要，一些購買者在聽說商品物流問題后，可能會放棄購買。? 購買決策

首先，網(wǎng)上購買者理智動機(jī)所占比重較大，而感情動機(jī)的比重較小，這是因為消費者在網(wǎng)上尋找商品的過程本身就是一個思考的過程。他有足夠的時間仔細(xì)商品的性能、質(zhì)量、價格和外觀，從容地做出自己的選擇。其次，網(wǎng)上購買受外界影響小。購買者常常是獨自坐在計算機(jī)前上網(wǎng)瀏覽、選擇，與外界接觸較少，決策范圍有一定的局限性，大部分購買決策是自己做出或與家人商量后做出的。因此，網(wǎng)上購物的決策行為較之傳統(tǒng)的購買決策要快的多。

? 購后評價

商品的價格、質(zhì)量和服務(wù)與消費者的預(yù)料相匹配，消費者會感到心理上的滿足，否則就會產(chǎn)生厭煩心理，購后評價為消費者發(fā)泄內(nèi)心的不滿提供了一套非常好的渠道。為提高網(wǎng)店競爭力，最大限度占領(lǐng)市場，必須傾聽顧客反饋的意見和建議。

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析

關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場運行情況

（一）國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。

（三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達(dá)到最高，項目數(shù)有26個，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應(yīng)量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。

（六）購房動機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機(jī)發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。

（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。

（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強(qiáng)有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。

（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法?，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽鎮(zhèn)試行）。

二、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場基本特點分析

1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負(fù)，降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設(shè)性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強(qiáng)居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣

各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的活力。

5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產(chǎn)市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計劃，土地供應(yīng)量過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高?，F(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。

四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策

1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預(yù)警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進(jìn)行宏觀調(diào)控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項目建設(shè)為龍頭，推動我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢。

7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設(shè)。

8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險意識，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實行封閉運行；四是要加強(qiáng)對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實際，積極開展試點工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎(chǔ)。

10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽鎮(zhèn)房開用地較大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈》啃枨罅?，這將

影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過度投放，形成市場風(fēng)險。

五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預(yù)測及發(fā)展趨勢分析

綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機(jī)驅(qū)動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：

1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑?一都三縣?，建設(shè)新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略。“住在平陽、游在平陽、學(xué)在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿?。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。

3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求

根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農(nóng)人口增量

N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求

由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當(dāng)數(shù)量的社會閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應(yīng)狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

第四篇：江蘇省昆山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展調(diào)查

以開放打造中國百強(qiáng)之首 ——江蘇省昆山市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展調(diào)查

編者按：改革開放30年，昆山初步實現(xiàn)了由單一農(nóng)業(yè)向農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，由依靠外資帶動向多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)變，由分散布局向集中布局推進(jìn)集約發(fā)展、節(jié)約發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，由一部分人、一部分地區(qū)先富起來向共同富裕、和諧進(jìn)步的轉(zhuǎn)變，由城市規(guī)模擴(kuò)張向城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的轉(zhuǎn)變，由粗放型增長向經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會、生態(tài)“五位一體”協(xié)調(diào)發(fā)展的轉(zhuǎn)變。昆山是“蘇南模式”的一個縮影，“昆山之路”雄辯地說明，只要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，快速度也可以有好質(zhì)量，工業(yè)化也可以有好生態(tài)，城市化同樣可以實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。只要堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，搶抓機(jī)遇，創(chuàng)造性地開拓發(fā)展思路，就能逐步探索出以科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展為主要特征的全面建設(shè)小康社會的發(fā)展之路。

中國特色發(fā)展之路課題赴江蘇省昆山市調(diào)研組

經(jīng)過30年改革開放，昆山由一個經(jīng)濟(jì)總量在蘇州排最后的農(nóng)業(yè)縣，迅速成長為綜合實力在全國縣（市）中排名首位的縣（市），創(chuàng)造了輝煌成就。

一、昆山的經(jīng)驗表明：率先發(fā)展可以和科學(xué)發(fā)展相統(tǒng)一

統(tǒng)計表明，昆山地區(qū)生產(chǎn)總值從1978年的2.4億元增至2007年的1152億元，按可比價計算年均遞增18.6％；人 1 均地區(qū)生產(chǎn)總值從466元增至171061元，按可比價計算年均遞增17.5％；財政收入從0.35億元增至202億元，年均遞增24.6％。

1978—2007年，昆山三次產(chǎn)業(yè)比由51.4∶28.9∶19.7轉(zhuǎn)變?yōu)?：66：33。所有制結(jié)構(gòu)由公有制經(jīng)濟(jì)占100％轉(zhuǎn)變?yōu)楣兄婆c非公有制經(jīng)濟(jì)比為7：93。

昆山社會事業(yè)全面繁榮。1992年普及了九年義務(wù)教育。市民平均期望壽命、嬰兒死亡率、孕產(chǎn)婦死亡率三大健康指標(biāo)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。居民生活水平顯著提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從1985年的813元增加到2007年的21927元，農(nóng)村居民人均純收入從1978年的201元增加到2007年的12168元。實行統(tǒng)一的基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療保障和低保標(biāo)準(zhǔn)。城鄉(xiāng)面貌日新月異。城市化率從1978年的10.5％提高到目前的68.7％。建成污水處理廠23家，生活污水處理率達(dá)到70％以上。年均新增綠地1500萬平方米左右。公路里程從73公里增加到1950公里。

昆山的發(fā)展道路，是一條以外向帶動為特征的獨特道路。昆山發(fā)展分為4個階段：上世紀(jì)80年代為奠基階段，實現(xiàn)“農(nóng)轉(zhuǎn)工”歷史性跨越。1983年開始發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，1984年自費創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)，借助上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和三線企業(yè)遷移，奠定了工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。90年代初為開創(chuàng)階段，實現(xiàn)“內(nèi)轉(zhuǎn)外”格局性轉(zhuǎn)變。充分利用浦東開發(fā)開放效應(yīng)打時間差、空間差，外資開始成為昆山經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。90年代末為拓展階段，實現(xiàn)“散轉(zhuǎn)聚”階段性變化。在實施臺資戰(zhàn)略的同時，推 2 動外資、民資雙輪驅(qū)動，步入電子信息、精密機(jī)械制造等主導(dǎo)的發(fā)展階段。進(jìn)入新世紀(jì)為提升階段，呈現(xiàn)“低轉(zhuǎn)高”發(fā)展態(tài)勢。實施民營趕超戰(zhàn)略和服務(wù)業(yè)跨越戰(zhàn)略。2005年在全省率先基本實現(xiàn)全面小康社會主要指標(biāo)，2007年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元。

改革開放30年來，昆山大力實施外向帶動戰(zhàn)略，以經(jīng)濟(jì)國際化帶動工業(yè)化，以工業(yè)化推動城市化，成為“蘇南模式”的一個縮影。近幾年來，圍繞率先發(fā)展、率先實現(xiàn)全面小康，逐步探索形成以科學(xué)發(fā)展為特征的“新蘇南模式”。以昆山為代表的蘇南經(jīng)濟(jì)說明，只要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，快速度可以有好質(zhì)量，工業(yè)化可以有好生態(tài)，城市化可以實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，率先發(fā)展可以和科學(xué)發(fā)展相統(tǒng)一。

二、以科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展為特征不斷創(chuàng)新發(fā)展理念 30年來，昆山市委和市政府帶領(lǐng)干部群眾，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，緊密結(jié)合本地實際，創(chuàng)造性地開拓發(fā)展思路，逐步探索科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展的全面建設(shè)小康社會的發(fā)展思路。

一是解放思想，搶抓機(jī)遇。樹立“大發(fā)展，小困難；小發(fā)展，大困難；不發(fā)展，最困難”理念。創(chuàng)業(yè)之初抓住上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和軍轉(zhuǎn)民機(jī)遇，上世紀(jì)80年代中抓住國家實施沿海開發(fā)開放戰(zhàn)略機(jī)遇，90年代初搶抓浦東開發(fā)開放、沿江重點發(fā)展、昆山開發(fā)區(qū)獲批三大機(jī)遇，90年代末果斷搶抓“臺資擴(kuò)張”機(jī)遇，進(jìn)入新世紀(jì)抓住轉(zhuǎn)變發(fā)展方式新機(jī)遇。正是由于在每一個轉(zhuǎn)折關(guān)頭，不斷解放思想，捕捉發(fā)展機(jī)遇，做到醒得 3 早、跑得快、干得實，推動經(jīng)濟(jì)隔幾年就上一個新臺階。

二是開拓創(chuàng)新，優(yōu)化服務(wù)。堅持體制改革和制度創(chuàng)新，大力倡導(dǎo)“硬件不足軟件補(bǔ)，政策不足服務(wù)補(bǔ)”理念，營造“零障礙、低成本、高效率”投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，形成“親商富商安商”的濃厚氛圍。昆山有區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢，都是昆山人開拓創(chuàng)新形成的。

三是堅持開放，提升優(yōu)勢。堅持把外向帶動作為發(fā)展主戰(zhàn)略，盡管主要領(lǐng)導(dǎo)干部不斷更替，這一主戰(zhàn)略始終沒變。引進(jìn)外資時期提出“昆山就是開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)就是昆山”理念，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時期大力實施外向配套。隨著國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移向高端環(huán)節(jié)推進(jìn)，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

四是自立自強(qiáng)，艱苦創(chuàng)業(yè)。百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)、干部創(chuàng)事業(yè)是昆山全面建設(shè)小康社會的寫照。從創(chuàng)辦自費開發(fā)區(qū)到興辦出口加工區(qū)再到現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，從外向帶動到民營趕超再到服務(wù)業(yè)跨越，從“親商安商富商”到“親民安民富民”再到“新昆山人工程”，從招商選資到土地集約利用再到打造總部經(jīng)濟(jì)，都體現(xiàn)出艱苦創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展的精神。

五是以人為本，強(qiáng)市富民。建立產(chǎn)業(yè)富民、創(chuàng)業(yè)富民、就業(yè)富民、事業(yè)富民、保障富民等推進(jìn)機(jī)制。從統(tǒng)一低保開始逐步打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。率先達(dá)到省定全面小康指標(biāo)后，積極開展“補(bǔ)短、補(bǔ)缺、補(bǔ)軟”，努力解決發(fā)展中出現(xiàn)的群眾增收、生態(tài)環(huán)保、城區(qū)交通、社會治安等突出問題。

六是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，和諧發(fā)展。樹立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌理念，以城市化引領(lǐng)新農(nóng)村建設(shè)，做到城鄉(xiāng)規(guī)劃全覆蓋。重大基礎(chǔ)設(shè)施城 4 鄉(xiāng)統(tǒng)一布局。行政村實現(xiàn)村村通公交，戶戶通有線電視。建立社會穩(wěn)定和公共安全應(yīng)急機(jī)制。

經(jīng)過長期積淀，昆山逐步形成了獨特的發(fā)展優(yōu)勢和解放思想抓機(jī)遇、勇于創(chuàng)新敢為先的精神。

昆山永遠(yuǎn)保持爭當(dāng)?shù)谝坏募で?。爭先?chuàng)優(yōu)是昆山精神的價值取向。上世紀(jì)80年代提出“學(xué)、趕、超”口號，經(jīng)濟(jì)實力迅速提升。進(jìn)入新世紀(jì)，提出超先進(jìn)目標(biāo)，一躍成為中國“百強(qiáng)縣”第一。

昆山永遠(yuǎn)視挑戰(zhàn)為機(jī)遇。在亞洲金融危機(jī)和政策緊縮時期，善于揚長避短，困境為昆山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大打開了另一扇通往成功的大門。

昆山東依上海，交通發(fā)達(dá)，可以看作是上海的“郊區(qū)”。由于在土地、勞動力等方面具有相對比較優(yōu)勢，通過借助上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人才技術(shù)優(yōu)勢打造和形成昆山城市品牌。

昆山在對外開放中推進(jìn)自主創(chuàng)新。利用外資，為自主創(chuàng)新提供技術(shù)、制度、主體、市場等基礎(chǔ)支撐，構(gòu)建科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)集聚、人才支撐和可持續(xù)發(fā)展四大平臺，推動“昆山制造”向“昆山創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變。

昆山30年實踐的深刻啟示是，要實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)，必須始終堅持以解放思想為先導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展為路徑，以改革開放為動力，以共同富裕為目標(biāo)，以黨的建設(shè)為保障，把科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵充分體現(xiàn)在各項工作中，充分落實在各項實踐上。

三、昆山的美好遠(yuǎn)景

昆山2020年的奮斗目標(biāo)是：率先基本建成現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，建設(shè)一個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明、綜合競爭力強(qiáng)的現(xiàn)代工商城市；率先基本建成現(xiàn)代化城市格局，建設(shè)一個富有現(xiàn)代氣息和江南水鄉(xiāng)特色的園林旅游城市；率先基本建成現(xiàn)代化社會服務(wù)體系，建設(shè)一個極具人文魅力的文明城市；率先基本建成現(xiàn)代化人居環(huán)境，建設(shè)一個最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、工作生活的生態(tài)宜居城市；率先基本建成現(xiàn)代化公共政府構(gòu)架，建設(shè)一個開明開放、公平公正、規(guī)范高效的法治城市；率先基本建成與現(xiàn)代化建設(shè)相適應(yīng)的人才和干部隊伍，建設(shè)一個充滿生機(jī)和活力的創(chuàng)新型城市。

昆山將實施“三步走”戰(zhàn)略：第一步，到2010年，人均地區(qū)生產(chǎn)總值在2006年基礎(chǔ)上翻一番；到2012年，服務(wù)業(yè)比重達(dá)到40％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過3萬元，農(nóng)村居民人均純收入接近2萬元。第二步，到2015年，總體發(fā)展水平趕上中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，率先達(dá)到基本實現(xiàn)現(xiàn)代化指標(biāo)。第三步，到2020年，主要發(fā)展指標(biāo)達(dá)到發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15％，服務(wù)業(yè)比重達(dá)45％以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6萬元，農(nóng)村居民人均純收入3.5萬元。

為此，昆山將重點完成四大發(fā)展任務(wù)：一是不斷優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，率先實現(xiàn)由重點發(fā)展向優(yōu)化發(fā)展轉(zhuǎn)型。二是改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。三是全方位推進(jìn)擴(kuò)大開放，努力建設(shè)國際化城市。四是提升城市軟實力，努力在長三角城市群中扮演重要角色。同時，還要緊緊抓好6項重點工作： 6 一是加快轉(zhuǎn)型升級，堅持制造業(yè)立市、服務(wù)業(yè)強(qiáng)市，著力提升產(chǎn)業(yè)競爭力。二是加強(qiáng)自主創(chuàng)新，扶大扶強(qiáng)科技企業(yè)，做精做優(yōu)創(chuàng)新載體，著力提升科技競爭力。三是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，優(yōu)化發(fā)展布局，完善公共服務(wù)，著力提升城市競爭力。四是堅持環(huán)保優(yōu)先，強(qiáng)化節(jié)能減排，加強(qiáng)綠化建設(shè)，著力提升生態(tài)競爭力。五是加強(qiáng)文化建設(shè)，構(gòu)建思想文化建設(shè)載體，塑造文化特色品牌，著力提升文化競爭力。六是改善民計民生，推進(jìn)自主創(chuàng)業(yè)，保障基本生活，協(xié)調(diào)利益關(guān)系，著力提升社會和諧度。

第五篇：香水市場的調(diào)查與分析(初稿)

潛力調(diào)查

從市場銷售量占有率上觀察，亞洲占全球銷售量的8%。亞洲只占了拉丁美洲的20%，所以中國只占了全球銷售量的0.8%。而從國際市場來看，香水市場是個市值438.9億美元的產(chǎn)業(yè)，每年有至少300種新品上市。在法國，香水和衣食住行一樣不可或缺，而全球占約20%人口的中國卻只占了全球香水銷量額的1.5%。國內(nèi)消費者過去并沒用使用香水的習(xí)慣，因此常常都會將購買的香水在出席特殊場合才使用。而且香水至今在中國仍是一個相對新鮮的事物。雖然中國香水市場處于初部發(fā)展階段，但意味著未來潛力很大。

購買人群

從目前狀況來看，香水產(chǎn)品最大的消費群體集中在30歲—50歲之間的中年女性消費者，許多品牌香水銷售的經(jīng)驗已經(jīng)證實了這一點。因為這一年齡段的消費者擁有較高的收入，消費中可以更從容的選擇。但從另一個角度可以看出不溫不火的香水市場其實還遠(yuǎn)未成熟，由于消費觀念的影響，真正新興的顧客群還沒有光顧。比如針對男士的香水市場，中國文化講究含蓄，中國男人普遍傾向于選擇香味清談的香水，所以含香精量倒數(shù)第二的古龍水，可以預(yù)見成為中國接受香水文化男士的首選。

銷售量和市場狀況

眾所周知，香水行業(yè)銷售情況是否景氣，是受季節(jié)、節(jié)日因素影響的。旺季通常是在夏天，節(jié)日則包括：情人節(jié)、母親節(jié)、教師節(jié)和圣誕節(jié)。第三、四季度的時間周期中不僅有天氣最為炎熱，香水揮發(fā)速度最快的酷暑，還有家家店鋪人頭攢動，夜晚打折不打烊的圣誕假日，所以三、四季度的香水業(yè)績是絕對值得期待的。所以根據(jù)市場我們可以預(yù)估在一二季度的銷量為()在三四季度的銷量為（）

變化趨勢

。一位資深的香水化學(xué)師可以利用GC/MS設(shè)備分析一種香水，而且以微小的代價惟妙惟肖地仿制出昂貴而獨特的香水。香水的配方，不再是秘密。

在復(fù)制其它香水的同時，分解天然原料的能力也日漸成熟。仿制出的天然香料幾乎已可以與原品相媲美，于是，購買昂貴的天然香料的需求越來越少。無可置疑，人工合成的原料成本低、質(zhì)量好，而且貨源充足。

這些改變使香水生產(chǎn)更為普及，市場競爭也日趨激烈。廣告費用和市場營銷費用成為香水最昂貴的成本。

擴(kuò)大是市場份額

在成長期，企業(yè)應(yīng)采取：改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量和增加新產(chǎn)品的系列和特色，增加新產(chǎn)品的側(cè)翼產(chǎn)品；進(jìn)入新的細(xì)分市場；進(jìn)入新的細(xì)分渠道；努力擴(kuò)大產(chǎn)銷量，適當(dāng)降低價格，以吸引對價格敏感的客戶購買產(chǎn)品等，確保企業(yè)獲得高速發(fā)展，為行業(yè)進(jìn)入成熟期后更為激烈的競爭做好準(zhǔn)備，進(jìn)而擴(kuò)大企業(yè)在市場的份額