第一篇：昆山市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

昆山市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體，其基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”

城市綜合體1986年誕生在巴黎拉德芳斯，興盛于紐約曼哈頓。它具有完整街區(qū)的特點(diǎn)，是整體布局完整，功能特色明顯，資源集合共享、多樣化多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。它具有地段稀缺性、交通便捷優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)和大都市地標(biāo)等典型特征，是現(xiàn)代化城市的服務(wù)功能的新型載體。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在東南沿海等很多地區(qū)的大城市中心商務(wù)區(qū)內(nèi)逐漸形成了很多以大型購(gòu)物中心為主體的，集餐飲、娛樂(lè)等為一體的城市商業(yè)中心。此類商業(yè)中心一般規(guī)模都以10萬(wàn)平方米為起點(diǎn)，并且還與星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等相結(jié)合，形成了體量龐大、功能齊全的綜合性城市商業(yè)綜合體。城市商業(yè)綜合體在我國(guó)發(fā)展的十多年中，雖然時(shí)間遠(yuǎn)不及外國(guó)城市發(fā)展的久遠(yuǎn)，但是其中一些項(xiàng)目經(jīng)過(guò)在實(shí)踐中積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，水平有所提高，形成了新的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)新趨勢(shì)。

隨著我市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，現(xiàn)代化、城市化不斷推進(jìn)，消費(fèi)品市場(chǎng)日漸繁榮，商業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富多樣。除了傳統(tǒng)的超市、百貨商場(chǎng)外，城市綜合體的說(shuō)法越來(lái)越流行。但對(duì)于什么樣的模式是或者不是城市綜合體，目前尚沒(méi)有正式統(tǒng)一的界定。一般而言，城市綜合體是融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、公寓住宅、酒店餐飲、娛樂(lè)休閑五大核心功能于一體的“城中城”，根據(jù)主導(dǎo)業(yè)態(tài)的不同可分為商業(yè)綜合體、商務(wù)綜合體、生活綜合體、單一綜合體以及綜合體集群。其中，商業(yè)綜合體一般為區(qū)域中心，以購(gòu)物中心為主導(dǎo)，將商業(yè)、旅店、餐飲、辦公、文娛等三項(xiàng)以上城市生活功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互促進(jìn)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，形成一個(gè)有機(jī)整體。為了解我市商業(yè)綜合體發(fā)展情況，近期在全市范圍內(nèi)開(kāi)展了商業(yè)綜合體調(diào)查。

一、商業(yè)綜合體對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義 1．構(gòu)建新的商業(yè)系統(tǒng)

商業(yè)綜合體集合了大型購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)、餐飲、酒店、寫(xiě)字樓，形成多種功能配套的商業(yè)集合體。各業(yè)態(tài)之間緊密聯(lián)系、相互依存、良性互動(dòng)，從而強(qiáng)化各自功能，放大彼此價(jià)值，有助于形成“1+1>2”的效果，通過(guò)新的商業(yè)系統(tǒng)促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。

2．優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

商業(yè)綜合體內(nèi)聚集的多為零售、餐飲、居民服務(wù)、文化、娛樂(lè)等相關(guān)行業(yè)單位，有利于形成產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮集聚效應(yīng)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化城市整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，由于綜合體具有功能協(xié)同、空間緊湊的特點(diǎn)，也有利于城市土地、交通等資源的集約高效利用。3．提升居民生活品質(zhì)

綜合體集購(gòu)物、就餐、娛樂(lè)、休閑等多種功能于一體，給市民帶來(lái)便捷的生活體驗(yàn)和豐富的物質(zhì)文化選擇。同時(shí)，由于公共設(shè)施的完備、環(huán)境衛(wèi)生的改善，能夠極大地提升市民生活品質(zhì)和居住幸福感。

二、我市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀 1．起步較晚，發(fā)展較快

國(guó)際上一般認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到4000美元、城市化水平在45%-50%時(shí)，消費(fèi)需求開(kāi)始由單一的購(gòu)物需求向綜合性消費(fèi)需求發(fā)展，此時(shí)就具備了建設(shè)城市綜合體的條件；當(dāng)人均GDP在5000-8000美元之間，城市綜合體有了一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)入發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP超過(guò)10000美元，城市綜合體便進(jìn)入了高速發(fā)展階段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已經(jīng)達(dá)到4100美元，2002年、2006年和2014年分別達(dá)到6100美元、1.15萬(wàn)美元和2.97萬(wàn)美元，2014年常住人口城鎮(zhèn)化率71.21%，已經(jīng)進(jìn)入城市綜合體的高速發(fā)展階段。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果看，城市綜合體這一業(yè)態(tài)從2011年開(kāi)始進(jìn)入我市大眾視野，目前已有商業(yè)綜合體6個(gè)，分別是昆山高新區(qū)的中茵世貿(mào)廣場(chǎng)和超華城市廣場(chǎng)、城北的九方城(今年10月底開(kāi)業(yè))、昆山開(kāi)發(fā)區(qū)的金鷹天地（今年1月底開(kāi)業(yè)）和世茂廣場(chǎng)、花橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的綠地樂(lè)和城以及張浦鎮(zhèn)的首席MALL商業(yè)廣場(chǎng)（今年5月開(kāi)業(yè)），總建筑面積約80萬(wàn)平方米，入駐商家880余戶，從業(yè)人員近10000人，今年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超1.3億元(不含新開(kāi)業(yè)的九方城)。此外，還有在建的港龍城、五豐廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、正大商業(yè)廣場(chǎng)等。由此可以看出，我市城市綜合體發(fā)展起步雖晚，但發(fā)展速度較快。

2．零售餐飲為主，其他行業(yè)為輔

我市現(xiàn)有的商業(yè)綜合體多以大型超市、購(gòu)物中心為主導(dǎo)，如中茵世貿(mào)廣場(chǎng)的百盛、超華城市廣場(chǎng)的歐尚、世茂廣場(chǎng)的大潤(rùn)發(fā)、綠地樂(lè)和城的易買得等，聚集大量零售、餐飲商家，輔以部分居民服務(wù)業(yè)單位，有的再引入影院、兒童樂(lè)園、KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)單位，其中約80%為個(gè)體戶，法人和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位較少。就從業(yè)人員來(lái)看，餐飲業(yè)和零售業(yè)從業(yè)人員最多，但就平均每單位的吸納就業(yè)能力而言，住宿業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)較強(qiáng)。從今年上半年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，仍以零售業(yè)為主，在全部調(diào)查單位中零售單位營(yíng)業(yè)收入占比62%，其次為餐飲業(yè)，占比15%（詳見(jiàn)下圖）。但就調(diào)查了解的情況看，也有不少零售商家認(rèn)為本店客流不大，人氣不夠，而大部分餐飲單位生意好，甚至需排隊(duì)等候，即存在“餐飲火爆、商業(yè)冷清”的現(xiàn)象。

圖1 我市商業(yè)綜合體基本經(jīng)營(yíng)情況

3．地理位臵優(yōu)越為主要優(yōu)勢(shì)，其他優(yōu)勢(shì)不明顯

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商家認(rèn)為綜合體地理位臵優(yōu)越與否，是否能夠帶來(lái)大量客流是影響本店經(jīng)營(yíng)狀況好壞的最主要因素，而商場(chǎng)知名度、自身經(jīng)營(yíng)品牌知名度以及產(chǎn)品價(jià)格對(duì)銷量并無(wú)很大影響。相對(duì)于不在綜合體內(nèi)經(jīng)營(yíng)的單位，客流量大和消費(fèi)環(huán)境好是兩個(gè)最大優(yōu)勢(shì)，其他方面則不存在明顯競(jìng)爭(zhēng)力。

4．商戶規(guī)模較小，交易分散

就調(diào)查結(jié)果看，346家零售單位中，除購(gòu)物中心及少數(shù)其他零售企業(yè)外，95%的單位今年上半年?duì)I業(yè)收入不到200萬(wàn)元；225家餐飲單位中，72%的單位上半年?duì)I業(yè)收入不到100萬(wàn)元。雖總體營(yíng)業(yè)收入可觀，但就單個(gè)商家而言，規(guī)模普遍較小，交易較為分散。

5．餐飲網(wǎng)絡(luò)銷售普遍，零售單位較少觸網(wǎng)

隨著電商的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)銷售已逐漸向各行業(yè)滲透。通過(guò)對(duì)綜合體內(nèi)商家的調(diào)查了解到，大多數(shù)餐飲單位都已加入美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)等團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站，且通過(guò)這些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的下單量大，不僅促進(jìn)了銷售，而且起到了很好的宣傳效果。而零售單位中，除少數(shù)認(rèn)為電商對(duì)自身影響不大或者通過(guò)已淘寶、天貓、微店等平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售外，大部分商家認(rèn)為電商對(duì)行業(yè)發(fā)展造成了很大沖擊，使傳統(tǒng)的實(shí)體市場(chǎng)萎縮，但目前并沒(méi)有開(kāi)展電商業(yè)務(wù)。

三、我市商業(yè)綜合體發(fā)展中存在的問(wèn)題 1．缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃

空間布局不均衡，城區(qū)內(nèi)大型商業(yè)業(yè)態(tài)密集，總體水平相對(duì)較高，而其他區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模較小，大型業(yè)態(tài)缺乏，功能組合落后。目前，我市商業(yè)綜合體主要集中在昆山高新區(qū)和昆山開(kāi)發(fā)區(qū)，其他區(qū)鎮(zhèn)除花橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和張浦鎮(zhèn)外都還沒(méi)有。另外，綜合體開(kāi)發(fā)模式單一，定位不清，差異化不足。從調(diào)查結(jié)果看，我市商業(yè)綜合體無(wú)論在行業(yè)構(gòu)成還是品牌入駐上都具有很大的相似性。

2．配套環(huán)境不夠成熟

作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)應(yīng)與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相匹配。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少商戶反映綜合體內(nèi)停車位不足，周邊也沒(méi)有近距離的公共停車場(chǎng)，影響了客流的聚集。同時(shí)，周邊休閑、游樂(lè)設(shè)施不足，綜合體顯得較為孤立，影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3．綜合體品質(zhì)不高

普遍而言，現(xiàn)在的城市綜合體建設(shè)比較追求短期經(jīng)濟(jì)效益，存在前期規(guī)劃倉(cāng)促、開(kāi)發(fā)周期短、后期運(yùn)營(yíng)管理水平不高等諸多問(wèn)題。一方面，公共衛(wèi)生、休憩等硬件設(shè)施有待完善；更重要的是軟環(huán)境方面存在很多欠缺，如文化內(nèi)涵不夠，管理運(yùn)營(yíng)以及品牌塑造能力不足、商家與綜合體管理機(jī)構(gòu)的配合不充分、缺少與周邊區(qū)域的互動(dòng)等等，從而降低了城市綜合體應(yīng)該具有的綜合價(jià)值，制約了升值空間，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源難以聚集甚至有所流失。

四、促進(jìn)措施

1．合理規(guī)劃，明確自身定位

隨著近幾年大量項(xiàng)目建成齊聚亮相，我市商業(yè)綜合體逐步壯大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也將比較激烈，很可能出現(xiàn)兩極分化。要想取得成功，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須進(jìn)行合理規(guī)劃，一是要明確目標(biāo)群體及商圈范圍，二是要有區(qū)別于其他綜合體的經(jīng)營(yíng)特色，三是要清楚自身建筑特色對(duì)綜合體發(fā)展的影響。要綜合考慮外部環(huán)境和自身優(yōu)劣勢(shì)，找準(zhǔn)自身定位，避免照搬其他綜合體模式，走出一條差異化道路，否則容易引起不良競(jìng)爭(zhēng)，影響綜合體的招商和未來(lái)發(fā)展，進(jìn)而影響全市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2．完善配套設(shè)施建設(shè)

要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)功能與其他功能的協(xié)調(diào)研究，加快完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施，暢通道路交通網(wǎng)絡(luò)、加快停車場(chǎng)及其他市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，消除交通、環(huán)境等因素對(duì)商業(yè)綜合體發(fā)展造成的障礙和制約，以良好的外部環(huán)境促進(jìn)綜合體發(fā)展。在良好的環(huán)境中種下“梧桐樹(shù)”，以便招來(lái)“金鳳凰”。

3．加大招商引資力度

商業(yè)綜合體和入駐商家是利益共同體，只有相互依存、相互合作才能共同發(fā)展。加強(qiáng)與大型商貿(mào)流通企業(yè)的合作，以重點(diǎn)項(xiàng)目為支撐，引領(lǐng)綜合體發(fā)展，吸引企業(yè)入駐。通過(guò)高檔、中檔不同層次品牌的結(jié)合，滿足不同群體的消費(fèi)需求，增強(qiáng)綜合體的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

4．創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理制度

隨著越來(lái)越多的商戶入駐，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市商業(yè)的重要組成部分。除個(gè)別達(dá)到統(tǒng)計(jì)限上標(biāo)準(zhǔn)的外，更多的是未達(dá)到限上標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)單位及個(gè)體戶，在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)制度下，沒(méi)有達(dá)到限上標(biāo)準(zhǔn)的單位經(jīng)營(yíng)情況無(wú)法直接在限上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，只能通過(guò)限下抽樣推算。因此，有必要探索新的經(jīng)營(yíng)管理制度，既有利于商業(yè)綜合體的發(fā)展，又能夠符合統(tǒng)計(jì)制度的要求，使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確地反映消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展情況。

商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素

選址、業(yè)態(tài)組合及營(yíng)運(yùn)策略已成為商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的三大關(guān)鍵問(wèn)題，同時(shí)也是商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的成功之匙。

選址是綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的第一步，也是決定該項(xiàng)目成敗的重要一環(huán)，因此選擇區(qū)位時(shí)一定要統(tǒng)籌規(guī)劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認(rèn)為：“盡管中央商務(wù)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)較小，但選址時(shí)考慮到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，亦可選擇農(nóng)村或者工業(yè)城市進(jìn)行開(kāi)發(fā)?！?/p>

綜合開(kāi)發(fā)區(qū)的成功與否仍取決于各個(gè)業(yè)態(tài)的組合，目前的城市商業(yè)綜合體包括四大核心業(yè)態(tài)：寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及酒店三者的業(yè)態(tài)協(xié)同性最優(yōu)，是商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)最普遍的組合。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，項(xiàng)目選址、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及項(xiàng)目體量大小等考量因素會(huì)成為決定商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)組合的關(guān)鍵。

在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商可將綜合體項(xiàng)目保留只租不售作為公司長(zhǎng)期的投資。

城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)綜合體，集社區(qū)公寓、開(kāi)放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫(xiě)字樓等 為一體，綜合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)模和體量可大可小。

城市商業(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會(huì)生活空間相結(jié)合，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作 用，形成一個(gè)完整的街區(qū)，滿足人們對(duì)于居住、消費(fèi)、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求。

當(dāng)前，中國(guó)城市化進(jìn)程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴(kuò)展，如何建設(shè)合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實(shí)業(yè)界和政府面前的重要任務(wù)。

筆者多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運(yùn)營(yíng)，有幾點(diǎn)體會(huì)： 一城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃

隨著城市居住格局和消費(fèi)能力的變化，無(wú)論新區(qū)建設(shè)，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部 門首先在用地上，應(yīng)該充分預(yù)留商業(yè)用地，并科學(xué)規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點(diǎn)。

由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，如何引導(dǎo)或影響政府利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配臵，達(dá)到集約目的，是發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商 應(yīng)該積極有為的工作。

發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商應(yīng)積極為政府相關(guān)規(guī)劃提供有效建議，使建設(shè)項(xiàng)目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實(shí)際需求，達(dá)到發(fā)展規(guī)劃與 資源配臵的更好結(jié)合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級(jí)用地開(kāi)發(fā)問(wèn)題，對(duì)于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓 力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。

二、城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵原則

城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)際也是城市局部升級(jí)的時(shí)間安排，或在空間上的再次開(kāi)發(fā)利用。牽涉到土地的一級(jí)整理、二級(jí)開(kāi)發(fā)，系統(tǒng)性強(qiáng)，工程巨大，包容內(nèi)容 復(fù)雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)必須堅(jiān)持四大原則：

符合“剛性規(guī)劃”的原則：

城市商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展 規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復(fù)興、文化特色構(gòu)成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其 商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制，以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃，用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào) 審，突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合，實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的批準(zhǔn)，獲得開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程的通暢。

2、符合“以商定產(chǎn)”的原則：

城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點(diǎn)的商業(yè)中心樞紐設(shè)施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設(shè)施，也是對(duì)舊的街區(qū)商業(yè)的揚(yáng)棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過(guò)程，需要全面進(jìn)行商業(yè) 資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進(jìn)，外埠同類項(xiàng)目的借鑒，達(dá)到重新整合、優(yōu)化配臵商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價(jià)值的目的。特別是主力店、國(guó)內(nèi)外一線二線的 商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價(jià)值的新的消費(fèi)形態(tài)，需要在建筑設(shè)計(jì)前就落實(shí)主力店商家的各項(xiàng)工程技術(shù)要求和商業(yè)規(guī)范，落實(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營(yíng)造和商鋪分 割，使建筑設(shè)計(jì)和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，就是盲人摸象，結(jié)果自然可知。因此，建筑設(shè)計(jì)之前一定要進(jìn)行充分的商圈、社區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。

符合“以人為本”的原則： 城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無(wú)論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間 設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計(jì)、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標(biāo)，而這些硬性的指標(biāo)卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù) 的，深度設(shè)計(jì)上卻是消費(fèi)行為科學(xué)的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營(yíng)，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時(shí)又要增強(qiáng) 社會(huì)公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴和文化認(rèn)知。

符合“投資共贏”的原則：

城市商業(yè)綜合體，包括了購(gòu)物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨(dú)立街鋪、酒店、寫(xiě)字樓、特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型購(gòu) 物中心、環(huán)境及市政配套等等物業(yè)設(shè)施，投資非常巨大，各類物業(yè)投資回報(bào)方式和周期多樣化。在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分 析，以及投資開(kāi)發(fā)周期、物業(yè)租售留回報(bào)方式結(jié)合，進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品內(nèi)容、布局、體量的配臵，滿足各個(gè)利益相關(guān)方的權(quán)益組合，滿足項(xiàng)目實(shí)際 的資金籌措和回收。

三、把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的程序做對(duì)

城市商業(yè)綜合體的建設(shè)和投產(chǎn)是投資商、發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商，以及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)、零售商、供應(yīng)商，等等，高度協(xié)同的社會(huì)化勞動(dòng)，作為投資商、發(fā)展商和運(yùn)營(yíng)商擔(dān)當(dāng)著統(tǒng)籌項(xiàng)目的重要角色，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

由于一些發(fā)展商自認(rèn)為是“老板”，做事拍腦袋，或者財(cái)力不足盲目投資，或者專業(yè)能力局限，造成項(xiàng)目失敗的案例比比皆是。特別是產(chǎn)品規(guī)劃和硬件投產(chǎn)方面的問(wèn)題，給項(xiàng)目帶來(lái)的損失相當(dāng)巨大。所以，有錢有權(quán)不等于你有專業(yè)能力，也不等于你可以忽視商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)規(guī)范。

項(xiàng)目的操作應(yīng)該以“格物致知、專業(yè)管控”的態(tài)度去進(jìn)行，項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)都應(yīng)該進(jìn)行集中的計(jì)劃統(tǒng)籌，按照設(shè)定的程序，一環(huán)扣一環(huán)銜接實(shí)施。

二三線城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的要點(diǎn)

1、做對(duì)投資運(yùn)營(yíng)的程序。

土地成本、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)成本都需要產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和變現(xiàn)，才能收回。而投資回報(bào)的方式依賴于不同項(xiàng)目產(chǎn)品的使用價(jià)值和資產(chǎn)屬性，租售留需反復(fù)測(cè)算論證。因此，投 資前的項(xiàng)目產(chǎn)品論證和概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)際已經(jīng)決定了項(xiàng)目投資的成敗。好的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合了商業(yè)、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費(fèi)者等，多方 面的認(rèn)同，可以在項(xiàng)目投產(chǎn)前就贏得投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人的認(rèn)可和投入，使得發(fā)展商可以通過(guò)自籌資金、合資合作投資、債權(quán)融資、股權(quán)融資、施工單位代建等多種方式 建立良性投資組合，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，也可以在項(xiàng)目投產(chǎn)后較容易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品現(xiàn)貨變現(xiàn)，盤(pán)活現(xiàn)金流，甚至成為資本市場(chǎng)的上好產(chǎn)品。

2、做對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的程序。

城市商業(yè)綜合體，往往是銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品總成，開(kāi)發(fā)程序就要結(jié)合本地的情況設(shè)定，在規(guī)劃報(bào)建、工程報(bào)建、市政報(bào)建方面，一般可以通過(guò)大 盤(pán)住宅和寫(xiě)字樓的先期投產(chǎn)，提前收回項(xiàng)目投資，而將配臵好的商業(yè)綜合體部分實(shí)現(xiàn)“訂單式”定制分配，對(duì)于不便分割的大型商場(chǎng)實(shí)施商家定制或機(jī)構(gòu)持有，或經(jīng) 營(yíng)權(quán)租賃，對(duì)于獨(dú)立商鋪或街鋪，則可進(jìn)行封頂后的預(yù)售，包括返租銷售。工程管理也是決定項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵，特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)不細(xì)節(jié)和工藝程序的失敗也將直 接導(dǎo)致產(chǎn)品無(wú)法使用。

做對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的程序。

城市商業(yè)綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內(nèi)容，構(gòu)成一座活的城市生命體，提供給人們生產(chǎn)和生活消費(fèi)之用。一個(gè)新生的物種需要土壤、水分、陽(yáng)光，需要面臨競(jìng)爭(zhēng)的物 種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價(jià)為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理，項(xiàng)目要具備 獨(dú)立的營(yíng)招合一的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。項(xiàng)目的成功投產(chǎn)，需要嚴(yán)格按照商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求和意見(jiàn)，進(jìn)行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開(kāi)業(yè)營(yíng)銷界面等工作的統(tǒng)籌，達(dá)到投產(chǎn)后的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)場(chǎng)和旺場(chǎng)的不同階段目的。總之，做好城市商業(yè)綜合體，要符合具體的城市、區(qū)域的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，在現(xiàn)有土地利用價(jià)值最大化上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品合理、符合投資目的、建設(shè)周期短、與居住社區(qū)和 城市商業(yè)格局匹配的預(yù)期建設(shè)目標(biāo)，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品能夠保證收回投資，并持有部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，形成穩(wěn)場(chǎng)和旺場(chǎng)的城市商業(yè)綜合體。這要求投資發(fā)展商具備必 要的專業(yè)能力和眼光，需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商全程專業(yè)管理，需要各類節(jié)點(diǎn)服務(wù)商提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)規(guī)范！

我想先說(shuō)問(wèn)題的提出，是在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)休閑旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的指導(dǎo)下，結(jié)合這兩年我們?cè)诤颖?、?nèi)蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市商業(yè)綜合體的實(shí)踐經(jīng)過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)提出一些個(gè)人意見(jiàn)供大家討論。有些數(shù)據(jù)在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中比較難得到，所以說(shuō)是不完全統(tǒng)計(jì)，供大家參考使用。

商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）的概念大家都清楚，為什么要把這個(gè)問(wèn)題提出來(lái)，就是在三四線商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)當(dāng)中，融資的問(wèn)題比一二線城市更困難。也就是說(shuō)國(guó)際通行的商業(yè)地產(chǎn)隸屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，簡(jiǎn)單說(shuō)就是自持物業(yè)，作為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該遵循不賣的原則。但實(shí)際上我們通過(guò)設(shè)計(jì)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這個(gè)問(wèn)題并不是那么簡(jiǎn)單。第二個(gè)就性質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的性質(zhì)，依靠物業(yè)升值和租金作為資本積累的途徑，對(duì)于住宅地產(chǎn)有很大的不同，大家做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的時(shí)候不是建筑師想怎么樣做都可以，一定要按照資本運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)做。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一方面是被片面地過(guò)度集中在以零售商業(yè)為依托的開(kāi)發(fā)建筑商。商業(yè)建筑很容易引起大家跟商場(chǎng)、商店的聯(lián)系。就我們建設(shè)部和商業(yè)建設(shè)專業(yè)委員會(huì)的建議應(yīng)該歸類于非住宅類地產(chǎn)。我們忽視了商業(yè)地產(chǎn)其他領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)。另一方面在以零售商業(yè)為依托的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一定程度上存在著說(shuō)唱兩張皮的現(xiàn)象。我是做實(shí)際設(shè)計(jì)的，我的發(fā)言可能更具體，更容易反映一線的實(shí)際情況。

一是 中國(guó)現(xiàn)階段生存和發(fā)展的環(huán)境，許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做不到一平米不賣?，F(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，賣商鋪，賣商場(chǎng)，賣寫(xiě)字類，甚至賣酒店的企業(yè)企圖和交易實(shí)實(shí)在在比較普遍地存在。我說(shuō)的比較普遍包括現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大家公認(rèn)為做得非常好的領(lǐng)軍開(kāi)發(fā)商是一樣的。

二是傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商做住宅開(kāi)發(fā)的慣性導(dǎo)致了做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中帶有銷售商業(yè)的色彩是一種直接和看得見(jiàn)的現(xiàn)象。

三是在中國(guó)融資的困境是許多開(kāi)發(fā)商發(fā)展中面臨的現(xiàn)實(shí)，賣掉是無(wú)奈的選擇。商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)錢根本就沒(méi)得做，要想做就必須想辦法弄錢。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個(gè)好處一賣就是錢，沒(méi)有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)短期難見(jiàn)效，我了解的情況和我接觸的情況賣商業(yè)是為了保持利潤(rùn)率，一邊股價(jià)保值。

商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性、技術(shù)難度、安全感等諸多因素不是許多開(kāi)發(fā)商可以想像和承受的，賣商業(yè)是許多開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始就制定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

也接觸過(guò)房地產(chǎn)的基金，比如說(shuō)我們?cè)趦?nèi)蒙做的項(xiàng)目，融資渠道在一定程度上存在著好說(shuō)不好做，好看不好使的現(xiàn)象，國(guó)際基金機(jī)構(gòu)運(yùn)作的要求和國(guó)內(nèi)的理念、運(yùn)行模式還相差比較遠(yuǎn)，談得多，成的少，這也是現(xiàn)實(shí)。

第四個(gè)我想把成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，自持物業(yè)和銷售物業(yè)的概況給大家介紹一下?；旌祥_(kāi)發(fā)的規(guī)模大約在40萬(wàn)到60萬(wàn)還有更大的，自持物業(yè)比例是

住宅規(guī)模大約占總開(kāi)發(fā)的60%到50%，是全部銷售。商業(yè)規(guī)模占總開(kāi)發(fā)量的40%左右，還有低一點(diǎn)的，其中銷售占20%，自持占20%，銷售的物業(yè)大部分是以寫(xiě)字樓和公寓為代表，也有其他的。自持大多是以零售業(yè)為主。還有以酒店業(yè)為主，因?yàn)榫频旰茈y賣。結(jié)論大約是自持規(guī)模占整個(gè)開(kāi)發(fā)的規(guī)模20%左右，有的可能在25%，有的略高一點(diǎn)，大項(xiàng)目自持比例相對(duì)小，小項(xiàng)目自持比例相對(duì)高，這是大的規(guī)律?；旌祥_(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)大約控制在20%左右，這是一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，每個(gè)開(kāi)發(fā)商自己的做法不一樣，與自持物業(yè)開(kāi)發(fā)成本大體對(duì)應(yīng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金大體可以平衡，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小。我接觸的很多開(kāi)發(fā)商定位的時(shí)候就說(shuō)賣多少，留多少，賣來(lái)的錢能夠沉淀到自持這一塊平衡就行了。通過(guò)自持物業(yè)，實(shí)物抵押作為再融資手段這是很多成功的開(kāi)發(fā)商做的，也是目前我們國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)比較成功的一條路。

第二篇：試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

摘要：當(dāng)下，建筑的結(jié)構(gòu)功能越來(lái)越復(fù)雜，各大城市中也出現(xiàn)了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現(xiàn)的建筑物，外形高大、設(shè)計(jì)美觀，代表了城市的發(fā)展形象，建筑功能增加，成為了集購(gòu)物、餐飲、辦公等功能一體的商業(yè)綜合體，滿足著各種各樣的服務(wù)需要。商業(yè)綜合體給人們帶來(lái)休閑、娛樂(lè)和辦公需要，是城市繁榮的重要標(biāo)志。文章就城市商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì)提出思路。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)；城市；商業(yè)綜合體；策略探析

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國(guó)力，使人們的生活水平也變得越來(lái)越好，人們對(duì)衣食住行有了更高追求，在大消費(fèi)背景下，不斷帶動(dòng)商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來(lái)。人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)，更需要的是體驗(yàn)感和安全度，要保證建筑設(shè)計(jì)合理科學(xué)，才能提升建筑的品質(zhì)，更好地滿足人們當(dāng)下的需求。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)等一體的區(qū)域，通過(guò)合理設(shè)計(jì)，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實(shí)用的同時(shí)，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個(gè)建筑的水平也代表了城市的特征，商業(yè)建筑最為顯眼，其形態(tài)就是城市形象，只有通過(guò)設(shè)計(jì)，才能保證風(fēng)格個(gè)性，體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)感，實(shí)現(xiàn)功能性需求。

1商業(yè)綜合體的概念

時(shí)代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，拉動(dòng)城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)是必不可少的重要組成，通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)，才能保證社會(huì)健康發(fā)展。豐富商業(yè)建筑功能，實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體服務(wù)，確保城市建設(shè)。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂(lè)、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€(gè)環(huán)節(jié)入手，這樣才能達(dá)到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業(yè)綜合體就是城市綜合的功能區(qū)，集結(jié)了城市的各種功能，通過(guò)合理的布局設(shè)計(jì)，保證了人們?nèi)粘Ｉ畋憷?，推?dòng)城市發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步。建筑設(shè)計(jì)必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)最主要的就是功能性特點(diǎn)，商業(yè)綜合體面對(duì)的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計(jì)出能夠?yàn)槿藗兲峁┍憷麠l件的公共活動(dòng)空間，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。

2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑特點(diǎn)

2.1外部特點(diǎn)

城市發(fā)展需要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行，有效劃分出城市區(qū)間的不同功能，而商業(yè)綜合體建筑則是城市規(guī)劃不可缺少的重要部分，建筑設(shè)計(jì)是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設(shè)計(jì)的合理性。商業(yè)綜合體需要滿足人們的需要，設(shè)計(jì)時(shí)還要考慮到建筑功能的集約、復(fù)合特點(diǎn)，通過(guò)商務(wù)化的功能設(shè)計(jì)，保證人們的生活圈層方便。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達(dá)、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費(fèi)時(shí)的可達(dá)性。商業(yè)綜合體建筑主要是城市的核心區(qū)，于人們工作與生活是良好的配套，對(duì)于城市未來(lái)發(fā)展創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，其優(yōu)勢(shì)是不可替代的。

2.2內(nèi)部特點(diǎn)

現(xiàn)代城市發(fā)展過(guò)程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設(shè)計(jì)，從內(nèi)部入手保證設(shè)計(jì)合理科學(xué)，在保證方便安全的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)應(yīng)用價(jià)值。綜合體建筑的內(nèi)部空間廣、面積大、活動(dòng)區(qū)域更加復(fù)雜，綜合體內(nèi)部主要是樹(shù)型交通體系，通過(guò)對(duì)各個(gè)區(qū)域的合理設(shè)計(jì)布局，配以城市微型景觀與現(xiàn)代技術(shù)，充分滿足人們?cè)谏虡I(yè)綜合體內(nèi)部的各類需求，同時(shí)通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)，在建筑內(nèi)部營(yíng)造良好的消費(fèi)環(huán)境和文化氛圍。

3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)思路

3.1空間規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)，最為主要的是保證活動(dòng)的空間，在人們消費(fèi)的同時(shí)，能夠有足夠的空間自由活動(dòng)，對(duì)于建筑的空間感體驗(yàn)，則要從空間設(shè)計(jì)上滿足，設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格秉持實(shí)用、合理、科學(xué)的原則，構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時(shí)，體現(xiàn)建筑的美觀實(shí)用。建筑內(nèi)部的設(shè)計(jì)就是要對(duì)空間進(jìn)行優(yōu)化重組，使空間達(dá)到商業(yè)綜合體的需求，建筑空間要結(jié)合人們的消費(fèi)習(xí)慣與活動(dòng)習(xí)慣，分配好內(nèi)部餐飲空間、購(gòu)物空間、娛樂(lè)空間、辦公空間等，要以人為本做好設(shè)計(jì)，才能滿足人們的各種需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

3.2內(nèi)部路線設(shè)計(jì)

綜合體建筑內(nèi)部交通至關(guān)重要，人們進(jìn)入內(nèi)部后，感覺(jué)進(jìn)了迷宮，則不利于商業(yè)的發(fā)展，通過(guò)科學(xué)的設(shè)計(jì)以后，則能夠有效避免內(nèi)部復(fù)雜多變的交通，給人們營(yíng)造良好的便利空間。交通設(shè)計(jì)要以人為本，不同區(qū)域做好方向的引導(dǎo)，特別是需要在醒目位置放置導(dǎo)航板和電子圖，人們進(jìn)入內(nèi)部進(jìn)行消費(fèi)，就不至于重復(fù)走路，讓人們進(jìn)入空間以后，有一個(gè)更加良好的體驗(yàn)感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內(nèi)部交通路線設(shè)計(jì)是樹(shù)型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們?nèi)粘Ｐ袨榱?xí)慣，有效方便人們?cè)诮ㄖ心軌蜃杂傻刈邉?dòng)，對(duì)主要的干道要設(shè)置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節(jié)省利用空間，給人們留下足夠的活動(dòng)場(chǎng)所。

3.3建筑功能區(qū)域設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑的功能最為關(guān)鍵，如果內(nèi)部功能不明確，則會(huì)給人們帶來(lái)困惑，不利于商業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)各功能區(qū)做好設(shè)計(jì)，有效發(fā)揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費(fèi)、娛樂(lè)。綜合體建筑內(nèi)部功能區(qū)設(shè)計(jì)最需要考慮到的就是協(xié)調(diào)性，不論側(cè)重點(diǎn)是商業(yè)、娛樂(lè)還是餐飲，都應(yīng)有針對(duì)性地做好設(shè)計(jì)，形成一站式商業(yè)服務(wù)，確保餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設(shè)計(jì)方式商業(yè)綜合體是否合理，主要取決于對(duì)空間的把握，充分認(rèn)識(shí)到空間的重要性，人們進(jìn)入到綜合體內(nèi)部后，如何實(shí)現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設(shè)計(jì)，在建筑空間設(shè)計(jì)中，平面設(shè)計(jì)形式是最為有效的，通過(guò)平臺(tái)設(shè)計(jì)能夠更好地讓人們方便走動(dòng)，如果設(shè)計(jì)不科學(xué)，則會(huì)影響到人們的消費(fèi)欲望建立，環(huán)形設(shè)計(jì)方法、線性設(shè)計(jì)方法和輻射形設(shè)計(jì)方法是3種最為主要的平面設(shè)計(jì)思路。一是環(huán)形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)主要應(yīng)用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，保證各區(qū)域的有效銜接，則要做好環(huán)形設(shè)計(jì)，這樣就能夠方便人們走動(dòng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。環(huán)形選擇要保證有一個(gè)中庭或多個(gè)形狀規(guī)則庭院，以此為核心空間進(jìn)行環(huán)形走向，設(shè)計(jì)過(guò)程中，要突出核心空間的重要性，有針對(duì)性的突出亮點(diǎn)，保證空間的凝聚力，通過(guò)環(huán)形的設(shè)計(jì)走向，聯(lián)結(jié)各個(gè)商業(yè)建筑部分，使商業(yè)綜合體內(nèi)部更加暢通，流動(dòng)性更好。環(huán)形平面設(shè)計(jì)方式適用于各種綜合體，是當(dāng)前設(shè)計(jì)采用率較高的一種形式，對(duì)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)來(lái)講，環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢(shì)。二是線性平面設(shè)計(jì)。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進(jìn)行有效劃分，通過(guò)線性排列，保證各功能性組合。常見(jiàn)的有折線設(shè)計(jì)和一字形設(shè)計(jì)2種方式。線性平面設(shè)計(jì)內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過(guò)于復(fù)雜，但也需要合理設(shè)計(jì)，根據(jù)消費(fèi)的習(xí)慣，做好路線的設(shè)計(jì)布局，為了讓建筑空間內(nèi)部道路不單一，還可以設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)彎、交叉等路線形式，通過(guò)收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺(jué)效果，讓消費(fèi)者在空間內(nèi)有更加豐富多變的體驗(yàn)。三是輻射形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)也是以一個(gè)點(diǎn)為核心，通過(guò)一點(diǎn)向四周擴(kuò)散，這種平面設(shè)計(jì)采用特定方向進(jìn)行延伸，形成一個(gè)“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點(diǎn)是商業(yè)建筑中央最顯眼的公共點(diǎn)位，是一個(gè)可以活動(dòng)的大型廣場(chǎng)或者主要商業(yè)核心，通過(guò)一個(gè)點(diǎn)，四周擴(kuò)散到不同的區(qū)域，輻射出通向不同類型功能區(qū)的商業(yè)綜合體內(nèi)部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點(diǎn)就可以到達(dá)想去的區(qū)域。3.3.2剖面設(shè)計(jì)方式對(duì)于城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)中的剖面設(shè)計(jì)需要根據(jù)不同的區(qū)域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優(yōu)勢(shì)，需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營(yíng)形態(tài)。大廳型剖面設(shè)計(jì)方式主要是把步行廊道和商業(yè)建筑內(nèi)部中庭當(dāng)成區(qū)域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當(dāng)前的建筑物結(jié)構(gòu)越來(lái)越新穎，通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)滿足功能需求，很多的建筑在建設(shè)前就已經(jīng)設(shè)計(jì)好了功能，那么，作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來(lái)講，也是經(jīng)過(guò)嚴(yán)格計(jì)算得出的結(jié)構(gòu)形態(tài)，建筑大廳型剖面設(shè)計(jì)空間要以場(chǎng)地的不同，合理進(jìn)行設(shè)計(jì)改造。通常，沿柱網(wǎng)做好有效劃分是最佳的方式，這種設(shè)計(jì)充分考慮了建筑物內(nèi)部具體情況，一般設(shè)計(jì)成流線型，方便進(jìn)行商業(yè)化的整體布局。展廊型剖面設(shè)計(jì)在當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運(yùn)用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成，商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費(fèi)。為了更加有效利用現(xiàn)有空間，則需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況全面把握，以結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)做好剖面設(shè)計(jì)，有的為了強(qiáng)化商業(yè)功能，避免人群過(guò)于集中，也可以在內(nèi)部增加過(guò)街天橋和錯(cuò)層型設(shè)計(jì)，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設(shè)計(jì)更加新穎別致，為滿足人們快速消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)中還可采用螺旋上升的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，呈現(xiàn)更加豐富的空間層次感。

4城市商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)

4.1科學(xué)設(shè)計(jì)建筑布局

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分，要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對(duì)于商業(yè)區(qū)的選擇至關(guān)重要，相關(guān)單位與部門要根據(jù)城市的功能性、人群的流動(dòng)性，發(fā)揮出城市綜合體的職能，進(jìn)行建筑布局規(guī)劃的時(shí)候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個(gè)合適的、最佳的位置進(jìn)行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業(yè)功能能夠快速發(fā)揮作用，有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人們的日常需求。商務(wù)類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當(dāng)中的商務(wù)圈建設(shè)施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)布局，更好地提供配套性綜合服務(wù)，通過(guò)圈層設(shè)計(jì)，從而形成一個(gè)完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。設(shè)計(jì)這種類型城市綜合體建筑的時(shí)候，需要綜合做好周邊的環(huán)境調(diào)研，做到整體布局。城市土地資源越來(lái)越緊張，這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價(jià)值，設(shè)計(jì)不同的商業(yè)核心圈，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過(guò)投資拉動(dòng)，增加投資量，增大就業(yè)率，不斷引導(dǎo)商業(yè)綜合體健康發(fā)展，形成大的格局，繼而帶動(dòng)整個(gè)城市的變化，為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2選址的問(wèn)題

城市商業(yè)綜合體根據(jù)功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業(yè)綜合體選地塊的時(shí)候，就要看處于哪個(gè)層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進(jìn)行布局，城市的交通好壞決定了商業(yè)的價(jià)值，優(yōu)先考慮城市交通現(xiàn)況，人們消費(fèi)的同時(shí)，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎(chǔ)上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、繁華的居住區(qū)等，這樣的地區(qū)更加方便商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)布局，通過(guò)拉動(dòng)效應(yīng)和較好空間輻射力，提升周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展效能，地塊位置的優(yōu)勢(shì)大小就是商業(yè)建筑選址的要點(diǎn)。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問(wèn)題，從另一個(gè)角度來(lái)看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市的人口集中居住區(qū)、城市中心區(qū)等地方，人群的消費(fèi)能力強(qiáng)，是最佳的地點(diǎn)。城市中有特色景觀的區(qū)域，也能夠帶動(dòng)商業(yè)繁榮，對(duì)于商業(yè)發(fā)展來(lái)講，具備一定的潛力，有更好的發(fā)展前景，通過(guò)與文化、景點(diǎn)的配合營(yíng)銷，能夠有效帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。

4.3交通流線設(shè)計(jì)

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要，更要設(shè)計(jì)好外部環(huán)境，如果缺少停車位，也不利于經(jīng)濟(jì)流通。商業(yè)綜合體外部交通路線設(shè)計(jì)要結(jié)合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設(shè)計(jì)好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務(wù)，通過(guò)科學(xué)的設(shè)計(jì)，避免在商業(yè)活動(dòng)中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設(shè)計(jì)好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來(lái)流動(dòng)。

4.4景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能，但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下，其美感度也至關(guān)重要，要全面考慮到美感的需求，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)提高建筑品味與文化屬性。景觀設(shè)計(jì)要和城市整體風(fēng)格呼應(yīng)，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過(guò)趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過(guò)景觀設(shè)計(jì)提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費(fèi)與文化的需求?，F(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設(shè)計(jì)中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時(shí)候，也可以通過(guò)各種不同的花卉、綠植、小型樹(shù)木等，有效地營(yíng)造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習(xí)慣，在滿足商業(yè)需求的同時(shí)，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費(fèi)之余也能適度休息。

4.5設(shè)計(jì)風(fēng)格和功能相協(xié)調(diào)

城市商業(yè)綜合體建筑的特點(diǎn)是人多、物多、車多，考慮到這些特點(diǎn)，應(yīng)保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。在設(shè)計(jì)時(shí)要了解當(dāng)?shù)氐娜宋?、城市歷史等，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和城市風(fēng)格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格流線型，通過(guò)綜合體建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)，建成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的，通過(guò)有效的布局，保證各區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)面積和人口的情況，通過(guò)設(shè)計(jì)不同，滿足群體消費(fèi)差異、個(gè)性需求，考慮到未來(lái)的變化，盡可能向未來(lái)商業(yè)靠攏。設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體功能時(shí)需要綜合考慮到消費(fèi)者的體驗(yàn)感。當(dāng)前，人們的消費(fèi)除了購(gòu)物外，還需要有良好的體驗(yàn)感，人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)，也能夠體會(huì)到超值所得，滿足消費(fèi)者體驗(yàn)需要。進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不但需要在外觀上保證風(fēng)格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時(shí)，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實(shí)際研究結(jié)果更加合理地做好組織落實(shí)。如根據(jù)平面設(shè)計(jì)與剖面設(shè)計(jì)的思路，合理設(shè)計(jì)好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開(kāi)輻射，通過(guò)對(duì)空間的合理運(yùn)用，擺脫形式制約，改造不合理結(jié)構(gòu)，減少走動(dòng)距離，得到更好地購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)。通過(guò)合理的功能性劃分設(shè)計(jì)，整合建筑結(jié)構(gòu)，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補(bǔ)依存價(jià)值關(guān)聯(lián)。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)代化城市建設(shè)越來(lái)越人性化，特別是構(gòu)建商業(yè)綜合體建筑時(shí)，需要嚴(yán)格設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃，才能為人們?nèi)粘Ｉ詈托蓍e娛樂(lè)提供便利條件，推進(jìn)我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展?，F(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來(lái)越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個(gè)方面的功能，進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)，以城市發(fā)展整體為思路，結(jié)合商業(yè)建筑不同時(shí)期功能特點(diǎn)，有效強(qiáng)化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價(jià)值，更好地促進(jìn)城市發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹威.關(guān)于現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)的探討[J].建筑與裝飾，2019（7）：15+18.[2]趙健，張?chǎng)?大型商業(yè)綜合體交通組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)解析———以羅蒙環(huán)球城為例[J].城市地理，2018（10）：26-27.[3]張東光.基于對(duì)城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)的探究[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2016（10）：24-25.

第三篇：廈門商業(yè)現(xiàn)狀分析

廈門商業(yè)現(xiàn)狀分析

在國(guó)家調(diào)控打壓房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的階段，廈門商業(yè)前景比較好，這是順應(yīng)市場(chǎng)變化。老百姓買房的人少了，股票基金也不景氣，老百姓會(huì)把手里的閑錢用于民生消費(fèi)和銀行投資理財(cái)，現(xiàn)在很多銀行推出一系列理財(cái)產(chǎn)品也是市場(chǎng)變化所致，迎合市場(chǎng)需求。隨之消費(fèi)肯定會(huì)提高。廈門商業(yè)項(xiàng)目趨于飽和，但還有很大發(fā)展空間，思明區(qū)以綜合百貨為主，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈，目前湖里區(qū)和島外的商業(yè)前景比較好。廈門未來(lái)的商業(yè)形態(tài)將以主題商場(chǎng)和綜合體形式方向發(fā)展。目前廈門的主題商場(chǎng)和綜合體也都集中在湖里區(qū)和島外，吉家、紅星美凱龍、萬(wàn)達(dá)、喜盈門等。思明區(qū)的家電主題商場(chǎng)就是國(guó)美、蘇寧。城市的發(fā)展使得東部片區(qū)需要發(fā)展一個(gè)新的商圈彌補(bǔ)東部商業(yè)的空白，東部商圈將成為廈門未來(lái)最有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?。思明區(qū)的商業(yè)未來(lái)以主題商場(chǎng)和綜合體為主會(huì)比較看好，湖里區(qū)以綜合百貨和主題商場(chǎng)、綜合體為主會(huì)比較看好。廈門是二線城市，發(fā)展很快，前幾天廈門在全國(guó)城市綜合評(píng)價(jià)評(píng)比排在第一位。這個(gè)利好消息會(huì)吸引更多的商家來(lái)廈門投資拓展。但是廈門很多商業(yè)項(xiàng)目還是引進(jìn)得比北方很多大城市晚，像紅星美凱龍、萬(wàn)達(dá)，家樂(lè)福才進(jìn)入廈門不久，但是在國(guó)內(nèi)很多城市都已經(jīng)很多年了。很多城市的綜合體項(xiàng)目也非常多。所以當(dāng)一個(gè)新的商業(yè)型態(tài)進(jìn)入一個(gè)城市肯定會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)，改變?nèi)藗兿M(fèi)習(xí)慣。

在和開(kāi)發(fā)商談項(xiàng)目前，先和開(kāi)發(fā)商溝通，以往很多開(kāi)發(fā)商拿到了商住項(xiàng)目的地塊，和住宅一起銷售，不管是代理商銷售還是開(kāi)發(fā)商自售，對(duì)商業(yè)部分總是不重視，當(dāng)成附帶品銷售。代理商在商業(yè)項(xiàng)目方面沒(méi)有研究也不夠?qū)I(yè)，往往商業(yè)總是沒(méi)規(guī)劃好，導(dǎo)致空置店鋪很多，賣不掉也租不掉，浪費(fèi)了很多資金，而且很多都是以底商為主。所以在開(kāi)發(fā)商開(kāi)始施工之前可以建議商業(yè)的建筑規(guī)劃給到開(kāi)發(fā)商，做市場(chǎng)調(diào)查分析，然后將要招商的商家和定位先規(guī)劃好，包括建筑規(guī)劃、格局、人流動(dòng)線按要引進(jìn)商家的硬件需求來(lái)設(shè)計(jì)施工，才不會(huì)在招商過(guò)程中對(duì)硬件做調(diào)整，有可能不適合就把客戶流失掉。對(duì)消防要求也可以比較順利通過(guò)。這樣后期招商會(huì)比較輕松，而且項(xiàng)目定位正確很關(guān)鍵，對(duì)招商工作會(huì)非常順利。

很多代理公司也是順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，往代理商業(yè)地產(chǎn)招商方向發(fā)展，這個(gè)方向是正確的，而且代理公司的優(yōu)勢(shì)就是比較專業(yè)，對(duì)市場(chǎng)把握度比較好，有代理壓力所以做起項(xiàng)目來(lái)會(huì)比較盡心，對(duì)人員綜合要求也會(huì)比較高。而且商業(yè)地產(chǎn)較房地產(chǎn)代理有個(gè)好處，招商周期比房地產(chǎn)銷售周期短，一般在半年左右，對(duì)公司回收利益也比較快。

第四篇：城市商業(yè)建筑綜合體發(fā)展的模式

城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場(chǎng)）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)?太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。?模式1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展太古廣場(chǎng) 案例（香港太古廣場(chǎng)）頂級(jí)購(gòu)物中心：?國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。?香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)定位為：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓五星級(jí)酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬(wàn)豪酒店?頂級(jí)公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——香港太古廣場(chǎng)商業(yè)—太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心?太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流?會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿?多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合?提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場(chǎng)）模式2：以寫(xiě)字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號(hào)線總站?——廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓超高層寫(xiě)字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)

案例（廣州中信廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——廣州中信廣場(chǎng)寫(xiě)字樓?利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖?寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫(xiě)字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓?實(shí)用率約80%?6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。?+豪華公寓+寫(xiě)字樓+商場(chǎng)定位為——上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城五星級(jí)酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務(wù)式公寓?公寓只租不賣，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫(xiě)字樓+商場(chǎng)?酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%?國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：?定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能?酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意?娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚

案例（深圳華潤(rùn)中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號(hào)線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。?4：以商業(yè)為核心功能華潤(rùn)中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)

案例（深圳華潤(rùn)中心）華潤(rùn)中心規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃北區(qū)寫(xiě)字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米1000個(gè)車位華潤(rùn)大廈：4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓高度為139米1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店4層為開(kāi)放式屋頂花園5-28層為寫(xiě)字樓頂層為多功能廳萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)各類餐飲二期規(guī)劃占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車位一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)

案例（深圳華潤(rùn)中心）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——深圳華潤(rùn)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點(diǎn)激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：?超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力?集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式?項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符?一流的精英團(tuán)隊(duì)

四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、模式二：以寫(xiě)字商場(chǎng)、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發(fā)展的模式發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬(wàn)㎡以上強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)――各功能共融不互擾功能化體系――五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)――物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置――不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶定位差異化――通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系――五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施――頂級(jí)商場(chǎng)模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置――城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理外因內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場(chǎng)、公寓

綜合體發(fā)展模式小結(jié)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場(chǎng)模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場(chǎng)各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來(lái)確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤(rùn)中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第五篇：城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

? 城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

?

? 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 浙江東冠置業(yè)投資有限公司 浙江大學(xué)房地產(chǎn)

研究中心聯(lián)合課題組

一、社區(qū)商業(yè)綜合體的功能和特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及其層級(jí)

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性物業(yè)（如廠房）、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、出租性公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、住宿、辦公等設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式、融資模式和經(jīng)營(yíng)模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業(yè)地產(chǎn)是指狹

義上商業(yè)地產(chǎn)，即指用于商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)。

1、商業(yè)地產(chǎn)的層級(jí)

根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)有不同的分類方法。本文按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和輻射范圍，將商業(yè)地產(chǎn)分為市中心級(jí)商業(yè)、區(qū)域級(jí)商業(yè)、社區(qū)

商業(yè)和街坊商業(yè)等四個(gè)層級(jí)。

市中心級(jí)商業(yè)地產(chǎn)一般建設(shè)規(guī)模都比較大，建筑面積達(dá)到50萬(wàn)平方米以上，日均客流量達(dá)到50萬(wàn)人次以上，一般處于一個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；區(qū)域級(jí)商業(yè)地產(chǎn)是次于市中心級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)，一般建筑面積達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，日均客流量達(dá)到25萬(wàn)人次以上，一個(gè)城市一般具有好幾個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)；社區(qū)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足本地居民日常生活消費(fèi)必需和日常生活服務(wù)為主，服務(wù)對(duì)象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務(wù)人士，建筑規(guī)模一般在2.5萬(wàn)平方米以上，日均服務(wù)人口在5萬(wàn)人次以上，該級(jí)別商業(yè)是一個(gè)城市的主要商業(yè)形式；街坊商業(yè)地產(chǎn)主要是方便本地居民就近購(gòu)買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務(wù)，這種商業(yè)地產(chǎn)一般以底商形式出現(xiàn)，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

社區(qū)商業(yè)以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快、城市社區(qū)建設(shè)的飛速發(fā)展以及消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務(wù)，居民對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，提高社區(qū)商業(yè)的商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，不僅可以提高居民的生活品質(zhì)，而且可以提升居民的居住品質(zhì)，在我國(guó)大力

發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的潛力。

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開(kāi)發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)日益活躍、結(jié)構(gòu)趨向合理。而且，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)有良好的帶動(dòng)作用，很多開(kāi)發(fā)商利用社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“打頭陣”，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到較高水平，但目前我國(guó)城市社區(qū)

商業(yè)仍顯設(shè)施不足、網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、服務(wù)功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。在我國(guó)快速城市化過(guò)程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠(yuǎn)離城市商業(yè)中心，生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服

務(wù)，市場(chǎng)潛力巨大。

（二）社區(qū)商業(yè)的功能和模式

1、社區(qū)商業(yè)的基本功能和特征

“社區(qū)商業(yè)”是以社區(qū)為載體，以一定地域內(nèi)居民和商務(wù)工作人員為主要服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區(qū)內(nèi)居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過(guò)各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供社區(qū)居民日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)?！吧鐓^(qū)商業(yè)”是一種“因住而商”的商業(yè)，是城市商業(yè)體系的重要組成部分，與城市其他商業(yè)形式相比，與城市居民生活聯(lián)系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求?？傮w來(lái)看，社區(qū)商業(yè)在滿足社區(qū)居民基本生活消費(fèi)和服務(wù)

方面，主要包含購(gòu)物、餐飲、休閑娛以及服務(wù)這幾項(xiàng)基本功能。

2、我國(guó)社區(qū)商業(yè)的主要特點(diǎn)

從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來(lái)看，我國(guó)社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購(gòu)物中心等三種形式，這三種形式與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

平有一定聯(lián)系。

社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費(fèi)者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國(guó)，社區(qū)底商是從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始，底商被納入住宅項(xiàng)目規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，以滿足社區(qū)居民的日常

生活需要。

社區(qū)商業(yè)街是指位于居住區(qū)內(nèi)的、以平面形式按照“街道”形態(tài)布置的單層或多層社區(qū)商業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面以及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨(dú)立鋪位。我國(guó)社區(qū)商業(yè)街主要位于城郊的大型居住區(qū)，由于市級(jí)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心無(wú)法完全覆蓋新興社區(qū)，城郊土地比較便宜，因而開(kāi)發(fā)商便建造一些特色社區(qū)商業(yè)街，不僅能夠滿足

當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枰€能作為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的賣點(diǎn)。

社區(qū)購(gòu)物中心是一種各種商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)集中的社區(qū)商業(yè)，是房地產(chǎn)大盤(pán)時(shí)代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)是節(jié)省社區(qū)居民生活購(gòu)物的時(shí)間成本，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中各個(gè)組團(tuán)區(qū)域及輻射區(qū)域。社區(qū)購(gòu)物中心是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲和服務(wù)于一體，滿足社區(qū)居民多樣化消費(fèi)需求的商業(yè)模式，它是“家的延伸”，是未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購(gòu)物中心是三種不同的社區(qū)商業(yè)，每種形式由其自身特點(diǎn)，因根據(jù)社區(qū)的不同情況而進(jìn)行設(shè)置，也可以將各種形式進(jìn)

行組合。

（三）城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展特點(diǎn)和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，城市本身就是一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)城市綜合體。根據(jù)城市綜合體所在城市區(qū)域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區(qū)域中心綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體三種。城市社區(qū)商業(yè)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個(gè)社區(qū)中心位置或幾個(gè)社區(qū)交接處，由一個(gè)建筑或幾幢建筑組成，具有購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)看，一般有一個(gè)主力店、2-3個(gè)次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構(gòu)成，城市社區(qū)商業(yè)綜合體一般設(shè)有停車場(chǎng)，方便社區(qū)居民或附近居民來(lái)購(gòu)物。這種集中的“一站式”的消費(fèi)特點(diǎn)，改變了我國(guó)傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，創(chuàng)造了一流的購(gòu)物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，豐富了社

區(qū)居民的生活，是未來(lái)城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

由于社區(qū)商業(yè)綜合體是一種屬地型商業(yè)，從而決定了社區(qū)商業(yè)綜合體在服務(wù)對(duì)象、服務(wù)目標(biāo)等方面有以下特點(diǎn)：

首先是屬地型服務(wù)對(duì)象。社區(qū)商業(yè)綜合體是以社區(qū)為依托，以社區(qū)居民和商務(wù)人士為服務(wù)對(duì)象，其目的是滿足社區(qū)居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區(qū)服務(wù)，以滿足居民日常生活的服務(wù)需求，社區(qū)商業(yè)中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務(wù)內(nèi)容。社區(qū)商業(yè)綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經(jīng)營(yíng)商品種類主要是消耗快，購(gòu)買頻率高且數(shù)量少的生活必需品，通常以經(jīng)銷日常生活用品為主，這些商品品種簡(jiǎn)單、挑選性不大，價(jià)格也沒(méi)有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，社區(qū)商業(yè)綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業(yè)態(tài)為主，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)等多功能于一體。再次是一站式綜合服務(wù)。社區(qū)商業(yè)綜合體一般處于一個(gè)社區(qū)中心或幾個(gè)社區(qū)的交接處，為廣大社區(qū)居民提供悠閑的購(gòu)物環(huán)境。其功能較全面，一般具有購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)等基本功能，以滿足社區(qū)的多樣化功能需要；其外部環(huán)境以提供多樣化的社區(qū)活動(dòng)為宗旨，常常形成社區(qū)廣場(chǎng)、社區(qū)步行

街和綠化塊；其建筑規(guī)模不大，一般只有幾萬(wàn)平方米。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃和培育

我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的時(shí)間不長(zhǎng)，目前正處在摸索之中，隨著我國(guó)城市化的快速發(fā)展、城市居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的變化，我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。但是，城市社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開(kāi)各級(jí)政府部門的關(guān)注和指導(dǎo)。目前，特別需要在以下幾個(gè)方面

加大規(guī)劃管理和政策培育。

一是加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃工作。根據(jù)國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)綜合體將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，政府部門必須要有先期的合理規(guī)劃，這樣才能使社區(qū)商業(yè)健康繁榮地發(fā)展。目前在我國(guó)城市建設(shè)規(guī)劃體系中，主要有城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，專項(xiàng)規(guī)劃有交通、綠地和管線規(guī)劃，而沒(méi)有針對(duì)商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，從而造成我國(guó)目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置缺乏規(guī)劃性，一些地方商業(yè)不能滿足社區(qū)居民的消費(fèi)需求，而另外一些地方商業(yè)卻盲目開(kāi)

發(fā)，從而導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的局面。因此，課題組建議政府應(yīng)加快制定商業(yè)專題

規(guī)劃。

二是加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要對(duì)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究給予重視，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，參考國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)制定社區(qū)綜合體建設(shè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)?？梢越梃b新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種類型的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行分類，提出各類社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)配置標(biāo)準(zhǔn)?？梢砸?guī)定社區(qū)商業(yè)綜合體必備的業(yè)態(tài)和業(yè)種，以便從制度

上完善我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

三是給予社區(qū)商業(yè)建設(shè)主體政策支持。鼓勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，凡是到城市社區(qū)設(shè)立超市、便利店、標(biāo)準(zhǔn)化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網(wǎng)點(diǎn)的連鎖企業(yè)，政府可以出臺(tái)相關(guān)政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項(xiàng)資金支持。鼓勵(lì)各類組織、企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行社區(qū)商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)發(fā)展與居民生活密切相關(guān)社

區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體的示范工作。目前，商務(wù)部正在制定我國(guó)社區(qū)商業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各地商務(wù)主管部門因地制宜，確定工作重點(diǎn)。如老城區(qū)要發(fā)揮和利用現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的輻射作用，以健全網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施為主；已預(yù)留服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的新建社區(qū)，以完善網(wǎng)點(diǎn)和提升服務(wù)水平為主；尚未開(kāi)發(fā)的社區(qū)，要以加強(qiáng)總體規(guī)劃為主?？梢栽谟袟l件的城市先建立一些社區(qū)商業(yè)綜合體示范區(qū)，并對(duì)成功社區(qū)商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)研究，通過(guò)推廣示范經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大示范范圍，從而推動(dòng)我國(guó)社區(qū)商業(yè)綜合體的全面發(fā)展。五是著重對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體的進(jìn)行培育。社區(qū)商業(yè)是通過(guò)以租賃運(yùn)營(yíng)而獲得長(zhǎng)期回報(bào)為目的的，其價(jià)值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益價(jià)值上。從我國(guó)目前的情況看來(lái)，社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)主要是房地產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)則是一些管理能力非常弱的家庭團(tuán)隊(duì)。因此，建議政府職能部門除了在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中給予一定的指導(dǎo)，同時(shí)要培育

一批專門從事社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

三、社區(qū)商業(yè)綜合體的定位與經(jīng)營(yíng)

開(kāi)發(fā)商是社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要力量，如前所述，社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是開(kāi)發(fā)建設(shè)，更重要的是還必須長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育整個(gè)項(xiàng)目，才能維持整個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)，課題組

主要在以下幾個(gè)方面對(duì)開(kāi)發(fā)商提出建議。

一是合理區(qū)位選擇。一個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體的成功與否，最重要的在于項(xiàng)目區(qū)位選擇是否合理，如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來(lái)有足夠的消費(fèi)力支撐，且周邊配套設(shè)施完善，那么，項(xiàng)目也就成功了一半。合理的區(qū)位主要考慮區(qū)域未來(lái)規(guī)劃，區(qū)域交通設(shè)施等方面因素。區(qū)域未來(lái)規(guī)劃決定了其該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展方向，決定了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，從而決定了該區(qū)域人口檔次，進(jìn)一步?jīng)Q定了該區(qū)域人口的消費(fèi)水平，人口消費(fèi)水平將最終影響整個(gè)社區(qū)商業(yè)

項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況。

二是精準(zhǔn)項(xiàng)目定位。社區(qū)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)之前要進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，要仔細(xì)研究項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)層

次、商業(yè)分布等，要根據(jù)社區(qū)居民的消費(fèi)水平和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)走向和功能定位，來(lái)確定社區(qū)商業(yè)的層次和結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的定位主要分為項(xiàng)目總體定位和功能定位兩部分。項(xiàng)目總體定位就是要對(duì)社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進(jìn)行了細(xì)致的分析和評(píng)估，確定項(xiàng)目的建筑規(guī)模和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式；社區(qū)商業(yè)綜合體的功能定位要注意項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及品牌結(jié)構(gòu)等應(yīng)與社區(qū)規(guī)模、消費(fèi)層次相適應(yīng)，對(duì)社區(qū)居民的收入水平、客戶職業(yè)特征以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)

行細(xì)致的分析和評(píng)估，從而確定項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能布局。

三是主力店招商先行。社區(qū)商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商必須對(duì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)布局、策劃營(yíng)銷、廣告推廣、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等一系列問(wèn)題了如指掌，才能保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)取得成功。國(guó)內(nèi)成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)表明，前期主力店招商對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)顯得尤其重要。主力店對(duì)引導(dǎo)人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場(chǎng)建成后對(duì)商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來(lái)的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤(pán)活整個(gè)項(xiàng)目。

四是豐富業(yè)態(tài)組合。成功的社區(qū)商業(yè)綜合體并不在于項(xiàng)目建筑規(guī)模的宏大，而在于項(xiàng)目的功能齊全和合理的業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體都應(yīng)具有購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)和服務(wù)等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購(gòu)物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂(lè)10%-15%，服務(wù)5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區(qū)居民的需要。同時(shí)，需要注意的是，社區(qū)商業(yè)有別于其他商業(yè)，是其為社區(qū)服務(wù)的功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，要考慮服務(wù)性功能業(yè)態(tài)的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區(qū)衛(wèi)生所，美容美發(fā)店，社區(qū)活動(dòng)

中心等，從而為社區(qū)居民提供生活上的便利。

五是多樣化經(jīng)營(yíng)模式。從國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式最常見(jiàn)的有“完全出售、租售結(jié)合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找適合自己項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。完全出售運(yùn)營(yíng)模式能使開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，但對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)是否能符合社區(qū)居民的生活需求以及業(yè)態(tài)組合等方面無(wú)法進(jìn)行控制，導(dǎo)致項(xiàng)目的業(yè)種雜亂分布，從而降低了項(xiàng)目的檔次；租售結(jié)合模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開(kāi)發(fā)商獲得短期資金回籠，又能通過(guò)出租獲得長(zhǎng)期租金；售后返租模式能夠使開(kāi)發(fā)商規(guī)避市場(chǎng)初期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但開(kāi)發(fā)商不能得到項(xiàng)目的增值效益，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)；只租不售模式最大的優(yōu)點(diǎn)是能使開(kāi)發(fā)商能夠持續(xù)有效地項(xiàng)目管理，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，通過(guò)租賃持續(xù)性獲利，得到項(xiàng)目的增值收益，但這種模式需要開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，且承擔(dān)很到的經(jīng)營(yíng)風(fēng)

險(xiǎn)。

六是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理目標(biāo)是盡可能長(zhǎng)期地維持和加強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，維護(hù)項(xiàng)目的建筑物和設(shè)備，同時(shí)與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，保證項(xiàng)目在社區(qū)中有良好的商譽(yù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理工作主要有物業(yè)管理、租戶管理、營(yíng)銷管理和財(cái)務(wù)管理等，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)內(nèi)外運(yùn)作社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)項(xiàng)目必須至少經(jīng)過(guò)3年，商業(yè)業(yè)態(tài)才會(huì)逐漸

穩(wěn)定下來(lái)。因?yàn)榧词归_(kāi)始審慎地選擇進(jìn)駐的商家，開(kāi)業(yè)后還是會(huì)有因不同商家業(yè)績(jī)好壞而進(jìn)行調(diào)整，產(chǎn)權(quán)集中式的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理可以使項(xiàng)目可以放心地在開(kāi)業(yè)后進(jìn)行績(jī)效評(píng)估和商家、業(yè)態(tài)的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。