第一篇：新房產(chǎn)買賣的司法解釋解答
新房產(chǎn)買賣的司法解釋解答
最高人民法院日前公布關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。
最高人民法院副院長黃松有說，商品房買賣合同糾紛只是房地產(chǎn)糾紛中的一類案件。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的深化，同時由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機(jī)制也不健全，商品房交易行為很不規(guī)范，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則，有的制作虛假廣告，設(shè)立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同欺詐買受人，有的商品房面積嚴(yán)重縮水，有的商品房則存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，這都嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益。在消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料中，商品房買賣糾紛被列為當(dāng)前十大投訴熱點之一，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。黃松有指出，由于商品房買賣合同糾紛逐年增加，而相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導(dǎo)各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛，依法保護(hù)商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，最高人民法院決定制定關(guān)于如何處理當(dāng)前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。（解讀商品房買賣糾紛司法解釋銷售廣告可以成為商品房買賣合同內(nèi)容： 最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
買房子“縮水”3%將難以解除合同：買房者都會擔(dān)心一個問題——縮水，也都明白一個3%的界線。而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3%將難以解除購房合同。
房產(chǎn)商惡意違約欺詐將付出沉重代價：商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋的，將擔(dān)負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。到期不給辦理房產(chǎn)證買房戶可申請賠償損失。購買商品房卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，買房戶可向人民法院申請賠償損失。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定?！?/p>
交鑰匙”就算房屋的交付使用：房子到底什么時候算是交付使用，這是牽扯到房產(chǎn)買賣雙方實際利益的重要問題，常常引發(fā)“房屋交付使用”糾紛。將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。
商品房質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住購房合同可解除：如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，法院應(yīng)支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。
商品房買賣合同將不被輕易確認(rèn)無效/：將于6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進(jìn)商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認(rèn)合同無效。
集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋：將于6月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，只調(diào)整商品房買賣糾紛，而不調(diào)整其他的房屋買賣糾紛。
法院應(yīng)支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房：人民法院應(yīng)該支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟：如果發(fā)生買房戶因為商品房買賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。這是最高人民法院日前公布的、將于6月1日起施行的司法解釋作出的規(guī)定。
商品房買賣合同確認(rèn)無效，當(dāng)事人可請求解除“按揭”貸款：在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，當(dāng)事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院日前公布“關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定
第二篇：買賣合同法司法解釋全文
最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行。二〇一二年五月十日
為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。
一、買賣合同的成立及效力
第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。
對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持買賣合同司法解釋全文買賣合同司法解釋全文。
第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
第四條 人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定買賣合同司法解釋全文文章買賣合同司法解釋全文出自
二、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移
第五條 標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。
第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物
買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。
買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持買賣合同司法解釋全文司法考試。第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要應(yīng)當(dāng)包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實。
合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：
(一)先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;(二)均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。
第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：
(一)先行受領(lǐng)交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;(二)均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;(三)均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持;(四)出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。
三、標(biāo)的物風(fēng)險負(fù)擔(dān)
第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規(guī)定的“標(biāo)的物需要運輸?shù)摹保侵笜?biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當(dāng)事人之外的運輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理買賣合同司法解釋全文買賣合同司法解釋全文。
第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持買賣合同司法解釋全文文章買賣合同司法解釋全文出自
第十四條 當(dāng)事人對風(fēng)險負(fù)擔(dān)沒有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的，人民法院應(yīng)予支持。
四、標(biāo)的物檢驗
第十五條 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標(biāo)的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人之間約定的檢驗標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的物的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條 人民法院具體認(rèn)定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進(jìn)行判斷買賣合同司法解釋全文司法考試。
合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定。
第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人在檢驗期間內(nèi)難以完成全面檢驗的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。
約定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。
第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買受人已經(jīng)支付價款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。
出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。
五、違約責(zé)任 第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響標(biāo)的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持買賣合同司法解釋全文買賣合同司法解釋全文。
第二十二條 買受人在檢驗期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實際交付的標(biāo)的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應(yīng)予支持。
價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持買賣合同司法解釋全文文章買賣合同司法解釋全文出自
第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應(yīng)當(dāng)隨之變更。
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外
買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算買賣合同司法解釋全文司法考試。
第二十五條 出賣人沒有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第(四)項的規(guī)定，予以支持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
第二十七條 買賣合同當(dāng)事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。
第二十九條 買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。
第三十條 買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。
第三十一條 買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。
第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標(biāo)的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持買賣合同司法解釋全文買賣合同司法解釋全文。
第三十三條 買受人在締約時知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外。
六、所有權(quán)保留
第三十四條 買賣合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持買賣合同司法解釋全文文章買賣合同司法解釋全文出自。第三十五條 當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：(一)未按約定支付價款的;(二)未按約定完成特定條件的;(三)將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。
取回的標(biāo)的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持
第三十六條 買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持買賣合同司法解釋全文司法考試。
第三十七條 出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另行出賣標(biāo)的物。
出賣人另行出賣標(biāo)的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。、特種買賣
第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。
分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應(yīng)予支持。
第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)價金，出賣人扣留的金額超過標(biāo)的物使用費以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。
當(dāng)事人對標(biāo)的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝悩?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定買賣合同司法解釋全文買賣合同司法解釋全文。
第四十條 合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn);外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說明為準(zhǔn)。第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買，但合同另有約定的除外買賣合同司法解釋全文文章買賣合同司法解釋全文出自 在試用期內(nèi)，買受人對標(biāo)的物實施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買。
第四十二條 買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：
(一)約定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;(二)約定第三人經(jīng)試驗對標(biāo)的物認(rèn)可時，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;(三)約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;(四)約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。
第四十三條 試用買賣的當(dāng)事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持買賣合同司法解釋全文司法考試。
八、其他問題 第四十四條 出賣人履行交付義務(wù)后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情況分別處理：
(一)買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應(yīng)當(dāng)采取減少價款等補(bǔ)救措施的，屬于提出抗辯;(二)買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。第四十五條 法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。
權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。
第四十六條 本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。
本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
第三篇：商品房買賣司法解釋
商品房買賣司法解釋,收房后退房需具有法定條件 一個關(guān)于買賣合同風(fēng)險承擔(dān)的問題,收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。
1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋
如果開發(fā)商五證不全，特別是沒有商品房銷售許,您所說的確實是實際情況，現(xiàn)實中就是這樣的，根據(jù)03年6月的《商品房買賣合同司法解釋》第二條的規(guī)定，沒有商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房買賣
買了商品房，開發(fā)商一直不給辦房證，可以退 b、如果主張違約責(zé)任的，可以及最高法關(guān)于商品房司法解釋第十八條 由于出賣
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣 取得“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證”,業(yè)主收房 收房后退房需具有法定條件，方可單方退房。
1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，屋he123qian生活 > 購房置業(yè) 買房子都買5年了，看著詐騙罪的構(gòu)成要件。法院也起訴了房產(chǎn)證還是拿,參考資料：《最高院商品房買賣合同司法解釋》 你說的情況，開發(fā)商應(yīng)該涉嫌違規(guī)房屋的總樓層數(shù)，必須按照規(guī)劃批準(zhǔn)的土地規(guī)劃證和建設(shè)規(guī)劃證進(jìn)行建設(shè)你可以
房屋驗收與合同不符,你可以起訴開發(fā)商要求解除合同，賠償損失，也可以要求開發(fā)商盡快改造消防系統(tǒng)以根據(jù)最高院關(guān)于商品房買賣司法解釋，這種情況下可以要求解除買賣合同，并要求
深圳的房子馬上就要收房了,驗房主要是驗什么?,如果軍隊與開發(fā)商約定軍隊出地，開發(fā)商出錢的方式合作建房對外銷售獲得收入的話，根據(jù)《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》及商品房買賣司法解釋，該合作建房協(xié)議
1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。商品房買賣合同司法解釋第十二條：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗、確實不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”按照該條規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無論是房屋交付前還是交付后，買受人均可請求解除合同和賠償損失，這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。
2、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。商品房買賣合同司法解釋解釋第十三條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面，“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒有詳述。結(jié)合《建筑法》第62條規(guī)定，房屋質(zhì)量，除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項
目。如果地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，買受人可要求解除合同和賠償損失；如果上述其他項目質(zhì)量不合格，且嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人也可以請求解除合同和賠償損失，“嚴(yán)重影響正常居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，主要表現(xiàn)為供水系統(tǒng)等設(shè)計存在缺陷，經(jīng)多次維修仍無法修復(fù)，如下水管道設(shè)計缺陷，出現(xiàn)排污不暢甚至倒灌問題，多次維修不能恢復(fù)致使無法居住，此時權(quán)利人可以起訴請求解除合同及賠償損失
3、變更房屋規(guī)劃設(shè)計。購房合同訂立后，賣方未經(jīng)購房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，購房人有權(quán)選擇退房。
4、房屋不能辦理所有權(quán)登記。由于不動產(chǎn)所有權(quán)必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因為開發(fā)商的原因致使房屋不能辦理權(quán)屬登記，那么購房人就不能算是真正意義上的所有權(quán)人。商品房買賣合同司法解釋解釋第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
5、不能辦理購房貸款。商品房買賣合同司法解釋第二十三條:“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”
6、房屋誤差面積過大。根據(jù)最高院的司法解釋，首先看雙方合同對此有無約定，如果沒有約定，面積誤差比絕對值超過3%就視為誤差過大。此時，購房人如不愿意按實際面積購買商品房，可以請求解除合同、返還已付購房款及利息。
第四篇：房產(chǎn)買賣協(xié)議書
房產(chǎn)買賣協(xié)議書
甲方（賣方）：________________________
乙方（買房）：________________________
一、經(jīng)甲乙雙方自愿達(dá)成甲方將坐落在________________（小區(qū)、路）________
（棟、巷）______單元_____ 樓____戶，面積約_____㎡的房地產(chǎn)出售給乙方，含附屬建筑_______編號_____面積約____㎡，權(quán)屬證件房產(chǎn)證，編號 ______土地證編號__________。購房發(fā)票_________及相關(guān)轉(zhuǎn)讓合同、證明等_____份。乙方經(jīng)充分了解愿意購買該房產(chǎn)。
二、甲乙雙方協(xié)定該房產(chǎn)成交價格為人民幣（大寫）_____________元，（小寫）
________元，預(yù)交定金（大寫）___________元，（小寫）_______元。乙方于____年___月___日前分____次將房款付給甲方（以收條為準(zhǔn)）。
三、甲乙雙方同意于______ 年____月____日由甲方將該房產(chǎn)全部手續(xù)交付給
乙方，______ 年____月____日交驗房產(chǎn)及鑰匙。
四、甲方保證該房產(chǎn)權(quán)清晰、由甲方原因?qū)е碌募m紛及債務(wù)由甲方承擔(dān)法律責(zé)
任及相應(yīng)損失。
五、本契約經(jīng)雙方簽字即告生效。
六、甲方協(xié)助乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)。
七、雙方約定的其他事項：
（1）、_________________________________________________
（2）、_________________________________________________
甲方（簽字）乙方（簽字）：
身份找號碼：身份找號碼：
電話：電話：
年月日年月日
第五篇：房產(chǎn)買賣合同范本
房產(chǎn)買賣合同范本
隨著時間的推移，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，簽訂合同也是最有效的法律依據(jù)之一。你所見過的合同是什么樣的呢？下面是小編收集整理的房產(chǎn)買賣合同范本，希望能夠幫助到大家。
房產(chǎn)買賣合同1甲方(賣房人)：
身份證號碼：
乙方(買房人)：
身份證號碼：
1、房屋狀況：房產(chǎn)座落在潞華辦事處西XX，南于趙全紅家相鄰，全部使用面積為184.3㎡，建筑結(jié)構(gòu)為獨院一層普通民房，具體情況見潞國土資集用(20___)字第____號《集體土地使用證》上的說明。
2、該房產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式為現(xiàn)金購買。
二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣壹拾捌萬伍仟元整(18.5萬元)。
1、乙方已在20________年____月____日上午一次性付給了甲方所有房款，并由甲方寫出了收據(jù)，有中間人王XX見證。
2、甲方收到乙方所有房款后也于20g___年____月____日上午將《集體土地使用證》和《潞____縣房屋契證》交給了乙方。
三、甲方在________年____月____日將上述房產(chǎn)交付給乙方。該房產(chǎn)及房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
四、本合同經(jīng)雙方簽字摁手印后生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費用。
五、由于乙方不是西街戶口，房產(chǎn)過戶機(jī)關(guān)要求買方必須是西街戶口才能過戶，可能在一定的時間里房產(chǎn)不能及時過戶到乙方，為了避免以后在房產(chǎn)拆遷、翻蓋、轉(zhuǎn)讓等出現(xiàn)糾紛，也為了能使本房產(chǎn)買賣合同更具法律效力，乙方已經(jīng)西街居委會做了房產(chǎn)買賣證明，經(jīng)雙方在本合同書上簽字后，該房產(chǎn)就為乙方所有，不管以后該房產(chǎn)如何拆遷、翻蓋、轉(zhuǎn)讓等都與甲方無關(guān)。
六、在以后該房產(chǎn)辦理有關(guān)手續(xù)時，甲方應(yīng)配合乙方，并積極提供相關(guān)證明和手續(xù)。
七、本合同一式四份，由甲、乙雙方各執(zhí)一份，另兩份由乙方保管用于辦理各種相關(guān)手續(xù)。
八、本合同書在雙方簽字后生效。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
________年____月____日
________年____月____日
房產(chǎn)買賣合同2出賣方：______，以下簡稱甲方;
購買方：______，以下簡稱乙方。
根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號的房屋____棟____間，建筑面積為____平方米。
第二條上述房產(chǎn)的交易價格：___________________。
第三條付款時間與辦法：
1.乙方應(yīng)于__年__月__日前向甲方付清房產(chǎn)款項(交款日期以匯款時間為準(zhǔn))。
2.乙方面交給甲方現(xiàn)金____元;其余_________元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。
第四條甲方應(yīng)于__年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。
第五條稅費分擔(dān)
1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的___%的交易費;承擔(dān)公證費、協(xié)議公證費。
2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其它稅費。
第六條違約責(zé)任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的.違約金。
2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付甲方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
第七條本合同主體
1.甲方是____、____、____、____，共____人，委托代理人____即甲方代表人。
2.乙方是____單位，代表人是____。
第八條本合同經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條本合同一式__份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份。____房產(chǎn)管理局、____公證處各一份。
甲方：____
乙方：____
代表：____(簽名)
代表：____(簽名)
地址：____
地址：____
電話：____
電話：____
__年__月__日
房產(chǎn)買賣合同3賣方：
身份證號：
買方：
身份證號：
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，甲方愿將自己的一套住房售給乙方，具體條款如下：
房產(chǎn)位置：該住房位于__________________；建筑面積：__________。
一、房價及交款方式：經(jīng)協(xié)議該套房住房售價____元，交款方式為一次性。
二、出賣方有協(xié)助乙方辦理好房產(chǎn)交付、水、電使用、房產(chǎn)證辦理等方面的手續(xù)。
三、出賣方不得在本協(xié)議約定的協(xié)議解除前將本房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣、抵押給其他人，也不得簽訂一年以上的租賃合同，如違反本條承擔(dān)雙倍的賠償責(zé)任。
四、本協(xié)議生效后，出賣方收到買受方的房款后應(yīng)將房屋當(dāng)日交付給買受方，如該房屋正在出租，房屋交付之日起房屋的租金由買受方收取，租賃方有直接交付租金給買受人的義務(wù)。
1、第三人對房屋主張權(quán)利并有確定證據(jù)的，賣方應(yīng)承擔(dān)由此給買方造成的一切損失；
2、買方未按約定交付房屋及相關(guān)文件的，應(yīng)每月按購房款的____%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；
3、因賣方原因致使房屋在規(guī)定期限內(nèi)不能辦理過戶，轉(zhuǎn)籍手續(xù)的，買方有權(quán)要求賣方返還購房款并承擔(dān)一切損失。
本合同項下發(fā)生的爭議由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請調(diào)解解決，協(xié)商或協(xié)商不成的，依法向買方所在當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
七、本合同在雙方簽字蓋章后生效，合同生效后雙方對合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充采取書面形式，作為本合同的附件，附件與本合同具有同等的法律效力。
今收到購房款人民幣（大寫）____元。
賣方及收款人（簽章）：
買方（簽章）：
配偶（簽章）：
聯(lián)系電話：
____年____月____日
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