第一篇：關(guān)于北京科技大學(xué)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于北京科技大學(xué)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

考察時(shí)間：2012年7月1日-7月25日

考察方法：走訪、詢問、觀察、查閱、搜集

考察目的：了解北京科技大學(xué)物業(yè)管理市場

考察范圍：北京科技大學(xué)建筑樓宇的物業(yè)管理市場

一、校園基本概況

北京科技大學(xué)于1952年由天津大學(xué)（原北洋大學(xué)）等6所國內(nèi)著名大學(xué)的礦冶系科組建而成，現(xiàn)已發(fā)展成為以工為主，工、理、管、文、經(jīng)、法等多學(xué)科協(xié)調(diào)發(fā)展的教育部直屬全國重點(diǎn)大學(xué)，是全國首批正式成立研究生院的高等學(xué)校之一。學(xué)校位于高校云集的北京市海淀區(qū)學(xué)院路，占地約80.46萬平方米（包括管莊校區(qū)），校舍建筑總面積84.49萬平方米（包括管莊校區(qū)）。學(xué)?，F(xiàn)有土木與環(huán)境工程學(xué)院、冶金與生態(tài)工程學(xué)院、材料科學(xué)與工程學(xué)院、機(jī)械工程學(xué)院等18個(gè)院系，1個(gè)國家科學(xué)中心，2個(gè)專業(yè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，2個(gè)國家工程研究中心，2個(gè)國家科技基礎(chǔ)條件平臺(tái)，21個(gè)省、部級重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、工程研究中心。

二、校園物管現(xiàn)狀

（一）物管特點(diǎn)

1、校園內(nèi)實(shí)施“后勤一體化”管理模式，成立后勤服務(wù)集團(tuán)，全面承擔(dān)學(xué)校后勤管理，由學(xué)?？倓?wù)基建處直接管理。后勤集團(tuán)的設(shè)立能夠確保學(xué)院各個(gè)方面能夠正常運(yùn)行。

2、校園內(nèi)的餐飲、學(xué)生宿舍、物業(yè)維修、衛(wèi)生打掃、校園綠化、房屋出租、幼兒教育、會(huì)議接待等多個(gè)方面都是由北京科技大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)管理。

3、部分宿舍樓內(nèi)的保安及校園保安由北京文安公司負(fù)責(zé)。

（二）物管現(xiàn)狀

物業(yè)管理一覽表

? 后勤服務(wù)集團(tuán)薪酬待遇：

內(nèi)保服務(wù)：1800元/月，提供住宿，雙休，含保險(xiǎn)； 保潔服務(wù)：2000元/月，提供住宿，無休息，含保險(xiǎn)； 校園安保：2200元/月，提供住宿，雙休，含保險(xiǎn)； 會(huì)議服務(wù)：2000元/月，提供住宿，雙休，含保險(xiǎn)。

（三）現(xiàn)有服務(wù)的缺陷

北京科技大學(xué)的舊樓宇交多，樓內(nèi)環(huán)境陳舊，在調(diào)研過程中，通過對樓宇的觀察，樓內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生一般，衛(wèi)生間的清潔較差，未配置專業(yè)的保潔人員提供專業(yè)的清洗保潔服務(wù)；配置的安全管理人員都是年齡較大，管理不規(guī)范。

三、物管單位基本情況

（一）后勤服務(wù)集團(tuán)

北京科技大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)是學(xué)校按照國務(wù)院、教育部、市政府關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革的總體精神組建的一個(gè)學(xué)校二級單位。后勤服務(wù)集團(tuán)下設(shè)13個(gè)單位，其中集團(tuán)直屬5個(gè)機(jī)關(guān)單位包括集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、調(diào)度督察室。下屬8個(gè)中心包括飲食中心、物業(yè)服務(wù)中心、學(xué)生公寓服務(wù)中心、生活服務(wù)中心、動(dòng)力維修中心、科教服務(wù)中心、幼教中心、會(huì)議中心。共有職工996人，其中正式職工352，外來務(wù)工人員644人。主要工作內(nèi)容涉及餐飲，學(xué)生宿舍、物業(yè)維修、衛(wèi)生打掃、校園綠化、房屋出租、動(dòng)力運(yùn)行、幼兒教育、會(huì)議接待等多個(gè)方面。

后勤服務(wù)集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)圖

1、餐飲服務(wù)中心

2001年，北京科技大學(xué)后勤集團(tuán)掛牌成立后，飲食中心作為集

團(tuán)下屬的一個(gè)重要實(shí)體，在對校內(nèi)后勤資源的重新整合組建的基礎(chǔ)上，被賦予了新的使命。近幾年，學(xué)校食堂幾經(jīng)變化，現(xiàn)飲食服務(wù)主要由萬秀園、鴻博園、清真食堂以及萬秀園四層餐廳4個(gè)實(shí)體，食堂總面積23350平方米，基本能夠滿足校內(nèi)近20000名師生的用餐需求。

2、學(xué)生公寓服務(wù)中心

2007年8月后勤服務(wù)集團(tuán)最近的一次機(jī)構(gòu)調(diào)整中，從原物業(yè)中心劃撥出部分人員專門成立學(xué)生公寓服務(wù)中心，專門負(fù)責(zé)學(xué)校一齋至九齋學(xué)生公寓的管理工作，服務(wù)的內(nèi)容主要涉及各學(xué)生公寓的日常物業(yè)管理服務(wù)，包括學(xué)生住宿的分配與調(diào)整、安全保衛(wèi)、門衛(wèi)值班、衛(wèi)

生保潔、物業(yè)報(bào)修、監(jiān)控、電梯管理等。管理的物業(yè)面積達(dá)33000平方米，入住學(xué)生達(dá)18000人。

3、物業(yè)服務(wù)中心

2007年8月后勤調(diào)整內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)后，重新劃分了物業(yè)中心的工作職責(zé)，現(xiàn)在的物業(yè)中心下設(shè)8個(gè)部門：辦公室、維修部、大修部、教室部、綠化部、衛(wèi)生班、樓宇部和消防監(jiān)控。服務(wù)內(nèi)容涉及全校維修、大修和教室的管理、校園綠化、環(huán)境衛(wèi)生、樓宇部、消防監(jiān)控工作等。

4、對外經(jīng)營服務(wù)中心

生活服務(wù)中心及科教服務(wù)中心主要經(jīng)營后勤的對外業(yè)務(wù)。其中生活服務(wù)中心下設(shè)水電暖服務(wù)部、出租房屋收費(fèi)、招待所、交通服務(wù)部、行政服務(wù)部、對外開發(fā)與合作部、收發(fā)、直投部八個(gè)部門。主要涉及校內(nèi)部分房屋出租、包括火車票公交一卡通在內(nèi)的票務(wù)代理、車隊(duì)經(jīng)營、郵件收發(fā)投遞等業(yè)務(wù)?？平谭?wù)中心成立于2007年7月。下設(shè)科教服務(wù)部、教材服務(wù)部、印刷廠三個(gè)部門。服務(wù)內(nèi)容涉及辦公用品購買、設(shè)備政府采購、教材訂購售賣、文本印刷、復(fù)印、裝訂等方面。

5、動(dòng)力運(yùn)行部

主要負(fù)責(zé)全學(xué)供水、供電、供暖的運(yùn)行、計(jì)劃、管理，水電氣搶修的組織實(shí)施以及水電氣設(shè)備、設(shè)施的檢查、改造、維護(hù)。

6、會(huì)議服務(wù)中心

北京科技大學(xué)會(huì)議中心是北京科技大學(xué)投資興建的一座現(xiàn)代化綜合型賓館，地處北四環(huán)中路，毗鄰海淀區(qū)中關(guān)村高科技電子商業(yè)區(qū)及北京八大院校，地理位置優(yōu)越，交通十分便利，是召開國內(nèi)外各種

會(huì)議、學(xué)術(shù)研討、商業(yè)洽談、專業(yè)培訓(xùn)的理想場所。會(huì)議中心總建筑面積16787平方米，主樓14層（地上十三層、地下一層）。主樓設(shè)有套間、標(biāo)準(zhǔn)間、經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)間287套。可同時(shí)容納賓客574人住宿。會(huì)議中心擁有可容納30-200人的大小各型會(huì)議室8個(gè)，會(huì)議設(shè)施齊備。

三、進(jìn)入新市場的計(jì)劃

由于后勤集團(tuán)成立年代悠久，在學(xué)院內(nèi)形成了一種比較傳統(tǒng)的管理模式，想要融入這個(gè)集體，我們可采取與北京科技大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)取得聯(lián)系，主動(dòng)推介公司服務(wù)產(chǎn)品，了解客戶對項(xiàng)目管理的設(shè)想，掌握客戶的需求。利用現(xiàn)有服務(wù)的缺陷突出推介我司的專業(yè)性、規(guī)范性，進(jìn)入市場。

批注：介于該校固有后勤管理模式，結(jié)合公司現(xiàn)有服務(wù)產(chǎn)品，建議該?！拔飿I(yè)服務(wù)中心”進(jìn)行合作的方式進(jìn)行拓展。以“智能建筑運(yùn)行管理”及“保潔清洗服務(wù)”為主推產(chǎn)品，以解決校方后勤管理中“招人難，管人累”的工作難點(diǎn)為銷售賣點(diǎn)，持續(xù)占領(lǐng)該校物業(yè)市場。

——————蘇雪峰

2012-7-26

第二篇：關(guān)于北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告

考察時(shí)間：2012年8月

考察方法：走訪、詢問、觀察、查閱、搜集

考察目的：了解北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理市場

考察范圍：北京林業(yè)大學(xué)建筑樓宇的物業(yè)管理情況

一、校園基本概況

北京林業(yè)大學(xué)位于北京市海淀區(qū)清華東路35號，學(xué)校校舍總面積663561平方米,其中教學(xué)行政用房建筑面積304210平方米，教室面積53606平方米，建有3個(gè)教育部重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室、1個(gè)教育部園林環(huán)境工程中心、1個(gè)北京市重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、5個(gè)國家林業(yè)局重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和1個(gè)生物學(xué)國家理科人才培養(yǎng)基地。設(shè)有各類研究所22個(gè)，教學(xué)科研基地30個(gè)。北京林業(yè)大學(xué)是一所以林學(xué)、林業(yè)工程學(xué)、生物學(xué)等學(xué)科為特色，理、工、文、管、經(jīng)、法相結(jié)合的多科性全國重點(diǎn)大學(xué)，學(xué)校現(xiàn)有13個(gè)學(xué)院，是我國重要的林業(yè)科學(xué)研究中心之一。校本部現(xiàn)有校園面積703畝，正在建設(shè)的鷲峰校區(qū)占地面積750畝（位于北京市海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)秀峰四路5號），學(xué)校實(shí)驗(yàn)林場占地面積10870畝，學(xué)校總占地面積12295畝。

二、校園物管現(xiàn)狀

（一）物管特點(diǎn)

1、成立后勤服務(wù)總公司

? 下設(shè)飲食服務(wù)中心、學(xué)生公寓中心，負(fù)責(zé)學(xué)校的餐飲和學(xué)生公寓的日常管理。

2、校內(nèi)設(shè)有總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處

? 負(fù)責(zé)全校的能源使用及其運(yùn)載設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和節(jié)約管理。

? 負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行日常維護(hù)、學(xué)校修繕工程項(xiàng)目進(jìn)行管理內(nèi)的維修。? 負(fù)責(zé)校園綠化美化管理、監(jiān)督工作及校園公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。

（二）物管現(xiàn)狀

物業(yè)管理一覽表

注：根據(jù)調(diào)研情況，北京林業(yè)大學(xué)校內(nèi)由2家保安公司，1家校內(nèi)物業(yè)公司，1家保潔公司，和校內(nèi)的總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處負(fù)責(zé)全校的物業(yè)服務(wù)工作。? 北京冠安保安公司薪酬待遇：

內(nèi)保服務(wù)：1800元/月，提供住宿，單休，含保險(xiǎn)； 校園安保：2200元/月，提供住宿，無休息，含保險(xiǎn)； ? 北京可萊琳科技發(fā)展有限公司薪酬待遇：

保潔員：1600元/月，提供住宿，單休，含保險(xiǎn)；

（三）現(xiàn)有服務(wù)的缺陷

1、樓宇內(nèi)大廳保安崗空崗較多、服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度懶散、游客進(jìn)出樓宇自由，安全系數(shù)較低。

2、保潔員工作量較大，如：標(biāo)本館：地上5層，地下1層，安排兩名保潔員負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，人員少，完成工作質(zhì)量較低。

（四）在建工程

? 學(xué)研中心：該項(xiàng)目為新建一幢14層的學(xué)研中心，為教學(xué)科研用房，設(shè)有三

層高的地下室，建筑面積約為89989平方米，2013年3月竣工。

三、物管單位基本情況

（一）北京林和物業(yè)管理有限公司

北京林和物業(yè)管理有限公司是北京林業(yè)大學(xué)校辦企業(yè)。現(xiàn)有物業(yè)管理面積17萬平米，員工總?cè)藬?shù)70余人。公司設(shè)立綜合管理部、安保工程部、品質(zhì)客服部等三個(gè)部門。依托北京林業(yè)大學(xué)為平臺(tái)，聚集了一批經(jīng)過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的物業(yè)管理人員。擁有一支經(jīng)過專業(yè)技術(shù)過硬，熟練掌握水、電、暖等各種設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理及維護(hù)維修的維修隊(duì)伍；小區(qū)配備一支經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的崗位保安隊(duì)伍，24小時(shí)為業(yè)主的平安而服務(wù)。

（二）北京冠安保安公司

本公司是經(jīng)工商局、市公安機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)的保安公司，現(xiàn)公司管理層人員40余人，保安人員1000余名，擔(dān)負(fù)包括大型商場、寫字樓、高檔別墅區(qū)、高校、中央直屬機(jī)關(guān)、住房、服務(wù)中心、及物業(yè)等百余家客戶的保安服務(wù)工作，以及為客戶提供安全策劃、安全咨詢等服務(wù)，是規(guī)模較大的正規(guī)保安服務(wù)公司。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部、人力資源部、經(jīng)營管理部、后勤裝備部、技防部等部門。工作人員均具備大專以上學(xué)歷，對保安行業(yè)有深刻的了解，管理能力強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高。

（三）北京文安保安公司

文安保安公司是北京市保安服務(wù)總公司的分公司，于1992年1月1日成立，主要職責(zé)是為北京市各高校、中央和市屬科研院所、廣電、文博及醫(yī)療等文保系統(tǒng)的客戶單位提供門衛(wèi)、巡邏、守護(hù)、押運(yùn)、安全檢查、安全技術(shù)防范等保安服務(wù)。多年來，在北京市保安服務(wù)總公司和北京市公安局文?？傟?duì)黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)

下，在廣大客戶特別是高校保衛(wèi)處的大力支持配合下，文安分公司為維護(hù)首都社會(huì)穩(wěn)定、維護(hù)客戶單位內(nèi)部秩序，特別是為維護(hù)首都高校穩(wěn)定做出了積極的貢獻(xiàn)。

組織機(jī)構(gòu)圖

1、管理科

管理科是在總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)下，對全校公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行日常維護(hù)、學(xué)校修繕工程項(xiàng)目進(jìn)行管理的部門，其主要職責(zé)如下： ? 維修的管理

做為甲方單位對乙方行使日常中小維修項(xiàng)目監(jiān)督、管理職能。簽訂全年中小維修協(xié)議，明確甲乙雙方責(zé)權(quán)，制定乙方維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，行使甲方權(quán)利。堅(jiān)持日常巡視，保證公共設(shè)施、設(shè)備良性運(yùn)行。

中小維修范圍：學(xué)校公共場所（不包括學(xué)生宿舍樓、二教、新圖書館等樓內(nèi)）、校內(nèi)非經(jīng)營性單位、校內(nèi)家屬區(qū)及教師周轉(zhuǎn)房的公共設(shè)施。中小維修內(nèi)容：以上場所的土建、電氣、水、暖等設(shè)施的維修及污水、雨水管道和化糞池、篦油池疏通檢修。? 重點(diǎn)維修的管理

協(xié)助處長制定學(xué)校全年重點(diǎn)維修項(xiàng)目計(jì)劃及相關(guān)工程實(shí)施安排。在具體工程項(xiàng)目實(shí)施過程中負(fù)責(zé)前期施工單位、工程主材料的考察，與施工單位簽訂工程合同，在施工過程中根據(jù)合同及工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督、管理。? 校辦公用房的管理

建立辦公用房數(shù)據(jù)庫，對學(xué)校辦公、科研、實(shí)驗(yàn)用房進(jìn)行整體規(guī)劃、調(diào)配及管理工作。

? 對主樓電梯正常運(yùn)行服務(wù)、定期保養(yǎng)及電梯司機(jī)的監(jiān)督管理工作。? 負(fù)責(zé)校產(chǎn)樓、主樓地下室、北林公寓等的租賃管理工作。

? 負(fù)責(zé)處內(nèi)文件運(yùn)轉(zhuǎn)、費(fèi)用收支、報(bào)表統(tǒng)計(jì)、會(huì)務(wù)宣傳、信訪接待等相

關(guān)日常工作。

2、節(jié)能辦公室

節(jié)能辦公室在總務(wù)產(chǎn)業(yè)處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)全校能源使用及其運(yùn)載設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和節(jié)約管理，其主要職責(zé)：

? 負(fù)責(zé)全校水、電暖能源及設(shè)備設(shè)施的使用管理、安全檢查、違章處罰工作。? 負(fù)責(zé)全校能源節(jié)約的計(jì)劃管理和制度建設(shè)。

? 負(fù)責(zé)全校水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、師生茶浴室費(fèi)用的收支管理工作。負(fù)責(zé)扣

繳校內(nèi)教職工的水費(fèi)；負(fù)責(zé)師生浴室的收費(fèi)管理：負(fù)責(zé)非本校職工、外租房及校內(nèi)經(jīng)營性單位水、電和校外用暖單位供暖費(fèi)的核算與收繳。? 負(fù)責(zé)校內(nèi)一、二、三級水、電表的查抄統(tǒng)計(jì)，水、電、暖報(bào)表的統(tǒng)計(jì)、匯

總、申報(bào)及與上級相關(guān)部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作。

? 負(fù)責(zé)全校水、電、暖管網(wǎng)，地下管道的資料收集、整理、存檔工作。? 負(fù)責(zé)全校水、電、暖設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃和節(jié)能技改工作。

? 負(fù)責(zé)全校節(jié)能的宣傳教育和督促檢查工作，負(fù)責(zé)對節(jié)能新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝的試用和推廣工作。

? 代表學(xué)校對乙方行使配電室、茶浴鍋爐房、供暖鍋爐房安全運(yùn)行、維護(hù)的監(jiān)督管理職能。

? 指導(dǎo)、督促、檢查乙方做好水、電、暖設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)工作。

3、環(huán)境科

環(huán)境科在總務(wù)與產(chǎn)業(yè)管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)全校校園綠化美化管理、監(jiān)督工作及校園公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。? 綠化工作

綠化工作主要包括綠化養(yǎng)護(hù)和綠化工程兩個(gè)方面，以甲、乙方責(zé)任制的方式開展。綠化養(yǎng)護(hù)工作中作為甲方代表學(xué)校對承擔(dān)日常養(yǎng)護(hù)任務(wù)的乙方進(jìn)行監(jiān)督和管理，主要工作包括綠地的澆水、施肥、修剪、補(bǔ)植、引種、病蟲害防治、冬季防寒等項(xiàng)目。在綠化工程中以甲方身份，代表學(xué)校對外公開招標(biāo)，確定工程承包單位，并對工程進(jìn)行科學(xué)管理、嚴(yán)格監(jiān)督。? 衛(wèi)生保潔工作

衛(wèi)生保潔工作分為四個(gè)部分，一是校園及家屬區(qū)的室外公共環(huán)境的清掃工作；二是主樓、東西配樓、林業(yè)樓、森工樓、外語樓、信息樓、專業(yè)樓、基礎(chǔ)樓的樓內(nèi)衛(wèi)生保潔工作；三是全校及柏儒苑小區(qū)的垃圾消納外運(yùn)工作；四是一些輔助性衛(wèi)生工作，如滅“四害”、掃雪鏟冰、清運(yùn)渣土等。

四、進(jìn)入新市場的計(jì)劃

1、單項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入市場

目前林大校內(nèi)的消防管理外包保安公司負(fù)責(zé)管理，消防人員多數(shù)沒有持證上崗，林大現(xiàn)對消防系統(tǒng)進(jìn)行改造中，借此機(jī)會(huì)可推薦我司的智能方面的專業(yè)性，和智能分公司合作與該校保衛(wèi)處領(lǐng)導(dǎo)取得聯(lián)系，使用滲透型、情感溝通型、主動(dòng)推銷型的營銷方法和院方建立關(guān)系。

2、新建項(xiàng)目進(jìn)入市場

獲取后勤負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式，和院方建立聯(lián)系，主動(dòng)推薦公司所有產(chǎn)品，新建項(xiàng)目獲得綜合服務(wù)的機(jī)會(huì)較大。

批注：同意拓展部對“林業(yè)大學(xué)”物業(yè)管理進(jìn)入市場計(jì)劃及拓展思路，通過對物業(yè)服務(wù)外包業(yè)務(wù)進(jìn)行大力度跟進(jìn)開發(fā)。力爭在工程技術(shù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)橥卣雇黄瓶?，繼而獲得物業(yè)綜合管理項(xiàng)目。

——————蘇雪峰

2012-8-27

第三篇：物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

一、物業(yè)管理的基本情況

總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239.1萬平方米。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指2010年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1.2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是2010年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數(shù)有0.85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從2010年開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集資金1372.79萬余元。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

截止2013年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。61.9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62.5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）物業(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

2010年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項(xiàng)目較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會(huì)平均工資，且沒有購買任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低, 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析。

1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對淡薄。

3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偅欢峭ㄟ^經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

（四）物業(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37.5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54.1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12.5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

第四篇：物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告該怎么寫呢？以下是小編為大家收集的2篇物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告。感興趣的朋友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1

物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排，我們開展了xx城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。

一、xx城區(qū)物業(yè)管理的基本情況

總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，截至2007年底，在我區(qū)注冊的物業(yè)企業(yè)共有197家，其中一級資質(zhì)企業(yè)3家，二級資質(zhì)企業(yè)15家，三級資質(zhì)企業(yè)179家，從業(yè)人員12000余人，管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開展服務(wù)的約50家，從業(yè)人員約2850人。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個(gè)，管理房屋3575萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。

1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個(gè)，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數(shù)有34萬余套，住宅成套率為100%，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號；富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。

2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房四類。

（1）單位自管房：包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房，房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬平方米，住宅套數(shù)有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進(jìn)行小區(qū)的簡單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋，其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé)，整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。

（2）社會(huì)集資房：從1992年開始，我區(qū)開始推行社會(huì)集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬平方米，住宅套數(shù)有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。

（3）直管公房及農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類房屋在我區(qū)共有約14萬平方米。農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房是政府對征用土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非拆遷戶進(jìn)行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶自建，產(chǎn)權(quán)屬自有；二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶租住，住戶按規(guī)定繳納租金，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。從1987年開始，根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定：凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產(chǎn)性質(zhì)，全部移交給房管局，納入國家公房管理。因此，區(qū)房管局對全區(qū)的農(nóng)轉(zhuǎn)非安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至2007年底，區(qū)房管局共管理全區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房共計(jì)77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。

3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始?xì)w集物業(yè)專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集專項(xiàng)資金8.23億元，使用300余萬元。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

截止2007年底，全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，區(qū)房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街（鎮(zhèn)）、居委會(huì)的正常工作。

按照《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國土房管局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（渝辦發(fā)[2007]280號）和《關(guān)于物業(yè)管理若干問題的指導(dǎo)意見》（渝國土房管發(fā)[2006]548號）文件中有關(guān)職能的劃分，城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門的配合，但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

1999年以來，我區(qū)針對物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》（xx府發(fā)[1999]129號）等5個(gè)文件，為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

二、xx城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

（一）xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊?，F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬平方米，由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如：金港國際小區(qū)業(yè)主投訴門市油煙污染過重，物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。如：鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明：有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%，平均福利水平不足國家規(guī)定的26%，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確，存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶無力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

2、建設(shè)遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況：

（1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我區(qū)房屋開發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，這樣，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修基金。xx區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修基金,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外，老住宅小區(qū)都是實(shí)行開放式物業(yè)管理，小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，人員來往較復(fù)雜，車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。

4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。

（1）房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒有辦法讓其繳納房屋公共維修基金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。

（2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到區(qū)房管局的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局，造成房屋公共維修基金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

（3）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門只針對注冊的表（包括總表）服務(wù)，按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專人查抄分表，收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門。由于水、電、氣的損耗，必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)?，有些物業(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格，容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來的總表與分表的數(shù)量差額，所以有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門只是針對終端客戶服務(wù)，并沒有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收，在利益的驅(qū)使下，有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后，并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門，而是占用了這筆資金，而水、電、氣部門又無權(quán)向物業(yè)公司催收，最后導(dǎo)致對住戶停止供應(yīng)水、電、氣，從而引發(fā)矛盾升級。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化，需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門和物業(yè)公司互相推諉，責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。

（三）xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析

1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù)，在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象，形成業(yè)委會(huì)成員良莠不齊的情況出現(xiàn)，甚至有些業(yè)主通過一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì)，為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會(huì)成立后，作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中，對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理的看法。

2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對淡薄。

3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。

4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

（四）xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問題及原因分析

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明；法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格；等等。

2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：錦湖花園出租門面房給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而xx燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。xx區(qū)的物業(yè)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，xx區(qū)專業(yè)物業(yè)公司只占17％，開發(fā)商下屬企業(yè)占45％，單位自己管理的企業(yè)占16％，外聘服務(wù)企業(yè)占22％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

三、完善物業(yè)管理的建議和措施

（一）加強(qiáng)xx城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施

１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

２、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng)，運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督管理。

3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

（二）加快xx城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施

1、加大政府政策扶持力度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；完善物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程；完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制；對農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

2、實(shí)施分類管理。督促水電氣供應(yīng)部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，向最終水電氣使用人收取費(fèi)用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商，研究水電氣供應(yīng)管理，水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問題。使老問題有解決推進(jìn)計(jì)劃，同時(shí)又杜絕新問題產(chǎn)生。

3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門投訴,對構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。

4、確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)（大廈）開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

5、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

（三）完善xx城區(qū)小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施

１、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

２、首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在區(qū)房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、區(qū)房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。

３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

4、加強(qiáng)組主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

（四）建立健全xx城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施

1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)管理的中長期規(guī)劃，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》，出臺(tái)相關(guān)政策，如：《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗(yàn)收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》等。同時(shí)，建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)制度。

2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的xx區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能，并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。按照費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走的原則，進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū)，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在街道、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，配備專門的物管員，并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制，建議將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預(yù)售合同登記階段，將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序，直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專門窗口收取，切實(shí)杜絕無法及時(shí)繳交入庫的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)報(bào)社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處初審，由區(qū)物價(jià)部門核定。物業(yè)收費(fèi)按協(xié)商價(jià)執(zhí)行，但不得高于或低于物價(jià)部門最終核定價(jià)的20-30%，并應(yīng)按上述程序報(bào)物價(jià)部門備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費(fèi)的收支情況。

4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等方面的管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。

5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

6、建立物業(yè)管理用房長效機(jī)制。在開發(fā)建設(shè)過程中，各相關(guān)職能部門應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[2005]86號和渝國土房管發(fā)[2006]548號文件的規(guī)定，規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房（業(yè)主委員會(huì)用房）。其中：開發(fā)建設(shè)單位對社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶15平方米無償提供，建議由民政部門進(jìn)行核定；物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供，由房管部門進(jìn)行核定。對開發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價(jià)款交區(qū)人民政府，由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購買。

7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度，杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告2

調(diào)查時(shí)間：20xx年x月xx日20xx年x月xx日

調(diào)查地點(diǎn)：xx市xx區(qū)以及xx等區(qū)縣

調(diào)查對象：居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：以xx市區(qū)縣為主，通過調(diào)查獲得有關(guān)xx市居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時(shí)了解小區(qū)居民疾苦，以希為有關(guān)機(jī)構(gòu)提供有用研究信息。

調(diào)查經(jīng)過：本次調(diào)查采用典型方式，以重慶地區(qū)為調(diào)查基地，通過對重慶市居民小區(qū)午夜管理現(xiàn)狀的調(diào)查來反映重慶市物業(yè)管理現(xiàn)狀，同時(shí)也在一定程度上反映出整個(gè)西部居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。在暑假近兩個(gè)月的時(shí)間里，我通過走訪重慶市幾大住城區(qū)和綦江、萬州、北碚、巫溪等區(qū)縣，并經(jīng)過盡可能細(xì)心地調(diào)查，我得到一些感受的同時(shí)，也獲得了關(guān)于重慶市居民小區(qū)物業(yè)管理方面的粗淺材料，發(fā)現(xiàn)了一些普遍存在于重慶地區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的問題。最后經(jīng)過整理得到了這些材料。報(bào)告正文：

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個(gè)新興名詞，在時(shí)間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，特別是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

我國《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第二條第二款規(guī)定：住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。國家通過行政法規(guī)和條例等方式，要求各級人民政府及其主管部門積極推進(jìn)居民住宅小區(qū)管理物業(yè)專業(yè)化。

在國家的推動(dòng)和市場化的加深，我國物業(yè)管理企業(yè)自19xx年在深圳誕生以來，至今已走過２５年不平凡的發(fā)展歷程，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)逾３萬家，從業(yè)人員突破３００萬人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近５０％。從19xx年到現(xiàn)在，在這近25年的發(fā)展歷史中，我國物業(yè)管理行業(yè)通過企業(yè)化、專業(yè)化、市場化的管理贏得了社會(huì)的認(rèn)可，并得到了長足的發(fā)展。

二、xx市是本次調(diào)查的必然選擇

xx地處中國西南，長江與嘉陵江交匯于此，距離長江東海入?？诩s2400公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄40個(gè)區(qū)縣，幅員面積8萬多平方公里，人口3159萬。各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。

在改革開放的推動(dòng)下，作為一個(gè)新興的直轄市，xx已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居西部各省市之首。作為西部最開放和較發(fā)達(dá)地區(qū)，xx的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了xx市作為了本次暑期社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問卷調(diào)查范圍主要以xx市幾大主城區(qū)為主，涉及xx縣、xx區(qū)、xx縣、xx區(qū)等幾大區(qū)縣，以xx市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫。

在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近兩個(gè)月的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了xx市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動(dòng)下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識(shí)世界進(jìn)入到理性認(rèn)識(shí)世界，已進(jìn)入競爭時(shí)代。

第五篇：北京科技大學(xué) 嵌入式課程設(shè)計(jì)報(bào)告

《嵌入式控制系統(tǒng)》 課程設(shè)計(jì)報(bào)告

學(xué) 院

專業(yè)班級

姓

名

學(xué)

號

指導(dǎo)教師

_

目錄

摘要..............................................................................................................................................4

引言

隨著芯片技術(shù)和電子產(chǎn)品智能化的飛速發(fā)展，嵌入式技術(shù)越來越受到人們的關(guān)注，應(yīng)用領(lǐng)域幾乎遍及所有的電子產(chǎn)品：智能機(jī)器人、網(wǎng)絡(luò)通信、軍用設(shè)備、汽車導(dǎo)航、環(huán)境保護(hù)、智能儀器等等。嵌入式系統(tǒng)不僅融合了計(jì)算機(jī)軟、硬件技術(shù)、通訊技術(shù)和半導(dǎo)體微電子技術(shù)，而且針對實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng)要求，將相應(yīng)的計(jì)算機(jī)直接嵌入到應(yīng)用系統(tǒng)中，并可針對應(yīng)用需求對軟、硬件進(jìn)行優(yōu)化、裁減。

嵌入式控制系統(tǒng)是一門新興的課程，通過本次課程設(shè)計(jì)可以更好地掌握這門新技術(shù)，對今后的發(fā)展有很大幫助。

開發(fā)方法和流程，熟悉Intel XScale硬件平臺(tái)及其應(yīng)用處理機(jī)的使用方法，熟悉WINCE嵌入式系統(tǒng)的基本原理、概念。

4.設(shè)計(jì)原理 4.1 LED發(fā)光原理

LED（Light Emitting Diode），即發(fā)光二極管。是一種半導(dǎo)體固體發(fā)光器件。它是利用固體半導(dǎo)體置于一個(gè)有引線的架子上，然后四周用環(huán)氧樹脂密封，起到保護(hù)內(nèi)部芯線的作用，所以LED的抗震性能好。

發(fā)光二極管的核心部分是由P型半導(dǎo)體和N型半導(dǎo)體組成的晶片，如圖1，在P型半導(dǎo)體和N型半導(dǎo)體間有一個(gè)過渡層，稱為P-N結(jié)。在某些半導(dǎo)體材料的P-N結(jié)中，注入的少數(shù)載流子與多數(shù)載流子復(fù)合時(shí)，會(huì)把多余的能量以光的形式釋放出來，從而把電能直接轉(zhuǎn)換為光能。P-N結(jié)加反向電壓，少數(shù)載流子難以注入，故不發(fā)光。利用注入式電致發(fā)光原理制作的二極管叫發(fā)光二極管，通稱LED。當(dāng)它處于正向工作狀態(tài)時(shí)（即兩端加上正向電壓），電流從LED陽極流向陰極時(shí)，半導(dǎo)體晶體就發(fā)出從紫外到紅外不同顏色的光線，光的強(qiáng)弱與電流有關(guān)。

圖1 發(fā)光二極管的核心組成部分

圖3 控件設(shè)計(jì)圖

其中，顯示按鈕是作為數(shù)碼管靜態(tài)顯示的按鈕，如顯示1235； 亮、滅、閃爍這三個(gè)按鍵是通過GPIO控制發(fā)光二極管的狀態(tài)； 測試按鍵是實(shí)現(xiàn)2，4、6、8數(shù)碼管循環(huán)動(dòng)態(tài)顯示的按鈕； 復(fù)位按鍵是實(shí)現(xiàn)中斷次數(shù)清零功能的按鈕； Apply按鍵是啟動(dòng)更改的循環(huán)顯示周期的按鍵。

以上就是整個(gè)課程設(shè)計(jì)的全部控制界面，通過不同的按鈕操作，實(shí)現(xiàn)不同的功能。

5.3基本功能的實(shí)現(xiàn)

windowsCE是一個(gè)界面友好的嵌入式操作系統(tǒng)，系統(tǒng)提供了豐富了控件，極大的方便了用戶的開發(fā)。C++是優(yōu)秀的編程語言，在EVC環(huán)境下，編寫的難度大大降低，尤其是界面的處理。由于實(shí)驗(yàn)平臺(tái)提供了相應(yīng)的驅(qū)動(dòng)程序，所以本次實(shí)驗(yàn)并不需要了解其硬件操作，大大縮短了一個(gè)嵌入式應(yīng)用的開發(fā)速度。通過本次嵌入式實(shí)

圖5 LED數(shù)碼管循環(huán)顯示2，4，6，7 6.2 LED數(shù)碼管清零功能實(shí)現(xiàn)結(jié)果

通過控制面板上的操作按鍵，實(shí)現(xiàn)清零功能，當(dāng)按鍵按下去之后，四個(gè)LED數(shù)碼管的顯示數(shù)字全部都會(huì)變?yōu)榱?。見圖6

6.4 頻率設(shè)置功能實(shí)現(xiàn)結(jié)果

閃爍周期可以通過鍵盤輸入來進(jìn)行設(shè)置，本課程設(shè)計(jì)設(shè)置的為0～9之間，基值為100ms，通過改變閃爍周期來控制2、4、6、8循環(huán)顯示的頻率。見圖8.和圖9.圖8 閃爍周期為5時(shí)的結(jié)果

力，也增強(qiáng)了我們的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。有什么不懂不明白的地方要及時(shí)請教老師或上網(wǎng)查詢，只要認(rèn)真鉆研，動(dòng)腦思考，動(dòng)手實(shí)踐，就沒有弄不懂的知識(shí)。

} //{{AFX_DATA_MAP(CLedDlg)// NOTE: the ClassWizard will add DDX and DDV calls here //}}AFX_DATA_MAP BEGIN_MESSAGE_MAP(CLedDlg, CDialog)

//{{AFX_MSG_MAP(CLedDlg)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_SET, OnButtonSet)ON_WM_DESTROY()ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_ON, OnButtonOn)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_OFF, OnButtonOff)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_FLASH, OnButtonFlash)ON_WM_TIMER()ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_TEST, OnButtonTest)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_RESET, OnButtonReset)ON_BN_CLICKED(IDC_BUTTON_APPLY, OnButtonApply)//}}AFX_MSG_MAP END_MESSAGE_MAP()

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////// // CLedDlg message handlers

BOOL CLedDlg::OnInitDialog(){

CDialog::OnInitDialog();// Set the icon for this dialog.The framework does this automatically // when the application's main window is not a dialog

}

void CLedDlg::OnButtonSet(){

//KillTimer(1);m_test=FALSE;UINT val =GetDlgItemInt(IDC_EDIT_NUM,&b,FALSE);memset(data,0,4);if(b){ BOOL b;BYTE data[4];DWORD bytes;// TODO: Add your control notification handler code here m_test=false;m_flash=false;n=0;ntime=0;flashtime=5;SetTimer(1,100,NULL);

return TRUE;// return TRUE unless you set the focus to a control

WriteFile(m_hDev2,&m_bValue,4,&m_dwBytes,NULL);} void CLedDlg::OnButtonOff(){

}

void CLedDlg::OnButtonFlash(){

}

void CLedDlg::OnTimer(UINT nIDEvent){

// TODO: Add your message handler code here and/or call default

BYTE test[4]={2,4,6,8};BYTE data[4];DWORD bytes;// TODO: Add your control notification handler code here

m_flash=!m_flash;// TODO: Add your control notification handler code here

//KillTimer(1);m_flash=FALSE;m_bValue = TRUE;WriteFile(m_hDev2,&m_bValue,4,&m_dwBytes,NULL);

} if(ReadFile(m_hDev3,&val,sizeof(val),&bytes,NULL)){

if(val!=oldval){ SetDlgItemInt(IDC_EDIT_INTERRUPT,val,FALSE);oldval=val;

} else {

}

} m_test=FALSE;for(i=0;i<4;i++){ } WriteFile(m_hDev,data,4,&bytes,NULL);data[i]=ledfont[0];TCHAR str[64];wsprintf(str,TEXT(“Error %d”),GetLastError());SetDlgItemText(IDC_EDIT_INTERRUPT,str);CDialog::OnTimer(nIDEvent);CDialog::OnTimer(nIDEvent);void CLedDlg::OnButtonTest()

flashtime=str[0]-'0';

if(flashtime==0)

{

flashtime=1;

} } }