第一篇：中央空調維修保養(yǎng)實施計劃標準

中央空調維修保養(yǎng)、機組維保是在第一次維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據(jù)設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。冷凝器的去垢清洗檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

中央空調室外機組的維護保養(yǎng)

（1）保護好冷凝器翅片，若有倒片應予以校正。

（2）定期清除冷凝器翅片間結灰，確保通風流暢。

（3）定期對室外機組內部作清掃工作，清除外殼表面結灰，經常保持清潔狀態(tài)。螺桿壓縮機維修整機的維護保養(yǎng)

（1）正確選用熔斷器的容量，其容量一般為空調機組額定電流的2倍左右。異步電動機的額定電流約為電動機啟動時不致熔斷，熔斷器的額定電流應大于電動機的額定電流。

（2）定期檢查壓縮機和風機的運行狀態(tài)，是否有異常噪聲，但聽到不正常的雜聲，如金屬碰撞聲、電動機嗡嗡聲、外殼振動聲，應立即停機察看，找出發(fā)聲源，予以排除。

（3）定期檢查電器的運行狀況，主要是控制點器（強電部分），如斷電器和保護電器等。并對電器板進行清掃，保護良好的運行環(huán)境。

（4）定期檢查制冷系統(tǒng)的運行狀態(tài)，手感檢查壓縮機的吸、排氣溫度。可以裝接壓力表的機組，應裝壓力表，以檢測高、低壓壓力狀態(tài)。觀察視液鏡中制冷劑流動狀態(tài)，以判定系統(tǒng)的制冷劑量。

（5）定期檢查制冷系統(tǒng)連接管口焊接點、接扣處是否有油跡。有油跡處應進行檢漏。

（6）空調機組不應長期在30℃以上的空調房間中運行。即制冷機組長期在超符合工況下運行，會降低機組的運行壽命，而且容易損壞壓縮機的運行零件。

（7）經常檢查空調機組的插頭與插座的接觸是否良好。

（8）保持電氣系統(tǒng)的干燥、清潔、防止電氣系統(tǒng)受潮而漏點。避免電器受潮而擊穿絕緣層。特別是黃梅季節(jié)更要做好防潮、防霉工作。

第二篇：中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。2.0 適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類中央空調的維修保養(yǎng)。3.0 職責

3.1 主管經理負責審核《中央空調維修保養(yǎng)計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

3.2 機電維修部主管負責組織制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。3.3 機電維修部制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。3.4 公共事物部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。4.0 程序要點

4.1 《中央空調維修保養(yǎng)計劃》的制定

4.1.1 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》并上報公司審批。

4.1.2 制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》的原則： a)b)c)a)b)c)d)中央空調使用的頻度；

中央空調運行狀況（故障隱患）；

合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。維修保養(yǎng)項目及內容； 具體實施維修保養(yǎng)的時間； 預計費用； 備品、備件計劃。4.1.3 《中央空調維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內容：

4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)計劃》進行。

4.3 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)

4.4.1 用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換

同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是否松動，如是則應整修。4.4.4 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。4.4.7 擰緊所有緊固件。4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養(yǎng)：冷卻技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng) 4.5.1 每周清洗一次空氣過屢網，排除盤管內的空氣（不定期）。

4.5.2 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3 用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。4.5.6 擰緊所有緊固件。4.5.7 清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng) 4.6.1 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)： a)b)c)a)b)c)d)e)每周清洗一次空氣過濾網； 清潔蒸發(fā)器散熱片； 清潔接水盤。

配制10%的鹽酸溶液（沒1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）；

拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；

酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上； 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

進行一次清潔、保養(yǎng)。4.7.1 電動機維修保養(yǎng)： 4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組4.6.2 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：

a)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5 MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復； b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承；

c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。4.7.2 水泵維修保養(yǎng)：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。

4.7.3 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期—）。4.7.4 清洗水泵過濾網。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng) 4.9.1 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)： a)b)c)d)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； 如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

4.9.2 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

a)

干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b)

電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥：

——通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥；

——對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng) 4.10.1檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)： a)b)c)d)

4.10.2控制部分維修保養(yǎng)： 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

a)b)c)清潔控制柜內外的灰塵、贓物；

檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； 交流接觸器維修保養(yǎng)：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及贓物；

——擰緊所有緊固螺栓。d)熱繼電器維修保養(yǎng)：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5 MΩ，否則應烘干處理；

——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。a)b)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。

4.11 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

4.11.3具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5 MΩ 以上）；

b)壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c)壓縮機油壓（正常10-15kgf/cm2）； d)壓縮機外殼溫度（正常85 ℃ 以下）； e)吸氣壓力（正常值4.9-5.4kgf/cm2）； f)排氣壓力（正常值12.5kgf/cm2）g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。

4.12 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經主管經理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應油機電維修部主管盡快補充至計劃

中；對于突發(fā)行的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《___________事故報告》并上報公司。

4.14 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由機電維修部主管填寫《停用申請表》經主管經理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關部門作出解釋。5.0 記錄

6.0 相關支持文件

第三篇：中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類中央空調的維修保養(yǎng)。

3.0職責

3.1主管經理負責審核《中央空調維修保養(yǎng)計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

3.2設備部主管負責組織制定《中央

空調維修保養(yǎng)計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。

3.3設備部制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。

3.4公共事務部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。

4.0程序要點

4.1《中央空調維修保養(yǎng)計劃》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由設備部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》并上報公司審批。

4.1.2制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》的原則：

a)中央空調使用的頻度；

b)中央空調運行狀況(故障隱患)；

c)合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。

4.1.3《中央空調維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內容：

a)維修保養(yǎng)項目及內容；

b)具體實施維修保養(yǎng)的時間；

c)預計費用；

d)備品、備件計劃。

4.2對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)計劃》進行。

4.3制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

4.4.5清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。

4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。

4.4.7擰緊所有緊固件。

4.4.8清潔整個冷卻塔外表。

4.5風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.5.1每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

4.5.5用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

4.5.6擰緊所有緊固件。

4.5.7清潔風機盤管外殼。

4.6冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.6.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：

a)每周清洗一次空氣過濾網；

b)清潔蒸發(fā)器散熱片；

c)清潔接水盤。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢)：

a)配制10的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑)；

b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；

c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；

d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

4.7冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.7.1電動機維修保養(yǎng)：

a)用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應進行干燥處理或修復；

b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承；

c)檢查電動機風葉有無擦殼

現(xiàn)象，如有則應修整處理。

4.7.2水泵維修保養(yǎng)：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

4.7.3檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈

性橡膠墊(不定期)。

4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。

4.9閥類維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

4.9.1節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)：

a)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；

c)如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門；

d)檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

4.9.2電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

a)干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；

b)電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥：

——通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥；

——對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10檢測、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

4.10.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng)：

a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；

b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；

d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

4.10.2控制部分維修保養(yǎng)：

a)清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

c)交流接觸器維修保養(yǎng)：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物；

——擰緊所有緊固螺栓。

d)熱繼電器維修保養(yǎng)：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。

e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；

——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h)PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。

4.11壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

4.11.3具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)；

b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)；

c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)；

e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；

h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。

4.11.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經主管經理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。

4.13對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《＿＿＿＿事故報告》并上報公司。

4.14中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由設備部主管填寫《停用申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關營業(yè)部門作出解釋。

5.0記錄

相關支持文件

第四篇：中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 目的

規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。2 適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內中央空調的維修保養(yǎng)。3 職責

3.1工程部經理負責審核中央空調維修保養(yǎng)計劃并檢查該計劃的執(zhí)行情況。3.2 工程部空調專業(yè)人員具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。4.程序要點

4.1 制定中央空調維修保養(yǎng)計劃。

4.1.1每年的12月之前，由空調主管組織空調專業(yè)人員一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》并上報領導審批。

4.1.2制定《中央空調維修保養(yǎng)計劃》的原則： a)中央空調使用的頻度； b)中央空調運行狀況(故障隱患)；

c)合理的時間(避開節(jié)假日、特殊活動日等)。4.1.3《中央空調維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內容： a)維修保養(yǎng)項目及內容； b)具體實施維修保養(yǎng)的時間； c)預計費用； d)備品、備件計劃。

4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)計劃》進行。4.3 空調專業(yè)人員負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理。4.4 冷卻塔維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.2 用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.3 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。4.4.4 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5 清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。4.4.6 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。4.4.7 擰緊所有緊固件。4.4.8 清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每隔半年對風機盤管進行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1 每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

4.5.2 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3 用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5 用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。4.5.6 擰緊所有緊固件。4.5.7 清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。4.6.1 配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑)；

4.6.2 拆開冷凝器，蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；

4.6.3 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5% Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上； 4.6.4 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好，如法蘭的密封膠墊已老化則應更換。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。4.7.1電動機維修保養(yǎng)：

a)用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復；

b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承； c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。4.7.2 水泵維修保養(yǎng)：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

4.7.3 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 空調專業(yè)人員每半年對冷凍水管路、送風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。4.9 閥類維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。4.9.1 節(jié)流閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)： a)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c)如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d)檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。4.9.2 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

其中干燥過濾器要檢查是否堵塞或吸潮，如是則應更換同規(guī)格的干燥過濾器，通過通斷電試驗檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥動作是否可靠，如有問題應更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥，對閥桿部位加注潤滑油，壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。4.10.1 檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng)： a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換。4.10.2控制部分維修保養(yǎng)： a)清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c)交流接觸器維修保養(yǎng)：

清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器；清潔鐵芯上的灰塵及臟物；擰緊所有緊固螺栓。d)熱繼電器維修保養(yǎng)：

檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。h)PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。

4.11壓縮機維修保養(yǎng)：空調專業(yè)人員每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

4.11.1 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3 具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)； b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)； c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)； d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)； e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)； f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)； g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。4.11.4 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應申請延時，經主管經理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由空調主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報領導。

4.14 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由空調主管填寫《停用申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關營業(yè)部門作出解釋。5 相關支持文件

5.1中央空調設備保養(yǎng)記錄表 5.2中央空調設備維修記錄表

第五篇：24中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。2.0 適用范圍

適用于重慶融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司所屬各類中央空調的維修保養(yǎng)。3.0 職責

3.1 管理處主任負責審核中央空調維修保養(yǎng)計劃，并檢查該計劃的執(zhí)行情況。3.2 維修管理部主管負責組織制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并組織、監(jiān)督、指導該計劃的實施。

3.3 維修人員負責具體實施中央空調的維護保養(yǎng)工作。3.4 管家負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。4.0 程序要點

4.1中央空調維修保養(yǎng)計劃的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由維修管理部設備負責人組織相關設備人員一起研究、制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并上報公司審批。4.1.2制定中央空調維修保養(yǎng)計劃的原則：

a）中央空調使用頻度；

b）中央空調運行狀況（故障隱患）；

c）合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3中央空調維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容：

a）維修保養(yǎng)項目及內容； b）具體實施維修保養(yǎng)的時間； c）預計費用； d）備品、備件計劃。

4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按中央空調維修保養(yǎng)計劃進行。

4.3 相關設備人員負責中央空調的日常維修保養(yǎng)，中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng)：相關設備人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

-1-4.4.1用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油，如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。4.4.7擰緊所有緊固件。4.4.8清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣（不定期）。

4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加潤滑油，如有異常磨擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。4.5.6擰緊所有緊固件。4.5.7清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng) 4.6.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：

a）每周清洗一次空氣過濾網； b）清潔蒸發(fā)器散熱片； c）清潔接水盤。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：

a）配制10%的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）；

b）拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小

-2-時；也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；

c）酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；

d）全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。4.7.1電動機維修保養(yǎng)：

a）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復。

b）檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則更換同型號規(guī)格的軸承；

c）檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。4.7.2水泵維修保養(yǎng)：

a）轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。4.7.3檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性膠墊（不定期）。4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重新做保溫層。

4.9 層閥類維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng) 4.9.1節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)：

a）檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c）如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d）檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

-3-4.9.2電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

a）干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b）電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥：

——通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥；

——對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。4.10.1檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：

a）對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b）送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c）檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d）檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。4.10.2控制部分維修保養(yǎng)：

a）清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c）交流接觸器維修保養(yǎng)：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ——擰緊所有緊固螺栓。d）熱繼電器維修保養(yǎng)：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e）自動空氣開關維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ以上，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。f）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

-4-——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h）PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。4.11 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a）壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5MΩ以上）； b）壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c）壓縮機油壓（正常10～15kgf/cm2）； d）壓縮機外殼溫度（正常85℃以下）； e）吸氣壓力（正常4.9～5.4kgf/cm2）； f）排氣壓力（正常12.5kgf/cm2）； g）檢查壓縮機是否有異常噪音振動； h）檢查壓縮機是否有異常氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。4.11.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由維修隊隊長填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經管理處主任和主管經理批準方可延時。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由維修管理維修隊隊長盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經維修管理維修隊隊長批準后，可以

先組織解決而后寫出《設備事故報告》并上報公司。

4.14 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停電時，應由維修管理部設備負責人填寫《停用申請表》經維修管理部經理批準后通知客戶服務中心，由客戶服務中心提前一周通知有關部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用

-5-5.0 記錄

《設備事故報告》

RCJL-06-05-04 《申請延時維修保養(yǎng)表》

RCJL-06-05-01 6.0 相關支持文件