第一篇：眾和中央空調維修保養(yǎng)方案及保養(yǎng)范圍

中央空調清洗維護的必要性及其意義

中央空調在調控溫度方面起著舉足輕重的作用。空調經過長時間運行，空調冷凍水、冷卻水系統(tǒng)、制冷主機及風機散熱盤片不可避免的出現(xiàn)了水垢、銹蝕和粉塵問題：

腐蝕：空調系統(tǒng)的冷卻、冷凍水未經處理有極強的腐蝕性，如將普通鋼片或鐵釘放入水中，幾天后就會出現(xiàn)鐵銹，放置時間越長則銹蝕越嚴重。設備內壁常因腐蝕造成銹渣脫落，甚至于穿孔，脫落的銹渣會堵塞盤管，使制冷效果下降；同時腐蝕的存在使設備的使用壽命大為縮短。

結垢：管道內溶于水中的無機鹽結晶析出，在冷凝器等換熱面管壁上形成水垢，導致熱交換效率降低，制冷效果下降，嚴重時下降30%。同時硬垢增加，則用電量增加或燃料消耗量上升，嚴重時增加35%。

生物粘泥：由于水的泥土、泥沙、腐殖物形成污垢，加上細菌、藻類等微生物及其分泌物形成的生物粘泥，嚴重時造成管路堵塞；而污垢、粘泥會影響熱交換效率，多耗電能，造成高壓運行，嚴重時造成超壓停機。所有這些嚴重地影響了空調系統(tǒng)的正常運行。

所以中央空調系統(tǒng)出現(xiàn)水垢、銹蝕、淤泥、細菌和藻類問題將直接導致制冷能力減弱，使用壽命縮短、運行可靠性降低、能耗提高導致運行費用增加。為使中央空調系統(tǒng)在最優(yōu)化狀態(tài)下運行，就必須對空調系統(tǒng)的冷卻水和冷凍水系統(tǒng)進行專門的化學藥物處理：清除水垢、銹蝕、粘泥、殺菌和防腐蝕處理，意義在于：

節(jié)約能源、降低運行成本。在中央空調的蒸發(fā)器和冷凝器傳熱過程中，污垢直接影響著傳熱效率和設備的正常運行，中央空調機組運行結果表明，未進行清洗的空調機組運行一段時間后用電或燃料消耗將增加10-30%，延長使用壽命，減少設備折舊使用費。

減少事故停機，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路暢通，水質清澈。同時除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸發(fā)器的熱效率，從而避免了高壓運行超壓停機現(xiàn)象，提高了冷凍水流量，改善了制冷效果，使系統(tǒng)安全高效運行。

>中央空調清洗維護為用戶節(jié)約大量維修費：未經處理的中央空調，則會出現(xiàn)管道堵塞、結垢、腐蝕，超壓停機直至發(fā)生事故，如主機因腐蝕泄漏、溶液污染，則需更換銅管，更換溶液，維修主機，一般需維

修費20-50萬元。而經過處理后，既可減少維修費用，又可延長設備使用壽命，還能為業(yè)主減少幾十萬幾百萬的損失。

中央空調維護保養(yǎng)內容及方案

維護保養(yǎng)及檢修內容：

一、空調用冷水機組維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容 1.正常運轉中的維護（每次）1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；

2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理及添加制冷劑； 3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫； 4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力； 5）檢查各種閥門是否正常

6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力； 7）檢查主電路上接線端子并壓實； 8）檢查電氣控制部分； 9）檢查機組潤滑系統(tǒng)；

10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)； 11）保持設備處于清潔狀態(tài)；

12）檢查室內機出風口有無堵塞及清洗維護 2.年度間停機后的保養(yǎng)（每年一次）

1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換； 2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；

3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充壓縮機電機絕緣情況；

4）檢查并收緊電路上的各電線接點； 5）查電氣控制部分；

6）供以上內容檢查報告（每年一次）

（二）檢修工作內容

第一次維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。冷凝器的去垢清洗檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

二、空氣處理設備維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）年度維護保養(yǎng)工作內容 空氣處理機、風機盤管的檢查（每次）

空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油（每年至少一次）清理管路、除污（每年至少一次）空氣處理機的清掃、除塵（每年至少兩次）

（二）檢修工作內容

在檢修保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

三、水系統(tǒng)維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）年度維護保養(yǎng)工作內容（每次）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油

電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件 冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修。

水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理。

（二）檢修工作內容

在維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。水塔填料全部取出，一次性去垢，費用由雙方協(xié)商另外計收。

維護保養(yǎng)方案

1、對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

2、制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

3、冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4、用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

5、檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

6、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

7、檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

8、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。

9、檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。

10、擰緊所有緊固件。

11、清潔整個冷卻塔外表。

12、風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

13、每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

14、檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

15、用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

16、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

17、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

18、擰緊所有緊固件。

19、清潔風機盤管外殼。

20、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； h)PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)； b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)； c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)； e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)； f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)； g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

中央空調清洗與保養(yǎng)的五大處理工藝

（一）殺菌滅藻：通過加入殺菌藥劑，清除循環(huán)水中的各種細菌和藻類。

（二）生物剝離劑，將管道內的生物粘泥剝離脫落，通過循環(huán)將粘泥清洗出來。

（三）化學清洗：加入綜合性化學清洗劑。此種清洗劑具有緩蝕、分散、除垢的作用，對水的循環(huán)系統(tǒng)進行處理。這種處理方法，既能將管道內的銹、垢、油污進行清洗后分散排除，又可防止清洗劑對系統(tǒng)裝置和管路的危害，提供一個清潔的金屬表面。

（四）表面預膜：投入預膜藥劑，在金屬表面形成致密的聚合高分子保護膜，以起到防腐蝕保護作用。

（五）日常養(yǎng)護：加入綜合性的日常養(yǎng)護處理劑，具有緩蝕、避免金屬生銹的作用。日常養(yǎng)護處理劑中含有高分子絡合阻垢劑，通過絡合作用，防止鈣鎂離子結晶沉淀，延長機組的使用壽命，節(jié)水、省電，可提高制冷效率。另外，要定期抽檢，以監(jiān)控水質。

中央空調清洗的五大效果

（一）保護設備，延長使用壽命：可以防銹、防垢。避免設備腐蝕、損壞，特別是經預防處理后，使設備使用壽命延長一倍，投入緩蝕劑以后，可以使設備系統(tǒng)腐蝕速度下降90%。

（二）減少事故發(fā)生，改善制冷效果：可殺菌滅藻，去除污泥，使管路暢通，水質清澈。同時提高冷凝器、蒸發(fā)器的熱交換效率。從而，避免了高壓運行，超壓停機現(xiàn)象，提高了冷凍水流量，改善了制冷效果，使系統(tǒng)安全高效運行。

（三）節(jié)能節(jié)水，減少成本：在去除水垢、阻止水垢形成，提高熱交換效率的同時，減少了電能或燃料的消耗。水處理后還可以減少排污量，提高了循環(huán)水的利用率。從而，減少了生產成本。

（四）大量節(jié)省維修費用：未經處理的中央空調，會出現(xiàn)設備管路堵塞、結垢、腐蝕、超壓停機甚至發(fā)生故障。如：運行系統(tǒng)因腐蝕泄漏，產生溶液污染，則需要更換熱裝置和溶液，主機維修費一般需要20-50萬元。經過處理后，既可減少維修費用，又可延長設備使用壽命，為用戶創(chuàng)造更好的經濟效益。

（五）符合國家環(huán)保要求：政府環(huán)保部門規(guī)定，未經處理達標的水不能直接排放。經過處理的循環(huán)水，其水質達到國家環(huán)保要求的排放標準，可直接向外排放。這樣，即可為業(yè)主節(jié)約費用，又可保護生態(tài)環(huán)境。同時，經處理的中央空調所供應的冷、暖氣清新優(yōu)質，更利于人們的身體

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第二篇：中央空調維修保養(yǎng)內容及方案

中央空調維修保養(yǎng)內容及方案

維修保養(yǎng)及檢查內容：

一、空調冷水機組檢查及保養(yǎng)內容

（一）、維護保養(yǎng)工作內容

1、運轉正常中的檢查（每次）

1）查看壓縮機冷凍油的油壓及油量 2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理。3）檢查有無不正常的聲響、振動及高溫。4）檢查冷凝器、冷卻器的溫度、壓力。5）檢查各種閥門是否正常

6）檢查冷水機出入水的壓力、溫度 7）檢查主電路上接線端子并壓實 8）檢查電氣部分

9）檢查機組潤滑系統(tǒng)

10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài) 11）保持設備處于清潔狀態(tài)

2、停機時的保養(yǎng)（每年一次）

1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或者更換 2）檢查制冷設備安全保護裝置整定值 3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行壓縮機冷凍油的更換及補充壓縮機電機絕緣情況

4）檢查并收緊電路上的各電線接點 5）查電氣控制部分

6）提供以上內容檢查報告（每年一次）

（二）檢修工作內容

檢修前使用方和維保方如實根據設備型號、運行狀態(tài)（查記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，制定系統(tǒng)維修方案報上級領導批準后方可實施維修。

二、空氣處理設備維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容

空氣處理機、風機盤管的檢查（每次）

空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油（每年至少一次）清理管路、除污（每年至少一次）

空氣處理機的清掃、除塵（每年至少兩次）

（二）檢修工作內容

檢修前使用方和維保方如實根據設備型號、運行狀態(tài)（查記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，制定系統(tǒng)維修方案報上級領導批準后方可實施維修。

三、水系統(tǒng)維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容（每次）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油 電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件 冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修

水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理

（二）檢修工作內容

檢修前使用方和維保方如實根據設備型號、運行狀態(tài)（查記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，制定系統(tǒng)維修方案報上級領導批準后方可實施維修。

四、維護保養(yǎng)方案

1、對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)計劃》進行

2、中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型維修及中央處理器的故障處理需由專業(yè)人員完成。

3、冷卻塔維修保養(yǎng)：每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)

4、用500V搖表檢測電機絕緣電阻不低于0.5 MΩ, 否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈

5、檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象應加注潤滑油；如有異常摩擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

6、檢查皮帶是否開裂或者磨損嚴重，如是則應更換同型號、規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修

7、檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴

8、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉

9、檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)

10、擰緊所有緊固件

11、清潔整個冷卻塔外表

12、風機盤管維修保養(yǎng)：每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)

13、每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)

14、檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承

15、用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

16、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

17、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

18、擰緊所有緊固件。

19、清潔風機盤管外殼。

20、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換。

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換 自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理 ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換

中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修 壓縮機維修保養(yǎng)：每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)：

檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)；

b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

五、記錄

1、中央空調是運行時值班人員嚴格按照要求每小時對空調運行情況進行記錄，如在運行過程中與安全設定值有出入的，要立即上報工程主管或者物業(yè)經理。

2、所有的設備維修保養(yǎng)要根據設備運行數(shù)據做為參照，每次維修保養(yǎng)都要上報并好相關的記錄。

3、所有的外委維修都要維保方提供維保方案，并上報公司通過后方可實施維保工作，并要維保方提供相關的維保數(shù)據、資料等。

第三篇：中央空調維修保養(yǎng)的主要保養(yǎng)項目

中央空調維修保養(yǎng)的主要保養(yǎng)項目

一、中央空調維修保養(yǎng)分類

1、檢查性維護保養(yǎng)：

1）基于設備運行情況和客戶需求，有計劃地進行各類常規(guī)檢查； 2）現(xiàn)場指導業(yè)主的操作人員，講解涉及機組運行、保養(yǎng)的實用技術； 3）提供各類必要的增值服務；

4）就主機及輔助設備 運行存在的問題提供專業(yè)意見和改善方案；

2、預防性維護保養(yǎng)：

1）包括檢查性維護保養(yǎng)提供的內容；

2）按照廠家的推薦進行必要的預防性保養(yǎng)；

3）預防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機油、油濾芯、干燥過濾器等；

3、全面性維護保養(yǎng)：

1)最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務和緊急故障處理的服務； 2）在設備故障時，負責全部維修工作和零部件更換；

4、緊急性維修：根據客戶的需求，24小時為客戶提供緊急維修服務，發(fā)達的服務網絡和高素質的服務人員隊伍確?？焖倥懦收?，確保最短停機時間；

5、節(jié)能改造：節(jié)能改造是指將冷卻水水泵、冷卻風扇電機采用變頻驅動，并根據冷凍水的出水溫度變化來實現(xiàn)水泵和風機的變頻調速，實現(xiàn)節(jié)能將耗

6、冷凍機油的分析：潤滑油質能充分反映壓縮機的內部機械運轉狀況和運行趨勢，潤滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導致重大設備故障的關鍵指標，我們提供的專業(yè)油分析，能在關鍵時刻向您提出改進意見，提前排除機組的重大故障隱患，避免意外停機和高額維修費用，保護您的投資；

7、冷卻塔、水泵、風機盤管、新風機組等的維修保養(yǎng)和改造。

二、中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)內容

1、空調主機部分；

⑴ 檢查空調主機制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓、低壓是否正常；

⑵ 檢查空調主機制冷系統(tǒng)制冷劑有無泄漏；是否需要補充制冷劑； ⑶ 檢查壓縮機運轉電流是否正常； ⑷ 檢查壓縮機運轉聲音是否正常； ⑸ 檢查壓縮機的工作電壓是否正常； ⑹ 檢查壓縮機油位，顏色是否正常； ⑺ 檢查壓縮機油壓、油溫是否正常；

⑻ 檢查空調主機相序保護器是否正常、有無缺相情況； ⑼ 檢查空調主機各接線端子有無松動； ⑽ 檢查水流量保護開關工作是否正常； ⑾ 檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常；

⑿ 檢查空調主機空氣開關是否正常；交流接觸器、熱保護器是否良好；

2、風系統(tǒng)的檢查：

① 檢查風機盤管出風的風量是否正常；

② 檢查風機盤管回風的回風濾網是否聚積灰塵； ③ 檢查出風溫度是否正常；

3、水系統(tǒng)的檢查：

① 檢查冷卻、冷凍水的水質情況，是否需要更換水；

② 檢查冷卻、冷凍水系統(tǒng)中的過濾網上的雜質，且清洗過濾網； ③ 檢查水系統(tǒng)中有無空氣，是否需要排氣； ④ 檢查回水、出水溫度是否正常； ⑤ 檢查水泵聲音、電流是否運轉正常；

⑥ 檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等現(xiàn)象； ⑦ 檢查保溫系統(tǒng)有無開裂、破損、漏水等現(xiàn)象；

三、中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)定期回訪

① 向工程部工作人員了解設備、系統(tǒng)近期運行情況是否良好； ② 檢查設備、系統(tǒng)的運行工作紀錄；判斷是否有故障；

四、中央空調檢修內容

1、正常運轉中的檢修

1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；

2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理； 3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫； 4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力； 5）檢查各種閥門是否正常；

6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力； 7）檢查主電路上接線端子并壓實； 8）檢查電氣控制部分； 9）檢查機組潤滑系統(tǒng)；

10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)； 11）保持設備處于清潔狀態(tài)；

2、間停機后的檢修

1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換； 2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；

3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充 4）檢查壓縮機電機絕緣情況 5）查并收緊電路上的各電線接點 6）查電氣控制部分

7）提供以上內容檢查報告（每年一次）

3、末端的檢修

1）空氣處理機、風機盤管的檢查（每年一次）。

2）空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油（每年一次）。

3）檢查、調整皮帶，清洗表冷器，清洗過濾器（每年至少一次）。4）清理管路、除污（每年至少一次）。5）空氣處理機的清掃、除塵（每年一次）。

4、水系統(tǒng)檢修工作內容

1）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油

2）電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件 3）冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修檢修。

4）水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理。

冷卻塔維護保養(yǎng)

⑴維修冷卻塔填料、清洗、更換。

⑵維修冷卻塔鋼件、清洗、防腐及更換；

⑶維修冷卻塔玻璃鋼件、清洗、修補及更換；

⑷維修冷卻塔風機、電機維修、減速機維修、檢修及更換；

⑸維修冷卻塔風機靜平衡、調整；

⑹圓塔布水器、布水管維修、檢修及更換；

⑺方塔淋水噴頭、收水器維修、檢修及更換；

⑻冷卻塔集水池、循環(huán)水管路維修、清洗及維護；

⑼冷卻塔拆遷；

⑽冷卻塔結構維修、改造。

⑾冷卻塔熱力性能升級；

⑿冷卻塔噪聲、振動維修；

維修冷卻塔保養(yǎng)時的注意事項：

⑴送風機的V型皮帶在初次運行時有可能稍伸長，請根據調整要領，適當調整皮帶松緊，如果收得太緊，會損壞軸承，而引起事故。

⑵定期清掃上部水槽散水孔、下部水槽過濾器等。

⑶冷卻塔長時間停頓時松開皮帶，蓋好馬達。使用運行時裝好皮帶，鎖緊螺母，并加查冷卻塔內是否有鳥巢或異物。然后再開機運行。

⑷每月一次以上交換循環(huán)水。（密閉式的場合，循環(huán)水不必交換，但散布水需交換）。

冷卻塔冬季運休時的注意事項：

⑴冷卻塔停滯時注意排放干凈循環(huán)水和布水器內存水，以免動壞。

⑵密閉式的冷卻塔，請開放循環(huán)水排水、排氣口、散水水泵的排水閥門。

⑶為防止冷卻塔下部水槽凍結，溫度較低時使用防凍電熱器。

密閉式冷卻塔冬季運休時的注意事項：

⑴密閉式冷卻塔冬季使用應注意防止銅管（散熱器）和散布水的凍結。

⑵為防止冷卻塔循環(huán)水的凍結，請在循環(huán)水中加入不凍液、或在配管中加入輔助防凍電熱器。

⑶冷卻塔加防凍液后，凍結溫度下降，不容易凍結。防凍液的濃度越高，凍結溫度越下降，但熱傳導率會下降，因此，在冷卻塔使用時要注意。冷卻塔有漏水或自然損耗需要補充水時，補充水會稀釋不凍液，而使凍結溫度上升，請注意水溫。

⑷冷卻塔循環(huán)水泵運行時，防凍電熱器加熱，水不會凍結。如果有循環(huán)水泵停止的場合，就另外需要輔助循環(huán)水泵，這里我們建議使用整套防凍器（包括輔助循環(huán)水泵、防凍電熱器、配管）。

⑸循環(huán)水系統(tǒng)設置3方向閥門，在循環(huán)水通過旁通管來控制容量的場合，如果增加旁通管的流量，會降低銅管內的流速，就是有負荷時也可能會產生凍結。請設定冷卻塔最小循環(huán)水量。

⑹為防止散水水泵和散水配管的凍結，請使用防凍電熱器，來保持下部水槽的溫度。

六、給排水設備設施維修保養(yǎng)標程序 程序要點 ：

1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃》的制定

(1)每年由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃》并上報公司審批。(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃》的原則： ①給排水設備設施使用的頻度；

②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）； ③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃》應包括如下內容： ①維修保養(yǎng)項目及內容； ②備品、備件計劃； ③具體實施維修保養(yǎng)的時間； ④預計費用。

2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)計劃》進行。

3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。(1)電動機維修保養(yǎng)：

①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復； ②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承； ③檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理； ④清潔電動機外殼；

⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

②轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根； ④清潔水泵外表；

⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換； ③清潔鐵芯上的油污及臟物； ④檢查復位調簧情況； ⑤擰緊所有緊固件。

(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理； ②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：

①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理； ②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

③自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象； ④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接； ③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)(1)閘閥維修保養(yǎng)：

①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； ②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油； ③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。(2)止回閥維修保養(yǎng)：

①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧； ③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； ②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； ②清除壓力室內污物，疏通控制水道；

③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； ④緊固所有螺母。

7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經管理處主任批準后方可延時。

10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 事故報告》并上報公司。

11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停 申請表》，經物業(yè)經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

七、給排水設備設施的維修養(yǎng)護

一、給排水設備設施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設備設施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》，并制定維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發(fā)事故停水，應向用戶作出解釋。

二、維修組的運作程序

維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設施設備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經管理組調動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調動。

三、水泵機組的維修養(yǎng)護

1.水泵的維修養(yǎng)護

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸，檢查機械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

1、冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控

監(jiān)控設備包括：冷水機組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動補水泵、電動蝶閥等。

(1)檢測啟動停冷水機組及相關設備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風機、冷凍水循環(huán)泵、電動蝶閥、冷水機組的啟動及冷水機組、電動蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風機的順序連鎖停機。

啟動順序為：對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動情況。

停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉情況。

(2)測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開啟和控制冷卻塔風機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。

(4)根據膨脹水箱的液位，自動啟停自動補水泵；

(6)監(jiān)測各水泵、冷水機、冷卻塔風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警，并記錄運行時間；

(7)檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關，水泵啟動后，水流開關檢測水流狀態(tài)，如故障則自動停機。

(8)檢測圖形顯示、記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其他的歷史數(shù)據等。

3、新風／空調機組的監(jiān)控：

(1)檢測時間程序自動啟／停送風機，具有任意周期的實時時間控制功能；

(2)監(jiān)測送風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警、累計運行時間；

(3)檢測防凍保護：在冬季，當溫度過低時，開啟熱水閥，關新風門、停風機、報警提示；

(4)檢測風壓差開關測量空氣過濾器兩側壓差，超過設定值時報警；

(5)檢測風機、風門、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；

①檢測啟動順序：開冷水閥、開風閥、啟風機、調冷水閥；

②檢測停機順序：停風機、關風閥、關水閥；

(6)對于新風機組，測量新風溫度和送風溫度，并根據送風溫度，對于空調機組，測量新風溫度和溫度設定

(7)檢測圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據等；

4、給排水系統(tǒng)的監(jiān)控

監(jiān)控設備包括：給排水泵、生活水池、污水池、集水坑。

(1)監(jiān)測生活水泵、污水泵的運行狀態(tài)，手／自動狀態(tài)和故障信號，故障時報警，并累計運行時間；

(2)實現(xiàn)就地控制和遠程控制的轉換；

(3)監(jiān)測生活水池液位，對超限水位報警，防止溢流，對超低液位也進行報警；

(4)根據生活水箱液位，啟停生活水泵，并進行超限報警；

(5)根據污水池、集水坑液位，啟停污水泵，并對超高液位進行超限報警；

(6)中央站彩色圖形顯示，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據等。

5、給排風系統(tǒng)的監(jiān)控

：

(1)監(jiān)測各風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)；

(2)在自動狀態(tài)下按時間程序自動啟／停風機；

(3)監(jiān)測送／排風機的故障信號，故障時報警，并累計運行時間；

(4)記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其歷史數(shù)據等。

6、照明系統(tǒng)的監(jiān)控 ：只監(jiān)不控的方式

8、電梯系統(tǒng)的監(jiān)控 ：樓宇自控系統(tǒng)對電梯系統(tǒng)實行只監(jiān)不控的方式，只對電梯的運行狀態(tài)、電梯的上升、下降進行監(jiān)視。

2、操作系統(tǒng)

操作系統(tǒng)為樓宇自控系統(tǒng)提供了強大的工作平臺，通過系統(tǒng)程序操作員可以在樓宇自控系統(tǒng)內進行各項資料的存取及監(jiān)控。

(1)檢測指令輸入及菜單選擇的方式

操作員除了可以通過常規(guī)的鍵盤進行操作外，亦可以通過“鼠標”進行操作，包括啟停、更改設定點、選擇菜單等各項操作。

(2)檢測圖形及文字顯示

操作員可以將樓宇自控系統(tǒng)內的每一個監(jiān)控點用圖形或文字方式顯示出來。

(4)密碼的保護

多級別的密碼將為業(yè)主及管理人員提供一個有效的保護工具。它可以管理及限制不同部門人員使用樓宇自控系統(tǒng)，同時防止系統(tǒng)被非有關人員使用，提高系統(tǒng)的安全性。

(5)彩色動態(tài)圖形顯示

為使系統(tǒng)內的報警被更快地確定及更容易分析系統(tǒng)的表現(xiàn)，系統(tǒng)提供彩色動態(tài)圖形顯示，包括樓層的平面圖及機電裝置的系統(tǒng)示意圖。

(6)系統(tǒng)的架構及界定

所有溫度及裝置的控制策略及節(jié)能程序可以由用戶決定，在做出界定或修正的程序時不會影響樓宇自控系統(tǒng)正常的運作。

3、Insight軟件功能

(1)控制軟件完善且人性化的操作界面，提供設定點的修改和日程計劃的設定和執(zhí)行等豐富功能；

(2)報警管理包括監(jiān)察、緩沖、儲存及將報警顯示在操作站上。

①所有報警應顯示有關報警監(jiān)控點的詳細資料，包括發(fā)生的時間及日期；

②報警根據嚴重性可分級報警，以便更有效、快速地處理嚴重的報警。用戶可以為不同級別的報警自行決定嚴重性的級別；

③監(jiān)控點歷史及動向趨勢記錄；

④累積記錄，每個網絡控制器擁有下列的累積記錄，若累積記錄超過用戶所定下的限額，系統(tǒng)將自動把用戶指定的警告信息發(fā)放出來。

第四篇：中央空調維修保養(yǎng)的主要保養(yǎng)項目報告

中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)方案

中央空調維修保養(yǎng)的主要保養(yǎng)項目

一、中央空調維修保養(yǎng)分類

1、檢查性維護保養(yǎng)：

1）、基于設備運行情況和客戶需求，有計劃地進行各類常規(guī)檢查。2）、現(xiàn)場指導業(yè)主的操作人員，講解涉及機組運行、保養(yǎng)的實用技術。3）、提供各類必要的增值服務。

4）、就主機及輔助設備 運行存在的問題提供專業(yè)意見和改善方案。

2、預防性維護保養(yǎng)：

1）、包括檢查性維護保養(yǎng)提供的內容。2）、按照廠家的推薦進行必要的預防性保養(yǎng)。

3）、預防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機油、油濾芯、干燥過濾器等。

3、全面性維護保養(yǎng)：

1)、最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務和緊急故障處理的服務。

2）、在設備故障時，負責全部維修工作和零部件更換。

4、緊急性維修：根據客戶的需求，全天為客戶提供緊急維修服務，發(fā)達的服務網絡和高素質的服務人員隊伍確保快速排除故障，確保最短停機時間。

5、冷凍機油的分析：潤滑油質能充分反映壓縮機的內部機械運轉狀況和運行趨勢，潤滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導致重大設備故障的關鍵指標，我們提供的專業(yè)油分析，能在關鍵時刻向您提出改進意見，提前排除機組的重大故障隱患，避免意外停機和高額維修費用，保護您的投資。

二、中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)內容

1、空調主機部分；

⑴、檢查空調主機制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓、低壓是否正常。

⑵、檢查空調主機制冷系統(tǒng)制冷劑有無泄漏；是否需要補充制冷劑。⑶、檢查壓縮機運轉電流是否正常。⑷、檢查壓縮機運轉聲音是否正常。⑸、檢查壓縮機的工作電壓是否正常。⑹、檢查壓縮機油位，顏色是否正常。⑺、檢查壓縮機油壓、油溫是否正常。

⑻、檢查空調主機相序保護器是否正常、有無缺相情況。⑼、檢查空調主機各接線端子有無松動。⑽、檢查水流量保護開關工作是否正常。⑾、檢查電腦板、感溫探頭 阻值是否正常；

⑿、檢查空調主機空氣開關是否正常；交流接觸器、熱保護器是否良好。

2、風系統(tǒng)的檢查：

①、檢查風機盤管出風的風量是否正常。

②、檢查風機盤管回風的回風濾網是否聚積灰塵。③、檢查出風溫度是否正常。

3、水系統(tǒng)的檢查：

①、檢查冷凍水的水質情況，是否需要更換水。

②、檢查冷凍水系統(tǒng)中的過濾網上的雜質，且清洗過濾網。③、檢查水系統(tǒng)中有無空氣，是否需要排氣。④、檢查回水、出水溫度是否正常。⑤、檢查水泵聲音、電流是否運轉正。

⑥、檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等現(xiàn)象。⑦、檢查保溫系統(tǒng)有無開裂、破損、漏水等現(xiàn)象。

三、中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)定期回訪

①、向工程部工作人員了解設備、系統(tǒng)近期運行情況是否良好。②、檢查設備、系統(tǒng)的運行工作紀錄；判斷是否有故障。

四、中央空調檢修內容

1、正常運轉中的檢修

1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量。

2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理。3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫。4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力。5）檢查各種閥門是否正常。

6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力。7）檢查主電路上接線端子并壓實。8）檢查電氣控制部分。9）檢查機組潤滑系。；

10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)。11）保持設備處于清潔狀態(tài)。

2、間停機后的檢修

1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換。2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值。3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充。4）檢查壓縮機電機絕緣情況。5）查并收緊電路上的各電線接點。6）查電氣控制部分。

3、末端的檢修

1）、空氣處理機、風機盤管的檢查。2）、空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油。3）、檢查、調整皮帶，清洗表冷器，清洗過濾器。4）、清理管路、除污。

5）、空氣處理機的清掃、除塵。

4、水系統(tǒng)檢修工作內容 1）、冷凍水泵檢查、加油。

2）、電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件。

3）、水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計。保溫情況的檢查及更換修理。

中央空調的維修保養(yǎng)方式

中央空調的維修保養(yǎng)的承包方式分為大包、中包和小包三種方式；

1、大包

大包即三年或五年一簽合同，合同內容包括空調系統(tǒng)的所有配件更換費用、維修及日常運行管理人工費用、日常保養(yǎng)維修及檢查的費用、例行的每月兩次全面檢查費用、系統(tǒng)清洗及換油費用等等，因機組及系統(tǒng)產生的所有問題都在包修范圍之內。

其特點是：承包費用高、風險大、利潤高、所用人員多，需要有一定的備件庫存。所以為了平衡故障率、降低風險，合同一般為兩年以上。

2、中包

中包合同都要兩年以上，與大包相比較只是少了日常運行人員的管理費用開支，（即包所有的維修、材料及人工費用，不包運行管理費用）。其特點是：承包費用高、風險大、利潤高、所用人員多，需要有一定的備件庫存。所以為了平衡故障率、降低風險，合同一般為兩年以上。

3）、小包

小包是指只包維修保養(yǎng)的人工費用，不包機組維修保養(yǎng)的任何材料費用，當機組出現(xiàn)故障需要檢修或需要例行性保養(yǎng)時所產生的材料費用由要和甲方再簽定材料供應合同，或由甲方提材料我方免費維修。其特點是：承包費用低、風險小，利潤低，人員少，不而要備品配件，合同一般一年一簽。

空調使用方與我方就空調的日常操作、檢修維護、應急維修、換季保養(yǎng)等方面達成協(xié)議，交付我方完成以上全部或部分工作的一種合作形式。因設備及客戶需求可分為：

·全日型：我方派技術人員長住客戶方，完成制冷空調設備的日常操作、檢修維護、應急維修、換季保養(yǎng)等工作。

·定期型：客戶自己進行設備的操作，我方定期（每周一次或月一次）派技術人員到客戶方，對設備進行檢修維護、換季保養(yǎng)及應急維修。

以上就是中央空調維修保養(yǎng)方案的主要類容，中央空調維修保養(yǎng)方案要按照客戶需求維修保養(yǎng)類容去具體制定，中央空調維修保養(yǎng)方案只供大家參考！

中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程

1.0 目的

規(guī)范中央空調維修保養(yǎng)工作，確保中央空調各項性能完好。2.0 適用范圍

適用于重慶融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司所屬各類中央空調的維修保養(yǎng)。3.0 職責

3.1 管理處主任負責審核中央空調維修保養(yǎng)計劃，并檢查該計劃的執(zhí)行情況。3.2 維修管理部主管負責組織制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并組織、監(jiān)督、指導該計劃的實施。

3.3 維修人員負責具體實施中央空調的維護保養(yǎng)工作。3.4 管家負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。4.0 程序要點 4.1中央空調維修保養(yǎng)計劃的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由維修管理部設備負責人組織相關設備人員一起研究、制定中央空調維修保養(yǎng)計劃并上報公司審批。4.1.2制定中央空調維修保養(yǎng)計劃的原則：

a）中央空調使用頻度；

b）中央空調運行狀況（故障隱患）；

c）合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。4.1.3中央空調維修保養(yǎng)計劃應包括如下內容：

a）維修保養(yǎng)項目及內容； b）具體實施維修保養(yǎng)的時間； c）預計費用； d）備品、備件計劃。

4.2 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按中央空調維修保養(yǎng)計劃進行。

4.3 相關設備人員負責中央空調的日常維修保養(yǎng)，中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

4.4 冷卻塔維修保養(yǎng)：相關設備人員每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.1用500V搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.4.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油，如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

4.4.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。4.4.4檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。4.4.5清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。4.4.6檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。4.4.7擰緊所有緊固件。4.4.8清潔整個冷卻塔外表。

4.5 風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。4.5.1每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣（不定期）。

4.5.2檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加潤滑油，如有異常磨擦響聲則應更換風機軸承。

4.5.3用500V搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.5.4清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。4.5.5用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。4.5.6擰緊所有緊固件。4.5.7清潔風機盤管外殼。

4.6 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng) 4.6.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：

a）每周清洗一次空氣過濾網； b）清潔蒸發(fā)器散熱片； c）清潔接水盤。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：

a）配制10%的鹽酸溶液（每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑）；

b）拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時；也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；

c）酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；

d）全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

4.7 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。4.7.1電動機維修保養(yǎng)：

a）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復。

b）檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則更換同型號規(guī)格的軸承；

c）檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。4.7.2水泵維修保養(yǎng)： a）轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。4.7.3檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性膠墊（不定期）。4.7.4清洗水泵過濾網。

4.7.5擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.7.6清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.8 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重新做保溫層。

4.9 層閥類維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng) 4.9.1節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)：

a）檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b）檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c）如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d）檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。4.9.2電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

a）干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b）電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥：

——通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥；

——對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

4.10 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。4.10.1檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：

a）對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b）送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c）檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d）檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。4.10.2控制部分維修保養(yǎng)：

a）清潔控制柜內外的灰塵、臟物； b）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c）交流接觸器維修保養(yǎng)：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ——擰緊所有緊固螺栓。d）熱繼電器維修保養(yǎng)：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e）自動空氣開關維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ以上，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。f）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h）PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。4.11 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)

4.11.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。4.11.2檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。4.11.3具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a）壓縮機電機絕緣電阻（正常0.5MΩ以上）； b）壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c）壓縮機油壓（正常10～15kgf/cm2）； d）壓縮機外殼溫度（正常85℃以下）； e）吸氣壓力（正常4.9～5.4kgf/cm2）； f）排氣壓力（正常12.5kgf/cm2）； g）檢查壓縮機是否有異常噪音振動； h）檢查壓縮機是否有異常氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。4.11.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.12 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由維修隊隊長填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經管理處主任和主管經理批準方可延時。

4.13 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由維修管理維修隊隊長盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經維修管理維修隊隊長批準后，可以 先組織解決而后寫出《設備事故報告》并上報公司。

4.14 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停電時，應由維修管理部設備負責人填寫《停用申請表》經維修管理部經理批準后通知客戶服務中心，由客戶服務中心提前一周通知有關部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用 5.0 記錄

《設備事故報告》 RCJL-06-05-04 《申請延時維修保養(yǎng)表》 RCJL-06-05-01 6.0 相關支持文件

中央空調維護保養(yǎng)內容及方案

維護保養(yǎng)及檢修內容：

一、空調用冷水機組維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容 1.正常運轉中的維護（每次）1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；

2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理及添加制冷劑； 3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫； 4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力； 5）檢查各種閥門是否正常

6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力； 7）檢查主電路上接線端子并壓實； 8）檢查電氣控制部分； 9）檢查機組潤滑系統(tǒng)；

10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)； 11）保持設備處于清潔狀態(tài)；

12）檢查室內機出風口有無堵塞及清洗維護 2.間停機后的保養(yǎng)（每年一次）

1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換； 2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；

3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充壓縮機電機絕緣情況； 4）檢查并收緊電路上的各電線接點； 5）查電氣控制部分；

6）供以上內容檢查報告（每年一次）

（二）檢修工作內容

第一次維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。冷凝器的去垢清洗檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

二、空氣處理設備維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容 空氣處理機、風機盤管的檢查（每次）空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油（每年至少一次）清理管路、除污（每年至少一次）空氣處理機的清掃、除塵（每年至少兩次）

（二）檢修工作內容

在檢修保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

三、水系統(tǒng)維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容（每次）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油

電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件 冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修。

水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理。

（二）檢修工作內容

在維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。水塔填料全部取出，一次性去垢，費用由雙方協(xié)商另外計收。

維護保養(yǎng)方案

1、對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)計劃》進行。

2、制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

3、冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4、用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

5、檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

6、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

7、檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

8、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。

9、檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。

10、擰緊所有緊固件。

11、清潔整個冷卻塔外表。

12、風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

13、每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

14、檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

15、用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

16、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

17、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

18、擰緊所有緊固件。

19、清潔風機盤管外殼。

20、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)?！獧z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。g)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； h)PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)； b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)； c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)； d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)； e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)； f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)； g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

中央空調清洗與保養(yǎng)的五大處理工藝

（一）殺菌滅藻：通過加入殺菌藥劑，清除循環(huán)水中的各種細菌和藻類。

（二）生物剝離劑，將管道內的生物粘泥剝離脫落，通過循環(huán)將粘泥清洗出來。

（三）化學清洗：加入綜合性化學清洗劑。此種清洗劑具有緩蝕、分散、除垢的作用，對水的循環(huán)系統(tǒng)進行處理。這種處理方法，既能將管道內的銹、垢、油污進行清洗后分散排除，又可防止清洗劑對系統(tǒng)裝置和管路的危害，提供一個清潔的金屬表面。

（四）表面預膜：投入預膜藥劑，在金屬表面形成致密的聚合高分子保護膜，以起到防腐蝕保護作用。

（五）日常養(yǎng)護：加入綜合性的日常養(yǎng)護處理劑，具有緩蝕、避免金屬生銹的作用。日常養(yǎng)護處理劑中含有高分子絡合阻垢劑，通過絡合作用，防止鈣鎂離子結晶沉淀，延長機組的使用壽命，節(jié)水、省電，可提高制冷效率。另外，要定期抽檢，以監(jiān)控水質。

第五篇：中央空調工程維修保養(yǎng)方案綜述

中央空調維護保養(yǎng)內容及方案

維護保養(yǎng)及檢修內容：

一、空調用冷水機組維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容

1.正常運轉中的維護（每次）

1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；

2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點及時處理；

3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫；

4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；

5）檢查各種閥門是否正常

6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力；

7）檢查主電路上接線端子并壓實；

8）檢查電氣控制部分；

9）檢查機組潤滑系統(tǒng)；

10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)；

11）保持設備處于清潔狀態(tài)；

2.間停機后的保養(yǎng)（每年一次）

1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換；

2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；

3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充壓縮機電機絕緣情況；

4）檢查并收緊電路上的各電線接點；

5）查電氣控制部分

6）供以上內容檢查報告（每年一次）

（二）檢修工作內容

第一次維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。冷凝器的去垢清洗檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

空氣處理設備維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容

空氣處理機、風機盤管的檢查（每次）

空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油（每年至少一次）

清理管路、除污（每年至少一次）

空氣處理機的清掃、除塵（每年至少兩次）

（二）檢修工作內容

在檢修保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。、水系統(tǒng)維護保養(yǎng)及檢修工作內容

（一）維護保養(yǎng)工作內容（每次）

冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油

電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件

冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修。

水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理。

（二）檢修工作內容

在維護保養(yǎng)之前由使用方和維保方雙方如實對原設備及系統(tǒng)根據設備型號、運行狀態(tài)（記錄）、運行時限、現(xiàn)場狀態(tài)進行系統(tǒng)評估，如需進行系統(tǒng)檢修，費用由雙方協(xié)商另外計收。

超出維護保養(yǎng)范圍的檢修費用由雙方協(xié)商另外計收。

水塔填料全部取出，一次性去垢，費用由雙方協(xié)商另外計收。

維護保養(yǎng)方案

1、對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)計劃》進行。

2、制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。

3、冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。

4、用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

5、檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。

6、檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

7、檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

8、清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。

9、檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。

10、擰緊所有緊固件。

11、清潔整個冷卻塔外表。

12、風機盤管維修保養(yǎng)：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng)。

13、每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

14、檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換

風機軸承。

15、用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5 MΩ,，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

16、清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

17、用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。

18、擰緊所有緊固件。

19、清潔風機盤管外殼。

20、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。

柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：

a)每周清洗一次空氣過濾網；

b)清潔蒸發(fā)器散熱片；

c)清潔接水盤。

水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)(清除污垢)：

a)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑)；

b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；

c)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；

d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外圍維修；如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

電動機維修保養(yǎng)：

a)用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應進行干燥處理或修復； b)檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號

規(guī)格的軸承；

c)檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。

水泵維修保養(yǎng)：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。

清洗水泵過濾網。

擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。

閥類維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。

節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)：

a)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；

c)如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門；

d)檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：

a)干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；

b)電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥：

——通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥；

——對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

檢測、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。

檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng)：

a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；

b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；

d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

控制部分維修保養(yǎng)：

a)清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

c)交流接觸器維修保養(yǎng)：

——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物；

——擰緊所有緊固螺栓。

d)熱繼電器維修保養(yǎng)：

——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。

e)自動空氣開頭維修保養(yǎng)：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理；

——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h)PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。

壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。

檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

具體檢查壓縮機如下參數(shù)：

a)壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)；

b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)；

c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)；

e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；

h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。

擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經主管經理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。

對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《＿＿＿＿事故報告》并上報公司。

中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由工程部主管填寫《停用申請表》，經主管經理批準后通知總務處，由總務處提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關營業(yè)部門作出解釋。

中央空調清洗與保養(yǎng)的五大處理工藝

（一）殺菌滅藻：通過加入殺菌藥劑，清除循環(huán)水中的各種細菌和藻類。

（二）生物剝離劑，將管道內的生物粘泥剝離脫落，通過循環(huán)將粘泥清洗出來。

（三）化學清洗：加入綜合性化學清洗劑。此種清洗劑具有緩蝕、分散、除垢的作用，對水的循環(huán)系統(tǒng)進行處理。這種處理方法，既能將管道內的銹、垢、油污進行清洗后分散排除，又可防止清洗劑對系統(tǒng)裝置和管路的危害，提供一個清潔的金屬表面。

（四）表面預膜：投入預膜藥劑，在金屬表面形成致密的聚合高分子保護膜，以起到防腐蝕保護作用。

（五）日常養(yǎng)護：加入綜合性的日常養(yǎng)護處理劑，具有緩蝕、避免金屬生銹的作用。日常養(yǎng)護處理劑中含有高分子絡合阻垢劑，通過絡合作用，防止鈣鎂離子結晶沉淀，延長機組的使用壽命，節(jié)水、省電，可提高制冷效率。另外，要定期抽檢，以監(jiān)控水質。

中央空調清洗的五大效果

（一）保護設備，延長使用壽命：可以防銹、防垢。避免設備腐蝕、損壞，特別是經預防處理后，使設備使用壽命延長一倍，投入緩蝕劑以后，可以使設備系統(tǒng)腐蝕速度下降90%。

（二）減少事故發(fā)生，改善制冷效果：可殺菌滅藻，去除污泥，使管路暢通，水質清澈。同時提高冷凝器、蒸發(fā)器的熱交換效率。從而，避免了高壓運行，超壓停機現(xiàn)象，提高了冷凍水流量，改善了制冷效果，使系統(tǒng)安全高效運行。

（三）節(jié)能節(jié)水，減少成本：在去除水垢、阻止水垢形成，提高熱交換效率的同時，減少了電能或燃料的消耗。水處理后還可以減少排污量，提高了循環(huán)水的利用率。從而，減少了生產成本。

（四）大量節(jié)省維修費用：未經處理的中央空調，會出現(xiàn)設備管路堵塞、結垢、腐蝕、超壓停機甚至發(fā)生故障。如：運行系統(tǒng)因腐蝕泄漏，產生溶液污染，則需要更換熱裝置和溶液，主機維修費一般需要20-50萬元。經過處理后，既可減少維修費用，又可延長設備使用壽命，為用戶創(chuàng)造更好的經濟效益。

（五）符合國家環(huán)保要求：政府環(huán)保部門規(guī)定，未經處理達標的水不能直接排放。經過處理的循環(huán)水，其水質達到國家環(huán)保要求的排放標準，可直接向外排放。這樣，即可為業(yè)主節(jié)約費用，又可保護生態(tài)環(huán)境。同時，經處理的中央空調所供應的冷、暖氣清新優(yōu)質，更利于人們的身體健康。

新中物業(yè)管理（中國）有限公司蘭州分公司

2012年6月18日