第一篇：商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告

文章標(biāo)題：商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告

目錄

一、總論

二、市場分析

三、建設(shè)內(nèi)容

四、環(huán)保與市政配套

五、組織機構(gòu)與人力資源配置

六、建設(shè)進度安排及物料供應(yīng)

七、資金籌措

八、效益分析

九、研究結(jié)論與建議

一、總論

（一）項目背景

1項

目名稱：“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)

2承辦單位概況：

“世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。

由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險，“世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。

公司注冊資本1億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。

武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢?中國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團。

成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

3可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（二）項目概況

1地塊位置：

關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。

2建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：270畝（180090平方米）

容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：314528平方米

開發(fā)周期：7至8年

土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）

3周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

（2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙；

（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；

（3）武漢光谷CBD中心??光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)

4項目投入資金及效益情況

項目總投資：33597.28萬元

自有資金投入：12400萬元

住宅銷售價格：2000元/平米起

項目銷售收入：59104.00萬元

項目稅后利潤總額：16127.14萬元

項目毛利潤潤：27.28％

項目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項目建設(shè)緣由

1項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展

公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。

2項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居

民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件

正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。

因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。

3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略

從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設(shè)不利。

本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權(quán)，為資金流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。

4項目開發(fā)優(yōu)勢所在世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽

高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備

融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

1武漢概況

武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1。自1992年以來,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。

超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會。

2光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

“武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學(xué)科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

（2）建筑類型

武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

本項目建筑類型：

以高層（C型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。

配比：

多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟高層：C型14棟

3目標(biāo)市場地位

項目銷售目標(biāo)群如下：

（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；

（2）周邊高校的教師以及工作者；

（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；

（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；

（5）外地來漢的經(jīng)商者。

（6）其他

（五）結(jié)論

本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

（一）市場概況

1武漢市總體經(jīng)濟狀況

武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1。自1992年以來,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。

得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設(shè)立了代表處。

邁向世界超級城市世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進入21世紀(jì)全球十大超級城市之列。

超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。

未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機會。

2武漢房地產(chǎn)市場概況

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。

武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。

形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。

部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

3武漢商品住宅價格走勢

2001年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/?。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。

洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54。

洪山區(qū)指數(shù)

2001第四季度1145.39

2002第一季度1273.522002第二季度1327.12

2002第三季度1451.75

2002第四季度1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體??高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。

4武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢

1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢

2002年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。

2．名家操盤實力大增

目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤??“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

《商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告。

3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢

2002年7月1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將達到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。

4．消費者的購房行為漸趨理性

隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，價格為36.85％，環(huán)境為22.96％，交通為6.47％，其他因素的被選率為0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。

5.價格及指數(shù)

2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點，較上季度上漲66.43點；綜合物業(yè)平均價格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33。

住宅價格指數(shù)此季度為1136.63點，比上季度上漲58.32點；平均價格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41。

寫字樓價格指數(shù)此季度為1050.07點，較上季度上漲11.36點；平均價格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09。

2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會進一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬平方米，成交價值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9，同比增長6，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3。

區(qū)位交易總量存量房百分比

洪山28.7114.3450

（三）競爭分析

1武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點

●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展

●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流

●特點三：戶型面積在變小、房間在變多

●特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞

●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境

●特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流

●特點七：精裝修房需求不容忽視

●特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點

2武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析

本項目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。

洪山區(qū)：

2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54。

洪山區(qū)指數(shù)

2001第四季度1145.39

2002第一季度1273.522002第二季度1327.12

2002第三季度1451.75

2002第四季度1488.67

此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體??高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。

楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。

坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。

武昌區(qū)：

2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點，比上季度上漲了70.89點。平均價格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7。

武昌區(qū)指數(shù)

2001年第四季度1003.18

2002年第一季度929.88

2002年第二季度1046.69

2002年第三季度1012.5

52002年第四季度1083.4

4此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安?加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。

此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售量和價格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費的措施是分不開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產(chǎn)活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。

此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。

3光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析

（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱“武漢?中國光谷”）。

“武漢?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)-----武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學(xué)科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學(xué)生，每年有5萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。

（2）建筑類型

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。

●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。

本項目建筑類型：

以高層（C型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。

4競爭樓盤分析

本項目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷CBD核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項目相關(guān)的樓盤，形成競爭態(tài)勢。對于這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場動向，對項目進行綜合市場定位。

樓盤名稱開發(fā)商房型結(jié)構(gòu)價格(元/m2)交房方式

逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展（武漢）有限公司3*

2、4*

2、復(fù)式框架1880起期房

兆富國際大廈湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司3*2框架2880起現(xiàn)房

當(dāng)代光谷智慧城武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司3*2*

2、4*2*...框架2020均期房

銀河灣武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司2*

1、3*1框架1800均期房

華城新都武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司1*

1、2*

2、3*...框架1980均期房

東林外廬岡部置業(yè)（武漢）公司3*

2、1*

1、4*...框架1670均期房

名都花園武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司2*

2、3*

1、3*...框架2700均現(xiàn)房、期房

麗島花園聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司3*

2、4*

1、4*...框架、磚混3900均現(xiàn)房

電腦大世界洪港置業(yè)3*2框架、磚混4300起現(xiàn)房

明珠園武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司2*1框架1000起期房

弘業(yè)俊園武漢市武昌政通實業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司不詳框架未開盤期房

南波灣武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架1290起期房

文豪苑武漢洪榮物業(yè)有限公司3*2*

2、2*2*2框架1820均期房

當(dāng)代曙光嘉園武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司3*2*

2、4*2*2磚混1490起期房

半島尊邸湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司4*

2、3*

2、2*2框架2188起期房

華樂苑武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司3*

1、3*2框架1700起期房

水藍(lán)郡湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司別墅框架2600起現(xiàn)房

獅龍花苑湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司3*

2、2*2框架1780起期房

山水華庭武漢市鑄久置業(yè)有限公司2*13*24*2磚混、框架1400起期房

虹景豪庭武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司3*24*2框架2920均期房

湯遜湖山莊湖北華泰置地公司3*

2、5*2磚混框架1700起期房

櫻花大廈湖北新長江置業(yè)公司2*

1、2*

2、3*...框架2580起期房

明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳1780起期房

華樂花園匯峰房地產(chǎn)不詳框架1478起期房

發(fā)展大廈武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)3*2框架4000均現(xiàn)房

世紀(jì)廣場湖北省住宅發(fā)展公司3*2框架3500起期房

尚文創(chuàng)業(yè)城武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2框架1860起期房

梅南山居武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司別墅框架2400起期房

南湖山莊武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司3*

2、2*1框架，磚混2200均期房

星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司2*

1、3*1磚混、框架1900均現(xiàn)房

洪嶺公寓洪發(fā)物業(yè)2*

1、3*1框架1800均期房

澳門山莊順聯(lián)房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)公司別墅框架2500均現(xiàn)房

金梭花園洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司2*

1、3*1框架1750均現(xiàn)房

南遠(yuǎn)大樓黃石中銀3*2框架2000起現(xiàn)房

利國綜合樓湖北勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司2*

2、3*2框架1880起現(xiàn)房

華泰山莊湖北華泰置地實業(yè)公司別墅、復(fù)式框架、磚混2200均現(xiàn)房

玉龍島花園武漢宏宇置業(yè)有限責(zé)任公司別墅框架、磚混2300均現(xiàn)房期房

竹苑小區(qū)華中地產(chǎn)物業(yè)2*

2、3*

2、2*1框架、磚混1400起現(xiàn)房

學(xué)府佳園武漢東湖高新集團湖北公司2*

2、3*

2、4*...框架2000均期房

濱湖名都城濱湖房地產(chǎn)2*

2、3*

1、3*...框架、磚混2700均現(xiàn)房期房

三鴻家園博達房地產(chǎn)2*

1、3*

1、2．...磚混1600起現(xiàn)房

泰格生態(tài)公寓洪港置業(yè)2*

2、3*

1、3*2框架、磚混1600起現(xiàn)房

江天大廈江夏房地產(chǎn)3*2框架1400起現(xiàn)房

卓刀泉伏虎山莊武漢京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司2*

1、3*2磚混1380起現(xiàn)房

創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊別墅磚混1858起現(xiàn)房期房

洪廣大廈中國農(nóng)房3*2框架3480起現(xiàn)房

迪雅花園東泰房地產(chǎn)2*

1、3*

1、3*...框架、磚混2250均現(xiàn)房

頤和苑天人房地產(chǎn)1*

1、2*

1、2*...框架1500起現(xiàn)房期房

（四）市場定位

1項目優(yōu)勢和價格定位

和周邊其他競爭樓盤相比本項目有其自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢集中了當(dāng)今武漢成功開發(fā)樓盤的精髓。

光谷地區(qū)已成為武漢市樓價漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國公司及高科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和商機，抓住發(fā)展機遇，抓住商機是現(xiàn)代人選擇居住場所的重要因素?！奥?lián)想高科?經(jīng)典都市”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)（CBD），該區(qū)域在近年內(nèi)將實現(xiàn)光谷開發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實施，這種潛力必將得到實現(xiàn)。光谷是最能體現(xiàn)武漢未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”則是光谷置業(yè)首選。

“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”住宅建成后，以聯(lián)想集團為依托，成為武漢市第一個全智能住宅小區(qū)。

武漢市住宅市場存在著同質(zhì)化現(xiàn)象。無是新概念的運用、戶型設(shè)計還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。住宅開發(fā)項目有在概念上炒作的嫌疑?，F(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場已步入成熟，消費者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運用等）和硬件設(shè)施的配套。另外本區(qū)物業(yè)購買者主要為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層，而且中等戶型特別是120平方米左右的戶型占據(jù)本區(qū)域目前市場銷售的主力，所以應(yīng)適當(dāng)考慮戶型配比，以取得更佳的經(jīng)濟效益。

至2001年，全市城區(qū)人均可支配收入為6752元，恩格爾系數(shù)為43.1，按住房價格測算，一戶普通的三口之家，年收入如為2萬人民幣，按武漢市通行的消費標(biāo)準(zhǔn)，人均消費每人每月400元，三人為1200元，年消費約為14400元，剩下的如全部用于住房，也僅為5600元，三口之家購買一套70平方米，價格為每平方米1200元的經(jīng)濟適用房，需要20年左右的時間，且武漢市三口之家的年收入在2萬元以下的家庭約占50以上。所以本項目在價格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。

《商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告。

此外我們將對我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市場。

2目標(biāo)市場定位

（1）目標(biāo)區(qū)域

地塊周邊3公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。

（2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案

由于光谷CBD的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。

“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購房和適應(yīng)光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講“以人為本”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號：建設(shè)綠色住宅，營造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。

（3）購買力分析

根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積126.82平方米，每套住宅銷售均價約為28.26萬元。一般情況下購房者首付20％房款，約5萬元左右，余款向銀行分30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還1200元左右，占家庭月收入的30％，我們制定的購買對象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。

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第二篇：住宅開發(fā)項目可行性研究報告

住宅開發(fā)項目可行性研究報告 一 總論

（一）項目背景： 1 項目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，公司注冊資本為壹仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司制度的運作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個上進、勇于開拓的企業(yè)團隊。公司始終堅持團結(jié)協(xié)作、銳意進取、開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實的精神，以日臻完善的管理體系，嚴(yán)格按照“誠實守信、誠信經(jīng)營”的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，樹立品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持追求獲取社會良好效應(yīng)和經(jīng)濟效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了“西山別墅”（三期還在開發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)面積約二十萬平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價和市民的廣泛贊譽，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中。現(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，始終堅持“人性化”的設(shè)計思想，竭誠為業(yè)主營造一流的居住和經(jīng)營環(huán)境。我們必將為爭創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻！3 可行性研究報告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

（二）項目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地勢呈現(xiàn)南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富?；莸峄▓@位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過官房酒店經(jīng)麒小線到達。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場等各類娛樂運動設(shè)施?；莸峄▓@居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開發(fā)周期：至年

土地價格：萬 3 項目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項目投入資金及效益情況 項目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價格：2000 元/平米起 項目銷售收入：59104.00萬元 項目稅后利潤總額：16127.14萬元 項目毛利潤潤：27.28％ 項目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項目建設(shè)緣由

項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 項目開發(fā)優(yōu)勢所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個百分點。3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好?！窀邔印Ｄ壳扒甘懈邔游飿I(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標(biāo)市場地位 項目銷售目標(biāo)群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對社會銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時車程，受XX經(jīng)濟區(qū)的影響較大，經(jīng)濟發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計4-5年人口將達到100萬人。該項目定位于曲靖市15%的中高收入消費群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計），以每套120平方米計算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟條件的進一步改善，有購買實力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。

XX市區(qū)可以簡明的分成三個區(qū)域：城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價格的上升；建安成本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進入，是推動XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因為資金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機構(gòu)的風(fēng)險，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時彌補封頂按揭造成的消費信貸斷裂，具備良好的財務(wù)狀況，以及規(guī)范的財務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。

3、項目定位分析結(jié)論

曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項目為主，因此對該項目高層定位有非常大的優(yōu)勢。

本項目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價格最高的樓盤，樓面地價成本為：658.5元/平方米，而該項目的可銷售樓面地價成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項目是高檔次的，我們必須用長遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、時尚休閑商業(yè)街，強大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價定位在2500元/m2，采取房價低開高走的策略，房消費心理，隨市場靈活掌握售價，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風(fēng)險托盤銷售的前提下，此項目樓群定價具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項目建設(shè)實施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。

第三篇：山野菜開發(fā)項目可行性研究報告

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山野菜開發(fā)項目可行性研究報

告

1、科學(xué)規(guī)劃，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)

山野菜產(chǎn)業(yè)是種植業(yè)生產(chǎn)的組成部分，是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向之一，是農(nóng)民增收的主要途徑。山野菜產(chǎn)業(yè)涉及到農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、加工、運輸?shù)榷鄠€部門，應(yīng)將其作為一項系統(tǒng)工程來抓，全市進行統(tǒng)一規(guī)劃，確定山野菜發(fā)展規(guī)模、發(fā)展措施，適度調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為山野業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。充分發(fā)揮優(yōu)勢，建立基地帶動區(qū)域山野菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、加強特色產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)示范區(qū)建設(shè)。

3、加強中介服務(wù)組織建設(shè)。扶持經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè)，充分利用經(jīng)紀(jì)人、專業(yè)協(xié)會在生產(chǎn)、技術(shù)、信息、銷售方面的優(yōu)勢，通過訂單將農(nóng)民的利益和協(xié)會、經(jīng)紀(jì)人的利益緊密地結(jié)合起來，構(gòu)建產(chǎn)地銷售與外地銷售相結(jié)合的銷售網(wǎng)絡(luò)。

4、加強實用技術(shù)推廣體系建設(shè)。充分利用現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)推廣體系，普及實用技術(shù)；充分利用省經(jīng)作所、進一步加強技術(shù)引進和技術(shù)交流，及時引進和推廣先進的山野菜產(chǎn)業(yè)品種和栽培技術(shù)，不斷推進農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，加快技術(shù)更新；要強化山野菜產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，積極開展多層次、多形式的技術(shù)培訓(xùn)，利用科普之冬和科技入戶活動，加強對山野菜產(chǎn)業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)，提高技術(shù)推廣的到位率和入戶率，把技術(shù)推廣轉(zhuǎn)報告用途：發(fā)改委立項、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn

移到提高質(zhì)量、提高效益和可持續(xù)發(fā)展上來，提高基層干部和廣大農(nóng)民的科技素質(zhì)。

5、制定優(yōu)惠政策，促進發(fā)展。把特色基地建設(shè)納入農(nóng)田基本建設(shè)項目，提高山野菜產(chǎn)業(yè)基地綜合生產(chǎn)能力。

6、開發(fā)設(shè)施農(nóng)業(yè)，提高山野菜的生產(chǎn)效益

一是調(diào)整現(xiàn)有的日光溫室、塑料大棚等農(nóng)業(yè)設(shè)施種植結(jié)構(gòu)，發(fā)展山野菜生產(chǎn)，實施反季節(jié)栽培，既延長產(chǎn)品供應(yīng)期，又提高特色產(chǎn)品效益。二是給予農(nóng)民優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)民發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級工程咨詢資質(zhì) 北京智博睿信息咨詢有限公司

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可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進行調(diào)整）第一章 山野菜開發(fā)項目總論

1.1山野菜開發(fā)項目概況

1.1.1山野菜開發(fā)項目名稱 1.1.2山野菜開發(fā)項目建設(shè)單位

1.1.3山野菜開發(fā)項目擬建設(shè)地點 1.1.4山野菜開發(fā)項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5山野菜開發(fā)項目性質(zhì)

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1.1.6山野菜開發(fā)項目總投資及資金籌措 1.1.7山野菜開發(fā)項目建設(shè)期

1.2山野菜開發(fā)項目編制依據(jù)和原則

1.2.1山野菜開發(fā)項目編輯依據(jù)

1.2.2山野菜開發(fā)項目編制原則

1.3山野菜開發(fā)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

1.4山野菜開發(fā)項目可行性研究結(jié)論

第二章 山野菜開發(fā)項目背景及必要性分析

2.1山野菜開發(fā)項目背景

2.1.1山野菜開發(fā)項目產(chǎn)品背景

2.1.2山野菜開發(fā)項目提出理由

2.2山野菜開發(fā)項目必要性

2.2.1山野菜開發(fā)項目是國家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2山野菜開發(fā)項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

2.2.3山野菜開發(fā)項目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 山野菜開發(fā)項目市場分析與預(yù)測 3.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀

3.3市場形勢分析預(yù)測

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3.4行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 山野菜開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1山野菜開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模

4.2山野菜開發(fā)項目產(chǎn)品方案

4.3山野菜開發(fā)項目設(shè)計產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測

第五章 山野菜開發(fā)項目選址及建設(shè)條件 5.1山野菜開發(fā)項目選址

5.1.1山野菜開發(fā)項目建設(shè)地點

5.1.2山野菜開發(fā)項目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4山野菜開發(fā)項目選址意見

5.2山野菜開發(fā)項目建設(shè)條件分析 5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件 5.3原材料及燃動力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應(yīng)

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第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 6.1項目技術(shù)方案

6.1.1項目工藝設(shè)計原則

6.1.2生產(chǎn)工藝

6.2設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購方式 6.3工程方案

6.3.1工程設(shè)計原則

6.3.2山野菜開發(fā)項目主要建、構(gòu)筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

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7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo)

7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風(fēng)采光系統(tǒng)

7.6總圖運輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標(biāo)及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

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9.1項目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點

9.1.3礦產(chǎn)資源

9.2社會環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟建設(shè)

9.3項目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) 9.4.1國家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 山野菜開發(fā)項目勞動安全衛(wèi)生及消防

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10.1勞動保護與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護 10.1.2勞動保護 10.1.3安全衛(wèi)生 10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機構(gòu)

11.1.1組織機構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項目組織管理模式

11.1.3組織機構(gòu)圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動定員

表11-1勞動定員一覽表

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11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來源與培訓(xùn)

第十二章 山野菜開發(fā)項目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 山野菜開發(fā)項目實施進度方案 13.1山野菜開發(fā)項目工程總進度

13.2山野菜開發(fā)項目實施進度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2山野菜開發(fā)項目總投資估算

表14-1山野菜開發(fā)項目總投資估算表單位：萬元

14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元

14.6流動資金估算

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表14-5計算期內(nèi)流動資金估算表單位：萬元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成第十五章 財務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算

表15-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 15.3總成本費用估算

表15-2總成本費用估算表單位：萬元

15.4利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元

15.6贏利能力分析

15.6.1動態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財務(wù)評價

表15-5財務(wù)指標(biāo)匯總表

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第十六章 山野菜開發(fā)項目風(fēng)險分析

16.1風(fēng)險影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險因素

16.1.2主要風(fēng)險因素識別

16.2風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險影響程度評價

16.2.2風(fēng)險規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 17.1山野菜開發(fā)項目結(jié)論

17.2山野菜開發(fā)項目建議

報告用途：發(fā)改委立項、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

第四篇：旅游開發(fā)項目可行性研究報告

項目名稱：申報單位：聯(lián)系人： 電話： 傳真： 編寫時間：主管部門：

旅游開發(fā)項目可行性研究報告

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司 撰稿時間：2013年9月2日

第一章 項目概況

一、項目簡介

1、區(qū)域及自然條件（1）歷史沿革

項目景區(qū)旁邊原有一某某關(guān)，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過幾次著名的戰(zhàn)斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產(chǎn)與播州宣慰使楊應(yīng)龍部在某某激戰(zhàn)，“ 爭浮橋，橋斷，殺溺死者數(shù)千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮(zhèn)率軍平播，楊應(yīng)龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮(zhèn)部營中“內(nèi)合外發(fā)，官軍大，進至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。據(jù)考，項目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長征突破某某天險，到某某召開了著名的“某某會議”。

2、資源評價

（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發(fā)項目無工業(yè)污染，環(huán)境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系：該旅游開發(fā)項目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區(qū)風(fēng)光以及被譽為“中國一絕、項目地區(qū)一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點能形成旅游開發(fā)線。從外圍講，旅游開發(fā)項目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發(fā)線。

（4）可進入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過，景區(qū)背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內(nèi)有火車站2個，客運航運碼頭1個，規(guī)劃中水運的客運、貨運及自用碼頭各1個。形成了公路、鐵路、航運縱橫交錯、航空港近距離呼應(yīng)的交通網(wǎng)絡(luò)，游客進得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，其資源利用價值因交通方便而大為提高。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施：景區(qū)水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農(nóng)村勞動力豐富而廉價。建筑材料產(chǎn)地近，價格低，未開發(fā)旅游開發(fā)項目旅游開發(fā)，無同行業(yè)競爭。

（6）社會經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域主要為城鎮(zhèn)區(qū)，社會基礎(chǔ)條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，旅游開發(fā)氛圍濃，服務(wù)質(zhì)量上檔次，對旅游開發(fā)具有很高的積極性。

（7）客源市場：某某市城區(qū)40萬人，郊區(qū)20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達 車次，過往人數(shù)每天達 人次。某某豆腐、項目景區(qū)發(fā)電廠以及某某天險的高知名度省內(nèi)外聞名，客源不愁。

二、項目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會文明程度的提高，旅游開發(fā)業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游開發(fā)上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游開發(fā)資源豐富，旅游開發(fā)業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游開發(fā)資源得天獨厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨具一格。由于我縣旅游開發(fā)業(yè)才開始起步，對旅游開發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開辟的一個集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長征文化旅游開發(fā)線路的延伸，吸引留住前來婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會議會址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動我縣旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

三、某某旅游開發(fā)基地開發(fā)存在的問題

1、缺乏開發(fā)資金

某某鎮(zhèn)政府財力有限，對項目景區(qū)開發(fā)主要靠招商引資。

2、勞動人口科學(xué)文化素質(zhì)低

景區(qū)因勞動力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游開發(fā)服務(wù)人員。

3、管理體制未確立，相關(guān)部門支持配合程度不夠，應(yīng)通過努力協(xié)調(diào)，形成開發(fā)旅游開發(fā)產(chǎn)品的合力。

第三章 市場分析及預(yù)測

一、國內(nèi)市場預(yù)測

1、市場預(yù)測

隨著經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)旅游開發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發(fā)大省，周邊旅游開發(fā)市場的開發(fā)和繁榮，對某某旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

項目景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點獨一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場所，開發(fā)成規(guī)模后，對不同層次，不同類型的旅游開發(fā)者都有較大的吸引力。

開發(fā)前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發(fā)線上的游客為第一客源市場，景區(qū)逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到大西南地區(qū)的團隊到項目景區(qū)游覽。

2、游客量預(yù)測

據(jù)統(tǒng)計，近幾年，每年到某某參觀旅游開發(fā)的游客10萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年項目景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠(yuǎn)期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區(qū)及省外市場預(yù)測

項目地區(qū)旅游開發(fā)線近年相繼推出“紅軍長征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國家級風(fēng)景名勝區(qū)建成開放，將會吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項目景區(qū)去休閑，品某某豆腐魚以及觀項目景區(qū)電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項目景區(qū)。開發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達30萬人次。

第四章 景區(qū)建設(shè)

一、景區(qū)建設(shè)原則

把保護風(fēng)景名勝資源放在首位，堅持嚴(yán)格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。項目景區(qū)旅游開發(fā)基地的修建，對景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實行保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開發(fā)，重點實施。

二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮項目景區(qū)旅游開發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢，以休閑、觀光、避暑為重點，在保護的前提下逐步開發(fā)風(fēng)景資源，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開發(fā)業(yè)、交通運輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項目景區(qū)景點的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生 綠化及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟效益掛鉤，加強環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、綠化

保護好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺浞N；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發(fā)的生命線，景區(qū)管理機構(gòu)要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項目建設(shè)實施計劃

一、項目建設(shè)分期規(guī)劃

根據(jù)地方財力、物力及旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展情況，項目景區(qū)旅游景區(qū)項目開發(fā)建設(shè)分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進入景區(qū)道路

集中有限財力，解決景區(qū)可進入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設(shè)項目及規(guī)模

集中有限財力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發(fā)的客人成為某某旅游開發(fā)基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發(fā)項目停車場 單位停車面積35平方米/車 入場停車數(shù)88輛 停車場面積3080平方米

3、修建項目景區(qū)三星級賓館。

建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會議服務(wù)等，設(shè)床位200個，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個，在賓館附近，一個水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。

5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內(nèi)浴池20個，每個10平方米，計200平方米。

9、化糞池2個，面積30平方米，深2米。

10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米

13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房

2、建網(wǎng)球場

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個

3、建垂釣亭、釣魚臺4個

4、高臺跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作

第七章 組織機構(gòu)

一、項目法人

根據(jù)某某鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“項目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，某某鎮(zhèn)人武部部長冷明剛為項目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)項目的法人代表，對項目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實施經(jīng)營和債務(wù)償還實行全過程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項目法人代表。

二、組織機構(gòu)

1、管理所下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對景區(qū)實行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

第八章近期建設(shè)投資估算及資金來源

一、近期建設(shè)項目投資估算

2004年、2005年，建設(shè)項目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計劃

第一期工程建設(shè)投資為745.15萬元 第二期工程建設(shè)投資為757萬元 第三期工程建設(shè)投資為740萬元

第九章 經(jīng)濟效益分析

一、預(yù)算說明

1、項目計算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期6年。

2、項目基準(zhǔn)收益率取10%。

二、經(jīng)營收入預(yù)測

景區(qū)目前游人達10萬人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項目完成后，預(yù)計第4年－第6年游客人數(shù)凈達到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達到平均每年20萬人，按人均消費100元計算。第一年可實現(xiàn)營業(yè)收入100萬元 第二年可實現(xiàn)營業(yè)收入150萬元 第三年可實現(xiàn)營業(yè)收入225萬元

第四年——第六年可實現(xiàn)平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實現(xiàn)平均年收入2000萬元

三、經(jīng)營成本預(yù)測

1、折舊：項目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬元。

2、營業(yè)成本

營業(yè)成本包括營業(yè)費用、管理費用、職工福利費用等，按營業(yè)收入的30%計。

3、稅金：營業(yè)稅按5.5%計，所得稅按33%計（經(jīng)營前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財務(wù)分析

1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬元。

2、財務(wù)內(nèi)部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的上一年份 ＋上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設(shè)期3年）

出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結(jié)論及存在問題和建議

一、結(jié)論

項目景區(qū)旅游開發(fā)基地經(jīng)以上可行研究分析表明，該項目符合項目景區(qū)旅游開發(fā)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類型豐富、獨特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發(fā)線上，是不可多得的旅游開發(fā)產(chǎn)品，對國內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場前景樂觀。項目財務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤率19%，財務(wù)效益較好。因此，項目景區(qū)旅游開發(fā)基地開發(fā)項目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計劃，某某旅游景區(qū)的開發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項目景區(qū)近期建設(shè)項目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發(fā)產(chǎn)品，帶動某某縣旅游開發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請立項，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。

第五篇：礦產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告參考提綱

礦產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告參考提綱

一、總論

1、項目承擔(dān)單位基本情況：單位名稱、法定地址、法定代表姓名及職務(wù)、主管單位名稱、生產(chǎn)經(jīng)營科研情況、資產(chǎn)狀況和經(jīng)濟狀況概況；

2、簡述項目提出的背景，投資的必要性和社會經(jīng)濟意義；采礦、選礦、深加工的產(chǎn)品方案、生產(chǎn)規(guī)模及技術(shù)開發(fā)概述；本單位實施項目的優(yōu)勢。

3、可行性研究工作的依據(jù)和范圍。

4、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)對比（采選礦的“三率”指標(biāo)、各種產(chǎn)品的質(zhì)量指標(biāo)、單位成本指標(biāo)、投入產(chǎn)出效益指標(biāo)等）。

5、可行性研究結(jié)論。

二、市場調(diào)查和需求預(yù)測

1、國內(nèi)外市場調(diào)查

本項目及同類產(chǎn)品的主要用途，在主要使用行業(yè)的用途和消耗量。

本項目及同類產(chǎn)品國內(nèi)及本地區(qū)的生產(chǎn)能力、開工率、主要生產(chǎn)廠家的生產(chǎn)能力的利用率；在建項目和已批擬開工建設(shè)項目的生產(chǎn)能力，預(yù)計投產(chǎn)時間。

國內(nèi)及本地區(qū)本項目及同類產(chǎn)品的產(chǎn)量、銷售量及變化情況；本項目及同類產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量、出口量和出口去向，以及變化情況，產(chǎn)品銷售價格，以及變動情況和趨勢。同類產(chǎn)品國際市場銷售量，國際主要生產(chǎn)廠家的技術(shù)、生產(chǎn)能力、產(chǎn)量。國際市場銷售價格以及變化趨勢?？商娲a(chǎn)品的性能、質(zhì)量、產(chǎn)量及價格分析。

2、市場預(yù)測

各產(chǎn)品消費條件、消費對象，產(chǎn)品更新周期的特點，可能產(chǎn)生的新用途的分析；以及國內(nèi)外需求量分析。

從產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)、性能、價格、配件、維修等方面，分析替代進口的趨勢和所具有國際的竟?fàn)幠芰?；分析國家對項目產(chǎn)品出口及進口國對進口的政策、規(guī)定（限制或鼓勵）；分析產(chǎn)品出口方向，預(yù)測產(chǎn)品替代進口量或出口量的可能性。國際市場供需情況分析。

3、產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

項目產(chǎn)品推銷方式、措施的研究，相應(yīng)預(yù)測，銷售中所需機構(gòu)、人員培訓(xùn)、廣告宣傳、維護服務(wù)等費用。

4、產(chǎn)品方案、建設(shè)規(guī)模和銷售收入預(yù)測。

主要產(chǎn)品和主要副產(chǎn)品的規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)及其選擇依據(jù)。

主要產(chǎn)品和副產(chǎn)品的產(chǎn)量、質(zhì)量，主要設(shè)備裝置；年生產(chǎn)能力，生產(chǎn)線數(shù)。項目各產(chǎn)品不同規(guī)模的效益分析，說明本項目確定的建設(shè)規(guī)模的代表性。

根據(jù)確定的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模及預(yù)測產(chǎn)品價格，估算銷售收入。

三、技術(shù)可行性分析

1、產(chǎn)品和技術(shù)開發(fā)論述

關(guān)鍵技術(shù)的開發(fā)和作用、效果的論述，產(chǎn)品的技術(shù)性能水平與國內(nèi)外先進水平的比較，包括技術(shù)依托單位或合作單位的研究開發(fā)論述。

2、技術(shù)成熟性論述和產(chǎn)品質(zhì)量及可靠性論述

有關(guān)部門對項目技術(shù)成果的技術(shù)鑒定情況；該技術(shù)進行生產(chǎn)條件下小批量、小規(guī)模試生產(chǎn)的情況；本項目產(chǎn)品的技術(shù)檢測、分析化驗的情況；小批量試生產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性、成品率；項目產(chǎn)品在實際使用條件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情況等。

3、引進技術(shù)、裝備的來源、技術(shù)水平

與國際先進水平的比較；引進技術(shù)消化、吸收，國產(chǎn)化配套等方案，技術(shù)引進的協(xié)議、國外轉(zhuǎn)讓方的授權(quán)證明等。

四、項目實施方案（分采礦、選礦、深加工三個環(huán)節(jié)）

1、技術(shù)方案論述

根據(jù)確定的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案及標(biāo)準(zhǔn)等，進行生產(chǎn)技術(shù)、工藝流程、主要生產(chǎn)裝置的方案比較；從產(chǎn)品質(zhì)量、原材料要求與單耗、主要技術(shù)參數(shù)、單位能耗與綜合能耗、投資、技術(shù)先進性可靠性等方面評述。

2、工藝流程

繪制工藝流程示意圖，各主要工藝的技術(shù)參數(shù)，確定主要物料的平衡，計算主要原材料、燃料、動力消耗，確定水、汽、電的供應(yīng)參數(shù)以及公用工程和輔助設(shè)備的要求。

繪制廠區(qū)或生產(chǎn)車間、生產(chǎn)線布置圖。

3、產(chǎn)過程中“三廢”排放點、內(nèi)容及數(shù)量、“三廢”回收利用及達標(biāo)排放處理的措施和方案。

4、公用工程和輔助設(shè)施

生產(chǎn)用原、輔助材料和產(chǎn)品的儲運，有特殊要求的物品，如危險品等的儲運。

給排水的水量、水質(zhì)，水量平衡，給排水工程方案。有關(guān)部門對地下水開采的許可。

供電供熱供汽要求，熱負(fù)荷平衡、供電、供汽量計算，工程方案的選擇和論述。電力部門對電力供應(yīng)、電力增容的許可等。

5、廠址選擇和項目準(zhǔn)備

根據(jù)項目建設(shè)要求，從服從環(huán)境功能分區(qū)的前提下，結(jié)合工程地質(zhì)、交通運輸、動力供應(yīng)、協(xié)作條件、安全保護、消防安全、環(huán)保要求等方面進行廠址比選。如利用原址建設(shè)，應(yīng)考慮上述方面有何不利影響，提出解決措施。

本單位已具備的條件，現(xiàn)有固定資產(chǎn)利用情況。項目實施前已進行的技術(shù)準(zhǔn)備 和進行的配套設(shè)備的情況等。

6、生產(chǎn)定員和人員培訓(xùn)

⑴項目投資后的生產(chǎn)組織管理

根據(jù)工藝、設(shè)施特點和需求，確定生產(chǎn)班次，確定生產(chǎn)人員編制。

計算全員勞動生產(chǎn)率。計算產(chǎn)品成本費用中的職工工資和福利費用，平均工資和工資總額。

⑵根據(jù)工藝技術(shù)要求和人員來源，制定培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)人員總數(shù)和培訓(xùn)方式、估算培訓(xùn)費用。

7、特殊行業(yè)許可證

如產(chǎn)品質(zhì)量合格證、產(chǎn)品運銷許可證及批文等。

8、項目實施進度計劃

包括項目可行性研究，資金籌集，技術(shù)獲得及轉(zhuǎn)讓，設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，竣工驗收和交付使用等階段。項目施工費用的估算，包括建設(shè)單位管理費、職工培訓(xùn)費、設(shè)計費等。

五、資源、原（輔助）材料

重點論述本項目所需重點資源、原（輔助）材料（包括燃料）的來源、供應(yīng)渠道等情況。此項目內(nèi)容可根據(jù)項目的具體情況，參考技改項目可行性研究報告編寫方法編寫。

六、生態(tài)環(huán)境保護與勞動安全

1、生態(tài)環(huán)境保護

論述項目在施工和投產(chǎn)運行后對生態(tài)環(huán)境的影響，以及發(fā)生事故對環(huán)境的影響。項目主要“三廢”污染源和污染物的排放區(qū)，危險性分析，污染物排放量，排放濃度計算。提出“三廢”回收利用可能性及治理方案，針對噪音、震動、電磁波等的保護措施建議。采礦后的復(fù)墾利用。估算生態(tài)環(huán)境保護投資。提供環(huán)境監(jiān)測部門對項目環(huán)境影響的評價報告。

2、勞動保護和安全

生產(chǎn)過程職業(yè)危害因素分析，生產(chǎn)使用和生產(chǎn)的有毒有害物的種類、數(shù)量、分布點，高溫、高壓、易燃易爆、輻射、噪音等強度和影響程度的分析。采取的保護措施和有關(guān)法規(guī)規(guī)定。

消防措施和滅火設(shè)施等。

七、投資估算、資金籌措

1、項目投資估算（分采礦、選礦、深加工三個主要環(huán)節(jié)）

按項目投資總額（含采礦權(quán)價款和采礦使用費等）、投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期利息分別估算；應(yīng)按項目具體內(nèi)容逐項計算，特別是其它費用和備用類不應(yīng)有缺項，有關(guān)費用應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定，并列出標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)；根據(jù)計算結(jié)果，編制投資估算表，包括新增設(shè)備、引進設(shè)備、電力增容、環(huán)保設(shè)備等在內(nèi)的項目全部內(nèi)容。

2、資金籌措

按資金來源渠道，分別說明各項資金來源、使用條件。利用貸款的，要說明貸款條件、利率、償還方式和時間，說明單位自有資金的籌集計劃、可能和數(shù)量。

3、投資使用計劃

考慮項目實施進度和籌資方式，編制投資使用計劃；對申請項目貸款部分，需開列貸款使用明細(xì)表和說明。

說明還款資金來源和計算依據(jù)，編制貸款還本付息計劃。

4、投產(chǎn)后流動資金估算

計算項目建成后，所需流動資金及需新增的流動資金，應(yīng)說明籌資來源、方式和計算依據(jù)。根據(jù)計算結(jié)果，編制流動資金估算表。

八、經(jīng)濟、社會效益分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

按財務(wù)制度的規(guī)定，估算生產(chǎn)成本（含資源稅、礦產(chǎn)資源補償費、采礦權(quán)價款、采礦權(quán)使用費等）和總成本，并分別列表計算結(jié)果。按預(yù)測產(chǎn)品銷售和生產(chǎn)能力，逐年計算銷售收入，對有多種產(chǎn)品的應(yīng)分別計算后，合成總銷售收入，列表計算結(jié)果。

2、財務(wù)分析

以動態(tài)分析為主，對項目的獲利能力、債務(wù)償還能力進行分析。對財務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務(wù)凈現(xiàn)值等作為主要評價指標(biāo)，并編制財務(wù)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財務(wù)基本報表。應(yīng)與行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率、平均投資利潤率和利稅率等進行比較分析。對使用外匯貸款或生產(chǎn)中所需使用外匯的項目，還應(yīng)計算外匯平衡。

3、不確定性分析

主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，以分析不確定因素對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。分析項目的抗風(fēng)險能力。

4、社會效益分析

對提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的影響、對合理利用自然資源的影響、對保護環(huán)境和生態(tài)平衡色及對節(jié)能的影響等。重要項目還應(yīng)進行國民經(jīng)濟評價分析。

九、結(jié)論

注：

1、本提綱供申請礦產(chǎn)開發(fā)（含采選和深加工）項目編制可行性研究報告作參考。

2、可行性研究報告，應(yīng)以定量分析為主，簡要明了，應(yīng)避免單純宏觀的、定性的、不確定的論述。