第一篇：直客式住房貸款調(diào)研報(bào)告

關(guān)于《榆林市直客式住房貸款》調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研背景及方法概述

1.調(diào)研背景

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的特性。房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持。

一般來說，房地產(chǎn)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。

內(nèi)部融資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，包括一些抵押貼現(xiàn)的票據(jù)，債券，可出售的經(jīng)營性和存量物業(yè)，以及近期內(nèi)可回收的各種款項(xiàng)等，包括向消費(fèi)者預(yù)收購房定金等。但隨著企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，單純依靠內(nèi)源融資已很難滿足企業(yè)的發(fā)展需求。

外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融機(jī)構(gòu)獲得的資金，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，解決房地產(chǎn)開發(fā)中短期的資金需求。

現(xiàn)在，我國主要依靠銀行貸款滿足整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，銀行貸款占到70％以上，貸款余額也占到了商業(yè)銀行貸款余額的7．8％。資金來源的單一和過度集中，是我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的特點(diǎn)。

2.方法概述

1)從網(wǎng)上查閱資料，查閱“直客式住房貸款”的近年發(fā)展及辦理情況，2)通過各銀行全國客服電話咨詢“直客式住房貸款”業(yè)務(wù)的辦理并電話咨

詢榆林當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點(diǎn)確定此項(xiàng)業(yè)務(wù)是否辦理、適用條件等。

3)向榆林房地產(chǎn)從業(yè)者了解“直客式住房貸款”的在榆林當(dāng)?shù)氐膶?shí)際運(yùn)用。

二、直客式住房貸款

1.概念

直客式住房貸款是指借款人未通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司推

介，直接向銀行申請辦理的個(gè)人住房貸款。

2.適用對象

直客式住房貸款的借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）--65周歲（含）之間，借款人具有良好的信用記錄和還款意愿，并且能夠提供有效的階段性擔(dān)保。

3.具備特點(diǎn)

直客式住房貸款除具備一手個(gè)人住房貸款的所有特色服務(wù)外，還具備以下特點(diǎn)：

1)樓盤靈活選擇——可以不受與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議的限制，購買任意樓盤均可向銀行申請貸款。

2)享受一次性付款優(yōu)惠——可以在獲得貸款審批后與開發(fā)商簽署一次性付款的購房合同，從而享受一次性付款的優(yōu)惠。

3)擔(dān)保方式多樣靈活——無須落實(shí)本筆房產(chǎn)抵押，在提供其他房產(chǎn)抵押、質(zhì)押、自然人擔(dān)保、專業(yè)擔(dān)保公司或其他法人階段性擔(dān)保的情況下可先獲得貸款。

4.近年發(fā)展

2005年起間中國銀行、建設(shè)銀行及浦發(fā)銀行、中信銀行、民生銀行等商業(yè)銀行紛紛推出直客式個(gè)人住房貸款服務(wù)，加快實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款營銷服務(wù)模式由以“間客式”為主向以“直客式”為主的轉(zhuǎn)變。從2006年開始，我國政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，國土資源部、建設(shè)部、央行等部門分別從土地、開發(fā)、資金等層面相繼出臺了一系列調(diào)控政策，“直客式住房貸款”近年來發(fā)展較為緩慢。

5.調(diào)研情況

通過各銀行全國客服電話以及電話咨詢榆林網(wǎng)點(diǎn)，調(diào)研情況如下：

1)中國銀行——咨詢?nèi)珖头谔旖?、山東、江蘇等地可辦理，陜西沒有

此項(xiàng)業(yè)務(wù)

2)建設(shè)銀行——咨詢?nèi)珖头陉兾饔写隧?xiàng)業(yè)務(wù)，咨詢榆林網(wǎng)點(diǎn)沒有此項(xiàng)

業(yè)務(wù)。

3)農(nóng)業(yè)銀行——咨詢榆林網(wǎng)點(diǎn)沒有此業(yè)務(wù)

4)工商銀行——咨詢?nèi)珖头@示沒有直客式住房貸款的資料

5)交通銀行——咨詢?nèi)珖头]有直客式住房貸款的具體規(guī)定

6)郵政儲蓄銀行——咨詢?nèi)珖头]有直客式住房貸款業(yè)務(wù)

7)上海浦東發(fā)展銀行——咨詢?nèi)珖头]有顯示直客式貸款業(yè)務(wù)

8)興業(yè)銀行——咨詢榆林網(wǎng)點(diǎn)無直客式住房貸款業(yè)務(wù)

9)中信銀行——全國客服有直客式貸款業(yè)務(wù)，要求通過銀行申請的優(yōu)質(zhì)客

戶，且是確定通過審核的樓盤。咨詢榆林網(wǎng)點(diǎn)無此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

10)招商銀行——全國客服資料顯示全國范圍停止受理直客式住房的款業(yè)

務(wù)

11)長安銀行——全國客服顯示沒有直客式住房貸款業(yè)務(wù)

12)西安銀行——電話咨詢榆林網(wǎng)點(diǎn)沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)

13)陜西信合——網(wǎng)站查閱沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)

14)榆林榆陽民生村鎮(zhèn)銀行——客服咨詢沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)

15)榆林榆陽農(nóng)村商業(yè)銀行——網(wǎng)站查閱沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)

三、調(diào)研結(jié)果

1)通過網(wǎng)上查閱資料，了解到各銀行推出“直客式住房貸款”均在2005-2006年間，正值中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展階段，而近幾年由于我國政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行貸款對于房地產(chǎn)行業(yè)門檻逐步提高，“直客式住房貸款”發(fā)展較為緩慢；

2)通過咨詢各銀行全國客服及榆林網(wǎng)點(diǎn)電話調(diào)研，了解榆林市各銀行均不

受理“直客式住房貸款”，而且此項(xiàng)業(yè)務(wù)目前在其他地區(qū)也辦理較少；

3)通過咨詢房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員，了解到由于近幾年國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏

觀調(diào)控且此方式對項(xiàng)目本身及貸款人要求較高，榆林各銀行并沒有開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，此種方法在榆林房地產(chǎn)實(shí)際融資中較為少見。

第二篇：辦理直客式汽車貸款的流程

辦理直客式汽車貸款的流程

直客式汽車消費(fèi)貸款，是指借款人直接向銀行提交汽車貸款的申請資料，通過與銀行面對面溝通，在商定切合自身實(shí)際情況的貸款方案后取得貸款，貸款資金由銀行以轉(zhuǎn)賬方式直接劃入汽車經(jīng)銷商的賬戶。通常這種模式能節(jié)省一些中間手續(xù)費(fèi)用，而且銀行的貸款利息相對較低。

直客式汽車貸款辦理流程：

1、到銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫借款申請書

2、銀行資信調(diào)查

3、銀行審批貸款

4、客戶與銀行簽訂借款合同

5、客戶到經(jīng)銷商處選定車輛并向銀行交納購車首付

6、銀行代理提車、上戶和辦理抵押登記手續(xù)

7、銀行放款

8、客戶提車

第三篇：直客是什么意思？

直客

直客是直接客戶的簡稱，有以下方面的用途：

1.物流術(shù)語，是指工廠或是貿(mào)易公司或是直接有貨物需要出口的人。

2.旅游術(shù)語，指準(zhǔn)備出門旅游的客人，利用當(dāng)今先進(jìn)發(fā)達(dá)的通訊手段和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)直接與旅游目的地旅行社（不通過出發(fā)地的組團(tuán)社）聯(lián)系，商定旅游行程計(jì)劃并完成旅游活動。

3.金融術(shù)語，“直客式”模式，是指繞過中間代理，直接在銀行申請相關(guān)服務(wù)的模式，比如“直客式”房貸，“直客式”車貸等。

4、鐵路術(shù)語，直接往返于A、B兩地間的客貨列車。

5.物流是一個(gè)很大的概念，從廣義上說，貨物在工廠的生產(chǎn)線上的時(shí)候，就已經(jīng)進(jìn)入物流的領(lǐng)域了。貨運(yùn)代理是整個(gè)物流過程中的一個(gè)非常重要且必不可少的環(huán)節(jié)。作為運(yùn)輸代理，職責(zé)就是要把委托人交給的貨物，安全，準(zhǔn)確的運(yùn)到目的地。其中涉及到了陸運(yùn)，海運(yùn)，空運(yùn)，海鐵聯(lián)運(yùn)，?？章?lián)運(yùn)等等。如果涉及到了細(xì)節(jié)的職責(zé)，那就多了，比如:租船，訂艙，報(bào)關(guān)，拖車，等等這些工作。都是貨代的職責(zé)范圍。直客就是沒有通過其他物流同行介紹過來的客戶，那種就叫直客，做物流的給同行，您只能壓低價(jià)，給直客你能提高價(jià)...

第四篇：中國農(nóng)業(yè)銀行“直客式”個(gè)人汽車貸款操作流程

中國農(nóng)業(yè)銀行“直客式”個(gè)人汽車

貸款操作流程

為降低客戶購車成本，提高辦貸效率，增強(qiáng)同業(yè)競爭力，促進(jìn)個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)的快速、健康發(fā)展，根據(jù)中國人民銀行

《汽車消費(fèi)貸款管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行汽車消費(fèi)貸款實(shí)施

細(xì)則》制定本操作規(guī)程。

一、“直客式”汽車貸款模式是指客戶購車貸款直接面對

貸款銀行，銀行在對客戶進(jìn)行資信調(diào)查后符合條件，與客戶簽

訂貸款協(xié)議。該協(xié)議對客戶確定一個(gè)貸款額度，客戶拿貸款額

度到汽車市場上選購自己滿意產(chǎn)品的貸款業(yè)務(wù)。“直客式”運(yùn)作

模式的目的是培養(yǎng)實(shí)現(xiàn)客戶消費(fèi)融資需求“首先找農(nóng)行”的觀

念。

二、“直客式”個(gè)人汽車貸款操作流程圖

三、“直客式”個(gè)人汽車貸款操作流程說明

（一）借款人到汽車消費(fèi)貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)咨詢有關(guān)情況，客

戶經(jīng)理提供有關(guān)車輛信息，根據(jù)客戶擬購車價(jià)位初步測算債務(wù)

承受能力，客戶以書面形式提出貸款申請。

（二）經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查崗負(fù)責(zé)受理貸款申請，并對客戶基本

情況進(jìn)行初步調(diào)查，認(rèn)定是否具備發(fā)放貸款的基本條件（參照

《中國農(nóng)業(yè)銀行汽車消費(fèi)貸款實(shí)施細(xì)則》，下同）。

（三）對同意受理的貸款申請，由貸款調(diào)查崗?fù)ㄖ蛻籼?/p>

寫統(tǒng)一制式的《中國農(nóng)業(yè)銀行汽車貸款申請表》，并提供有關(guān)資

料的原件或復(fù)印件。對客戶填制的制式申請和書面申請以及提

交的相關(guān)資料進(jìn)行登記后，調(diào)查崗進(jìn)行貸款調(diào)查。對以履約保

證保險(xiǎn)方式申請貸款的，必須由保險(xiǎn)公司出具《個(gè)人分期付款

436 履約保險(xiǎn)承保通知書》。調(diào)查結(jié)束后，填制貸款調(diào)查表，作出調(diào)

查結(jié)論。同意發(fā)放貸款的，填制貸款資料交接清單，連同全部

貸款資料移交貸款審查崗，并辦理資料交接登記手續(xù)。

貸款審查崗收到有關(guān)貸款資料后，進(jìn)行貸款審查，審查后

填寫信貸業(yè)務(wù)審查表，撰寫審查報(bào)告提出審查意見。同意發(fā)放

貸款的，連同有關(guān)資料報(bào)有權(quán)審批人審批。

對有權(quán)審批人批準(zhǔn)發(fā)放的貸款，出具個(gè)人汽車貸款通知書

(見附件5)通知借款人。

（三）借款人到汽車經(jīng)銷商處看車，達(dá)成購車意向后，借

款人交納定金，與汽車經(jīng)銷商簽訂購車合同。

（四）借款人憑與汽車經(jīng)銷商簽訂的購車合同和定金收

據(jù)，到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理貸款手續(xù)。貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)審查購車合

同和定金收據(jù)的真實(shí)性并為借款人開立活期存款賬戶，借款人

存入足額首付款。與借款人簽訂貸款合同，填制借款憑證，辦

理貸款賬務(wù)處理手續(xù)后，貸款轉(zhuǎn)入借款人活期存折戶，也可直

接由貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)為借款人開具本票。

（五）貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查責(zé)任人（客戶經(jīng)理）攜帶匯票（本

票）陪同借款人到汽車經(jīng)銷商處辦理提車手續(xù)。如汽車經(jīng)銷商

在經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)已開立結(jié)算賬戶，則可通過轉(zhuǎn)賬方式把款項(xiàng)劃至經(jīng)

銷商的賬戶上。汽車有關(guān)證件等購車資料，由貸款調(diào)查崗負(fù)責(zé) 掌握。

（六）客戶經(jīng)理與借款人憑有關(guān)購車手續(xù)資料，一同在農(nóng)

業(yè)銀行合作保險(xiǎn)公司辦理車輛保險(xiǎn)手續(xù)，作為貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)的

代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

四、“直客式”個(gè)人汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

由于“直客式”個(gè)人汽車貸款業(yè)務(wù)沒有合作經(jīng)銷商這一環(huán)

節(jié)，對貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制提出了更高要求。在辦理這一貸款業(yè)務(wù)

時(shí)，須從以下方面控制風(fēng)險(xiǎn)：

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（一）加強(qiáng)借款人的資信調(diào)查，把好客戶準(zhǔn)入關(guān)；

（二）嚴(yán)格貸款擔(dān)保手續(xù)，除少數(shù)符合信用貸款條件的客

戶外，均要設(shè)定抵押或第三方保證擔(dān)保，嚴(yán)格審查擔(dān)保人擔(dān)保

能力和資格；

（三）嚴(yán)格執(zhí)行貸款調(diào)查崗人員陪同客戶付款提車的有關(guān)

規(guī)定，確保貸款專款專用；

（四）配備足夠汽車貸款客戶經(jīng)理，按300 貸款戶配備一

名客戶經(jīng)理原則掌握。

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第五篇：個(gè)人住房貸款調(diào)研

個(gè)人住房貸款

(工商銀行個(gè)人住房貸款)

?業(yè)務(wù)簡述

個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的，用于購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法建造、銷（預(yù)）售住房的貸款。

?適用對象

個(gè)人住房貸款的借款人應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）--65周歲（含）之間，并且具有良好的信用記錄和還款意愿。

?特色優(yōu)勢

1.貸款期限長--最長期限可達(dá)30年。

2.貸款額度高--一手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價(jià)值的70%。

二手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價(jià)值的60%。

3.融資成本低--貸款辦理過程中銀行不收取費(fèi)用。

4.還款方式靈活--為您提供多種還款方式及特色還款服務(wù)，借款人可根據(jù)需求自由選擇。

5.貸款發(fā)放及時(shí)--在您提供有效階段性擔(dān)保的情況下，可在房產(chǎn)正式抵押登記前發(fā)放貸款。

6.貸后服務(wù)便捷--為您提供便捷的還款、貸款要素變更等服務(wù)。

?申請條件

申請工行個(gè)人住房貸款需具備以下基本條件：

1.具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；

2.具有良好的信用記錄和還款意愿；

3.具有穩(wěn)定的收入來源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力；

4.具有所購住房的商品房銷（預(yù)）售合同或意向書；

5.具有支付所購房屋首期購房款能力；

6.在工行開立個(gè)人結(jié)算賬戶；

7.能夠提供工行認(rèn)可的有效擔(dān)保；

8.工行規(guī)定的其他條件。

申請個(gè)人住房貸款，需提前準(zhǔn)備并提供以下資料：

1.借款人及配偶的的有效身份證件、婚姻狀況證明；

2.借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）；

3.借款人經(jīng)濟(jì)收入證明及職業(yè)證明；

4.借款人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房銷（預(yù)）售合同》或《購買商品房合同意向書》；

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的首期付款的收據(jù)或發(fā)票復(fù)印件，或首期付款的銀行存款憑條；

6.貸款人要求提供的其他文件或資料。

?貸款額度

一手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價(jià)值的70%。

二手房最高貸款金額可達(dá)到所購住房市場價(jià)值的60%。

?貸款期限

貸款期限最長30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。兩個(gè)（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

?貸款利率

貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，可在人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的范圍內(nèi)浮動。

?還款方式與服務(wù)

個(gè)人住房貸款可采用以下還款方式：

1.等額本息還款法。貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。

2.等額本金還款法。每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

3.按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款法為基礎(chǔ)，以7天或者7天的整倍數(shù)作為還本付息的周期，周期最短為7天，最長不超過21天（含）。

4.“隨心還”還款法。在合同約定的還款期內(nèi)，以等額本息法計(jì)算的還款金額作為每期最低還款額，在此基礎(chǔ)上可隨意增加還款額，實(shí)現(xiàn)提前還款。

5.“入住還”還款法。在購買產(chǎn)權(quán)房或購買與工行簽訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段性保證擔(dān)保的期房時(shí)，可在所購房產(chǎn)入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。

每期還款日一般為貸款發(fā)放日次月起的每期對應(yīng)日；無對應(yīng)日的，還款日為該期最后一日；最后一期還款日為貸款到期日。您也可根據(jù)自身收入狀況選擇固定的每期還款日，合理安排個(gè)人資金收入與支出。

? 服務(wù)渠道與時(shí)間

您可在工行合作的按揭樓盤售樓處向工行客戶經(jīng)理提交貸款申請，也可選擇工行個(gè)人貸款中心或當(dāng)?shù)胤中袀€(gè)人信貸業(yè)務(wù)部門遞交貸款申請。

? 操作指南

業(yè)務(wù)流程圖：

1.提出申請。您向工行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料；

2.貸款審批。銀行根據(jù)您的申請資料對貸款進(jìn)行審批；

3.簽訂合同。在接到工行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，您要到貸款行與工行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同，并視情況辦理抵（質(zhì)）押登記及公證等手續(xù)；

4.發(fā)放貸款。經(jīng)工行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，工行將按照借款合同的約定，將貸款資金按規(guī)定一次性轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立的賬戶，或與借款人約定的工行監(jiān)管賬戶；

5.按期還款。貸款發(fā)放后，您須按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息；

6.貸款結(jié)清。貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。

（1）正常結(jié)清：貸款最后一期結(jié)清貸款。

（2）提前結(jié)清：在貸款到期日前，您如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向工行提出申請，由工行審批后到指定會計(jì)柜臺進(jìn)行還款。

貸款結(jié)清后，您應(yīng)持本人有效身份證件和經(jīng)辦行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由工行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

? 利率信息

人民幣貸款利率表

?常見問題

1.貸款額度和貸款期限如何確定？

按照每月月供不超過月收入的50%的原則，結(jié)合您的收入情況，確定您每月還款的金額。工行客戶經(jīng)理會根據(jù)您的年齡、您所購買房屋的價(jià)格等因素，為您提供多種貸款額度和貸款期限組合，您可以選擇最適合您的貸款額度和期限。

2.如何選擇適合自己的還款方式？

目前最普遍、最常用的還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法是指在利率水平不變的情況下，每月的還款本金和利息之和也不變，這種還款方式您比較省心，只要在每月還款日之前存入一定金額，銀行便按固定金額扣款。等額本金還款法是指在利率水平不變的情況下，每月還款本金固定，利息逐月遞減，比較適合在還款初期還款能力較強(qiáng)的客戶，如果您希望通過初期多還款以緩解未來還款壓力的話，可以選擇這種還款方式。此外，如果您還有其他特殊的還款計(jì)劃需求，工行還可為您提供按周還本付息、隨心還還款法、入住還還款法等特色還款方式，您可咨詢當(dāng)?shù)毓ど蹄y行，由客戶經(jīng)理根據(jù)您的實(shí)際需求推薦適合您的還款方式。