第一篇：中國農(nóng)業(yè)銀行置換式個人住房貸款操作規(guī)程

發(fā)文單位：【總行】

文件編號：農(nóng)銀辦發(fā)〔2009〕50號

關于印發(fā)《中國農(nóng)業(yè)銀行置換式個人住房貸款操作規(guī)程》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

近期，總行對?置換式個人住房貸款業(yè)務操作規(guī)程?（農(nóng)銀辦發(fā)〔2007〕252號）進行了修訂，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中如遇問題，請及時報告總行（個人業(yè)務部）。

附件：中國農(nóng)業(yè)銀行置換式個人住房貸款操作規(guī)程

二○○九年一月十六日

中國農(nóng)業(yè)銀行置換式個人住房貸款操作規(guī)程

第一章 基本規(guī)定

第一條 為適應個人住房消費信貸市場發(fā)展需要，規(guī)范置換式個人住房貸款業(yè)務，促進業(yè)務健康發(fā)展，根據(jù)?中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法?，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程所指置換式個人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向購買商品住房時全額付款的借款人發(fā)放的，用于置換其前期購房非貸款類債務，并以該住房設定抵押的貸款。

第三條 申請置換式個人住房貸款需具備以下條件：

（一）借款人具備償還貸款本息的能力；

（二）抵押物為借款人購買的商品住房（不得為酒店式公寓或產(chǎn)權(quán)式物業(yè)），未設定抵押或受到其他權(quán)利限制，可以直接進入房地產(chǎn)三級市場交易；

（三）借款人申請貸款時，抵押物房屋所有權(quán)證書簽發(fā)時間不超過3年；

（四）借款人能夠提供其與債權(quán)人之間債務（不低于貸款申請金額）的書面證明。

第四條 置換式個人住房貸款金額最高不超過抵押物價值的70％。審慎介入高檔住宅和別墅類置換式貸款。對容積率在1.0以下的低密度住宅樓盤，只能受理總分行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的商品住房，且貸款金額最高不超過抵押物價值的50％。

一手住房的抵押物價值原則上以成交價為準，但房價波動較大的地區(qū)應以成交價與評估價的低者為準；二手住房的抵押物價值以成交價與評估價的低者為準；調(diào)查人員應對抵押物價值的合理性出具明確的調(diào)查意見。

第五條 置換式個人住房貸款的貸款期限、貸款利率和還款方式按個人住房貸款相關規(guī)定執(zhí)行。

第六條 置換式個人住房貸款納入個人住房貸款科目核算，在進行CMS錄入時，貸款類別按照實際情況登記為“住房一手樓貸款”或“住房二手樓貸款”。

發(fā)放貸款之前，在CMS“登記審批記錄”的“貸款用途”應填寫為“購房”＋樓盤名稱＋“置換式”，如：如“購房—萬科城市花園—置換式”。

第七條 置換式個人住房貸款審批流程參照個人住房貸款審批流程進行。

第八條 經(jīng)營行對同一樓盤受理多筆置換式個人住房貸款時，要充分關注樓盤整體狀況、銷售率情況、抵押物變現(xiàn)能力、借款人群體特征等，防范虛假按揭的發(fā)生。

第二章 操作規(guī)程

第九條 貸款申請

借款人向我行申請置換式個人住房貸款，填寫?中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款申請表?（ABC〔2008〕5102－1），并提供下列材料：

（一）借款人身份證件；

（二）借款人婚姻狀況證明；

（三）借款人還款能力證明文件；

（四）借款人與售房人簽訂的具有法律效力的商品房買賣合同；

（五）已購住房的房地產(chǎn)權(quán)利證書、契稅完稅證明；

（六）借款人與其債權(quán)人之間債務（不低于貸款申請金額）的書面證明（包括但不限于雙方簽字確認的合同、借據(jù)、債權(quán)債務書面聲明等形式），債權(quán)人身份證件，以及債權(quán)人用于收款的銀行卡／折（債權(quán)人應親筆簽字表明真實性）；

（七）農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他資料。第十條 貸前調(diào)查、評估

（一）經(jīng)營行收到借款人貸款申請后，經(jīng)初步認定同意受理的，安排調(diào)查人員進行貸前調(diào)查。調(diào)查人員通過實地調(diào)查、查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)、CMS系統(tǒng)等方式，重點調(diào)查下列內(nèi)容：

1、貸款資料是否真實、完整；

2、借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定；

3、借款人及配偶還款能力是否充足；

4、用于抵押的住房是否真實，交易價格是否合理，契稅完稅證明是否真實，抵押物權(quán)屬登記和抵押登記情況是否符合要求；抵押物是否具有較強的變現(xiàn)能力；

5、借款人與債權(quán)人之間的債權(quán)債務關系是否符合置換式貸款要求，債權(quán)人提供的收款賬戶信息是否準確。

（二）抵押率在50％以內(nèi)時，對一手住房，原則上以房產(chǎn)的契稅完稅價格作為抵押物價值，對二手住房，原則上以交易雙方成交價格、契稅完稅價格之中的低者作為抵押物價值，不再進行單獨的價格評估，但調(diào)查人員需要初步判定上述價格在當前環(huán)境下是否存在嚴重高估，如果存在嚴重虛高的因素則仍需要進行價格評估。

（三）抵押率在50％以上時，必須進行價格評估，并以交易雙方成交價格、評估價格之中的低者作為抵押物價值。

第十一條 貸款審查、審批

貸款審查人員重點審查借款人還款能力、信用狀況、抵押物價格是否合理、抵押物是否符合條件等內(nèi)容。經(jīng)審查同意的，報有權(quán)審批人。有權(quán)審批人在授權(quán)范圍內(nèi)，參考調(diào)查、審查意見進行貸款審批。

第十二條 合同簽訂與貸款發(fā)放

（一）經(jīng)有權(quán)審批人審批同意的，借款人應提供在農(nóng)業(yè)銀行開立的用于還款的銀行卡／折。經(jīng)營行與借款人簽訂?個人購房擔保借款合同?、其中劃款方式應選擇將全部貸款直接劃入債權(quán)人賬戶，并按規(guī)定由合同審查員進行規(guī)范性審查和／或法律審查。

（二）借款人協(xié)助經(jīng)營行辦理抵押登記手續(xù)，房屋他項權(quán)利證書應由經(jīng)營行調(diào)查人員之外的內(nèi)部員工親自領取。

（三）經(jīng)營行按照有關規(guī)定填制借款憑證、辦理信貸業(yè)務發(fā)放手續(xù)。置換式貸款應依據(jù)借貸雙方在借款合同中的約定，直接劃入債權(quán)人的收款賬戶。

（四）貸款劃入債權(quán)人收款賬戶后，借款人與其債權(quán)人應向經(jīng)營行提交前期購房債務已經(jīng)結(jié)清的書面證明。

第十三條 置換式貸款的貸后管理按照個人住房貸款業(yè)務有關規(guī)定執(zhí)行。

第三章 附則

第十四條 本規(guī)程實行后，?關于印發(fā)〖置換式個人住房貸款業(yè)務操作規(guī)程〗的通知?（農(nóng)銀辦發(fā)〔2007〕252號）同時廢止。

本規(guī)程實行之前的其他文件與本規(guī)程不一致的，以本規(guī)程為準。本規(guī)程未盡事項，按照總行個人住房貸款業(yè)務有關規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 本規(guī)程自下發(fā)之日起實行。

第二篇：中國農(nóng)業(yè)銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程

附件3：

中國農(nóng)業(yè)銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程

一、總 則

第一條 為了規(guī)范個人一手住房貸款操作，根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務基本規(guī)程（試行）》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于售房人承擔階段性擔保，且借款人以抵押方式承擔全程擔保的一手住房貸款。

二、操作流程

第三條 借款人申請

借款人申請一手住房貸款，須具有完全民事行為能力和償還貸款本息的能力，按要求填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款申請表》。調(diào)查人員需收集以下資料：

（一）借款人身份證件；

（二）借款人婚姻狀況證明；

（三）借款人還款能力證明；

（四）購房首付款證明；

（五）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同；

（六）有共同借款人的，共同借款人須按要求提供身份證件及其他相關證明文件，并按要求填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款申請表》；

（七）對資質(zhì)符合要求的借款人以所購住房之外的其他住房設定抵押的，須提供抵押物房地產(chǎn)權(quán)利證書、抵押物所有權(quán)人及共有權(quán)人的身份證 件及其同意抵押的書面承諾；

（八）農(nóng)業(yè)銀行要求提供的其他資料。

上述資料能夠留存原件的留存原件；不能留存原件的，審核無誤后留存復印件，加蓋“與原件核對無誤”章并簽字。

第四條 貸款受理、調(diào)查

（一）調(diào)查人員對收集的信貸資料初步審核，同意受理的，應及時進行貸前調(diào)查。對大額貸款應由兩名調(diào)查人員共同調(diào)查。貸前調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：

1、貸款資料是否真實、完整；

2、借款人購房行為是否真實。對于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設及銷售的樓盤的，應特別關注購房行為的真實性，并在調(diào)查報告中出具明確的調(diào)查意見及風險提示；

3、借款人及配偶信用狀況是否符合規(guī)定。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況，打印并保存信用報告；

4、借款人及配偶還款能力是否充足。調(diào)查、核實借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比應在50%（含）以下、月所有債務支出（本筆貸款的月還款額+其他債務月均償付額）與月收入之比應在55%（含）以下；

5、借款人購房首付款比例是否符合總行規(guī)定及按揭樓盤準入限定，是否已真實、足額支付；

6、貸款年限是否符合規(guī)定；

7、借款人所購住房與周邊同類、同檔次住房價格相比是否處于合理水平；

8、貸款擔保是否合法、足值、有效。抵押物權(quán)屬狀況是否清晰，抵押物共有權(quán)人是否出具同意抵押的合法文件。對資質(zhì)符合規(guī)定的借款人以所購住房之外的其他住房設定抵押的，須按規(guī)定進行價格評估。調(diào)查人員 2 要對評估價格是否合理出具明確的調(diào)查意見。

（二）調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，重點了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實性、還款意愿等并做好面談記錄。

（三）調(diào)查人員應根據(jù)對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實地調(diào)查。開展實地調(diào)查的，應重點了解借款人家庭狀況、職業(yè)特征、收入情況、居住環(huán)境等因素并進行綜合評估。

（四）調(diào)查人員填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作（審查審批）表》，就借款人提供資料的真實性和完整性、購房行為真實性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實性、房產(chǎn)交易價格合理性，以及貸款主要要素（金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等）、限制性條件等提出調(diào)查意見，并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。

（五）調(diào)查人員應按照規(guī)定將經(jīng)調(diào)查核實的相關信息數(shù)據(jù)輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。

（六）調(diào)查人員和調(diào)查主責任人均不同意貸款的，可中止貸款程序，及時通知借款人不予貸款的原因，并做好信貸資料歸檔工作。

（七）調(diào)查人員同意貸款的，經(jīng)調(diào)查主責任人簽署意見后，報送審查人員進行審查。

第五條 貸款審查

（一）一手住房貸款審查的主要內(nèi)容包括：

1、信貸資料是否完整、合法、有效；

2、借款人及配偶的信用報告是否完整，信用狀況是否符合規(guī)定；

3、借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務支出與月收入之比是否符合規(guī)定；

4、購房首付款支付是否符合規(guī)定；

5、貸款用途、金額、期限、利率、還款方式等是否符合規(guī)定；

6、貸款擔保是否符合規(guī)定；抵押物權(quán)屬是否清晰，抵押物共有權(quán)人 3 是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所購住房設定抵押的，抵押物是否經(jīng)過價格評估，估價報告是否完整、合法、合規(guī)，估價結(jié)論是否基本合理；

7、調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。

（二）審查人員應基于信貸資料，通過盡職審查，對借款人購房風險進行整體評價，并特別關注借款人購房價格合理性。對于售房人員工、建筑企業(yè)員工及樓盤銷售企業(yè)員工集中購買參與開發(fā)、建設及銷售的樓盤的，應特別關注購房行為的真實性。

（三）審查人員認為調(diào)查部門移交的信貸資料不全、調(diào)查內(nèi)容不完整、不清晰的，應要求調(diào)查人員補充調(diào)查或重新調(diào)查。

（四）審查人員應在《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作（審查審批）表》中，就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素（包括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等）及限制性條款提出意見，出具是否同意貸款的審查結(jié)論，并經(jīng)審查主責任人簽署意見后報送有權(quán)審批人進行審批。

（五）審查人員應按照規(guī)定將審查意見輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。第六條 貸款審批

（一）有權(quán)審批人根據(jù)調(diào)查意見和審查意見，在授權(quán)范圍內(nèi)，審批一手住房貸款業(yè)務，并在《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作（審查審批）表》上簽署審批意見。

（二）有權(quán)審批人應按照規(guī)定將審批意見輸入信貸管理系統(tǒng)（CMS）。第七條 簽訂合同

（一）貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準后，應直接或逐級批復至貸款行，由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在農(nóng)業(yè)銀行開立的用于還款的銀行卡（折），并留存復印件。

（二）貸款行客戶經(jīng)理應依據(jù)審批意見，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管 4 理辦法》有關規(guī)定選用并填寫個人購房擔保借款合同。

（三）在各方當事人簽章前，應當由合同審查員進行規(guī)范性審查和/或法律審查。合同審查員應按規(guī)定出具審查意見。

（四）合同審查通過的，客戶經(jīng)理應在核實借款人、擔保人的真實身份基礎上，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管理辦法》有關規(guī)定與借款人、擔保人當面簽署或公證簽署個人購房擔保借款合同。

第八條 辦理擔保、保險手續(xù)

（一）采用抵押擔保的一手住房貸款，原則上以借款人所購的住房設定抵押；對采用借款人家庭擁有所有權(quán)的可自由處分的其他住房設定抵押的，須符合總行規(guī)定。

（二）由售房人提供階段性保證擔保的，階段性擔保原則上自貸款發(fā)放之日起至辦妥抵押登記手續(xù)之日止，售房人應在個人購房擔保借款合同保證人簽章處簽章。

（三）保證人繳納保證金的，應在農(nóng)業(yè)銀行“保證金存款——個人住房一手樓貸款保證金”會計科目下為保證人設置保證金專戶，并在借款合同中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔保的債務設定質(zhì)押。

（四）貸款行收執(zhí)已經(jīng)備案登記的房屋買賣合同，按規(guī)定取得抵押（預告）登記證明、抵押（預告）登記受理證明或他項權(quán)利證書，并按要求在個人住房貸款抵押物登記管理臺賬中做好記錄。

（五）一手住房貸款保險遵循自愿平等協(xié)商原則。在借款人自愿基礎上，貸款行與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險品種、保險金額、保險費繳納方式和保險機構(gòu)。借款人購買保險的，原則上應在保險單上明確貸款行為第一受益人并由貸款行將保險單作為重要憑證入庫保管。

第九條 貸款發(fā)放

（一）貸款發(fā)放前必須落實以下條件：

1、有權(quán)審批人已經(jīng)審批同意；

2、房屋買賣合同已經(jīng)生效并辦理登記備案；

3、貸款擔保已經(jīng)落實；

4、貸款限制性條款已經(jīng)全部落實；

5、農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。

（二）滿足放款條件的前提下，貸款行應按照總行CMS貸款發(fā)放實時處理流程有關規(guī)定，將貸款資金劃入售房人賬戶。

第十條 檔案管理

（一）個人住房貸款業(yè)務檔案按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務檔案管理辦法》有關規(guī)定進行管理。

（二）具備條件的分行，應積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時只使用電子檔案，實物檔案實行集中保管。

第十一條 貸后管理

（一）借款人以所購一手住房設定抵押的，貸款行須密切關注按揭樓盤建設進度。按揭樓盤竣工驗收合格后應督促售房人、借款人及時辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記。貸款行應在住房轉(zhuǎn)移登記之后三個月內(nèi)申請辦理抵押登記。抵押登記原則上在房產(chǎn)竣工驗收之日起兩年內(nèi)辦妥，確因客觀原因無法按時辦妥的，貸款行應采取合理的風險防范措施并立即向上級業(yè)務主管部門書面報告。

（二）在辦妥抵押（預告）登記之前發(fā)放貸款的，貸款行應在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預告）登記。

（三）貸款風險分類按照《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風險分類管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風險分類操作規(guī)程》有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）其他貸后管理工作按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務基本規(guī)程》有關規(guī)定執(zhí)行，總行另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十二條 貸款收回

（一）部分/全部提前還款

1、借款人在提前還款前原則上應向貸款行提交書面申請。

2、貸款行客戶部門應在查詢借款人貸款余額、逾期貸款本息、還款賬戶等基本情況的基礎上，審核提前還款是否符合政策規(guī)定和合同約定，并提出是否核準的審核意見。

3、貸款行會計部門根據(jù)客戶部門核準意見為客戶辦理提前還款。部分提前還款的應生成新的還款計劃并告知借款人；全部結(jié)清貸款的應辦理清戶撤押手續(xù)。

（二）正常還款

貸款行應采取適當方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金，并于約定還款日由計算機系統(tǒng)自動扣劃。

第十三條 清戶撤押

借款人償還全部貸款本息后（含提前全部結(jié)清貸款），貸款行會計部門出具貸款結(jié)清憑證給客戶部門?？蛻艚?jīng)理負責通知借款人，持有效身份證件、個人購房借款擔保合同辦理貸款結(jié)清手續(xù)。貸款行應將已入庫保管的有關法律憑證和文件退給借款人，并由借款人書面簽收。采取抵押擔保方式的，貸款行應協(xié)助借款人辦理抵押注銷手續(xù)。

三、附 則

第十四條 本規(guī)程由中國農(nóng)業(yè)銀行總行負責解釋和修改，各一級分行可制定實施細則，并向總行備案。

第十五條 本規(guī)程自2008年9月1日起實行。

第三篇：中國農(nóng)業(yè)銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程1

中國農(nóng)業(yè)銀行個人一手住房貸款操作要點

各支行：

針對各行在辦理個人一手房貸款（按揭貸款）時遇到的問題，市分行風險管理部根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務管理辦法》（農(nóng)銀規(guī)章?2010?64號）及《中國農(nóng)業(yè)銀行個人一手住房貸款操作規(guī)程》（農(nóng)銀規(guī)章?２０12?151號）相關規(guī)定，對貸款條件及提交資料明確如下：

一、住房按揭貸款準入錄入C3系統(tǒng)

僅可對經(jīng)有權(quán)人審批準入的按揭樓盤辦理個人一手住房貸款，并在Ｃ３中通過“合作項目品種編號”將個人一手住房貸款與合作樓盤建立關聯(lián)。

二 貸款條件

（一）年滿18周歲以上具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證件。

（二）借款人及配偶符合《個貸管理辦法》第七條規(guī)定的信用記錄條件。(申請貸款時不存在到期未還的逾期貸款和信用卡惡意透支，最近24個月內(nèi)不存在連續(xù)90天（含）以上或累計180天（含）以上的逾期記錄，能夠說明合理原因的除外).“能夠說明合理原因”是指個貸業(yè)務的申請、調(diào)查、審查以及審批等各環(huán)節(jié)均認同申請人逾期記錄的產(chǎn)生具有合理原因，可以被農(nóng)行接受的借款人。

（三）具有固定住所，或穩(wěn)定的工作單位。

（四）收入來源穩(wěn)定，具備按期償還信用的能力；

（五）在農(nóng)業(yè)銀行開立個人結(jié)算賬戶。

（六）已簽訂合法有效的房屋買賣合同。

（七）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明。

（八）本筆貸款申請評分達到規(guī)定的準入標準，一手按揭住房495分，雙簽為445分為準入。

三、貸款申請

借款人填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務申請表》，并提供以下資料：

（一）借款人及配偶身份證件。借款人及其配偶有效身份證件。戶籍證明或有效居住證明。提供居民戶口簿原件和復印件。借款人提供的戶口簿復印件應涵蓋首頁、本人頁及信息變更頁。

（二）借款人戶籍證明及婚姻狀況證明?；橐鰻顩r證明。根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務盡職調(diào)查操作要點指引（試行）》（農(nóng)銀黑辦發(fā)【2011】402號文件相關規(guī)定（1）境內(nèi)（港澳臺人士除外）人士提供居民戶口簿原件和復印件。借款人提供的戶口簿復印件應涵蓋首頁、本人頁及信息變更頁。已婚/離異/喪偶人士應提供結(jié)婚證書/離婚證/離婚判決書/配偶死亡證明原件及復印件。但如果戶口簿上借款人婚姻狀況欄標注配偶姓名，或顯示已婚/離異/喪偶，同時在同一戶口簿上可明確判斷借款人配偶情況，且與貸款申請資料匹配的，可不提供相關證書。對戶口簿上登記為“未婚”或未記載婚姻狀況，且借款人書面聲明未婚的，可直接認定為未婚。（2）、現(xiàn)役軍人、人民武

裝警察，因客觀原因無法提供戶口簿的，可提供部隊政治機關出具的婚姻狀況證明，或提供結(jié)婚證/離婚證/離婚判決書/喪偶證明等，經(jīng)調(diào)查核實后認定其婚姻狀況。

（三）借款人還款能力證明。

1、有效收入證明。根據(jù)《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務盡職調(diào)查操作要點指引（試行）》（農(nóng)銀黑辦發(fā)【2011】402號文件相關規(guī)定（1）收入證明書。工薪人士可提供所在工作單位出具的收入證明書（ABC(2007)5006-6），需加蓋單位公章。自雇人士可自行聲明收入情況，并按要求提供其他客觀證明。（2）、收入流水。工薪人士可提供近一年之內(nèi)不少于連續(xù)三個月的代發(fā)工資的銀行卡對賬單或代發(fā)工資的存折明細。自雇人士可提供其本人或經(jīng)營實體不短于近半年的銀行對賬單。（3）、住房公積金繳存證明。借款人可提供近一年之內(nèi)不少于連續(xù)三個月的住房公積金繳存證明。調(diào)查人員應根據(jù)繳存比例推算借款人月均收入。（4）、個人所得稅完稅證明。借款人可提供近一年之內(nèi)的個人所得稅完稅證明。調(diào)查人員可根據(jù)納稅比例推算借款人月均收入。（5）、投資經(jīng)營收入證明。借款人可提供近一年之內(nèi)所持有的企業(yè)股權(quán)證明（須經(jīng)工商登記）和企業(yè)凈資產(chǎn)證明，以及近兩年之內(nèi)股東分紅證明。調(diào)查人員可根據(jù)股東分紅穩(wěn)定性及可預期性推算借款人月均收入。

在以上收入證明中，（一）至

（四）項不能累加。第（五）項收入證明與前四項來源于不同的企業(yè)的，可以與前四項之一累加。另外，借款人及配偶除自住住房外還擁有用于出租的房產(chǎn)的，可

提供用于出租的房屋權(quán)利證書、租賃合同。調(diào)查人員可根據(jù)同等地段、同等類型的房屋租賃價格，調(diào)查判斷租金收入的合理性，并結(jié)合空臵率等因素適當折算后（折算比例原則上不超過90%）作為借款人每月收入的合理補充。

2、收入證明的認定：

（1）工薪人士提供單位出具的收入證明書的，調(diào)查人員應結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、借款人年齡、職業(yè)、職務等基本情況，判斷收入證明書所列收入是否合理。對收入證明書所列收入遠高于正常水平導致收入真實性難以判斷的,應要求借款人提供收入證明第2－4項收入證明中的任何一項進行佐證。如果佐證收入與收入證明書所列收入差距在（〒30%）合理范圍內(nèi)，可以采信收入證明書所列收入。（2）自雇人士提供書面收入聲明的，需提供第2—5項收入證明中的任何一項進行佐證。調(diào)查人員應結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、借款人從事行業(yè)、收入證明佐證等基本情況，判斷借款人聲明的收入是否合理。對借款人聲明的收入遠高于正常水平導致收入真實性難以判斷的，調(diào)查人員應實地調(diào)查了解借款人的經(jīng)營狀況，通過實地觀察借款人的經(jīng)營場所、經(jīng)營規(guī)模、地理位臵、周邊客戶等了解借款人經(jīng)營能力、經(jīng)營項目風險等，通過查看收入流水（財務報表、完稅憑證或購銷合同等）分析現(xiàn)金流狀況，結(jié)合市場同行業(yè)平均經(jīng)營水平等綜合分析借款人經(jīng)營實體的盈利能力，以測算收入認定借款人收入。（3）對借款人每月收入（包含房屋租賃收入，下同）不足的，還可將屬于借款人家庭（含借款人、配偶及其未成年子女，下同）所有的下列形式的流動資產(chǎn)，在扣除應

支付的首付款之后，按照一定的折算比例和貸款月數(shù)，折算計入每月收入，即折算月收入=資產(chǎn)凈值〓折算比例〔貸款月數(shù)：<1>起息日在三個月之前存期半年以上的本外幣定期存款、憑證式國債、儲蓄式國債。折算比例可為100%。<2>起息日在三個月之前的活期存款賬戶內(nèi)近三個月的日均存款余額。折算比例可為100%。<3>住房公積金賬戶余額。貸款用途為住房貸款時折算比例為100%，其他用途折算比例酌減。<4>持有期在半年以上的記賬式國債。折算比例原則上不超過90%。<5>合法保險機構(gòu)出具的保本型人壽保單/保本型投資保單中已支付保費的當前現(xiàn)值或保單現(xiàn)金價值或退保凈值。折算比例原則上不超過90%。<6>證券公司、基金公司或托管機構(gòu)出具的股票、基金明細清單顯示的市值。股票折算比例原則上不超過50%；股票型基金折算比例原則上不超過60%；債券型基金折算比例原則上不超過80%；貨幣型基金折算比例原則上不超過90%。<7>其他流動資產(chǎn)，如黃金、銀行理財產(chǎn)品等，可根據(jù)其風險狀況、變現(xiàn)難易程度等因素進行適當折算，具體折算比例由一級分行明確。

（四）借款人與售房人簽訂的合法有效的房屋買賣合同（房產(chǎn)局備案的，可以直接辦理房產(chǎn)證那種）。

（五）購房首付款證明。原則上應為以下四類之一：

１．開發(fā)商開具的由稅務機關監(jiān)制的預收款發(fā)票（憑據(jù)）。２．開發(fā)商開具的首付款收據(jù)，以及與首付款收據(jù)對應的銀行相關憑證（進賬單、轉(zhuǎn)賬憑證、匯款憑證、現(xiàn)金繳款憑證或銀行卡付款憑證等），首付金額最低為房屋總價款30%。

３．尚未支付首付款的，提供借款人在我行不低于所需首付款金額的賬戶證明。

（六）申請評分所需其他資料。貸款用于消費的，提供現(xiàn)住房情況證明、學歷證明、贍養(yǎng)人口證明、單位性質(zhì)證明、職務證明。

中國農(nóng)業(yè)銀行雞西分行風險管理部

二○一三年二月五日

第四篇：中行“置換寶”住房貸款

中行“置換寶”住房貸款

作者：金投網(wǎng)

中行上海分行推出“理想之家·置換寶”個人住房按揭貸款,該貸款業(yè)務專門針對那些有住房置換需求的貸款人。在具體操作上,貸款人可以向中行申請“置換寶”業(yè)務,將原住房抵押給銀行申請一筆最長為2年的短期貸款,用于新購房的臨時資金之需。其次,確定新房購買意向后,再申請一筆按揭貸款,達到仍住在原房屋內(nèi)輕松實現(xiàn)置換目的。

“理想之家·置換寶”住房貸款解決客戶困擾的同時還具有部分優(yōu)惠,如短期貸款利率享受與新購住房一致的優(yōu)惠貸款利率;除傳統(tǒng)的等額本息還款法、等額本金還款法外、對于符合中行優(yōu)質(zhì)客戶標準的貸款人,在2年貸款期限內(nèi),還可給予還款寬限期,寬限期最長1年（降低置換首年現(xiàn)金流壓力）,寬限期內(nèi)按月還息,寬限期后按月還本付息;貸款期限一年以內(nèi)（含）,還可選擇到期一次性歸還本息;按揭貸款可以選擇3個月或6個月的利率浮動周期,在降息通道中盡早享受低利率優(yōu)惠等。

第五篇：中國農(nóng)業(yè)銀行個人助業(yè)貸款操作規(guī)程

中國農(nóng)業(yè)銀行個人助業(yè)貸款操作規(guī)程

一、個人助業(yè)貸款對象

個人助業(yè)貸款的對象為具有中華人民共和國國籍，從事合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的個人工商戶和小微企業(yè)主。

小微企業(yè)主包括個人獨資企業(yè)投資人、合伙企業(yè)合伙人、公司主要股東。其中合伙人合伙份額須高于50%（含）；公司主要股東須符合以下條件之一：

1、借款人持股比例不低于50%（含）；

2、借款人持股比例不低于30%（含），且借款人與其一致行動人共同持股比例不低于50%（含）。

一致行動人是指在利益與決策行為上與借款人始終保持一致的企業(yè)股東。在貸款申請時，應追加一致行動人作為連帶責任保證擔保人。

二、保證貸款的最高額度

信用擔保機構(gòu)擔保方式單戶貸款額度原則上最高不超過300萬元。

需要突破上述保證貸款額度限制的，可按下列方式控制單戶保證貸款的最高額度：

1、居住用房抵押貸款額度+信用擔保機構(gòu)保證貸款額度≤抵押物價值的120%。

2、商業(yè)用房抵押貸款額度+信用擔保機構(gòu)保證貸款額度≤抵押物價值的100%。

三、貸款額度核定

對于保證擔保方式或組合擔保方式的貸款，應分別按照周轉(zhuǎn)資金測算法及家庭資產(chǎn)負債比測算法進行測算，并根據(jù)孰低原則核定可貸額度。

1、周轉(zhuǎn)資金測算法

客戶經(jīng)理應通過調(diào)查借款人上銷售情況，測算其本銷售計劃，同時根據(jù)借款人年資金周轉(zhuǎn)次數(shù)核定本貸款資金需求，可貸額度≤本年銷售計劃/上年資金周轉(zhuǎn)次數(shù)×70%，并應與借款人實際生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流相匹配。

對于借款人有存量個人經(jīng)營性貸款余額的，應相應調(diào)減貸款額度。

2、家庭資產(chǎn)負債比測算法

對于借款人能夠提供銀行認可的家庭資產(chǎn)的，可根據(jù)借款人家庭資產(chǎn)負債比核定貸款額度。原則上要求借款人家庭資產(chǎn)負債比不超過60%；對于以抵押方式申請貸款且信用評分在495分（含）以上的借款人，借款人家庭資產(chǎn)負債比最高不超過70%。

其中，接任人家庭資產(chǎn)負債比=（家庭負債+本筆貸款）÷（家庭資產(chǎn)+本筆貸款）。