第一篇：[2010]1號 全市棚戶區(qū)改造及開發(fā)管理工作座談會會議紀(jì)要

會 議 紀(jì) 要[2010]2號宜春市房地產(chǎn)管理局

全市棚戶區(qū)改造及開發(fā)管理工作座談會會議紀(jì)要

2010年8月5日上午，市房管局副局長鄒凱軍主持召開了“全市棚戶區(qū)改造及開發(fā)管理工作座談會”。學(xué)習(xí)貫徹省建設(shè)廳關(guān)于棚戶區(qū)改造工作的會議精神，研究部署下一步棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)工作等問題。市房管局局長涂曉明出席會議，參加會議的有：市房管局開發(fā)辦主任鐘小華，各縣市房管局分管棚戶區(qū)改造和開發(fā)工作的領(lǐng)導(dǎo)和科室負(fù)責(zé)人。會議認(rèn)真學(xué)習(xí)了省棚戶區(qū)改造工作的會議精神，通報(bào)了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為的檢查情況和棚戶區(qū)改造的進(jìn)展情況，聽取了各地對目前棚戶區(qū)改造和開發(fā)管理工作的意見，提出了棚戶區(qū)改造工作的要求以及房地產(chǎn)開發(fā)管理方面需要建立的制度?，F(xiàn)將會議主要內(nèi)容紀(jì)要如下： 會議認(rèn)為，加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作與房地產(chǎn)開發(fā)管理工作，有利于解決城鎮(zhèn)居民住房問題，改善民生，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。各縣市房管部門務(wù)必統(tǒng)一思想，不折不扣地落實(shí)好這兩項(xiàng)工作，遵循市場規(guī)律，履行政府責(zé)任，采取得力措施。確保我市的棚戶區(qū)改造工作順利完成，房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康發(fā)展。會議確定：

一、加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作

11、認(rèn)真落實(shí)省棚戶區(qū)改造會議的精神。今年我市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總面積118.3萬平方米，任務(wù)艱巨，困難很多，壓力很大。各縣市房管局要深入貫徹落實(shí)全省棚戶區(qū)改造工作會議的精神。把推進(jìn)棚戶區(qū)改造作為當(dāng)前的一項(xiàng)重要工作，切實(shí)抓緊抓好。房管部門作為棚戶區(qū)改造的牽頭部門，要在當(dāng)?shù)攸h委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，加快棚改項(xiàng)目工作進(jìn)度，完善棚改資料，做好迎接建設(shè)部等各部委組的聯(lián)合檢查準(zhǔn)備。

2、加強(qiáng)棚戶區(qū)的調(diào)查摸底工作。搞好調(diào)查摸底是棚戶區(qū)改造的前提，既要掌握每個項(xiàng)目的整體情況，還要掌握每戶的情況。具體內(nèi)容包括：總占地面積、總?cè)藬?shù)、總戶數(shù)、總建筑面積、低保家庭戶數(shù)、低收入家庭戶數(shù)、低可支配家庭、其他家庭戶數(shù)、房屋建成年代及面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋功能形態(tài)、房屋危舊成度、房屋性質(zhì)。房屋安置時，還要將棚戶區(qū)每戶居民的姓名、身份證號、家庭人數(shù)、改造前的面積、安置方式、安置地址、安置房類型、安置面積等登記造冊。

3、及時掌握棚戶區(qū)改造的進(jìn)度。各地要做到每周調(diào)度一次棚改進(jìn)度。一是棚改前期手續(xù)辦理情況，包括：實(shí)施方案的制定情況、立項(xiàng)批復(fù)是否到位，辦理拆遷許可證，拆遷面積、拆遷戶數(shù)、涉及人口；二是拆遷進(jìn)度情況，包括：拆遷合同戶數(shù)、拆遷合同面積、選擇實(shí)物安置的戶數(shù)、選擇貨幣補(bǔ)貼的戶數(shù)、已拆遷的面積、涉及的戶數(shù)與人口數(shù)、已經(jīng)貨幣補(bǔ)貼的戶數(shù)；三是安置房的建設(shè)情況，必須取得《用地批準(zhǔn)書》、《土地使用權(quán)證書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《竣工驗(yàn)收備案表》；四是資金來源情況，包括中央補(bǔ)助資金分解落實(shí)到項(xiàng)目或市縣額度、省級資金分解落實(shí)到項(xiàng)目或市縣額度、市縣資金落實(shí)額度、其他渠道資金落實(shí)額度；五是完成投資情況，包括總投資、年度投資、已完成投資。

4、準(zhǔn)確及時的報(bào)送信息。各地要按照省里的要求，每周五下午四點(diǎn)前必須完成在棚戶區(qū)改造信息系統(tǒng)中要求填報(bào)的各項(xiàng)棚改項(xiàng)目的進(jìn)展情況，包括各類信息、證件及圖片的上傳。棚改信息月報(bào)制，即各地要在每月的3號前，固定填報(bào)城市棚戶區(qū)改造項(xiàng) 2

第二篇：棚戶區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目建議書

棚戶區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目建議書 第一章 總 論

第一節(jié) 項(xiàng)目的背景及由來

*區(qū)作為歷史名城－*市的主要門戶和市轄城區(qū)，憑借其秀美的山水風(fēng)光，舒適的自然環(huán)境，將*市裝扮成一個花團(tuán)錦簇的秀美之城。

*區(qū)*街道原屬*老城區(qū)，城市建設(shè)的設(shè)施完備，人口密集，但居民住房多數(shù)因歷史原因造成了居住環(huán)境差，房屋是危房，道路是市場，迫切要求予以改善；*區(qū)委、區(qū)政府和*街道辦事處對本改造項(xiàng)目高度重視和大力支持，審時度勢，及時抓住發(fā)展機(jī)遇，將改造該區(qū)域列入重要議事議程，投資興建一個融商貿(mào)、居住于一體的富有現(xiàn)代化氣息的住宅區(qū)。

*棚改項(xiàng)目位于*區(qū)*，擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，置身國道旁，遠(yuǎn)眺湘江北去。項(xiàng)目建成后將成為改變河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個亮點(diǎn)工程，成為市委、市政府的“東大門”。

第二節(jié) 項(xiàng)目簡介* 棚改項(xiàng)目隸屬于*區(qū)*街道辦事處，北臨*路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰*社區(qū)，南臨*路。項(xiàng)目選址地周圍沒有污染性強(qiáng)的廠礦企業(yè)及洪澇災(zāi)害等安全問題，總占地面積約654畝。

項(xiàng)目建設(shè)主要以高層公寓為主，配備道路、綠地、生活設(shè)施等基礎(chǔ)建設(shè)，強(qiáng)調(diào)“以人為本”的原則，實(shí)現(xiàn)商業(yè)貿(mào)易、房產(chǎn)開發(fā)、居民安置的三大功能，導(dǎo)入專業(yè)化的園林規(guī)劃，“窗口”風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，人性化的戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建成后，必將*塑造成為一個“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”。

第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注

總用地面積 畝 654

總建筑面積 萬平方米 109

居住建筑面積 萬平方米 107.9

公共建筑面積 萬平方米 1.1

容積率 2.5

綠地率 ％ 42

總投資 萬元 162383

銷售收入 萬元 198620

利潤總額 萬元 25114

投資利潤率 ％ 15.4 靜態(tài)投資回收期 年 6.47 不含建設(shè)期

第四節(jié) 結(jié)論與建議

1、結(jié)論

隨著市委、市政府西遷，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)的加強(qiáng)，本區(qū)開發(fā)的增值潛力巨大，市場前景廣闊。*棚戶改造項(xiàng)目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。

2、建議

1）本區(qū)周邊交通條件優(yōu)越，生活配套設(shè)施齊全，南鄰*，具備舒適宜人的居住環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)過程注重與環(huán)境的協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。

2）項(xiàng)目的拆遷量較大，牽涉的住戶很多，工程開始時要慎重考慮居民的安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。

第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性與意義

1、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促使國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，提高國民收入

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務(wù)等社會經(jīng)濟(jì)活動的第三產(chǎn)業(yè)部門。它是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)，具有高附加值性和對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向性，在許多國家，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

在任何國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)都為其國民生產(chǎn)和生活提供大量必須的生產(chǎn)資料和生活資料，房地產(chǎn)興旺發(fā)達(dá)，其經(jīng)濟(jì)也就欣欣向榮；房地產(chǎn)業(yè)衰退落后，其經(jīng)濟(jì)形勢也就不容樂觀。因此，要保持某地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是必須大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活資料等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。

2、項(xiàng)目建設(shè)與全省的發(fā)展目標(biāo)和*市的規(guī)劃思想相一致

2001年至2005年，*將以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，加速工化業(yè)、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)理,積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟(jì)對接和融合，提高國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)和競爭力，全面建設(shè)小康社會，推動農(nóng)業(yè)大省向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省跨越。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結(jié)合*實(shí)際情況，未來15年*招商引資的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一是以舊城改造、小區(qū)建設(shè)、安居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)。

到2005年GDP達(dá)到5700億元，人均8450元。財(cái)政總收入500億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到15:44:41。城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入分別達(dá)到8320元和2740元。未來5年，我省將以沿湘江1200平方公里區(qū)域?yàn)楹诵?，?gòu)筑一個集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)金融、高檔住宅、旅游休閑為一體的沿江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，經(jīng)過努力，力爭使*市發(fā)展成為華中地區(qū)的又一個重鎮(zhèn)。

3、項(xiàng)目建設(shè)符合市政府的棚改改造政策

該項(xiàng)目的開發(fā)符合市政府（2001）12號文件規(guī)定的棚改改造政策，以“居者有其屋”為主要目標(biāo)，配合國家房改政策精神，本著“多層為主、密度適中、高層點(diǎn)綴、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)模化。

本區(qū)作為*市的舊城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著*的城市中心區(qū)功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計(jì)劃，可使城市功能布局更趨合理。

4、項(xiàng)目建設(shè)可改觀舊城住房面貌，優(yōu)化人居環(huán)境

隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，*市建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用于安置拆遷戶，目前已有10萬戶、20多萬的原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。3年來，共投入資金近20億元，已有310多萬平方米的棚屋被拆除改建。棚戶改造大大改善了*市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。兩年前還是一片低矮破舊棚戶的*地段，如今已是大廈高聳、新房成片，成了城市的一大景觀。

棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了*市的經(jīng)濟(jì)增長、激活了*房地產(chǎn)市場。如今，*的一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對*城建來說，*完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對*而言，另一個時代正在開始，建成一個“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”。

第三章 市場分析

1、我國加入WTO對全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造巨大空間

我國于2001年12月11日加入WTO，將對全國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，同時也對作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。根據(jù)WTO的要求和我國的承諾，入世后，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)都將開放，這將為我省房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造發(fā)展空間。

入世后，國外投資和國外產(chǎn)品的進(jìn)入將會增加，從而導(dǎo)致更多的外國公司進(jìn)駐我省各城市，必然增加房地產(chǎn)的需求，特別是對外銷房、高中檔寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅房屋的需求。隨著關(guān)稅的降低和就業(yè)及居民收入的提高，居民的日常開支將降低，轉(zhuǎn)而增加到住房消費(fèi)開支上，使住宅類房地產(chǎn)需求上升；在短期內(nèi)，由于進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等關(guān)稅的下降，從目前的30％下降到10％左右，將導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本明顯下降，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下跌。國外房產(chǎn)中介服務(wù)、金融業(yè)和外資保險(xiǎn)業(yè)的進(jìn)入，將極大促進(jìn)我省房地產(chǎn)中介服務(wù)水平，豐富和發(fā)展房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，開展多項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，拓寬險(xiǎn)種，使房地產(chǎn)市場更加活躍。

2、我省經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好為房產(chǎn)發(fā)展提供了機(jī)遇

改革開放以來，*省的社會經(jīng)濟(jì)就一直持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使我省綜合實(shí)力大大增強(qiáng)，社會生產(chǎn)力、國民收入、人民生活水平也有極大的提高和改善。2001年，第三產(chǎn)業(yè)特別是文化、旅游、信息和房地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展；全省財(cái)政收入完成361.56億元，增長10.03％；全省農(nóng)民人均純收入2299元，增長4.7％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6780元，增長9%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境、持續(xù)增長的國民經(jīng)濟(jì)、快速提高的國民收入，為我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了極好的發(fā)展基礎(chǔ)、可靠的財(cái)政資金支持和巨大的發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，所需的房地產(chǎn)也就越多；人民收入水平越高，改善住房條件的愿望就越強(qiáng)烈，有效需求也就越大，房地產(chǎn)中的主要領(lǐng)域住宅市場發(fā)展的機(jī)遇和空間也就越大。

3、我省的商品住宅進(jìn)入一個新的換代期

隨著新世紀(jì)的到來，由于國力增強(qiáng)，人們生活水平的普遍提高，對住宅開始了從量的需求向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，追求質(zhì)量好，品質(zhì)高的住宅已成為新世紀(jì)不可阻擋的趨勢。

全省住宅商品化市場日趨成熟，不同需求的檔次已經(jīng)拉開，而其中的中高檔住宅已率先進(jìn)入換代期，由于房貸政策的不斷完善，買得起好房子的人越來越多，這是換代住宅開始形成的市場基礎(chǔ)。

從舊有住宅的布點(diǎn)看，有相當(dāng)一部分已過早地進(jìn)入了淘汰期，有的房屋甚至出現(xiàn)墻體開裂、滲水，屋頂漏水，陽臺傾斜，鋼筋外露等安全隱患，這也是與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，早期建造的住宅一次投資過低使得住宅壽命下降有關(guān)，換代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺狀況已結(jié)束，品種和類型的多樣化有力支持了住宅的升級換代。

4、河西新城房產(chǎn)市場空缺大，具有極佳的開發(fā)優(yōu)勢

商品房的貧乏，既是河西的遺憾，也是巨大的商機(jī)。不見得高層塔樓就是高檔房，河西作為山水城區(qū)，為了不破壞生態(tài)景觀，建設(shè)高度將受到嚴(yán)格限制，以后可能還是以多層或小高層為主，這是受人青睞的產(chǎn)品。一位資深業(yè)內(nèi)人士指出，即使經(jīng)濟(jì)房也能開發(fā)Townhouse(聯(lián)排別墅)。這種住宅產(chǎn)品既屬于城市范疇又不居于鬧市中心，既交通方便又親近自然，密度較低，花園不大，但每家均有，居住品質(zhì)高。在國外，Townhouse這種多層聯(lián)排式住宅其實(shí)是一種很普通的住宅，但到了國內(nèi)，安上個聯(lián)排別墅的名份，竟成了富人的窩兒。其實(shí)專家認(rèn)為Townhouse也可做到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，在河西新城應(yīng)占有一席之地。

河西居民的消費(fèi)水平略低于河?xùn)|，作為城市建設(shè)重要內(nèi)容的商品房，面臨本區(qū)內(nèi)有效需求不足的問題。但是，如果眼光稍微放遠(yuǎn)一點(diǎn)，河西有河?xùn)|無法媲美的陽光、青山、綠水、新鮮空氣。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，河西*的綠地覆蓋率已達(dá)到45%，空氣負(fù)離子含量遠(yuǎn)高于河?xùn)|3個公園，還有湘水及山景構(gòu)成的環(huán)?？臻g，這些現(xiàn)代人夢寐以求的家居條件，無疑也在時刻誘惑著*人。

第四章 項(xiàng)目的市場定位

項(xiàng)目建成后，將形成三大功能：

一是商業(yè)貿(mào)易功能

商貿(mào)市場，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，本區(qū)開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二是房產(chǎn)開發(fā)功能

項(xiàng)目擬建部分中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造*區(qū)的舒適住宅環(huán)境和河西新城的住宅家園。

三是居民安置功能

通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有面貌，成為河西的一個亮點(diǎn)工程。

第五章 項(xiàng)目的選址條件

1、地理位置

*棚改項(xiàng)目隸屬于*區(qū)*街道辦事處，北臨*路，東接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰*社區(qū)，南臨*路。項(xiàng)目選址地周圍沒有污染性強(qiáng)的廠礦企業(yè)及洪澇災(zāi)害等安全問題，總占地面積約654畝。

2、氣候條件

項(xiàng)目所在地屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，四季分明，夏季約124天，冬季約100天。

年平均氣溫 17.2℃

最熱月份 <七月> 29.3℃

最冷月份 <一月> 4.7℃

極端最低氣溫 －11.3℃

極端最高氣溫 40.6℃

年平均降雨量 1394.5㎜

年降雨日 148天

無霜期年平均 275天

全年主導(dǎo)風(fēng)向 西北風(fēng)

平均風(fēng)速 2.7m

全年日照時數(shù) 1677.1小時

3、土壤、地質(zhì)條件

本地土壤土層深厚，酸堿度為中性，質(zhì)地為沙質(zhì)土壤，略呈粘性；*地區(qū)表層為第三紀(jì)紅土，紅砂巖以及第四紀(jì)沖積層，從工程地質(zhì)條件考慮，紅砂巖風(fēng)化殘積物和亞粘土層均為良好的地基基礎(chǔ)持力層。

4、交通條件

*區(qū)內(nèi)東西向公路有*高速公路，*路；南北向有*，*，繞城高速公路。項(xiàng)目原屬老城區(qū)，*棚改區(qū)周邊的城市道路干線縱橫布局，交通條件四通八達(dá)，北接*路，南靠咸嘉湖路，市內(nèi)多個公交站點(diǎn)設(shè)置于此，與區(qū)內(nèi)外及整個*市的聯(lián)系十分方便。

5、供電、供水、供氣條件

項(xiàng)目的東部緊靠市電力局、城西供電局，完全能保證全部居民及經(jīng)營部門的電力需求。

*市政自來水管網(wǎng)已鋪設(shè)至此，附近布局有四水廠，本區(qū)有三水廠，水量充足。

煤氣管網(wǎng)鋪設(shè)至市委、市政府新址，距本區(qū)不遠(yuǎn)，供應(yīng)有保障。

6、郵電、通訊條件

本區(qū)域的光纜線路，電信電纜的長途和程控線路，移動、聯(lián)通的信息網(wǎng)的覆蓋面都達(dá)到了城市建成區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是電信寬帶網(wǎng)絡(luò)已延伸到此。

7、其它條件

區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施齊備，服務(wù)項(xiàng)目完善。現(xiàn)桐二社區(qū)南部有*，居住環(huán)境極佳；整個區(qū)域周圍學(xué)校、銀行、醫(yī)院等管理服務(wù)機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。

第六章 項(xiàng)目的建設(shè)方案

第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的原則

1、項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。

2、項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。

3、項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。

4、項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出*文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為棚戶改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。

第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目所處地域?qū)儆?街道辦事處，占地面積43.6萬平方米，臨*路全長400米，北部緊貼*路，位置優(yōu)越，開發(fā)前景十分樂觀。

項(xiàng)目主要建設(shè)高層公寓，采用專業(yè)化的園林規(guī)劃，“窗口”風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，人性化的戶型設(shè)計(jì)。初步擬定將原來的三個社區(qū)建成高層公寓，*社區(qū)一層為連體大市場；而且住宅區(qū)內(nèi)修建通達(dá)各個區(qū)間的硬化道路，配備適度的綠地花園等建設(shè)。

第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

1、項(xiàng)目占地面積為占地面積：654畝（43.6萬平方米），其中A區(qū)220畝，B區(qū)434畝。

2、容積率暫定為2.5，規(guī)劃開發(fā)面積109萬平方米，其中住宅面積107.9萬平方米（約占開發(fā)面積的90％），商業(yè)鋪面1.1萬平方米（含連體大市場，約占開發(fā)面積的10％）。

3、小區(qū)道路面積6.9萬平方米，綠化面積18萬平方米，綠化率42％。

4、土地654畝，拆遷房屋約18萬平方米；

第四節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃或進(jìn)度

按照基本建設(shè)程序，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度擬定如下：

1、2003年9～10月內(nèi)完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批； 2、2003年11～12月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、論證及立項(xiàng)審批等手續(xù)，組建管理機(jī)構(gòu)； 3、2004年1～4月內(nèi)完成施工圖紙、設(shè)備定貨施工準(zhǔn)備； 4、2004年5～12月內(nèi)完成項(xiàng)目第一期工程的土建施工；

5、2005年1～4月內(nèi)完成項(xiàng)目第一期工程的設(shè)備安裝；

6、2005年5月項(xiàng)目第一期工程的竣工驗(yàn)收； 7、2005年6～12月內(nèi)完成項(xiàng)目第二期工程的土建施工；

8、2006年1～4月內(nèi)完成項(xiàng)目第二期工程的設(shè)備安裝；

9、2006年5月項(xiàng)目全部工程的竣工驗(yàn)收。

第七章 投資估算與資金籌集

第一節(jié) 投資估算

1、項(xiàng)目投資估算依據(jù)

1）參照*市近期同類工程實(shí)際造價(jià)資料估算；

2）參照國家的有關(guān)政策估算；

3）預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）按5%估算；

2、投資估算

1）前期費(fèi)用

①土地獲取成本

40萬元/畝×654畝＝26160萬元

②拆遷成本

1000元/平方米×18萬平方米＝18000萬元

③工程勘查設(shè)計(jì)

18元/平方米×109萬平方米＝1962萬元

④報(bào)建費(fèi)

拆遷面積18萬平方米×15元/平方米＝270萬元

⑤合計(jì)：46392萬元

2）工程建安費(fèi)用

①建安費(fèi)

800元/平方米×109萬平方米＝87200萬元

②水電配套工程（包括水電工程和增容）

50元/平方米×109萬平方米＝5450萬元

③小區(qū)道路綠化配套工程

50元/平方米×24.9萬平方米＝1245萬元

④工程監(jiān)理費(fèi)

109萬平方米×800元/平方米×1％＝872萬元

⑤合計(jì)：94767萬元

3）項(xiàng)目建設(shè)投資

項(xiàng)目建設(shè)投資為141159萬元

第二節(jié) 資金籌措

項(xiàng)目建設(shè)所需141159萬元，建設(shè)資金按“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的原則，招商引資解決。

第八章 經(jīng)濟(jì)效益估算

第一節(jié) 成本估算

1、成本估算：

名稱 金額（萬元）備注

開發(fā)建設(shè)成本 141159 管理費(fèi)用 4235 按建設(shè)成本的3％估算

預(yù)備費(fèi)用 7058 按建設(shè)成本的5％估算

銷售費(fèi)用 9931 按總收入的5％估算

總成本費(fèi)用 162383 1、2、3、4項(xiàng)之和

經(jīng)營成本 14166 2、4項(xiàng)之和

2、項(xiàng)目總投資：

項(xiàng)目建設(shè)總投資費(fèi)用：162383萬元。

第二節(jié) 營業(yè)收入與營業(yè)稅金

1、銷售收入估算：

1）住宅：107.9萬平方米×1800元/平方米＝194220萬元

2）商鋪：1.1萬平方米×4000元/平方米＝4400萬元

合計(jì)：198620萬元

2、銷售稅金及附加估算

根據(jù)現(xiàn)行財(cái)政制度，項(xiàng)目須繳納5％的營業(yè)稅，城市維護(hù)和教育費(fèi)附加分別按營業(yè)稅的7％和5％征收?？備N售稅及附加為11123萬元。

第三節(jié) 利潤估算

項(xiàng)目年利潤總額為25114萬元,上交所得稅8372萬元。

銷售利潤率 12.7％

投資利潤率 15.4％

投資利稅率 22.3％

第四節(jié) 靜態(tài)投資回收期 總投資 162383

投資回收期＝ ＝

利潤總額 25114

＝6.47年<不含建設(shè)期>

第九章 社會環(huán)境效益分析

1、產(chǎn)業(yè)效益

項(xiàng)目建成后，進(jìn)行住宅、商鋪的銷售，預(yù)計(jì)年銷售收入可達(dá)198620萬元。棚改區(qū)每年將創(chuàng)利潤25114萬元，可搞活當(dāng)?shù)厥袌?，促進(jìn)當(dāng)?shù)厝藗冊鍪铡＝ㄔO(shè)的住房、店鋪等不僅可以滿足原來居民的居住、生活之需，還可以面向整個*區(qū)及*市的市場，甚至輻射到周邊其他地區(qū)。

2、地租效益

棚改區(qū)建成后，將通過市場的集散作用，輻射帶動周邊地區(qū)的開發(fā)，促進(jìn)*區(qū)和*的城市化進(jìn)程，從而促進(jìn)土地資源升值，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置和效益的最大化。

3、環(huán)境效益

城市的內(nèi)在價(jià)值很大程度取決于環(huán)境。本項(xiàng)目的建設(shè)，將結(jié)合經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，開發(fā)過程注重建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)，綠化措施相配套，通過綠化、美化、亮化*市城鄉(xiāng)環(huán)境，從而提升*市自身城市價(jià)值，形成環(huán)境優(yōu)美、人際和諧的文明城區(qū)、精品城區(qū)。

第十章 結(jié) 論

*棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)是利國利民之舉，它既符合國家提高人們生活質(zhì)量、改善居住條件的思路，同時也符合省、市關(guān)于進(jìn)一步改造棚戶區(qū)的規(guī)定，加快城市化進(jìn)程的精神，更符合我區(qū)城市發(fā)展的實(shí)際情況，而且該項(xiàng)目投資條件具備，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益十分顯著，是一項(xiàng)前景廣闊的經(jīng)濟(jì)投資方式。

項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益顯著。據(jù)初步估算，項(xiàng)目總投資為162383萬元，年?duì)I業(yè)總收入198620萬元，年利潤總額為25114萬元，投資回收期6.47年。

項(xiàng)目的社會效益明顯。住宅區(qū)建成后，將成為本區(qū)經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，既帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，又增加農(nóng)民收入，也改善了環(huán)境，推動了*市美化、優(yōu)化建設(shè)進(jìn)程。

綜上所述，*棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，是抓住無限商機(jī)的明智之舉。

第三篇：牡丹江市區(qū)危房棚戶區(qū)開發(fā)改造優(yōu)惠政策

牡丹江市區(qū)危房棚戶區(qū)開發(fā)改造優(yōu)惠政策

為加快推進(jìn)我市市區(qū)危房棚戶區(qū)開發(fā)改造，根據(jù)國家、有關(guān)規(guī)定，按照市區(qū)兩級政府零收入原則，取之于危棚區(qū)之于危棚區(qū)原則，基本定向使用原則，結(jié)合我市實(shí)際，制定本惠政策。

一、以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策

(一)土地儲備中心對危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

(二)安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地。

(三)安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)(以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外)全免，經(jīng)營、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50％收取(項(xiàng)明細(xì)附后)。

(四)安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返；對安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請暫緩繳納。

(五)安置房建設(shè)項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求無償同步建設(shè)至小區(qū)紅線。對騰空用于商品房建設(shè)的地塊，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)，所需費(fèi)用由摘牌的商品房開發(fā)主體，按照國家、省、市所規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)結(jié)付；涉及配套管網(wǎng)施工中的破道、綠化等費(fèi)用免繳。

(六)對安置房建設(shè)項(xiàng)目，政府各職能部門要同步辦理相關(guān)手續(xù)，保證項(xiàng)目的開竣工時間。

(七)小區(qū)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民基本生活和出行需要，區(qū)政府組織被安置居民以招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，對小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)三年內(nèi)減半收取，不足部分由區(qū)政府承擔(dān)。

(八)在進(jìn)行安置房建筑設(shè)計(jì)時，應(yīng)根據(jù)周邊服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀，建設(shè)一處或幾處綜合市場，用于提供公益性就業(yè)崗位，其產(chǎn)權(quán)歸市政府所有，由區(qū)政府負(fù)貴日常管理。

二、以毛地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目享受如下優(yōu)惠政策

(一)市財(cái)政籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金(包括開發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開發(fā)企業(yè)上繳的稅費(fèi)地方留用部分，向上爭取政策和資金等)，建立專戶，?？顚Ｓ?。危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目按應(yīng)繳土地出讓金的70％為基數(shù)，作為政府投入返還給開發(fā)企業(yè)。危房棚戶區(qū)供地實(shí)行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現(xiàn)竟標(biāo)情況，可采取遞減返還比例競標(biāo)辦法出讓土地使用權(quán)。成交價(jià)款一次性繳齊后，15個工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

(二)行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，經(jīng)營、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮30％收取(項(xiàng)目明細(xì)附后)。

(三)涉及危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目的各項(xiàng)稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，地方留成部分的60％，按入庫財(cái)政級次返給開發(fā)企業(yè)予以補(bǔ)貼，其余．40％由入庫財(cái)政級次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金”專戶，?？顚Ｓ茫ㄆ趯徲?jì)。開發(fā)主體繳納稅金后，力爭10個工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

(四)危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在不突破國家剛性標(biāo)準(zhǔn)及不率，土地摘牌后，規(guī)劃設(shè)計(jì)不再做調(diào)整。

(五)危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)至小區(qū)紅線。所需建設(shè)資金，一部分從市財(cái)政收取的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中解決，定向用于熱力、供水、排水管網(wǎng)建設(shè)，缺口部分由熱力、供水、排水等企業(yè)自籌資金建設(shè)；電力外網(wǎng)改造費(fèi)用，按建筑面積每平方米20元交納；燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積(戶)相關(guān)配套費(fèi)用(含電力外網(wǎng)改造費(fèi)和燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi))免繳。(六)對確實(shí)難以實(shí)施的危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長辦公會議或市政府常務(wù)會議議定。

(七)市政府已經(jīng)明確優(yōu)惠政策的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目，不執(zhí)行此政策；對土地已摘牌的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目，未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的，執(zhí)行此政策。

三、以建經(jīng)濟(jì)適用住房方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造(一)住宅用地實(shí)行行政劃撥。(二)住宅部分行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取。

(三)住宅部分經(jīng)營、服務(wù)性收費(fèi)按最低限減半收取。(四)按照普通商品房對待管理。

四、本優(yōu)惠政策自公布之日起施行。《牡丹江市區(qū)危房 棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》(牡政辦發(fā)【2004】4號)同時廢止。

第四篇：棚戶區(qū)改造實(shí)施方案

中鹽皓龍棚戶區(qū)改造實(shí)施方案

推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造工作,是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措,是市委、市政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策,對提升我市城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。為進(jìn)一步加快推進(jìn)我公司棚戶區(qū)改造,現(xiàn)提出如下意見:

一、指導(dǎo)思想及原則(一)指導(dǎo)思想

全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求,堅(jiān)持以人為本,以建設(shè)和諧皓龍、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的,加快棚戶區(qū)改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節(jié)約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),屬地實(shí)施。堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),因地制宜,加強(qiáng)協(xié)調(diào)。

2.整體推進(jìn),配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行,按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針,將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè),同步交付使用。

3.要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測算的基礎(chǔ)上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標(biāo)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

(二)工作目標(biāo)

(三)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造要按照國家建筑節(jié)能的有關(guān)規(guī)定,建設(shè)節(jié)能省地型住宅。充分考慮棚戶區(qū)居民的購買能力和意愿,原則上工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目戶型建筑面積控制在80平方米以內(nèi),高層建筑可適當(dāng)放寬到90平方米。城市棚戶區(qū)安置回遷居民的戶型面積結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用褡》繉?shí)際情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設(shè)用地,由市和縣(市)土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一納入儲備計(jì)劃,實(shí)施開發(fā)整理,也可以委托有資質(zhì)、有實(shí)力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)整理費(fèi)一并計(jì)入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金,按實(shí)際投入成本加同期銀行貸款利息給予補(bǔ)償。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。出讓土地所得收益,優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對工礦棚戶區(qū),原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地,城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應(yīng)及時調(diào)整為棚戶區(qū)建設(shè)住宅用地,國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù);對于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報(bào)批,比照保障性住房用地報(bào)批方式實(shí)行一個窗口對外、一站式辦公。

(三)稅費(fèi)優(yōu)惠政策

城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi);經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區(qū)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要納入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃,并免征土地契稅;城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關(guān)規(guī)定減免稅費(fèi)。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目,可享受《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號)規(guī)定的優(yōu)惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴(yán)格拆遷計(jì)劃管理,在拆遷計(jì)劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?鼓勵以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)(另行制定)內(nèi)的部分,可按成本價(jià)格購買;超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分,按房屋市場價(jià)格購買。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場評估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款,不再進(jìn)行土地補(bǔ)償。

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)國有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統(tǒng)一由市房管局履行國有產(chǎn)權(quán)代表職責(zé),按照市場評估價(jià)格優(yōu)惠優(yōu)先出售給現(xiàn)房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區(qū)改造有關(guān)拆遷安置政策進(jìn)行拆遷安置。對經(jīng)濟(jì)困難,無力購買原租賃住房產(chǎn)權(quán)的低收入家庭,安排保障性住房實(shí)物配租,確立新的租賃關(guān)系。國有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區(qū)改造統(tǒng)籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障,一次性解決住房問題。

(六)棚戶區(qū)居民購房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,對繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡化貸款手續(xù),支持棚戶區(qū)改造。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu),鼓勵有條件的各類經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保,降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),支持個人合理住房消費(fèi)。

(七)產(chǎn)權(quán)政策

城市棚戶區(qū)改造中用于回遷居民安置的房屋產(chǎn)權(quán)歸棚戶區(qū)居民所有,商品住房以市場價(jià)購買后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納入經(jīng)濟(jì)適用住房的,實(shí)行國家和個人共有產(chǎn)權(quán)制度,個人以其出資額和企業(yè)補(bǔ)助取得部分產(chǎn)權(quán);工礦棚戶區(qū)居民通過補(bǔ)交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。持有部分房屋產(chǎn)權(quán)的工礦棚戶區(qū)居民轉(zhuǎn)讓棚戶區(qū)改造房屋時,要取得全部產(chǎn)權(quán)后方可上市交易。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

成立“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組”和“新鄉(xiāng)市棚戶區(qū)改造辦公室”,建立市棚戶區(qū)改造聯(lián)席辦公會議制度,市發(fā)改、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)管理、拆遷、審計(jì)、地稅、人防等部門要協(xié)調(diào)聯(lián)動,加強(qiáng)合作,研究解決棚戶區(qū)改造的重大問題,主動提供服務(wù),共同推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。

1.各縣(市)、區(qū)政府:要成立相應(yīng)工作機(jī)構(gòu),制定實(shí)施細(xì)則,搞好前期摸底調(diào)查和宣傳動員,組織實(shí)施項(xiàng)目管理;負(fù)責(zé)棚戶區(qū)房屋拆遷安置、資金監(jiān)管和社會穩(wěn)定工作,制止棚戶區(qū)內(nèi)亂搭亂建行為。

2.市發(fā)展和改革委員會:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造規(guī)劃、計(jì)劃的制定和安置住宅建設(shè)項(xiàng)目審批立項(xiàng)工作。

3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督;負(fù)責(zé)棚戶區(qū)的認(rèn)定;工程建設(shè)質(zhì)量、安全、進(jìn)度的監(jiān)督檢查;拆遷安置房建設(shè)成本的審核;組織新建小區(qū)的綜合驗(yàn)收。

4.市財(cái)政局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造融資工作,落實(shí)棚戶區(qū)改造財(cái)政補(bǔ)貼資金,爭取國家、省的支持資金,落實(shí)本級財(cái)政廉租住房建設(shè)資金和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貸款貼息資金。

5.市國土資源局:根據(jù)規(guī)劃預(yù)留棚戶區(qū)改造、廉租住房建設(shè)土地利用計(jì)劃指標(biāo),提供異地安置住宅建設(shè)地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、廉租住房建設(shè)項(xiàng)目土地手續(xù)。

6.市城鄉(xiāng)規(guī)劃局:依據(jù)城市總體規(guī)劃編制擬改造片區(qū)和異地安置住宅地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,規(guī)劃相應(yīng)的回遷安置和商業(yè)開發(fā)用地,審批棚戶區(qū)改造中新建小區(qū)規(guī)劃方案,對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的違法建設(shè)行為進(jìn)行查處。

7.市房產(chǎn)管理局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造中住房保障對象資格確認(rèn)和保障性住房建設(shè)的組織協(xié)調(diào),指導(dǎo)各縣(市)、區(qū)落實(shí)住房保障工作。

8.市審計(jì)局:負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造政府投入資金使用的監(jiān)督審計(jì)工作。

各縣(市)、區(qū)政府要制定棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則,于3月15日報(bào)市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

五、組織實(shí)施

(一)編制改造規(guī)劃和計(jì)劃

各縣(市)、區(qū)政府依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市住房發(fā)展規(guī)劃、棚戶區(qū)改造任務(wù)及資金籌集情況,按照3年完成改造任務(wù)的要求,編制3年棚戶區(qū)改造規(guī)劃和計(jì)劃,2010年3月底報(bào)市發(fā)改委審核同意后實(shí)施。市政府與各縣(市)、區(qū)政府和市直有關(guān)部門簽訂棚戶區(qū)改造目標(biāo)責(zé)任書,納入市政府績效目標(biāo)考核范圍。

(二)加快項(xiàng)目審批

將所有工礦棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目全部納入省、市兩級聯(lián)審聯(lián)批范圍,實(shí)行一站式、一條龍集約化審批服務(wù),簡化審批程序,縮短審批時限,提供高效服務(wù)。

(三)依法規(guī)范拆遷

棚戶區(qū)改造方案、優(yōu)惠政策、面積測算方法、安置順序等事關(guān)拆遷居民的事項(xiàng)要及時張榜公布,接受群眾和社會監(jiān)督。拆遷安置由各縣(市)、區(qū)政府負(fù)責(zé)組織,嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市的拆遷政策,陽光操作,和諧拆遷。堅(jiān)持先安置后拆遷,實(shí)行貨幣補(bǔ)助或提供過渡性住房相結(jié)合的方式,解決被拆遷群眾的安置問題。棚戶區(qū)改造回遷安置住房只能安置棚戶區(qū)住戶,不得面向社會銷售。改造資金的使用、成本核算、價(jià)格核定要向社會公開,接受審計(jì)監(jiān)督。棚戶區(qū)改造房屋拆遷,與拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議、在規(guī)定拆遷期限內(nèi)拒不搬遷的,依法實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷;對野蠻拆遷,無理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

(四)加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)管

嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理、質(zhì)量責(zé)任制和項(xiàng)目投標(biāo)制,嚴(yán)格工程質(zhì)量管理,堅(jiān)決杜絕“豆腐渣”工程。項(xiàng)目竣工后,由建設(shè)主管部門牽頭,依法組織相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收,合格后方可交付使用。市有關(guān)部門要加大審計(jì)和稽查工作力度,對棚戶區(qū)改造工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、改造資金的籌集和安排使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,對各縣(市)、區(qū)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行驗(yàn)收檢查,對不能按期完成改造任務(wù)的縣(市)、區(qū)和工礦企業(yè),扣減棚戶區(qū)改造以獎代補(bǔ)資金,并追究有關(guān)人員的責(zé)任。

(五)強(qiáng)化物業(yè)管理

新建回遷小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,繳納公共維修基金,由業(yè)主按招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理公司,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理政策。小區(qū)內(nèi)配建的商業(yè)性用房的經(jīng)營收益可作為補(bǔ)充小區(qū)管理、房屋維修等費(fèi)用。

第五篇：棚戶區(qū)改造流程

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實(shí)擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實(shí)拆遷工作人員的上崗證并核實(shí)拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。此時應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實(shí)施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實(shí)施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實(shí)際情況。

（3）核實(shí)國有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。

（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。（7）參與制定并核實(shí)拆遷計(jì)劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機(jī)構(gòu)的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價(jià)委托書

①核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會信譽(yù)。②對估價(jià)機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實(shí)。

③核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。④對估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。

⑤對估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序性、合法性進(jìn)行核實(shí)。⑥對評估報(bào)告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對該房屋客觀合理價(jià)格（價(jià)值）進(jìn)行估算和判斷的活動。（2）房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)

我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定了房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價(jià)格的主要因素，實(shí)質(zhì)上是土地價(jià)值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權(quán)的實(shí)際補(bǔ)償。Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。沒有所有權(quán)證書或證書上未標(biāo)明用途時，應(yīng)界定其實(shí)際用途。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計(jì)為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測繪單位測繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。

（3）房屋拆遷評估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的《評估報(bào)告》才是合法的。Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。

Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達(dá)成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價(jià)的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價(jià)值進(jìn)行客觀、公正的估價(jià)，其評估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實(shí)的情況，該評估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價(jià)一般不等同于房屋補(bǔ)償價(jià)，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)時，《評估報(bào)告》不具有強(qiáng)制適用性。實(shí)踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報(bào)告確定的估價(jià)值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)。同時《評估報(bào)告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。

（4）房屋拆遷評估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。拆遷估價(jià)的價(jià)值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價(jià)格評估資格，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級估價(jià)機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機(jī)構(gòu)。⑶公示入選的評估機(jī)構(gòu)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。⑷拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。評估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。Ⅳ評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見對評估機(jī)構(gòu)實(shí)施評估的影響。

⑵拆遷估價(jià)委托合同由拆遷人與評估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實(shí)上，拆遷人和評估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機(jī)構(gòu)人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價(jià)所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供。必要時估價(jià)人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。Ⅲ現(xiàn)場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價(jià)時點(diǎn)，拆遷估價(jià)時點(diǎn)取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。Ⅴ制作評估報(bào)告，提出價(jià)格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點(diǎn)近期有過拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對這些補(bǔ)償價(jià)格做合理修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實(shí)信息，因?yàn)椴疬w行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價(jià)格。Ⅱ成本法，是估算估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價(jià)值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場地平整費(fèi)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項(xiàng)。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計(jì)算方法。該評估價(jià)保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價(jià)格應(yīng)包含土地使用權(quán)價(jià)值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價(jià)就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價(jià)值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價(jià)格將被拆遷的房屋購買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評估，評估價(jià)應(yīng)為房屋本身的價(jià)值與附著的土地價(jià)值之和。（9）被拆遷人對評估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評估機(jī)構(gòu)實(shí)施評估，提供相關(guān)資料并配合實(shí)地查勘，否則，評估機(jī)構(gòu)很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評估報(bào)告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報(bào)告，人民法院對其舉證將會不予采納。

（10）拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結(jié)果有爭議是最常見的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報(bào)告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決：

Ⅰ拆遷當(dāng)事人對估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向估價(jià)專家委員會申請技術(shù)鑒定。Ⅴ估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

Ⅵ估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價(jià)結(jié)果無效。