第一篇：工業(yè)用地綠化率標準要求

據(jù)國土資源報報道，為貫徹落實《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）精神，切實加強對工業(yè)項目建設用地的管理和節(jié)約集約利用，國土資源部日前發(fā)布了新修訂的《工業(yè)項目建設用地控制指標》（以下簡稱《控制指標》）。新指標相應提高了工業(yè)用地準入門檻，以促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。

新修訂的《控制指標》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率五項指標構成。規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。

國土資源部通知要求，各級國土資源管理部門要嚴格執(zhí)行《控制指標》與相關工程項目建設用地指標。不符合《控制指標》要求的工業(yè)項目，不予供地或?qū)椖坑玫孛娣e予以核減。對因生產(chǎn)安全等有特殊要求確需突破《控制指標》的，應當根據(jù)有關規(guī)定結合項目實際進行充分論證，確屬合理的，方可批準供地，并將項目用地的批準文件、土地使用合同等相關法律文書報?。▍^(qū)、市）國土資源管理部門備案。編制工業(yè)項目供地文件時，必須明確約定投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率等土地利用控制性指標要求及相關違約責任。

通知強調(diào)，各省（區(qū)、市）國土資源管理部門要切實加強對《控制指標》實施情況的監(jiān)督管理，總結典型經(jīng)驗，加大宣傳推廣的工作力度。要根據(jù)本地區(qū)實際，在符合《控制指標》要求的前提下，制定或調(diào)整本地區(qū)的工業(yè)項目建設用地控制指標，并報部備案。同時，要加強對工業(yè)用地利用狀況的評價與分析，大力推進工業(yè)項目節(jié)約集約利用。

第二篇：綠化率是什么意思

綠化率是什么意思：

綠化率是項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化率。綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一些。但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時用的概念，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)，開發(fā)商在統(tǒng)計綠化率時，沒有太多嚴格的限制，只要是種植了綠色植物的地方，哪怕只有一塊普通的草皮，都可以計入綠化率。所以綠化率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率而非綠地率。綠化率怎么算綠化率怎么算：

綠化率計算公式：

綠化率=綠地面積/規(guī)劃建設土地面積

綠化率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地(道路紅線內(nèi)的綠地)，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。

綠化覆蓋率即綠化率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。小區(qū)綠化率多少合適小區(qū)綠化率多少合適：

“綠地率”它是用來描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地等，對公共綠地小的要求是寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化地面積不少于總面積的70%，且至少1/3的綠地面積要能常年受到日照;而宅旁綠地在計算時距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府有規(guī)定綠地率的指標，一般是不少于30%。而“綠化率”則要求就沒有那么嚴格，只要有一塊草皮就算，所以開發(fā)商喜歡用“綠化率”這個名詞。

綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。綠化率和綠地率的區(qū)別綠化率和綠地率的區(qū)別：

綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語，綠地率與綠化覆蓋率(綠化率)都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟技術指標，但綠地率不等同于綠化率(綠化覆蓋率)。綠地率是規(guī)劃指標，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%)。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術指標是不相同的。簡單說就是綠地率是針對種植面積而言，綠化率是針對投影覆蓋面積而言。

綠地率：管得嚴，標準高 在計算綠地率時，對綠地的要求非常嚴格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地(公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地)。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池。這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植大型喬木，成活率較低，所以計算綠地率時不能計入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中;而屋頂綠化、曬臺綠化等裝飾綠化的面積，按目前國家的技術規(guī)范，也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，政府相關部門在初項目規(guī)劃要求的就是綠地率這一指標。根據(jù)北京的地方規(guī)定，凡符合規(guī)劃標準的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30%，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均2平方米，居住小區(qū)人均1平方米的規(guī)模。

綠化率：管得松，綠得廣

綠化率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫這樣大面積的底下設施，它的地表雖然種不了樹，但可以種草;像距建筑外墻1.5米這樣的范圍，雖然不算正式綠地，但若能種一些草，總比地磚鋪砌更吸引人……在小區(qū)規(guī)劃設計中，計算綠化率所指的綠地，簡單地說，就是有塊草皮便可以計入，所以綠化率有時能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候，當然喜歡引用綠化率的概念。而對于消費者來說，有草的環(huán)境總比滿地鋪磚的廣場環(huán)境更愜意吧? 綠地率是綠化用地占總土地面積的比例，在通常的情況下，許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞，其實這是不準確、不規(guī)范的用詞，國家有關園林綠化用語根本就沒有這個用語，準確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法。

綠化率與綠地率的區(qū)別

其實，綠化與綠地，二者的區(qū)別主要是對“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”這一概念的不同理解上。買房時，賣方所說的“根據(jù)園林專家所言”是一個不準確、不規(guī)范的用詞，并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。

綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，在計算時，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度。

綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

綠化率和綠地率多少合格？

“綠地率”它是用來描述居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率，包括公共綠地、宅旁綠地等，對公共綠地最小的要求是寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化地面積不少于總面積的70%，且至少1/3的綠地面積要能常年受到日照;而宅旁綠地在計算時距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府有規(guī)定綠地率的指標，一般是不少于30%。而“綠化覆蓋率”則要求就沒有那么嚴格，只要有一塊草皮就算，所以開發(fā)商喜歡用“綠化率”這個名詞。

綠化率（即綠化覆蓋率）是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化。

綠化率35%即樓盤所在地塊的35%部分屬于綠化面積。

35%綠化率是房地產(chǎn)項目的綠化面積達到了總用地面積的35%。這個數(shù)值算中等。不是太好，也不是不好。

綠化率是一個不準確、不規(guī)范的用詞，準確的提法應為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對而言比較寬泛,大致長草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

第三篇：關于綠化率的規(guī)定

關于綠化率的規(guī)定

城市綠地率，是指城市各類綠地(含公共綠地、居住區(qū)綠地、單位附屬綠地、防護綠地、生產(chǎn)綠地、風景林地等六類)總面積占城市面積的比率。計算公式：城市綠地率(％)=(城市六類綠地面積之和÷城市總面積)X100％。城市綠地率到2000年應不少于25％，到2010年應不少于30％。

? 公園類型：綜合性公園、兒童公園、動物園、專類動物園、植物園、專類植物園屬性、盆景園、風景名勝公園、其他專類公園 ： 居住區(qū)公園、居住小區(qū)游園、帶狀公園、街旁游園。

? 說明；符合下列情況之一 園路及鋪裝場地可適當增值 但不大于總面積5% 1.平面長寬比值大于32.面積的一半以上地形坡度大于50% 3.水體岸線總長大于面積的周邊長。

? 公園設計規(guī)范 CJJ 48-921.小型公園綠地內(nèi)建筑占地不得大于總面積3% 2.大型公園綠地內(nèi)建筑占地宜為總面積5%3.除公園外 城市綠地內(nèi)建筑占地不得大于陸地總面積2%。

? 城市綠地設計規(guī)范 GB 5420-2007 1.園林景觀路綠地率不得小于40%2.紅線寬度大于50M的道路綠地率不得小于30% 3.紅線寬度大于40-50M的道路綠地率不得小于25% 4.紅線寬度大于40M的道路綠地率不得小于20%。

? 城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范 CJJ 75-97 1.新建居住區(qū)內(nèi)綠地面積占總面積比例不得低于35%2.按規(guī)劃成片改建 擴建的居住區(qū)內(nèi)綠地面積占總面積比例不得低于25%

3.新建學校 醫(yī)院 療休養(yǎng)所 公共文化設施其附屬綠地面積占總面積比例不得低于35% 4.新建工業(yè)園區(qū)其附屬綠地面積占總面積比例不得低于20%。新建地面主干道紅線內(nèi)綠地面積占總面積比例不得低于20%計算綠地率的綠地面積 包括建筑基地內(nèi)的集中綠地面積 和房前屋后 街坊道路兩側 以及規(guī)定 的建筑間距內(nèi)的另星綠地面積

2.在居住區(qū)內(nèi)的集中綠地面積占總面積比例不得低于10%每塊集中綠地面積不得少于400平米 且至少有1/3綠地面積在規(guī)定的建筑間距之外位于浦西內(nèi)環(huán)線的建筑基地難以達到上述指標 可將每塊面積大于100平米的屋面地栽綠化折算

? 不在建筑基地內(nèi)的沿城市道路兩側公共綠地和綠化隔離帶 不得作集中綠地面積計算 但中心城 區(qū)由開發(fā)單位實施的沿城市道路兩側公共綠地 可按50%計入建筑基地面積計算 但不.大于≥建筑面積之20%

? 綠地內(nèi)生活、生產(chǎn)、服務及亭、廊、花架等建筑設施應和環(huán)境協(xié)調(diào)，占地面積 之和不得大于綠地總面積的2％，花架面積以花架最外邊線范圍l／5計算。

第四篇：《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》解讀

國土部權威解讀:《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》

一、為什么要制訂全國統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低價標準？ 一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地是當前土地管理與調(diào)控中存在的一個突出問題，危害十分嚴重。一是工業(yè)用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，影響了中央宏觀調(diào)控政策的有效實施。二是地區(qū)之間競相壓價搞惡性競爭，破壞了公開公平、競爭有序的市場環(huán)境，造成了新的區(qū)域不平衡，影響了區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。三是由于土地出讓的價格遠低于其實際成本，國有土地所有者權益沒有得到應有體現(xiàn)，造成了國有土地資產(chǎn)大量流失。四是由于土地取得成本低，一些企業(yè)圈占大量土地，建花園式工廠，造成了土地資源的低效利用和閑臵浪費。五是損害了農(nóng)民的土地財產(chǎn)權益。地方政府低價出讓土地往往是以壓低拖欠征地補償費，犧牲農(nóng)民利益為代價的，其結果是直接侵犯了農(nóng)民合法的土地財產(chǎn)權益。

要從根本上解決這個長期困擾土地管理工作的突出問題，必須堅持以全面落實科學發(fā)展觀為指導，按照促進社會經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的要求，理順工業(yè)用地的價格形成機制，使工業(yè)用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，更大程度上發(fā)揮市場配臵土地資源的基礎性作用，針對當前工業(yè)用地的供求狀況，合理制訂工業(yè)用地出讓價格的最低控制標準是推進工業(yè)用地市場化配臵的重要基礎。為此，2004年國務院下發(fā)的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中明確規(guī)定，“禁止非法壓低地價招商”，“各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓最低價標準，協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低價標準?！钡歉鞯卦趫?zhí)行這一政策時都怕提高本地地價影響招商引資，因此有的省份在制訂最低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響了政策的執(zhí)行效果。

為此，今年8月31日，《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)?2006?31號，以下簡稱國發(fā)31號文件）中明確提出，國家要根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價標準，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，而且規(guī)定工業(yè)用地必須采取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。為貫徹落實31號文件精神，我部組織制訂了《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》（以下簡稱《標準》），下發(fā)了《關于發(fā)布實施<全國工業(yè)用地出讓最低價標準>的通知》（以下簡稱《通知》），對《標準》的有關實施政策做出了一系列明確規(guī)定。

二、《標準》的實施有什么意義和作用？

《標準》的發(fā)布實施，是貫徹落實國發(fā)?2006?31號文件精神，加強工業(yè)用地調(diào)控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，對有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張，維護公開公平公正的土地市場秩序，推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，保障土地所有者合法權益，促進土地的節(jié)約集約利用具有重大意義，而且對于“以工補農(nóng)、以城促鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的和諧社會的建立具有深遠影響。具體而言，《標準》將在以下四個方面發(fā)揮重大作用。

（一）規(guī)范工業(yè)用地市場秩序

《標準》的實施，為各地工業(yè)用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產(chǎn)等行為戴上了“緊箍咒”，為全面推行工業(yè)用地以招標拍賣掛牌方式出讓奠定了基礎，為建立統(tǒng)一規(guī)范有序競爭的土地市場提供了保障，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據(jù)。

（二）保障被征地農(nóng)民的基本權益

《標準》在制訂過程中，嚴格執(zhí)行了國發(fā)31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的規(guī)定，通過提高工業(yè)用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農(nóng)民的基本權益，促進社會的和諧穩(wěn)定。

（三）促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

《標準》是依據(jù)各地土地等別和區(qū)域土地利用政策等制訂的?！稑藴省放c土地等別掛鉤，不同土地等別的最低價標準不同，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，基本反映了我國東、中、西部不同區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導向，有利于縮小東中西部差距，有利于區(qū)域間產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

（四）穩(wěn)定住宅用地價格

最低價標準是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實際出讓價格相比，將有較大幅度的提高。工業(yè)用地價格提高后，將會抑制工業(yè)用地的過度擴張，提高工業(yè)用地的集約利用程度，在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調(diào)整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩(wěn)定。同時，地方政府從工業(yè)用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業(yè)用地成本的行為。

三、最低價標準是如何確定的？

《標準》的制訂工作是一項政策性強、涉及面廣、技術要求很高的工作。因此，我部在7月份即組織相關單位及有關專家，成立了專項工作組，多次召開座談會、研討會，對最低價標準的制訂思路和技術方法進行了認真研究，廣泛聽取了地方國土部門、高等院校、科研院所專家及地價評估專業(yè)人士意見，按照《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》（國發(fā)?2006?31號）關于“國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準”和“工業(yè)用地出讓最低價標準不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的精神，明確了“以土地等別和新增建設用地土地有償使用費標準為基礎，通過測算各土地等別工業(yè)用地成本與新增建設用地土地有償使用費之間的倍數(shù)關系，確定全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地出讓最低價標準”的思路和方法，并組織對全國各縣、市（區(qū)）工業(yè)用地成本及出讓價格進行了調(diào)查測算。經(jīng)測算并征求各地意見，最終按6倍確定最低價標準，該標準比較符合各地實際，提高幅度是可以承受的。為了確保最低價標準得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正，變相低價出讓土地，我部對《標準》如何貫徹執(zhí)行還規(guī)定了八條具體的政策措施。

四、土地等別是如何確定的？《標準》為什么要與土地等別相掛鉤？

土地等別是制訂最低價標準的核心和基礎。該等別是國土資源部、財政部為適應新增建設用地土地有償使用費征收的需要，于1998年根據(jù)全國2864個縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法，按照評價分值的15個區(qū)間段確定的，將全國各縣、市（區(qū)）土地分成15個等別。2002年在征求各地意見后做了調(diào)整?，F(xiàn)行土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。如東、中部社會經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)主要集中在較高土地等別，而中、西部地區(qū)主要集中在較低土地等別?，F(xiàn)行土地等別在新增建設用地土地有償使用費的征收中發(fā)揮了重要作用，也得到了各地普遍認可。

為了發(fā)揮地價對土地利用的調(diào)控作用，我們在制訂最低價標準時，明確了最低價標準與土地等別相掛鉤的政策。本次在土地等別基礎上制訂的最低價標準，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，最高等別（一等）相對應的最低價標準（840元/平方米）是最低等別（十五等，60元/平方米）的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

五、《通知》在最低價標準的執(zhí)行上做了哪幾方面的具體規(guī)定？ 為了確保最低價標準能在各地得到切實貫徹執(zhí)行，防止一些地方隨意修正最低價標準，變相達到低價出讓的目的，《通知》對最低價標準的實施做出了八個方面的政策規(guī)定。

一是明確了《標準》的性質(zhì)和適用范圍。《通知》第一條明確規(guī)定《標準》是“市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權出讓價格時必須執(zhí)行的最低控制標準”。有三層含義：一是《標準》的性質(zhì)是最低的控制性標準，是不可逾越的“底線”，各地出讓工業(yè)用地時確定的土地出讓價格只能比它高，絕不允許比它低；二是《標準》適用于國有土地，涵蓋了各市、縣（區(qū)）行政單元區(qū)域范圍內(nèi)（包括村莊、集鎮(zhèn)）所有的國有土地；三是在一個行政單元區(qū)域范圍內(nèi)，凡出讓國有土地用于工業(yè)項目用地的，都必須執(zhí)行同一的最低價標準（即《標準》所列該行政單元所在土地等別相對應的最低價標準），由于工業(yè)項目在同一區(qū)域內(nèi)的準入“門檻”相同，就可促進工業(yè)項目向區(qū)位、投資環(huán)境、基礎設施條件更好的區(qū)域集中，防止工業(yè)用地零散布局，“村村點火”、“戶戶冒煙”。

二是嚴格規(guī)定了《標準》的修正原則，增強了《標準》執(zhí)行的“剛性”?！稑藴省肥菄栏癜凑諊l(fā)31號文件中“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的要求，在廣泛調(diào)查和測算基礎上制訂的，充分考慮了不同土地等別的土地開發(fā)程度、土地取得來源等各項因素，涵蓋了相應的成本費用，體現(xiàn)了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平。因此《通知》第二條中不僅重申了工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，規(guī)定其“出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準”，而且還明確規(guī)定各地國土資源管理部門“不得以土地取得來源不同、土地開發(fā)程度不同等各種理由對規(guī)定的最低價標準進行減價修正?！边@樣，一方面可有效防止一些地方在《標準》下發(fā)后，不按規(guī)范程序出讓工業(yè)用地，甚至以土地取得成本不同、開發(fā)程度不同等各種理由修正最低價標準、減免或補貼地價款從而變相低價出讓土地，增強了最低價標準執(zhí)行中的“剛性”，另一方面也有利于促進地方進行“熟地出讓”，有利于工業(yè)項目建設，有利于提高土地利用效率。

三是嚴格界定了特殊情況下《標準》的執(zhí)行政策。按照《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的國有建設用地。但是，在我國少數(shù)地區(qū)特別是西部地區(qū)，也存在一些情況比較特殊的工業(yè)項目，即因為選址、原材料等原因，確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，而且主要使用戈壁、沙漠、荒山、荒灘等國有未利用地的工業(yè)項目。為更好地使《標準》符合客觀實際，鼓勵這類工業(yè)項目在用地時更少地占用耕地，《通知》第三條規(guī)定了相應的地價政策。同時，為防止一些地方鉆空子，對這類工業(yè)項目也從選址、用地類型、土地開發(fā)主體等多方面進行了非常嚴格的界定。

一是“對確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60％執(zhí)行?！倍菍ζ渲惺褂梦戳腥敫睾髠滟Y源，未確定土地使用權人（或承包經(jīng)營權人）的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地，且由土地使用者自行完成土地前期開發(fā)的工業(yè)項目用地，在出讓時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的30％執(zhí)行。

四是對工業(yè)用地租賃和較短年期出讓時如何執(zhí)行《標準》予以明確規(guī)定?！稑藴省穼嵤┖?，各地工業(yè)用地出讓價格將有較大幅度提高，一些企業(yè)可能會選擇租賃方式或者以較短年期（如20年）的價格取得工業(yè)用地。因此，為防止一些地方低租金租賃土地或通過年期修正低價出讓土地，《通知》第四條分別針對上述兩種情況，就如何執(zhí)行《標準》進行了規(guī)定。

《通知》規(guī)定，對低于法定最高出讓年期（50年）出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

五是允許各省級國土資源管理部門制訂本地最低價標準。鑒于各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不一，工業(yè)用地稀缺程度不同，而且國發(fā)31號文件下發(fā)后各地征地補償?shù)荣M用上漲幅度有高有低，一些地方可能會出現(xiàn)本地工業(yè)用地出讓最低價高于《標準》的情況，同時，考慮到各地產(chǎn)業(yè)政策存在差異，區(qū)域之間鼓勵發(fā)展的和限制發(fā)展的工業(yè)項目在地價政策上也需要區(qū)別對待，《通知》第五條按照“可高不低”的原則，規(guī)定各省級國土資源管理部門“可根據(jù)本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業(yè)用地出讓最低價標準”，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，也可以“根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，在不低于本《標準》的前提下，制訂并公布不同行業(yè)、不同區(qū)域的工業(yè)用地出讓最低價標準。”這樣，不僅有利于增強省級國土資源管理部門對本地土地利用的調(diào)控責任，而且還有利于進一步發(fā)揮其通過運用地價政策參與本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的積極性。

六是明確了《標準》與各地基準地價的關系。工業(yè)用地基準地價反映了不同區(qū)域工業(yè)用地的市場平均價格水平，是各地在出讓工業(yè)用地時確定出讓價格的重要參照依據(jù)。當前，各地為了招商引資，人為壓低工業(yè)用地基準地價的現(xiàn)象比較普遍。為此，《通知》第六條明確要求各省（區(qū)、市）在《標準》發(fā)布實施后，依據(jù)《標準》開展基準地價更新工作，及時調(diào)整工業(yè)用地基準地價，從而使各地工業(yè)用地的基準地價與《標準》保持銜接一致。

七是明確了違反《標準》出讓工業(yè)用地的法律責任?！锻ㄖ返谄邨l要求各地國土資源管理部門加強監(jiān)督管理，重申了國發(fā)31號文件的有關規(guī)定，即“低于最低價標準出讓工業(yè)用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任?！?/p>

八是明確了《標準》實施的時間。即從2007年1月1日起實施。同時，為保證《標準》的適時性和適用性，《通知》第八條還規(guī)定“部將根據(jù)各地社會經(jīng)濟發(fā)展情況、宏觀調(diào)控的需要以及《標準》的實施情況，適時進行修訂。”

六、貫徹落實好《標準》，各級國土資源管理部門需要做好哪幾方面的工作？

首先，各級國土資源管理部門要提高認識，準確把握《標準》及《通知》相關規(guī)定的政策內(nèi)涵，充分認識到《標準》的貫徹執(zhí)行對土地管理和土地調(diào)控的重大意義，增強落實《標準》的自覺性。要加大宣傳力度，大力宣傳《標準》對規(guī)范土地市場秩序、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和穩(wěn)定住宅用地價格等方面所起到的作用，正確引導社會輿論和市場預期。

第二，各省級國土資源管理部門要結合本地實際，及時制訂本地的最低價標準，更新基準地價。要按照《通知》要求，根據(jù)本地實際，與區(qū)域、產(chǎn)業(yè)政策協(xié)調(diào)配合，制訂有利于調(diào)整優(yōu)化本地產(chǎn)業(yè)結構、地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的最低價標準，并盡快報部備案。各地基準地價與《標準》不符的，要及時更新調(diào)整。

第三，要嚴格執(zhí)行《標準》和《通知》的有關規(guī)定。各級國土資源管理部門在出讓工業(yè)用地時，要嚴格按招標拍賣掛牌出讓規(guī)范程序操作，不能違反《通知》有關規(guī)定隨意修正、變相壓低出讓價格，確定的出讓底價和成交價格均不得低于《標準》。

第四，要加強監(jiān)督檢查。各省級國土資源管理部門要加強對各地貫徹執(zhí)行《標準》工作的指導和監(jiān)督檢查，采取有效措施確?！稑藴省仿涞綄嵦?，對違反規(guī)定，低于《標準》低價出讓土地的，必須嚴肅查處。

第五篇：容積率、建筑密度、綠化率如何計算

容積率、建筑密度、綠化率如何計算？ 知道容積率如何計算層數(shù)？

有一項目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請問該項目為多少層？總建筑面積為多少？

總建筑面積（地上）=用地面積X容積率=6500X3.6=23400M2；

建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積； 因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X用地面積=35%X6500=2275M2；

在建筑底層面積與標準層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標準層面積）=23400/2275≈10層；

容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會很差，一般做到15%~20%左右的話會比較合理，這樣的話，按上面的計算過程，層數(shù)應在18~24左右。

所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。

對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當了。什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。

（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積

容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等

（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積

（3）綠化率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計算公式：

綠地率=綠地面積/土地面積

這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地（下有詳解）、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

容積率的術語釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。

與容積率密切相關的一個指標就是建筑密度，術語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。

從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。

充分了解容積率對項目品質(zhì)的影響，對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建筑分別對應的容積率數(shù)值。

1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。

2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。

5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。

7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。

8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。

宅旁綠地綠化率是多少

請參照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》：11.0.2.4 綠地面積應按下列規(guī)定確定：

(1)宅旁(宅間)綠地面積計算的起止界應符合本規(guī)范附錄A第A.0.2條的規(guī)定：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m；對其它圍墻、院墻算到墻腳；

(2)道路綠地面積計算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準進行計算；

(3)院落式組團綠地面積計算起止界應符合本規(guī)范附錄A第A.0.3條的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1m；當小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m；(4)開敞型院落組團綠地，應符合本規(guī)范表7.0.4—2要求；至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10m的組團級主路敞開，并向其開設綠地的主要出入口和滿足本規(guī)范附錄A第A.0.4條的規(guī)定；

(5)其它塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地。沿居住區(qū)（級）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。