第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)按揭的調(diào)查報告

關(guān)于房地產(chǎn)按揭的調(diào)查報告

調(diào)查對象：房地產(chǎn)

調(diào)查目的：調(diào)查房地產(chǎn)按揭的方式方法，從而尋求較好的按

揭方法獲取房屋所有權(quán)。

調(diào)查方法：通過比較分析

調(diào)查地點：中江

調(diào)查時間：2011年10月10日

近幾年，面對房產(chǎn)物價高漲，使許多的家庭，尤其是80后這一代年輕人，倍感壓力。這些人群通過不同的方式來取得房產(chǎn)的所有權(quán)。然而巨額的房價的背后又隱藏著更多的錯綜復(fù)雜的聯(lián)系。將如何進行抉擇房地產(chǎn)的取得，除了貸款這一沉重的詞語，現(xiàn)階段出現(xiàn)了另一個新詞語——按揭。為了進一步了解何為按揭，按揭的方式有哪些，它給這些房奴們所帶來的利益和便捷又是哪些，現(xiàn)就調(diào)查情況匯報如下：

一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的物價也隨之膨脹，現(xiàn)階段更是居高不下。面對這樣的壓力，國家采取了限價，限額，限購等措施進行調(diào)控。而房奴們?yōu)榱速徺I到自己安樂居，采取各種措施來圓自己的夢。

二、房地產(chǎn)按揭的出現(xiàn)

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房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)是由香港傳入內(nèi)地，而最早來源于英國。大陸借鑒其經(jīng)驗，并對按揭制度進行了修改。房地產(chǎn)按揭是國內(nèi)外廣泛開展的一種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。它是指購房者向銀行貸款來支付房款，并就所購房屋設(shè)定擔(dān)保的行為.房地產(chǎn)按揭分為現(xiàn)房按揭和樓華按揭兩種方式。

現(xiàn)房按揭是指購房者以所購現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保，在還款期限屆滿而購房者不能返還貸款時，貸款銀行得以行使抵押權(quán)而使其債權(quán)獲實現(xiàn)的融資購房方式?，F(xiàn)房按揭僅發(fā)生在購房過程中，它所擔(dān)保的時銀行借貸給購房者的購房款項，它所擔(dān)保的債權(quán)在時間上先于債務(wù)人之房屋產(chǎn)權(quán)存在。而我國以房屋為標(biāo)的的物設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的還有傳統(tǒng)的房地產(chǎn)抵押，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)的發(fā)生一般與房主產(chǎn)權(quán)的行為無關(guān)，并且房主對房屋的產(chǎn)權(quán)先于債權(quán)而存在。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)抵押中抵押權(quán)人不限于銀行，自然人、法人或其他組織皆可能成為抵押權(quán)人。在現(xiàn)房按揭業(yè)務(wù)中，必須由貸款者作為按揭人（抵押人）在自己所購房屋上設(shè)定按揭權(quán)（抵押權(quán)），而在一般的借貸關(guān)系中，可由借款人之外的第三人以自己的房地產(chǎn)為借款人的債務(wù)提供擔(dān)保。

所謂樓花按揭是指銀行、預(yù)購人、開發(fā)商在商品房預(yù)售

中共同參加的一種融資活動，即由預(yù)購人依約向開發(fā)商支付不封閉房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時預(yù)購人就房屋所有權(quán)的請求權(quán)設(shè)定擔(dān)保，并于房屋建成后在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)而代原擔(dān)保的融資購房方式。樓花按揭存在兩種擔(dān)保制度，與現(xiàn)房按揭不同。樓花按揭的特征：1.是一種要是法律行為，以書面形式來明確當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2.須登記備案，依照《城市房地產(chǎn)管理法》。商品房預(yù)售合同須報縣級以上民政房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案；

3.既有諾成性的法律行為又有實踐性的法律行為。樓花按揭擔(dān)保的標(biāo)的范圍較抵押而言，更為廣泛。它包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及各種財產(chǎn)性權(quán)利。在按揭中，擔(dān)保物的占有使用大部分仍由按揭人享有，并非按揭勸人對擔(dān)保物行使占有。按揭人是將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給按揭權(quán)人，而保留在完全履行債務(wù)后的贖回權(quán)。如果按揭人怠于清償債務(wù)，按揭權(quán)人則確定地取得擔(dān)保物的權(quán)利。按揭權(quán)的實現(xiàn)方式比較靈活，既可以通過變價以價款來優(yōu)先受償，也可以通過就擔(dān)保物估價而使按揭權(quán)人取得擔(dān)保物權(quán)利的方式實現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)按揭的意義

房地產(chǎn)按揭的出現(xiàn)，給購房者帶來了買房抉擇權(quán)。緩解

了購房者因高額的房價所帶來的心理壓力，增大了購房者購買房屋的信心。消除了房地產(chǎn)開發(fā)商因物價的上漲隨之帶來的房價的高額的顧忌心里。房地產(chǎn)按揭不僅對構(gòu)建和諧社會起著一個積極作用，也為繁榮市場經(jīng)濟奠定了堅實的基礎(chǔ)，更為房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)I造了一個良好的氛圍。

第二篇：房地產(chǎn)按揭流程

房地產(chǎn)按揭流程

一、住房按揭貸款概念

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項貸款時，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)的一種貸款方式。

二、基本條件

1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力;

2、已與公司簽訂了《泰安市商品房預(yù)(現(xiàn))售房買賣合同》，根據(jù)個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，最低為30%以上;

3、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。

三、須提供以下資料

1、購房人與公司簽訂的《泰安市商品房預(yù)(現(xiàn))售房買賣合同》、20%以上房款收據(jù);

2、購房人有效身份證件、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或單身證明);

3、購房人收入證明(銀行提供置于售樓處);

四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡。

2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。

3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少;等本息為按月還本付息，每月還款額不變(利率調(diào)整變化)。

五、住房按揭貸款流程

1、項目銷售組與購房人簽訂《泰安市商品房預(yù)(現(xiàn))售房買賣合同》，根據(jù)合同要求，付清所需首付房款;

2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內(nèi)，向房產(chǎn)交易中心市場所申請合同備案登記。

3、自首付款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同(備案登記)、房款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料。

3、貸款行對購房戶的各方面情況及手續(xù)進行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人(包括購房人之妻)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等;隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批。

4、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)。

5、問題客戶的處理：

(1)對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款;

(2)因銀行最終批準(zhǔn)的貸款額度未達到按揭總額時，購房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補足余款;

(3)購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人不予退房。根據(jù)實際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營銷部應(yīng)及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應(yīng)建立督促機制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次(15日內(nèi))通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計收違約費用。

6、貸款行批準(zhǔn)購房人借款后，公司憑進賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票。

7、項目竣工初始登記后(取得大證后)，進入抵押登記程序。

第三篇：房地產(chǎn)按揭流程

辦理銀行按揭流程

注：?：為縮短辦理時間，可分兩步辦理，一部分銀行審核或公積金審核，一部分房管

局辦理相關(guān)手續(xù)。

?：維修基金錄入之前先在票據(jù)上注明業(yè)主、房號、面積（建、套內(nèi)）、身份證，然

后復(fù)印一份送往房管局指定監(jiān)管銀行錄入。

?：除公積金貸款必須公證外，商業(yè)貸款銀行程序不一（如：建行商貸須公證，農(nóng)

行、信合不用公證）

④：本文是根據(jù)安順平壩公積金辦理程序編寫，安順平壩公積金中心指定建行辦理，各地不同。

⑤：非按揭貸款客戶因不產(chǎn)生抵押貸款所以只辦理產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記。

一、簽定《商品房買賣合同》及簽備案表等相關(guān)資料。集收客戶資料：戶口（主頁、個人頁），婚姻證明（單身：須離婚證或民事調(diào)解書和當(dāng)?shù)孛裾殖鼍叩碾x婚之日至今無婚姻記錄證明，未婚：須民政局出具未婚證明），身份證（房產(chǎn)共有人），收入證明（須根據(jù)貸款銀行而定收入證明模板）整理客戶資料：備案資料：身份證（復(fù)印件一份）、婚姻證明（復(fù)印件一份）、備案表（四份）、首付款票據(jù)（復(fù)印件一份）、維修基金票據(jù)（原件），《商品房買賣合同》（四份）。預(yù)告登記資料：身份證（復(fù)印件一份）、婚姻證明（復(fù)印件一份單身和未婚證須原件）、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記表（原件一份）、《商品房買賣合同》（備案合同一份）。商貸資料：身份證（復(fù)印件一份）、婚姻證明（復(fù)印件一份）、收入證明、首付款票據(jù)（復(fù)印件一份）、《商品房買賣合同》（一份）、個人貸款申請書等貸款銀行要求的文件。公貸資料：身份證（復(fù)印件一份）、婚姻證明（復(fù)印件一份單身和未婚須原件）、收入證明、首付款票據(jù)（復(fù)印件一份）、《商品房買賣合同》（一份）、公積金貸款申請表（原件兩份）

-------注：所有復(fù)印件均須蓋公司公章

二、為縮短辦理時間，可分兩步同時辦理，一部分資料提送銀行審核或公積金審核，一部分資料提送房管局辦理相關(guān)手續(xù)，在辦理備案之前先進行維修基金錄入具體為：在維修基金票據(jù)上注明業(yè)主姓名、房號、面積（建、套內(nèi)）、身份證號，然后復(fù)印一份送往房管局指定監(jiān)管銀行錄入。

三、房管局：備案：

1、主要是查詢首付款和維修基金是否已存入監(jiān)管賬戶及其準(zhǔn)確性，2、是對該戶的信息進行錄入，3、蓋備案章。商貸或公貸：在本地初審合格再提送安順中心處審核（公貸：本地審核合格后通知客戶簽字再送安順中心處）。

四、房管局：產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記：主要是對購房人的產(chǎn)權(quán)進行初步登記和審核，該步產(chǎn)生80元的預(yù)告登記費，發(fā)《商品房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記證》。商貸或公貸：安順中心處審核合格則通知客戶簽《個人貸款借款合同》。

五、抵押（按揭貸款）：《商品房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記證》、《個人貸款借款合同》等相關(guān)資料到抵押處辦理貸款抵押，產(chǎn)生80元的抵押費。

六、公證：《商品房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記證》（蓋有抵押章）、《個人貸款借款合同》、身份證（原件及復(fù)印件一份），婚姻證明（結(jié)婚證：復(fù)印封面及內(nèi)容一份，未婚和單身：當(dāng)?shù)孛裾旨肮ぷ鲉挝怀鼍呶椿樽C明原件個一份），戶口本（原件及復(fù)印件封面、主頁、個人頁各一份），公證費：貸款額*千分之三。

七、公證資料轉(zhuǎn)交銀行--------銀行下款

第四篇：房地產(chǎn)按揭流程

歸德按揭流程 logo 選擇合適的貸款方案

各銀行根據(jù)申請人的收入流水?dāng)M定不同的可貸款額度，申請人根據(jù)自身的可貸款額度，擬定不同首付比例的貸款方案。提交按揭貸款申請

咨詢相關(guān)銀行，向銀行了解按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，并準(zhǔn)備好銀行要求的相關(guān)文件資料，填寫《按揭貸款申請書》，提交銀行，等待審核。等待銀行審查結(jié)果 申請人提交銀行之后，銀行會對申請人的征信狀況，還款能力等方面進行審查，審查通過后，銀行發(fā)放貸款。簽訂購房合同

銀行向購房申請者發(fā)放同意貸款同意貸款或者按揭貸款承諾書，申請人繳納首付款與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同書。簽訂房屋按揭合同

簽訂好購房合同，申請人需要持購房合同，繳納首付款憑證、相關(guān)的法律文件與開發(fā)商、銀行簽訂《房屋按揭抵押貸款合同》。房管局備案

持《房屋按揭抵押貸款合同》，購房合同到房管部門相關(guān)部門，抵押登記備案。開立專門還款賬戶開始還款 房管局備案成功，銀行按照合同給申請人開立專門還款賬戶，每個月會固定從申請人銀行賬戶扣除月供。

第五篇：房地產(chǎn)銀行按揭問題

房地產(chǎn)銀行按揭問題

一、貸款人應(yīng)具備的條件？

二、貸款人應(yīng)準(zhǔn)備的材料？

三、夫妻雙方只有一方能提供收入證明可否申請貸款？開具的額度是多少？

四、貸款人貸款年齡界定標(biāo)準(zhǔn)？

五、關(guān)于提前還貸銀行處理辦法？

六、怎樣界定是否是購買第二套住房？

七、房屋共有權(quán)人是否可以作為共同還款人？

九、個人住房貸款相關(guān)政策？貸款成數(shù)及利率情況？

十、還款方式?

十一、契稅收取標(biāo)準(zhǔn)？

十二、結(jié)婚購買住房按揭夫妻雙方均需要到現(xiàn)場辦理貸款嗎？

十三、外省人想在煙臺買房，請問可以貸款買房嗎？

十四、貴行對本地戶口與外地戶口是怎么界定的？

十五、納稅證明是去哪里開的？我每月工資不到3000能否開出納稅證明來？

十六、對于二套房或三套房貴行怎么界定？名下已經(jīng)有一套一次性付款的房子，我是否還能貸款？如能貸款，那么利率和首付是按一套算還是二套算？

十七、貸款年限是怎么規(guī)定的？

十八、如果需要做貸款擔(dān)保的話，是那家擔(dān)保公司？擔(dān)保費怎么計算？

十九、如果沒有單位開收入證明怎么辦？

二十、辦理住房按揭貸款必須本人辦理嗎？

二十一、如果之前有過不良信用記錄，還可以辦理住房按揭貸款嗎？

二十二、如果有過其他貸款（不是房貸），目前還未還清或不到還款時間，現(xiàn)在是否還可以繼續(xù)辦理房貸?

二十三、之前給人做過擔(dān)?；蛘诮o別人做擔(dān)保，現(xiàn)在還可以辦理房貸嗎？ 二

十四、不良征信記錄出現(xiàn)之后，如何才能辦理按揭貸款？

二十五、按揭可以轉(zhuǎn)嗎？什么是轉(zhuǎn)按揭？

二十六、轉(zhuǎn)按揭的業(yè)務(wù)流程是什么？

二十七、轉(zhuǎn)按揭涉及到哪些費用？