第一篇：三線城市房地產(chǎn)營銷策劃工作

三線城市房地產(chǎn)營銷策劃工作心得

如今全國各地樓市的銷售形勢太好了，以致于營銷的作用在一個(gè)樓盤操作的過程中顯得如此的微不足道，因此就談?wù)勎业囊恍┤€城市的樓盤操作心得，與大家共探討。

三線城市是相對于一線直轄市，二線省會(huì)城市而言的地縣級市，其樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時(shí)候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。

首先，市場摸底，做好樓盤角色定位工作。

要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。比如，之前在做遼寧錦州的“黎明東方園”住宅項(xiàng)目時(shí)，就是先通過以上的幾個(gè)方面研究，確定錦州的樓市正處于起步階段，因此就把項(xiàng)目定位于一個(gè)樓市領(lǐng)軍者的角色，再通過引進(jìn)一線城市先進(jìn)小區(qū)的模式，在建筑設(shè)計(jì)上下了很大的工夫，使整個(gè)小區(qū)的生活理念，建筑品質(zhì)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)等各方面全面超越當(dāng)?shù)匾延械男^(qū)，用實(shí)體情況來配合這個(gè)領(lǐng)軍者的定位。后面的熱銷證明了這個(gè)角色定位是非常準(zhǔn)確的，得到了市場的熱烈追捧。

其次，要深入研究市場需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。

現(xiàn)在的三線城市開發(fā)商大部分還是沒有這個(gè)概念，總是在建筑方案確定后才找推廣公司來做推廣，實(shí)際上這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。當(dāng)建筑方案確定后，修改的余地就很小了，那策劃里面有一個(gè)非常重要的部分市場研究的工作就沒有太大的意義了。市場經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一個(gè)根本的區(qū)別就是市場經(jīng)濟(jì)是生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調(diào)研，分析市場需求特征，然后根據(jù)市場需求特征來設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動(dòng)了，因?yàn)槟惚仨毜谜伊硗獾睦碛蓙碚f服消費(fèi)者購買他不滿意的商品，這個(gè)難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)完美的。所幸的是我們恰好在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前參與到了這個(gè)項(xiàng)目的操作中，因此詳細(xì)的市場調(diào)查報(bào)告對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案有了一個(gè)明顯的優(yōu)化作用，保證了此項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型面積等各方面都是基本符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮?，為后面的銷售打下了良好的基礎(chǔ)。

第三，做好財(cái)務(wù)預(yù)算。

一般人會(huì)覺得開發(fā)商的財(cái)務(wù)預(yù)算對于策劃來說不大相干，這也是一個(gè)很錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。否則推廣中產(chǎn)生的費(fèi)用是很難控制的，一旦超出預(yù)算，合作的愉快程度就要大打折扣了，甚至可能解約。了解財(cái)務(wù)預(yù)算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠相對。

第四，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。

這是一個(gè)非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無功而返，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾。事實(shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢條件，比如我們在操作這個(gè)三線城市的樓盤的時(shí)候，就充分利用小城市人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，根據(jù)人際傳播原理，把樓盤的信息通過政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，結(jié)果在醞釀期兩個(gè)月內(nèi)不花一分推廣費(fèi)，卻取得了近千人慕名前來預(yù)訂的成績，打了一個(gè)漂亮的推廣戰(zhàn)。只是苦了項(xiàng)目的銷售經(jīng)理，一個(gè)多月來整天拿著建筑方案往各政府部門跑，請他們提意見（實(shí)際目的是希望他們來傳播信息）。而在預(yù)售證拿出來后，進(jìn)行正式推廣的時(shí)候，我們也充分考慮了小城市的廣告環(huán)境比較簡單，廣告形式單調(diào)，因此設(shè)計(jì)了一個(gè)“突襲”的方案，通過電視、報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場、SP、試銷等各方面途徑，集中在一天完成，做到路上走的能看見戶外廣告、市中心玩的能參與到SP當(dāng)中，在室內(nèi)的能看到電視廣告和報(bào)紙廣告的全方位立體營銷效果，由于這種突襲式的推廣方式比較新穎，加上信息集中，此樓盤的信息一下子就在整個(gè)城市傳播開來，成了市民相互談?wù)摰脑掝}。

第五，注意品牌的累積。

一般來說，開發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營銷資源庫，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對于一些打一槍換一個(gè)地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽得進(jìn)品牌的道理，但作為營銷人來說，必須盡到這一份責(zé)任。

第二篇：三線城市房地產(chǎn)銷售心得

三線城市房地產(chǎn)銷售心得

一、銷售人員構(gòu)成問題

1.性別配比：別墅男女比例1：3住宅男女比例1：2商業(yè)男女比例 2：1

2.銷售人員區(qū)域組成最佳方案：公司從一線城市招聘所需銷售人員總數(shù)的80%，本地招聘所需銷售人員總數(shù)的20%。一般方案：全部由一線城市招聘所需銷售人。

最差方案：全部由本地城市招聘所需銷售人。

3.外地招聘存在的問題

缺點(diǎn)：一線招聘人員到達(dá)項(xiàng)目所在地以后，由于不熟悉當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、生活習(xí)慣、交通動(dòng)線、語言等原因，與客戶不能很好的溝通。同時(shí)從一線城市招聘的人員成本高。

優(yōu)點(diǎn)：一線招聘，挑選余地大，便于篩選可用之才，素質(zhì)高；到達(dá)本地后由于人際關(guān)系較少，便于公司管理，便于項(xiàng)目的運(yùn)作，執(zhí)行力強(qiáng)，能不折不扣的完成公司既定目標(biāo)，獲取利潤最大化。與本地銷售人員相比，泄露項(xiàng)目秘密的可能性要小的多。由于沒有親朋故舊，外出時(shí)間大大減少，工作時(shí)間增加。

弱化缺點(diǎn)的方法：在銷售人員培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行為期一個(gè)月的市場調(diào)研和交通動(dòng)線熟悉。制作完成區(qū)位圖（內(nèi)涵交通和物業(yè)分布即簡單的本地地圖）。通過市場調(diào)研和區(qū)位圖的制作，銷售人員會(huì)對項(xiàng)目所在地有個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，在后期銷售過程中能夠更好的接近客戶，解答客戶所提問題，完成成交。

調(diào)研內(nèi)容：項(xiàng)目所在地的現(xiàn)有物業(yè)的業(yè)態(tài)分布，在開發(fā)項(xiàng)目的體量、分布、開發(fā)周期、價(jià)格、宣傳方式等，當(dāng)?shù)氐木幼∪丝跀?shù)、流動(dòng)人口數(shù)，收入水平，高收入人群分布等。

交通動(dòng)線要求：所有銷售人員對項(xiàng)目所在地的區(qū)位、行政區(qū)劃、管轄區(qū)域，城市的交通網(wǎng)，城市的道路等熟悉。至少要走完所在城市的大街小巷。

4.本地招聘存在問題

缺點(diǎn)：由于地域性和受教育程度限制，人員素質(zhì)較差；本地關(guān)系復(fù)雜，朋友多，不便于管理；已婚已育婦女，因家庭孩子等原因更是管理的難點(diǎn)。公司理念，項(xiàng)目操作理念，價(jià)格優(yōu)惠等公司機(jī)密極易泄漏。容易出現(xiàn)私下交易，給銷售方面和管理方面帶來麻煩。造成公司利潤的損失。優(yōu)點(diǎn)：人際關(guān)系廣，語言相通，熟悉當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣和風(fēng)土人情。

弱化缺點(diǎn)的方法：從前期招聘和培訓(xùn)入手，與前期廣告相結(jié)合進(jìn)行大招聘、大培訓(xùn)、大篩選，務(wù)必留給銷售人員一個(gè)印象：人多粥少，公司管理非常嚴(yán)格。培訓(xùn)篩選后留下來的銷售人員，在日常管理中要嚴(yán)格要求，按照公司制定的規(guī)章制度進(jìn)行嚴(yán)格管理。將個(gè)人感情和管理分開。

二、銷售過程中存在問題

1.銷售過程中人際關(guān)系問題

問題：三線城市由于區(qū)域小，人際關(guān)系網(wǎng)交織，人際關(guān)系的處理是三線城市銷售的重中之重，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)為了購買某套房屋，購房者會(huì)通過N道關(guān)系找到公司老總進(jìn)行購買，或者是隸屬管理政府部門領(lǐng)導(dǎo)的簽字，批條前來購買等。

解決方法：銷售部對房源有絕對的銷控權(quán)。房源銷控由銷售部統(tǒng)一管理，遇到關(guān)系戶購房，辦公室、總經(jīng)理辦公室、董事長均沒有權(quán)利將某套房子銷售給某人，必須交由銷售部負(fù)責(zé)跟蹤銷售，以上各部門在房價(jià)款上可以給予部分優(yōu)惠，給予的優(yōu)惠必須報(bào)總經(jīng)理簽字確認(rèn)，銷售部才予以承認(rèn)。

對于內(nèi)部員工購房和內(nèi)部員工親屬購房，公司應(yīng)在項(xiàng)目開始正式銷售前制定相關(guān)政策，并按照政策貫徹執(zhí)行。報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2.房源、價(jià)格與優(yōu)惠政策

所有房源必須上銷控板，上墻公示；銷售人員手中有一份面價(jià)，銷售部經(jīng)理手中必須有一份底價(jià)。

優(yōu)惠政策方面：銷售人員手中沒有任何優(yōu)惠權(quán)限，最好不要給予任何客戶優(yōu)惠，個(gè)別情況特殊處理，同時(shí)要做好優(yōu)惠申請程序，嚴(yán)格把關(guān)，層層審批；如果稍有松懈，多米骨牌效應(yīng)立即顯現(xiàn)，殘局很難收拾。設(shè)立守價(jià)獎(jiǎng)，鼓勵(lì)銷售人員做好守價(jià)工作。加強(qiáng)守價(jià)技巧培訓(xùn)。

3.客戶轉(zhuǎn)介紹

不要期望通過給予客戶某些優(yōu)惠或者好處來吸引客戶，增加客戶轉(zhuǎn)介紹。因?yàn)槌鞘芯湍敲葱?，人就那么幾個(gè)；消息傳的會(huì)很快，這么操作了不但不能達(dá)到預(yù)期效果，還會(huì)搞得一團(tuán)糟。因?yàn)楫?dāng)?shù)厝说哪X子里面還沒有介紹費(fèi)這種概念，容易讓他們感覺被朋友出賣了，他們知道后，會(huì)到銷售中心鬧事，不利于項(xiàng)目的銷售。也許會(huì)有一部分客戶為了部分利益轉(zhuǎn)介紹一部分客戶，但后患無窮。

如果公司與銷售人員能夠給其提供認(rèn)可的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，通過口碑宣傳，會(huì)帶來大批客戶轉(zhuǎn)介紹。客戶認(rèn)可的是產(chǎn)品和服務(wù)，不是那么一點(diǎn)點(diǎn)地利益。因此如果想獲得更多更好的客戶轉(zhuǎn)介紹，必須在銷售過程中樹立起良好的口碑。

4.銷售模式

根據(jù)項(xiàng)目情況和當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情制定行之有效的銷售模式，將一線城市先進(jìn)的營銷理念與本地風(fēng)情相結(jié)合；以風(fēng)情銷售塑造項(xiàng)目品牌，以激情銷售來推動(dòng)項(xiàng)目銷售工作，以感情銷售來開拓客戶源，增加客戶轉(zhuǎn)介紹。

前期：通過對項(xiàng)目風(fēng)情的塑造，給予潛在購房者以遐想的空間，抓住他們向往大城市生活的心理，告知他們我們即將賦予他們的是什么樣的生活方式。

宣傳模式：多以軟文炒作為主，輔助以體驗(yàn)式活動(dòng)。

強(qiáng)銷期：抓住小地方購買者得跟風(fēng)情結(jié)在銷售現(xiàn)場營造項(xiàng)目熱銷氛圍，通過激情銷售加快去劃速度。

宣傳方式：銷售中心氛圍的營造和包裝為主，硬廣告大量投放。

持續(xù)期：以感情銷售為主，通過強(qiáng)銷期以后，前期積累的客戶資源已經(jīng)消耗完了，同時(shí)廣告宣傳攻勢也進(jìn)入了持續(xù)期，廣告投放減少?？蛻舻皆L量減少，成交量下降，銷售人員容易產(chǎn)生疲倦心理。此時(shí)適當(dāng)制造一些話題，吸引已購房客戶到訪，與之溝通，建立良好的關(guān)系，使之成為項(xiàng)目的免費(fèi)宣傳者，建立口碑效應(yīng)。通過口碑宣傳，最好的業(yè)績能產(chǎn)生1：1的客戶轉(zhuǎn)介紹，最少也能產(chǎn)生5：1的客戶轉(zhuǎn)介紹。持續(xù)期的感情推廣投入視前期銷售業(yè)績來定。銷售好，少投入；銷售不好，大投入。

宣傳方式：制造話題，組織活動(dòng)，配合少量的硬廣告宣傳推廣。

掃尾期：分階段性掃尾和項(xiàng)目掃尾。經(jīng)過持續(xù)期，會(huì)有一部分房源仍未售出，對這部分房源如何銷售要視項(xiàng)目情況來定。如果是階段性掃尾，剩余房源可以保持原價(jià)不變，待下一期房源開始銷售，通過兩期間的價(jià)格差，將上期剩余房源慢慢的消化掉。如果是項(xiàng)目掃尾，可以通過最后一輪廣告推廣，爭取完成一定量的銷售。最后剩余部分可以分發(fā)到中介所進(jìn)行銷售，給予其提成，銷售部取消，從而減少公司支出。在短時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目結(jié)束，獲得最大的利潤。

第三篇：三線城市房地產(chǎn)營銷心得

三線城市房地產(chǎn)營銷心得

杭州樓市的形勢太好了，以致于營銷的作用在一個(gè)樓盤操作的過程中顯得如此的微不足道，所以談杭州樓盤的營銷是沒有多大意義的，因此就談?wù)勎业囊恍┤€城市的樓盤操作心得，與大家共探討，如能起到拋磚引玉之功效，則是好事一樁，如不能，則貽笑大方亦無不可。

三線城市是相對于一線直轄市，二線省會(huì)城市而言的地縣級市，其樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時(shí)候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。

首先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。

要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。比如直線廣告去年在做嵊州的一個(gè)住宅項(xiàng)目時(shí)，就是先通過以上的幾個(gè)方面研究，確定嵊州的樓市正處于起步階段，因此就把項(xiàng)目定位于一個(gè)樓市領(lǐng)軍者的角色，再通過引進(jìn)杭州上海等地先進(jìn)小區(qū)的模式，在建筑設(shè)計(jì)上下了很大的工夫，使整個(gè)小區(qū)的生活理念，建筑品質(zhì)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)等各方面全面超越當(dāng)?shù)匾延械男^(qū)，用實(shí)體情況來配合這個(gè)領(lǐng)軍者的定位。后面的熱銷證明了這個(gè)角色定位是非常準(zhǔn)確的，得到了市場的熱烈追捧。

其次要深入研究市場需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。

現(xiàn)在的開發(fā)商大部分還是沒有這個(gè)概念，總是在建筑方案確定后才找推廣公司來做推廣，實(shí)際上這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。當(dāng)建筑方案確定后，修改的余地就很小了，那策劃里面有一個(gè)非常重要的部分市場研究的工作就沒有太大的意義了。市場經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一個(gè)根本的區(qū)別就是市場經(jīng)濟(jì)需要生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調(diào)研，分析市場需求特征，然后根據(jù)市場需求特征來設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。而產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動(dòng)了，因?yàn)槟惚仨毜谜伊硗獾睦碛蓙碚f服消費(fèi)者購買他不滿意的商品，這個(gè)難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)完美的。所幸的是我們恰好在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前參與到了這個(gè)項(xiàng)目的操作中，因此詳細(xì)的市場調(diào)查報(bào)告對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案有了一個(gè)明顯的優(yōu)化作用，保證了此項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型面積等各方面都是基本符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮?，為后面的銷售打下了良好的基礎(chǔ)。

第三是做好財(cái)務(wù)預(yù)算，一般人會(huì)覺得開發(fā)商的財(cái)務(wù)預(yù)算對于策劃來說不大相干，這也是一個(gè)很錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。否則推廣中產(chǎn)生的費(fèi)用是很難控制的，一旦超出預(yù)算，合作的愉快程度就要大打折扣了，甚至可能解約。

了解財(cái)務(wù)預(yù)算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠相對。

第四，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無功而返，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾，為當(dāng)?shù)厝怂覆　Ｊ聦?shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢條件，比如我們在操作這個(gè)三線城市的樓盤的時(shí)候，就充分利用小城市人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，根據(jù)人際傳播原理，把樓盤的信息通過政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，結(jié)果在醞釀期兩個(gè)月內(nèi)不花一分推廣費(fèi)，卻取得了近千人慕名前來預(yù)訂的成績，打了一個(gè)漂亮的推廣戰(zhàn)。只是苦了項(xiàng)目的銷售經(jīng)理，一個(gè)多月來整天拿著建筑方案往各政府部門跑，請他們提意見（實(shí)際目的是希望他們來傳播信息）。

而在預(yù)售證拿出來后，進(jìn)行正式推廣的時(shí)候，我們也充分考慮了小城市的廣告環(huán)境比較簡單，廣告形式單調(diào)，因此設(shè)計(jì)了一個(gè)“突襲”的方案，通過電視、報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場、SP、試銷等各方面途徑，集中在一天完成，做到路上走的能看見戶外廣告、市中心玩的能參與到SP當(dāng)中，在室內(nèi)的能看到電視廣告和報(bào)紙廣告的全方位立體營銷效果，由于這種突襲式的推廣方式比較新穎，加上信息集中，此樓盤的信息一下子就在整個(gè)城市傳播開來，成了市民相互談?wù)摰脑掝}。

第五注意品牌的累積，一般來說，開發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營銷資源庫，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對于一些打一槍換一個(gè)地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽得進(jìn)品牌的道理，但作為營銷人來說，必須盡到這一份責(zé)任。

以上幾點(diǎn)是筆者在長期操作三線城市樓盤的過程中累積下來的一些心得，希望得到大家的指正意見，如能進(jìn)一步交流，達(dá)到相互探討，共同提高的目的，則幸也。

第四篇：三線城市房地產(chǎn)營銷心得

三線城市房地產(chǎn)營銷心得

目前最近的樓市的形勢比較好好了，以致于營銷的作用在一個(gè)樓盤操作的過程中顯得如此的微不足道，但是最近在某地操作了一個(gè)項(xiàng)目，因此就談?wù)勎业囊恍┤€城市的樓盤操作心得，與大家共探討，如能起到拋磚引玉之功效，則是好事一樁，如不能，則貽笑大方亦無不可。

三線城市是相對于一線直轄市，二線省會(huì)城市而言的地縣級市，其樓市的發(fā)展情況、城市的經(jīng)濟(jì)和媒介環(huán)境等不盡相同，因此操盤的時(shí)候也是手法不一，但有些環(huán)節(jié)還是非常重要且必須要做的。

首先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。

要理清此地區(qū)的樓市發(fā)展脈絡(luò)，深入理解樓市的發(fā)展處于哪一個(gè)階段，了解項(xiàng)目營銷的大環(huán)境。大環(huán)境是項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)大環(huán)境發(fā)展趨勢的項(xiàng)目才能獲得較好的發(fā)展空間。

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、商業(yè)興旺程度、現(xiàn)有居住環(huán)境考察、建筑風(fēng)格考察等都是研究區(qū)域營銷大環(huán)境的重要問題，一般來說，通過以上的專項(xiàng)研究，結(jié)合相近城市情況，進(jìn)行橫向比較就可以初步推斷出此區(qū)域樓市處于哪一個(gè)階段，然后根據(jù)發(fā)展趨勢，給項(xiàng)目做一個(gè)合適的角色定位，使項(xiàng)目的發(fā)展能順合市場的發(fā)展趨勢。

比如這次金領(lǐng)在做楊凌操作的的一個(gè)住宅項(xiàng)目—田園居。就是先通過以上的幾個(gè)方面研究，確定楊凌的樓市正處于起步階段，因此就把項(xiàng)目定位于一個(gè)樓市領(lǐng)軍者的角色，再通過引進(jìn)深圳等地先進(jìn)小區(qū)的模式，在建筑設(shè)計(jì)上下了很大的工夫，使整個(gè)小區(qū)的生活理念，建筑品質(zhì)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)等各方面全面超越當(dāng)?shù)匾延械男^(qū)，用實(shí)體情況來配合這個(gè)領(lǐng)軍者的定位。開盤后的熱銷證明了這個(gè)角色定位是非常準(zhǔn)確的，得到了市場的熱烈追捧。

其次要深入研究市場需求的特征，做好產(chǎn)品優(yōu)化工作。

現(xiàn)在的開發(fā)商大部分還是沒有這個(gè)概念，總是在建筑方案確定后才找推廣公司來做推廣，實(shí)際上這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。當(dāng)建筑方案確定后，修改的余地就很小了，那策劃里面有一個(gè)非常重要的部分市場研究的工作就沒有太大的意義了。

市場經(jīng)濟(jì)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一個(gè)根本的區(qū)別就是市場經(jīng)濟(jì)需要生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則是先生產(chǎn)產(chǎn)品，然后再找市場。因此產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能否符合市場需求特征是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，因此先通過專業(yè)的市場調(diào)研，分析市場需求特征，然后根據(jù)市場需求特征來設(shè)計(jì)符合需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，不戰(zhàn)而屈人之兵。

而產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動(dòng)了，因?yàn)槟惚仨毜谜伊硗獾睦碛蓙碚f服消費(fèi)者購買他不滿意的商品，這個(gè)難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當(dāng)完美的。

所幸的是我們操作的每一個(gè)項(xiàng)目都是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前就參與到了這個(gè)項(xiàng)目的操作中，因此詳細(xì)的市場調(diào)查報(bào)告對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案有了一個(gè)明顯的優(yōu)化作用，保證了此項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型面積等各方面都是基本符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮模瑸楹竺娴匿N售打下了良好的基礎(chǔ)。

第三是做好財(cái)務(wù)預(yù)算，一般人會(huì)覺得開發(fā)商的財(cái)務(wù)預(yù)算對于策劃來說不大相干，這也是一個(gè)很錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。你必須充分了解項(xiàng)目的成本、利潤空間及推廣的預(yù)算情況，因?yàn)槊浇橛?jì)劃、促銷計(jì)劃等大量的工作都牽扯到財(cái)務(wù)預(yù)算問題，因此只有你充分了解了財(cái)務(wù)預(yù)算的構(gòu)成，才能游刃有余地根據(jù)預(yù)算來做推廣，這叫量力而行，打有計(jì)劃的仗。否則推廣中產(chǎn)生的費(fèi)用是很難控制的，一旦超出預(yù)算，合作的愉快程度就要大打折扣了，甚至可能解約。

了解財(cái)務(wù)預(yù)算需要開發(fā)商和推廣公司雙方坦誠相對。

第四，推廣工作要充分考慮當(dāng)?shù)氐那闆r，可行性要側(cè)重考慮。這是一個(gè)非常重要的問題，許多策劃者在操作三線城市樓盤的時(shí)候，往往根據(jù)大城市的習(xí)慣來想一些大創(chuàng)意大推廣，到執(zhí)行的時(shí)候發(fā)現(xiàn)根本不是那么一回事，結(jié)果往往是無功而返，有的甚至因?yàn)榛㈩^蛇尾，為當(dāng)?shù)厝怂覆?。事?shí)求是的態(tài)度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環(huán)境，小城市也有小城市推廣的優(yōu)勢條件。

比如我們在操作這個(gè)楊凌的樓盤的時(shí)候，就充分利用小城市人們大多相互認(rèn)識(shí)的特點(diǎn)，根據(jù)人際傳播原理，把樓盤的信息通過政府官員、相關(guān)單位的人員之口傳播出去，結(jié)果在醞釀期兩個(gè)月內(nèi)不花一分推廣費(fèi)，卻取得了近千人慕名前來預(yù)訂的成績，打了一個(gè)漂亮的推廣戰(zhàn)。只是苦了項(xiàng)目的銷售經(jīng)理，一個(gè)多月來整天拿著建筑方案往各政府部門跑，請他們提意見（實(shí)際目的是希望他們來傳播信息）。

而在預(yù)售證拿出來后，進(jìn)行正式推廣的時(shí)候，我們也充分考慮了小城市的廣告環(huán)境比較簡單，廣告形式單調(diào)，因此設(shè)計(jì)了一個(gè)“突襲”的方案，通過電視、報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場、SP、試銷等各方面途徑，集中在一天完成，做到路上走的能看見戶外廣告、市中心玩的能參與到SP當(dāng)中，在室內(nèi)的能看到電視廣告和報(bào)紙廣告的全方位立體營銷效果，由于這種突襲式的推廣方式比較新穎，加上信息集中，此樓盤的信息一下子就在整個(gè)城市傳播開來，成了市民相互談?wù)摰脑掝}。

第五注意品牌的累積，一般來說，開發(fā)商在一個(gè)三線城市做出一個(gè)比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護(hù)開發(fā)商的品牌，為其下一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。比如建立客戶關(guān)系營銷資源庫，維護(hù)客戶關(guān)系，當(dāng)然，對于一些打一槍換一個(gè)地方的開發(fā)商而言，雖然不一定會(huì)聽得進(jìn)品牌的道理，但作為營銷人來說，必須盡到這一份責(zé)任。

以上幾點(diǎn)是這次在操作楊凌項(xiàng)目的過程中累積下來的一些心得，希望得到大家的指正意見，如能進(jìn)一步交流，達(dá)到相互探討，共同提高的目的，則幸也。

第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃

房地產(chǎn)營銷策劃（理論及發(fā)展文章）

第一部分房地產(chǎn)營銷策劃概述

第一章房地產(chǎn)營銷概論

營銷理論是提高企業(yè)經(jīng)營水平，提高競爭能力，激發(fā)和滿足市場需求，擴(kuò)大市場占有，增加企業(yè)利益的有力武器。

一、房地產(chǎn)營銷的一般問題。

房地產(chǎn)營銷的概念：

營銷概念來自于國外的Marketing，其中，Market是市場的意思；而Marketing 則是市場操作。營銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，也適用于房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)營銷可以概括為：開發(fā)提供客戶要求的適當(dāng)數(shù)量、質(zhì)量的房地產(chǎn)樓盤及其服務(wù)；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會(huì)利益)到達(dá)客戶手中的一套學(xué)問。房地產(chǎn)營銷的核心問題是客戶(皇帝、衣食父母)。

研究學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷理論的意義：

房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要

(1)房地產(chǎn)市場形成滯后，營銷的理論和實(shí)踐滯后。營銷學(xué)從70年代末期從國外陸續(xù)引進(jìn)。80年代中前期，首先在輕工產(chǎn)品市場中運(yùn)用，并在南方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始陸續(xù)使用，取得有效的作用。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國的產(chǎn)品和勞務(wù)市場中大量采用。國有企業(yè)也大量仿效。但是，房地產(chǎn)市場在80年代尚未形成，因此，營銷學(xué)在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中竟無人提及。

(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場基本形成，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無視營銷理論和實(shí)踐。

(3)94-－95年，風(fēng)云突變，房地產(chǎn)供大于求，客觀上提出了學(xué)習(xí)和研究房地產(chǎn)營銷理論和實(shí)踐。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。

企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求

營銷理論是提高企業(yè)經(jīng)營水平，提高競爭能力，激發(fā)和滿足市場需求，擴(kuò)大市場占有，增加企業(yè)利益的有力武器。營銷的使用不應(yīng)受到供求關(guān)系的限制，在供大于求時(shí)固然要用，在供不應(yīng)求時(shí)也要用。

營銷在房地產(chǎn)企業(yè)的地位。

營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。其中，營銷部門處 1

于關(guān)鍵地位。營銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關(guān)營銷各項(xiàng)工作的集合體。對非營銷觀念的批判

(l)唯產(chǎn)品觀念。認(rèn)為顧客主要是需要價(jià)廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。這種錯(cuò)誤觀念在傳統(tǒng)思想較深的企業(yè)負(fù)責(zé)人中相當(dāng)普遍。

(2)唯推銷觀念。認(rèn)為只要推銷得力，顧客就會(huì)購買公司產(chǎn)品：或者銷售業(yè)績不好，就是推銷不得力，這種錯(cuò)誤觀念恰恰同前一種對立，是從一種極端走向另一種極端。

二、房地產(chǎn)營銷的總體理論框架

學(xué)習(xí)知識(shí)和技能一般有兩種方法，從個(gè)別到總體，或者從總體到個(gè)別，對于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。營銷學(xué)在西方己經(jīng)盛行了幾十年，經(jīng)過無數(shù)人的實(shí)踐和理淪探索，已經(jīng)形成了完整的體系。目前，西方營銷學(xué)專家普遍推崇的是美國西北大學(xué)市場學(xué)教授菲利普科特勒體系?，F(xiàn)在將他的體系作為房地產(chǎn)營銷的總體體系提出來供參考。

房地產(chǎn)營銷的總體框架：

分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場機(jī)會(huì)－－制定營銷戰(zhàn)略－－部署營銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實(shí)施和監(jiān)控營銷操作。

l、分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－對市場的一般研究。

目的：尋找房地產(chǎn)的市場機(jī)會(huì)。

地位和作用：準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)性工作。

內(nèi)容和步驟：

(1)市場環(huán)境研究。

a、宏觀和中觀環(huán)境研究。主要研究人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會(huì)文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的機(jī)會(huì)。

b、微觀環(huán)境研究。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會(huì)行業(yè)。觀察現(xiàn)狀和發(fā)展將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來什么機(jī)會(huì)。

(2)顧客研究。主要研究，在顧客中(個(gè)人和機(jī)構(gòu))有多少人要購買(含租賃合同)房產(chǎn)，要買什么樣的房產(chǎn)，買那里的房產(chǎn)，期望價(jià)位是多少，對房地產(chǎn)商的看法如何等等。

方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。

結(jié)論：對房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行概括性評價(jià)，并指出本公司開發(fā)機(jī)會(huì)的大方向。

2、選擇市場機(jī)會(huì)--對市場的深入研究。

目的：找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場。

地位和作用：關(guān)鍵階段。

內(nèi)容和步驟：

(l)信息收集和市場調(diào)研。先要收集可開發(fā)地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對各地塊作深入一步的調(diào)研，研究地塊所在某一區(qū)域或若干區(qū)域的各種樓盤的實(shí)際購買情況。

方法：建立公司內(nèi)部的營業(yè)實(shí)際分析報(bào)告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機(jī)構(gòu)調(diào)研；直接召開座談會(huì)調(diào)研；電話、信函調(diào)研；直接人員調(diào)研等。

(2)市場預(yù)測。在上面工作基礎(chǔ)上，要對候選地塊上的幾種房產(chǎn)類型作總體的及分地區(qū)的市場預(yù)測，獲知目前的需求量和將來的需求量。

(3)細(xì)分市場。將候選地塊上的房產(chǎn)類型和客戶需求仔細(xì)地分析、然后選擇本公司的將要開發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類型和需求者，定出最有吸引力的目標(biāo)市場即具體的客戶/對象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類型該客戶對象上所處的競爭位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。

3、制定營銷戰(zhàn)略。

目的：確定向目標(biāo)市場進(jìn)發(fā)的若干最基本的問題。

地位和作用：戰(zhàn)略保障性。

主要內(nèi)容，(l)確定產(chǎn)品(地塊或樓盤)的開發(fā)計(jì)劃。

(2)確定營銷的目標(biāo)。根據(jù)公司的市場地位(領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補(bǔ)缺者)確定自己的銷售水平，市場占有分額、社會(huì)聲譽(yù)、盈利要求及競爭戰(zhàn)略。

（3）確定營銷費(fèi)用預(yù)算。要計(jì)算營銷各項(xiàng)工作需要多少費(fèi)用。一般而言，較高的營銷目標(biāo)，要有較高的營銷費(fèi)用作保證。兩者基本上是正相關(guān)關(guān)系。要避免按銷售額的某一傳統(tǒng)比率作預(yù)算的陳舊做法。

（4）確定營銷的基本組合。即對營銷4大要素（產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。

4、部署營銷戰(zhàn)術(shù)。

目的：實(shí)現(xiàn)營銷目的的戰(zhàn)術(shù)組合。

地位：技術(shù)保障性。

主要內(nèi)容（4P）：

（1）產(chǎn)品（Products）。要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標(biāo)市場。

（2）價(jià)格（price）。研究定價(jià)既符合政府規(guī)定，又對目標(biāo)市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。在價(jià)格安排上，可包括優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)、津貼和付款條件的寬限等。

（3）地點(diǎn)（Place）渠道。研究和安排如何使目標(biāo)市場顧客接近或者方便地購買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問題。

（4）促銷（Promote）。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。

5、實(shí)施和控制營銷計(jì)劃。

目的：落實(shí)營銷戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，進(jìn)行監(jiān)控并及時(shí)調(diào)整。

地位和作用：保障性。

主要內(nèi)容：

（1）建立營銷組織班子。由營銷副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，要做兩方面的工作：一是設(shè)立營銷崗位，落實(shí)職責(zé)。一般的崗位有：調(diào)研員、廣告員、推銷員、推銷經(jīng)理、細(xì)分市場經(jīng)理、顧客服務(wù)人員等。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營銷部門和工程、財(cái)務(wù)、人事部門的關(guān)系。

（2）建立營銷控制程序。主要方法是編制營銷計(jì)劃并實(shí)施定期檢查分析。為了保證銷售盈利和各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要逐月逐季對營銷計(jì)劃進(jìn)行分析研究，以便不斷修正行動(dòng)。

三、進(jìn)一步說明

1、以上過程是一個(gè)完整的系統(tǒng)。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。但是，上面五個(gè)方面都要考慮要研究，缺一不可。

2、以上過程是粗線條的。實(shí)際應(yīng)用，還要加深學(xué)習(xí)，深入理解，仔細(xì)應(yīng)用。

3、以上過程的核心是為顧客，各項(xiàng)工要圍繞市場去做，特別是廣告?，F(xiàn)在大多數(shù)樓盤廣告從消費(fèi)者收入的高低切入而作價(jià)格定位，不是打工階層的花園，就是經(jīng)理老板的怡居，只要換了名稱就可以變成另一個(gè)樓盤的廣告。有廣告策略、有創(chuàng)意和清楚有力定位的廣告很少，據(jù)分析有三個(gè)問題存在：--房地產(chǎn)商不懂市場營銷管理，一開始就未能清楚地替樓盤定位或定位不當(dāng)；--負(fù)責(zé)廣告的代理商缺乏既精通廣告策略又懂市場營銷的客戶服務(wù)專業(yè)人員；

--媒體份量不足或媒體策劃效果不佳，以致無法將信息傳遞給消費(fèi)者。

無論存在哪種問題，關(guān)鍵是營銷管理人員能否適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行強(qiáng)有力的市場定位。經(jīng)典著作《行銷定位》對定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。是你如何在顧客的心里替產(chǎn)品找到一個(gè)位置。” 根據(jù)這個(gè)定義，西方的市場行銷專家發(fā)展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：

問題深測法。首先將問題定義為常發(fā)的造成不滿的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對焦點(diǎn)消費(fèi)者測試，消費(fèi)者可盡情表達(dá)對現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿和憤怒。

第二階段是決定在眾多的問題中哪些問題真正困擾著主要的潛在顧客，測訪更多的可能消費(fèi)者，提

出三個(gè)關(guān)鍵題目：

（1）這個(gè)問題多久出現(xiàn)一次？

（2）當(dāng)它發(fā)生時(shí)，對你造成的困擾有多大？

（3）依你看，這些問題有那些是其余樓盤在廣告中未曾提過的？

將這三題的合數(shù)加起來評估該問題的重要性。合數(shù)愈高，契機(jī)愈強(qiáng)。在今天，那些無法發(fā)展或管理定位策略的樓盤和公司，他們存活的歲月不會(huì)長久，一個(gè)有效的定位，能協(xié)助公司提醒目前的消費(fèi)者為什么他們買該公司的物業(yè)，同時(shí)也保護(hù)公司不受競爭的沖擊，并解除競爭樓盤對于潛在消費(fèi)者的吸引力，使?jié)撛谙M(fèi)者購買定位清楚的樓盤。

4、研究在前，實(shí)施在后，營銷的研究和實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的過程，兩者可能有些交叉，甚至實(shí)施之中還需再研究，實(shí)施之后還需調(diào)整研究得出的方案。但是，在程序上必須堅(jiān)持研究在前，實(shí)施在后。如果事前（開發(fā)前）不研究，或者純粹是形式主義的研究（例如為了通過立項(xiàng)需要），不是實(shí)事求是地研究（對擬議的方案應(yīng)否定而不否定），吃苦頭甚至吃大苦頭的事情幾乎無可避免。

5、研究需花代價(jià)。營銷的研究，尤其是大項(xiàng)目研究，是需花費(fèi)代價(jià)的（人力、財(cái)力和時(shí)間）。如果缺乏力量，應(yīng)該委托信譽(yù)好的咨詢商或研究機(jī)構(gòu)研究。切忌聽信一二個(gè)人的片言只語，尤其是要避免聽信地塊（或樓盤）業(yè)主（包括項(xiàng)目所在地的地方官員）的片面介紹。對于研究的結(jié)果或方案（無論是自己研究還是委托究）,要請各方面的專家進(jìn)行會(huì)審研討。實(shí)實(shí)在在的研究是要費(fèi)用的，但是這些費(fèi)用比起項(xiàng)目的開發(fā)投資來僅僅是九牛一毛。不要舍不得花小的費(fèi)用。如果不化小的代價(jià)進(jìn)行研究，營銷失敗所花費(fèi)的代價(jià)更大、更慘重。