第一篇：對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的可行性分析與評(píng)價(jià)

對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的可行性分析與評(píng)價(jià)

2007-02-09

目前我國(guó)正在進(jìn)行的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控已持續(xù)了將近兩年，但從目前地方和國(guó)家發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房、二手房?jī)r(jià)格依然一路高走。由此，我們不得不對(duì)調(diào)控的政策和措施本身進(jìn)行反思。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策實(shí)施的可行性分析及評(píng)價(jià)問

題，進(jìn)行一些初步的探討。

一、可行性分析：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)

1.供求均衡：房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)

政府調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是降低房?jī)r(jià)還是控制房?jī)r(jià)的上漲速度；是抑制需求還是擴(kuò)大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場(chǎng)均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房

供給體制。

一般商品有較強(qiáng)的流動(dòng)性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價(jià)格信號(hào)迅速做出反應(yīng)，自動(dòng)調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場(chǎng)由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等特質(zhì)，對(duì)價(jià)格信號(hào)的反應(yīng)相對(duì)比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房?jī)r(jià)的不斷上漲，應(yīng)是市場(chǎng)供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的內(nèi)部因素即供求方面進(jìn)行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化，造成了近兩年房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)指數(shù)的不斷上漲，從地價(jià)、建材到各項(xiàng)開發(fā)成本的不斷走高也造成了房?jī)r(jià)的不斷提高：需求市場(chǎng)上的投機(jī)風(fēng)氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展致使資金市場(chǎng)上過多的流動(dòng)性以及投資渠道不暢均是導(dǎo)致供求失衡的直接內(nèi)部因素。一些外部因素可能會(huì)加劇供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性，政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷和對(duì)土地收益的追逐及依賴，信息的不對(duì)稱，相關(guān)

利益集團(tuán)的博弈等等原因。

因此，政府調(diào)控的應(yīng)該是造成現(xiàn)行房?jī)r(jià)變動(dòng)的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控應(yīng)是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，并深入分析造成這種失衡的原因，發(fā)現(xiàn)一些深層次的問題，通過這種總量控制進(jìn)而穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的房?jī)r(jià)上下波動(dòng)。

2.調(diào)控目標(biāo)：需求差異與調(diào)控政策

不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)程度是不同的，調(diào)控效應(yīng)及結(jié)果也因需求而異。所以應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求差異，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。

如果按照需求動(dòng)機(jī)進(jìn)行市場(chǎng)分割，則市場(chǎng)需求與調(diào)控政策的關(guān)系可簡(jiǎn)單分析如下：

對(duì)源于自身住房的消費(fèi)需求，有關(guān)調(diào)控政策在短期內(nèi)會(huì)延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對(duì)未來的價(jià)格預(yù)期；但從長(zhǎng)期來分析，影響不大。

對(duì)源于個(gè)人及企業(yè)的長(zhǎng)期投資需求，其與一個(gè)國(guó)家、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因素密切相關(guān)。

對(duì)個(gè)人及企業(yè)的短期投機(jī)需求，其對(duì)房屋價(jià)格、銀行金融及稅收政策以及投資收益非常敏感，在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系中，其行為對(duì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格、租金價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

此外，房地產(chǎn)需求尚有長(zhǎng)期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國(guó)內(nèi)國(guó)外需求，國(guó)內(nèi)各個(gè)不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位及在國(guó)家、國(guó)際社會(huì)中的影響，房?jī)r(jià)存在相當(dāng)大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分割、掌握各分割市場(chǎng)的需求特點(diǎn)并長(zhǎng)期跟蹤調(diào)研，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，掌握其對(duì)

政策的反應(yīng)程度，準(zhǔn)確測(cè)算政策的效應(yīng)值。在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的調(diào)控政策。

二、可行性分析：關(guān)于調(diào)控政策的特點(diǎn)

1.宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性

由于“政策的作用時(shí)滯”，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反應(yīng)必然要在調(diào)控手段實(shí)施后的一段時(shí)間甚至以年計(jì)算的較長(zhǎng)時(shí)期才能完全顯現(xiàn)，財(cái)政政策時(shí)滯相對(duì)于貨幣政策要長(zhǎng)一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在已不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因如此，調(diào)控政策的出臺(tái)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)“適時(shí)適度”，出臺(tái)調(diào)控措施要多，調(diào)整差別要幅度小，調(diào)整間隔要時(shí)間短。

貨幣金融政策相對(duì)靈活，可以針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化適時(shí)調(diào)控，所以也是各國(guó)常用經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。但金融政策何時(shí)產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時(shí)1—2年時(shí)間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國(guó)，有學(xué)者研究認(rèn)為自20世紀(jì)80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動(dòng)對(duì)貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場(chǎng)上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對(duì)貸款定價(jià)、交易費(fèi)用和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格等的一系列復(fù)雜影響，傳導(dǎo)過程變得較長(zhǎng)。我國(guó)也有學(xué)者著文指出，加入WT0之后中國(guó)金融業(yè)的開放及其所推動(dòng)的國(guó)內(nèi)金融改革深化，已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化。這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機(jī)制，從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關(guān)計(jì)算，在我國(guó)儲(chǔ)蓄利率水平需要上調(diào)2%、貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會(huì)回到中性水平。只有到這一步，央行每加一次息才會(huì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得到反應(yīng)。所以我國(guó)貨幣金融政策的實(shí)施效果歷時(shí)較長(zhǎng)，也更難確定和把握。一般各國(guó)政府在面臨房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)

象時(shí)，都比較謹(jǐn)慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進(jìn)的、比較精準(zhǔn)的方法。

2.宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合針對(duì)市場(chǎng)失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財(cái)政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細(xì)化政策等等。各政策出自不同的政府部門，其著眼點(diǎn)、側(cè)重點(diǎn)和考慮問題的角度，必然有差異，政府各決策主體出臺(tái)的政策必須互相配合。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。

如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動(dòng)作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅國(guó)際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國(guó)際資金進(jìn)入中國(guó)，導(dǎo)致流動(dòng)性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房?jī)r(jià)猛漲的局面，進(jìn)而引發(fā)通貨膨脹。這

就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)。

三、可行性分析：關(guān)于分析的手段和方法

目前的政策較多的是以有關(guān)部門為主的定性分析，缺乏較詳細(xì)而深入的數(shù)據(jù)分析測(cè)算、缺乏定量的政策可行性研究分析和全面論證，對(duì)執(zhí)行的結(jié)果也缺乏實(shí)證分析。

1.目前的調(diào)控政策具有點(diǎn)狀與短期性的特點(diǎn)，系統(tǒng)性的分析缺乏

我們來分析一下近期出臺(tái)的涉及商品房二手交易的稅費(fèi)政策問題。應(yīng)該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)初期充分發(fā)揮財(cái)政政策的自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)，在行業(yè)上有區(qū)別地出臺(tái)相應(yīng)的政策，是可以對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行平衡的。當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲是由于投機(jī)熾熱造成時(shí)，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實(shí)際上，2005年國(guó)家出臺(tái)的一系列房產(chǎn)新政，己在一定程度上抑制了投機(jī)，當(dāng)政府再次面對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲時(shí)，對(duì)以往政策的實(shí)施結(jié)果就需要進(jìn)行驗(yàn)證和數(shù)據(jù)分析，就需要對(duì)執(zhí)行政策后的市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算。如果房?jī)r(jià)上漲的原因主要是因?yàn)樾枨笤黾?，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)抑制住房需求未必很有用，反而容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)。由于只考慮到對(duì)賣方市場(chǎng)的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營(yíng)業(yè)稅來限制購(gòu)房者的投機(jī)行為，卻忽略了買方市場(chǎng)的購(gòu)買力，制約了二手房的合理流動(dòng)，從而

可能加劇了房?jī)r(jià)的上漲。

再如調(diào)控涉及到的有關(guān)土地政策，其引起的一系列連鎖反應(yīng)是我們必須全面考慮的。從土地供應(yīng)方面來看，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生變化，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，而是市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的重大改變。因?yàn)橐?yīng)更多的中低價(jià)位房和經(jīng)濟(jì)適用房，必然要求提供更多的低價(jià)土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價(jià)格，但城市土地價(jià)格是城市綜合價(jià)值的體現(xiàn)，降低地價(jià)不是明智的決策，也不是對(duì)社會(huì)資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應(yīng)量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲(chǔ)備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在我國(guó)相對(duì)稀缺，在城市地區(qū)尤甚。其使用效率和價(jià)值通過市場(chǎng)機(jī)制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應(yīng)中低價(jià)位和經(jīng)濟(jì)適用房是一種行政干預(yù)配置資源的行為，也會(huì)降低資源配置效率。此類商品房供應(yīng)過多等于放低了購(gòu)房門檻，如果不考慮購(gòu)買力的動(dòng)態(tài)性，而以當(dāng)前的購(gòu)買力為基準(zhǔn)放低消費(fèi)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，會(huì)進(jìn)一步放大社會(huì)購(gòu)買力，加劇資源約束與購(gòu)買力的矛盾。同時(shí)，如果大量供應(yīng)郊區(qū)土地，勢(shì)必加快城市郊區(qū)化進(jìn)程。全國(guó)許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點(diǎn)

都必須調(diào)整。

2.一些調(diào)控政策的出臺(tái)，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的測(cè)算，對(duì)政策的結(jié)果效用也缺乏量化的分析或

目標(biāo)指向

負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)控的主體，政府及其有關(guān)部門，面對(duì)市場(chǎng)失靈的復(fù)雜市場(chǎng)，應(yīng)該把調(diào)控政策作為一個(gè)大的項(xiàng)目，針對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的特點(diǎn)，從統(tǒng)計(jì)調(diào)查搜集數(shù)據(jù)，建立模型進(jìn)行分析，到市場(chǎng)分割，確定政策的執(zhí)行目標(biāo)、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機(jī)制及政策傳導(dǎo)機(jī)制、可操作性，執(zhí)行效應(yīng)，反饋評(píng)價(jià)，及至調(diào)控可能涉及到的各個(gè)層面的反應(yīng)及其測(cè)算等方面，進(jìn)行詳細(xì)的定性和量化實(shí)證分析；通過實(shí)驗(yàn)室實(shí)驗(yàn)、小范圍區(qū)域的操作，對(duì)政策的出臺(tái)、運(yùn)用、實(shí)施及可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面的分析和可行性論證。這其中，數(shù)據(jù)的分析，是進(jìn)行政策是否可行

論證的重要依據(jù)。但目前房地產(chǎn)領(lǐng)域各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一、信息不完整、對(duì)外不完全公開，給研究造成了一定的混亂。搞房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其分析，需要花很多時(shí)間，投入巨額資金，還要各個(gè)政府部門全力配合。進(jìn)而，才可能有令人信服的數(shù)據(jù)分析和正確的政策出臺(tái)。因此，要提高政府決策的科學(xué)性、合理性和行政行為的正當(dāng)性，證據(jù)的收

集、整理、分析和公布，是非常關(guān)鍵的。

四、可行性分析：相關(guān)方的利益博弈與協(xié)調(diào)

調(diào)控政策執(zhí)行力大打折扣問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協(xié)調(diào)一致，政府各部門基于自身的利益目標(biāo)不同而動(dòng)作不協(xié)調(diào)，銀行基于利潤(rùn)而樂于提供低風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款，房產(chǎn)商融資渠道的多元化，購(gòu)房者的動(dòng)機(jī)各異。市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)中，各方面的博弈是自然、正當(dāng)和合法的。但如果在政策制定時(shí)，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結(jié)果，也就是一個(gè)政策的出臺(tái)要建立在利益主體充分博弈的基礎(chǔ)上，就能最大程度地減少

政策實(shí)施的阻力——因?yàn)檎弑旧硪呀?jīng)包含了相關(guān)利益主體的利益訴求。

所以在制定政策時(shí)，應(yīng)把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關(guān)利益主體在政策出臺(tái)前進(jìn)行充分的博弈，制定事關(guān)多方利益主體的公共政策時(shí)，應(yīng)以“抵制者假設(shè)”為邏輯起點(diǎn)：即假設(shè)各方都會(huì)抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認(rèn)同并服從政策——而不能以“服從者假設(shè)”為起點(diǎn)，即假設(shè)各方都會(huì)服從上級(jí)安排。只有使各項(xiàng)政策

有機(jī)地協(xié)調(diào)與配合，避免沖突與矛盾，政策執(zhí)行起來才會(huì)沒有阻力。

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

在金九銀十傳統(tǒng)旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚(yáng)和霸氣，反而體現(xiàn)出一種低迷。2011年10月 全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)首次全面下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策。這是自2010年政府出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在這個(gè)10月終結(jié)。

由此看來，房?jī)r(jià)下跌主要得益于政府的宏觀調(diào)控政策。自建國(guó)以來，政府推行了不同的調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化發(fā)展，不同時(shí)期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。

一、歷年來重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1.1993-1996年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國(guó)16條”)；1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。同時(shí)，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?guó)16條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國(guó)的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。

2.1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。

效果：1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革，大大刺激了消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。但這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

背景：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

效果：2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，對(duì)“國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的六項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(簡(jiǎn)稱“九部委‘十五條’”)對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)?！皣?guó)六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價(jià)房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國(guó)際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房?jī)r(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，政府頒布了“國(guó)四條”；2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。經(jīng)過各級(jí)部門的落實(shí)，2011年10月，房?jī)r(jià)打破了只升不降的趨勢(shì)，很多大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

雖然目前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展已經(jīng)取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。

二、政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問題

1.部分城市房?jī)r(jià)過高的局面還沒有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房?jī)r(jià)格有所回落，但回落幅度十分有限。70個(gè)大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。商品住房?jī)r(jià)格水平總體上仍處于高位，向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間。

2.房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。

3.抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨

目前，國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

1.完善住房供應(yīng)體系

立足國(guó)情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，我國(guó)多數(shù)家庭要通過購(gòu)買或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買商品住房相結(jié)合的制度。

2.加快保障性住房制度建設(shè) 要加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬套，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。

3.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系

要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度；完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地收入的過度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。

4.推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè) 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會(huì)超3萬億元。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買力接近。無論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析

（針對(duì)2011年1月27號(hào)頒布的調(diào)控政策——新國(guó)八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺(tái)，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定了八條政策措施，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”。從“新國(guó)八條”的內(nèi)容上看，其是對(duì)之前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對(duì)詞的要求在二套房上有所加強(qiáng)，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對(duì)之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。對(duì)于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢?？梢?，“限貸”政策對(duì)這部分市場(chǎng)需求的影響不大。

但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對(duì)買房人的心理上還是有影響的。對(duì)于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購(gòu)房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會(huì)發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)漲了，也許就會(huì)不急著買，市場(chǎng)上出現(xiàn)持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會(huì)對(duì)首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會(huì)發(fā)生大的變化。因?yàn)橘?gòu)買首套房是國(guó)家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對(duì)了。2.關(guān)于限購(gòu)

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購(gòu)的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都在限購(gòu)之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”。

“限購(gòu)令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房?jī)r(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺(tái)了限購(gòu)措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒有公布，市場(chǎng)上三套房以上的過戶照常進(jìn)行。但今年，雖然“房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市都劃在限購(gòu)之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話說，這三類城市必須限購(gòu)。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購(gòu)細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購(gòu)有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購(gòu)細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)，其采用了類似于上?！耙约彝閱挝?，限制新購(gòu)一套房”的較寬松的政策；青島市的限購(gòu)細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會(huì)涌向其它的二三線城市，對(duì)其它城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去壓力。所以，地方政府在出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會(huì)，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到其它市場(chǎng)，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的和諧運(yùn)行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。可以看出，此次調(diào)控對(duì)稅收的改革只針對(duì)不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營(yíng)業(yè)稅與原營(yíng)業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購(gòu)入一套普通商品住房，價(jià)值100萬，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營(yíng)業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房?jī)r(jià)的走勢(shì)上看，相對(duì)于原有稅收政策，新政對(duì)稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國(guó)八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對(duì)二手房市場(chǎng)的一個(gè)沖擊。很多未滿5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營(yíng)業(yè)稅帶來的壓力，他們會(huì)故意抬高出售房的房?jī)r(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購(gòu)買者的身上，給購(gòu)買者施壓。于此，很多想購(gòu)買二手房的持幣代購(gòu)者會(huì)將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場(chǎng)雪上加霜。我的建議是，對(duì)于二手房的評(píng)估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對(duì)于房?jī)r(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查,參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的,及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國(guó)范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”再次加大了對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度。無疑，2011年國(guó)家將重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺(tái)政策，對(duì)于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項(xiàng)、不審批。個(gè)人認(rèn)為，濟(jì)南若出臺(tái)這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房?jī)r(jià)下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房?jī)r(jià)快速上漲。如果上述政策再加上限購(gòu)政策,兩者結(jié)合,會(huì)發(fā)揮更大的作用。會(huì)議上還提到了，省財(cái)政計(jì)劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點(diǎn),重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對(duì)于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營(yíng)地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會(huì)給房地產(chǎn)商品住房市場(chǎng)帶來不小的沖擊。這將會(huì)改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)本來就很激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國(guó)保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長(zhǎng)期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會(huì)隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我個(gè)人認(rèn)為，為尋求解決這些相關(guān)問題，在大量資金投入的同時(shí)，各地行政機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項(xiàng)為民造福的工程進(jìn)一步做實(shí)做好。我個(gè)人對(duì)使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個(gè)重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會(huì)保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項(xiàng)建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個(gè)部分。

2對(duì)專項(xiàng)資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)監(jiān)察。通過法制建設(shè)完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費(fèi)”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會(huì)公布。

“新國(guó)八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會(huì)公布。以東營(yíng)市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營(yíng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營(yíng)市統(tǒng)計(jì)局），較上年增長(zhǎng)9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2011年的人均可支配收入為25508元，按每個(gè)家庭中有兩名成員有收入計(jì)算，東營(yíng)市每個(gè)家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)無泡沫或者泡沫不大的情況下計(jì)算（6年或者7年的時(shí)間可供給一套生活住房，按100㎡計(jì)算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，不計(jì)利息），由此預(yù)計(jì)2011年東營(yíng)市的房?jī)r(jià)應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營(yíng)市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價(jià)為3200元/㎡（實(shí)地調(diào)查）；東營(yíng)市東城地區(qū)房?jī)r(jià)多介于5000——6500元/㎡（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營(yíng)市房?jī)r(jià)為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營(yíng)來說，由于房?jī)r(jià)泡沫較少，其房?jī)r(jià)水平較為真實(shí)的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。另外，據(jù)東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2011年將有32個(gè)純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)（有的項(xiàng)目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不可避免的變得更加的激烈，東營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這對(duì)于廣大剛性購(gòu)房者而言肯定是有益的。同時(shí)，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競(jìng)爭(zhēng)日趨積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響都會(huì)對(duì)政府控制房?jī)r(jià)起到積極的作用。我們相信，對(duì)于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營(yíng)市來講，在2011年第一季度確定公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。○未如期確定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍。

2堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn),要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購(gòu)”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺(tái)，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)必會(huì)向一個(gè)更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個(gè)人，很高興看到中央新政的出臺(tái)。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，抑制房?jī)r(jià)的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。一項(xiàng)好的政策，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機(jī)會(huì)，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。