第一篇：2013年房地產(chǎn)政策分析

2013年房地產(chǎn)政策分析。

2012年12月25日召開的住建部年度工作會(huì)議上，住建部部長姜偉新表示，目前有地方城市在放松限購等樓市調(diào)控，國務(wù)院和住建部已經(jīng)高度關(guān)注并且進(jìn)行調(diào)研。限購政策作為一個(gè)被認(rèn)為能夠有效抑制樓市投機(jī)投資性購房需求的政策，將在2013年繼續(xù)執(zhí)行。

這也意味著，所謂以房產(chǎn)稅等稅收調(diào)控手段取代限購為主的行政性調(diào)控手段的想法，不會(huì)在2013年實(shí)現(xiàn)。

受此預(yù)期影響，12月25日，滬市地產(chǎn)股板塊整體漲幅達(dá)4%，上實(shí)發(fā)展等地產(chǎn)股漲停。

限購被肯定

“明年將堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，抑制投機(jī)、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求?！苯獋バ氯缡钦f。

“以?國四條?為主的本輪樓市調(diào)控的核心，一是增加供應(yīng)；二是實(shí)施以限購為主的抑制需求政策，其中明確，限購為暫時(shí)性政策，”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇表示，行政干預(yù)政策背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜長期施行，在執(zhí)行兩年后，應(yīng)該加快研究退出步伐。

然而，在住建部年度工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，限購政策仍被定調(diào)“再次延期”。對(duì)此，北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥分析認(rèn)為，部分或源于近期部分城市持續(xù)量?jī)r(jià)齊升，特別是土地市場(chǎng)高單價(jià)、總價(jià)地塊的次數(shù)頻繁出現(xiàn)，進(jìn)而影響了購房者的預(yù)期。

本報(bào)記者另外獲悉，早在住建部召開年度工作會(huì)議之前，近期的樓市量?jī)r(jià)齊漲的火爆現(xiàn)象，就已經(jīng)引起決策層的關(guān)注，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司日前組織業(yè)內(nèi)專家學(xué)者召開一場(chǎng)座談會(huì)，搜集應(yīng)對(duì)樓市暖冬和房?jī)r(jià)上漲的意見。

北京樓市回暖較為典型，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，環(huán)比增長了32.4%，同比上漲了94.3%，成交均價(jià)為22113元/平方米，環(huán)比上漲5.4%。“近期明顯感受到購房者的購房意愿較強(qiáng)烈”，北京萬科副總經(jīng)理肖勁(肖勁博客)在萬科朗潤園媒體品鑒會(huì)向本報(bào)記者坦承，整體市場(chǎng)好于年初的判斷，北京萬科公司在10月份之間就已經(jīng)完成了年度100億的銷售目標(biāo)。

原住建部政策中心副主任王玨林認(rèn)為，樓市調(diào)控主要從供給和需求兩個(gè)方向著手，在市場(chǎng)供應(yīng)量增長不明顯，尤其是保障房數(shù)量未形成一定規(guī)模之前，以限購為主的抑需求政策不會(huì)松。

一位地方住建廳負(fù)責(zé)人表示，多數(shù)實(shí)施限購令的城市，90%以上投資投機(jī)性需求被擠出，高層在多次調(diào)研和座談會(huì)上表示了對(duì)該政策的肯定。房產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)擴(kuò)大

記者獲悉，除了要求限購延期，有關(guān)房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的建設(shè)也在會(huì)上提及，姜偉新表示，目前正在積極研究房產(chǎn)稅試點(diǎn)，明年將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、編制和實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃等。

據(jù)悉，住建部已經(jīng)初步完成了全國40城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，并開始考慮逐步擴(kuò)大個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的覆蓋范圍，最終將聯(lián)網(wǎng)覆蓋到約500個(gè)內(nèi)地地級(jí)城市。個(gè)人住房信息系統(tǒng)完成全國聯(lián)網(wǎng)后，依托這一平臺(tái)，房產(chǎn)稅的征收?qǐng)?zhí)

行將有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，與此同時(shí)，住建部可以強(qiáng)化現(xiàn)有的限購政策，擴(kuò)大限購范圍，比如查異地購房等。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲在“2012第九屆中國數(shù)字地產(chǎn)節(jié)”上表示，長效的樓市調(diào)控機(jī)制并非能一蹴而就，必須得穩(wěn)妥推進(jìn)，在投資投機(jī)因素很強(qiáng)、沒有其他可替代的政策情況下，限購不失為一種有效的做法。“地價(jià)推高房?jī)r(jià)很明顯，”肖勁表示，以朗潤園附近的南五環(huán)地塊為例，中冶日前拿了一塊地，樓面地價(jià)1.6萬元/平米，受此影響，北京南五環(huán)樓盤售價(jià)全面逼近3萬元/平米。

一位接近住建部的人士表示，一線城市目前購房者購房需求旺盛，住建部監(jiān)測(cè)分析的原因是，目前樓市走向縮量保價(jià)，購房者話語權(quán)變?nèi)酢?/p>

截止到目前，全國各地已有接近40個(gè)城市從不同程度調(diào)整了自己的房地產(chǎn)政策，其中有些城市甚至嘗試突破“限購”的中央調(diào)控底線。

對(duì)此，姜偉新表示，明年地方政府若放松樓市調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的，將進(jìn)行約談并問責(zé)。

第二篇：房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

房地產(chǎn)政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。保障性住房包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶區(qū)改造也屬保障性住房建設(shè)的一種，在改造完成之后根據(jù)供應(yīng)對(duì)象一般會(huì)分解為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開發(fā)政策

限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和公租房在保障對(duì)象、土地供給、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都有特別的規(guī)定。

類別限價(jià)房保障對(duì)象城市中低收入住房困難家庭經(jīng)濟(jì)適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產(chǎn)權(quán)有無面積實(shí)物有限產(chǎn)權(quán)90平米以內(nèi)實(shí)物有限產(chǎn)權(quán)60平米左右貨幣補(bǔ)貼無產(chǎn)權(quán)50平米以or 實(shí)物配內(nèi)實(shí)物誰投資，60平米以誰所有內(nèi)實(shí)物或貨有限或全50、60平幣補(bǔ)償部產(chǎn)權(quán)米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對(duì)棚戶區(qū)改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息，財(cái)政籌措補(bǔ)貼資金作為政府投入返還開發(fā)企業(yè)，在稅收、配套設(shè)施建設(shè)及物業(yè)管理方面通過減免、補(bǔ)貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)先后印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合其他部委及中國人民銀行引發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。根據(jù)相關(guān)意見，新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例；改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資30%的比例，執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮10%。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項(xiàng)目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合貸款條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)。

2011年7月，劉明康在銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議的講話指出，支持設(shè)立省級(jí)、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺(tái)(原則上各1家)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省、計(jì)劃單列市的廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造三類保障性住房的管理、融資和償債。該平臺(tái)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和向銀行統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款。所獲貸款根據(jù)各市縣建設(shè)任務(wù)和具體進(jìn)度分配到各市縣保障房建設(shè)單位（用款主體)，相應(yīng)市縣政府將貸款本息償還納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算并通過省級(jí)政府融資平臺(tái)償還貸款，如發(fā)生拖欠貸款本息，則由省級(jí)(或計(jì)劃單列市)財(cái)政代為償還。已經(jīng)向市縣政府公(廉)租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放貸款的銀行，應(yīng)立即采取相應(yīng)行動(dòng)，消除風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)明確貸款條件和要求。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎評(píng)估地方財(cái)政的償還能力和意愿，在省級(jí)政府融資平臺(tái)上，對(duì)滿足條件的建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款：（l）項(xiàng)目資本金比例不得低于20%，必須真實(shí)、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時(shí)間差。（3）貸款利率應(yīng)按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則定價(jià)，不準(zhǔn)收任何其他費(fèi)用。(4)項(xiàng)目建成(不是入住)之后，貸款必須實(shí)行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵(lì)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，對(duì)于資本金足額到位、管理精細(xì)的，優(yōu)先進(jìn)行支持。

2011年8月中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，要求進(jìn)一步落實(shí)劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準(zhǔn)組建的省級(jí)保障住房融資平臺(tái)，注冊(cè)資金5億元。其運(yùn)作模式是“省市連帶擔(dān)保，項(xiàng)目打捆，統(tǒng)一融資、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一還款”。目前，該公司已與開發(fā)銀行簽訂了5年融資200億元的框架協(xié)議，今年計(jì)劃融資100億元以上。“十二五”期間，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發(fā)辦字［2011］124號(hào)《關(guān)于印發(fā)河北省廉租房公租房住房建設(shè)資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點(diǎn)對(duì)“兩租房”建設(shè)中省房投及設(shè)區(qū)市保障房投融資平臺(tái)向開行申請(qǐng)用于補(bǔ)助或建設(shè)貸款進(jìn)行了規(guī)范。明確了省房投和設(shè)區(qū)市融資平臺(tái)公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報(bào)國家6家以支持保障性住房建設(shè)為目的企業(yè)債券的申請(qǐng)及申報(bào)材料，申請(qǐng)發(fā)行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司公司債券”已通過審批并公開發(fā)行外，其余尚在審批過程中。其中，唐山市南湖生態(tài)城開發(fā)建設(shè)投資公司申報(bào)10億元。河北省完成保障性住房任務(wù)的資金缺口在300億元左右，其主體資金來源仍是商業(yè)銀行。

附：主要政策： 國家政策：

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）

《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見 》（建保[2009]295號(hào)）《關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知 》建保[2010]56號(hào) 《 財(cái)政部積極推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作 》財(cái)綜[2010]8號(hào) 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》銀發(fā)〔2011〕193號(hào)

《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)文印發(fā)）《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號(hào)文印發(fā)）

《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好城市和國有工礦棚戶區(qū)改造金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)〔2010〕37號(hào)）河北省：

《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》（冀政〔2011〕28號(hào)）

《中國人民銀行石家莊中心支行關(guān)于河北省金融支持保障性安居工程建設(shè)的指導(dǎo)意見》（銀石發(fā)[2011]84號(hào)）

第三篇：2011年房地產(chǎn)政策分析

2011年1月26日新國八條政策內(nèi)容及解讀

國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。

會(huì)議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了以下政策措施：

專家分析：這一次既然政府能夠在兩會(huì)前又一次出政策，就說明不管是出于什么心態(tài)，政府現(xiàn)在還是想要控制房?jī)r(jià)的，就這一點(diǎn)來說，對(duì)于廣大人民是個(gè)福音?？赡苓@次調(diào)控最大的意義不在于出了什么政策，而在于對(duì)人們心理的影響，我說過，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)中多數(shù)都是投資的需求了，真正的居住需求已經(jīng)很難買的起房子了，在一個(gè)投機(jī)氛圍很重的市場(chǎng)，心理是至關(guān)重要的。

不過我們也不能抱過分樂觀的態(tài)度，因?yàn)檎叩年P(guān)鍵在于執(zhí)行，過去已經(jīng)有很多政策，很多都是執(zhí)行不得力，中央政府睜一只眼避一只眼就過去了，我想看多的人的樂觀也就在于此了，中央政府的屢次失言已經(jīng)讓人對(duì)政府的言論逐漸失去信心。

前一段時(shí)間的房產(chǎn)稅的事情，是一個(gè)最好的例子，尤其是上海版本的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)直是與全國人民開玩笑，這樣的政策不僅不能控制房?jī)r(jià)，還促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，上海政府這一次做的事真的過分，中央政府如果要重新建立信譽(yù)，應(yīng)該嚴(yán)令上海收回其房產(chǎn)稅政策，應(yīng)對(duì)所有存量房多出面積征收，才能

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看出房產(chǎn)稅是否有效。

另外，我們也看到，這一次的政策中，依然沒有提到要讓房?jī)r(jià)下降，而只是說要穩(wěn)定，這就是說政府的僥幸心理還是存在的，寄希望于能夠通過穩(wěn)住房?jī)r(jià)而避免房地產(chǎn)泡沫未來的破裂，其實(shí)我早已指出，房地產(chǎn)價(jià)格不降就漲，絕沒有中庸的道路可走，現(xiàn)在不趕快降下去，將來對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊更大。

另外，政府公告還說，之前的政策已經(jīng)起到了作用，遏制了過快上漲的房?jī)r(jià)，也多少有點(diǎn)自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

專家分析：這一條的中心意思是說要問責(zé)地方政府，要求地方政府控制房?jī)r(jià)，可是關(guān)鍵問題在于中國的官場(chǎng)關(guān)系太過復(fù)雜，問責(zé)的事情往往說起來容易，做出來難啊，最后總是成為空話，之前也說過很多次問責(zé)了，也沒見什么真的行動(dòng)，不過有這樣的說法總是聊勝于無吧。

（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

專家分析：關(guān)于保障房政策，我是最不看好的。已經(jīng)實(shí)施了這么多年了，可是從來沒有起到作用，第一是數(shù)量太少，杯水車薪，解決不了問題，第二

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是內(nèi)幕操作太厲害，廣大人民得不到好處，第三，標(biāo)準(zhǔn)定的太高，把很多人都排除在外了，其實(shí)相比于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在很多人的收入都很低了，卻沒有資格買限價(jià)房。第四，手續(xù)過于復(fù)雜，一方面增加了人們購買的隱形成本，另外一方面也使得內(nèi)幕操作有了空間。

（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

專家分析：這一條是強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓稅的，其實(shí)以前就強(qiáng)調(diào)過了，可是關(guān)鍵在于地方政府的執(zhí)行力度，如果執(zhí)行好了，是有作用的。

不過，這一條最關(guān)鍵的一點(diǎn)是在于“嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。”如果真的能夠執(zhí)行的話，那么個(gè)人所得稅應(yīng)該是在20%左右，這要比交易稅管用的多了，會(huì)對(duì)賣房人造成極大的沖擊，假設(shè)能夠嚴(yán)格實(shí)行，那么現(xiàn)在投資房子的人很多都會(huì)盡快出手的。

這里面容易給人造成誤解的一條是“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞?！庇腥私庾x成了要對(duì)存量房執(zhí)行房產(chǎn)稅，這是錯(cuò)誤的理解，其實(shí)存量房就是“二手房”的官方說法，所以這里是強(qiáng)調(diào)對(duì)二手房手交易稅。

其實(shí)，這一次的政策，關(guān)于房產(chǎn)稅并沒有提到，這說明政府還是不愿意

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觸及一些人的利益，但是如果這次政策還是不能奏效的話，那么可能會(huì)執(zhí)行相對(duì)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅，絕非現(xiàn)在上海的做法。

（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

專家分析：這是這一次政策的核心條款之一，是僅次于一刀切的限購令的條款了。第一條是將第二套房的首付比例又上調(diào)了10%，也強(qiáng)調(diào)了利率的問題。雖然人們說總是有辦法回避這一政策的，可是考慮現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上中小投資者占的比例較大，他們回避政策的能力還是有限的，而且回避政策本身也會(huì)增加他們的成本，所以對(duì)抑制投資需求無疑是有用的。

（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

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專家分析：關(guān)于土地供應(yīng)，是屢次政策提到的因素，不過總是難以執(zhí)行到位。但這一次比較新的一點(diǎn)可能是這個(gè)“大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。”，結(jié)合第一條，中央政府可能會(huì)要求地方政府，在出讓土地時(shí)，要限制住該土地上的房?jī)r(jià)，在此基礎(chǔ)上再讓房地產(chǎn)商們競(jìng)價(jià)，有點(diǎn)像不限制購買身份的限價(jià)房，如果真能這么執(zhí)行，當(dāng)然會(huì)有作用。但是就怕執(zhí)行中的貓膩，比如說把房?jī)r(jià)定到很高的位置上，就成了空話了。

（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

專家分析：這是這次政策的最強(qiáng)條款，是全國一刀切的限購了，如果執(zhí)行到位的話，那對(duì)抑制投資需求無疑非常有利。對(duì)于一手房的打擊可能會(huì)尤其大，因?yàn)楝F(xiàn)在一手房的價(jià)格都已經(jīng)非常高，按照現(xiàn)在的價(jià)格，可能現(xiàn)在多數(shù)買一套房二套房的人是買不起的。對(duì)于二手房，有人說可能會(huì)造成一些人的惜售，我看也未必，因?yàn)橘I了兩套房以上的人，多數(shù)都是為了投資，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的高度讓很多人都害怕，如果新政出了之后，房?jī)r(jià)開始有所下降之后，這些人死守的可能性不大。畢竟，現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的，不僅是沒房子的人愁，有房的人都愁了，心理已經(jīng)變化。

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（七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

專家分析：這一條主要強(qiáng)調(diào)了要問責(zé)地方政府，結(jié)合這次政策出來的突然性，這次中央政府是有想法真的要控制房?jī)r(jià)了，可能再起初會(huì)對(duì)地方政府施以壓力。

（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

專家分析：這一點(diǎn)可能有點(diǎn)空，但是有深意，其實(shí)這些年來，房地產(chǎn)商、中介一直有意識(shí)的引導(dǎo)言論，制造言論，宣傳房?jī)r(jià)要上升。雖然說控制這些言論有些難，不過這一次政府應(yīng)該會(huì)主動(dòng)發(fā)一些控制房?jī)r(jià)的言論，另外會(huì)控制主流媒體、報(bào)紙的說法，這一點(diǎn)政府比較容易做到。

不過，政府沒有意識(shí)到的一點(diǎn)是，他們就堅(jiān)持不肯定說要降下來房?jī)r(jià)，是對(duì)言論最不利的地方，也是房地產(chǎn)商、中介們最容易做文章的地方，如果想通了這一點(diǎn)，政府放出這樣的言論，定一個(gè)房?jī)r(jià)基調(diào)，那作用會(huì)無比強(qiáng)大。

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第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

在金九銀十傳統(tǒng)旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚(yáng)和霸氣，反而體現(xiàn)出一種低迷。2011年10月 全國大中城市房?jī)r(jià)首次全面下跌。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策。這是自2010年政府出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在這個(gè)10月終結(jié)。

由此看來，房?jī)r(jià)下跌主要得益于政府的宏觀調(diào)控政策。自建國以來，政府推行了不同的調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化發(fā)展，不同時(shí)期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。

一、歷年來重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1.1993-1996年：我國第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》的落實(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。同時(shí)，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?6條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。

2.1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。

效果：1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，大大刺激了消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。但這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

背景：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

效果：2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。4月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“新國八條”)，對(duì)“國八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的六項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(簡(jiǎn)稱“九部委‘十五條’”)對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)。“國六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價(jià)房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房?jī)r(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。經(jīng)過各級(jí)部門的落實(shí)，2011年10月，房?jī)r(jià)打破了只升不降的趨勢(shì)，很多大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

雖然目前我國的宏觀調(diào)控政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展已經(jīng)取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。

二、政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問題

1.部分城市房?jī)r(jià)過高的局面還沒有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房?jī)r(jià)格有所回落，但回落幅度十分有限。70個(gè)大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。商品住房?jī)r(jià)格水平總體上仍處于高位，向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間。

2.房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價(jià)和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。

3.抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨

目前，國內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

1.完善住房供應(yīng)體系

立足國情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場(chǎng)是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，我國多數(shù)家庭要通過購買或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。

2.加快保障性住房制度建設(shè) 要加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬套，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。

3.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系

要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度；完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地收入的過度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。

4.推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè) 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購令

在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國土資源部公告：2009年全國84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會(huì)超3萬億元。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。