第一篇：房地產(chǎn)政策(11.07.12-11.07.17)

地產(chǎn)政策匯編（11.07.12-11.07.17）

地產(chǎn)政策匯編（11.07.12-11.07.17）...........................................................................1

1.住建部：各地要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管.......................................................1 2.上海將啟動(dòng)限價(jià)商品房試點(diǎn)...........................................................................2 3.兩部委：開發(fā)商捂盤惜售網(wǎng)簽將暫停...........................................................3 4.房地產(chǎn)信托被暫停而非叫停 保障房產(chǎn)品或捆綁商業(yè)地產(chǎn).........................3 5.新國(guó)五條出臺(tái)：部分二三線城市也要限購(gòu)...................................................5 6.住建部急查二三線城市樓市 將要起草新限購(gòu)名單.....................................6 其他：房地產(chǎn)信托緊縮真相.......................................................................................7

1.住建部：各地要加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管

7月11日，住建部和發(fā)改委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理、商品房預(yù)銷售行為監(jiān)管、住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管、建立規(guī)范化的日常動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制、落實(shí)監(jiān)督檢查責(zé)任等方面進(jìn)行了規(guī)范。

《通知》要求各地依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”、不履行必要告知說(shuō)明義務(wù)，以及不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、違規(guī)分解收費(fèi)項(xiàng)目、變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等違法違規(guī)行為。同時(shí)，各地要結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實(shí)房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為?！锻ㄖ分赋?，各地對(duì)無(wú)證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購(gòu)政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。對(duì)不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及民眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，情況查實(shí)的責(zé)令 其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。

《通知》還要求各地加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，采取多種措施控制住房租金過(guò)快上漲，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。

2.上海將啟動(dòng)限價(jià)商品房試點(diǎn)

中共上海市委副書記、上海市市長(zhǎng)韓正在11日舉行的九屆上海市委十五次全會(huì)第一次大會(huì)上說(shuō)，下半年上海將在浦東南匯新城與臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)啟動(dòng)限價(jià)商品 房、推進(jìn)先租后售保障住房試點(diǎn)。這一試點(diǎn)將實(shí)行“雙定雙限”，即：定區(qū)域、定對(duì)象、限交易、限房?jī)r(jià)。區(qū)域確定在浦東南匯新城和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，對(duì)象初步定為南 匯新城、大飛機(jī)、張江、洋山綜合保稅區(qū)等；同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)和交易時(shí)間作出限制。據(jù)悉，今年浦東新區(qū)將開工建設(shè)100萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)將開工建設(shè)100萬(wàn)平方米的先租后售保障住房?！澳懿荒芪嗤鈦?lái)人才、留住青年人才，事關(guān)上海未來(lái)發(fā)展的前途命運(yùn)。解決外來(lái)大學(xué)生、青年白 領(lǐng)、技術(shù)工人等的居住問(wèn)題，是吸引和留住人才的關(guān)鍵?！表n正說(shuō)，“開展限價(jià)商品房試點(diǎn)，核心是解決外來(lái)各類人才居住問(wèn)題。要抓緊各項(xiàng)試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，力爭(zhēng)下 半年開工建設(shè)?！?/p>

韓正表示，上海要下更大力氣推進(jìn)“四位一體”住房保障體系建設(shè)。今年是上海保障性住房成體系、大規(guī)模建設(shè)、大規(guī)模供應(yīng)的一年，任務(wù)很重，困難不少。各區(qū)縣、各部門要按照年初確定的目標(biāo)，克服困難，努力完成全年目標(biāo)任務(wù)。

韓正著重強(qiáng)調(diào)了解決融資和確保土地供應(yīng)的問(wèn)題。他表示，要加大財(cái)政支持力度，確保市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政支持資金及時(shí)到位。采取多種措施，促進(jìn)銀行加大保障房建 設(shè)的信貸支持。發(fā)揮國(guó)資國(guó)企優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用國(guó)資經(jīng)營(yíng)收益支持保障性住房建設(shè)。要打通公積金投貸聯(lián)動(dòng)的融資渠道，將部分公積金用于保障性住房建設(shè)，還其“互助互 濟(jì)”的本來(lái)面目。在土地供應(yīng)上，各區(qū)縣要按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》做好動(dòng)遷，確保群眾合法利益，盡量做細(xì)做實(shí)工作。3.兩部委：開發(fā)商捂盤惜售網(wǎng)簽將暫停

制定“陰陽(yáng)合同”，規(guī)避限購(gòu)等行為將被依法嚴(yán)肅處理。住建部和國(guó)家發(fā)改委昨日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求各地依法嚴(yán)肅查處二手房簽署“陰陽(yáng)合同”、二手房中介提供或者代辦虛假證明材料規(guī)避限購(gòu)等違法行為。同時(shí)，開發(fā)商如果捂盤惜售或者存在價(jià)格欺詐等行為，將被責(zé)令整改并暫停網(wǎng)簽資格。

通知要求，開發(fā)商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照商品房預(yù)(銷)售方案和申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。地方監(jiān)管部門對(duì)無(wú)證售房、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假信息和廣 告、規(guī)避限購(gòu)政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理；對(duì)不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，情況查實(shí)的責(zé)令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。同時(shí)，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成交的房 地產(chǎn)交易，辦理交易過(guò)戶時(shí)，要提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司人員簽名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人昨晚表示，北京市將盡快落實(shí)政策，由稅收、金融、工商等多個(gè)部門聯(lián)動(dòng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，杜絕“陰陽(yáng)合同”。去年以來(lái)，市住建委執(zhí)法大隊(duì)已加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和新盤售樓處的現(xiàn)場(chǎng)巡查力 度，效果明顯，對(duì)于發(fā)布虛假房源的經(jīng)紀(jì)公司和存在捂盤行為的開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。今年以來(lái)，申請(qǐng)預(yù)售許可的開發(fā)商基本在三天內(nèi)按時(shí)開盤，消費(fèi)者 對(duì)開發(fā)商捂盤等違規(guī)行為的舉報(bào)大幅減少。

4.房地產(chǎn)信托被暫停而非叫停 保障房產(chǎn)品或捆綁商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)信托總是在冰火兩重天之間游走。而7月初，又傳出部分信托公司的“房地產(chǎn)信托計(jì)劃被叫停”傳言。昨天，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查獲悉，目前監(jiān)管層只是口頭暫停，并沒(méi)有出臺(tái)正式文件叫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃。

“只是現(xiàn)在暫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃的成立，但是并沒(méi)有說(shuō)房地產(chǎn)信托就要被叫停。”國(guó)內(nèi)一家大型信托公司投資部副總向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“暫停和叫停是兩碼事，監(jiān)管層也是基于風(fēng)險(xiǎn)的管控。”

7家被暫停

目前，國(guó)內(nèi)7家信托公司已經(jīng)開始暫時(shí)停止房地產(chǎn)信托計(jì)劃的成立。華澳、興業(yè)、中海、華寶、中融、平安、愛建等公司均在被暫停的名單之中。

而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨(dú)家獲悉，銀監(jiān)會(huì)6月下旬，在杭州召集國(guó)內(nèi)15家信托公司開內(nèi)部會(huì)議。知情人士透露，會(huì)議中有提到，所有房地產(chǎn)信托項(xiàng)目“一事一報(bào)”，主要是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的控制與發(fā)展。

“可能會(huì)提出3種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的模式?！痹撝槿耸勘硎?。

但是，在調(diào)查中，信托公司都坦言“只有口頭傳達(dá)，并沒(méi)有書面記錄”，而會(huì)議具體內(nèi)容，大家都緘口不言。

上述國(guó)內(nèi)一大型信托公司投資副總透露：“也不是全部房地產(chǎn)信托暫停，保障房除外?！?/p>

來(lái)自用益信托工作室的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月4日~7月10日，共有43款信托產(chǎn)品成立，規(guī)模約72.94億元。

用益信托工作室的顏玉霞認(rèn)為，在經(jīng)歷了季末、年中因素的影響，上周成立的產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模較均有上漲，市場(chǎng)環(huán)境趨于穩(wěn)定。

值得注意的是，此次集合信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域仍集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，共有13款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，募集資金33.81億，占總規(guī)模的46.35%。參與這13款產(chǎn)品發(fā)行的機(jī)構(gòu)有10家。

成立數(shù)量最多的是外貿(mào)信托，共成立8款產(chǎn)品，其中2款為投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款類產(chǎn)品。吉林信托共成立5款產(chǎn)品，其中4款是權(quán)益投資類產(chǎn)品。

保障房信托的不純粹

“說(shuō)句實(shí)話，國(guó)內(nèi)的信托公司根本沒(méi)有純粹的保障房信托?！边@位信托業(yè)內(nèi)人士坦言：“信托公司目前都是用保障房的名義，打包捆綁商業(yè)地產(chǎn)來(lái)做產(chǎn)品?！?/p>

該人士直言：“做保障房，宣傳的8%年化收益率只是個(gè)保底。事實(shí)上都可以達(dá)到10%以上的收益率。現(xiàn)在都是買方市場(chǎng)，賣方不好，直接可以轉(zhuǎn)讓。”

今年1～5月，已有9家信托公司發(fā)行了21款保障房集合信托項(xiàng)目，發(fā)行規(guī)模達(dá)65億元，占比2.74%。

“畢竟保障房的項(xiàng)目中還是會(huì)涉及到商業(yè)地產(chǎn)?！痹撊耸空f(shuō)。

對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，他們也有很多無(wú)奈。有信托公司人員表示：“樓市的嚴(yán)控，讓房地產(chǎn)信托可以操作的空間太窄了，保障房相對(duì)還是比較寬松?！?/p>

目前，信托公司比較青睞的保障房項(xiàng)目還是棚戶區(qū)改造。對(duì)他們而言，地段較好就可以聯(lián)動(dòng)土地一二級(jí)開發(fā)，與周邊的配套、商業(yè)一起打包。

2010年，信托公司參與保障房建設(shè)發(fā)行量“鳳毛麟角”，僅占信托總規(guī)模的1.8%。但棚戶區(qū)改造占比超過(guò)50%。

用益信托工作室預(yù)測(cè)，2011年發(fā)行的保障房信托產(chǎn)品的平均期限為2.03年，平均收益率為9.52%，高于全部產(chǎn)品的平均收益率0.74個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目仍主要投資于安居工程和棚戶區(qū)改造。

5.新國(guó)五條出臺(tái)：部分二三線城市也要限購(gòu)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果

在房地產(chǎn)交易量持續(xù)下降的情況下，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控將放松的聲音漸起。但7月12日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就已經(jīng)持續(xù)一年半之久的房地產(chǎn)調(diào)政明確表態(tài)：當(dāng)前 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。

7月12日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。

會(huì)議指出，今年以來(lái)，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，著力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，取得初步成效。多數(shù)城市房 價(jià)漲幅明顯趨緩，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到有效抑制，部分房?jī)r(jià)過(guò)高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。截至6月底，全國(guó)保障性住房新開工超過(guò)500萬(wàn)套，超過(guò)全年目標(biāo)任 務(wù)的50%。在建保障性住房預(yù)計(jì)年內(nèi)建成400萬(wàn)套以上。

會(huì)議稱，當(dāng)前存在的主要問(wèn)題是：部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡，有的地方開工率較低，社會(huì)資金投入保障性住房建設(shè)的措施不完善，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強(qiáng)。

會(huì)議認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。

一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé)。各地要從嚴(yán)把握和執(zhí)行房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬(wàn)套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)。

要以對(duì)歷史和人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，切實(shí)抓好工程質(zhì)量安全。建立健全公開透明的分配制度和退出機(jī)制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學(xué)有序。

三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

四要認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認(rèn)真執(zhí)行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

五要規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過(guò)快上漲。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

6.住建部急查二三線城市樓市 將要起草新限購(gòu)名單

住建部最新發(fā)出的通知要求，各地在7月集中組織開展保障性安居工程建設(shè)政策落實(shí)情況監(jiān)督檢查，并于7月31日前將監(jiān)督檢查工作情況報(bào)住建部、監(jiān)察部。

昨日，住建部掛出《關(guān)于開展保障性安居工程建設(shè)政策落實(shí)情況監(jiān)督檢查工作的通知》?！锻ㄖ芬蟾鞯匾涌旖⒆》勘Ｕ瞎芾硇畔⑾到y(tǒng)，完善保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目信息庫(kù)，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督。

《通知》指出，在2011年7月集中組織開展保障性安居工程建設(shè)政策落實(shí)情況監(jiān)督檢查，并于2011年7月31日前將監(jiān)督檢查工作情況報(bào)住建部、監(jiān)察部。

另?yè)?jù)了解，對(duì)于一些二三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況，住建部已經(jīng)開始緊急調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購(gòu)城市名單。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，一些二三線城市甚至部分中小城市房?jī)r(jià)的快速上漲已經(jīng)引起了住建部和國(guó)務(wù)院主管領(lǐng)導(dǎo)的“高度敏感”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最高決策層擔(dān)心，一線城市因限購(gòu)而擠出的投機(jī)資本進(jìn)入人均收入、購(gòu)房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)監(jiān)管部門已經(jīng)專門組織人員，與漲幅較快的地方政府進(jìn)行溝通，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的原因進(jìn)行分析、歸類。據(jù)相關(guān)人士介紹，住建部將依據(jù)這一成因分析，初步擬定下一步應(yīng)該執(zhí)行限購(gòu)政策的名單，然后再依據(jù)地方政府的執(zhí)行情況，與之溝通。

其他：房地產(chǎn)信托緊縮真相

“這可能是我們今年最后一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?！比A潤(rùn)信托一名理財(cái)經(jīng)理向客戶介紹一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！澳昊瘍羰找媛蚀蟾?2%-13%?！彼f(shuō)，今年這種收益率的產(chǎn)品已經(jīng)不多了，“房地產(chǎn)信托要暫時(shí)停一?！?。

這是繼5月中旬銀監(jiān)會(huì)要求控制規(guī)模之后，房地產(chǎn)信托再呈收緊跡象。市場(chǎng)上，“喊?！迸c“辟謠”交替出現(xiàn)，牽動(dòng)這個(gè)“朝陽(yáng)行業(yè)”敏感的神經(jīng)。

絕大多數(shù)從業(yè)者心知肚明，所謂的“喊停”，只是對(duì)房地產(chǎn)信托中“假股權(quán)、真貸款”項(xiàng)目的禁止。這也是數(shù)年來(lái)，銀監(jiān)會(huì)一直執(zhí)守的監(jiān)管思路之一，早已有明文 限制，只是此前監(jiān)管效果不大。但這次監(jiān)管當(dāng)局祭出行政手段。一方面通過(guò)非文本通知的暗示，將相關(guān)業(yè)務(wù)暫停；另一方面則宣示審批權(quán)，要求今后信托公司凡涉及 房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，都要到銀監(jiān)部門逐筆審批。

“由事后報(bào)備到事前審批，這意味著銀監(jiān)會(huì)有意用審批權(quán)卡住我們?！币幻笮托磐泄靖吖鼙硎尽?/p>

叫?！凹俟蓹?quán)，真貸款”

幾乎隔三差五，房地產(chǎn)信托就會(huì)傳出“叫?！钡南??！斑@次停發(fā)是打電話通知的，只有進(jìn)入發(fā)行階段的產(chǎn)品不停，不知道停到什么時(shí)候?！币幻笮托磐泄镜母吖軐?duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者說(shuō)。

監(jiān)管部門的行動(dòng)并不令人意外。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年一季度，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額10473億元，同比增長(zhǎng)約31%，未見頹勢(shì)。這主要來(lái) 自信托。央行數(shù)據(jù)顯示，同期新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)17.0%，增勢(shì)回落；但房地產(chǎn)信托卻漲勢(shì)兇猛，來(lái)自諾亞財(cái)富的數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度房 地產(chǎn)信托新增463.9億元，而2010年同期僅152.3億元，同比增長(zhǎng)3倍。

在不少信托公司，地產(chǎn)信托已占半壁江山。一名房地產(chǎn)股 權(quán)投資機(jī)構(gòu)高管指出，無(wú)論是銀行、信托、還是客戶，中長(zhǎng)期看好地產(chǎn)是有共識(shí)的，但這不符合宏觀調(diào)控的方向?！般y行在收，我們?cè)诜牛€放這么多，幫開發(fā)商助 長(zhǎng)房?jī)r(jià)提高?！鄙鲜龈吖苷f(shuō)，“銀監(jiān)會(huì)的目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商死掉。這次?喊停?是動(dòng)真格。”

然而，地產(chǎn)信托并沒(méi)有真的被“停掉”。用益信托工作室的數(shù)據(jù)顯示，7月4日-10日，共有22款集合信托產(chǎn)品發(fā)行，有10款投資地產(chǎn)，擬募集資金22.2億元，仍占總發(fā)行規(guī)模的71.06%。

顯然，對(duì)于監(jiān)管部門的意圖，業(yè)內(nèi)有不同理解。另一家大型信托公司的高管告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，“并沒(méi)有全部叫停，只是發(fā)行的地產(chǎn)信托產(chǎn)品必須符合銀監(jiān) 會(huì)之前的規(guī)定?！鼻笆龇康禺a(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的高管則更為直接地點(diǎn)出監(jiān)管界限：“不管是股權(quán)還是收益權(quán)的形式，所有被認(rèn)定為?假股權(quán)、真貸款?的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 都被叫停了?！?/p>

魔道博弈

近幾年來(lái)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管方向一直指向“假股權(quán)、真貸款”，卻難以阻擋其上升之勢(shì)。

房地產(chǎn)信托最初是以放貸方式出現(xiàn)，信托并不持有房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)。不過(guò)，信托貸款附帶條件較多，不受開發(fā)商歡迎。此后，房地產(chǎn)信托演變?yōu)椤肮蓹?quán)+溢價(jià)回 購(gòu)”模式，即由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并約定一定期限后由開發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)，以股權(quán)投資為表象，通過(guò)回購(gòu)安排實(shí)現(xiàn)貸款輸血功能。

這種模式，很快在2009年被銀監(jiān)會(huì)發(fā)文叫停，視同信托貸款。隨后，房地產(chǎn)信托再度創(chuàng)新，推出“優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)化模式”。目前，這成為信托公司的主流產(chǎn)品，已廣泛應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域。

這種模式下，信托計(jì)劃被分為優(yōu)先級(jí)和劣后級(jí)，前者由普通投資者購(gòu)買，后者由開發(fā)商購(gòu)買，普通投資者享有固定收益，優(yōu)先分配項(xiàng)目公司的利潤(rùn)和資產(chǎn)，而開發(fā)商享有浮動(dòng)收益。

表面上，這是讓投資者享有地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)及相應(yīng)收益。但一名房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，結(jié)構(gòu)化模式旨在保護(hù)信托投資者利益，卻仍未杜絕 “假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”。如信托和開發(fā)商做工商股權(quán)變更時(shí)，往往會(huì)簽訂一個(gè)回購(gòu)協(xié)議，允許開發(fā)商日后采取溢價(jià)回購(gòu)方式，重獲投資者的股權(quán)或收益權(quán)?！氨砻嫔鲜?投資股權(quán)或收益權(quán)，實(shí)際上不是同股同權(quán)。”這位財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)。

早在2010年2月，銀監(jiān)會(huì)也已出手控制。比如明確發(fā)文規(guī)定，其優(yōu)先和劣后 受益權(quán)配比比例不得高于3︰1。因資金杠桿率降低，一些“結(jié)構(gòu)化”信托產(chǎn)品除購(gòu)買股權(quán)外，還受讓項(xiàng)目公司債權(quán)。2010年12月，銀監(jiān)會(huì)明文要求對(duì)以受讓 債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按實(shí)質(zhì)重于形式的原則甄別。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)和信托公司這種“貓和老鼠”的游戲背后，是監(jiān)管要求和行業(yè)現(xiàn)實(shí)的巨大錯(cuò)位。對(duì)于地產(chǎn)信托產(chǎn)品，銀監(jiān)會(huì)要求明確是“真貸款”或“真股權(quán)”。但對(duì)于信托公司，恰恰兩面都“真”不起來(lái)。

若真貸款，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”(即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證)齊全、開發(fā)商或其控股股 東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。同時(shí)信托資金也不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。前述地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)高管坦言，“開發(fā)商做信托項(xiàng)目，往往 是四證不齊、自有資金不夠30%的情況。”因?yàn)槿绻淖C齊全、自有資金滿足條件，“開發(fā)商就直接找銀行貸款了”。

若真股權(quán)，則必須做到同股同權(quán)。但上述投資機(jī)構(gòu)高管指出，“開發(fā)商不可能舍得讓信托投資人分享股權(quán)帶來(lái)的收益，因?yàn)樗皇桥R時(shí)缺錢借一筆錢罷了。”一名大型信托公司高管亦承認(rèn)，雖然行業(yè)里主要是股權(quán)信托為主，但“實(shí)質(zhì)上就是貸款，所以被停掉”。

對(duì)此，一名開發(fā)商的財(cái)務(wù)總監(jiān)也坦言，地產(chǎn)信托產(chǎn)品要做到真正意義的同股同權(quán)不現(xiàn)實(shí)。如若同股同權(quán)，開發(fā)商更傾向找戰(zhàn)略投資者，否則，與信托“一旦意見不一樣，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目癱瘓”。此外，普通投資者往往不愿買一個(gè)看不見的權(quán)益，而寧愿選擇這種“假股權(quán)、真貸款”。

“地產(chǎn)信托歷史上，如果按照銀監(jiān)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做，開發(fā)商都不太可能做信托產(chǎn)品。”這名財(cái)務(wù)總監(jiān)明確指出。在這種情況下，銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管思路就是提高資本約束，以及盡可能要求控股。

拐點(diǎn)信號(hào)

但監(jiān)管與時(shí)下的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)合或?qū)⒈瞥龅禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)的拐點(diǎn)。

“地產(chǎn)信托的拐點(diǎn)將出現(xiàn)在未來(lái)某個(gè)時(shí)候監(jiān)管部門開始對(duì)?假股權(quán)、真融資?和債權(quán)融資真正一視同仁?！敝Z亞財(cái)富的一份報(bào)告曾指出。

由于監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)的隨意性，信托公司早已習(xí)以為常，并應(yīng)對(duì)有方。“從來(lái)都是模模糊糊。這更像是一種消息市，而不是政策市。”上述投資機(jī)構(gòu)高管說(shuō)，因 此，信托公司在每次“喊?！焙?，往往暫停三五個(gè)月，稍后又悄悄做一單試試?！耙郧鞍l(fā)行信托只是向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局備案即可，而信托公司與當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局畢竟好溝 通。”

不過(guò)，這一次究竟何時(shí)能重啟原來(lái)業(yè)務(wù)，信托公司心里也沒(méi)底。就在此時(shí)，平安信托的一份“真股權(quán)”的房地產(chǎn)信托面世，無(wú)疑是一種清晰的信號(hào)。

6月28日，平安信托推出“平安財(cái)富·安城1號(hào)房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，據(jù)平安信托的客戶經(jīng)理說(shuō)法，“這是一款真正的股權(quán)投資?！彼f(shuō)，“談了很久，開發(fā)商才同意?！?/p>

這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商是綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]，融資規(guī)模約8.6億元，客戶年化收益率高達(dá)25%?！?5%的收益率只是我們平安信托的保守估計(jì)?！边@名客戶 經(jīng)理說(shuō)，“這是位于溫州的豪宅樓盤，樓板價(jià)10796元/平方米，加上建安成本，總成本約17000元/平方米。而綠城對(duì)售價(jià)的估計(jì)是，高層4萬(wàn)元/平方 米，別墅是7萬(wàn)元/平方米?？偼顿Y回報(bào)至少在1倍以上。”

據(jù)了解，綠城已支付地價(jià)30多億元，置換25%的股權(quán)。這種合作，雖然綠城必須讓出股權(quán)收益，但好處顯而易見?！鞍肽晗聛?lái)，通過(guò)與第三方合作，就可以四證齊全。資金運(yùn)用效率非常高，綠城這30億元，可以撬動(dòng)100億元的項(xiàng)目，可以滾動(dòng)拿地開發(fā)。”

“虧錢的買賣，開發(fā)商不會(huì)做。”這名客戶經(jīng)理說(shuō)，“兩三年后，如限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)反彈會(huì)很恐怖。即使房?jī)r(jià)下跌20%，也在我們預(yù)留空間內(nèi)?！?/p>

從“假股權(quán)”到“真股權(quán)”的出現(xiàn)，正符合一名大型信托公司高管的想象，“現(xiàn)在開發(fā)商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他們才會(huì)愿意接受這種真股權(quán)的形式?！?/p>

隨著生存空間的被壓縮，除了真正的股權(quán)融資外，信托業(yè)也開始摸索房地產(chǎn)基金模式。“我們現(xiàn)在在和信托公司談基金的合作方式，我們來(lái)當(dāng)合伙人，發(fā)行基金。這種合作，信托公司就是提供大客戶的資源，收取財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)即可?！鄙鲜鐾顿Y機(jī)構(gòu)高管說(shuō)。

這種轉(zhuǎn)型也有一定的局限性。他指出，投資人投資信托可免除個(gè)人所得稅，但如果投資基金就要交，“如此，融資成本要上升2.5%”。不過(guò)，這當(dāng)在開發(fā)商承受范圍之內(nèi)。寶龍地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)] 資本管理中心總經(jīng)理尤曉笛告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，開發(fā)商也在關(guān)注新的信托產(chǎn)品。

第二篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)當(dāng)前常德市房地

產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時(shí)間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為一個(gè)發(fā)展迅速的地級(jí)市，常德房地產(chǎn)市場(chǎng)在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過(guò)程，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)如何發(fā)展，政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響

自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較小，同比價(jià)格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價(jià)格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬(wàn)m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫(kù)存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫(kù)存量大概在2500-3000套，比上季庫(kù)存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望加劇的主要原因

1.國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時(shí)限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上部分項(xiàng)目在價(jià)格上采取明升暗降，使得消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)下降期望值加大，加上大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚。

2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動(dòng)跡象之時(shí)，常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于一種膠著狀態(tài)，開發(fā)商、購(gòu)房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個(gè)，推出房源300-400套，今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購(gòu)房者購(gòu)買需求。

3.購(gòu)房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購(gòu)房客戶由客戶看多、買少，轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價(jià)格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價(jià)格折扣等方式來(lái)吸引購(gòu)房者，實(shí)際成交價(jià)格和去年同期相比基本持平。購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)持續(xù)走低，導(dǎo)致購(gòu)房者延遲購(gòu)房需求，市場(chǎng)觀望加劇。

三、促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既要保護(hù)低收入群體和普通大眾的購(gòu)房需求，也應(yīng)促進(jìn)常德房地產(chǎn)市場(chǎng)可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對(duì)常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推

動(dòng)作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對(duì)當(dāng)前的過(guò)火房地產(chǎn)市場(chǎng)需持續(xù)調(diào)控，加強(qiáng)宏觀管理，充分考慮政策的延時(shí)性，增強(qiáng)政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2011年，“新國(guó)八條”、“限購(gòu)令”、“調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅”相繼出臺(tái)，各種調(diào)控政策在很多人看來(lái)仍然是政府的暫時(shí)民意的妥協(xié)，但堅(jiān)持到現(xiàn)在，很多開發(fā)商、個(gè)人已經(jīng)謹(jǐn)慎起來(lái)，認(rèn)真面對(duì)這些政策?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無(wú)視國(guó)家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)；還有個(gè)別主管部門隱瞞不報(bào)，導(dǎo)致一些違法問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決。這說(shuō)明我國(guó)目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有土地的市場(chǎng)化供應(yīng)，不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式，完善供應(yīng)市場(chǎng)，使土地資源在市場(chǎng)機(jī)制的作用下實(shí)現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.政府各部門要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中必須要考慮到低收入群體的購(gòu)房需求，要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購(gòu)房壓力，使低收入群體能夠感受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的好處。

5.切實(shí)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。基層房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門需建立和完善價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，及時(shí)收集和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，科學(xué)研判市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化情況及時(shí)進(jìn)行分析、研究，對(duì)重大的異常波動(dòng)情況及時(shí)搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

6.全面落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。政府相關(guān)部門一方面應(yīng)加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，及時(shí)搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對(duì)城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對(duì)不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時(shí)糾正，對(duì)存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

2012年半年報(bào)常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況的調(diào)查

住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理水平，也一直是人們普遍關(guān)注、關(guān)心的問(wèn)題。前段，根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的批示，我們深入到市相關(guān)部門走訪調(diào)查、召開部分房地產(chǎn)開發(fā)商座談會(huì)，并組織相關(guān)工作專項(xiàng)檢查，對(duì)我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行了調(diào)查研究。從調(diào)研的情況來(lái)看，我們總的認(rèn)為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，政策調(diào)控仍需繼續(xù)堅(jiān)持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀

近兩年來(lái)，我市積極貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設(shè)、供應(yīng)銷售均維持了一定的增長(zhǎng)，保障性住房建設(shè)規(guī)模明顯加大。2012年以來(lái)，市城區(qū)商品房開工建設(shè)、供應(yīng)銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長(zhǎng)，保障性住房建設(shè)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁勢(shì)頭。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格除了一段時(shí)間出現(xiàn)小幅波動(dòng)外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價(jià)格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。近兩年來(lái)，我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價(jià)為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價(jià)為3472元/平米，同比上漲22.73%。當(dāng)年的商品房銷售價(jià)格走勢(shì)主要是一季度房?jī)r(jià)上漲較大，自4月份起，在國(guó)家一系列調(diào)控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價(jià)一度跌至每平米3000元左右。進(jìn)入2012年，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)強(qiáng)力回升，1-4月，商品房成交均價(jià)達(dá)4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來(lái)的新高，5月份房?jī)r(jià)仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關(guān)方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格將會(huì)維持在高位平穩(wěn)運(yùn)行的水平上，后期還會(huì)有小幅走高的趨勢(shì)。

2、商品房銷售價(jià)格秩序基本正常，但個(gè)別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來(lái)，我市城區(qū)商品房?jī)r(jià)格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢(shì)頭，但是房?jī)r(jià)秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，極少出現(xiàn)價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐、價(jià)格暴利等價(jià)格違法問(wèn)題，也未出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價(jià)”樓盤。據(jù)從市物價(jià)局“12358”價(jià)格舉報(bào)中心了解，這兩年該中心很少接到消費(fèi)者關(guān)于房?jī)r(jià)的價(jià)格違法問(wèn)題的舉報(bào)投訴。但是，也有個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不嚴(yán)格遵守和執(zhí)行有關(guān)調(diào)控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價(jià)格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預(yù)售價(jià)格，有的不嚴(yán)格實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費(fèi)者，還有的推出畸高房?jī)r(jià)，且不服從相關(guān)管理，等等?？梢?，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費(fèi)者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)總體是平穩(wěn)的。進(jìn)入今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長(zhǎng)3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格是較為強(qiáng)勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費(fèi)者等待觀望、持幣待購(gòu)應(yīng)該是主要因素。據(jù)一些新開樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)反映，當(dāng)前消費(fèi)者看房的多、咨詢價(jià)格變化情況的多，普遍持有等待房?jī)r(jià)下降的心理，真正下決心購(gòu)房的少。有關(guān)專業(yè)人士分析說(shuō)，我市城區(qū)商品房?jī)r(jià)格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時(shí)期后，消費(fèi)者的購(gòu)房欲望會(huì)被較大激發(fā)，商品房銷售便會(huì)較大地拉動(dòng)起來(lái)。

二、物價(jià)部門前段在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價(jià)格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價(jià)部門僅對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格、國(guó)有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)管理，而商品房?jī)r(jià)格實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。在這種情況下，近兩年來(lái)，我市物價(jià)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省調(diào)控政策措施，在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布。按照省物價(jià)局要求，我局積極開展商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)工作，監(jiān)測(cè)內(nèi)容包括多層經(jīng)濟(jì)適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價(jià)格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)，定時(shí)采集房地產(chǎn)價(jià)格，并做好房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析工作，確保監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，為全省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開始，我們固定每周四對(duì)江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開發(fā)區(qū)三地進(jìn)行采價(jià)，選取的采價(jià)樓盤均為價(jià)格處于中等、品質(zhì)較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過(guò)市物價(jià)局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報(bào)開辟的《物價(jià)與民生》專欄發(fā)布商品房?jī)r(jià)格和其他重要民生商品價(jià)格，讓市民及時(shí)了解目前市城區(qū)各地樓盤均價(jià)及走勢(shì)，同時(shí)起到督促各樓盤明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)時(shí)實(shí)價(jià)的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作。去年以來(lái)，我局通過(guò)會(huì)議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表、公告牌或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的還可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對(duì)商品房?jī)r(jià)格和收費(fèi)進(jìn)行公示，并要求商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價(jià)外，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)。隨后，我局多次組織對(duì)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的巡查、檢查，落實(shí)效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實(shí)行了明碼標(biāo)價(jià)，且絕大部分實(shí)行了“一套一標(biāo)”，促進(jìn)了公示價(jià)格及實(shí)際成交價(jià)格的統(tǒng)一，防止了價(jià)格欺詐等行為的發(fā)生。對(duì)于執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)不嚴(yán)格、不規(guī)范的，及時(shí)督促整改。如，今年4月，在對(duì)市城區(qū)15個(gè)在售商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個(gè)項(xiàng)目的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)存在不同程度的缺失，我局及時(shí)責(zé)令其限期整改，并對(duì)未在限期內(nèi)整改或整改未達(dá)到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價(jià)格行為。商品房實(shí)行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物價(jià)部門對(duì)其實(shí)施管理主要是規(guī)范價(jià)格行為。近幾年，我們?cè)谝?guī)范商品房?jī)r(jià)格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈湖南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則〉的實(shí)施意見》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價(jià)格構(gòu)成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交易價(jià)格行為，嚴(yán)禁商品房銷售價(jià)外收取水、電、氣等開通費(fèi)，切實(shí)落實(shí)“一口價(jià)”規(guī)定。同時(shí)，我局還多次組織開展包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的價(jià)格誠(chéng)信單位評(píng)選活動(dòng)，樹立價(jià)格誠(chéng)信的典型，引導(dǎo)企業(yè)搞好價(jià)格自律。

4、切實(shí)加強(qiáng)保障性住房?jī)r(jià)格管理。近年來(lái)，我們?cè)谝?guī)范商品房?jī)r(jià)格行為的同時(shí)，還注意加強(qiáng)保障性住房?jī)r(jià)格管理，支持和促進(jìn)其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)意見的通知》精神，會(huì)同住建、財(cái)政等部門制定了保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕建設(shè)成本，促進(jìn)保障性住房建設(shè)。同時(shí)，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)控制2004年的水平未作調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格在嚴(yán)格實(shí)行成本審核、成本公開的基礎(chǔ)上，按照保本不盈利的原則制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，保持經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的適度差價(jià)，減輕了困難群眾的住房支出負(fù)擔(dān)。

三、下一階段加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理的對(duì)策建議

近幾年來(lái)，我市在落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強(qiáng)的地方，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格合理水平和平穩(wěn)運(yùn)行的任務(wù)還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅(jiān)定決心，切實(shí)做到抓好房地產(chǎn)調(diào)控管理不動(dòng)搖、不松勁。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號(hào)）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控管理措施（包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2、切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。進(jìn)一步完善和合理布局采價(jià)、監(jiān)測(cè)網(wǎng)點(diǎn)，建立和完善日監(jiān)測(cè)、周報(bào)告的價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，及時(shí)收集和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，科學(xué)研判市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化情況及時(shí)進(jìn)行分析、研究，對(duì)重大的異常波動(dòng)情況及時(shí)搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，并做到每半年專題分析、報(bào)告一次房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

3、全面落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，尤其是對(duì)新進(jìn)入常德市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，及時(shí)搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對(duì)城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對(duì)不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時(shí)糾正，對(duì)存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

4、探索加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格備案管理。研究并建立商品房?jī)r(jià)格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在獲得商品房預(yù)售許可之后，及時(shí)向物價(jià)部門報(bào)送預(yù)售價(jià)格，搞好明碼標(biāo)價(jià)前的備案把關(guān)，促使預(yù)售

價(jià)格與明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)際售價(jià)相銜接、相統(tǒng)一，促進(jìn)商品房銷售價(jià)格的合理、規(guī)范。

5、積極開展重點(diǎn)商品房開發(fā)成本調(diào)查。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為，對(duì)于在備案管理或市場(chǎng)檢查中發(fā)現(xiàn)的過(guò)高價(jià)格的商品房樓盤，有重點(diǎn)地對(duì)其建設(shè)成本費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)、配套及財(cái)務(wù)費(fèi)用等）開展調(diào)查，及時(shí)糾正成本虛高等問(wèn)題，并將成本調(diào)查情況適時(shí)予以公布，以提高商品房?jī)r(jià)格透明度，讓市民明明白白消費(fèi)。

常德市房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)分析

湖南省統(tǒng)計(jì)局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來(lái)，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強(qiáng)勢(shì)行業(yè)成鼎足之勢(shì)，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實(shí)現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格抑制消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2005年5月11日，國(guó)家建設(shè)部等7部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》（“新國(guó)八條”），宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的問(wèn)題。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，是政府宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)。本文從目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀、上漲過(guò)快的成因入手，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超出居民實(shí)際購(gòu)買力

所謂房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)全過(guò)程中的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間而形成的價(jià)值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會(huì)公平分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價(jià)格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價(jià)格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅分別高于同期商品零售價(jià)格漲幅的6個(gè)和10.8個(gè)百分點(diǎn)。

商品住房作為最終消費(fèi)進(jìn)入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時(shí)間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關(guān)。改革開放以來(lái)，地方生產(chǎn)總值大幅度增長(zhǎng)，為居民收入增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時(shí)期開局年2001年增長(zhǎng)42.1%，比上年增長(zhǎng)12.3%，使居民商品住房購(gòu)買能力相應(yīng)得到不斷提高。如何衡量商品住房?jī)r(jià)格是否過(guò)高，對(duì)不同的國(guó)家和地區(qū)來(lái)說(shuō)，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國(guó)際上認(rèn)同的一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，商品住房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房?jī)r(jià)格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達(dá)3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購(gòu)買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬(wàn)元—19.55萬(wàn)元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬(wàn)元—27.6萬(wàn)元，分別相當(dāng)于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費(fèi)支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價(jià)證券、貸款）戶均13987元，則相當(dāng)于居民家庭最大可能儲(chǔ)蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)位超越了合理區(qū)間，價(jià)格漲幅與居民收入不相適應(yīng)，已超出了居民實(shí)際購(gòu)買能力。

二、構(gòu)成并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費(fèi)需求拉動(dòng)，價(jià)格內(nèi)在因素和外在因素的不合理性，成本推動(dòng)和利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。

第一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關(guān)系相互作用推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其

根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費(fèi)需求的作用。其一，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)有效需求拉動(dòng)。常德市人均GDP突破1000美元大關(guān)之后，城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入以改善住房條件和購(gòu)買小汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型初期，加快了住房消費(fèi)有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費(fèi)被動(dòng)需求推動(dòng)。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬(wàn)人，比上年以1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進(jìn)城，舊城改造和居民拆遷，推動(dòng)了住房消費(fèi)被動(dòng)需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的直接動(dòng)力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房以豪華和高檔商品住宅為主要對(duì)象，反過(guò)來(lái)又直接拉動(dòng)其價(jià)格快速增長(zhǎng)，進(jìn)而造成整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。其四，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為與房屋銷售市場(chǎng)炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場(chǎng)存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場(chǎng)銷售的價(jià)格，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。

第二、房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成不合理形成高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。在價(jià)格構(gòu)成中，成本是形成價(jià)格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調(diào)查，目前商品住房每平方米價(jià)格構(gòu)成中，建筑安裝費(fèi)用占的比重僅在40%左右，而60%來(lái)自各項(xiàng)政策性稅費(fèi)、房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)及其它行政性收費(fèi)。具體來(lái)講，一是稅費(fèi)種類繁多，稅制結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，實(shí)際征收的12種，占全國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)高，如土地增值稅的稅率高達(dá)30%—50%，企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，致使征收額占到商品住房?jī)r(jià)格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復(fù)收費(fèi)。市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征；某些管理費(fèi)重復(fù)收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)太高，利潤(rùn)率普遍在20%以上，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成的不合理，形成了房屋銷售價(jià)格過(guò)高的基礎(chǔ)。

第三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)快增長(zhǎng)，拉動(dòng)房屋銷售價(jià)格過(guò)快上揚(yáng)。目前，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價(jià)和豐厚的利潤(rùn)，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)

相投資，出現(xiàn)了過(guò)快增長(zhǎng)，一般住房建設(shè)投資的比例呈下降趨勢(shì)。一方面增加建筑成本的需求，拉動(dòng)建筑費(fèi)用的過(guò)快上漲；另一方面由于一般住房建設(shè)和高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在成本上相差不大，但利潤(rùn)卻非常懸殊，因利潤(rùn)的不均衡性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤(rùn)，追風(fēng)漲價(jià)，帶動(dòng)住房銷售價(jià)格上揚(yáng)。

第四、建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對(duì)房屋銷售價(jià)格上漲形成了推動(dòng)力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲7.9%、材料費(fèi)價(jià)格上漲4.29%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲14.46%。在住房銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)判斷

在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資140.56億元，同比增長(zhǎng)33.2%，比去年同期增速回落15.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度和4月份分別回落12.2個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價(jià)格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長(zhǎng)17%，增速回落29.2個(gè)百分點(diǎn)。這些信息可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋銷售價(jià)格正在下滑，盡管扣除政策時(shí)滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落。

自2003年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價(jià)格走向如何？可從以下幾個(gè)角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢(shì)角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響，房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價(jià)格下跌，持幣待購(gòu)，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來(lái)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動(dòng)，測(cè)算市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬(wàn)平方米。對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過(guò)大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢(shì)表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會(huì)持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，但回落幅度不會(huì)太大。

——從房屋價(jià)格構(gòu)成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國(guó)家一些有關(guān)土地和拆遷政策的出臺(tái)，使土地取得費(fèi)、前期工作費(fèi)、施工工作費(fèi)上漲，土地補(bǔ)償費(fèi)用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的價(jià)格調(diào)查資料顯示：今年二季度全省土地交易價(jià)格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個(gè)百分點(diǎn)，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。

建安成本增長(zhǎng)。建筑安裝工程中，人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格呈上升勢(shì)頭，今年上半年人工費(fèi)上漲7.1%，比去年底多漲3.2個(gè)百分點(diǎn)；機(jī)械使用費(fèi)上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個(gè)百分點(diǎn)。從建筑材料費(fèi)看，各種建材價(jià)格仍持續(xù)全面上漲。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價(jià)比上年增長(zhǎng)13%。盡管近期建材價(jià)格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)，建材價(jià)格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質(zhì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發(fā)成本。

開發(fā)利潤(rùn)難降。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術(shù)人員工資將會(huì)持續(xù)上漲，項(xiàng)目期間的費(fèi)用短期內(nèi)也不可能明顯下降，擠壓利潤(rùn)空間，同時(shí)對(duì)于企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，預(yù)期會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心，開發(fā)利潤(rùn)難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為角度看，下跌的動(dòng)力不足。

地方政府關(guān)鍵抓穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大受益者，對(duì)巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費(fèi)的高度依賴，房地產(chǎn)價(jià)格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒(méi)有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，也幾乎不承擔(dān)因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來(lái)的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責(zé)任。因成本和收益的極端不對(duì)稱性，決定了地方政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的力度，著力點(diǎn)放在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，而不希望房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響基本上是中性的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，房屋銷售價(jià)格下跌會(huì)直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價(jià)格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，肯定不希望房屋銷售價(jià)格的下跌，他們會(huì)跟進(jìn)地方政府的博弈選擇相應(yīng)的對(duì)策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價(jià)格下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停止開發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費(fèi)者迫切希望買到低價(jià)適用住房。房屋最終消費(fèi)者行為是選擇、購(gòu)買和使用房屋的各種行為。影響他們購(gòu)買決策和行為有經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)因素，房屋作為大宗商品，對(duì)購(gòu)買行為理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復(fù)返了，肯定希望價(jià)格

下跌，買到廉價(jià)適用的住房。

以上分析可見，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的幾點(diǎn)政策建議

房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關(guān)系的平衡，供給減少引起價(jià)格上漲，供給增多導(dǎo)致價(jià)格下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，最終基本上使房地產(chǎn)價(jià)格與居民的收入水平相適應(yīng)創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項(xiàng)工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調(diào)控政策的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)，相應(yīng)地方政府的政策跟進(jìn)，也應(yīng)是出于同樣的目的。宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應(yīng)該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過(guò)大和投資性需求過(guò)旺兩條不良傳導(dǎo)鏈，恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。具體要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控和做好對(duì)閑置土地的清理工作。其次，強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要完善房屋供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住宅供應(yīng)。建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會(huì)同有關(guān)部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，要以中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，明年的項(xiàng)目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排，并有效解決商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置較突出、高層建筑來(lái)勢(shì)太猛等問(wèn)題。

2、努力按照市場(chǎng)規(guī)律辦事。要及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及價(jià)格變動(dòng)情況分析，科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)土地的需求，適時(shí)披露房地產(chǎn)市場(chǎng)供求及房?jī)r(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格反彈，要繼續(xù)擴(kuò)大房屋供應(yīng)總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購(gòu)房能力。切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對(duì)居民購(gòu)買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤(rùn)的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機(jī)炒作。

[常德市統(tǒng)計(jì)局 許維煥 供稿]

第三篇：房地產(chǎn)政策2013

房地產(chǎn)調(diào)控通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策外，新政最引人注目的，是出售住房計(jì)征20%個(gè)人所得稅。

國(guó)五條出臺(tái)時(shí)間：

國(guó)五條是指在2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。

國(guó)五條具體內(nèi)容：

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)具體政策措施：

(一)完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。

(二)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

(五)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

第四篇：重慶房地產(chǎn)政策

重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知

頒布時(shí)間：2010-12-6

各區(qū)縣(自治縣)人民政府，市政府各部門，有關(guān)單位：

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，大力構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的差別化調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供應(yīng)

(一)加快保障性住房建設(shè)。大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，到2012年，全市建設(shè)4000萬(wàn)平方米公共租賃住房，建成后可解決60多萬(wàn)戶中低收入家庭住房困難問(wèn)題，加上各類保障性安置房建設(shè)，力爭(zhēng)解決

占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問(wèn)題。

(二)繼續(xù)加大普通商品住房供應(yīng)。加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，采取促開工、促上市措施。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)

中低價(jià)位、中小套型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款支持。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)及監(jiān)管

(一)嚴(yán)格執(zhí)行住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。積極增加住房用地供應(yīng)量，確保公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供應(yīng)總量的比例在70%以上。加快公共

租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房用地供應(yīng)審批。

(二)嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理。規(guī)范編制擬供應(yīng)地塊出讓方案，嚴(yán)格制定土地出讓規(guī)劃和建設(shè)條件，列入土地出讓合同。加強(qiáng)住房用地供后監(jiān)管，嚴(yán)格查處囤地、炒地、閑置土地行為。

三、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策

(一)對(duì)非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)

放住房貸款。

(二)各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)貸款購(gòu)買第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放住房貸款。房管部門要加快房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)，開展住房信息查詢。金融部門應(yīng)加強(qiáng)消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。

四、強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理

(一)個(gè)人購(gòu)買建筑面積90平方米以下普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1%征收。個(gè)人購(gòu)買建筑面積90―144平方米普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1.5%征收。個(gè)人購(gòu)買

住房，不符合上述規(guī)定的，不得享受減免政策，契稅按3%征收。

(二)對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。個(gè)人將購(gòu)買不足5年的高檔住房對(duì)外銷售的，按照銷售收入的5%征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足5年的普通商品住房對(duì)外銷售的，按

照銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后差額的5%征收營(yíng)業(yè)稅。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理，對(duì)銷售高檔住房按2%預(yù)征，對(duì)銷售普通商品住房仍按1%預(yù)征。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清結(jié)算管理，對(duì)定價(jià)明顯過(guò)高、漲幅明顯過(guò)快、早期拿地、開發(fā)周期明顯過(guò)長(zhǎng)的項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)清算和稽查。對(duì)按規(guī)定應(yīng)核定征收土地增值稅的項(xiàng)目，銷售高檔住房按

6%核定征收，銷售普通商品住房按5%核定征收。

(四)按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

五、嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為

進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，建立集土地、預(yù)售、中介于一體的房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系，嚴(yán)查閑置土地、無(wú)故拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)存在違法違規(guī)行為的企業(yè)采

取禁止參加土地競(jìng)買活動(dòng)、停止發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期等懲處措施。

六、積極發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用

各區(qū)縣(自治縣)人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)工作，新聞媒體要大力宣傳房地產(chǎn)調(diào)控政策及成效、保障性住房建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度，客觀、正面報(bào)道當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，引導(dǎo)

居民住房理性消費(fèi)，營(yíng)造有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

二O一O年十二月六日

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來(lái)說(shuō)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說(shuō)明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來(lái)調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買力接近。無(wú)論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問(wèn)題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。