第一篇：開發(fā)建設(shè)洞頭三盤島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

開發(fā)建設(shè)洞頭三盤島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概述

為了加快洞頭三盤島海上國家公園建設(shè)步伐，推進(jìn)溫州半島工程開發(fā)進(jìn)程，快速發(fā)展洞頭島旅游事業(yè)，提高居住檔次，促進(jìn)洞頭縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步繁榮，我公司擬在洞頭縣三盤島開發(fā)建設(shè)三盤島別墅區(qū)工程，為了做好項(xiàng)目報(bào)批立項(xiàng)工作，特編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

（一）項(xiàng)目名稱、業(yè)主及負(fù)責(zé)人

項(xiàng)目名稱：洞頭縣三盤島別墅區(qū)工程

項(xiàng)目業(yè)主：××××建設(shè)開發(fā)有限公司

法人代表：×××

（二）建設(shè)單位簡介

××××建設(shè)開發(fā)有限公司，隸屬于××區(qū)建設(shè)局，經(jīng)批準(zhǔn)在溫州市工商行政管理局登記注冊。注冊號：×××；法人代表：×××；注冊資本：1008萬元；企業(yè)類別：有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)(憑資質(zhì)經(jīng)營)、建筑材料銷售，城市綜合開發(fā)資質(zhì)為三級。公司現(xiàn)有職工21人，其中專業(yè)技術(shù)人員18人（高級職稱5人，中級職稱11人）是一支技術(shù)力量較強(qiáng)、職工素質(zhì)職較好的房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍。

公司自創(chuàng)建以來，與××××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)溫州市凱旋豪庭(總面積27000㎡)、與×××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)溫州市東方廣場（總面積50000㎡），工程質(zhì)量優(yōu)良，取得了較好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有能力承擔(dān)開發(fā)三盤島別墅項(xiàng)目。

（三）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1．建設(shè)規(guī)模及用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目總用地面積（三地）126665㎡

項(xiàng)目總建筑面積50000㎡

其中：

別墅47000㎡

多功能用房1200㎡

公建1800㎡

建筑占地面積約20000㎡

建筑密度16％

容積率0.4綠地率>75％

2．各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)初步預(yù)測

項(xiàng)目總投資8865萬元

銷售費(fèi)用30 萬元

經(jīng)營12585萬元

營業(yè)稅及附加(6.3％)793萬元

開發(fā)總成本9995萬元

利潤總額1797萬元

所得稅593萬元

凈利潤1204萬元

開發(fā)成本利潤率(稅后)12.8％

銷售利潤率(稅后)9.57％

銷售利稅率20.58％ 資本年均回報(bào)率17.20％ 盈虧平衡點(diǎn)84.76％

（四）編制依據(jù)

1．××市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的洞頭縣三盤島別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃(送審搞)。2．國有土地使用出讓協(xié)議書。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性

（一）項(xiàng)目建設(shè)背景

××市“十五”計(jì)劃綱要提出：強(qiáng)化海洋國土意識和海洋經(jīng)濟(jì)意識，合理開發(fā)“漁、港、景、海、涂”優(yōu)勢資源，加快發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)，建設(shè)“海上溫州”。堅(jiān)持科枝興海，積極發(fā)展?jié)O業(yè)??大力開發(fā)海洋旅游資源，發(fā)展海洋特色旅游業(yè)??進(jìn)一步加強(qiáng)海島及半島地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)，加快××半島工程??建設(shè)洞頭海上國家公園。

××市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：洞頭是××中心都市圈組成部分。

洞頭近年來社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速增長，積極創(chuàng)造條件，加快港業(yè)開發(fā)力度，已建成了小門島液化石油氣中轉(zhuǎn)站和5萬噸級深水碼頭工程，積極發(fā)展效益漁業(yè)，基本建成五島相連工程，為“十五”期內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)溫州（洞頭）半島工程奠定基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目建設(shè)必要性

洞頭縣是省級重點(diǎn)旅游風(fēng)景名勝業(yè)“石奇、灘佳、礁美、洞幽”。洞頭將充分發(fā)揮得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢，繼續(xù)實(shí)施“旅游興縣”的戰(zhàn)略，加快海島重點(diǎn)景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，大力開發(fā)五島相連工程沿線旅游資源，努力提升洞頭島旅游在溫州“山、江、?！甭糜谓鹑堑闹?。

為了加快洞頭海上國家公園建設(shè)步伐，推進(jìn)溫州（洞頭）半島工程開發(fā)進(jìn)程，充分發(fā)揮區(qū)域旅游資源優(yōu)勢，快速發(fā)展洞頭旅游事業(yè)，配套建設(shè)一批高檔別墅區(qū)，滿足洞頭、××及周邊縣、市中高收人群體的住房需求。促進(jìn)洞頭經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步繁榮，同時(shí)提高我公司開發(fā)效益。因此，建設(shè)本項(xiàng)目是十分必要的。

三、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件

（一）項(xiàng)目選址

項(xiàng)目位于洞頭三盤島西山頭，基地東側(cè)為舊村，南連洞頭島，周邊為海中湖，基地中部現(xiàn)有三盤大橋（隧道）通過，可與洞頭五島相連。地塊周邊道路，市政配套設(shè)施已基本齊全，連島公路已貫通，預(yù)計(jì)2005年溫州（洞頭）半島工程基本建成，陸島相連，對外陸路交通形成，實(shí)現(xiàn)溫州洞頭半小時(shí)交通圈?；貙ν饨煌ǚ奖?，環(huán)境優(yōu)美，是建設(shè)山海別墅的理想位置。

（二）外部配套條件

1．交通條件：連島公路穿越基地，距洞頭半島近在咫尺，基地東片建6m寬單線主干道，西片建6m寬環(huán)狀主干道，小區(qū)次干道4m寬，游步道沿環(huán)狀道路外側(cè)山體設(shè)置。西南側(cè)海岸邊設(shè)游船碼頭。

各別墅設(shè)有停車庫，采用底層架空停車庫設(shè)計(jì)，綜合服務(wù)中心各配備地面停車位。2．給水：水源采用自來水，從三盤大橋市政管線引入。

3．排水：雨、廢分流，雨水按地勢的高差經(jīng)雨水管匯集后就近排人海中，污水經(jīng)過生態(tài)化糞池處理后通過小區(qū)污水管排入大海。

4．供電：電源從三盤大橋市政干線引入，基地東西兩片各設(shè)一個(gè)配電房。

5．電信：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)從三盤大橋市政干線引入基地東西片，并沿基地

主干道一側(cè)埋地敷設(shè)。

四、房地產(chǎn)市場需求分析

（一）宏觀分析

國家繼續(xù)把發(fā)展房地業(yè)搞活市場作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。在宏觀政策上，對其進(jìn)行有力的調(diào)控引導(dǎo)，如國家住房制度改革政策的出臺，停止了長期推行的福利分房，推動(dòng)了個(gè)人購房市場的形成，另外各家銀行的多次降息，按揭貸款購房期限的延長，城鎮(zhèn)戶籍制度的改革，大大刺激了房地產(chǎn)市場的需求。

（二）市場背景分析

溫州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長12.3％，財(cái)政總收入比上年增長30.1％，城市居民人均可支配收入達(dá)到13200元，增長9.5％。2002年上半年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年同期增長12.5％，財(cái)政總收人增長32.5％。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了良好態(tài)勢，市民生活水平進(jìn)一步改善，部分市民生活由小康水平向富裕邁進(jìn)，多數(shù)市民住房消費(fèi)已由解決“有房住”發(fā)展到“住好房”。越來越多市民賣掉小房住大房，賣掉舊房換新房，希望二次購房甚至三次購房的人越來越多。溫州有一批企業(yè)家和私人經(jīng)濟(jì)業(yè)主、高級技術(shù)管理人員，又有100多萬人在全國各地經(jīng)商辦廠，這樣造就了民間資金富裕、購買力持續(xù)旺盛的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色，購房可改善居住條件，同時(shí)可作為投資行為爭取升值，因此溫州樓市連續(xù)五年持續(xù)高溫，市區(qū)房價(jià)不斷升溫，房價(jià)居高不下，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)一派紅火的景象。

（三）潛在與有效需求 溫州市“十五”期末，城市化水平要達(dá)到50％，城市人口由現(xiàn)在的308萬人增長到2005年413萬人，凈增人口105萬人，需新增住房2520萬m2，同時(shí)還有300萬m2舊房急需改造。1993年以前購置的住宅約有40％需更新?lián)Q代，還有繼續(xù)實(shí)施舊城改造需要拆遷一大批住宅，預(yù)示溫州房地產(chǎn)市場有著巨大的消費(fèi)潛力。

（四）熱銷預(yù)測

洞頭是省級重點(diǎn)旅游風(fēng)景名勝區(qū)，“石奇、灘佳、礁美、洞幽”，項(xiàng)目區(qū)位置理想，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)計(jì)新穎，套型豐富，配套設(shè)施完善，居住舒適，生活方便?！笆濉逼谀刂荩ǘ搭^）半島工程基本實(shí)現(xiàn)后，對外交通便利，由于利用山地建設(shè)，房價(jià)居于溫州地區(qū)最低水平。

本項(xiàng)目住宅將會(huì)受到中高收人家庭購房群體的青睞，購買海島別墅一可作為休閑度假房，二可作為大中企業(yè)專家樓，三可作為商品房投資爭取升值。因此，預(yù)測銷售前景樂觀，預(yù)售時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)熱銷局面。

五、建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目用地面積126665㎡ 項(xiàng)目總建設(shè)面積50000㎡其中：

別墅47000㎡ 多功能用房（超市、娛樂、休閑）1200㎡ 公建用房1800㎡

注：公建用房包括物業(yè)、配電、會(huì)館、消防、郵電、公廁等。區(qū)間上山道路、土方開挖、管線預(yù)埋可先行實(shí)施。

二次綠化、給排水、供電、消防、有線電視、郵電、智能化網(wǎng)絡(luò)、停車、垃圾收集、污水處理等配套設(shè)施同步建設(shè)。

用地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

建筑占地面積20000㎡平均每戶用地120㎡ 容積率0.4 建筑密度16% 綠地率>75%

主次干道路、停車等12000㎡(約占總用地9%)

六、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

別墅區(qū)主要道路由三盤大橋接入，人口處設(shè)綜合服務(wù)中心，沿地勢延伸至西側(cè)環(huán)狀道路，構(gòu)成小區(qū)的主要交通道路。西側(cè)支路由環(huán)狀道路引入，到達(dá)山體頂部，頂部結(jié)合中心公共綠地設(shè)置綜合服務(wù)中心及物業(yè)管理。別墅沿小區(qū)主干道兩側(cè)或單側(cè)布置，山中心綠地向西通過臺階可步行到西南角的觀景廣場和俱樂部，由觀景廣場可下行至游船碼頭。另外，在用地中部設(shè)置了一個(gè)生活服務(wù)點(diǎn)，方便居民生活需要。

按地形特點(diǎn)分為東、西兩片別墅區(qū)，片區(qū)內(nèi)各設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施及公共綠地，西南角為濱海休閑區(qū)。

別墅：點(diǎn)式別墅和連體別墅，點(diǎn)式為二層，局部三層；連體式為三層，一層層高為3.5m，二～三層層高為3m，斜形坡屋面。

基地內(nèi)設(shè)置觀景臺、觀景廣場、中心公共綠地，在觀景廣場處設(shè)置別墅區(qū)標(biāo)志性雕塑，夜景則通過在各車行道及游步道、觀景廣場設(shè)置燈光加強(qiáng)視覺效果。

七、建設(shè)進(jìn)度安排

2002年7～12月項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作、方案設(shè)計(jì) 2003年1～4月擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì) 2003年5月～2004年12月工程施工 2005年1～3月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

八、投資估算與資金籌措

（一）投資估算

1．用地費(fèi)用：暫按有關(guān)出讓協(xié)議山地9.7萬元／畝計(jì)算。2．場地平整：50元／㎡。

3．建筑安裝費(fèi)(含水、電)：參照洞頭及溫州近期同類工程造價(jià)情況估算1050元／㎡。4．主次干道及廣場(含山坡土石方開挖、管線預(yù)埋燈飾)：160元／㎡。5．總圖費(fèi)用：(含碼頭、露天構(gòu)筑物、綠化等)90萬元。

6．配套設(shè)施：變配電、備用發(fā)電機(jī)組、消防、寬帶網(wǎng)絡(luò)、給水等276萬元。7．開發(fā)單位管理費(fèi)：包括監(jiān)理、招標(biāo)、管理等按工程費(fèi)用等4.5%計(jì)算。8．物業(yè)專項(xiàng)資金：按工程費(fèi)4%計(jì)算。9．人防工程易地建設(shè)費(fèi)：15元／㎡。10．電力增容費(fèi)：220元／kVA。11．城市設(shè)施配套費(fèi)：50元／㎡。

12．預(yù)備費(fèi)（基本預(yù)備費(fèi)）按下表中一、二兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的5%計(jì)算。本工程總投資9965萬元，見表2—1—2。

表2—1—

2建設(shè)工程投資估算表

（二）資金籌措

項(xiàng)目總投資9965萬元，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)投入項(xiàng)目資本金2000萬元，總投資與資本金差額部分由商品房預(yù)售收入和商請有關(guān)銀行貸款解決。

九、財(cái)務(wù)效益初步分析

（一）銷售價(jià)格設(shè)定

參考溫州市各地近期同類住宅交易價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)和開發(fā)成本，設(shè)定別墅2550元／㎡，多功能用房（商用）5000元／㎡。（以上設(shè)定價(jià)格僅供項(xiàng)目建議書財(cái)務(wù)測算使用，正式售價(jià)按規(guī)定另行報(bào)批）

（二）效益初步預(yù)測

經(jīng)營收入12585萬元

減：工程建設(shè)投資9965萬元 銷售費(fèi)用30萬元 營業(yè)稅及附加（6.3％）793萬元 利潤總額1797萬元 減：所得稅593萬元 稅后利潤1204萬元

（三）財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)

開發(fā)成本利潤率（稅后）12.08% 開發(fā)成本利稅率25.99% 銷售利潤率（稅后）9.57% 銷售利潤率20.58% 資本年均回報(bào)率17.20%

（四）敏感性分析 影響房地產(chǎn)開發(fā)效益，主要是銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素，本項(xiàng)目影響投資效益最為敏感的因素是銷售收入。經(jīng)計(jì)算兩個(gè)因素可容忍的極限為：當(dāng)銷售收入降低15.24％，開發(fā)成本不變，或銷售收入不變；當(dāng)開發(fā)成本增加17.98％，項(xiàng)目保本。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

（五）財(cái)務(wù)效益小結(jié)

綜合以上各項(xiàng)指標(biāo)初步分析，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到“自我消化，自求平衡，略有利潤”的要求，項(xiàng)目具有一定經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和清償能力，本項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)稅（營業(yè)稅及附加、所得稅）1386萬元，同時(shí)項(xiàng)目有較好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。

第二篇：旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目名稱：申報(bào)單位：聯(lián)系人： 電話： 傳真： 編寫時(shí)間：主管部門：

旅游開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司 撰稿時(shí)間：2013年9月2日

第一章 項(xiàng)目概況

一、項(xiàng)目簡介

1、區(qū)域及自然條件（1）歷史沿革

項(xiàng)目景區(qū)旁邊原有一某某關(guān)，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過幾次著名的戰(zhàn)斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產(chǎn)與播州宣慰使楊應(yīng)龍部在某某激戰(zhàn)，“ 爭浮橋，橋斷，殺溺死者數(shù)千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮(zhèn)率軍平播，楊應(yīng)龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮(zhèn)部營中“內(nèi)合外發(fā)，官軍大，進(jìn)至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。據(jù)考，項(xiàng)目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費(fèi)。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長征突破某某天險(xiǎn)，到某某召開了著名的“某某會(huì)議”。

2、資源評價(jià)

（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發(fā)項(xiàng)目無工業(yè)污染，環(huán)境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動(dòng)產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達(dá)標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系：該旅游開發(fā)項(xiàng)目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區(qū)風(fēng)光以及被譽(yù)為“中國一絕、項(xiàng)目地區(qū)一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點(diǎn)能形成旅游開發(fā)線。從外圍講，旅游開發(fā)項(xiàng)目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發(fā)線。

（4）可進(jìn)入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過，景區(qū)背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內(nèi)有火車站2個(gè)，客運(yùn)航運(yùn)碼頭1個(gè)，規(guī)劃中水運(yùn)的客運(yùn)、貨運(yùn)及自用碼頭各1個(gè)。形成了公路、鐵路、航運(yùn)縱橫交錯(cuò)、航空港近距離呼應(yīng)的交通網(wǎng)絡(luò)，游客進(jìn)得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，其資源利用價(jià)值因交通方便而大為提高。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施：景區(qū)水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨(dú)特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農(nóng)村勞動(dòng)力豐富而廉價(jià)。建筑材料產(chǎn)地近，價(jià)格低，未開發(fā)旅游開發(fā)項(xiàng)目旅游開發(fā)，無同行業(yè)競爭。

（6）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域主要為城鎮(zhèn)區(qū)，社會(huì)基礎(chǔ)條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，旅游開發(fā)氛圍濃，服務(wù)質(zhì)量上檔次，對旅游開發(fā)具有很高的積極性。

（7）客源市場：某某市城區(qū)40萬人，郊區(qū)20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達(dá) 車次，過往人數(shù)每天達(dá) 人次。某某豆腐、項(xiàng)目景區(qū)發(fā)電廠以及某某天險(xiǎn)的高知名度省內(nèi)外聞名，客源不愁。

二、項(xiàng)目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會(huì)文明程度的提高，旅游開發(fā)業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游開發(fā)上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游開發(fā)資源豐富，旅游開發(fā)業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游開發(fā)資源得天獨(dú)厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨(dú)具一格。由于我縣旅游開發(fā)業(yè)才開始起步，對旅游開發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開辟的一個(gè)集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長征文化旅游開發(fā)線路的延伸，吸引留住前來婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會(huì)議會(huì)址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動(dòng)我縣旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

三、某某旅游開發(fā)基地開發(fā)存在的問題

1、缺乏開發(fā)資金

某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，對項(xiàng)目景區(qū)開發(fā)主要靠招商引資。

2、勞動(dòng)人口科學(xué)文化素質(zhì)低

景區(qū)因勞動(dòng)力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游開發(fā)服務(wù)人員。

3、管理體制未確立，相關(guān)部門支持配合程度不夠，應(yīng)通過努力協(xié)調(diào)，形成開發(fā)旅游開發(fā)產(chǎn)品的合力。

第三章 市場分析及預(yù)測

一、國內(nèi)市場預(yù)測

1、市場預(yù)測

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)旅游開發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發(fā)大省，周邊旅游開發(fā)市場的開發(fā)和繁榮，對某某旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

項(xiàng)目景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點(diǎn)獨(dú)一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場所，開發(fā)成規(guī)模后，對不同層次，不同類型的旅游開發(fā)者都有較大的吸引力。

開發(fā)前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發(fā)線上的游客為第一客源市場，景區(qū)逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團(tuán)游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到大西南地區(qū)的團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目景區(qū)游覽。

2、游客量預(yù)測

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年，每年到某某參觀旅游開發(fā)的游客10萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年項(xiàng)目景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠(yuǎn)期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區(qū)及省外市場預(yù)測

項(xiàng)目地區(qū)旅游開發(fā)線近年相繼推出“紅軍長征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國家級風(fēng)景名勝區(qū)建成開放，將會(huì)吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項(xiàng)目景區(qū)去休閑，品某某豆腐魚以及觀項(xiàng)目景區(qū)電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會(huì)產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項(xiàng)目景區(qū)。開發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達(dá)30萬人次。

第四章 景區(qū)建設(shè)

一、景區(qū)建設(shè)原則

把保護(hù)風(fēng)景名勝資源放在首位，堅(jiān)持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地的修建，對景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實(shí)行保護(hù)，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。

二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢，以休閑、觀光、避暑為重點(diǎn)，在保護(hù)的前提下逐步開發(fā)風(fēng)景資源，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項(xiàng)目景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生 綠化及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊(duì)，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個(gè)，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、綠化

保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺浞N；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發(fā)的生命線，景區(qū)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)安全知識宣傳，并采取有力的安全防護(hù)措施，定點(diǎn)、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

一、項(xiàng)目建設(shè)分期規(guī)劃

根據(jù)地方財(cái)力、物力及旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展情況，項(xiàng)目景區(qū)旅游景區(qū)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進(jìn)入景區(qū)道路

集中有限財(cái)力，解決景區(qū)可進(jìn)入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模

集中有限財(cái)力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發(fā)的客人成為某某旅游開發(fā)基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項(xiàng)目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發(fā)項(xiàng)目停車場 單位停車面積35平方米/車 入場停車數(shù)88輛 停車場面積3080平方米

3、修建項(xiàng)目景區(qū)三星級賓館。

建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會(huì)議服務(wù)等，設(shè)床位200個(gè)，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個(gè)，在賓館附近，一個(gè)水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個(gè)水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。

5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內(nèi)浴池20個(gè)，每個(gè)10平方米，計(jì)200平方米。

9、化糞池2個(gè)，面積30平方米，深2米。

10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米

13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財(cái)務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房

2、建網(wǎng)球場

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個(gè)

3、建垂釣亭、釣魚臺4個(gè)

4、高臺跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作

第七章 組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目法人

根據(jù)某某鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，某某鎮(zhèn)人武部部長冷明剛為項(xiàng)目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目的法人代表，對項(xiàng)目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營和債務(wù)償還實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項(xiàng)目法人代表。

二、組織機(jī)構(gòu)

1、管理所下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對景區(qū)實(shí)行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

第八章近期建設(shè)投資估算及資金來源

一、近期建設(shè)項(xiàng)目投資估算

2004年、2005年，建設(shè)項(xiàng)目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計(jì)劃

第一期工程建設(shè)投資為745.15萬元 第二期工程建設(shè)投資為757萬元 第三期工程建設(shè)投資為740萬元

第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析

一、預(yù)算說明

1、項(xiàng)目計(jì)算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期6年。

2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取10%。

二、經(jīng)營收入預(yù)測

景區(qū)目前游人達(dá)10萬人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計(jì)游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)第4年－第6年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年20萬人，按人均消費(fèi)100元計(jì)算。第一年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入100萬元 第二年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入150萬元 第三年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入225萬元

第四年——第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入2000萬元

三、經(jīng)營成本預(yù)測

1、折舊：項(xiàng)目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬元。

2、營業(yè)成本

營業(yè)成本包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、職工福利費(fèi)用等，按營業(yè)收入的30%計(jì)。

3、稅金：營業(yè)稅按5.5%計(jì)，所得稅按33%計(jì)（經(jīng)營前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財(cái)務(wù)分析

1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬元。

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計(jì)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的上一年份 ＋上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設(shè)期3年）

出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結(jié)論及存在問題和建議

一、結(jié)論

項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地經(jīng)以上可行研究分析表明，該項(xiàng)目符合項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類型豐富、獨(dú)特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發(fā)線上，是不可多得的旅游開發(fā)產(chǎn)品，對國內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場前景樂觀。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤率19%，財(cái)務(wù)效益較好。因此，項(xiàng)目景區(qū)旅游開發(fā)基地開發(fā)項(xiàng)目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計(jì)劃，某某旅游景區(qū)的開發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財(cái)力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項(xiàng)目景區(qū)近期建設(shè)項(xiàng)目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發(fā)產(chǎn)品，帶動(dòng)某某縣旅游開發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請立項(xiàng)，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。

第三篇：山野菜開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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山野菜開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)

告

1、科學(xué)規(guī)劃，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)

山野菜產(chǎn)業(yè)是種植業(yè)生產(chǎn)的組成部分，是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向之一，是農(nóng)民增收的主要途徑。山野菜產(chǎn)業(yè)涉及到農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、加工、運(yùn)輸?shù)榷鄠€(gè)部門，應(yīng)將其作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程來抓，全市進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，確定山野菜發(fā)展規(guī)模、發(fā)展措施，適度調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為山野業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。充分發(fā)揮優(yōu)勢，建立基地帶動(dòng)區(qū)域山野菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、加強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)示范區(qū)建設(shè)。

3、加強(qiáng)中介服務(wù)組織建設(shè)。扶持經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)，充分利用經(jīng)紀(jì)人、專業(yè)協(xié)會(huì)在生產(chǎn)、技術(shù)、信息、銷售方面的優(yōu)勢，通過訂單將農(nóng)民的利益和協(xié)會(huì)、經(jīng)紀(jì)人的利益緊密地結(jié)合起來，構(gòu)建產(chǎn)地銷售與外地銷售相結(jié)合的銷售網(wǎng)絡(luò)。

4、加強(qiáng)實(shí)用技術(shù)推廣體系建設(shè)。充分利用現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)推廣體系，普及實(shí)用技術(shù)；充分利用省經(jīng)作所、進(jìn)一步加強(qiáng)技術(shù)引進(jìn)和技術(shù)交流，及時(shí)引進(jìn)和推廣先進(jìn)的山野菜產(chǎn)業(yè)品種和栽培技術(shù)，不斷推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新，加快技術(shù)更新；要強(qiáng)化山野菜產(chǎn)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，積極開展多層次、多形式的技術(shù)培訓(xùn)，利用科普之冬和科技入戶活動(dòng)，加強(qiáng)對山野菜產(chǎn)業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)，提高技術(shù)推廣的到位率和入戶率，把技術(shù)推廣轉(zhuǎn)報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn

移到提高質(zhì)量、提高效益和可持續(xù)發(fā)展上來，提高基層干部和廣大農(nóng)民的科技素質(zhì)。

5、制定優(yōu)惠政策，促進(jìn)發(fā)展。把特色基地建設(shè)納入農(nóng)田基本建設(shè)項(xiàng)目，提高山野菜產(chǎn)業(yè)基地綜合生產(chǎn)能力。

6、開發(fā)設(shè)施農(nóng)業(yè)，提高山野菜的生產(chǎn)效益

一是調(diào)整現(xiàn)有的日光溫室、塑料大棚等農(nóng)業(yè)設(shè)施種植結(jié)構(gòu)，發(fā)展山野菜生產(chǎn)，實(shí)施反季節(jié)栽培，既延長產(chǎn)品供應(yīng)期，又提高特色產(chǎn)品效益。二是給予農(nóng)民優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)農(nóng)民發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級工程咨詢資質(zhì) 北京智博睿信息咨詢有限公司

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可行性研究報(bào)告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目總論

1.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目概況

1.1.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目名稱 1.1.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位

1.1.3山野菜開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn) 1.1.4山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5山野菜開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)

報(bào)告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 004km.cn

1.1.6山野菜開發(fā)項(xiàng)目總投資及資金籌措 1.1.7山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期

1.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目編制依據(jù)和原則

1.2.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目編輯依據(jù)

1.2.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目編制原則

1.3山野菜開發(fā)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.4山野菜開發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

第二章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目背景及必要性分析

2.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目背景

2.1.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品背景

2.1.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目提出理由

2.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目必要性

2.2.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目是國家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場競爭力的需要

2.2.3山野菜開發(fā)項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

第三章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 3.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀

3.3市場形勢分析預(yù)測

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3.4行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

4.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品方案

4.3山野菜開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測

第五章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 5.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目選址

5.1.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4山野菜開發(fā)項(xiàng)目選址意見

5.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件分析 5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

5.2.4公用設(shè)施條件 5.3原材料及燃動(dòng)力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動(dòng)力供應(yīng)

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第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 6.1項(xiàng)目技術(shù)方案

6.1.1項(xiàng)目工藝設(shè)計(jì)原則

6.1.2生產(chǎn)工藝

6.2設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購方式 6.3工程方案

6.3.1工程設(shè)計(jì)原則

6.3.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程方案 6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

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7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo)

7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風(fēng)采光系統(tǒng)

7.6總圖運(yùn)輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標(biāo)及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

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9.1項(xiàng)目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點(diǎn)

9.1.3礦產(chǎn)資源

9.2社會(huì)環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟(jì)建設(shè)

9.3項(xiàng)目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 9.4.1國家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護(hù)措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防

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10.1勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護(hù) 10.1.2勞動(dòng)保護(hù) 10.1.3安全衛(wèi)生 10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計(jì)依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計(jì)

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機(jī)構(gòu)

11.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項(xiàng)目組織管理模式

11.1.3組織機(jī)構(gòu)圖

11.2人員配置

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動(dòng)定員

表11-1勞動(dòng)定員一覽表

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11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來源與培訓(xùn)

第十二章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案 13.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目工程總進(jìn)度

13.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目總投資估算

表14-1山野菜開發(fā)項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元

14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元

14.6流動(dòng)資金估算

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表14-5計(jì)算期內(nèi)流動(dòng)資金估算表單位：萬元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成第十五章 財(cái)務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算

表15-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 15.3總成本費(fèi)用估算

表15-2總成本費(fèi)用估算表單位：萬元

15.4利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元

15.6贏利能力分析

15.6.1動(dòng)態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

15.7盈虧平衡分析

15.8財(cái)務(wù)評價(jià)

表15-5財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表

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第十六章 山野菜開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

16.1.2主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別

16.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險(xiǎn)影響程度評價(jià)

16.2.2風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 17.1山野菜開發(fā)項(xiàng)目結(jié)論

17.2山野菜開發(fā)項(xiàng)目建議

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第四篇：建設(shè)某縣城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

建設(shè)某縣城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、概述

建設(shè)縣城市綜合體項(xiàng)目：起著營造城市新的商貿(mào)、物流中心區(qū)，打造某某縣新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的城市綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的中心，形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

本項(xiàng)目是由某供銷合作社和某某縣供銷合作社共同建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求，力求打造布局合理，設(shè)施完善，高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的城市亮點(diǎn)項(xiàng)目。

二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

近年來，在縣委縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展，我縣居民的生活水平有了明顯的提高。新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)也日見成效，為了加強(qiáng)新城區(qū)建設(shè)，完善其綜合服務(wù)功能和整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。城市綜合體項(xiàng)目以優(yōu)化人居壞境，提升城市品味，打造人居舒適型，交通便利型，環(huán)境優(yōu)雅性的個(gè)性魅力縣城。特建議某某縣城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行啟動(dòng)建設(shè)。

三、運(yùn)轉(zhuǎn)模式

項(xiàng)目占地100畝，約6.667萬平方米，容積率3%，商業(yè)區(qū)占20%，住宅區(qū)占80%。

由某縣供銷合作社負(fù)責(zé)100畝建設(shè)用地相關(guān)事項(xiàng)，綜合體建設(shè)全部投入資金由某供銷合作社負(fù)責(zé)籌集。

四、經(jīng)營模式

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)使用期相對住宅及工業(yè)地產(chǎn)相對較短，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的出讓國家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業(yè)地產(chǎn)特有的價(jià)值及屬性，造就了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的不同。城市綜合體項(xiàng)目的經(jīng)營模式有以下三種：

①自持產(chǎn)權(quán)、招租經(jīng)營模式，這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：方便經(jīng)營與管理，能夠打造商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀品牌，能夠保證項(xiàng)目的中長期健康發(fā)展，獲得長遠(yuǎn)的商業(yè)回報(bào)。但它同樣存在自己的缺陷：經(jīng)營初期資金壓力較大，項(xiàng)目運(yùn)行中存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有實(shí)力的開發(fā)商大多選擇了這種模式。

②開發(fā)商開發(fā)完項(xiàng)目把項(xiàng)目整體出售給專業(yè)的商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：開發(fā)商比較省心，不需考慮經(jīng)營中的諸多問題，目標(biāo)業(yè)績在商業(yè)管理公司那里可以得到分解與體現(xiàn)；缺點(diǎn)是：目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺失成熟的管理團(tuán)隊(duì)與運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，委托給別的公司自己不放心，自己經(jīng)營又不能保證一定能做好，專業(yè)性或復(fù)合型人才是困擾企業(yè)的頭等課題。

③租售結(jié)合、捆綁運(yùn)營，這種模式的特點(diǎn)是：開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出讓，然后從業(yè)主那里返租（賦予業(yè)主一定的利率回報(bào)），交由商業(yè)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，這種模式的優(yōu)缺點(diǎn)同樣明顯，優(yōu)點(diǎn)是：可以加快資金回籠，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是:開發(fā)商與業(yè)主簽訂的返租協(xié)議有一定的期限（大多是

五年），協(xié)議結(jié)束后，市場情況發(fā)生了改變，業(yè)主不一定再把物業(yè)出租給開發(fā)商或商業(yè)管理公司，他們或許自主經(jīng)營，這樣，市場就失去了統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，失去了應(yīng)有的品位與特色，從而也失去了應(yīng)有的競爭力，市場生存的空間受到削弱，最終迫使項(xiàng)目退出市場競爭。

五、效益分析

城市綜合體效益體現(xiàn)：一是帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；二是有效拉動(dòng)消費(fèi)需求；三是完善城市區(qū)域功能；四是創(chuàng)造大量就業(yè)崗位；五是創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。

社會(huì)效益

某縣城市綜合體項(xiàng)目為今后我縣經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展注入了新鮮血液，為今后縣城的發(fā)展，新城區(qū)的建設(shè)樹立地標(biāo)形象。進(jìn)一步方便了群眾生活，完善了城市功能，是創(chuàng)建和諧社會(huì)的需要，又是政府為人民辦了一件實(shí)事。

經(jīng)濟(jì)效益

隨著某某城市化建設(shè)步伐加快，促進(jìn)城市化進(jìn)程，周邊土地升值增加政府財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置和效益最大化。

環(huán)境效益

城市的內(nèi)在價(jià)值很大程度取決于環(huán)境，本項(xiàng)目的建設(shè)，為精心打造城市遠(yuǎn)郊副中心，進(jìn)一步完善城市功能，改善人居環(huán)境，提升城市品位，提高城市形象，從而提升城鎮(zhèn)價(jià)值，形成環(huán)境優(yōu)美，人際和諧的氛圍。

六、結(jié)論

縣城市綜合體項(xiàng)目是一項(xiàng)利縣利民之舉，是符合國家提高人民生活質(zhì)量，保障廣大人民群眾需求，符合縣委、縣政府精心打造城市遠(yuǎn)郊副中心，實(shí)現(xiàn)“三縣一園”的奮斗目標(biāo)，做特新城區(qū)，做優(yōu)老城區(qū)，進(jìn)一步完善城市功能，打造宜居、宜學(xué)、宜業(yè)城市的思路，而且該項(xiàng)目的社會(huì)效益十分顯著，項(xiàng)目建成后，競爭優(yōu)勢明顯，各方配置資源良好，投資環(huán)境優(yōu)越，符合項(xiàng)目投資開發(fā)的綜合市場要求；此外，項(xiàng)目開發(fā)資金需求合理，投入與產(chǎn)出性價(jià)比高，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)可控，商業(yè)回報(bào)與綜合回報(bào)率高，品牌成長基礎(chǔ)良好，因此，我們建議：推動(dòng)項(xiàng)目付諸實(shí)施，促使項(xiàng)目順利開發(fā)，打造一個(gè)全省知名的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)某某跨越式發(fā)展。

綜上所述，某某縣城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目是必要的，是利縣利民的。

第五篇：住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一 總論

（一）項(xiàng)目背景： 1 項(xiàng)目名稱：惠滇花園

承辦單位概況：曲靖紳園房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司始建于2008年9月，是一個(gè)具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，公司注冊資本為壹仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料、裝飾材料、金屬材料銷售等。是一家新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下設(shè)綠化公司、商貿(mào)公司、物流公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司制度的運(yùn)作方式，現(xiàn)在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，已初步形成了一個(gè)上進(jìn)、勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。公司始終堅(jiān)持團(tuán)結(jié)協(xié)作、銳意進(jìn)取、開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)的精神，以日臻完善的管理體系，嚴(yán)格按照“誠實(shí)守信、誠信經(jīng)營”的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，樹立品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持追求獲取社會(huì)良好效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的局面。公司曾在昆明投資開發(fā)若干大、中、小型樓盤。公司2000年與昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了“西山別墅”（三期還在開發(fā)中）。2006年與昆明宸瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)面積約二十萬平方米的“官渡工業(yè)園區(qū)機(jī)電城”等。2009年受曲靖市政府委托由公司的綠化公司承建了曲靖南城門的建設(shè)和綠化工程，一期工程竣工后受到市政府的高度評價(jià)和市民的廣泛贊譽(yù)，現(xiàn)二期工程正在建設(shè)中。現(xiàn)在的紳園房地產(chǎn)正在健康有序的蓬勃發(fā)展，我們不斷的積極尋求和探索與市場機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，始終堅(jiān)持“人性化”的設(shè)計(jì)思想，竭誠為業(yè)主營造一流的居住和經(jīng)營環(huán)境。我們必將為爭創(chuàng)一流品牌房地產(chǎn)企業(yè)而努力，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路、新理念，拓寬經(jīng)營領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任，為曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》

（2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

（二）項(xiàng)目概況： 1 地塊環(huán)境：

地塊面積：凈用地面積，近似扇形，周邊主要有菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成。該地塊位于麒麟?yún)^(qū)紅廟村二隊(duì)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地勢呈現(xiàn)南高北低的趨勢，站在高處視野很開闊，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富?；莸峄▓@位于城南水務(wù)片區(qū)，從南城門出發(fā)經(jīng)過官房酒店經(jīng)麒小線到達(dá)。第二工作區(qū)離我們只有一路之隔，在第二工作區(qū)內(nèi)將設(shè)置幼兒園、游泳館、羽毛球館、網(wǎng)球場等各類娛樂運(yùn)動(dòng)設(shè)施。惠滇花園居住周圍有；法院小區(qū)、水務(wù)小區(qū)、惠滇山莊、瀟湘水庫、桃花湖公園等 位于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積：170畝（約180000）

容積率：1.58（本地塊位于曲靖南片區(qū)，沿惠滇山莊往前走即達(dá)昆曲速公路，是曲靖別墅區(qū)重點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的醫(yī)療人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）

建筑面積：113253 開發(fā)周期：至年

土地價(jià)格：萬 3 項(xiàng)目周邊情況

（1）地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（2）物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）（3)局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資：33597.28萬元 自有資金投入：12400 萬元 住宅銷售價(jià)格：2000 元/平米起 項(xiàng)目銷售收入：59104.00萬元 項(xiàng)目稅后利潤總額：16127.14萬元 項(xiàng)目毛利潤潤：27.28％ 項(xiàng)目內(nèi)部收益率：25.39％

（三）項(xiàng)目建設(shè)緣由

項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神

國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時(shí)間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。3 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在

世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢

（四）市場分析

一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2000年實(shí)際 比上年同期+% 住宅投資（億元）3318.7 25.8 商品房新開工面積（萬平方米）28295 30.6 商品房竣工面積（萬平方米）23027.9 16.4 商品房銷售建筑面積（萬平方米）16984.1 26.9 商品房銷售額（億元）3571.0 30.1 其中：銷售給個(gè)人（億元）2840.3 51.9 占總銷售額的比重（%）79.5--1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51%，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場分析 1． 2000年房地產(chǎn)市場

2000年XX市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購買為6.91億元，個(gè)人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長，從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示: 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。

光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況

信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢，及時(shí)決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）。

（2）建筑類型

住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：

●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。

●小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場反映良好?！窀邔?。目前曲靖市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。它們都以高品質(zhì)樹立的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。

●別墅。曲靖特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。

本項(xiàng)目建筑類型：

以別墅（A3)為主干，周圍點(diǎn)綴布局（H1/H2/H3/HP型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，1.58的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：

別墅：A1 戶A2 戶A3 戶A4 戶 多層：H1型 戶、H2型 戶、H3型戶、HP型戶 高層：G1型 戶G2型 戶 G3型 戶G4型 戶

目標(biāo)市場地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：

（1）第一期針對市第一人民醫(yī)院的職工;（2）第二期針對市第一人民醫(yī)院及其他醫(yī)療單位；（3）此后將面對社會(huì)銷售；（4）其他

（五）結(jié)論

本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。

1、投資環(huán)境分析結(jié)論

曲靖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離昆明僅1.5小時(shí)車程，受XX經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在云南省名列前茅，曲靖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在XX經(jīng)商人員共約80萬人。按曲靖市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城市人口將大幅度增長，預(yù)計(jì)4-5年人口將達(dá)到100萬人。該項(xiàng)目定位于曲靖市15%的中高收入消費(fèi)群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬×15%/3×15%=1.2萬套（以戶均3人計(jì)），以每套120平方米計(jì)算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)一步改善，有購買實(shí)力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項(xiàng)目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。

XX市區(qū)可以簡明的分成三個(gè)區(qū)域：城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如XX廣場、步行街、美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，XX作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時(shí)新建的XX長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶XX，2003年上半年可實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13.1%，依托長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為XX市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費(fèi)需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動(dòng)成本的上升；大量高層住宅帶動(dòng)房價(jià)總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上升；建安成本的上升。市場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化、企業(yè)品牌化是今后XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，XX市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價(jià)持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)入，是推動(dòng)XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論

由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價(jià)，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實(shí)意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻提高，銷售回款的周期延長，這些政策對目前XX已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)橘Y金儲(chǔ)備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的XX房價(jià)起到了推波助瀾的作用加速XX房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時(shí)彌補(bǔ)封頂按揭造成的消費(fèi)信貸斷裂，具備良好的財(cái)務(wù)狀況，以及規(guī)范的財(cái)務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。

3、項(xiàng)目定位分析結(jié)論

曲靖未來幾年的規(guī)劃中以多層項(xiàng)目為主，因此對該項(xiàng)目高層定位有非常大的優(yōu)勢。

本項(xiàng)目在，它是XX市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會(huì)受到高端購房者的青睞。目前距離XX街X湖的XX花園為市目前價(jià)格最高的樓盤，樓面地價(jià)成本為：658.5元/平方米，而該項(xiàng)目的可銷售樓面地價(jià)成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項(xiàng)目是高檔次的，我們必須用長遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項(xiàng)目。

XX苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、時(shí)尚休閑商業(yè)街，強(qiáng)大的商業(yè)設(shè)施，足以成為XX廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會(huì)員俱樂部、商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越豪華，極至品位。這些將使得我們的項(xiàng)目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目充分掌握居民的購前樓盤均價(jià)定位在2500元/m2，采取房價(jià)低開高走的策略，房消費(fèi)心理，隨市場靈活掌握售價(jià)，獲得滾動(dòng)發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110—160之間，使得整體價(jià)格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下，此項(xiàng)目樓群定價(jià)具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強(qiáng)趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后既滿足了人們對高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。