第一篇：活動(dòng)前期宣傳策劃

活動(dòng)前期宣傳策劃

一、活動(dòng)目的通過(guò)各種宣傳方法擴(kuò)大本次活動(dòng)在校園中的影響力全面而滲透性的讓同學(xué)們了解本次活動(dòng)并吸引同學(xué)們積極主動(dòng)的參與到活動(dòng)中來(lái)從而加強(qiáng)消防工作在校園的宣傳力度有效地預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。

二、活動(dòng)時(shí)間10月26日—11月5日

三、主辦單位機(jī)械工程學(xué)院學(xué)生會(huì)

四、承辦單位機(jī)械學(xué)院學(xué)生會(huì)宣傳部

五、活動(dòng)流程一10月26日1.完成大展板的繪制并置于食堂門(mén)口的醒目位置保留一周2.聯(lián)系制作內(nèi)容為“關(guān)注消防安全共建和諧校園”的橫幅號(hào)召簽名活動(dòng)3.聯(lián)系制作內(nèi)容為消防安全小知識(shí)的紀(jì)念品。

二10月27日各班組織繪制與本次活動(dòng)相關(guān)的宣傳黑板報(bào)。

三10月28日1.宿舍區(qū)域生活部負(fù)責(zé)派發(fā)100份活動(dòng)宣傳單2.宣傳部干事負(fù)責(zé)派發(fā)100份活動(dòng)宣傳單。

四10月31日分別繪制消防安全知識(shí)講座、消防安全知識(shí)競(jìng)答賽的宣傳海報(bào)共兩張。

五11月1日1.生活部成員走訪(fǎng)各寢室以寢室為對(duì)象口頭宣傳本次活動(dòng)2.常規(guī)部門(mén)生活部按小組負(fù)責(zé)派發(fā)500份消防安全知識(shí)問(wèn)卷。

六11月3日1.各小組統(tǒng)計(jì)好消防安全知識(shí)問(wèn)卷各題的答案分布情況并于1230之前將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交至學(xué)生會(huì)辦公室2.由學(xué)習(xí)部匯總數(shù)據(jù)并做最終統(tǒng)計(jì)。

七11月5日1.張貼消防安全知識(shí)講座海報(bào)2.掛內(nèi)容為“關(guān)注消防安全共建和諧校園”的橫幅3.將內(nèi)容為消防安全小知識(shí)的紀(jì)念品發(fā)給聽(tīng)講座的同學(xué)。

六、活動(dòng)要求各部門(mén)保存好消防安全知識(shí)問(wèn)卷并及時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上交至學(xué)生會(huì)辦公室以便講座參考此結(jié)果設(shè)置相關(guān)環(huán)節(jié)。

七、活動(dòng)預(yù)算

第二篇：前期宣傳策劃

江蘇師范大學(xué)科文學(xué)院五四巡禮

前期宣傳

主辦單位：共青團(tuán)徐州師范大學(xué)科文學(xué)院委員會(huì)

承辦單位：科文學(xué)院各學(xué)生社團(tuán)策劃書(shū)科文學(xué)院社團(tuán)聯(lián)合會(huì)

二零一二年四月

一：宣傳目的為了讓全院學(xué)生更好地了解“科韻·青舟”科文社團(tuán)聯(lián)合會(huì)五月巡禮，讓全院師生更好地融入到此次活動(dòng)中去，同時(shí)打出科文學(xué)院社團(tuán)聯(lián)合會(huì)自己的品牌，在同學(xué)老師中打下良好的印象，為以后奠定基礎(chǔ)。同時(shí)也為了給日后科文全院學(xué)生社團(tuán)及相關(guān)校園媒體協(xié)辦的社團(tuán)活動(dòng)?；顒?dòng)旨在豐富大學(xué)生課余文化生活，促進(jìn)大學(xué)生走出寢室，感受社團(tuán)大集體，大家庭的文化氛圍，培養(yǎng)大學(xué)生溝通交流和相互合作的能力，提升大學(xué)生的綜合素質(zhì)。展示校園文化建設(shè)成果，更好推動(dòng)科文學(xué)院社團(tuán)聯(lián)合會(huì)與31個(gè)社團(tuán)的發(fā)展，充分展現(xiàn)學(xué)院社聯(lián)、社團(tuán)的風(fēng)采，促進(jìn)社團(tuán)之間的友好和睦的交流，特此將舉辦“五月巡禮”活動(dòng)。同時(shí)這也是一次展示大學(xué)生社團(tuán)風(fēng)采，提升大學(xué)生社團(tuán)文化內(nèi)涵，優(yōu)化大學(xué)生社團(tuán)管理的契機(jī)。所以要做好前期宣傳工作。

二 ：宣傳方式

1． 運(yùn)用科文社團(tuán)聯(lián)合會(huì)微博，人人還有網(wǎng)站，對(duì)五月巡禮初

步的活動(dòng)進(jìn)程進(jìn)行實(shí)時(shí)播報(bào)，同時(shí)引起全院師生關(guān)注，讓師生初步對(duì)今年的五月巡禮有一定了解。

2． 宣傳部繪制宣傳海報(bào)以及條幅。

3． 結(jié)合科文社聯(lián)能夠聯(lián)合各大媒體社團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科文天

空廣播臺(tái)，科文之光院報(bào)的專(zhuān)門(mén)報(bào)道，并且在全院范圍內(nèi)播報(bào)，分發(fā)報(bào)紙。

4． 結(jié)合校外媒體進(jìn)行報(bào)道：徐州電視臺(tái)，彭城晚報(bào)等媒體進(jìn)

行宣傳（待審批）。

三：宣傳步驟

1.用人人和微博對(duì)五月巡禮前期的海報(bào)制作，社團(tuán)動(dòng)員等進(jìn)行照片拍攝，并且上傳，引起同學(xué)注意。在社聯(lián)的網(wǎng)站上同步。

2.宣傳部繪制宣傳海報(bào)，山下一張，山上食堂一張，中區(qū)大廳一張。同時(shí)制作條幅懸掛。

3.請(qǐng)科文之光院報(bào)出一期五月巡禮特刊，材料取自去年的五月巡禮，請(qǐng)網(wǎng)絡(luò)部上交去年的照片，辦公室擬寫(xiě)報(bào)紙所需稿子。（終稿由宋老師審核）

4.撰寫(xiě)關(guān)于五月巡禮的新聞稿，由廣播臺(tái)錄制播放，時(shí)間從5月4日至5月16日，循環(huán)播放。（廣播稿由宋老師審核）

5.請(qǐng)?jiān)豪蠋煟ㄅ沓恐魅?，宋曉輝老師）去科文廣播臺(tái)做一期訪(fǎng)談?lì)惞?jié)目，講一下院老師對(duì)此次五月巡禮的概況，同時(shí)表達(dá)老師們對(duì)于此次五月巡禮的重視和期待。

四：預(yù)期宣傳目的讓同學(xué)們對(duì)五月巡禮抱有期待以及向往，在活動(dòng)當(dāng)天能有大部分同學(xué)參與，同時(shí)讓社團(tuán)聯(lián)合會(huì)在同學(xué)心中有個(gè)良好的印象。同時(shí)能讓

此次五月巡禮取得極大的成功，打響自己的品牌。讓這次活動(dòng)成為校園活動(dòng)的一次經(jīng)典。

附：活動(dòng)分工

辦公室：負(fù)責(zé)撰寫(xiě)此次院報(bào)五月巡禮特刊所需的稿子以及廣播稿。

宣傳部：繪制海報(bào)，制作條幅。

監(jiān)理部：負(fù)責(zé)與媒體社團(tuán)進(jìn)行協(xié)商，讓社團(tuán)對(duì)此次宣傳予以支持。網(wǎng)絡(luò)部：上交去年五月巡禮的材料，與媒體社團(tuán)保持聯(lián)系

第三篇：活動(dòng)前期宣傳

活動(dòng)前期宣傳方式

1、由信息中心幫忙出宣傳板一塊，海報(bào)三張！宣傳板由宣傳部干事抬出，海報(bào)由宣傳部干事張貼。

2、宣傳部干事在宿舍、食堂、校園內(nèi)部張貼宣傳海報(bào)。

3、在各棟寢室樓宣傳板，學(xué)校教學(xué)樓宣傳板，校園內(nèi)部等地方懸掛征文大賽通知。

4、向校廣播臺(tái)遞交申請(qǐng)，讓他們?cè)诿刻熘形缡c(diǎn)半到一點(diǎn)半時(shí)間段進(jìn)行廣播，協(xié)助宣傳。

5、組織各院在泰塑門(mén)口，大禮堂前，教輔食堂前擺點(diǎn)宣傳。制定值班表，安排負(fù)責(zé)人等。具體細(xì)節(jié)見(jiàn)各院前期宣傳策劃.6、組織各院負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，將征文大賽文件下發(fā)，動(dòng)員各院積極宣傳，并強(qiáng)調(diào)比賽細(xì)節(jié)。

第四篇：前期策劃

做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)告。

創(chuàng)作一部紀(jì)錄片，首先要考慮好兩個(gè)問(wèn)題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無(wú)人關(guān)注的話(huà)題千萬(wàn)不要去拍），二是怎么樣去創(chuàng)作這部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方案）。這就是前期策劃所要完成的任務(wù)。部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方

策劃是紀(jì)錄片創(chuàng)作過(guò)程中必不可少的程序，雖然不一定非要形成文字材料，但最好還是形成文字材料。策劃的文字材料叫策劃方案，又叫策劃文案或策劃書(shū)，相當(dāng)于一份可操作的“施工圖紙”。大至可分為六個(gè)部分：目的意義、內(nèi)容形式、組織機(jī)構(gòu)、實(shí)施程序、經(jīng)費(fèi)預(yù)算和效果預(yù)測(cè)。

1、目的意義：節(jié)目策劃書(shū)主要是節(jié)目策劃人寫(xiě)給節(jié)目制片人和制作人看的，在讓他們知道怎么做之前，首先要讓他們了解為什么要這樣做，讓他們認(rèn)識(shí)策劃肩負(fù)的任務(wù)和追求的目標(biāo)及效果。這里要盡可能簡(jiǎn)明扼要地點(diǎn)出來(lái)。不要空話(huà)、套話(huà)，不要將太多的大道理，而是要把它限定在一個(gè)實(shí)事求是的范圍之內(nèi)。比如我們拍攝的紀(jì)錄片《命》，它的歷史背景是大學(xué)招生制度改革后，隨著招生名額的擴(kuò)大，招生費(fèi)用也提高了。如何解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問(wèn)題，不僅是黨和政府關(guān)心的問(wèn)題，同時(shí)也是老百姓關(guān)心的問(wèn)題。拍好這樣一部片子，其目的意義不僅可以減輕黨政部門(mén)接待貧困學(xué)生家長(zhǎng)上訪(fǎng)的壓力，也為解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問(wèn)題提供了一條有效的信息途徑。

2、內(nèi)容形式：在明白為什么要做之后，就要闡述做什么。此時(shí)的策劃者要闡述他的創(chuàng)意，這是策劃書(shū)的關(guān)鍵部分。通?？梢詮膬?nèi)容和形式兩方面來(lái)介紹這個(gè)創(chuàng)意。節(jié)目?jī)?nèi)容包括題材、選題、主題思想、背景材料以及相關(guān)內(nèi)容；節(jié)目形式包括節(jié)目類(lèi)型、長(zhǎng)度、表現(xiàn)手法、制作技巧、技術(shù)手段以及包裝推介等。這里面需要強(qiáng)調(diào)的是，背景材料的搜集必須先行，決不可以盲目拍攝。因?yàn)榧o(jì)錄片并不是24小時(shí)全天候紀(jì)錄，而是圍繞主題有選擇的真實(shí)紀(jì)錄。英雄不是一天造就的，而一定是有著厚重的歷史背景。只有對(duì)歷史背景的廣泛搜集、認(rèn)真提煉，才能從中發(fā)現(xiàn)被拍攝對(duì)象的靈魂。背景材料的搜集是進(jìn)一步策劃的基礎(chǔ)，這一環(huán)節(jié)必不可少。在紀(jì)錄片《命》的拍攝開(kāi)始前，我們就做了大量的前期準(zhǔn)備工作。比如對(duì)被拍攝人歷史背景的了解，相關(guān)拍攝人物的確定，拍攝環(huán)境的踏查等等。題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無(wú)人關(guān)注

3、組織機(jī)構(gòu)：知道做什么之后，就要考慮由哪些人來(lái)做，怎么分工，怎么合作。這里重要的是形成強(qiáng)有力的工作班子和明確參與工作人員的職責(zé)。組織機(jī)構(gòu)往往有兩個(gè)層面，一是組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，二是具體制作機(jī)構(gòu)。前面說(shuō)過(guò)，紀(jì)錄片是最能代表電視臺(tái)實(shí)力的一個(gè)片種，從

某種程度上說(shuō)它并不亞于電視劇。所以在開(kāi)始創(chuàng)作之前，必須考慮配備最出色的創(chuàng)作隊(duì)伍和最精良的設(shè)備支持。

4、實(shí)施程序：明確了人員組織和任務(wù)分工后，就可以部署工作安排了。什么時(shí)候完成前期準(zhǔn)備，什么時(shí)候進(jìn)行拍攝，什么時(shí)候進(jìn)行后期制作，什么時(shí)候?qū)彶楹托薷?，什么時(shí)候在什么頻道和時(shí)段播出等。要制定一個(gè)具體的時(shí)間表，使操作者能夠準(zhǔn)確地掌握策劃的實(shí)施過(guò)程，同時(shí)也便于策劃者和管理者控制和監(jiān)督工作進(jìn)度。

5、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：項(xiàng)目的實(shí)施、節(jié)目的制作都需要一定的經(jīng)費(fèi)支持。目前的節(jié)目經(jīng)費(fèi)來(lái)源一般有兩個(gè)途經(jīng)：一是行政撥款；二是贊助經(jīng)費(fèi)或廣告收益。無(wú)論是哪一種來(lái)源，都應(yīng)做好經(jīng)費(fèi)預(yù)算，這是節(jié)目成功的物質(zhì)保障。做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)

6、效果預(yù)測(cè)：做完這些計(jì)劃后，還可以預(yù)測(cè)一下節(jié)目播出后所產(chǎn)生的效果，提出一個(gè)獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的期望值。比如說(shuō)收視率、觀眾反響、社會(huì)效果和專(zhuān)業(yè)評(píng)比等，使之取得一個(gè)總結(jié)和評(píng)估的依據(jù)。

第五篇：前期策劃

目

錄

一、投資決策

（一）基本流程

（二）招拍掛

（三）實(shí)際操作過(guò)程中要注意的幾點(diǎn)

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)環(huán)節(jié)與結(jié)果

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

（三）整體工作的組織

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納

（五）項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)

三、前期的項(xiàng)目管理

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

（二）項(xiàng)目定位

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

前期策劃

一、投資決策

（一）基本流程

1、機(jī)會(huì)選擇

（1）開(kāi)發(fā)商通過(guò)自已的業(yè)務(wù)渠道或政府的關(guān)系、媒體公告搜集到一些項(xiàng)目機(jī)會(huì)或項(xiàng)目信息。

（2）將收集到的信息做判斷，進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇，如有三個(gè)投資機(jī)會(huì)：高新項(xiàng)目、浐霸、北郊。開(kāi)發(fā)公司前期部對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目做初步分析，即理論上的投資機(jī)會(huì)分析。

2、投資意向

在弄清項(xiàng)目的基本情況之后，做預(yù)可行性研究，提出若干建議，供公司董事會(huì)決策，若董事會(huì)覺(jué)得項(xiàng)目可以做為意向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則就與土地方（項(xiàng)目擁有方）做投資意向的洽談（商務(wù)談判），談判結(jié)束簽訂合作意向書(shū)。

3、投資決策

公司前期部對(duì)擬合作的項(xiàng)目做比較仔細(xì)的可行性研究和投資分析，這就叫項(xiàng)目的可行性研究。

可行性研究后如果認(rèn)為項(xiàng)目是沒(méi)問(wèn)題，最后決策是可以的，簽正式合同，按合同執(zhí)行。

綜上所述，做為常規(guī)來(lái)講，項(xiàng)目前期的決策階段，是三大塊：機(jī)會(huì)先擇、投資意向、最終的項(xiàng)目投資決策。

這是作為企業(yè)來(lái)講的內(nèi)部決策機(jī)制必然要走的三步曲，這三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基礎(chǔ)上根據(jù)需要決策的對(duì)象的深度，把可行性研究的粗細(xì)長(zhǎng)短做了區(qū)別而已。

（二）招拍掛

1、獲得土地

通過(guò)招拍掛取得土地的時(shí)候，一般是開(kāi)發(fā)商去土地市場(chǎng)了解一些項(xiàng)目信息，土地市場(chǎng)的項(xiàng)目都有項(xiàng)目條件，即地塊是住宅用地還是工業(yè)用地，除此之外地塊還有用地條件，具體包括這幾方面：

（1）四臨界址，即周邊東南西北的界址。（2）盡用地面積畝數(shù)。

（3）容積率，即土地的得房率，即一塊地最終能開(kāi)發(fā)出來(lái)多少產(chǎn)品（如地塊面積為10000平米，容積率是3.5，盡用地10000平米，蓋出來(lái)的商品房的建筑面積就是3.50000平米，即買(mǎi)10000平米土地最終能開(kāi)發(fā)出來(lái)多少產(chǎn)品）。（4）建筑密度，即一塊地有多少平米可以用來(lái)做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是說(shuō)其中3500平米可以用來(lái)做建筑，也意味著樓座所有的底座面積不能超過(guò)3500平米）。

（5）綠化率，即小區(qū)里面扣去建筑面積，道路、硬化的停車(chē)廠、中心廣場(chǎng)、硬化道面積，剩下來(lái)的綠地面積（如規(guī)定為40％或39%，一般政府在用地條件中會(huì)規(guī)定它）。

（6）控高（限高），即一塊地在哪個(gè)方位建筑高度最高能高到多少，規(guī)劃部門(mén)通過(guò)控高來(lái)控制建筑空間（一般的民用住宅室內(nèi)大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的話(huà)，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少層）。

開(kāi)發(fā)商根據(jù)這以上幾個(gè)指標(biāo)就可以算出自已的得房率，在拿到用地條件以后對(duì)意向地塊迅速的進(jìn)行前期方案的測(cè)算。

2、前期方案測(cè)算

（1）產(chǎn)品定位，也叫做概念規(guī)劃方案（初步規(guī)劃方案）；

（2）根據(jù)概念規(guī)劃方案進(jìn)行投資測(cè)算，將測(cè)算后的效益指標(biāo)與企業(yè)內(nèi)部希望的投資受益率做比較，根據(jù)企業(yè)認(rèn)可的受益率來(lái)確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得去拿，這就叫決策。一旦決定拿，即迅速展開(kāi)下一步工作，做商務(wù)標(biāo)數(shù)。（3）商務(wù)標(biāo)數(shù)做出來(lái)以后投標(biāo)報(bào)價(jià)。

商務(wù)標(biāo)數(shù)的做法主要是在原有的條件下，土地最高以多少錢(qián)拿到手里，有一個(gè)底，即所謂的標(biāo)底，也就是投標(biāo)的底數(shù)。這基本是在第二步投資測(cè)算基礎(chǔ)上的倒算。

（三）實(shí)際操作過(guò)程中要注意的幾點(diǎn)：

（1）在市場(chǎng)上一旦有合適地塊，時(shí)機(jī)非常重要，動(dòng)作要快，就是說(shuō)一旦用地

條件確定后，項(xiàng)目的測(cè)算又很熟練，一兩天就要能搞完。（2）任何一個(gè)地塊，它的操作運(yùn)作方法是非常靈活的，同樣的地塊放在不同

的企業(yè)，或者在同一個(gè)企業(yè)里用不同的思路做下去都會(huì)有不同的結(jié)果，也就是說(shuō)在項(xiàng)目測(cè)算過(guò)程中有一些資源的整合和運(yùn)作思路的問(wèn)題，而項(xiàng)目的運(yùn)作思路是需要策劃的。

（3）拿地前的投資決策涉及到項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)全程，如重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、技術(shù)問(wèn)題、政策問(wèn)題、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)問(wèn)題、金融問(wèn)題等。

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性：

（1）去土地市場(chǎng)搜集土地信息的時(shí)候是有針對(duì)性和目的性的。

（2）對(duì)地塊的用地條件可變空間的估計(jì)。

（3）帶著目的性選擇到的項(xiàng)目，企業(yè)內(nèi)部的資本運(yùn)作的邊界條件基本是明確的。

這三個(gè)問(wèn)題在找土地的時(shí)候，企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)明確了。

通來(lái)實(shí)際操作來(lái)看，歸根到底還是運(yùn)用可行性研究的方法?？尚行匝芯窟@種方法在企業(yè)實(shí)踐過(guò)程中運(yùn)用是非常靈活的，每一次分析的目的不同，側(cè)重不同，一般在企業(yè)搞的時(shí)間比較長(zhǎng)。

實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容有兩方面：

一是建設(shè)方案，建設(shè)方案的提出，建設(shè)方案的描述以及建設(shè)方案的畫(huà)圖，是經(jīng)濟(jì)測(cè)算的基礎(chǔ)；

二是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)入手更容易。

在建設(shè)方案一定的情況下如何才能迅速的拿下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是工作的重點(diǎn)。

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)的環(huán)節(jié)和成果

1、項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)的審批環(huán)節(jié)：（1）項(xiàng)目建議書(shū)的審批；（2）項(xiàng)目用地的審批；（3）項(xiàng)目規(guī)劃條件的審批。

2、項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)取得的成果：（1）項(xiàng)目的立項(xiàng)；（2）項(xiàng)目的用地性質(zhì)以及項(xiàng)目用地的條件；（3）關(guān)于土地的拆遷整理。

不同地塊的深入程度是差別很大的，有生地和熟地之分，生地比如說(shuō)有的只管項(xiàng)目立項(xiàng)，不管土地性質(zhì)，不做拆遷，有的不但拿到了項(xiàng)目立項(xiàng)和用地條件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定項(xiàng)目是熟地的情況下，前期的審批手續(xù)（四證一書(shū)）：（1）用地規(guī)劃許可證（2）土地證

（3）規(guī)劃方案、審批意見(jiàn)書(shū)（4）工程規(guī)劃許可證（5）工程施工許可證

4、取得的相應(yīng)結(jié)果：（1）立項(xiàng)批復(fù)（2）地塊的定樁成果

（3）項(xiàng)目的規(guī)劃條件（附：項(xiàng)目的初步規(guī)劃方案）（4）建設(shè)用地的批準(zhǔn)書(shū)

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

1、要搞清楚國(guó)家法規(guī)規(guī)定的前期嚴(yán)格審批的流程（哪些內(nèi)容是哪些部門(mén)的哪些人管，管到什么程度）；

2、必須建立項(xiàng)目審批過(guò)程中的人脈關(guān)系

（三）整體工作的組織

1、效率問(wèn)題；

2、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題（既要為項(xiàng)目增加獲利空間同時(shí)要減少一些不必要的費(fèi)用，即開(kāi)源節(jié)流）。

（1）正面投入：根據(jù)地塊，從城市規(guī)劃的高度做一個(gè)很漂亮的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，供

政府部門(mén)規(guī)劃 部門(mén)權(quán)威人士審核，并打開(kāi)一些條件。（2）灰色投入：小公司不規(guī)范的規(guī)劃。

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納：

1、法規(guī)性很強(qiáng)

2、公關(guān)很重要

3、技術(shù)問(wèn)題很綜合（1）城市規(guī)劃；（2）建筑規(guī)劃；（3）施工方案；

（4）規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面的規(guī)范；

（5）行業(yè)部門(mén)的要求（供水；供電；供熱；燃?xì)?；道路；綠化；文物部門(mén)，建設(shè)部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、計(jì)劃部門(mén)、物價(jià)部門(mén)等十多個(gè)部門(mén)）。

因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期一般由開(kāi)發(fā)公司的總經(jīng)理親自來(lái)抓，而且手續(xù)在報(bào)批過(guò)程中，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等單位要配合。

項(xiàng)目前期是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，前期手續(xù)不走，后期跟不上，前期手續(xù)走多遠(yuǎn)，后期得跟多遠(yuǎn)，所以前期審批對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)制約是很大的。

目前西安絕大多數(shù)項(xiàng)目前期都存在問(wèn)題，很多項(xiàng)目樓已蓋起來(lái)，手續(xù)還沒(méi)辦下來(lái)。目前國(guó)家土地政策上死守18億農(nóng)耕地，每年用于市場(chǎng)建設(shè)用地有一個(gè)控制量，建設(shè)用地分很多類(lèi)，用于城市、軍事、國(guó)防、教育等，最后到用于商業(yè)開(kāi)發(fā)地只有一小塊，而全國(guó)的這一小塊又切蛋糕切到各省、市、區(qū)。

因此，若涉入到農(nóng)耕地，則要申報(bào)，從區(qū)到市、省、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院，申報(bào)完后從上面再一級(jí)一級(jí)的下達(dá)，過(guò)程繁復(fù)，下達(dá)后的土地因?yàn)橛邢匏越唤o各個(gè)地區(qū)自已劃分。

為了獲得土地最后的審批，往上報(bào)的時(shí)候就得排隊(duì)，排隊(duì)前和下批時(shí)都得做公關(guān)，因此項(xiàng)目前期是一個(gè)很復(fù)雜的流程。

這樣來(lái)看，前期涉及到很多政策性問(wèn)題、技術(shù)性的問(wèn)題、業(yè)務(wù)的組織問(wèn)題等，正因?yàn)檫@樣，企業(yè)對(duì)前期策劃這方面的市場(chǎng)需求量還是很大的。

（五）做項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)：

1、前期四證審批的流程

2、各個(gè)環(huán)節(jié)的相互制約關(guān)系

3、每一項(xiàng)審批業(yè)務(wù)在政府部門(mén)內(nèi)部的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序

三、前期的項(xiàng)目管理 組織整體工作、推進(jìn)工作前進(jìn)。

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

1、市場(chǎng)調(diào)研

了解市場(chǎng)行情，哪種產(chǎn)品最火，價(jià)位多少，哪種產(chǎn)品形態(tài)最受歡迎，市場(chǎng)需求量最大。

2、地塊調(diào)查

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是弄清地塊狀況。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的邊界。地塊的周邊情況，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起著非常重要的作用，例：（1）地塊在路南比在路北好，因?yàn)樵谀线吙梢再N著路邊起高層，也就是利用道路空出了建筑空間。

（2）地塊對(duì)面是寫(xiě)字樓比住宅樓好，因?yàn)閷?duì)面是寫(xiě)字樓的話(huà)對(duì)建筑空間的要求比住宅小，允許部分遮擋。

（3）地塊對(duì)面是幼兒園、學(xué)校的話(huà)要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南邊樓已蓋起，用地邊線(xiàn)也貼了，要保持間距60米，項(xiàng)目就得往后退，否則蓋的樓就在陰影里。

這只是用地邊線(xiàn)，相鄰關(guān)系的區(qū)分，還有工程地址問(wèn)題，沙坑、地裂縫等；一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)是兩個(gè)利益主體，一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候盡可能隱瞞一些不清楚的情況，而作為開(kāi)發(fā)商開(kāi)講了解得更仔細(xì)一點(diǎn)更好，所以地塊調(diào)查是開(kāi)發(fā)商比較注重的。

3、開(kāi)發(fā)商資源和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

地塊適合于做酒店、住宅還是寫(xiě)字樓，跟企業(yè)的資源是有關(guān)系的。

酒店是最賺錢(qián)的，長(zhǎng)期收益是很大的，需要資金的時(shí)候酒店可以往銀行一抵押，可以獲得一筆資金，這屬于運(yùn)作方面的技巧。

如果是住宅賣(mài)了就沒(méi)了，有的企業(yè)近期急需現(xiàn)金流，就不能選擇酒店產(chǎn)品，做酒店流動(dòng)量很大，這也就直接決定了項(xiàng)目定位的選擇。

綜合了這三方面因素的方案就是項(xiàng)目合理的方案。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位包含的內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)人群定位（3）項(xiàng)目的價(jià)格定位（4）項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣定位（5）項(xiàng)目資本運(yùn)作模式的選擇（6）項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇

2、項(xiàng)目定位對(duì)后續(xù)影響

（1）設(shè)計(jì)定位，對(duì)后面的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更明確的條件；

（2）價(jià)格定位、消費(fèi)人群定位、市場(chǎng)推廣定位對(duì)今后的營(yíng)銷(xiāo)定位有重要作用；（3）資本運(yùn)作模式的選擇對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的投資籌措、投資方式做一些確定（4）建設(shè)方案的確定對(duì)后面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的組織確立原則性的意見(jiàn) 如此看來(lái)項(xiàng)目前期策劃是在調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的重大問(wèn)題提出來(lái)有效的解決方案，如設(shè)計(jì)方案，建設(shè)方案，營(yíng)銷(xiāo)方案、資金運(yùn)作方案等。

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

注：項(xiàng)目前期策劃和可行性研究的區(qū)別：

實(shí)際上在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真正實(shí)施過(guò)程中展開(kāi)最終投資決策依據(jù)的是前期策劃文件，而不是前面所講的可行性研究，前期策劃報(bào)告的核心思路和方法與一般項(xiàng)目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。從兩個(gè)角度來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在最終決策的時(shí)候依據(jù)的是項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告，項(xiàng)目前期策劃報(bào)告具有更專(zhuān)業(yè)的水準(zhǔn)，但是它的核心思路與可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終的決策是可行性研究方法在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用形式，只是更加豐富了一般項(xiàng)目的可行性研究方法。