第一篇：江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法

江蘇省城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理辦法

2004-8-

4第一條 為建立、完善城市住宅區(qū)業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，規(guī)范城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的自治自律作用，提高物業(yè)管理的整體水平，根據(jù)國(guó)家及省有關(guān)城市住宅區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》(省政府第 141 號(hào)令)規(guī)定，制訂本辦法

第二條 本辦法所稱業(yè)主，是指城市住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱業(yè)主委員會(huì)，是代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的自治組織。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表人會(huì)選舉產(chǎn)生。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市、縣人民政府按照房屋與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。

第三條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的所有的城市住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

第四條 江蘇省建設(shè)行政主管部門(mén)是本省物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全省業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

各市、縣(市)建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門(mén)是所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)本市、縣(市)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督及管理工作。

第五條 凡是實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)(含別墅、公寓，下同)，均應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自治管理。

新建住宅小區(qū)在竣工交付使用后，入住率或銷(xiāo)售率達(dá)到 60 ％時(shí)，應(yīng)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。

原有住宅小區(qū)，應(yīng)在實(shí)施物業(yè)管理前成立業(yè)土委員會(huì)，然后由業(yè)主委員會(huì)在政府主管部門(mén)指導(dǎo)下選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的管理服務(wù)事項(xiàng)。

第六條 業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生程序如下：

(一)由住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建沒(méi)單位或物業(yè)管理企業(yè)向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)成立業(yè)主委員會(huì)，并提交本物業(yè)區(qū)域業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)清冊(cè)。

所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)牽頭成立業(yè)主(代表)大會(huì)籌備委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱籌委 會(huì))，籌委會(huì)成員由所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人代表組成。必要時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處，派出所等派代表列席。

籌委會(huì)負(fù)責(zé)起草業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)章程及業(yè)主公約，井協(xié)商推薦業(yè)主 委員會(huì)委員候選人。業(yè)主委員會(huì)選舉，應(yīng)采剛差額選舉辦法。

以后的業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，由上屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織。

業(yè)主人數(shù)較多的區(qū)域，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。

(二)籌委會(huì)審核業(yè)主資格，將籌委會(huì)人員、業(yè)主資格確認(rèn)結(jié)果通告全體業(yè)主，并就業(yè) 主委員會(huì)選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會(huì)章程(征求意見(jiàn)稿)及業(yè)主公約(征求意見(jiàn)

稿)向業(yè)主 廣泛征求意見(jiàn)，修改后提交業(yè)主(代表)大會(huì)表決。

(三)物業(yè)規(guī)模較大、業(yè)主人數(shù)較多的區(qū)域，可以幢為單價(jià)建立業(yè)主小組。在籌備委員 會(huì)的協(xié)調(diào)、組織下，每幢房屋業(yè)主，按物業(yè)面積比例選舉產(chǎn)生本幢業(yè)主小組。

業(yè)主小組 3~5 人，視每幢業(yè)主人數(shù)而定 ? 業(yè)主小組應(yīng)協(xié)商推薦小組長(zhǎng) 1 人，具體牽頭 負(fù)責(zé)本幢房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理、維修及養(yǎng)護(hù)的經(jīng)費(fèi)的籌集、分?jǐn)偟仁乱恕I(yè) 主小組長(zhǎng)是本幢房屋業(yè)主的當(dāng)然代表，參加本區(qū)域業(yè)主(代表)人會(huì)。

(四)籌委會(huì)主持召開(kāi)首屆業(yè)主(代表)人會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法并選舉產(chǎn)生首屆 業(yè)主委員會(huì)委員，討論、修改《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》《業(yè)主委員會(huì)章程》(示范文本)附件 1，《業(yè)主公約》(示范文本)見(jiàn)附件 2。

(五)由所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委 員會(huì)主任、副主任。

(六)當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)，15 日內(nèi)報(bào)請(qǐng)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)登記備案并按第十一條規(guī)定提交有關(guān)材料。

(七)業(yè)主委員會(huì)白所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)登記之日起成立。

第七條 業(yè)主資格應(yīng)以業(yè)主所持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)。暫未辦證的，以經(jīng) 房地產(chǎn)主管部門(mén)鑒證有效的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同為準(zhǔn)。

房尾所有權(quán)證(商品房購(gòu)銷(xiāo)合同)上注明為兩人或兩人以上共有的，應(yīng)共同推選 1 人作 為代理人出席業(yè)主(代表)大會(huì)。

業(yè)主為法人的，法定代表人出席業(yè)主(代表)人會(huì)：法定代表人不出席的，應(yīng)委托代理人出席并出具合法有效的書(shū)面委托書(shū)。

業(yè)主或物業(yè)使用人不能出席業(yè)主(代表)大會(huì)的，應(yīng)書(shū)面委托共同使用人或其他親友擔(dān) 任代理人山席業(yè)主(代表)大會(huì)。

業(yè)主不出席，也不委托他人出席業(yè)主(代表)人會(huì)，將被視作棄權(quán)，但必須服從大會(huì)作 出的決定。

第八條 業(yè)主委員會(huì)候選人資格：、須是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主；、遵守國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約；、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)：、具有完全民事行為能力；、有一定的工作經(jīng)驗(yàn)、組織協(xié)調(diào)能力。

第九條 業(yè)主(代表)大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主(代表)出席。業(yè)主(代表)大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主(代表)過(guò)半數(shù)通過(guò)。

業(yè)主(代表)大會(huì)的表決可用投票方式或其他方式，各類(lèi)物業(yè)按建筑面積每十平方米為一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上為一票，不足五平方米的不計(jì)票。住宅區(qū)也可以選擇每戶一票的方式。

業(yè)主(代表)大會(huì)至少每年召開(kāi)一次。遇特殊情況，經(jīng) 20% 以上業(yè)主(代表)聯(lián)合提議或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定、可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主(代表)大會(huì)。

業(yè)主(代表)大會(huì)行使下列職責(zé)：

(一)審議、通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約：

(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員：

(三)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定，監(jiān)督業(yè)

主委員會(huì)的工作：

(四)批準(zhǔn)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理委托合同：

(五)聽(tīng)取和審議維修基金的預(yù)決算報(bào)告，監(jiān)督維修基金的管理與使用；

(六)決定有關(guān)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主物業(yè)權(quán)益的其它重大事項(xiàng)。

第十條 業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)物業(yè)規(guī)模、業(yè)主人數(shù)，在 9 至 15 人范圍內(nèi)確定。必要時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定可適當(dāng)增減，但最低不得少于 5 名。

業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)主任 1 名，副主任 1 ～ 2 名。業(yè)主委員會(huì)委員為兼職，業(yè)主委員會(huì)主任可以為專職。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū) 1 名，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)備案登記時(shí)應(yīng)提交下列材料：(一)成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)：

(二)業(yè)主委員會(huì)成員及分工名單；

(二)業(yè)主委員會(huì)組成人員登記表(見(jiàn)附們： 3)；

(四)業(yè)主(代表)大會(huì)選舉產(chǎn)生本屆業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議紀(jì)要并附選票(原件)；(五)業(yè)主委員會(huì)章程。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約的起草、修改工作，并提交業(yè)主(代表)大會(huì)批準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按章程行使下列職責(zé)：

(一)召集和主持業(yè)主(代表)大會(huì)，并向大會(huì)報(bào)告工作；

(二)按規(guī)定選聘、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)管理委托合同，提交業(yè)主（代表)大會(huì)批準(zhǔn)：

(三)審議物業(yè)管理企業(yè)制定的對(duì)本物業(yè)的年度管理計(jì)劃及物業(yè)管理重大措施：(四)協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系：

(五)督促業(yè)主和使用人按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：

(六)審議物業(yè)維修基金的籌集、分?jǐn)偂⒐芾砼c使用；

(七)業(yè)主(代表)大會(huì)依法賦予的其他權(quán)利

前款第(二)項(xiàng)規(guī)定中，物業(yè)管理委托合同必須使用建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)履行下列義務(wù)，(一)宣傳、貫徹及執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和方針政策；

(二)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)的各項(xiàng)決定；

(三)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)和各有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)利監(jiān)督：

(四)履行經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)批準(zhǔn)的物業(yè)管理委托合同；

(五)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理措施．

業(yè)主委員會(huì)不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)．

第十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立健全委員會(huì)會(huì)議制度、業(yè)主小組長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議制度和與物管理企業(yè)的協(xié)商會(huì)議制度。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般每季度一次，業(yè)主委員會(huì)主任可根據(jù)工作需耍，臨時(shí)召集會(huì)議，但

應(yīng)在召開(kāi)會(huì)議 7 日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每位委員．業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加。業(yè)主小組長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議一般每季度一次．聽(tīng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和要求。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)商會(huì)議一般每月舉行一次，互通情況、協(xié)商解決物業(yè)管理服務(wù)中遇到的矛盾和問(wèn)題，檢查管理服務(wù)計(jì)劃和措施的落實(shí)情況。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真組織物業(yè)維修基金的歸集，按照“業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，嚴(yán)格使用審批手續(xù)，確?；鸢踩磕甑谝患径惹?，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)上一年度基金的使用情況進(jìn)行審核，并向業(yè)主(代表)大會(huì)報(bào)告。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所在物業(yè)管理用房中安排．新建住宅小區(qū)應(yīng)在物業(yè)管理用房中劃出一定面積作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房．原有住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，應(yīng)在原有配套用房或補(bǔ)建項(xiàng)目中統(tǒng)籌解決．

第十七條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，可在本物業(yè)維修基金增值部分中列支，也可從配套服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)收入中開(kāi)支或在物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中適當(dāng)補(bǔ)貼。

第十八條 業(yè)土(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定．對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力．

業(yè)土(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律，法規(guī)和規(guī)章相抵觸．對(duì)于業(yè)主(代表)大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定，所在地物業(yè)管理主管部門(mén)可依法撤銷(xiāo)或責(zé)令改正，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人．

第十九條 業(yè)主人會(huì)和業(yè)主委員會(huì)接受所在地物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督．

第二十條 業(yè)主委員會(huì)的合并、解散與終止，須依照業(yè)主(代表)大會(huì)的決議并報(bào)經(jīng)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)批準(zhǔn)．

第二十一條 城市商住區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)(廠房)等物業(yè)的業(yè)主委員會(huì)管理，參照本辦法執(zhí)行．

第二十二條 本辦法白頒發(fā)之日起施行．原來(lái)成立的物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主管理委員會(huì)等組織形式，應(yīng)按照本辦法改選為業(yè)主委員會(huì)．

第二十三條 本辦法由江蘇省建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第二篇：城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)章程-會(huì)計(jì)學(xué)堂

004km.cn 城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)章程

第一條 住宅區(qū)業(yè)主管委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱本管委會(huì)）是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)條例）和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱住宅區(qū)細(xì)則）的有關(guān)規(guī)定成立的代表本住宅區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門(mén)貪污核準(zhǔn)登記后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。本管委會(huì)的一發(fā)合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

第二條 本管委會(huì)接受審計(jì)署登記管理部門(mén)、市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅管理部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，執(zhí)行國(guó)家，省，市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。

第三條 本管委會(huì)代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，以科學(xué)、發(fā)主、合法的管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護(hù)信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。

第二章 管委會(huì)的產(chǎn)生及職權(quán)

第四條 本管委會(huì)由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工

004km.cn 作，接受業(yè)主大會(huì)和市、區(qū)住宅管理部門(mén)的監(jiān)督。

第一屆管委會(huì)的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會(huì)，提出管委會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉通過(guò)。

第五條 本管委會(huì)設(shè)委員 名，其中主任一名，副主任 名，執(zhí)行秘書(shū) 名。執(zhí)行秘書(shū)負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。

管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中先舉產(chǎn)生。

管委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)由管委會(huì)聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書(shū)的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人。

管委會(huì)主任，執(zhí)行秘書(shū)為專職或兼職。

第六條 本管委會(huì)委使下列職權(quán)：

1.按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會(huì)；

2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

004km.cn

3.采用公開(kāi)招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同；

4.審查物業(yè)管理公司上年對(duì)本住宅區(qū)的管理計(jì)劃完成情況及其費(fèi)用決算報(bào)告；

5.審議物業(yè)管理公司制訂的對(duì)本住宅區(qū)的管理計(jì)劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

6.審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

7.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作；

8.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議。

前款的第3、5、6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第七條 本住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，管委會(huì)應(yīng)每三個(gè)月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

004km.cn

第八條 下列人員經(jīng)管委會(huì)決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后要獲得適當(dāng)津貼；

1.管委會(huì)主任；

2.管委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)；

3.業(yè)主選舉的樓長(zhǎng)；

4.管委會(huì)同意的其他人士。

第三章 管委會(huì)會(huì)議

第九條 管委會(huì)會(huì)議每?jī)蓚€(gè)月至少如開(kāi)一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認(rèn)為有必要并書(shū)面呈述議題時(shí)，可召開(kāi)管委會(huì)特別會(huì)議。

第十條 管委會(huì)會(huì)議的如開(kāi)提前七天將會(huì)議通知及有關(guān)材料送達(dá)每們委員。委員因事不能參加會(huì)議的，可以書(shū)面委托代表參加。

第十一條 管委會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。

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第十二條 管委會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)，居民委員會(huì)，物業(yè)管理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒(méi)有表決權(quán)。

第十三條 管委會(huì)會(huì)議決定問(wèn)題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn)行表決時(shí)，每一委中央電視臺(tái)有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書(shū)，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人投決定性一票。

第十四條 管委會(huì)執(zhí)行秘書(shū)必須作好每次開(kāi)會(huì)的會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持人簽署后存檔。

第四章 管委會(huì)委員

第十五條 本管委會(huì)委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為單數(shù)。管委會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔(dān)任管委會(huì)委員（以下簡(jiǎn)稱聘請(qǐng)委員），其名額不得超過(guò)最終委員總數(shù)的三分之一。聘請(qǐng)委員擔(dān)任管委會(huì)主任，應(yīng)由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。

第十六條 本管委會(huì)委員則熱心公益事業(yè)。責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要

004km.cn 的工作時(shí)間的成年人來(lái)?yè)?dān)任。

第十七條 本管委會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。

第十八條 本管委會(huì)委員的撤換，減增由管委會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)投票決定。

第十九條 有下列情形的人士不得擔(dān)任管委會(huì)委員，已經(jīng)擔(dān)任的須停任委員并由下次業(yè)主大會(huì)追認(rèn)：

1.已宣告破產(chǎn)；

2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責(zé)的能力；

3.未經(jīng)管委會(huì)同意無(wú)故在管委會(huì)會(huì)議中連續(xù)缺席三次以上；

4.以業(yè)主身份當(dāng)選為委員，但已不再是業(yè)主；

5.以書(shū)面形式向管委會(huì)提出辭呈；

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6.有違法犯罪行為的；

7.業(yè)主大會(huì)已將其罷免的。

第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時(shí)，必須在停任或退任后半個(gè)月內(nèi)將由其管理、保存的本管委會(huì)的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會(huì)的任何財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)）移交給本管委會(huì)。

第二十一條 本管委會(huì)委員的權(quán)利：

1.選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

2.對(duì)本管委會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)；

3.參與本管委會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

4.參加本管委會(huì)組織的有關(guān)活動(dòng)，第二十二條 本管委會(huì)委員的義務(wù)：

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1.遵守本管委會(huì)章程；

2.執(zhí)行本管委會(huì)的決議，努力完成本管委會(huì)的工作；

3.積極參加本管委會(huì)組織的仁義和活動(dòng)；

4.向本管委會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議。

第五章 管委會(huì)日常經(jīng)費(fèi)收支與只公用房

第二十三條 本管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源是本住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

第二十四條 本管委會(huì)的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支包括：業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)會(huì)議；購(gòu)置設(shè)備；編印資料。購(gòu)買(mǎi)書(shū)刊資料；國(guó)內(nèi)外交往；有關(guān)人員的津貼；日常辦公及其他項(xiàng)目的費(fèi)用等。經(jīng)費(fèi)收支帳目（不包括現(xiàn)金）由執(zhí)行秘書(shū)管理，每月臺(tái)票向管委會(huì)會(huì)議匯報(bào)，每向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)。

第二十五條 本管委會(huì)的辦公用房從公用設(shè)施專用基金購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)管理用房中劃出。

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第六章

附

則

第二十六條 業(yè)主大會(huì)通過(guò)有關(guān)本章程的決議和細(xì)則都是本章程的組成部分。

第二十七條 管委會(huì)的終止與解散：本管委會(huì)依照業(yè)主大會(huì)的決定或市社團(tuán)登記部門(mén)、市住宅主管部門(mén)的決定終止或解散。

第二十八條 本章程的解釋權(quán)屬管委會(huì)。

第二十九條 本章程與有關(guān)法規(guī)不符時(shí)，按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

第三十條 本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效。

附：住戶手冊(cè)

一、前言

二、簡(jiǎn)介

三、物業(yè)管理

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四、管理費(fèi)用

五、設(shè)備及服務(wù)

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務(wù)

八、業(yè)主及用戶的其它責(zé)任

九、保安/安全

十、關(guān)于防盜門(mén)、窗安裝的有關(guān)辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛(wèi)生管理細(xì)則

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十四、保險(xiǎn)

十五、常用電話號(hào)碼

十六、結(jié)語(yǔ)

一、前言

為 了便于業(yè)主/用戶進(jìn)一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運(yùn)作情況，管理公司物編寫(xiě)此住戶手岫，以供參考之用。小區(qū)住戶手冊(cè)根據(jù)管理公約而制定，其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶能有效地使用其購(gòu)置之物業(yè)，而并非對(duì)業(yè)主及用戶加以約束。管理公司將竭誠(chéng)為各業(yè)主用戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。

二、小區(qū)簡(jiǎn)介

小區(qū)占地 公頃，總建筑面積平方米，綠化面積平方米，綠化率為.物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識(shí)、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主，使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下，充分享受舒適、寧?kù)o、祥和的生活，創(chuàng)造出一個(gè)溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

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1.按照建設(shè)國(guó)際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。

2.注意加強(qiáng)物業(yè)管理，保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長(zhǎng)久良好。

3.實(shí)行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。

4.物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負(fù)責(zé)如下工作：

（1）管理：具有嚴(yán)格和管理制度，做到違者必罰，獎(jiǎng)罰分明。

（2）保安：小區(qū)有專門(mén)保安力量，實(shí)行24小時(shí)晝夜值班。

（3）清潔：保潔員定時(shí)清掃和清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生，做到地面無(wú)煙頭，無(wú)紙屑，地痰跡，無(wú)污印，垃圾清運(yùn)采用塑料袋，以防垃圾清運(yùn)時(shí)再污染。

（4）綠化：負(fù)責(zé)小區(qū)綠化，四季維護(hù)樹(shù)木，花草，修剪花木，維護(hù)綠化景觀。

（5）車(chē)輛交通管理：對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)加以限制，保持小區(qū)寧?kù)o的氣氛。

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（6）有償服務(wù)：代請(qǐng)保姆，代為購(gòu)物，你訂機(jī)票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛(wèi)生，成立老年活動(dòng)中心等生活服務(wù)系列。

（7）有償中介服務(wù)：代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。

（8）設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業(yè)管理

1.管理公司

根據(jù)管理公約的條文，XX物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。

2.管理公司之代表權(quán)

管理公司有絕對(duì)的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問(wèn)題。

3.公共地方及設(shè)施管理

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管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力，將管理及負(fù)責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。

4.管理職員

為提供完善之管理服務(wù)，管理公司雇有專業(yè)管理人員及專業(yè)維修承造商負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請(qǐng)各業(yè)主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質(zhì)服務(wù)，所有管理員工一律不準(zhǔn)向業(yè)主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。

5.建議及投訴

任何人士若對(duì)小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴，請(qǐng)以書(shū)面形式通知管理公司。

6.小區(qū)管理處辦公時(shí)間

小區(qū)管理處辦公時(shí)間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時(shí)間以外，小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶服務(wù)。

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管理公司電話（辦公時(shí)間）：

管理處電話（二十四小時(shí)服務(wù)）：

四、管理費(fèi)用

1.管理費(fèi)

管理費(fèi)乃根據(jù)每之管理開(kāi)支預(yù)算而制定，計(jì)有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費(fèi)、公共地方之清潔費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)，法律及其他專業(yè)咨詢費(fèi)用、小區(qū)保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)及管理公司酬金等。管理費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整，調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。

2.管理保證金及管理基金

各業(yè)主應(yīng)于驗(yàn)收其單位合格后，立即向管理公司支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)用作為履約保證金。同時(shí)亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理基金，以支付日常性之管理維修開(kāi)支。當(dāng)管理基金不足時(shí)，管理公司可發(fā)也通知，要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動(dòng)用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用。

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3.繳付管理費(fèi)

樓宇管理費(fèi)于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責(zé)管理本小區(qū)，任何租戶延期繳交管理費(fèi)，管理公司有機(jī)根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費(fèi)用，甚至停止供應(yīng)水，電及采取適當(dāng)?shù)姆尚袆?dòng)追討。

付款時(shí)間：星期一至星期五08：30-20：30

星期

六、星期日及假期09：00-17：30

付款辦法：以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。

4、管理費(fèi)盈虧

小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明，如管理費(fèi)不足以應(yīng)付各項(xiàng)開(kāi)支時(shí)，各業(yè)主須按比例交付不足之?dāng)?shù)目，如有盈余，則將會(huì)撥入下帳目。各業(yè)主與用戶床相互協(xié)調(diào)使用期間的費(fèi)用分?jǐn)偙壤?，管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負(fù)責(zé)人，而不涉入業(yè)主與用戶之間之關(guān)系。

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管理帳項(xiàng)

5、管理帳項(xiàng)以實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)方式處理，收入及支出帳項(xiàng)將按時(shí)向各業(yè)主/租戶通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用的，有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。

6、業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，原業(yè)主必須以書(shū)面形式通知管理公司，否則仍須負(fù)責(zé)該單位之管理費(fèi)用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，管理費(fèi)保證金及管理基金，應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣(mài)方業(yè)主自行安排向買(mǎi)方收回上述做主金及基金。

五、設(shè)備及服務(wù)

1.電力

各單位都已安裝獨(dú)立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進(jìn)行。

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2.供水

小區(qū)24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機(jī)修理水嘴的工作必須由合格技工進(jìn)行。自來(lái)水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時(shí)必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方，設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失，該單位的業(yè)主必須負(fù)責(zé)維修及賠償。

3.煤氣

小區(qū)24小時(shí)保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格（指定）的技工進(jìn)行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象，須及時(shí)與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。

4.電話

小區(qū)已鋪設(shè)電話電纜直達(dá)各物業(yè)單位，用戶可向管理中心呂請(qǐng)接駁及安裝電話。

5.電梯服務(wù)

小區(qū)各樓宇備有先進(jìn)的電梯，為客戶提供24小時(shí)服務(wù)。

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6.公共天線

各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時(shí)，可通過(guò)管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝，而費(fèi)用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負(fù)擔(dān)。根據(jù)小區(qū)公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。

7.消防系統(tǒng)

小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓，由管理員24小是值班，監(jiān)察消防系統(tǒng)的運(yùn)作。

六、裝修管理

1.政府法規(guī)、公約條文

用戶在室內(nèi)進(jìn)行任何工程，必須事前確定該項(xiàng)工程是否抵觸有關(guān)政府部門(mén)之法例及管理公約條文，若所進(jìn)行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況，用戶須將改變部分恢復(fù)原面貌，直至有關(guān)方面滿意方面的資料，業(yè)主可先向管理公司問(wèn)詢。

2.用戶在單位內(nèi)施行各類(lèi)裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng)，并須

004km.cn 書(shū)面通知管理處，提交有關(guān)裝設(shè)計(jì)圖及向有關(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)，待申請(qǐng)批準(zhǔn)及繳納裝修按金及第三者保險(xiǎn)后，方可開(kāi)工。

3.裝修保證

（1）裝修按金-此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內(nèi)，承辦商或其工作人員對(duì)小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時(shí)作適當(dāng)處理。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會(huì)按實(shí)際情況作全部或部分發(fā)還。

（2）第三者保險(xiǎn)-為減少在裝修時(shí)發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失，承辦商應(yīng)購(gòu)置工程期間第三者保險(xiǎn)，金額方面由管理處視其單位及工程大小評(píng)定。

4.裝修規(guī)則

（1）提供足夠之保護(hù)防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等，避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對(duì)于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語(yǔ)防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞，包括裂痕、污漬等，有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費(fèi)用。

（2）裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方，為保障其他業(yè)主及其他用戶的利益，004km.cn 基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害，將由有關(guān)用戶負(fù)責(zé)及賠償。

（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主，用戶不要受到干擾和感覺(jué)不便。

（4）施工現(xiàn)場(chǎng)必須備有緊急醫(yī)療藥品，必須有足夠防火設(shè)備，如惡意火簡(jiǎn)等，以備發(fā)生事故時(shí)緊急應(yīng)用。

（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進(jìn)行裝修工程。

（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲(chǔ)存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

（7）不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。

（8）裝修工人必須空著適當(dāng)?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?，以防發(fā)生意外及有礙觀瞻。

（9）所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取，每天下班時(shí)必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應(yīng)立

004km.cn 好賠償，否則嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行工作。

（10）所有機(jī)器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區(qū)范圍，必須先填妥管理公司特定出門(mén)許可證再經(jīng)檢驗(yàn)始可放行。

（11）裝修承造高須對(duì)其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔(dān)保管責(zé)任，管理公司概不負(fù)責(zé)任何損失或遺失。

（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。

5、物業(yè)外墻

所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。

發(fā)吸任何上述違章行為，業(yè)主/用戶將需承擔(dān)所修正工程及管理公司額外工作負(fù)擔(dān)費(fèi)用。

6、裝修承造商

004km.cn

各用戶所聘的指定裝修承造商在進(jìn)行工程時(shí)有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌粑飿I(yè)構(gòu)成破環(huán)，有關(guān)用戶必須負(fù)責(zé)所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時(shí)必須小心謹(jǐn)慎。

七、人往前期的特別服務(wù)

尊敬的業(yè)主：

歡迎您入住XX物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處負(fù)責(zé)及管理的小區(qū)，并對(duì)您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到XX物業(yè)管理有限公司丫區(qū)管理處為您提供的完善、高效的服務(wù)。

為了便于您盡快、順利地進(jìn)駐小區(qū)，管理處開(kāi)辦了裝飾、搬家業(yè)務(wù)，如您需要，請(qǐng)盡快與我公司聯(lián)系。

聯(lián)系電話：（裝飾）：

聯(lián)系電話：（搬家）：

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八、業(yè)主及用戶的其他責(zé)任

1、物業(yè)用途限制

各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2、飼養(yǎng)寵物

住戶所飼養(yǎng)的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3、噪音氣味

為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧?kù)o用戶切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味，滋擾其他用戶。

4、公眾通道

必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無(wú)阻。為保護(hù)各業(yè)主/用戶自身安全起見(jiàn)，遇有任何公共走道阻塞時(shí)，應(yīng)立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應(yīng)主動(dòng)舉報(bào)。

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5、景觀物品

各用戶不得在任何公共地方進(jìn)行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。

6、神位

為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，所有用戶禁止在門(mén)前或公共地方擺設(shè)神位及燃點(diǎn)香燭。

7、電梯服務(wù)

嚴(yán)禁使用客梯作送貨搬運(yùn)物品用途，一切物品的運(yùn)送，必須用管理公司指定的貨梯進(jìn)行。

8、危險(xiǎn)物

各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運(yùn)，儲(chǔ)存及使用危險(xiǎn)、易燃或易爆的物品。

9、鐵閘/卷門(mén)

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各用戶不得在其單位大門(mén)外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。

10、營(yíng)業(yè)經(jīng)商

除非得到管理公司書(shū)面批準(zhǔn)確，所有用戶不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何么用物品或進(jìn)行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣(mài)活動(dòng)，包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來(lái)訪客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶進(jìn)行派發(fā)物品、推銷(xiāo)或任何形式的磁擾。

11、法律糾紛

業(yè)主或用戶在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi)，因自身問(wèn)題而引發(fā)的法律糾紛及事故，必須自選承擔(dān)所有法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。管理公司基受牽連而須進(jìn)行額外工作及開(kāi)銷(xiāo)，亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主/用戶承擔(dān)。

九、保安/安全

1、為保障安全，所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員，均應(yīng)辦理住客證。

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A 辦理住客證請(qǐng)與管理處聯(lián)系，書(shū)面寫(xiě)明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。

B 若有人員變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)到管理處發(fā)放或注銷(xiāo)證件手續(xù)。

C 住客證或臨時(shí)工作證不慎遺失，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告管理處，并辦理補(bǔ)證手續(xù)（與開(kāi)始輸時(shí)手續(xù)相同）

2、大樓進(jìn)出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。

3、小區(qū)每24小時(shí)均有保安人員值班和巡邏，請(qǐng)業(yè)主/用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶的安全，并請(qǐng)注意以下幾點(diǎn)：

A 若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請(qǐng)?jiān)诎踩闆r下立即通知管理人員或管理處。

B對(duì)進(jìn)入大樓的訪客將要求做會(huì)客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應(yīng)先與住戶聯(lián)系，得到允許后方可探訪。

C 房間無(wú)人時(shí)，請(qǐng)鎖好門(mén)窗。

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D 無(wú)人在室內(nèi)時(shí)，關(guān)閉所有電器用具。

E 不要在禁止吸煙場(chǎng)所吸煙，尤其是在電梯內(nèi)；在可吸煙場(chǎng)所，應(yīng)處理好煙蒂和火種。

F 定期檢查，維修電器設(shè)備、電線和滅火器等。

G 發(fā)現(xiàn)有不明氣體時(shí)，不可開(kāi)關(guān)電器包括使用電話，離開(kāi)單位后，鎖好門(mén)窗，立即通知管理人員或管理處。

H 攜出大件物品及搬運(yùn)貨物出小區(qū)、住宅樓，必須到管理處提出申請(qǐng)并開(kāi)具出門(mén)許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶證新自前往辦理。

I 住宅單位用戶世勿隨便開(kāi)門(mén)給陌生人，開(kāi)門(mén)前必須先從防盜眼辨別訪客。

J與監(jiān)近用戶互相認(rèn)識(shí)，保持聯(lián)系，以便朋家能夠互相照應(yīng)。

K 如遇緊急情況時(shí)可直接報(bào)警（撥電話110）或直接打電話通知公安局總值班室。

L 如不幸被賊匪光顧，不應(yīng)移動(dòng)、清抹或洗滌任何現(xiàn)場(chǎng)物品。當(dāng)情況安全后，004km.cn 立即通知管理處。

4、除保安員外，物業(yè)亦高有先進(jìn)保安裝置以確保各業(yè)主及用戶安全。

5、住房保安

各用戶如需在其使用單位范圍內(nèi)，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書(shū)面申請(qǐng)，詳列人員數(shù)目，值班時(shí)間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動(dòng)，以免造成管理混淆及引起誤會(huì)。

十、關(guān)于業(yè)主安裝防盜門(mén)、窗的有關(guān)辦法

為了保證業(yè)主對(duì)其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門(mén)、窗、并由管理處指定的安裝隊(duì)伍進(jìn)行安裝，規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定，業(yè)主自己世勿私自購(gòu)置指定之外的防盜門(mén)窗，以及由指定之處的安裝隊(duì)安裝。以上務(wù)請(qǐng)業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。

十一、防火

1、防火措施

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。小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設(shè)備，用戶應(yīng)熟悉各項(xiàng)設(shè)備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設(shè)備作其他用途。

2、防火知識(shí)

切勿令電線負(fù)荷過(guò)量或在同一插座接下來(lái)多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風(fēng)筒等，以免由于負(fù)荷過(guò)量而導(dǎo)致火警。

請(qǐng)遵照法例法定，切勿在單位內(nèi)儲(chǔ)藏易爆易燃物品，最后離開(kāi)單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開(kāi)動(dòng)的電器關(guān)閉。

易燃及危險(xiǎn)性物品應(yīng)放置在孩童無(wú)不觸及的地方。

請(qǐng)保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

防火門(mén)必須保持經(jīng)常關(guān)閉。

如遇到易燃物品氣味時(shí)，切勿觸動(dòng)任何電器（包括電話、門(mén)鈴、電動(dòng)玩具等）開(kāi)關(guān)，小心打開(kāi)所有窗戶，門(mén)，讓空氣流通，然后離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)及盡快通知管理處。

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3、如遇火警時(shí)應(yīng)采取的措施

保持鎮(zhèn)定

撥打電話119通知消防局

打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。

及時(shí)通知小區(qū)保安管理員或管理處，如時(shí)間許可，應(yīng)通知監(jiān)近用戶。

如遇到濃煙，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。

不要乘搭電梯，應(yīng)用樓梯逃生。

盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。

4、防火演習(xí)

管理人員將定期進(jìn)行防火學(xué)習(xí)及試驗(yàn)各項(xiàng)救火設(shè)備。

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十二、清潔

管理公司已雇有清潔工人負(fù)責(zé)保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會(huì)公共道德，才可確保地方清潔。

用戶內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲(chóng)工作，應(yīng)由用戶自行負(fù)責(zé)，或委托管理公司之指定承包商處理。

大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當(dāng)，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會(huì)依時(shí)清理，切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。

十三、衛(wèi)生管理細(xì)則

為給業(yè)主創(chuàng)造出一個(gè)優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境，管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定，條例如下：

第一條：公司將組織大量人力、物力對(duì)公共場(chǎng)所、設(shè)施進(jìn)行定期的清理、消毒、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。

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第二條：公司將定期進(jìn)行消滅“四害”工作，絕不讓其滋生、蔓延。

第三條：請(qǐng)業(yè)主勿將廢物扔至樓下，應(yīng)放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時(shí)打掃、清運(yùn)。

第四條：禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。

第五條：禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標(biāo)語(yǔ)、廣告等。

第六條：禁止在公共場(chǎng)所搭建違章建筑。

第七條：禁止破壞公共設(shè)施，保護(hù)其清潔、完整。

第八條：禁止踐踏草坪、損害綠化設(shè)施。

第九條：業(yè)主裝修后的垃圾，請(qǐng)放在室內(nèi)，由清潔員每日一次進(jìn)行清理，禁止堆放在樓內(nèi)或小區(qū)街道上。

十四、保險(xiǎn)

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管理公司已為小區(qū)的所有公共設(shè)備購(gòu)置保險(xiǎn)，有關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)將由管理費(fèi)中預(yù)算支付。各用戶若認(rèn)為有需要，可以自行為其單位的室內(nèi)裝置購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

各用戶不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為，或甚至導(dǎo)致物業(yè)保險(xiǎn)無(wú)效，或令該保險(xiǎn)提高之行為，如有此類(lèi)事情發(fā)生，違約用戶需對(duì)因此而產(chǎn)生的所有開(kāi)支及損失負(fù)。

十五、常用電話號(hào)碼

夜間值班定：

火警：119

派出所：

匪警：110

醫(yī)院：

急救：120

十六、結(jié)語(yǔ)

為使購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的所有業(yè)主/住戶能享受幽雅、寧?kù)o、舒適、安全的居住環(huán)境，物制定本住房手冊(cè)。本手岫所列各條款，純?yōu)闃I(yè)主/住戶之利益著想，敬請(qǐng)各位合作。

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業(yè)主應(yīng)將手冊(cè)有關(guān)條款告知家中各人，若有任何疑問(wèn)，請(qǐng)向本公司或管理處查詢，本公司將樂(lè)意盡力協(xié)助。對(duì)各位的真誠(chéng)合作謹(jǐn)致謝意。

并祝各位喬遷之喜，安居愉快。

物業(yè)管理公司

年 月 日

第三篇：大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

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發(fā)文字號(hào)：大政發(fā)[1999]123號(hào)

頒布時(shí)間：1999.12.23 實(shí)施時(shí)間：2000.01.01

效力級(jí)別：地方法規(guī)和規(guī)章

效力狀態(tài)：現(xiàn)行有效

自動(dòng)滾屏（右鍵暫停）

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大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市

住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

（大政發(fā)〔１９９９〕１２３號(hào)）各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局（總公司）：

現(xiàn)將《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

大連市人民政府

一九九九年十二月二十三日

大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

第三條 本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物為物業(yè)管理；配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

第四條 大連市房地產(chǎn)管理局以及縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門(mén)，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

市及縣（市）、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和委員會(huì)

第五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)）選舉產(chǎn)生。

第六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

第七條 共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到４０％以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)５０％以上的，原產(chǎn)權(quán)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后３個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

第八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)應(yīng)當(dāng)由超過(guò)２／３的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

第九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)每年召開(kāi)１次。經(jīng)２０％以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)認(rèn)為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

第十條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的職權(quán)：

（一）審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》；

（二）選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，增補(bǔ)或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員；

（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，修改或撤銷(xiāo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法；

（五）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員由７至１３人組成，設(shè)主任１人、副主任１至２人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每屆任期３年，主任、副主任、委員可以連選連任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)任期屆滿１個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)。

第十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的權(quán)利：

（一）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

（二）審議物業(yè)管理企業(yè)工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算；

（三）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況；

（四）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況；

（五）負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理；

（六）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況；

（七）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

第十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的義務(wù)：

（一）向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)報(bào)告工作；

（二）執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人監(jiān)督；

（三）監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（四）履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)施；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第十四條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每個(gè)季度例會(huì)１次。有２／３以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可以增加例會(huì)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席。會(huì)議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

第十五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記備案：

（一）登記備案申請(qǐng)；

（二）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》；

（三）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)組成人員登記表》；

（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員選舉辦法。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)自受理登記備案之日起１５日內(nèi)發(fā)給登記備案證書(shū)。發(fā)給證書(shū)的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立的日期。

第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，獨(dú)立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后１個(gè)月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

（二）企業(yè)章程；

（三）企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料；

（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)、任職文件或聘用合同；

（五）物業(yè)管理行政主管部門(mén)規(guī)定的其他資料。

第十九條 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級(jí)評(píng)定制度，具體辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)于工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)之日起１５日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；

（二）制止違反物業(yè)管理制度的行為；

（三）請(qǐng)求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)協(xié)助管理；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（四）定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章 物業(yè)管理與收費(fèi)

第二十三條 物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第二十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括下列內(nèi)容：

（一）對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)和建議；

（二）對(duì)防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（三）配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)參與物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收；

（四）管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料；

（五）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容；

（七）前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十五條 購(gòu)買(mǎi)（承租）物業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)在簽訂購(gòu)房（租賃）合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權(quán)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決定的期限內(nèi)，將開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

（一）政府主管部門(mén)的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備竣工圖以及工程質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（五）竣工綜合驗(yàn)收合格證書(shū)；

（六）各種設(shè)備及材料的檢驗(yàn)合格證書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)；

（七）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。１個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘１個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

（一）房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集；

（三）協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；

（四）車(chē)輛停放秩序的管理及停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；

（五）非市政管理部門(mén)的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養(yǎng)護(hù)管理；

（六）維修基金利息使用財(cái)務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理；

（七）開(kāi)展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè)；

（八）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十九條 物業(yè)管理委托合同期滿，一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月內(nèi)通知對(duì)方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門(mén)委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競(jìng)聘對(duì)該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后７日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成按國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)〔１９９９〕２６６號(hào)）執(zhí)行。

收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（含前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），必須到物價(jià)行政管理部門(mén)辦理經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證。

第三十二條 前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)買(mǎi)房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核，報(bào)物價(jià)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國(guó)家和省、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價(jià)；國(guó)家和省、市有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第三十五條 城市新建住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價(jià)（成本價(jià)）１％的比例繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按物業(yè)總建筑面積１％的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

物業(yè)管理專項(xiàng)資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)；其他縣（市）、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后結(jié)余部分，全部用于補(bǔ)充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在５萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償提供１５０平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加５萬(wàn)平方米，增加５０平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規(guī)劃土地行政主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、停車(chē)場(chǎng)等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

第三十八條 物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌；

（二）擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備；

（四）安裝影響周?chē)h(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（五）亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）隨意停放車(chē)輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫(huà)和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

第四十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

第四十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。

第四十五條 實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車(chē)場(chǎng)地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車(chē)輛停放管理費(fèi)。其中，占用由城建行行政主管部門(mén)建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地設(shè)置經(jīng)營(yíng)性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的書(shū)面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門(mén)辦理手續(xù)。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放管理費(fèi)和戶外廣告有償使用費(fèi)收入，扣除成本后結(jié)余部分的６０％用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù)；４０％用于彌補(bǔ)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門(mén)管理到用戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。

第四十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起１周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。

第五十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計(jì)提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險(xiǎn)房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，物業(yè)行政主管部門(mén)可責(zé)令其限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無(wú)效，物價(jià)行政主管部門(mén)不予辦理收費(fèi)許可證；擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)行政主管部門(mén)按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第五十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)予以撤銷(xiāo)，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十八條 對(duì)不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額的０．３％按日加收滯納金；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以５００元以上５０００元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門(mén)按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到４０％的城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

第六十三條 城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類(lèi)型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第六十五條 本辦法自２０００年１月１日起施行。大連市人民政府１９９５年７月２１日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。

第四篇：泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章

總

則

第一條

為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類(lèi)房屋及相關(guān)的公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修、管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

第四條

物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條

市建設(shè)行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，其主要職責(zé)是：

(一)貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、法律、法規(guī)；

(二)管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制；

(三)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批、年檢工作；

(四)依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

泰州市物業(yè)管理業(yè)管理處受市建設(shè)行政主管部門(mén)的委托具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理工作。

各市(縣)建設(shè)行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)、其具體職責(zé)由各市(縣)人民政府確定。

第六條

各級(jí)規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、工商、稅務(wù)、物價(jià)、電信、郵政、供電、廣電、供水等部門(mén)和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好有關(guān)管理工作。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第七條

物業(yè)管理行業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)(居民服務(wù)業(yè))優(yōu)惠政策，政府各部門(mén)和社會(huì)有關(guān)方面應(yīng)支持其發(fā)展。

第二章

業(yè)主自治管理

第八條

業(yè)主委員會(huì)是住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

一個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

第九條

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

一個(gè)住宅區(qū)域內(nèi)，新建商品住宅入住率達(dá)到60％時(shí)，所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和使用人代表召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；以后的業(yè)主會(huì)議由住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

第十條

業(yè)主會(huì)議，由住宅區(qū)內(nèi)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

業(yè)主會(huì)議決定事項(xiàng)，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第十一條

業(yè)主會(huì)議是住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

(一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

(二)審議、修改、通過(guò)住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

(三)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

(四)審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項(xiàng)；

(五)改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(六)業(yè)主會(huì)議有權(quán)依法決定與物業(yè)企業(yè)訂立、續(xù)訂、解除物業(yè)管理委托合同。

第十二條

首次業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持《業(yè)主委員會(huì)登記表》、《業(yè)主委員會(huì)委員名單》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件，向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理登記確認(rèn)手續(xù)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并重新組織召開(kāi)業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十三條

業(yè)主委員會(huì)由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時(shí)，經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。使用人不得超過(guò)組成人員的l／5。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職；主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的人員擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)住宅區(qū)所在地的居民委員會(huì)派員參加。

第十四條

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年，可連選連任。

第十五條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，按照章程行使下列職權(quán)：

(一)召集和主持業(yè)主會(huì)議；

(二)按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表全體業(yè)主簽訂本住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同；

(三)主持制定本住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主公約，并提交業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)；

(四)審議物業(yè)管理企業(yè)管理計(jì)劃、重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃及其它物業(yè)管理重大措施；

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

業(yè)主委員會(huì)履行下列義務(wù)：

(一)根據(jù)本住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人的意見(jiàn)、要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

(二)接受本住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會(huì)議、物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督；

(三)督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主公約、全面履行物業(yè)管理委托合同；

(四)幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，每年至少召開(kāi)兩次，決議事項(xiàng)以過(guò)組成人員的三分之二多數(shù)通過(guò)。

第十七條

業(yè)主委員會(huì)可以采取公開(kāi)招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在本住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理。

第十八條

業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責(zé)是：

(一)聽(tīng)取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)反映；

(二)執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

(三)提出公共部位和公用設(shè)備的維修、更新建議。

第十九條

業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議，由全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)即生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的物業(yè)管理部門(mén)備案。

第二十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)的決定，對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。否則無(wú)效。

第三章

物業(yè)管理企業(yè)

第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第二十二條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向建設(shè)行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。

第二十三條

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

(一)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)內(nèi)的實(shí)際．制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

(二)依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，并采取有效措施予以糾正；

(四)選聘專營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)，承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

(五)按企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)；

(六)敦請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)幫助管理。

第二十四條

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

(一)全面履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

(二)接受業(yè)主委員會(huì)、住宅區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督；

(三)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作；

(四)積極開(kāi)展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富住宅區(qū)居民的精神生

(五)制定住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃。

第四章

物業(yè)管理委托

第二十五條

房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋竣工前委托物業(yè)管理企業(yè)提前介入建設(shè)的住宅區(qū)物業(yè)管理，并負(fù)責(zé)房屋售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理工作。

第二十六條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理售房手續(xù)時(shí)，應(yīng)在房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購(gòu)房者提供住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊(cè)是房屋銷(xiāo)(預(yù))售合同的組成部分。

第二十七條

住宅區(qū)房屋入住率達(dá)到60％時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，由建設(shè)行政主管部門(mén)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位召集首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)在30日內(nèi)確定物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條

接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同，或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人名稱及地址；

(二)管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

(三)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

(四)管理服務(wù)權(quán)限；

(五)管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法；

(六)合同期限；

(七)違約責(zé)任；

(八)合同糾紛的解決方法；

(九)雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同 送住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第二十九條

物業(yè)管理委托合同期滿或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前30日通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在接到通知30日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交所托管物業(yè)的全部資料及帳務(wù)。

第五章

住宅區(qū)的物業(yè)的前期管理

第三十條

本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋建成后，業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

第三十一條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在售房前制定住宅使用規(guī)定，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同，并報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用規(guī)定、前期物業(yè)管理委托合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。

第三十二條

開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝過(guò)程中，應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設(shè)施，便于物業(yè)管理單位開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)。

第三十三條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第三十四條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。

第三十五條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第三十六條

自前期物業(yè)管理委托合同簽訂之日至新建房屋交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由房屋銷(xiāo)售單位承擔(dān)；自新建房屋交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由售房單位和購(gòu)房人按照房屋銷(xiāo)售合同的約定承擔(dān)。

第三十七條

新建房屋交付使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得向購(gòu)房人收取除物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以外的任何費(fèi)用。

第三十八條

前期住宅使用規(guī)定至業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)自行終止。

前期物業(yè)管理委托合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同生效時(shí)終止。

第六章

住宅區(qū)的驗(yàn)收移交

第三十九條

住宅區(qū)建成后，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收，住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收，并就物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見(jiàn)。

第四十條

住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)監(jiān)督下，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)物業(yè)和物業(yè)管理所必須的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將該資料復(fù)印件交物業(yè)管理企業(yè)使用。

第四十一條

移交內(nèi)容：

(一)建筑物(構(gòu)筑物)及有關(guān)設(shè)備(設(shè)施)；

(二)規(guī)定的物業(yè)管理用房及用于物業(yè)管理的設(shè)備(設(shè)施)；

(三)物業(yè)管理基金；

(四)總體工程配套設(shè)施，包括：市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安全防范設(shè)施，信報(bào)箱、各類(lèi)管線，其它相關(guān)的配套設(shè)施；

(五)工程建設(shè)技術(shù)資料：

1．、住宅區(qū)竣工總平面圖；

2、單體建筑、結(jié)構(gòu)，水、電、消防等設(shè)備安裝竣工圖；

3、住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

5、住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

(六)業(yè)主(住戶)基本情況。

第四十二條

物業(yè)移交應(yīng)具備的條件：

(一)建設(shè)工程全部施工完畢，各單項(xiàng)工程質(zhì)量同時(shí)竣工驗(yàn)收合格；符合建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收條件的，同時(shí)竣工綜合驗(yàn)收合格；

(二)物業(yè)管理基金已按規(guī)定繳交；

(三)按規(guī)定留有物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房；

(四)設(shè)備已正常運(yùn)行；

(五)分期建設(shè)的，移交區(qū)與在建區(qū)應(yīng)有圍墻分隔，并做好安全防護(hù)措施；

(六)物業(yè)管理單位已經(jīng)確定。

第四十三條

物業(yè)移交程序：

(一)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面向住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并填寫(xiě) 《物業(yè)管理移交申報(bào)表>；

(二)對(duì)于已具備移交條件的物業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門(mén)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、住宅區(qū)所在地街道、居委會(huì)及其他有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理所必須的工程建設(shè)技術(shù)資料進(jìn)行清點(diǎn)、核查、接收；

(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)在接受書(shū)及接受清單上簽字蓋章，并由參加移交人員代表其單位或部門(mén)在移交書(shū)上簽名見(jiàn)證。

第四十四條

自移交之日起，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。但保修期內(nèi)以及其它應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的建筑質(zhì)量責(zé)任，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第七章

物業(yè)的管理、使用、維護(hù)

第四十五條

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的關(guān)系。

第四十六條

業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)域內(nèi)公用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)房屋裝飾、裝修不得危及房屋安全和他人安全，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建；

(二)改變房屋用途和外貌，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定；

(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

(四)房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

(五)愛(ài)護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，不得損壞道路、綠地、花卉樹(shù)木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；

(六)車(chē)輛按照規(guī)定有序停放，不得違規(guī)行車(chē)、停車(chē)、嗚喇叭；

(七)垃圾實(shí)行裝裝化，按照規(guī)定的地點(diǎn)、方式投放；

(八)住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫(huà)、亂掛；

(九)在規(guī)定范圍內(nèi)按照合同約定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，不得拒繳或無(wú)故延期繳納；

(十)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定和《業(yè)主公約》。

第四十七條

利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主會(huì)議的書(shū)

面同意后、方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續(xù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，支付設(shè)置費(fèi)用。

按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。

利用物業(yè)設(shè)置公益性設(shè)施，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者 出租的有關(guān)情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第四十九條

房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道(水表后)、公用水箱、加壓 水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公共部位、設(shè)施、設(shè)備，由受聘的物 業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。

第五十條

房屋的維修資金，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

(二)房屋的公共部位、公用設(shè)備的管理維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責(zé)任劃 分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策 出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共部位維修基金中分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用；

(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建造、納入成本的公共設(shè)施，管理、維修、更新改造由物業(yè)管 理企業(yè)負(fù)責(zé)，維修、更新改造費(fèi)用從公共部位維修基金中支出；

(四)政府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門(mén) 或?qū)I(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，并支付相應(yīng)費(fèi)用；

(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護(hù)、更新改造等責(zé)任不明確的，由市建設(shè)行 政主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)共同確定。

第五十一條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、消火栓、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)(摩托車(chē))庫(kù)、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備、設(shè)施等公用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，由責(zé)任人賠償損失。

第五十二條

住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門(mén)委托，對(duì)本區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣等管線、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

第八章

物業(yè)管理的收費(fèi)和使用

第五十三條

依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定設(shè)置有公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。

第五十四條

房屋公用部位、設(shè)施、設(shè)備專項(xiàng)維修費(fèi)，應(yīng)當(dāng)存入指定銀行，由業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和使用，具體辦法另行制定。

第五十五條

市及市(縣)人民政府財(cái)政、審計(jì)部門(mén)依法對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)維修費(fèi)的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

第五十六條

房屋公共部位維修基金，公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，并報(bào)經(jīng)物價(jià)主管部門(mén)批準(zhǔn)；代收代辦費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并報(bào)物價(jià)主管部門(mén)備案。

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由物價(jià)主管部門(mén)會(huì)同建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)有關(guān)規(guī)定另行制定。

第五十七條

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途為：

(一)物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，以及按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；

(二)綠化管理費(fèi)；

(三)清潔衛(wèi)．生費(fèi)；

(四)保安費(fèi)；

(五)辦公費(fèi)；

(六)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

(七)法定稅費(fèi).第五十八條

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法、開(kāi)支方向應(yīng)當(dāng)定期定點(diǎn)公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理企業(yè)如不按規(guī)定使用公共服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主和使用人有權(quán)拒絕繳納，直至提請(qǐng)業(yè)主會(huì)議終止物業(yè)管理委托合同。

第五十九條

物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門(mén)收取水、電、氣費(fèi)，并可代其定期維修養(yǎng)護(hù)水、煤氣等管線、設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)，開(kāi)具物業(yè)管理專用發(fā)票。

業(yè)主需求的特約服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第六十條

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積的2‰，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米；以成本價(jià)提供總建筑面積4‰的經(jīng)營(yíng)用房，但最高不得超過(guò)200平方米。

物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)所有業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋所有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》的約定使用物業(yè)管理用房，同等條件下可優(yōu)先租賃經(jīng)營(yíng)用房。

第九章

物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)

第六十一條

委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，可以采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，但符合下列條件之一的除外：

(一)物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自用的；

(二)在一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的。

第六十二條

物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用，但業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)前期準(zhǔn)備工作；業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定。

招標(biāo)組織者行使下列權(quán)利：

(一)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動(dòng)；

(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；

(三)根據(jù)評(píng)標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；

(四)選定中標(biāo)人；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。

第六十三條

招標(biāo)組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)中應(yīng)有所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)的代表參加。

招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定標(biāo)底，提出評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法和定標(biāo)意見(jiàn)。

第六十四條

招標(biāo)組織者制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主和使用人的意見(jiàn)。

前款所稱招標(biāo)文件包括招標(biāo)書(shū)、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標(biāo)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的情況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施；

(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；

(三)投標(biāo)書(shū)編制的方式及依據(jù)；

(四)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；

(五)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(六)送達(dá)投標(biāo)書(shū)的地點(diǎn)及截止時(shí)間；

(七)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(八)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

第六十五條

物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。符合下列條件之一的，由物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門(mén)主持，可以采用議標(biāo)方式：

(一)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

(二)外國(guó)政府、個(gè)人、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及港澳臺(tái)同胞贈(zèng)款建設(shè)，并且明確要求采取議標(biāo)方式的。

前款所稱議標(biāo)，是指招標(biāo)組織者與兩家以上(合兩家)的物業(yè)管理企業(yè)就特定物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)包條件進(jìn)行協(xié)商，擇優(yōu)選定中標(biāo)人的招標(biāo)方式。

招標(biāo)方式一經(jīng)確定，不得中途變更。

第六十六條

采用公開(kāi)招標(biāo)方式的，招標(biāo)組織者應(yīng)當(dāng)提前30天通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視或其他方式公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案；采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)組織者應(yīng)向符合資質(zhì)要求的三家以上(含三家)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，同時(shí)報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

前款招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

(一)招標(biāo)組織者的名稱、地址；

(二)擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類(lèi)別、用途、地點(diǎn)、建筑面積等；

(三)投標(biāo)的地點(diǎn)和期限；

(四)獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)的費(fèi)用等。

第六十七條

參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)書(shū)。投標(biāo)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；

(二)管理服務(wù)人員配備方案；

(三)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;

(四)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；

(五)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；

(六)治安保衛(wèi)等措施；

(七)社區(qū)文化服務(wù)方案；

(八)管理服務(wù)模式、設(shè)想等。

第六十八條

對(duì)招標(biāo)住宅區(qū)承擔(dān)過(guò)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

前款物業(yè)管理企業(yè)有兩家以上的，最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

第六十九條

物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。招標(biāo)、投標(biāo)雙方不得弄虛作假、惡意串通，損害對(duì)方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第十章

法律責(zé)任

第七十條

物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)給予警告，并處三萬(wàn)元以下的罰款。

第七十一條

物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處以五千元以下的罰款。

第七十二條

物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的，由價(jià)格行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第七十三條

業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主公約和國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)法規(guī)的，由有關(guān)部門(mén)依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主和使用人未按規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照合同約定加收滯納金。

第七十四條

物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價(jià)格行政主管部門(mén)的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，或向人民法院起訴。

第七十五條

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、房屋使用人因物業(yè)管理產(chǎn)生的合同糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。元仲裁或仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以依法向人民法院起訴。

第七十六條

物業(yè)管理行政主管部門(mén)在查處有關(guān)行政違法案件時(shí)，必須有兩名以上執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件；實(shí)施行政處罰時(shí)，必須使用財(cái)政部門(mén)統(tǒng)一制發(fā)的罰沒(méi)單據(jù)，罰沒(méi)收入必須全部上繳國(guó)庫(kù)。

第十一章

附

則

第七十七條

高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)(廠房)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第七十八條

本辦法自二O O O年十月一日起施行。原《泰州市市區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

第五篇：1999大連城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法范文

大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

大政發(fā)[1999]123號(hào)

第一章 總

則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)）是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同的約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

第三條 本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

第四條 大連市房地產(chǎn)管理局以及縣旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門(mén)，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

市及縣、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)園區(qū)、大連金石灘旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

政府有關(guān)部門(mén)及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和委員會(huì)

第五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)（以上統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)）選舉產(chǎn)生。

第六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

第七條 共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到40%以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)50%以上的，原產(chǎn)權(quán)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后3個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

第八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)應(yīng)當(dāng)由超過(guò)2/3的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過(guò)，并在物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

第九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)每年召開(kāi)一次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)認(rèn)為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

召開(kāi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)及所在地街道辦事處、公安派出所等在關(guān)單位列席。第十條

（一）（二）員； 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的職權(quán) 審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》;選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，增補(bǔ)或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委

（三）聽(tīng)取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，修改或撤銷(xiāo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法；

（五）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員由7至13人組成，設(shè)主任1人、副主任1至2人，主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每屆任期3年，主任、副主任、委員可以 連 選連任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)任期屆滿1個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)。

第十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的權(quán)利：

（一）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委員會(huì)合同；

（二）審議物業(yè)管理企業(yè)工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算；

（三）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況；

（四）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況；

（五）負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理；

（六）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用戶的使用情況；

（七）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

第十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)義務(wù)：

（一）向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)報(bào)告工作；

（二）執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督；

（三）監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（四）履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)施；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第十四條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每個(gè)季度例會(huì)1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可以增加例會(huì)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議必須在過(guò)半數(shù)委員出席。會(huì)議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

第十五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記備案；

（一）登記備案申請(qǐng)；

（二）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》；

（三）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)組成人員登記表》；

（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員選舉辦法。

物業(yè)管理行政主管部門(mén)自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書(shū)。發(fā)給證書(shū)的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立的日期。

第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。在關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，獨(dú)立核算，并具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)管理企業(yè)享受?chē)?guó)家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后1個(gè)月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

（二）企業(yè)章程

（三）企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料；

（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)、任職文件或聘用合同；

（五）物業(yè)管理行政主管部門(mén)規(guī)定的其他資料。

第十九條 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級(jí)評(píng)定制度，具體辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)變更登記可被撤銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)于工商行政管理部門(mén)批準(zhǔn)之日起１５日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；

（二）制止違反物業(yè)管理制度的行為；

（三）請(qǐng)求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)協(xié)助管理；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（四）定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章 物業(yè)管理與收費(fèi)

第二十三條 物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第二十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括下列內(nèi)容：

（一）對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)和建議；

（二）對(duì)防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（三）配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)參與物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收；

（四）管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料；

（五）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容；

（七）前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十五條 購(gòu)買(mǎi)（承租）物業(yè)的單位個(gè)人，應(yīng)在簽訂購(gòu)房（租賃）合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權(quán)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)就在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決定的期限內(nèi)，將開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)；

（一）政府主管部門(mén)的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備竣工圖及工程質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（五）竣工綜合驗(yàn)收合格證書(shū)；

（六）各種設(shè)備及材料的檢驗(yàn)合格證書(shū)、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)；

（七）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選聘物業(yè)管理 企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘1個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

（一）房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集；

（三）協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；

（四）車(chē)輛停放秩序的管理及停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；

（五）非市政管理部門(mén)管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等 的養(yǎng)護(hù)管理；

（六）維修基金利息使用財(cái)務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理；

（七）開(kāi)展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè)；

（八）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十九條 物業(yè)管理委托合同期滿，五方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月內(nèi)通知對(duì)方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理或委托物業(yè)管理行政主管部門(mén)委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競(jìng)聘對(duì)該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成按國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》執(zhí)行。

收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（含前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），必須到物價(jià)行政管理部門(mén)辦理經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證。

第三十二條 前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)買(mǎi)房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，由市物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核，報(bào)物價(jià)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國(guó)家和省、市已有規(guī)定的須按規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價(jià)；國(guó)家和省、市有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第三十五條 城市新建住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價(jià)（成本價(jià)）1%的比例繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用戶。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按物業(yè)部建筑面積1%的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

物業(yè)管理專項(xiàng)資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)；其他縣（市）、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后結(jié)余部分，全部用于補(bǔ)充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房，每增加5萬(wàn)平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規(guī)劃土地行政主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、停車(chē)場(chǎng)等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

第三十八條 物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買(mǎi)賣(mài)。

第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。

第五章

物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌；

（二）擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備；

（四）安裝影響周?chē)h(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（五）亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）隨意停放車(chē)輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫(huà)和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

第四十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、作用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并千知物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

第四十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)供電、供水、排水、供氣、拱熱、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。

第四十五條 實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車(chē)場(chǎng)地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車(chē)輛停放管理費(fèi)。其中，占用由城建行政主管部門(mén)建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地設(shè)置經(jīng)營(yíng)性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的書(shū)面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門(mén)辦理手續(xù)。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放管理費(fèi)和戶外廣告有償使用費(fèi)收，扣除成本后結(jié)合部門(mén)的60%用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù)；40%用于彌補(bǔ)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊和有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門(mén)管理到戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。

第四十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。

第五十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計(jì)提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險(xiǎn)房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

每五十二條 物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，物業(yè)行政主管部門(mén)可責(zé)令其限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無(wú)效，物價(jià)行政主管部門(mén)不予以辦理收費(fèi)許可證；擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)行政主管部門(mén)按照在關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第五十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第五十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)予以撤銷(xiāo)，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十八條 對(duì)不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額0.3%按日加收滯納金；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門(mén)按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議的，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到40%的城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

第六十三條 城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類(lèi)型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第六十五條 本辦法自2000年1月1月起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。