第一篇：物業(yè)管理現(xiàn)狀及服務(wù)（共）

物業(yè)管理現(xiàn)狀及服務(wù)

（一）、物業(yè)現(xiàn)狀

我縣近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，住宅小區(qū)不斷增加，現(xiàn)在已經(jīng)形成了的小區(qū)有“云杉秀居、云鼎家園、天恒家園、大城時(shí)代、集資建房、園丁苑、瑞豐源、懿品雅居”等片區(qū)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理也相應(yīng)的形成誰建設(shè)、誰管理的現(xiàn)狀。部分小區(qū)服務(wù)管理跟不上。后期物業(yè)服務(wù)的矛盾日益凸顯，上訪事件不斷發(fā)生。分析原因一是單一的物業(yè)收費(fèi)難以滿足人員工資的開支；二是部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，造成惡性循環(huán)；三是物業(yè)服務(wù)部門自身業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)服務(wù)部門責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)不到位。

（二）、對(duì)策措施和建議

怎樣才能夠使物業(yè)管理上一個(gè)新的臺(tái)階也是我們住建部門思考的一個(gè)問題。我們認(rèn)為應(yīng)該是多個(gè)部門協(xié)作來共同管理。現(xiàn)提出以下幾個(gè)方面意見：

1、實(shí)現(xiàn)集中管理

可考慮將幾個(gè)分散的物業(yè)公司組合成一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)服務(wù)公司，這樣管理的面積增大，可以相應(yīng)減少管理人員，適當(dāng)增加維護(hù)人員，可降低物業(yè)公司的運(yùn)營成本，也可以將分散的無單位管理的單棟住戶小區(qū)納入管理范圍，達(dá)到整體提高全縣物業(yè)管理水平的目的。可設(shè)置一個(gè)由人民政府主管的物業(yè)管理辦公室，加強(qiáng)對(duì)全縣物業(yè)服務(wù)事業(yè)的引導(dǎo)，解決老百姓針對(duì)物業(yè)服務(wù)提出的意見和投訴，監(jiān)督相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行。

2、適當(dāng)?shù)脑黾游飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)種類。

據(jù)調(diào)查，單一的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目已經(jīng)影響到物業(yè)服務(wù)公司存在。我們建議一是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮配備一定的物業(yè)用房，在滿足業(yè)主活動(dòng)用房時(shí)，可適當(dāng)進(jìn)行出租，用來補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。二是發(fā)改部門是否可以考慮許可小區(qū)物業(yè)部門對(duì)于小區(qū)停車收取停車費(fèi)。

3、建議政府給物業(yè)公司在運(yùn)營上予以一定的稅費(fèi)減免或政策傾斜。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格構(gòu)成因素有10項(xiàng)內(nèi)容：主要有管理服務(wù)人員的工資，福利、清潔衛(wèi)生工具、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)（綠化用水）、辦公經(jīng)費(fèi)、法定稅費(fèi)、合理利潤（普通住宅利潤率為5%）等。我縣目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如果物業(yè)服務(wù)管理好，物業(yè)費(fèi)用繳納到位，其盈利也是微乎其微，有些物業(yè)經(jīng)常處于虧損狀態(tài)。我們建議政府有關(guān)部門給予稅費(fèi)上減免，有些安保經(jīng)費(fèi)也可用于小區(qū)的管理，同時(shí)政府能否將小區(qū)的部分經(jīng)費(fèi)納入到地方財(cái)政預(yù)算當(dāng)中去，如招聘公益性崗位用于物業(yè)服務(wù)部門等等。

4、加大物業(yè)服務(wù)的宣傳力度，現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主還沒有形成花錢買服務(wù)的意識(shí)，這也是制約我縣物業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。有些業(yè)主，總是糾結(jié)于物業(yè)公司過去的不足，上漲物業(yè)

費(fèi)或增加收費(fèi)項(xiàng)目（比如說各類小車的車位費(fèi)）會(huì)遇到重重困難。所以要注重多方位多角度地對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的宣傳，讓更多的業(yè)主了解業(yè)主和物業(yè)是互相離不開的關(guān)系，意識(shí)到要通過互相理解共同創(chuàng)造業(yè)主和物業(yè)的和諧關(guān)系。通過縱橫比較，讓業(yè)主了解我縣物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的用途，從而一步步實(shí)現(xiàn)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主和物業(yè)矛盾的效果。

5、加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主主人翁的意識(shí)的培養(yǎng)。經(jīng)過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，很少有業(yè)主自愿擔(dān)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員，我們經(jīng)常接待因物業(yè)糾紛投訴的業(yè)主，當(dāng)我們提出讓他們擔(dān)當(dāng)本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成員，可以在平時(shí)代表小區(qū)內(nèi)的業(yè)主向物業(yè)公司或業(yè)主申請權(quán)利或履行業(yè)務(wù)的時(shí)候，基本上都會(huì)以工作忙沒有精力不愿多操心等理由而加以拒絕。導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)難以成立，也使物業(yè)公司和業(yè)主之間缺少了一種有效而直接的溝通方式。所以增強(qiáng)廣大業(yè)主依法行使自身職權(quán)的能力和轉(zhuǎn)變業(yè)主對(duì)物業(yè)公司和物業(yè)服務(wù)的成見還將是一項(xiàng)長期的工作。

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)

青湖語城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括的內(nèi)容和要求如下：

一、公共服務(wù)

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標(biāo)》)執(zhí)行。

接待：佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對(duì)業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。

對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務(wù)時(shí)限按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。

五級(jí)：急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，作出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。巡檢：

每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；

每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)公共部位門窗做專項(xiàng)檢修一次；

業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。裝修：

將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；

對(duì)業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；

業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織檢驗(yàn)；

驗(yàn)收合格2個(gè)月后組織復(fù)驗(yàn)；

復(fù)驗(yàn)合格后3個(gè)工作日內(nèi)退還裝修保證金；

對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費(fèi)用應(yīng)納 入維修資金。五級(jí)： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質(zhì)的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行；

4、給水設(shè)施按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。五級(jí)：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個(gè)月化驗(yàn)一次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對(duì)水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱入孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染；

保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時(shí)巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)一次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新一次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備案；

每半年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行一次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對(duì)出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。

5、排水設(shè)施按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。四級(jí)：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時(shí)情節(jié)現(xiàn)場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對(duì)地下管井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對(duì)地下井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面從洗干凈。清理時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)欄。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運(yùn)行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；

每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；

每月監(jiān)測一次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。

7、弱電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。

操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理； 有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、個(gè)監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。

8、避雷接地系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運(yùn)行及管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。

安裝、維護(hù)、保養(yǎng)人員和電梯司機(jī)均持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位職責(zé)制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細(xì)的《維修保養(yǎng)計(jì)劃》。

安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)備完好；在電梯橋廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗(yàn)合格標(biāo)志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相關(guān)的應(yīng)急報(bào)警、投訴電話號(hào)碼。

與持有相關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報(bào)送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。

電梯及其安全設(shè)施每周不少于一次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所電梯進(jìn)行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實(shí)施并簽署前側(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔2-3年必須進(jìn)行一次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)；負(fù)荷校調(diào)實(shí)驗(yàn)由注冊安全檢測員實(shí)施并簽署實(shí)驗(yàn)報(bào)告。實(shí)驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

保持電梯機(jī)房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。

電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天，通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)45分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。

使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機(jī)械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明（或質(zhì)量驗(yàn)收報(bào)告）；更改部分須有變更設(shè)計(jì)的證明文件；電梯安裝驗(yàn)收證明和報(bào)告；運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代碼說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。

按國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。

10、共用空調(diào)系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施按《省標(biāo)》執(zhí)行。

加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；

按照也很足公約的約定，全組認(rèn)為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；

停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。五級(jí)：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業(yè)主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每月循環(huán)清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護(hù)欄基本干凈、光亮，清潔結(jié)束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標(biāo)》三級(jí)執(zhí)行。三級(jí)：

每日清掃2次電梯轎箱內(nèi)垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對(duì)電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達(dá)室共用衛(wèi)生間保潔按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。四級(jí)： 每日早、晚對(duì)公共衛(wèi)生間清潔2次，（清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。四級(jí)：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時(shí)清除地下室出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時(shí)擦洗干凈；每2個(gè)月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進(jìn)行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標(biāo)》三級(jí)執(zhí)行。三級(jí)：

每日清掃2次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。四級(jí)：

標(biāo)識(shí)、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業(yè)主（使用人）信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標(biāo)》三級(jí)執(zhí)行。

三級(jí)：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時(shí)。

8、休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。四級(jí)：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告處理。

9、門衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭保潔按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。四級(jí)：

門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺(tái)，及其他臺(tái)面，室內(nèi)外墻面每月清潔2次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監(jiān)控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。

四級(jí)：

垃圾桶、果皮箱；每日清運(yùn)2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標(biāo)》三級(jí)執(zhí)行。

三級(jí)：

生活垃圾由業(yè)主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；對(duì)有毒物質(zhì)分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛(wèi)生消殺按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。

四級(jí)：

針對(duì)滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃；滅鼠：每年至少進(jìn)行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

1、草坪按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。

四級(jí)：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時(shí)清運(yùn)；

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。

四級(jí)：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當(dāng)；

樹冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹冠通風(fēng)透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機(jī)械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現(xiàn)象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統(tǒng)一收齊，葉色正常，修剪及時(shí)，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行。

四級(jí)：

花勢良好，較好體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時(shí)，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認(rèn)為損害，處理后對(duì)花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標(biāo)》四級(jí)執(zhí)行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。

五級(jí)：

專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好； 接受過兩年以上安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練，訓(xùn)練有素，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力；

熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)，能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作；思想品質(zhì)好，作風(fēng)正派，熱愛安全護(hù)衛(wèi)工作，無犯罪記錄；

安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具；

當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；

上崗時(shí)精神振作，舉止應(yīng)文明，姿態(tài)良好，大方、得體，精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或?qū)⑹植迦胍麓?，不彎腰駝背，前傾后靠；

說不通話，可以進(jìn)行簡單英語會(huì)話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)按《省標(biāo)》五級(jí)執(zhí)行。

五級(jí)：

各出入口24小時(shí)有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對(duì)進(jìn)出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮、疏導(dǎo)工作。

3、巡邏按《省標(biāo)》三級(jí)執(zhí)行。

三級(jí)：

白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項(xiàng) 服務(wù)、特約服務(wù)等按《省標(biāo)》執(zhí)行。緊急事故反應(yīng)：

制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等；

有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練； 高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；

對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序，如：幫助電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。

其他防范措施：

設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；

接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理； 涉及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；

協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明； 建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)并經(jīng)過公安交通部門審批，符合規(guī)劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強(qiáng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)；停車場具有交通管理部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。消防：

執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)；

健全消防組織，建立消防責(zé)任制；

定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；

發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

每日檢測一次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災(zāi)造作一次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時(shí)變更登記，財(cái)物相符。專項(xiàng)服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費(fèi)等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則達(dá)成服務(wù)協(xié)議，可以作為物業(yè)管理公共服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。特約服務(wù)：

業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，如老年、傷殘病人的護(hù)理，接送子女上學(xué)等。

特特服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等由物業(yè)管理企業(yè)和需要特約服務(wù)的業(yè)主（使用人）雙方當(dāng)事人本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則約定。

第三篇：XXX物業(yè)管理現(xiàn)狀及建議

XXXX物業(yè)管理現(xiàn)狀及建議

XXX，您好：

來信主要是想表達(dá)廣大XXXX業(yè)主和業(yè)主為委員會(huì)全體委員的心聲，揭露物業(yè)在小區(qū)管理過程中的種種缺失，自2013年本小區(qū)交付多年以來，小區(qū)業(yè)主多次因物業(yè)管理混亂、物業(yè)接待態(tài)度蠻橫、門禁監(jiān)控系統(tǒng)癱瘓、偷盜事件頻發(fā)、電動(dòng)車亂停亂放、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、園區(qū)滯水、房屋屋面外墻漏水、消防設(shè)施形同虛設(shè)、停車難及繳納停車費(fèi)難等問題發(fā)生沖突，業(yè)主代表常年多次與物業(yè)經(jīng)理及物業(yè)公司高層投訴、洽談均未取得有效改進(jìn)，且物業(yè)管理人數(shù)、服務(wù)態(tài)度、小區(qū)軟硬件環(huán)境呈逐年下降趨勢，全體業(yè)主怨聲載道、苦不堪言。

然而就在以上情況下，XXX物業(yè)公司擬將2020年物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)從原1.5元/㎡漲至1.8元/㎡，全體業(yè)主對(duì)此表示強(qiáng)烈的不滿并拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，在小區(qū)環(huán)境、軟硬件設(shè)施、物業(yè)服務(wù)水平?jīng)]有明顯改善和提升的情況下調(diào)漲物業(yè)管理費(fèi)顯然不合理，也多次向物業(yè)公司、社區(qū)等有關(guān)部門表達(dá)了拒絕繳納1.8元/㎡物業(yè)管理費(fèi)的意見未取得成效，XX是XX集團(tuán)的第一個(gè)民生住宅項(xiàng)目，是XX地區(qū)的地標(biāo)性民生工程，也是XX集團(tuán)的一張靚麗的名片，希望XX總在百忙之中能夠抽空關(guān)心XX全體業(yè)主的民生問題，就XX物業(yè)管理提升和物業(yè)管理費(fèi)暫緩漲價(jià)采取措施，XX全體業(yè)主、業(yè)委會(huì)也會(huì)為改善提升小區(qū)環(huán)境、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定共同努力。

特此來信，請閻總幫忙解決XXX民生問題！

XXXX業(yè)主委員會(huì)

****年**月**日

第四篇：物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章　總則

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：_________

代表人：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)

四至：_________

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_________。

第六條　公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、_________。

第七條　公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條　附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育場所、_________。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1．物業(yè)管理費(fèi)：_________

2．保潔費(fèi)：_________

3．保安費(fèi)：_________

4．房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：_________

5．維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：_________

第十四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條　對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十六條　其他委托事項(xiàng)_________。

第三章　委托管理期限

第十七條　委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條　甲方權(quán)利義務(wù)

1．代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2．制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3．審定乙方制定的物業(yè)管理方案；

4．檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；

5．審議乙方管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；

6．在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行；

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

7．負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；

8．當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以_________方式償付；

9．協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________；

10．協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

第十九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；

2．對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3．按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；

4．選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5．負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6．向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

7．每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況；

8．對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；

9．本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第二十條　乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到_________％；

1．房屋外觀：_________

2．設(shè)備運(yùn)行：_________

3．房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________

4．公共環(huán)境：_________

5．綠化：_________

6．交通秩序：_________

7．保安：_________

8．急修：_________

9．小修：_________

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1．管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米_________元或按套每戶_________元向業(yè)主收?。?/p>

2．保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米_________元或按套每戶_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

3．保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米_________元或按套每戶_________元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；

4．高層住宅電梯、水泵、_________運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收?。?/p>

5．管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按_________調(diào)整；

6．對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。

第二十二條　住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的_________倍收取。

第二十三條　車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>

1．露天車位：_________

2．車庫車位：_________

第二十四條　乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。

第二十五條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：_________。

第二十六條　房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第七章　違約責(zé)任

第二十七條　甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條　甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方_________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章　附則

第三十一條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條　雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有相同等效力。

第三十三條　本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條　本合同正本連同附件_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條　因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十六條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十七條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請_________市仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第三十八條　合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十九條　本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

代表人（簽字）：_________代表人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

附件

一、本物業(yè)構(gòu)成細(xì)目

二、木物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)

三、本物業(yè)的管理方案

第五篇：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議

委托方：**大學(xué)輕紡工程與美術(shù)學(xué)院（以下簡稱甲方）

受托方：**物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）

為了更好地為教學(xué)科研和師生提供優(yōu)質(zhì)的后勤服務(wù)，不斷提高后勤服務(wù)的質(zhì)量和水平，甲方將第一教學(xué)樓物業(yè)管理服務(wù)委托給乙方。經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

一、服務(wù)區(qū)域

第一教學(xué)樓周邊道路內(nèi)側(cè)石以內(nèi)。

二、服務(wù)內(nèi)容

1、房屋建筑及附屬設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：屋面、門窗、墻面、地面、樓梯、走廊、門廳、衛(wèi)生間、給排水設(shè)備、供電及照明設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)施等。

2、設(shè)備、家具、教具的維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)行和管理，包括：電梯、空調(diào)、安防監(jiān)控、電子顯示屏、廣播音響、電鈴、各種辦公家具、課桌椅、黑板、講臺(tái)、窗簾、各種門牌等。

3、場地、教室、公共走道、衛(wèi)生間、設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生保潔。

4、提供粉筆、黑板擦。教師休息室開水供應(yīng)。

5、做好花草樹木、盆景（花）的養(yǎng)護(hù)工作。

6、地下停車場的使用管理，督促各種車輛按秩序停放,保證樓四周無車輛。

7、消防安全及消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。

8、配電間配電安全運(yùn)行管理。

9、服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全保衛(wèi)。

三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求

1、房屋建筑、設(shè)備、家具、教具良好、運(yùn)行正常、無事故隱患、完好率達(dá)90%以上，維修及時(shí)率達(dá)90%以上。

2、各類管理服務(wù)人員要有明顯標(biāo)志、遵守職業(yè)道德、語言規(guī)范文明、服務(wù)熱情主動(dòng)、各項(xiàng)管理制度完善、檔案資料齊全。

3、實(shí)行24小時(shí)保安制度，加強(qiáng)巡視，無重大偷盜、火災(zāi)事故發(fā)生。因乙方原因造成的重大事故，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，教室和公共場所垃圾日產(chǎn)日清。廁所保潔做到無異味、無積水、干凈整潔。

5、執(zhí)行第一教學(xué)樓管理制度，做好管理和服務(wù)工作，維護(hù)正常的公共秩序，對(duì)違章人員做出處罰或提出處理建議交學(xué)校有關(guān)部門處理。按時(shí)開關(guān)大門，按時(shí)開放教室和教師休息室，保證上下課鈴聲準(zhǔn)時(shí)，保證教師飲用開水、粉筆、黑板擦的供應(yīng)。

6、無重大投訴事件，在甲方組織的評(píng)議中滿意率達(dá)到90%以上。

7、必須對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)的情況經(jīng)常性巡查或詢問，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

四、服務(wù)費(fèi)用

1、第一教學(xué)樓建筑面積16725㎡（含地下停車庫），甲方按建筑面積每年10元/㎡向乙方支付服務(wù)費(fèi)，合計(jì)167250元。分三次支付，協(xié)議簽訂后先付6萬元，下半年再支付6萬元，年終根據(jù)考核結(jié)果結(jié)算。

2、乙方承擔(dān)服務(wù)區(qū)域內(nèi)單件服務(wù)價(jià)格在300元（含人工和材料）以下的另星維修費(fèi)用（電梯、空調(diào)、廣播音箱、多媒體、安防監(jiān)控設(shè)備、電子顯示屏設(shè)備除外），單件服務(wù)價(jià)格在300元以上的甲方另付。

五、違約責(zé)任

1、甲方在抽查中發(fā)現(xiàn)同一地點(diǎn)或同一項(xiàng)目連續(xù)五次至十次不符合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，每次扣50元，十次至五十次，每次扣100元，五十次以上，每次扣500元。這些都從支付乙方的服務(wù)費(fèi)中扣罰。

2、發(fā)現(xiàn)未經(jīng)有關(guān)部門同意，擅自使用教室及設(shè)備的情況，及時(shí)分別向有關(guān)部門與甲方反映，否則發(fā)現(xiàn)一次扣罰100元，二次扣罰200元，依次類推。

3、甲方原因造成乙方達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，由甲方承擔(dān)責(zé)任。本文來自[文書文秘網(wǎng)]004km.cn

六、附則

1、本協(xié)議如有未盡事宜，由甲乙雙方另行商定。

2、本協(xié)議僅期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。

3、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲方：學(xué)院后勤基建處（章）乙方：學(xué)院后勤服務(wù)有限公司（章）

代表人：  代表人：