第一篇：小區(qū)糾紛案例

小區(qū)糾紛案例

09社保沈琳莉0920210118生活水平提高了，很多人都開始買車。私家車的不斷增加，小區(qū)停車難問題也隨之困擾著人們。今年以來，海鹽縣各住宅小區(qū)對小區(qū)內(nèi)汽車停泊服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)均有所調(diào)整，不少業(yè)主打12358價格舉報熱線電話進(jìn)行政策咨詢和投訴舉報。近日，海鹽縣武原鎮(zhèn)天鴻名都小區(qū)的業(yè)主就因為停車問題與物業(yè)公司發(fā)生了分歧。

小區(qū)業(yè)主：這樣收費不合理

“小區(qū)公共空間本來就是業(yè)主所有，臨時停車還要收費，分明是巧立名目！”天鴻名都小區(qū)部分業(yè)主說。業(yè)主們認(rèn)為，維持交通秩序與車輛停放，指揮車輛合理停放，本身就是物業(yè)公司的責(zé)任，業(yè)主是支付了相應(yīng)服務(wù)費用的，物業(yè)公司無權(quán)重復(fù)收取任何費用。

還有一位業(yè)主告訴記者，在他們與物業(yè)公司簽訂的合同中有一條“如果發(fā)現(xiàn)車被損壞或盜竊，物業(yè)一概不負(fù)任何責(zé)任”的條款也不合理。“既然交了錢，理應(yīng)由你負(fù)責(zé)管理，既然是你的責(zé)任，怎么就不負(fù)任何責(zé)任呢？”據(jù)了解，《物權(quán)法》規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睒I(yè)主們認(rèn)為，只有小區(qū)業(yè)主才有權(quán)決定該處是否收費。

物業(yè)公司：這是不得已為之。

天鴻名都物業(yè)管理有限公司經(jīng)理盧節(jié)禮告訴記者，天鴻名都小區(qū)劃出臨時停車位并收費是經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會表決通過的。物業(yè)公司向記者提供了一張3月22日舉行的天鴻名都第一屆業(yè)主大會第二次會議的會議記錄單，證實此事。盧經(jīng)理介紹，業(yè)主大會中物業(yè)向業(yè)主發(fā)放意見反饋單，一共收到322戶業(yè)主的反饋，超過三分之二。記者在該會議記錄單中看到，第三項內(nèi)容為：在小區(qū)部分路面、公共部分劃分汽車位，以解決小區(qū)停車難、道路亂停車等問題，并用車位地租費彌補物業(yè)公司經(jīng)費不足。多數(shù)業(yè)主除了對地租費使用權(quán)存在異議外，對于劃分臨時車位表示贊成，最后表決結(jié)果為262戶同意、56戶反對。物業(yè)公司也承諾，所得地租經(jīng)費將由業(yè)主委員會決定如何使用。“劃分臨時車位也是業(yè)主的要求，是不得已為之！”物業(yè)公司工作人員說。

據(jù)了解，天鴻名都小區(qū)交付3年多以來，停車位緊張、亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重、管理困難等困擾業(yè)主和物業(yè)公司。該小區(qū)一共有兩個地下停車庫，再加上其他已有的停車位一共160個，目前已經(jīng)全部售出，但小區(qū)私家車擁有量超過300輛。法律界人士：

應(yīng)對業(yè)主車子負(fù)責(zé)

記者查看物業(yè)公司對于臨時停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)，其中臨時性停車，24小時

內(nèi)4元/次，包月則為80元。

對于業(yè)主提出的合同中關(guān)于停在臨時車位上的車輛被損壞或盜竊物業(yè)一概不負(fù)任何責(zé)任的條款，記者詢問了物業(yè)公司的工作人員。

“其他小區(qū)都是這樣的，很普遍的！”工作人員告訴記者，物業(yè)公司的確對停在臨時車位上的車輛不負(fù)任何安全責(zé)任。記者來到小區(qū)監(jiān)控中心，保安人員介紹60多個監(jiān)控攝像頭完全可以保護(hù)車輛安全，“目前還沒有發(fā)生車輛損壞等事件?！睂Ψ浇涣隋X，怎么能不負(fù)責(zé)呢？記者咨詢了相關(guān)法律界人士，他們表示，小區(qū)業(yè)主每月向物業(yè)公司交付停車費用，就構(gòu)成了保管關(guān)系，理應(yīng)對業(yè)主的車子負(fù)責(zé)，不能保證車輛安全是不合理的。

120輛車子已登記

60多戶業(yè)主繳了費

“劃分的車位，寫上字的表示已經(jīng)繳過費了！”記者看到，還有多數(shù)停車位沒有標(biāo)記，說明還是有部分業(yè)主沒有同意。物業(yè)公司向記者證實，目前已登記的120輛車輛中，一期共有60多戶業(yè)主已經(jīng)主動繳了費用，其他一些業(yè)主因為車位較遠(yuǎn)等原因放棄了。

“沒繳費的車子進(jìn)小區(qū)只能亂停，費用到現(xiàn)在都收不到！”物業(yè)公司工作人員說，還有一些車輛占了繳費業(yè)主的車位，造成不必要的麻煩，對繳費的業(yè)主也是不公平的。

其實，停車難問題不止在小區(qū)。在街頭，隨處可見停滿的轎車占據(jù)了人行道，還將本來不寬的馬路占掉了一半，使交通不堪重負(fù)。類似的問題已屢見不鮮，它引發(fā)了許多社會問題，使交通事故增加、小區(qū)矛盾加劇、市民糾紛激烈，嚴(yán)重影響市民生活乃至社會安定。停車難已不是小區(qū)內(nèi)的問題，而是一個社會大問題，亟需引起重視。

出現(xiàn)停車難問題的原因是多方面的。私家車發(fā)展迅猛遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市發(fā)展步伐，這是最直接的原因。但同時應(yīng)該看到，我們在挖掘可用潛力增加停車場地行動遲緩；新建中的小區(qū)和商場超市等公共場所對配建一定標(biāo)準(zhǔn)停車場地要求含糊、措施疲軟，開發(fā)商大多惜土如金，千方百計縮減停車場地，相關(guān)部門監(jiān)管不到位；現(xiàn)有停車場地管理松懈甚至無人管理，停車隨意性強，本來有限的停車資源被嚴(yán)重浪費。這些情況的存在，一定程度上加大了停車難問題。

停車難現(xiàn)象并非中國獨有，一些發(fā)達(dá)國家早已經(jīng)歷過這樣的陣痛，但它們能及時重視并下大決心，采取有力措施，很好地緩解或解決了停車難的問題。譬如：美國解決城市停車難問題，主要靠“配建”，就是在建筑物建造的同時，必須按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)配建停車位。日本政府涉及停車方面的法律有五六部之多。根據(jù)日本法律規(guī)定，個人或單位在買車時必須出具擁有固定車位的證明，這種固定車位既可是自有的也可以是長期租借的，車位必須在離單位或住所 500米至 2000米的范圍之內(nèi)，否則交管部門將拒絕給新車上牌照。除此之外，日本政府還十分重視鼓勵引導(dǎo)建設(shè)私營停車場，對營業(yè)性停車場實施減免稅。日本首都東京汽車保有量幾乎是北京市的 10倍，卻看不到車輛無序停放造成的交通堵塞。有些國家在停車場地安裝監(jiān)管設(shè)備，限制停車時間，避免長時間停放浪費資源，讓有限的車位發(fā)揮更大效益。

國情不同，解決問題的方式方法也不盡相同，但至少有一點應(yīng)該借鑒，那就是對停車難問題的迅速高度重視，并采取長遠(yuǎn)與現(xiàn)實相結(jié)合的強有力措施，緩解并逐步解決停車難問題。在現(xiàn)實情況下，我們至少可以在這樣幾方面有所作為：

首先是挖掘潛力，多開發(fā)停車場地。城市中還有許多荒廢閑置的雜地，包括

一些拆遷未建的土地，可以開發(fā)為臨時或長久的停車場，緩解當(dāng)前停車難壓力。其次是加強停車場地管理?？梢约{入市場元素，實施收費管理。對停車實施時間限制，在規(guī)定時間內(nèi)免費或低收費，對超時停車實施高收費，讓有限資源發(fā)揮最大效能。

第三是加強規(guī)劃與監(jiān)管。吸收美國的“配建”經(jīng)驗，在新建建筑物時，必須按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)配建停車位。城市規(guī)劃部門應(yīng)放遠(yuǎn)眼光，提前對城市停車問題作出科學(xué)規(guī)劃，城建監(jiān)管部門應(yīng)加大監(jiān)督管理力度，堅持依法行政，將相關(guān)規(guī)定真正落到實處。

第四是引入市場機制，鼓勵集體和個人開發(fā)建設(shè)停車場。政府部門應(yīng)對引入市場機制的停車場做好服務(wù)與管理，幫助制訂合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)有關(guān)方面出臺鼓勵政策，在稅收等方面給予優(yōu)惠支持。

最后，在停車難的現(xiàn)實情況下，市民、小區(qū)、駕車人以及所有交通參與者之間，應(yīng)該相互理解、寬容與配合，共同想辦法將有限的車位高效合理使用好。埋怨、爭執(zhí)、糾紛，無助于問題解決，只有真實面對并重視停車難這個大問題，采取切實有效措施，才能逐步緩解直到最后解決停車難問題。

第二篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時，會遇到開發(fā)商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點菜呢？昨天上午，鄭州市管城區(qū)一家物業(yè)社會法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因為物業(yè)拔掉了業(yè)主花園里的菜，業(yè)主把物業(yè)告到了物業(yè)社會法庭。誰是誰非，請看全省第一家專門針對物業(yè)糾紛的社會法庭咋斷案。

【業(yè)主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區(qū)航海東路物業(yè)社會法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區(qū)19號樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發(fā)現(xiàn)被物業(yè)給拔掉了。?我們在自己的花園里種菜，物業(yè)憑啥給拔了？?張梅生氣地說，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會法官第一次?升堂問案?，?大堂?就設(shè)在富田小區(qū)的物業(yè)社會法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內(nèi)擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區(qū)物業(yè)主任郭建峰并肩落座。

【物業(yè)】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經(jīng)下發(fā)通知，提醒業(yè)主自己處理掉小花園里的菜，可能業(yè)主沒有看到。?富田小區(qū)物業(yè)主任郭建峰解釋，購房合同上寫得很清楚，業(yè)主購買一樓住房的，對小花園只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，小花園屬于小區(qū)公共綠地，想在小花園種菜，必須經(jīng)過其他業(yè)主同意，私自在小花園種菜，使小區(qū)綠化面積減少，侵犯了其他業(yè)主的利益。物業(yè)工作人員拔菜是在維護(hù)其他業(yè)主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為

?沒有直接和業(yè)主溝通就拔菜，物業(yè)的做法有些粗暴。?主審的社會法官孫躍偉首先對物業(yè)的工作方式提出?批評?，隨后又勸業(yè)主說，小花園里種菜確實不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設(shè)管理條例》第18條規(guī)定，禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說。

【疑問】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺?……市民買房時，常碰到開發(fā)商這樣的宣傳。不少市民對此的理解是，不管是開發(fā)商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都?xì)w一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區(qū)一新建成小區(qū)，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區(qū)別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業(yè)主說，購房協(xié)議里已注明他擁有花園的使用權(quán)，難道種菜行使的就不是使用權(quán)？

天之權(quán)律師事務(wù)所鄭州分所律師趙萬軍說，開發(fā)商所謂的?送?，只是將綠地的使用權(quán)里的?養(yǎng)護(hù)權(quán)?在一定期限內(nèi)送給買房人，并非是真的送了全部的使用權(quán)?！菊f法】拿公共利益忽悠個別業(yè)主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個業(yè)主，樓上的業(yè)主肯定不買賬。?趙萬軍說，《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，如果開發(fā)商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，開發(fā)商無權(quán)將之?送?給個別業(yè)主。沒有特別明文規(guī)定，擅自贈送侵犯全體業(yè)主的利益，可能會有被收回用作公共用地的風(fēng)險。

?一樓花園屬小區(qū)公共部位，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開發(fā)商沒有公共部位的處分權(quán)，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業(yè)主的利益忽悠個別業(yè)主。?趙萬軍提醒，購房者買房時不要輕信開發(fā)商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購房合同里的條款，最好請專業(yè)房產(chǎn)律師幫忙，以免掉入購房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區(qū)這段時間很熱鬧:2號樓一樓的6戶業(yè)主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業(yè)主和相鄰3號樓業(yè)主的反對。

一方堅決要施工,另一方堅決不讓,雙方都找小區(qū)物業(yè)討說法,物業(yè)也犯了難。開發(fā)商贈送的小花園,并沒有單獨產(chǎn)權(quán),業(yè)主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業(yè)主不能在花園開后門?！臼录?/p>

?小花園改建?攪亂小區(qū)鄰里關(guān)系

該小區(qū)規(guī)模不大,只有4棟樓,業(yè)主們平時關(guān)系處得還不錯,但最近兩個星期,因為2號樓一樓6戶業(yè)主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關(guān)系變得微妙起來。

小花園是一樓業(yè)主購房時開發(fā)商贈送的,20平方米。小花園外,是小區(qū)的公共綠地。

記者昨天在小區(qū)內(nèi)看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業(yè)主家的菜園子。而2號樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄?！久堋?/p>

侵占綠地和美化環(huán)境各執(zhí)一詞

看見記者拿著相機在小區(qū)內(nèi)拍照,2號樓樓上一位業(yè)主李女士說:?一樓說是把舊柵欄換成新的,其實就是為了多占地。? 3號樓的業(yè)主王先生認(rèn)為,當(dāng)時買的啥樣就應(yīng)該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門,出了后門就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號樓樓上的業(yè)主張女士說,小花園現(xiàn)在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實在太過分?。

對于樓上業(yè)主的指責(zé),2號樓一樓一位不愿透露姓名的業(yè)主認(rèn)為,自己家的小花園咋改建,別人沒有干涉的權(quán)利。他向記者出示了當(dāng)時的購房合同,合同最后一頁標(biāo)注著?贈送花園使用權(quán)?的字樣,不過這是手寫上去的。?我們也理解其他業(yè)主和物業(yè)的想法?。改建小花園是?為了美化小區(qū)環(huán)境?。房子已經(jīng)住了4年多了,原來的木柵欄破損比較嚴(yán)重,所以一樓的6戶商量后決定統(tǒng)一更換。?現(xiàn)在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開個門也是為了看到綠地上有雜物或雜草時,方便清除?！疚飿I(yè)】

贈送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業(yè)主,各說各的理,我們也非常為難。?該小區(qū)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理劉建華說,一樓的6戶業(yè)主幾乎天天鬧著要施工,其他業(yè)主也多次來要求物業(yè)制止。反對者主要是2號樓和3號樓樓上的業(yè)主,因為小花園和涉及的綠地,就在2號樓和3號樓之間。

劉建華表示,贈送一樓的小花園并沒有單獨產(chǎn)權(quán),所以改建時必須按照原來的樣子。一是柵欄不能加高,這會讓其他業(yè)主覺得花園成了私人的院子;二是小花園不能開門,因為小花園外就是公共綠地,沒有預(yù)留出口,開了門肯定會破壞綠地?！韭蓭煛?/p>

沒單獨產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有 ?小區(qū)綠地、花園、屋面等應(yīng)屬全體業(yè)主共有。?河南中錦律師事務(wù)所栗九林律師認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。

栗九林律師說,如果開發(fā)商贈送的花園,土地使用權(quán)已獨立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么,該業(yè)主就可以單獨享有,否則,就應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

從這個小區(qū)的情況看,受產(chǎn)權(quán)上的限制,一樓業(yè)主并不能隨便改建贈送的小花園,如果其他業(yè)主對小花園的柵欄加高和開門有異議,改建人必須要拆除并恢復(fù)原貌。【調(diào)查】

送花園當(dāng)賣點抬高了一樓房價

?買一樓贈私家花園?,近兩年,這樣的房產(chǎn)廣告越來越多,過去少有人問津的一樓變得炙手可熱。有了這個賣點,一樓的房價甚至和三樓、四樓的價格持平,在一些花園建得較好的小區(qū),一樓價格全樓最高。

河南省物業(yè)商會會長于陽認(rèn)為,其實一樓花園可以通過土地分割,辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證。?3年前北京市就有開發(fā)商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨立的土地使用權(quán)證,不過,在鄭州還沒有聽說哪一家開發(fā)商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業(yè)主共有的花園,開發(fā)商無權(quán)贈送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)類似的條款,否則,就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主管理委員會提起侵權(quán)訴訟。【房管局】

明知開發(fā)商鉆空子暫時無?法?管

鄭州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,開發(fā)商贈送花園的做法,屬于房屋設(shè)計方面的問題。規(guī)劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規(guī)劃紅線等項目,具體的戶型設(shè)計不在規(guī)劃部門監(jiān)管范圍之內(nèi)。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開發(fā)商贈送花園、綠地,是鉆了有關(guān)法律、政策的空子。

據(jù)記者了解,盡管政府目前還沒有明確規(guī)范此類行為,但由于這種贈送花園的做法存在產(chǎn)生糾紛的可能,下一步有可能出臺相應(yīng)的配套措施。一樓業(yè)主獲贈的花園或綠地,如果不能獲得業(yè)主大會的認(rèn)同或取得土地使用權(quán),有可能被強制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業(yè)主開放。將自家小花園擅自改建成小車庫是否屬于違章建筑? 大河房產(chǎn)網(wǎng) 2010年09月06日15:30 大連天健網(wǎng) 發(fā)表評論

摘要: 根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個有正規(guī)物業(yè)小區(qū)內(nèi)聯(lián)體三層小別墅，小區(qū)內(nèi)所有的房屋外形是由開發(fā)商統(tǒng)一建筑的，各家?guī)』▓@。今日隔壁家在他家的小花園內(nèi)擅自建起了一個小車庫，破壞了整個小區(qū)的居住環(huán)境，進(jìn)過多次交涉（包括與鄰居和物業(yè)交涉）無果，我想請問這個小車庫是否是違章建筑？我應(yīng)該怎么辦！

[律師分析]

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益。根據(jù)您的陳述，您的隔壁業(yè)主將自家花園改建成小車庫的行為，已經(jīng)涉嫌違反上述規(guī)定。據(jù)此，您所在小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向小區(qū)所在地的城管部門報告，城管部門在接到報告后應(yīng)當(dāng)立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發(fā)限期整改通知書，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強制拆除。

如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺?豈能變成?私家花園?-物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺 高淳法院判決恢復(fù)原狀

近年來，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設(shè)施以擴大個人使用面積的事情時有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。

原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進(jìn)行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設(shè)瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經(jīng)默認(rèn)了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問題，由于自己曾向有關(guān)部門和媒體投訴過原告和開發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出賠償請求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，個人無權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，被告在購房時與開發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護(hù)，對被告具有約束力。同時根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業(yè)主對于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強調(diào)專有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)和對共有部分享有的共同管理權(quán)三項權(quán)利，對于共有部分，業(yè)主個人無權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話說，業(yè)主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面?同時還要滿足?正當(dāng)、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。

相關(guān)法條鏈接：

1、《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2、《物業(yè)管理條例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

3、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第三篇：礦產(chǎn)糾紛案例)

廣西南丹官商勾結(jié)殘害群眾 非法采礦引發(fā)流血沖突

廣西南丹縣芒場鎮(zhèn)群眾來電舉報，稱：“廣西南丹縣芒場鎮(zhèn)數(shù)千畝土地被官商勾結(jié)非法侵占；為維護(hù)合法權(quán)利，在和平年代村民竟遭黑暗勢力砍殺；為了討回公道，上訪群眾被當(dāng)?shù)卣欠ň辛?，甚至做判刑處理；至今許多村民有家不敢歸，東躲西藏······”

河池市南丹縣芒場鎮(zhèn)拉麻村拉懷屯的群眾，為保護(hù)國家礦產(chǎn)資源和要求被侵占的土地得到補償，2009年4月25日開始，南丹縣給非法采礦老板楊某鳴鑼開道，縣公安局于5月5日派出140多名警察暴力毆打在現(xiàn)場的群眾，致使十幾名群眾不同程度受傷?，F(xiàn)場無辜群眾全部被強行帶回公安局審訊，多人被警方以莫須有的罪名行政拘留或刑事拘留，還被警察多次輪流施加酷刑。這一切是官商勾結(jié)欺壓百姓造成的，是官員利用公權(quán)攫取最大化黑色利益的必然結(jié)果。

一、官員庇護(hù) 大肆非法采礦

據(jù)群眾反應(yīng)，由于馬鞍山礦的日漸枯竭，楊某不得不另尋礦源，但他又不愿意花錢買采礦權(quán)，于是就勾結(jié)官員大肆非法盜采國家礦產(chǎn)。僅在南丹縣芒場鎮(zhèn)拉麻村的地盤上就有1號窿、408窿、409窿、鳳山窿、中窿、十八奮窿等礦窿，多年前這些礦窿就陸續(xù)出現(xiàn)，均是未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)擅自開采的非法礦窿；另有恒泰選礦廠、旭東選礦廠也是未經(jīng)國家相關(guān)部門批準(zhǔn)的非法選礦廠。

非法采礦不僅破壞國家礦產(chǎn)資源，還毀壞耕地和污染環(huán)境，其危害性眾所周知，國家對非法采礦的打擊力度逐年加大。

然而，楊某如此多非法采礦點卻得以長期存在，這是為何？讓村民疑惑的是，縣政府天天派人在芒場鎮(zhèn)拉麻村一帶巡查，對那么多非法采礦點難道沒有發(fā)現(xiàn)一個？

誰使他如此膽大妄為？

二、誰指使“黑勢力”強占農(nóng)民集體土地

據(jù)村民反映，從楊某來到芒場鎮(zhèn)采礦開始，就陸續(xù)侵占農(nóng)民集體的土地，至今被他的非法礦窿占用的集體土地達(dá)三千多畝，僅拉懷屯、拉甲屯兩個隊被非法礦窿占用的土地，估算在600畝以上，多年來得不到補償，村民是敢怒不敢言。

據(jù)冉某講，2008年6月初，拉懷屯要求礦方支付用地補償款，可多次和礦方協(xié)商不成，于是到縣、市政府及各有關(guān)部門上訪。同年6月16日，芒場鎮(zhèn)政府叫拉懷屯群眾到楊某侵占的土地現(xiàn)場解決糾紛，群眾被“黑勢力”毆打，其中冉某、黃某等村民被砍、打成重傷。

三、這樣的補償是否合理

群眾反映，因占集體土地得不到補償，群眾多次強烈要求，南丹縣國土局于2009年1月16日，把群眾所要求補償?shù)耐恋厝慷ㄐ詾閲型恋?，建議縣政府下文，按[1997]行他字第17號文給予相應(yīng)的補償，補償標(biāo)準(zhǔn)可參照丹政發(fā)（1995）87號文《關(guān)于全縣非農(nóng)性建設(shè)征用集體土地補償實行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》進(jìn)行補償。拉甲屯、拉懷屯的群眾認(rèn)為，企業(yè)在不同時期占用土地，全部按（1995）87號文進(jìn)行補償顯然偏低，極不合理，于是提出異議，要求企業(yè)哪一年占用的土地，參照當(dāng)年的征地補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償。2009年3月23日，縣政府作

出的答復(fù)函第三條：“……如認(rèn)為馬鞍山礦給你們的經(jīng)濟補償不足，建議你們與企業(yè)協(xié)商解決……”。村民擬了《協(xié)商函》報縣政府、公安局、國土局、鎮(zhèn)政府，表明村民的協(xié)商誠意。村民為了慎重起見，還請示縣委書記徐欽恒是否可以和礦方討價還價？徐欽恒認(rèn)為政府答復(fù)函“自己協(xié)商”這條不妥，便決定叫黃長壽副縣長接管另拿主意。縣政府成立了專案工作組，但在開展調(diào)處工作中并未責(zé)成非法礦老板依法給予群眾補償，因此糾紛并未得到解決。

2009年4月22日，拉懷屯向自治區(qū)及河池市政府遞交報告，要求把1號非法礦窿侵占的土地收回進(jìn)行植樹造林，從2009年4月25日開始植樹。此報告經(jīng)河池市政府辦公室轉(zhuǎn)南丹縣政府，要求縣政府依法調(diào)處。在拉懷屯村民的強烈要求下，南丹縣政府及國土局承諾責(zé)令礦方停止侵權(quán)，副局長寧顯瑤對村民說：“我們國土局不只是口頭叫停工，而且下有文叫停工了?！比罕姳阌?5日開始造林，先是從距1號礦窿約50米處的一片荒坡上著手植樹。因荒坡陡峭，村民割除的雜草和樹枝滾下，堵攔了通往1號非法礦窿的路，致使該礦窿的礦無法運出。

因一號非法礦窿的礦無法運出，礦主楊某向政府官員施壓要求清障?？h委、縣政府成立工作組到現(xiàn)場不但不責(zé)成楊某給群眾補償，而且還偏袒楊某，要求群眾立即自行清除路障。5月5日，政府工作組再次來到現(xiàn)場勸群眾清除路障，群眾提出政府認(rèn)為1號礦窿是合法的就簽字認(rèn)可，簽字認(rèn)可后村民就清除路障，否則就堅決阻止運礦，保護(hù)國家的礦產(chǎn)資源。群眾的這個合理要求，招致縣政府的血腥鎮(zhèn)壓。

四、縣公安局以執(zhí)行公務(wù)為借口制造“5·5”流血事件

群眾多次舉報南丹縣縣長等有關(guān)官員，被舉報的官員為泄私憤，借機打擊報復(fù)群眾?！?·5”流血慘案是在縣領(lǐng)導(dǎo)的導(dǎo)演下，縣公安局長以執(zhí)行公務(wù)為借口蓄意制造的。

據(jù)村民講，5月5日，十多輛警車和囚車浩浩蕩蕩駛到現(xiàn)場，一百多名警察人人手執(zhí)木棒或警棍，一下車5、6名警察就對坐在樹枝上的村民莫某動粗，又是拉又是打，莫某身體痛得嚎啕大叫。經(jīng)檢查，莫某全身多處軟組織挫傷，腰椎被打斷，一個月來全身疼痛且伴有頭暈，尤其腰部和胸部痛得厲害，至今仍在縣醫(yī)院住院診療。

同在南丹縣醫(yī)院住院治療的村民魏某，他的傷情也比較嚴(yán)重，身上多處軟組織挫傷，頭被打破，至今仍然頭痛。

在河池民族醫(yī)院住院診療的村民冉某，當(dāng)時路過現(xiàn)場用手機拍照，警察發(fā)現(xiàn)后立即跑過去用木棒猛打他的手，把他的右手打斷。

現(xiàn)仍被關(guān)押在看守所的莫某，被警察打傷后，還被警察放警犬咬傷。

村民魏某，2004年4月在鳳山礦窿打工時，工傷造成9級殘疾，至今仍要借助拐杖行走。當(dāng)天他到了造林現(xiàn)場，警察看見他二話不說就猛擊他腿部一棒，還把他拖上囚車，強行帶回公安局審訊了一晚。

碰巧路過現(xiàn)場的村民冉某被強行帶回縣公安局后，警察用手銬把他銬在窗戶欄上吊起來，邊打邊說“揍死你冉家，冉家最討厭”。他的左大腿被打腫、右肋部位肌肉疼痛無比，臉被打變形，耳朵聽力嚴(yán)重下降。

拉麻村巴河屯又一姓冉的村民，當(dāng)天，他從家到拉懷屯砍竹子路過現(xiàn)場，看見群眾被打，于是停車看熱鬧，并隨口說了句“公安打群眾不對，楊老板占用農(nóng)民的土地不賠償，該死！”警察聽見后，拉住他就打。之后他被強行帶回公安局，訊問時又兩次被打，還被拘留10天。他的胸部被打成內(nèi)傷，現(xiàn)在呼吸都疼痛。

在現(xiàn)場的群眾全部被警察塞進(jìn)囚車強行帶回公安局, 韋某、魏某、鐘某、田某、鐘某、唐某、冉某等9人被行政拘留10日，公安局長指令手下對群眾刑訊逼供。

被拘留的群眾家中豬、牛、馬餓死，10歲以下兒童流落街頭，老弱病殘者在家無人照顧，家里財產(chǎn)被盜無人管。

其中，莫某、魏某、冉某、毛某等6名無辜群眾已被南丹縣檢察院以涉嫌“襲警、妨礙公務(wù)”犯罪批準(zhǔn)逮捕。

······

一些細(xì)心的群眾回憶，當(dāng)時以楊某為首的“黑勢力”足有200余人，警車數(shù)十輛，如：桂M0565警、桂MO885警······；打人最兇的其中一個警號為：751535。

企業(yè)占用村集體的土地不給予補償，村民將土地收回植樹造林是妨礙公務(wù)、擾亂社會秩序嗎？村民堵一個非法采礦點的通道是妨礙公務(wù)、擾亂社會秩序嗎？政府工作組、公安局為非法采礦點疏通道路是在執(zhí)行公務(wù)嗎？公安機關(guān)插手民事糾紛，濫捕亂抓、暴力毆打村民難道也是在執(zhí)行公務(wù)？

五、上訪不成反遭打、砸

2009年5月6日凌晨，莫某、冉某、江某等5名村民驅(qū)車準(zhǔn)備趕往南寧到自治區(qū)有關(guān)部門上訪，冉某右手肱骨骨折，還打算到南寧醫(yī)治。南丹縣警方向相鄰的宜州市警方發(fā)出協(xié)助捉拿逃犯通報，宜州警方不明真相，派出幾十名荷槍實彈的警察在宜州轄區(qū)攔截上訪人，5名村民被拉下車后，警察不分青紅皂白地對他們?nèi)蚰_踢，冉某還被警察用槍敲頭，用槍塞住嘴巴，5名上訪人被警察帶回南丹不給上訪。

南丹縣成立了維穩(wěn)工作組，工作人員深入村屯挨家挨戶地做村民的思想工作，禁止村民上訪。警察還威脅拉懷屯的村民如果和新聞記者接觸，就要被抓被關(guān)押，人心惶惶。冉某從河池市回南丹縣，在家門口被黑幫砍成重傷。受害人已提供破案線索，但案件至今未破。

2008年12月5日，河池市公安局認(rèn)為南丹縣公安局對“6·16”故意傷害案定性不準(zhǔn)，經(jīng)過復(fù)議，撤銷南丹縣公安局的處罰決定并責(zé)成縣公安局重新定性，但縣公安局對“6·16”故意傷害案至今未重新定性，楊某、陸某及其雇傭的兇手一直逍遙法外。

村民冉某由于極力維護(hù)村民合法權(quán)益，“歹徒”趁冉某家人熟睡之機，把冉家的門鎖死，用汽油、柴油潑到屋內(nèi)外縱火焚燒，想引爆冉家門口汽車旁放置的4罐液化氣，企圖殺害冉家準(zhǔn)備過春節(jié)的14口人。冉某聽到爆炸聲后立即下樓大聲呼叫，驚醒的鄰居快速趕到花1個小時才將熊熊大火撲滅。

五、“呼吁”

拉懷屯約有80余村民，水田不足30畝，被采礦污染破壞10多畝，許多山林地也被礦渣掩埋破壞而無法耕種。村民靠幫礦場打工掙點微薄的工錢養(yǎng)家糊口。

拉懷屯所處的山嶺地下部分被掏空，導(dǎo)致山嶺滑坡，有3家房屋已倒塌；許多房屋也不同程度地出現(xiàn)裂痕；村民賴以生存的天然水源也逐漸干涸。災(zāi)難正在一步步降臨礦區(qū)所在地村屯的群眾。

住在馬鞍山礦下游的拉麻村巴河屯的村民，下雨是他們最擔(dān)心害怕的事，因河床被抬高，一下大雨，村莊就變成“汪洋大?！保迕竦姆课荼谎?。

村民冉某講：“我生活很困難，子女讀書需要的一些費用無法解決，現(xiàn)在連住都不得安心，真不知道怎么過日子了！”

“天網(wǎng)恢恢；疏而不漏。”

第四篇：物業(yè)糾紛案例案例

小區(qū)內(nèi)交通安全案例

2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標(biāo)識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護(hù)現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任?？墒牵虑椴]有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

分析：

1、根據(jù)《中華人民共和國道路交通管理條例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。

但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關(guān)系，可以視為兩個債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。

３、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識設(shè)置須符合國家或相關(guān)主管部門的強制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識的宣傳；對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識等公共設(shè)施設(shè)備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。

４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時應(yīng)及時報告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另

外，通過購買相關(guān)責(zé)任保險的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

（高空拋物責(zé)任）

一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據(jù)了解，某年5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當(dāng)場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當(dāng)她醒過神來時，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。

后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進(jìn)行了復(fù)印，管理處的經(jīng)理考慮到服務(wù)行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫(yī)療費用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔(dān)全部責(zé)任。最終派出所調(diào)解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。

6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費620元、誤工費150元、交通費17元、精神損失費1500元、工商登記費60元，并承擔(dān)該案受理費 以及資料和證件復(fù)印費。分析：

一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。所以從合同義務(wù)來講，物業(yè)公司不應(yīng)成為這個案子的責(zé)任承擔(dān)人和賠償義務(wù)人，也就是說被告的主體不適格。

最終，羅湖區(qū)人民法院下達(dá)了該案的民事判決書。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時間，也無法對該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔(dān)賠償責(zé)任。

①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費敗訴

7月20日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費一案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直接起訴欠費業(yè)主。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理有限公司與曹女士就物業(yè)管理事項簽訂了《物業(yè)管理公約》，在《物業(yè)管理公約》中雙方對于物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述《物業(yè)管理公約》，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同對于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。

《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費的情況下，無權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的《物業(yè)管理公約》的時間早于《物業(yè)管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時相對方可以申請調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項費用如何計算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機關(guān)提出投訴，由有權(quán)機關(guān)對此予以審查決定。在相關(guān)的主管機關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。

案例解析：《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，此外，《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。至于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。

法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費

案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟成果.典型案例：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因為根據(jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標(biāo)的物的實際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。

在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區(qū)的驗收合格文件為《北京市建筑工程竣工驗收備案表》）；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗收合格等），同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物管費應(yīng)及時交付。③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛 典型案例：

2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費用時遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

案例解析：本案的焦點是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費?！段飿I(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)直接源于物業(yè)服務(wù)合同的約定，根據(jù)《合同法》第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主在交納物業(yè)服務(wù)費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費用。

④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費的

典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔(dān)訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費。

法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費的義務(wù)。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。

風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。

(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。

法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應(yīng)及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時維修的問題及時的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2)因維修費用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛

典型案例：對業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費用

去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。

案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)

4、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護(hù)理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔判決〕人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實業(yè)公司系某大廈的所有人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出改正要求后仍不作為，對孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無直接的、必然的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的判決是正確的。

本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險，如果這種風(fēng)險不及時排除，就可能造成財產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。

其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請求，但實業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

風(fēng)險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患

業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《物業(yè)管理條例》第四十六條：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《物業(yè)管理條例》第五十三條：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果

（五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)的傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2至3倍的罰款。

章某與于某為樓上樓下鄰居，18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時，樓下的于某發(fā)現(xiàn)自己的樓下漏水。沒過幾天，于某家放在柜子里的衣服受潮，臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉，發(fā)現(xiàn)章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛(wèi)生間，而將原設(shè)計的衛(wèi)生間改作它用。于某立即向物業(yè)管理企業(yè)投訴，物業(yè)管理企業(yè)即向章某發(fā)出要求其整改的緊急通知，但章某只答應(yīng)解決漏水問題而拒絕整改，于某便將章某和物業(yè)管理企業(yè)一并訴至法院，要求章某拆除衛(wèi)浴設(shè)施、恢復(fù)原狀，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。案例解析：

（一）章某的行為違反了有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；第三十八條還規(guī)定，將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處五百元以上一千元以下的處罰，對裝飾裝修企業(yè)處一千元以上一萬元以下的罰款。

（二）章某的行為，影響了樓下于某對房屋的正常使用，違反了法律規(guī)定的義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的民事責(zé)任?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十三條規(guī)定：“因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

（三）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條第一款規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。”第五十三條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！边@是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定的一項義務(wù)。本案中，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有盡到這方面的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第四十二條也規(guī)定：“物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費用2至3倍的罰款?！蓖瑫r，《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，問題關(guān)鍵是如何界定物業(yè)管理企業(yè)是否履行合同的問題。通常來說，如果物業(yè)管理企業(yè)已按照合同約定盡到了自己的責(zé)任，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。但是，必須注意到，物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)是不具有行政權(quán)利的，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取強制措施，其所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)問題時向業(yè)主及施工單位提出改進(jìn)意見，而不能直接采取有效的行政制裁手段。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時向有關(guān)部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

風(fēng)險防范：規(guī)避裝修糾紛的關(guān)鍵是，物業(yè)管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，對發(fā)現(xiàn)的業(yè)主違規(guī)裝修的行為及時的予以制止并向有關(guān)部門報告，但無權(quán)采取強制措施，在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)只要盡到了告知義務(wù)就可以了。

第五篇：擔(dān)保糾紛案例

保與反擔(dān)保糾紛案例分析

一、基本案情 1、1998年10月20日，德潤公司與銀行簽訂《借款合同》，德潤公司向銀行借款2，770萬元。為此，德潤公司需尋求第三方為該次借款提供擔(dān)保措施并簽訂擔(dān)保合同；這些擔(dān)保合同的簽訂并獲得銀行的認(rèn)可是《借款合同》生效的條件之一。

2、集團公司與德潤公司的全體股東研究院、宏大公司、煉油廠、工貿(mào)公司（以下也合稱“德潤公司全體股東”）于1998年10月23日簽訂《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》。協(xié)議約定：德潤公司向銀行申請2，770萬元貸款，由集團公司向銀行提供擔(dān)保；研究院、宏大公司、煉油廠、工貿(mào)公司向集團公司提供反擔(dān)保，包括以其各自持有的德潤公司全部股權(quán)為集團公司設(shè)定股權(quán)質(zhì)押；若因任何原因?qū)е录瘓F公司向銀行承擔(dān)了對德潤公司借款的擔(dān)保賠償責(zé)任，集團公司有與其承擔(dān)賠償責(zé)任相應(yīng)的向研究院、宏大公司、煉油廠、工貿(mào)公司所質(zhì)押股權(quán)的經(jīng)濟追索權(quán)或處置權(quán)，即向股東要求按其所占股份比例承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任或者若有關(guān)股東無承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任能力，其質(zhì)押股權(quán)可由集團公司處置；研究院、宏大公司、煉油廠、工貿(mào)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的期間為集團公司向銀行承擔(dān)責(zé)任后的五年內(nèi)。

3、集團公司于1998年11月4日向銀行出示《擔(dān)保書》。該《擔(dān)保書》承諾：集團公司同意為德潤公司向銀行申請的2，770萬元貸款提供擔(dān)保；如德潤公司違約，未按借款合同償還貸款本息，由集團公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，一次性代為償還，或按借款期限按期代為償還。

4、集團公司的子公司（以下稱“子公司”）與銀行、德潤公司于1998年11月16日簽訂《保證合同》。合同約定：德潤公司向銀行貸款2，770萬元；子公司對上筆貸款之本金、利息和有關(guān)費用向銀行承擔(dān)連帶保證清償責(zé)任；子公司的保證期限自主合同生效開始至主合同失效時止。

5、集團公司、子公司、研究院和德潤公司于1998年11月23日簽訂《關(guān)于履行德潤公司與銀行2，770萬元借款保證合同的協(xié)議》。該協(xié)議約定：研究院作為德潤公司全體股東的全權(quán)代表簽訂本協(xié)議；子公司以由集團公司承擔(dān)保證責(zé)任為條件簽訂了《保證合同》，子公司承擔(dān)了擔(dān)保的全部風(fēng)險；集團公司是銀行與德潤公司借款合同的實際擔(dān)保人；研究院、德潤公司、子公司確認(rèn)，集團公司是德潤公司與銀行借款合同的實際擔(dān)保人，當(dāng)?shù)聺櫣緹o能力履行該借款合同約定的還款義務(wù)時，經(jīng)銀行同意，由集團公司向銀行承擔(dān)還款的保證義務(wù)。集團公司承擔(dān)保證責(zé)任的方式包括：直接向銀行還款、以自己的名義與銀行重新簽訂借款合同、以自己公司所有的資產(chǎn)償還貸款；子公司聲明，基于研究院、德潤公司和集團公司的要求，自己充當(dāng)了德潤公司與銀行借款合同的共同擔(dān)保人，實際連帶保證人應(yīng)為集團公司；集團公司、德潤公司和研究院對這一聲明予以確認(rèn)。

6、集團公司與銀行于2002年8月21日簽訂《人民幣資金借款合同》。該合同約定：德潤公司與銀行簽訂了《借款合同》，由子公司提供擔(dān)保；由于德潤公司到期沒能償還貸款，集團公司承擔(dān)了到期貸款的還款責(zé)任；截止2002年6月20日，該筆貸款余額1，470萬元。為更好地履行擔(dān)保責(zé)任，由集團公司承接債務(wù)并負(fù)責(zé)償還；集團公司于2003年11月16日前分三次向銀行償還本金。

7、銀行于2002年8月23日向德潤公司發(fā)出公文，其內(nèi)容是：銀行已收悉德潤公司《關(guān)于由集團公司償還銀行借款的申請函》；集團公司已經(jīng)承擔(dān)了德潤公司與銀行借款合同項下的全部還款義務(wù)，履行了擔(dān)保責(zé)任；銀行與德潤公司的借款合同終止。

8、銀行于2003年9月10日作出的文件《關(guān)于德潤公司原貸款項目擔(dān)保情況的說明》指出：在德潤公司向銀行申請貸款項目的評審過程中，銀行曾收到集團公司的《擔(dān)保書》；因該項目風(fēng)險較大，銀行要求增加子公司提供擔(dān)保；貸款到期后，德潤公司無力償還，銀行多次與集團公司協(xié)商，要求集團公司根據(jù)曾出具的擔(dān)保書履行實際的擔(dān)保責(zé)任；集團公司向銀行償還了德潤公司逾期未還的貸款本息。為使集團公司切實履行保證責(zé)任，集團公司以保證人的身份與銀行簽訂《人民幣資金借款合同》，約定“為更好地履行保證責(zé)任，保證銀行貸款的償還，由集團公司承接債務(wù)并負(fù)責(zé)償還”.9、集團公司按照《擔(dān)保書》和《人民幣資金借款合同》的約定向銀行承擔(dān)了到期還款的責(zé)任后，發(fā)函要求宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東按照《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》的約定，按其所占德潤公司股份比例承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任或者若其無承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任能力，則其質(zhì)押股權(quán)由集團公司處置。但德潤公司全體股東認(rèn)為，《借款合同》的擔(dān)保人是子公司，集團公司與銀行之間因《人民幣資金借款合同》形成的是借貸關(guān)系，集團公司并未向銀行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；因此，德潤公司全體股東沒有義務(wù)履行《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》約定的經(jīng)濟賠償責(zé)任或質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任。

二、本案中的法律關(guān)系的性質(zhì)及其法律效力

（一）德潤公司、銀行、子公司之間法律關(guān)系的性質(zhì)及其法律效力

1、德潤公司與銀行之間因《借款合同》形成的借貸法律關(guān)系合法有效

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一般企業(yè)法人與經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)之間可以進(jìn)行資金借貸。因此，德潤公司與銀行之間因《借款合同》而形成了借貸法律關(guān)系，且該借貸法律關(guān)系合法有效。

2、子公司、銀行和德潤公司之間因《借款合同》和《保證合同》形成的保證擔(dān)保法律關(guān)系合法有效

根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《合同法》的規(guī)定，進(jìn)行資金借貸可以由第三方提供連帶責(zé)任的保證；當(dāng)借款人不能按期還款時，貸款人有權(quán)直接要求保證人向貸款人承擔(dān)保證責(zé)任，履行相應(yīng)的還款責(zé)任。因此，子公司、銀行和德潤公司之間形成了保證擔(dān)保法律關(guān)系，且該保證擔(dān)保法律關(guān)系合法有效。

（二）集團公司與銀行之間法律關(guān)系的性質(zhì)及其法律效力 根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《合同法》的規(guī)定，進(jìn)行資金借貸可以由第三方提供連帶責(zé)任的保證；當(dāng)借款人不能按期還款時，保證人可以直接向貸款人（被保證人）承擔(dān)保證責(zé)任，履行相應(yīng)的還款責(zé)任。集團公司向銀行出具《擔(dān)保書》，承諾為德潤公司向銀行的2，770萬元借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。集團公司的這一承諾雖未立即得到銀行的同意，但銀行也未提出異議，且擔(dān)保實現(xiàn)后，銀行在《關(guān)于德潤公司原貸款項目擔(dān)保情況的說明》中明確說明集團公司履行連帶保證責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的意見》第二十二條規(guī)定：“第三人單方以書面形式向債權(quán)人出具擔(dān)保書，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立?！奔瘓F公司與銀行之間雖未簽訂正式的保證合同，但集團公司單方以書面《擔(dān)保書》的形式向債權(quán)人（銀行）提供了連帶責(zé)任的保證，銀行予以接受且未提出異議，事后集團公司也實際履行了《擔(dān)保書》規(guī)定的連帶保證責(zé)任。因此，集團公司與銀行之間的保證合同成立，集團公司與銀行之間形成了擔(dān)保法律關(guān)系，這一法律關(guān)系根據(jù)我國法律的規(guī)定是合法有效的。

2、集團公司與銀行之間因《人民幣資金借款合同》形成的法律關(guān)系的性質(zhì)及其法律效力 首先，從該合同的前言部分來看，合同雙方集團公司、銀行均未規(guī)定子公司是德潤公司向銀行2，770萬元貸款的唯一擔(dān)保人。也就是說，就這一貸款而言，完全可能存在著除子公司提供保證擔(dān)保之外的其他擔(dān)保人和其他擔(dān)保方式的可能性。其次，該合同前言部分明確指出：“原保證人控股公司集團公司承擔(dān)了到期貸款的還款責(zé)任。截止2002年6月20日，該項目貸款余額1，470萬元。為更好地履行擔(dān)保責(zé)任，保證銀行貸款的償還，由集團公司承接債務(wù)并負(fù)責(zé)償還。”由此可見，這份合同名為“借款合同”，實際上是對集團公司承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任的細(xì)化和具體描述。合同雙方之所以通過這一形式約定保證責(zé)任的承擔(dān)，是因為雙方之間的擔(dān)保法律關(guān)系在此以前只書面體現(xiàn)在集團公司單方面出具的《擔(dān)保書》上，因此雙方有必要另行簽訂詳細(xì)的合同來明確和細(xì)化雙方的保證擔(dān)保法律關(guān)系。

綜上，集團公司與銀行之間因《人民幣資金借款合同》形成的法律關(guān)系并不是形式意義上的借款關(guān)系和債務(wù)承接關(guān)系，而是實質(zhì)意義上的保證擔(dān)保關(guān)系；《人民幣資金借款合同》是對保證擔(dān)保法律關(guān)系的進(jìn)一步確認(rèn)和具體化。前述保證擔(dān)保法律關(guān)系符合我國《擔(dān)保法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，其法律效力是合法有效的。

（三）關(guān)于集團公司與宏大公司、工貿(mào)公司、煉油廠、研究院之間因《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》形成的法律關(guān)系的性質(zhì)及其法律效力 我國《擔(dān)保法》第四條規(guī)定：“第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保?！边@條法律規(guī)定雖然只規(guī)定了擔(dān)保人可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保，但債務(wù)人之外的第三方為擔(dān)保人提供類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)?！钡膿?dān)保的，顯然也是合法有效的。因此，集團公司為德潤公司向銀行提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保的，可以要求德潤公司的全體股東提供類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)?！钡膿?dān)保。根據(jù)我國《擔(dān)保法》、《合同法》和《公司法》的相關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東可以以其持有的公司股權(quán)為他人履行債務(wù)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。因此，在有關(guān)各方按照《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》的約定和法律的規(guī)定履行了在德潤公司股東名冊上注明股權(quán)質(zhì)押情況的前提下，集團公司與宏大公司、工貿(mào)公司、煉油廠、研究院之間因《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》形成了股權(quán)質(zhì)押形式的類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)?！钡膿?dān)保法律關(guān)系。同時，《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》還約定，因任何原因?qū)е录瘓F公司向銀行承擔(dān)了對德潤公司借款的擔(dān)保賠償責(zé)任，集團公司有權(quán)向宏大公司、工貿(mào)公司要求按其所占德潤公司股權(quán)比例承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任。這樣，集團公司和宏大公司、工貿(mào)公司之間就形成了保證形式的類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)?！钡膿?dān)保法律關(guān)系。上述股權(quán)質(zhì)押形式和保證形式的類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)保”的擔(dān)保法律關(guān)系符合我國《擔(dān)保法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，其法律效力也是合法有效的。

（四）本案中形成的法律關(guān)系的性質(zhì)及其法律效力的總結(jié)

綜合上文的三點分析，在本案中，主要形成了四種法律關(guān)系：銀行與德潤公司的借貸法律關(guān)系、銀行與子公司的保證擔(dān)保法律關(guān)系、銀行與集團公司形成的連帶責(zé)任保證擔(dān)保法律關(guān)系、集團公司與德潤公司全部股東的股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保形式和保證形式的類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)保”的擔(dān)保法律關(guān)系。

上述四種法律關(guān)系符合我國《合同法》、《擔(dān)保法》及其司法解釋和《公司法》的相關(guān)規(guī)定，其法律效力應(yīng)當(dāng)依法得到確認(rèn)。

三、集團公司、子公司、德潤公司全體股東履行相關(guān)協(xié)議的情況

1、集團公司履行《擔(dān)保書》和《人民幣資金借款合同》的情況 在德潤公司未按照《借款合同》的約定按時向銀行償還全部借款的情況下，集團公司按照《擔(dān)保書》和《人民幣資金借款合同》的約定向銀行履行了全部還款義務(wù)。這表明集團公司已經(jīng)按照《擔(dān)保書》和《人民幣資金借款合同》的約定履行了連帶保證擔(dān)保責(zé)任。

2、子公司履行《保證合同》的情況

在德潤公司未按照《借款合同》的約定按時向銀行償還全部借款的情況下，銀行并沒有按照《保證合同》的約定向子公司主張其承擔(dān)連帶責(zé)任保證責(zé)任，子公司也并未按《保證合同》的約定履行連帶保證擔(dān)保責(zé)任。這表明，子公司未按照《保證合同》向銀行承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任。

3、德潤公司全體股東履行《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》的情況

根據(jù)《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》的規(guī)定，若因任何原因?qū)е录瘓F公司向銀行承擔(dān)了對德潤公司貸款的擔(dān)保賠償責(zé)任，集團公司有權(quán)向德潤公司全體股東要求按其所占德潤公司股權(quán)比例（各25%）承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任，或者當(dāng)其無承擔(dān)經(jīng)濟賠償能力時，由集團公司處置其質(zhì)押股權(quán)。集團公司向銀行承擔(dān)了對德潤公司貸款的擔(dān)保賠償責(zé)任后，集團公司即要求宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東履行其在《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》中承諾的擔(dān)保責(zé)任，按其所占德潤公司股權(quán)比例（各25%）承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任，或者當(dāng)其無承擔(dān)經(jīng)濟賠償能力時，由集團公司處置其質(zhì)押股權(quán)。但是，宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東并未按照上述規(guī)定履行上述義務(wù)。

四、關(guān)于德潤公司全體股東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任

1、德潤公司全體股東應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保法律責(zé)任 《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》約定，若因任何原因?qū)е录瘓F公司向銀行承擔(dān)了對德潤公司貸款的擔(dān)保賠償責(zé)任，集團公司有權(quán)要求宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東按其所占德潤公司股權(quán)比例（各25%）承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任，或者當(dāng)其無承擔(dān)經(jīng)濟賠償能力時，由集團公司處置其質(zhì)押股權(quán)。因此，鑒于集團公司已經(jīng)根據(jù)《擔(dān)保書》和《人民幣資金借款合同》的約定向銀行承擔(dān)了對德潤公司貸款的擔(dān)保賠償責(zé)任，宏大公司和工貿(mào)公司等德潤公司全體股東應(yīng)當(dāng)按照《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》的規(guī)定，按其所占德潤公司股權(quán)比例向集團公司承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任；當(dāng)其無承擔(dān)經(jīng)濟賠償能力時，集團公司有權(quán)行使擔(dān)保權(quán)，處置德潤公司全體股東向集團公司質(zhì)押的德潤公司的股權(quán)。

2、宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東的行為已構(gòu)成違約 我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”因此，當(dāng)集團公司向銀行承擔(dān)了對德潤公司2，770萬元借款的連帶保證擔(dān)保賠償責(zé)任后，宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東即應(yīng)當(dāng)按照《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》的規(guī)定，按其所占德潤公司股權(quán)比例向集團公司承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任；當(dāng)其無承擔(dān)經(jīng)濟賠償能力時，德潤公司全體股東應(yīng)配合集團公司行使擔(dān)保權(quán)，處置德潤公司全體股東向集團公司質(zhì)押的德潤公司的股權(quán)。由于宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東未按照上述規(guī)定履行自己的義務(wù)，因此已經(jīng)構(gòu)成了違約。我國《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。已如上文所述，宏大公司、工貿(mào)公司等德潤公司全體股東未能按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定履行承擔(dān)經(jīng)濟賠償責(zé)任或質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任的義務(wù)，因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責(zé)任。

五、對本案法律關(guān)系和法律責(zé)任的總結(jié)

本案有意思之處，在于存在三個擔(dān)保法律關(guān)系。在前兩個擔(dān)保法律關(guān)系中，作為母子公司關(guān)系的兩個擔(dān)保人（集團公司、子公司）分別為主債權(quán)人（銀行）提供了擔(dān)保；在第三個擔(dān)保法律關(guān)系中，主債務(wù)人的全體股東（宏大公司、工貿(mào)公司等）為前兩個擔(dān)保人中作為母公司的擔(dān)保人（集團公司）提供了類似于《擔(dān)保法》所謂“反擔(dān)?！钡膿?dān)保。這三個擔(dān)保法律關(guān)系的聯(lián)系在于：前兩個擔(dān)保人（集團公司、子公司）均獨立向主債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，其中作為母公司的擔(dān)保人向主債權(quán)人（銀行）承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，構(gòu)成了主債務(wù)人全體股東向前兩個擔(dān)保人中作為母公司的擔(dān)保人（集團公司）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的成就條件。在本案中，前述成就條件恰恰發(fā)生，結(jié)果使得主債務(wù)人全體股東（宏大公司、工貿(mào)公司等）應(yīng)向前兩個擔(dān)保人中作為母公司的擔(dān)保人（集團公司）承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。