第一篇：物業(yè)費糾紛案例

物業(yè)合同是一種雙務(wù)合同，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都具有約束力。服務(wù)和收費是合同的主要內(nèi)容，也是目前物業(yè)公司與業(yè)主糾紛的主要焦點，這些糾紛還引發(fā)許多其他方面生活上的不便。最近，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，更好地處理上述糾紛。

收費單位可申請支付令

[案例]

收費一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭痛的事。某物業(yè)收費員趙某反映，一些業(yè)主，常以房屋閑置，沒享受或無須接受相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等為理由拒絕交費。他們對無正當(dāng)理由的業(yè)主可否采取停水停電的方式督促他們交費？可否向法院起訴申請支付令？

[說法]

對無正當(dāng)理由不按時交費、拒絕交費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不宜采取停電停水的辦法，可以依法向人民法院起訴。符合《民事訴訟法》第191條規(guī)定的，可以申請支付令。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

《民事訴訟法》第191條規(guī)定：“債權(quán)人請求債務(wù)人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令：

（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；

（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。申請書應(yīng)當(dāng)寫明請求給付金錢或者有價證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實、證據(jù)”。

業(yè)主可行使抗辯權(quán)

[案例]

業(yè)主齊某連續(xù)幾年拒交物業(yè)費，他的理由是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行自己保證業(yè)主財產(chǎn)安全的承諾，致使自己停放在門前的轎車被盜，自己受到不小的損失，這樣的損失物業(yè)又不賠償。

[說法]

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、法律規(guī)定的義務(wù)，包括服務(wù)承諾，業(yè)主可以以此為理由，根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定，提出拒絕交費的抗辯。這里的承諾必須是服務(wù)企業(yè)真實的意思表示，內(nèi)容必須清楚明確，經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主委員會同意，不違反法律法規(guī)的規(guī)定和合同的約定。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行的一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”

業(yè)主和物業(yè)使用人承擔(dān)連帶責(zé)任;[案例]

退休工人老錢搬兒子處與兒子同住，把自己三室一廳的老屋租給了來此地做買賣的外地人何某。雙方簽訂了為期4年的租賃合同，合同約定每月租金1萬元，一年一交，承租期間承租房屋的物業(yè)費、水電費由承租人何某負(fù)責(zé)。

老錢收了第一年租金后，租金給了兒子。因兒子在外地工作，老錢回家不太方便。第二年、第三年到了交房屋租金的約定時間，房租費都是通過郵局匯款解決的。眼看第四年合同到期了，老錢回老家處理租房一事。當(dāng)其回家時看到，家門鎖著、房是空著。原來何某租房時提供的是假身份證，第四年的租金1萬元打了水漂。老錢在賣房時發(fā)現(xiàn)，4年來的物業(yè)費共2.4萬多元，何某1分沒交。

物業(yè)服務(wù)單位要老錢交出這筆費用時，老錢拿出了與何某簽訂的房屋租賃合同，那么這一合同能否阻卻物業(yè)向老錢收繳物業(yè)費呢？

[說法]

不能。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

何某下落不明，物業(yè)費用應(yīng)由業(yè)主老錢承擔(dān)。老錢與何某的約定，不能對抗老錢連帶責(zé)任的承擔(dān)。

第二篇：物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀

物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀

來源：大象填海：日期：2008-12-05

答辯狀

答辯人：孫**，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽市沈河區(qū)青年大街**室。

答辯人就沈陽市**物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：

一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。

原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為：

1、不履行制止并報告不法行為義務(wù)。

2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！鄙蜿栯姌I(yè)房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二、三款約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行教育制止，提請有關(guān)部門處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負(fù)有制止并報告不法行為的義務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營、模特訓(xùn)練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是，模特公司的經(jīng)營行為、走“貓步”的噪音對退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴(yán)重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定，原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問題的情形下，原告敷衍塞責(zé)，拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自03年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營了4年。

2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。

沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。實行保安制度，每天巡查15次，固定設(shè)崗兩個，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時運行?！钡牵鎻臎]有按照合同約定運轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護(hù)公用設(shè)施的義務(wù)。

沈陽**房屋開發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條、第七條明確約定了原告負(fù)有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。但是，原告并沒有按照合同約定履行維護(hù)義務(wù)。防盜門出現(xiàn)故障后，原告不維修。過去居民都是刷卡進(jìn)門，讀卡器、防盜門出現(xiàn)故障后，原告不修復(fù)，致使防盜門形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門鎖被原告員工撬掉后，原告沒有維修過，至今仍然在那里空敞著，給整個大樓的安全造成了威脅。

4、不維護(hù)消防設(shè)施，甚至破壞消防設(shè)施。依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》，原告應(yīng)當(dāng)保障消防設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。原告非但不履行該項法定義務(wù)，甚至破壞消防設(shè)施，使整個大樓的消防安全得不到保障。

5、原告無故撤離大廈，不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

根據(jù)2005年7月的電業(yè)園大廈業(yè)主委員會與原告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的約定，原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤離電業(yè)園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。

二、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告糾正錯誤履約行為前，有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費用。

因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，給答辯人生活帶來諸多不便。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之前，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費用。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求。

此致

沈河區(qū)人民法院

答辯人： 二〇〇七年十一月五日

答 辯 狀

答辯人AAA針對原告的訴訟請求，答辯如下： 一

答辯人認(rèn)為SSS物業(yè)公司并不是本案的適格原告。

根據(jù)合同法律關(guān)系的相對性原理，與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書的是大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，即使根據(jù)該協(xié)議書的約定向答辯人主張權(quán)利，其主張人必須是合同的相對方大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，不應(yīng)為協(xié)議書以外的第三人。原告應(yīng)向答辯人出示相關(guān)證據(jù)證明其對“KKK”進(jìn)行物業(yè)管理具有合法性。并出示國家行政管理部門的相關(guān)手續(xù)，以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進(jìn)行物業(yè)管理的資質(zhì)、經(jīng)營性收費許可等。二 關(guān)于物業(yè)費的問題

1.〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議〉根據(jù)其合同性質(zhì)應(yīng)為雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人應(yīng)同時履行各自義務(wù)，也就是作為物業(yè)公司必須要向業(yè)主提供符合雙方約定的管理與服務(wù)，業(yè)主才有按約定繳納物業(yè)費的義務(wù)，如果物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒有達(dá)到雙方約定，系違約行為，應(yīng)由其自行承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果，業(yè)主完全有權(quán)按〈合同法〉的相關(guān)規(guī)定行使抗辯權(quán)利。其是對物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟(jì)權(quán)的合法行為，2.“KKKK”小區(qū)是一個實行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點從答辯人與大連SSS房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書〉中就可以確定。但答辯人居住的０號樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對小區(qū)外的建筑。樓梯口面對公交車終點站，關(guān)于6號樓的物業(yè)管理問題，業(yè)主在06年至今多次找開發(fā)公司及物業(yè)公司要求解決，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)向總公司反映０號樓問題，對物業(yè)費進(jìn)行協(xié)商。在協(xié)商過程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知義務(wù)，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了〈民法通則〉的誠實信用原則。

3.原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費中所包含的收費項目中主要應(yīng)為保安費、保綠費、保潔費以及管理費。對于保安費，由于6號樓樓梯口在小區(qū)外，直接面對?？诼?，離小區(qū)入口30多米遠(yuǎn)，樓道內(nèi)經(jīng)常會有陌生人進(jìn)入，作為答辯人根本就沒有可能得到物業(yè)的保安服務(wù)。對于保綠費，6號樓前既沒有綠地，也沒有假山，答辯人也不屬于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對于該項費用原告也無權(quán)向答辯人主張。對于保潔費，０號樓樓道內(nèi)盡管進(jìn)行了衛(wèi)生清掃，但扶手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時。對于管理費，由于０號樓臨街，導(dǎo)致一樓全部商用，管理混亂，時常發(fā)生打架事件，嚴(yán)重影響答辯人的日常生活。同樣一個小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，但是卻得到不同的物業(yè)服務(wù)，答辯人認(rèn)為０號樓的物業(yè)費也按06元/每平方米收取，違反了我國民法的公平原則，應(yīng)給予適當(dāng)減免。4.因物業(yè)費約定是按季度收取。答辯人認(rèn)為2005年7月以前的物業(yè)費已經(jīng)超過法律規(guī)定的訴訟時效，原告無權(quán)主張。三 關(guān)于滯納金問題

1.答辯人及6號樓業(yè)主從2006年開始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理問題進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)公司對物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費并未給出正式答復(fù)并告知時，以答辯人未按時交納物業(yè)費主張滯納金是沒有法律依據(jù)的。

2.根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定的〈物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書〉第四條第三項規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對此做了更為詳細(xì)的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。

答辯人：AAA 2007.5.17 房屋質(zhì)量有問題可以不交物業(yè)費嗎

上海房地產(chǎn)律師團(tuán)隊，處理過多種類型復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛(居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、動遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實務(wù)經(jīng)驗。

法律咨詢

王律師手機(jī)：*** 說明：本案例僅供參考

因房屋質(zhì)量存在問題，住戶拒交物業(yè)費，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛，住戶因不可歸責(zé)于物業(yè)公司的理由拒絕交費而輸了官司。

法院審理查明，被告石某等三人是上海長峰馨園的業(yè)主，房

地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準(zhǔn)日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長峰物業(yè)管理有限公司受第三人上海南峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對長峰馨園進(jìn)行物業(yè)管理，雙方簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。

2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)，在樓宇驗收交付書上簽字，承諾按預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費，并向原告支付同年10月至12月的物業(yè)管理費821.70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車費1200元。

2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號信方式發(fā)出《物業(yè)管理費催繳通知》，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費，但三被告未履行繳費。

2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱因三被告自2007年12月18日入住購置房屋，該房屋存在諸如廳過道裂縫、沖淋房水管破裂、過道及書房墻面滲水起泡等質(zhì)量問題，經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動解決質(zhì)量問題，否則將通過訴訟途徑追究第三人違約及賠償責(zé)任。

2009年2月27日，第三人向三被告出具情況說明，稱因房屋裝修問題，現(xiàn)未修復(fù)，該房屋的物業(yè)管理費及停車費現(xiàn)暫不支付，待裝修問題解決后，該房屋業(yè)主將物業(yè)管理費及停車費一并付清。裝修問題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使用原停車位。

今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問題進(jìn)行重申，并提出相應(yīng)賠償要求。

今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具情況說明系表明誠意解決問題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門修復(fù)時，業(yè)主方卻將裝修方拒之門外，致相關(guān)裝修瑕疵未能修復(fù)。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費，亦不能以第三人出具的情況說明為盾牌而不履行義務(wù)。有關(guān)房屋質(zhì)量問題，雙方可按合同約定協(xié)商予以解決。

因三被告自2008年1月起開始不支付物業(yè)管理費，原告經(jīng)多次發(fā)書面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費共計7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。

法院審理認(rèn)為，原告與第三人系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對外依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。三被告提出的第三人出具情況說明對原告具有約束效力的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采信。根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，三被告負(fù)有按時向原告交納物業(yè)費的義務(wù)，原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)，三被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費的訴訟請求，法院予以支持?？紤]到三被告房屋存在質(zhì)量問題的實際情況，第三人雖不能取代原告行使權(quán)利，三被告抗辯在法律關(guān)系指向上存在偏差，但鑒于三被告拖欠物業(yè)管理費客觀上存有原因，法院酌情對三被告承擔(dān)逾期利息起算時點予以適當(dāng)調(diào)整。至于三被告因房屋質(zhì)量所產(chǎn)生的相關(guān)損失，可依法另案向第三人主張權(quán)利。

法院經(jīng)審理作出判決，三被告支付原告自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費人民幣7600余元，并支付自2010年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息。

第三篇：糾紛案例

糾紛案例：買一樓送花園 送的其實是忽悠

?買一樓送花園?，市民買房時，會遇到開發(fā)商這樣的宣傳。那么，花園?送?給我了，我能不能在花園里種點菜呢？昨天上午，鄭州市管城區(qū)一家物業(yè)社會法庭掛牌第一天，就遇到了這樣的糾紛：因為物業(yè)拔掉了業(yè)主花園里的菜，業(yè)主把物業(yè)告到了物業(yè)社會法庭。誰是誰非，請看全省第一家專門針對物業(yè)糾紛的社會法庭咋斷案。

【業(yè)主】俺家花園不讓俺種菜？

昨天上午，鄭州市管城區(qū)航海東路物業(yè)社會法庭剛剛掛牌，就來了第一位告狀的居民。

張梅（化名）是富田小區(qū)19號樓的居民，家里老人在小花園里種上了菜，下班后卻發(fā)現(xiàn)被物業(yè)給拔掉了。?我們在自己的花園里種菜，物業(yè)憑啥給拔了？?張梅生氣地說，?難道花園不是我們自己的？?

孫躍偉等5位社會法官第一次?升堂問案?，?大堂?就設(shè)在富田小區(qū)的物業(yè)社會法庭：墻上懸掛著勸和格言，室內(nèi)擺放著一張橢圓形桌子，和法庭相比透著一股溫馨。?原告?張梅和?被告?小區(qū)物業(yè)主任郭建峰并肩落座。

【物業(yè)】小花園是大家的綠地

?拔菜前我們已經(jīng)下發(fā)通知，提醒業(yè)主自己處理掉小花園里的菜，可能業(yè)主沒有看到。?富田小區(qū)物業(yè)主任郭建峰解釋，購房合同上寫得很清楚，業(yè)主購買一樓住房的，對小花園只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)，小花園屬于小區(qū)公共綠地，想在小花園種菜，必須經(jīng)過其他業(yè)主同意，私自在小花園種菜，使小區(qū)綠化面積減少，侵犯了其他業(yè)主的利益。物業(yè)工作人員拔菜是在維護(hù)其他業(yè)主的利益。

【?法官?】禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為

?沒有直接和業(yè)主溝通就拔菜，物業(yè)的做法有些粗暴。?主審的社會法官孫躍偉首先對物業(yè)的工作方式提出?批評?，隨后又勸業(yè)主說，小花園里種菜確實不合適。

孫躍偉解釋，《鄭州市城市園林綠化建設(shè)管理條例》第18條規(guī)定，禁止在綠地內(nèi)種菜養(yǎng)殖等有損綠化植物和設(shè)施的行為。?我原以為這小花園是自家的，想干啥就干啥，聽你們這么一解釋，好像不是那么回事。?張梅說。

【疑問】?送花園?送的到底是啥？

?買一樓送花園?、?買頂層送花園露臺?……市民買房時，常碰到開發(fā)商這樣的宣傳。不少市民對此的理解是，不管是開發(fā)商送的?花園?，還是多掏錢買的花園，都?xì)w一樓房主?使用和擁有?。

鄭州市二七區(qū)一新建成小區(qū)，一樓小花園就被柵欄圍起，居民在此種花、種菜，還堆放雜物。?這是俺家的小花園，種菜和種花種草沒啥區(qū)別，都是綠化。?一樓一位姓陳的業(yè)主說，購房協(xié)議里已注明他擁有花園的使用權(quán)，難道種菜行使的就不是使用權(quán)？

天之權(quán)律師事務(wù)所鄭州分所律師趙萬軍說，開發(fā)商所謂的?送?，只是將綠地的使用權(quán)里的?養(yǎng)護(hù)權(quán)?在一定期限內(nèi)送給買房人，并非是真的送了全部的使用權(quán)。【說法】拿公共利益忽悠個別業(yè)主

?如果一樓前的小花園真的屬于一樓某個業(yè)主，樓上的業(yè)主肯定不買賬。?趙萬軍說，《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，如果開發(fā)商許諾贈送的花園屬于公共綠地范圍，開發(fā)商無權(quán)將之?送?給個別業(yè)主。沒有特別明文規(guī)定，擅自贈送侵犯全體業(yè)主的利益，可能會有被收回用作公共用地的風(fēng)險。

?一樓花園屬小區(qū)公共部位，歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有和使用，開發(fā)商沒有公共部位的處分權(quán)，所以‘買一樓送花園’的宣傳是拿全體業(yè)主的利益忽悠個別業(yè)主。?趙萬軍提醒，購房者買房時不要輕信開發(fā)商的口頭承諾和宣傳，要用心研究購房合同里的條款，最好請專業(yè)房產(chǎn)律師幫忙，以免掉入購房陷阱。

鄭州市工人南路的香榭麗舍小區(qū)這段時間很熱鬧:2號樓一樓的6戶業(yè)主,想改建自家屋后的小花園,遭到了樓上業(yè)主和相鄰3號樓業(yè)主的反對。

一方堅決要施工,另一方堅決不讓,雙方都找小區(qū)物業(yè)討說法,物業(yè)也犯了難。開發(fā)商贈送的小花園,并沒有單獨產(chǎn)權(quán),業(yè)主不能隨意加高柵欄,花園外就是公共綠地,因此業(yè)主不能在花園開后門?！臼录?/p>

?小花園改建?攪亂小區(qū)鄰里關(guān)系

該小區(qū)規(guī)模不大,只有4棟樓,業(yè)主們平時關(guān)系處得還不錯,但最近兩個星期,因為2號樓一樓6戶業(yè)主想改建自家屋后的小花園,使得鄰里關(guān)系變得微妙起來。

小花園是一樓業(yè)主購房時開發(fā)商贈送的,20平方米。小花園外,是小區(qū)的公共綠地。

記者昨天在小區(qū)內(nèi)看到,白色柵欄圍起的小花園,成了不少一樓業(yè)主家的菜園子。而2號樓下的小花園,水泥樁代替了白色的木柵欄?！久堋?/p>

侵占綠地和美化環(huán)境各執(zhí)一詞

看見記者拿著相機(jī)在小區(qū)內(nèi)拍照,2號樓樓上一位業(yè)主李女士說:?一樓說是把舊柵欄換成新的,其實就是為了多占地。? 3號樓的業(yè)主王先生認(rèn)為,當(dāng)時買的啥樣就應(yīng)該是啥樣,改建也不能加高柵欄。公共綠地大家都出的有錢,不能隨便侵占。?一樓的人還想在小花園裝后門,出了后門就是綠地,改建擺明了是要占綠地?。?這些人就是不知足。?2號樓樓上的業(yè)主張女士說,小花園現(xiàn)在都成了自家菜地,味道難聞,還滋生了很多蚊蟲。?都是鄰居,也就忍了,可這次的改建實在太過分?。

對于樓上業(yè)主的指責(zé),2號樓一樓一位不愿透露姓名的業(yè)主認(rèn)為,自己家的小花園咋改建,別人沒有干涉的權(quán)利。他向記者出示了當(dāng)時的購房合同,合同最后一頁標(biāo)注著?贈送花園使用權(quán)?的字樣,不過這是手寫上去的。?我們也理解其他業(yè)主和物業(yè)的想法?。改建小花園是?為了美化小區(qū)環(huán)境?。房子已經(jīng)住了4年多了,原來的木柵欄破損比較嚴(yán)重,所以一樓的6戶商量后決定統(tǒng)一更換。?現(xiàn)在柵欄都定好了,施工合同也簽了,不讓改建損失可不小?。柵欄總體加高十幾厘米,影響不大;開個門也是為了看到綠地上有雜物或雜草時,方便清除。【物業(yè)】

贈送的小花園不能隨意改建

?兩邊都是業(yè)主,各說各的理,我們也非常為難。?該小區(qū)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理劉建華說,一樓的6戶業(yè)主幾乎天天鬧著要施工,其他業(yè)主也多次來要求物業(yè)制止。反對者主要是2號樓和3號樓樓上的業(yè)主,因為小花園和涉及的綠地,就在2號樓和3號樓之間。

劉建華表示,贈送一樓的小花園并沒有單獨產(chǎn)權(quán),所以改建時必須按照原來的樣子。一是柵欄不能加高,這會讓其他業(yè)主覺得花園成了私人的院子;二是小花園不能開門,因為小花園外就是公共綠地,沒有預(yù)留出口,開了門肯定會破壞綠地?！韭蓭煛?/p>

沒單獨產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有 ?小區(qū)綠地、花園、屋面等應(yīng)屬全體業(yè)主共有。?河南中錦律師事務(wù)所栗九林律師認(rèn)為,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。

栗九林律師說,如果開發(fā)商贈送的花園,土地使用權(quán)已獨立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么,該業(yè)主就可以單獨享有,否則,就應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

從這個小區(qū)的情況看,受產(chǎn)權(quán)上的限制,一樓業(yè)主并不能隨便改建贈送的小花園,如果其他業(yè)主對小花園的柵欄加高和開門有異議,改建人必須要拆除并恢復(fù)原貌?！菊{(diào)查】

送花園當(dāng)賣點抬高了一樓房價

?買一樓贈私家花園?,近兩年,這樣的房產(chǎn)廣告越來越多,過去少有人問津的一樓變得炙手可熱。有了這個賣點,一樓的房價甚至和三樓、四樓的價格持平,在一些花園建得較好的小區(qū),一樓價格全樓最高。

河南省物業(yè)商會會長于陽認(rèn)為,其實一樓花園可以通過土地分割,辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證。?3年前北京市就有開發(fā)商嘗試,將一樓花園或庭院做成專用部位,辦理獨立的土地使用權(quán)證,不過,在鄭州還沒有聽說哪一家開發(fā)商這樣做?。栗九林律師提醒,屬于全體業(yè)主共有的花園,開發(fā)商無權(quán)贈送或銷售,也不能在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)類似的條款,否則,就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主管理委員會提起侵權(quán)訴訟?！痉抗芫帧?/p>

明知開發(fā)商鉆空子暫時無?法?管

鄭州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,開發(fā)商贈送花園的做法,屬于房屋設(shè)計方面的問題。規(guī)劃局主要審批的是建筑高度、容積率、規(guī)劃紅線等項目,具體的戶型設(shè)計不在規(guī)劃部門監(jiān)管范圍之內(nèi)。

鄭州市房管局的工作人員則表示,開發(fā)商贈送花園、綠地,是鉆了有關(guān)法律、政策的空子。

據(jù)記者了解,盡管政府目前還沒有明確規(guī)范此類行為,但由于這種贈送花園的做法存在產(chǎn)生糾紛的可能,下一步有可能出臺相應(yīng)的配套措施。一樓業(yè)主獲贈的花園或綠地,如果不能獲得業(yè)主大會的認(rèn)同或取得土地使用權(quán),有可能被強制去除,改造成公共空間,或被要求必須向其他業(yè)主開放。將自家小花園擅自改建成小車庫是否屬于違章建筑? 大河房產(chǎn)網(wǎng) 2010年09月06日15:30 大連天健網(wǎng) 發(fā)表評論

摘要: 根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益 [案例]

我家是居住在一個有正規(guī)物業(yè)小區(qū)內(nèi)聯(lián)體三層小別墅，小區(qū)內(nèi)所有的房屋外形是由開發(fā)商統(tǒng)一建筑的，各家?guī)』▓@。今日隔壁家在他家的小花園內(nèi)擅自建起了一個小車庫，破壞了整個小區(qū)的居住環(huán)境，進(jìn)過多次交涉（包括與鄰居和物業(yè)交涉）無果，我想請問這個小車庫是否是違章建筑？我應(yīng)該怎么辦！

[律師分析]

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得擅自占用、挖用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途，損害業(yè)主的共同利益。根據(jù)您的陳述，您的隔壁業(yè)主將自家花園改建成小車庫的行為，已經(jīng)涉嫌違反上述規(guī)定。據(jù)此，您所在小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止上述行為，督促其改正；如果其拒不改正的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向小區(qū)所在地的城管部門報告，城管部門在接到報告后應(yīng)當(dāng)立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發(fā)限期整改通知書，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強制拆除。

如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺?豈能變成?私家花園?-物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺 高淳法院判決恢復(fù)原狀

近年來，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設(shè)施以擴(kuò)大個人使用面積的事情時有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。

原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴(kuò)大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進(jìn)行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設(shè)瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經(jīng)默認(rèn)了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問題，由于自己曾向有關(guān)部門和媒體投訴過原告和開發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出賠償請求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，個人無權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，被告在購房時與開發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護(hù)，對被告具有約束力。同時根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。

法官說法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業(yè)主對于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強調(diào)專有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)和對共有部分享有的共同管理權(quán)三項權(quán)利，對于共有部分，業(yè)主個人無權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話說，業(yè)主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面?同時還要滿足?正當(dāng)、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。

相關(guān)法條鏈接：

1、《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

2、《物業(yè)管理條例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

3、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第四篇：拒交物業(yè)費的案例

物業(yè)管理服務(wù)費小知識

一、業(yè)主能通過拒交物業(yè)費維權(quán)嗎？

物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可以通過拒交物業(yè)費維權(quán)嗎？根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同，逾期不交物業(yè)費，業(yè)主委員會應(yīng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)公司可依法追繳。

那么如果物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主要如何討個公道呢？首先，業(yè)主可以向小區(qū)業(yè)主委員會反映，糾正物業(yè)公司的服務(wù)。也可以向轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴，相關(guān)部門會對投訴進(jìn)行查處，情況屬實，會責(zé)令物業(yè)公司限期整改。如果物業(yè)公司拒不整改，該小區(qū)業(yè)主大會有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理條例，重新選聘新的物業(yè)公司。同時，市主管部門將依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定對該物業(yè)公司進(jìn)行處理。

二、物業(yè)費收多少取決什么？

根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)成本定價的原則是：物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用，并與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

物業(yè)服務(wù)定價成本包括：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)服務(wù)定價成本，不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位支付的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修、更新和改造費。

【溫馨提醒】

這些原因不交物業(yè)費法律不支持

一：沒入住就不交物業(yè)費

二：未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費

三：對物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費

四：對社區(qū)大環(huán)境不滿意不交物業(yè)費

五：對物業(yè)公司捆綁式服務(wù)不滿不交物業(yè)費

六：對物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營不滿不交物業(yè)費

●不滿物業(yè)服務(wù)

在本市部分小區(qū)，業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費，而這不僅讓物業(yè)公司難受，其實業(yè)主自己也很無奈。市民李女士說，她家的小區(qū)已建成10余年，一直由一家物業(yè)公司服務(wù)，其中有很多不盡如人意的地方，比如房屋漏雨透寒沒人管、小區(qū)道路不平?jīng)]人修、高的樓層一個星期也沒有人保潔等。對此，業(yè)主們多次反映，但物業(yè)公司始終沒有解決。有些業(yè)主想炒掉物業(yè)公司，可是業(yè)主之間意見又不統(tǒng)一，業(yè)主委員會形同虛設(shè)。小區(qū)業(yè)主也曾找過主管部門，隨后物業(yè)公司做了些表面工作，并沒有實質(zhì)性改善。于是，部分房子漏雨的業(yè)主選擇拒交物業(yè)費，而物業(yè)公司也因此到法院起訴他們。拒交物業(yè)費，非但沒有解決業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾，反而越來越激化。

黃氏物業(yè)提醒：如果物業(yè)提供的服務(wù)不到位，業(yè)主可以與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可向相關(guān)部門反映，由相關(guān)部門對物業(yè)公司進(jìn)行處理。但業(yè)主用拖欠、拒交物業(yè)費的方法是不可取的。

●房子買后一直沒居住

兩年前，陳女士在中山區(qū)某小區(qū)給兒子買了房子。房子買后一直沒人居住，就閑置在那。但每年3000多元的物業(yè)費卻讓陳女士感覺交得有點冤枉，“物業(yè)費中的電梯費、垃圾處理費，物業(yè)應(yīng)該減免吧？我不在那兒住，為什么要交物業(yè)費呢？”陳女士說，她已經(jīng)拖欠一年的物業(yè)費了，物業(yè)公司卻告訴她，如果不交的話，就要有滯納金。

黃氏物業(yè)提醒，物業(yè)的服務(wù)范圍是公用服務(wù)，而居民入住與不入住的區(qū)別，在于是否產(chǎn)生水、電、煤氣等費用。至于個別有爭議費用，如果居民不在此居住，可與物業(yè)協(xié)商。

●樓下違建影響自家房屋物業(yè)不管

從去年開始，張先生就被樓下鄰居的私搭亂建所困擾。“樓下私自搭建的陽臺讓咱家的墻都長毛了。”張先生說，鄰居后建的陽臺頂部正好固定在他家臥室墻體的根部，雨季已過，他發(fā)現(xiàn)墻根處都發(fā)霉了。他希望物業(yè)出面找鄰居解決，但物業(yè)去了一次，問題沒有解決，事情就放下了?！敖涣宋飿I(yè)費，他們也不起作用?！弊约旱睦嫖飿I(yè)無法維護(hù)，因此今年的物業(yè)費他決定不交了，這樣心里面能平衡些。

黃氏物業(yè)提醒，對于小區(qū)內(nèi)業(yè)主利益受損的情況，首先要認(rèn)定的是責(zé)任歸屬，如果不屬于物業(yè)的職責(zé)范圍內(nèi)，業(yè)主應(yīng)向相關(guān)部門投訴，不應(yīng)歸罪于物業(yè)；如果物業(yè)沒有盡到責(zé)任，居民可以走法律途徑解決。

●未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費

向女士從開發(fā)商處購得住房時，小區(qū)的房屋已被售出90％，且成立了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會與物業(yè)公司還簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中包括收費的標(biāo)準(zhǔn)。因向女士以收費偏高、自己并沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司遂提出訴訟要求向女士清償。向女士沒有料到，法院最終仍支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

黃氏物業(yè)提醒，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”即只要業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，則不管業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽約，都應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同規(guī)定的服務(wù)價格繳納相應(yīng)費用，對已提供相關(guān)服務(wù)的物業(yè)公司予以補償。

第五篇：物業(yè)費收取案例

案例1：王先生從2001年入住小區(qū)后，按照每平方米0.5元的標(biāo)準(zhǔn)向該小區(qū)物管公司繳納了2002年6月1日至2003年8月31日物業(yè)管理費后，再未繳納物業(yè)管理費。和王先生一樣不交物業(yè)費的業(yè)主還有很多，由于小區(qū)大部分業(yè)主未繳納物業(yè)管理費，該物管公司不得不于2007年9月7日撤離小區(qū)，不再對此進(jìn)行物業(yè)管理。2007年8月30日，物業(yè)公司在小區(qū)張貼通知將此事告知了業(yè)主，隨后將拖欠物管費的王先生等業(yè)主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管費和滯納金。

王先生居住的房屋面積有119.28平方米，從2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物業(yè)管理費2862元。

審理天心區(qū)法院一審認(rèn)為，該物管公司為王先生進(jìn)行物業(yè)管理，在其居住小區(qū)內(nèi)配備保安，提供了衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、花園樓宇及其配套設(shè)施的日常管理、維修保養(yǎng)等各種服務(wù)，并為其代收代交水費，王先生也向該物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費，雙方已形成事實上的物業(yè)管理關(guān)系，故王先生應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費用。

至于物管公司要求王先生支付拖欠物業(yè)管理費的滯納金，起算時間應(yīng)從2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤離小區(qū)后計算。法院作出一審判決：王先生在判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)支付物管公司拖欠的物業(yè)管理費2862元及滯納金（滯納金的起算時間從2007年9月1日起至實際給付之日，按每日萬分之二點一的標(biāo)準(zhǔn)計算）。

王先生不服一審判決向長沙市中院上訴?！巴跸壬Q物管公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)不符，應(yīng)通過協(xié)商等其他途徑解決，不能以此作為交納物業(yè)管理費的抗辯理由?！遍L沙中院經(jīng)審理認(rèn)為，原審法院判決從2007年9月1日起計算滯納金符合法律規(guī)定，長沙中院駁回了王先生的上訴，維持原判。

說法在本市的不少小區(qū)，對家中被盜得不到賠償、小區(qū)亂停車沒人管、收費高服務(wù)質(zhì)量差等種種物管問題，拒交管理費已成為業(yè)主維權(quán)的首選武器。但是，業(yè)主一旦以“拒交物業(yè)管理費”來表達(dá)不滿，物管公司只要告上法院，業(yè)主大多敗訴。

“業(yè)主拒交管理費來對抗物管的做法勝率很小?！焙先f和聯(lián)合律師事務(wù)所律師李志員表示，“物管收費”和“物管質(zhì)量”是兩個不同的法律關(guān)系，業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù),也就是說，物管收費是雙方約定的合同關(guān)系，只要物管提供了服務(wù)，業(yè)主就有義務(wù)按合同交費,如果業(yè)主認(rèn)為物管混亂，業(yè)主有權(quán)更換物管，但不能以不繳費來對抗。

案例2：張先生覺得自己住的小區(qū)管理不規(guī)范，就連續(xù)17個月不交物業(yè)費。在多次催要未果的情況下，物業(yè)公司將張先生告上了法庭。今年7月，和平區(qū)人民法院作出了判決：張先生需給付物業(yè)管理費2075元。

張先生住在和平區(qū)的南湖新園小區(qū)，從2003年8月起，他就沒交物業(yè)費。物業(yè)公司幾次催促其交費，但張先生都有自己的理由：“這費用我不能交。你看咱這小區(qū)管理多亂??！好幾家的自行車被偷了；電梯也不作定期檢查，存在安全隱患；更讓人不能容忍的是，居民樓下的歌廳、浴池和藥房的噪音太大，業(yè)主的權(quán)益受到了侵害。”

而物業(yè)公司覺得張先生是強詞奪理，并通知張先生拖欠的物業(yè)費必須交。但從2003年8月到2004年12月長達(dá)17個月的時間里，張先生堅持自己的看法，一直沒交物業(yè)費。物業(yè)公司無奈將張先生告上了法庭，要求交納拖欠的物業(yè)費管理費共計2075元。

法院開庭審理此案時認(rèn)為：原告物業(yè)公司與張先生所在小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理委托合同有效。被告張先生作為小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)受合同的約束。關(guān)于被告提出的，小區(qū)未規(guī)范管理發(fā)生住戶被盜、車輛丟失等問題，因證據(jù)不足，法院不予支持；歌廳、洗浴和藥房的噪音、廢氣及擾民問題，屬有關(guān)行政管理部門監(jiān)管范圍，且上述問題是否給張先生造成了事實上的侵害，以及該侵害行為是否屬于物業(yè)公司的過錯，張先生的證據(jù)不足，故法院也不予支持。被告在接受原告提供的物業(yè)服務(wù)后，未履行支付物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，屬違約行為。

物業(yè)官司多為業(yè)主輸?shù)亩?，就其原因，主要是業(yè)主舉證難和物業(yè)管理條例不健全。

案例3：薛先生 在市區(qū)買了一套住房，是小高層，購房至今一年多沒有入住，物業(yè)通知物業(yè)管理費應(yīng)該同長期居住的居民一樣全額繳納，請問：物業(yè)的做法合理嗎？ 市物業(yè)管理辦公室 物業(yè)的做法是合理的。根據(jù)《物業(yè)管理收費管理辦法》的有關(guān)規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理的對象是“物業(yè)”，即業(yè)主的房產(chǎn)及配套設(shè)施、場地，而房產(chǎn)身處物業(yè)管理范圍，受益于物業(yè)管理，并不以業(yè)主是否入住、是否在家而啟動和終止。因此，已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，自房屋交付使用起業(yè)主就應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費用。

在一些住宅小區(qū)中，業(yè)主因拖欠物業(yè)公司的物業(yè)費而常常被物業(yè)公司告上法庭，欠費的業(yè)主幾乎100%敗訴。業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的原因比較復(fù)雜，例如開發(fā)商遺留下來的一些房屋質(zhì)量問題，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，物業(yè)公司服務(wù)不到位，甚至沒有和業(yè)主簽訂書面合同，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量“縮水”等等。近日，北京昌平法院回龍觀法庭根據(jù)多年的辦案經(jīng)驗，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出了對物業(yè)糾紛案應(yīng)該在立案前實行“五審查”的要求，不能通過“五審查”的訴訟請求都將不予以立案。這“五審查”對切實維護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，更加有效地化解社會矛盾，構(gòu)建社會主義和諧社會具有重要意義，它的實施可以說是走出了一條新路，并給了我們許多有益的啟示。

第一，業(yè)主沒有與物業(yè)公司簽訂合同不能成為拒交物業(yè)費的理由，重要的在于業(yè)主是否接受了物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)。按照我國《合同法》第36條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，對方接受的，合同成立。在司法實踐中，如果業(yè)主已實際接受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司就有權(quán)收取物業(yè)費。雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費用。

第二，物業(yè)公司服務(wù)的縮水也不能成為拒交物業(yè)費的理由。如果物業(yè)公司的服務(wù)不能達(dá)到雙方合同約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可依照合同要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主還可以要求減免物業(yè)費的數(shù)額，而不能以拒交了之。另外，只有加強競爭才能有更好的物業(yè)管理水平。我們現(xiàn)在為什么能夠花更少的錢買到很好的電視機(jī)？是強化競爭的結(jié)果。強化競爭，一方面政府要推行招投標(biāo)管理；另一方面，通過行業(yè)協(xié)會的管理，加強自律，把一些不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者服務(wù)水平差的物業(yè)公司從這個行業(yè)中排除出去。

第三，物業(yè)公司利用小區(qū)公共部位和設(shè)施設(shè)備牟取私利也不是拒交物業(yè)費的理由。中國社會調(diào)查所的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理公司侵占業(yè)主權(quán)益的情況普遍存在。以北京為例，其中90%%的小區(qū)都存在著物業(yè)管理公司利用小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備牟取私利的情況。在這種情況下，業(yè)主們應(yīng)該拿起法律作為武器，來維護(hù)自己的合法權(quán)力，而不能以拒交物業(yè)費來與物業(yè)公司抗?fàn)帯?/p>

第四，開發(fā)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題也不能成為拒交物業(yè)費的理由。雖然遺留問題和物業(yè)公司本身的專業(yè)水平也有關(guān)，但如果物業(yè)公司可以對現(xiàn)狀房屋的狀態(tài)做描述，作為房屋買賣的附件體現(xiàn)在房屋買賣合同中。出現(xiàn)問題，可以拿出這個合同。而這取決于物業(yè)管理公司自身的專業(yè)水平，看它是不是能夠規(guī)避風(fēng)險。遺留問題的解決實際很簡單，如物業(yè)管理公司在最后接管的時候，完全有權(quán)利要求施工單位、監(jiān)理單位、開發(fā)企業(yè)、設(shè)計單位四家一塊兒對遺留的問題做四方的確認(rèn)，四方確認(rèn)以后，很多遺留問題最后就有主兒了。

第五，業(yè)主們要依法維權(quán)，不能以不交費來抗拒物業(yè)公司的侵權(quán)或工作過失。按照我國《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?，F(xiàn)在有些住宅小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會，這樣的小區(qū)應(yīng)盡快召開業(yè)主大會成立業(yè)委會，已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)可依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)解聘違規(guī)違法的物業(yè)公司，選聘新的守法的物業(yè)公司。

案例4：我們家房屋窗戶有一側(cè)漏水，而且對講電話也不好使，向物業(yè)部門反應(yīng)多次毫無結(jié)果，為此我們家拒絕交納物業(yè)費。后來物業(yè)部門來通知說要起訴我們家，而我們家的態(tài)度是只要解決問題馬上交錢。請問如果真的打官司對我們有利嗎？因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)費嗎？

不可以。如果物業(yè)公司真的因為物業(yè)管理費打官司，對你們家不會很有利，而且目前為止這種官司都是輸。開發(fā)遺留問題是建設(shè)單位與業(yè)主之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的法律問題，兩者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)費屬于違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任，對開發(fā)遺留問題物業(yè)會為業(yè)主與建設(shè)單位通過協(xié)商來解決。

案例5：一年之內(nèi)不裝修不住人，物業(yè)費是不是應(yīng)該不交或者少交？ 回答：《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

上述所規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，自業(yè)主購買房屋，領(lǐng)取房屋鑰匙起，就有了交納物業(yè)費的義務(wù)。如不按期交納物業(yè)費，物業(yè)公司的各項工作就難以進(jìn)行。雖然因某種原因暫時不住該房屋，但是業(yè)主也享受了物業(yè)公司提供的對公共區(qū)域的保潔、對小區(qū)各種管線的養(yǎng)護(hù)以及對小區(qū)內(nèi)的保安巡邏。因此房子是否居住不應(yīng)該作為該不該交納物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)。

案例6：我去年買個房子，是2007年12月1日交的物業(yè)費，可我今年要到外地，最少要一年半才能回來，我想問問2008年12月1日到2009年12月1日的物業(yè)費可以不交么？有規(guī)定必須要交么？

回答：必須要交的，因為物業(yè)并不是對單一業(yè)主提供服務(wù)的，交費是法律規(guī)定的義務(wù)，享受服務(wù)是你的權(quán)力，你可以放棄自己的權(quán)力但是你必須負(fù)擔(dān)起你的義務(wù)。

案例7：07年12月24日物業(yè)公司通知我辦理入住手續(xù)，因各種原因直到08年6月10日去辦理。物業(yè)部門要求我交清08年全年的物業(yè)管理費。物業(yè)費前5個月我沒入住能少交嗎？請業(yè)內(nèi)人士幫忙回答。回答：物業(yè)費國家物業(yè)法有規(guī)定，自房屋交付之日起無論業(yè)主是否辦理入住手續(xù)都是要交物業(yè)費。因為業(yè)主自己的原因?qū)е率諛菚r間拖延而帶來的損失是也該由業(yè)主自己承擔(dān)的。本案例中業(yè)主是需要補交從物業(yè)通知之日起的物業(yè)費。