第一篇：2010物業(yè)師案例實(shí)務(wù)習(xí)題及答案

2010年 物業(yè)實(shí)務(wù)案例

案例一：某小區(qū)入住已有兩年，多數(shù)業(yè)主在如下三個(gè)方面投訴較集中：

（1）小區(qū)內(nèi)部分樓層防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)；

（2）部分房屋屋面出現(xiàn)滲漏水；

（3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣。

請(qǐng)回答：

16．物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序（16分）。

17．解決上述三個(gè)問題的主要措施。（9分）

案例二：某小區(qū)剛剛?cè)胱?，部分業(yè)主因外墻滲水、供暖不足、物業(yè)配套等遺留問題多次交涉物業(yè)公司和開發(fā)商，均未得到合理解決。于是部分業(yè)主通過串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立了“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”，與物業(yè)公司、開發(fā)商展開了幾輪談判，仍沒有結(jié)果。于是“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”做出決定：集體拒交物業(yè)費(fèi)、炒掉現(xiàn)有物業(yè)公司、另聘新的物業(yè)公司、邀請(qǐng)媒體介入。隨后得到業(yè)主廣泛響應(yīng)，隨即以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。媒體相繼報(bào)道了此事后社會(huì)反映強(qiáng)烈，部分業(yè)主甚至圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室。請(qǐng)回答：

18．上述有幾點(diǎn)操作違規(guī)之處（10分）

19．假如您是該項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)如何化解當(dāng)前面臨的問題（20分）

案例三：某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積26萬平米，計(jì)劃成本542萬元，現(xiàn)在進(jìn)行招投標(biāo)，公開競(jìng)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。某物業(yè)公司目前管理項(xiàng)目中，多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，擬參加投標(biāo)，其核算的收費(fèi)項(xiàng)目如下：

（一）人員工工資獎(jiǎng)金及福利包括

1．分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資

2．項(xiàng)目經(jīng)理工資

3．項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金

（二）補(bǔ)充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費(fèi)用

（三）工程保修費(fèi)用

（四）管理區(qū)域保潔材料費(fèi)用

20．該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接（2分）；

21．根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)。（3分）；

22．以上費(fèi)用哪些不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（10分）；

23．設(shè)營業(yè)稅及附加的總稅率為5.5%，項(xiàng)目平均成本利潤率為8%，問：1.利潤，2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額，4.物業(yè)費(fèi)單價(jià)，列出公式并計(jì)算（10分）。

16．物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序（16分）

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序?yàn)橄旅姘藗€(gè)步驟：

（一）記錄投訴內(nèi)容。在接受投訴時(shí)，應(yīng)將投訴的內(nèi)容詳細(xì)記錄，其中包括時(shí)間、地點(diǎn)、投訴人姓名、聯(lián)系電話、所居住

地、被投訴人及部門、投訴內(nèi)容、業(yè)主的要求和接待人或處理人等。（2分）

（二）判定投訴性質(zhì)。首先應(yīng)確定投訴的類別，然后判定投訴是否合理。如投訴屬于不合理的情況，應(yīng)該迅速答復(fù)業(yè)主，婉轉(zhuǎn)說明理由或情況，真誠求得業(yè)主諒解。（2分）

（三）調(diào)查分析投訴原因。通過各種渠道與方法調(diào)查該項(xiàng)投訴的具體原因，并及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)分析，弄清投訴問題的癥結(jié)所

在。（2分）

（四）確定處理責(zé)任人。依據(jù)調(diào)查與分析后所獲得的信息，確定該項(xiàng)投訴由誰（責(zé)任人或責(zé)任單位/部門）負(fù)責(zé)專項(xiàng)落實(shí)

與處理。（2分）

（五）提出解決投訴的方案。由處理投訴事件的專項(xiàng)負(fù)責(zé)人或部門/單位根據(jù)業(yè)主投訴的要求，提出解決投訴的具體方案。

（2分）

（六）答復(fù)業(yè)主。運(yùn)用信息載體如信函、電話、傳真、電子郵件以及走訪等方式及時(shí)和業(yè)主取得聯(lián)系，將投訴處理情況告

知業(yè)主（或物業(yè)使用人），經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后立即按照方案付諸實(shí)施。（2分）

（七）回訪。在投訴事件全部處理完畢后，一般要進(jìn)行回訪，向業(yè)主征詢投訴事件處理的效果，如存在的不足或遺漏，對(duì)

投訴處理的滿意程度等等。（2分）

（八）總結(jié)評(píng)價(jià)。物業(yè)管理人可以按照每月或每季度將各類投訴記錄之文件給予歸類存檔，同時(shí)進(jìn)行總結(jié)、檢討和評(píng)價(jià)。

（2分）

17．解決上述三個(gè)問題的主要措施（9分）

答：解決上述三個(gè)問題的主要措施分別為：

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用

（六）公共秩序維護(hù)費(fèi)用

（七）項(xiàng)目履約金

（八）公共部位公共設(shè)施公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

（九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

（十）對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng) 請(qǐng)回答：

（一）防煙防火門屬于物業(yè)消防關(guān)鍵設(shè)施，日常應(yīng)始終保持在關(guān)閉狀態(tài)才能發(fā)揮其作用（1分）。本案例中部分樓層防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)，如系閉門器損壞需組織工程部人員及時(shí)維修（1分），如因業(yè)主或使用人使用不當(dāng)造成，則應(yīng)在這些部位張貼警示告示，以提醒他們注意出入時(shí)隨手將防煙防火門關(guān)閉（1分）。

（二）在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任（1分）。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，《住宅使用說明書》中明確屋面防水工程的保修期限不應(yīng)低于3年，本案例中該小區(qū)入住已有兩年，說明尚未過保修期（1分）。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任（1分）。

（三）為了共同做好社區(qū)管理，創(chuàng)建安全和諧社區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除做好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作外，還應(yīng)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范服務(wù)（0.5分）。針對(duì)本案例中“小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣”問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅履行協(xié)助公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)等政府部門做好社區(qū)安全防范管理工作的義務(wù)（1分）。

1．物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會(huì)，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故（0.5分）。

2．物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作（0.5分）。

3．積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育（0.5分）。

18．上述有幾點(diǎn)操作違規(guī)之處（10分）

答：本案例中共有如下5點(diǎn)操作違規(guī)之處：

（一）部分業(yè)主因遺留問題多次交涉物業(yè)公司和開發(fā)商，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)點(diǎn)位應(yīng)根據(jù)有關(guān)合同約定及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，對(duì)自己合同義務(wù)之內(nèi)的問題要予以及時(shí)處理解決，不能推諉、搪塞，對(duì)約定義務(wù)、法定義務(wù)之外的問題，要積極幫助業(yè)主協(xié)調(diào)有關(guān)部門予以解決（2分）；

（二）部分業(yè)主通過串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”不合法，不符合《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序的規(guī)定（2分）；

（三）業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí)，必須按合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得無故拖延和拒交?！芭R時(shí)業(yè)主委員會(huì)”做出集體拒交物業(yè)費(fèi)等決定不具有法律效力，對(duì)業(yè)主不具有法律約束力（2分）；

（四）“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，再程序上也不合法。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律文件規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（2分）；

（五）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業(yè)管理處辦公室”等過激行為，如違反了《中華人民共和國治安管理處罰法》，還將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任（2分）。

19．假如您是該項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)如何化解當(dāng)前面臨的問題（20分）

答：如果我是該項(xiàng)目的經(jīng)理，我應(yīng)從如下幾個(gè)方面化解當(dāng)前面臨的問題：

（一）危機(jī)公關(guān)處理

1．做好危機(jī)公關(guān)管理：主動(dòng)與介入報(bào)道的新聞媒體取得聯(lián)系，一方面向媒體表明一種誠懇接受監(jiān)督、認(rèn)真

解決問題的態(tài)度，將負(fù)面社會(huì)影響降到最低、將企業(yè)形象受損程度降到最低，另一方面也通過媒體向本物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和非業(yè)主使用人解釋道歉，爭(zhēng)取公眾的諒解，并說明問題的原因、解決思路，承諾解決問題的時(shí)限（2分）。

2．正確對(duì)待客戶投訴：教育員工要認(rèn)識(shí)到，接待和處理客戶投訴是物業(yè)管理服務(wù)中重要的組成部分，也是

提高物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的重要途徑，如果對(duì)待業(yè)主的各類投訴置之不理、敷衍了事，非但不能解決問題，還有

可能將問題擴(kuò)大化。在接到投訴過程中，首先要使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采用良好的溝通

方式化解業(yè)主的對(duì)立情緒；不要將注意力糾纏于誰對(duì)誰錯(cuò)，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決（2分）。

（二）解決遺留問題

1．外墻滲水：在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損

失承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，《住宅使用說明書》中明確墻面防水工程的保修期限不應(yīng)低于1年，本

小區(qū)剛剛?cè)胱?，顯然尚未過保修期。因此，我要及時(shí)與開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系，要求其認(rèn)真履行保修責(zé)任（4分）。

2．供暖不足：針對(duì)供暖不足問題，我將組織工程部人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查，分析具體原因，如果是因?yàn)闃I(yè)主使用不當(dāng)或

擅自拆改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術(shù)人員或供熱管理單位有償代修；如果是供

暖系統(tǒng)本身的問題，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等

單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”，要求工程部主管協(xié)調(diào)供熱管理單

位，及時(shí)檢修、處理（4分）。

3．物業(yè)配套：對(duì)于物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備不齊全或存在質(zhì)量缺陷的問題，我會(huì)要求客服部門開展一次客戶調(diào)查，對(duì)調(diào)

查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、匯總，了解業(yè)主需求及實(shí)際情況。從發(fā)生原因和處理責(zé)任來看，主要可能存在兩種情況：一

種是由施工單位引起的質(zhì)量問題，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)保修；另一種是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而

造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)做出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)配套

設(shè)施（4分）。

（三）成立業(yè)主大會(huì)

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式告知全體業(yè)主，“臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)”及其所做出的各種決定均不合法，建議業(yè)主依

據(jù)法律程序成立業(yè)主大會(huì)以行使業(yè)主的權(quán)力，通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否解聘本物業(yè)企業(yè)，并選聘新的物業(yè)企業(yè)

（2分）。

（四）總結(jié)吸取教訓(xùn)

如果業(yè)主大會(huì)繼續(xù)聘用本物業(yè)企業(yè)，則承諾規(guī)范履行物業(yè)服務(wù)合同約定之有關(guān)義務(wù)，如果業(yè)主大會(huì)做出解聘決定，本企業(yè)也將與新聘企業(yè)認(rèn)真做好交接工作。無論去留，都要及時(shí)總結(jié)并吸取教訓(xùn)，更新服務(wù)觀念，提高服務(wù)意識(shí)，以便最大限度地為自己項(xiàng)目范圍內(nèi)的業(yè)主和使用人提供服務(wù)（2分）。

20．該項(xiàng)目可以由何種資質(zhì)的物業(yè)公司承接（2分）

答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》之規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬㎡以下的非住宅項(xiàng)目、三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬㎡以下的住宅項(xiàng)目和

5萬㎡以下的非住宅項(xiàng)目，而該住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積為29萬㎡，所以該項(xiàng)目可以由一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接（2分）。

21．根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)（3分）

答：根據(jù)該投標(biāo)物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中二級(jí)資質(zhì)關(guān)于面積的規(guī)定為：“管理兩種以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡；②高層住宅50萬㎡；③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬㎡；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡”，而本案中該物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前管理項(xiàng)目超過兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%；

高層住宅：20/50=40%；

別墅：4/8=50%

20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合條件。

據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)資質(zhì)。

22．以上費(fèi)用哪些不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（10分）

答：依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)條款規(guī)定，本案例中不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本的費(fèi)用有：

1．獎(jiǎng)金（顯然也包括項(xiàng)目員工年終績(jī)效獎(jiǎng)金）不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本，而是應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效

益，從盈利中提取（2分）；

2．分管此項(xiàng)目的副總經(jīng)理工資，不屬于本項(xiàng)目管理服務(wù)人員的工資，因此也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）；

3．工程保修費(fèi)用、項(xiàng)目履約金均為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位向施工單位收取的費(fèi)用，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物

業(yè)管理成本（2分）；

4．管理區(qū)域內(nèi)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用是由裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用，該費(fèi)用在裝修期間向裝修人單獨(dú)收

取，也不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）；

5．對(duì)社會(huì)的愛心捐贈(zèng)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的行為，與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)，不應(yīng)計(jì)入物業(yè)管理成本（2分）。

23．設(shè)營業(yè)稅及附加的總稅率為5.5%，項(xiàng)目平均成本利潤率為8%，問：1.利潤，2.稅金，3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額，4.物業(yè)費(fèi)單價(jià)，列出公式并計(jì)算（10分）

答：設(shè)可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積用S表示，計(jì)劃成本用A表示，營業(yè)稅及附加的總稅率用i表示，項(xiàng)目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，稅金用C表示，物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額用D表示，物業(yè)費(fèi)單價(jià)用d表示，營業(yè)額用E表示。則可得：

1．利潤=成本×項(xiàng)目平均成本利潤率

B=A×I=542×8%=43.36（萬元）

即利潤為43.36萬元（2分）；

2．稅金=營業(yè)額×營業(yè)稅及附加的總稅率=（成本+利潤）×營業(yè)稅及附加的總稅率

C=（A＋B）×i=542+43.36×5.5%=32.20（萬元）

即稅金為32.20萬元（2分）；

3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額=成本+利潤+稅金

D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（萬元）

即物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為617.56萬元（3分）；

4．物業(yè)費(fèi)單價(jià)=物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額/（可收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用面積·12個(gè)月）

d=D/（S·12）=6175600/260000·12=1.98（元/平方米·月）

即物業(yè)費(fèi)單價(jià)為1.98元/平方米·月（3分）。

第二篇：注冊(cè)物業(yè)師

唐山鴻達(dá)職業(yè)資格培訓(xùn)學(xué)校

注冊(cè)物業(yè)管理師招生簡(jiǎn)章

一、職業(yè)前景：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京市物業(yè)管理所需專門人才達(dá)到15萬人，但截止到去年底，物業(yè)管理持證人員不足1萬人，持證人員在人才市場(chǎng)供不應(yīng)求，炙手可熱。尤其在商務(wù)樓集中的城市中，“高質(zhì)量”的物業(yè)管理專業(yè)人才成為物業(yè)公司的殺手锏。根據(jù)市建委有關(guān)規(guī)定，自2010年起，在資質(zhì)年檢中，一級(jí)物業(yè)企業(yè)注冊(cè)物業(yè)管理師不少于5人，二級(jí)物 業(yè)企業(yè)不少于三人，三級(jí)物業(yè)企業(yè)不少于1人。注冊(cè)物業(yè)管理師的需求迅猛增長(zhǎng)，就業(yè)前景一片光明，注冊(cè)物業(yè)管理師即將跨入高薪行業(yè)的前列!

二、職業(yè)規(guī)劃：

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的高層管理人員

2、飯店、商廈、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作的高層管理人員

3、企事業(yè)單位物業(yè)管理服務(wù)工作的高層管理人員

4、社區(qū)規(guī)劃與物業(yè)管理工作的高層管理人員

5、房地產(chǎn)開發(fā)與營銷的具體服務(wù)工作的高層管理人員

三、證書頒發(fā)

注冊(cè)物業(yè)管理師證書是由建設(shè)部與人事部共同發(fā)放的職業(yè)資格證書，是國家為選拔、規(guī)范高端的物業(yè)管理人員設(shè)定的證書類型，也成為未來物業(yè)企業(yè)考核、晉升人才的重要標(biāo)準(zhǔn)。注冊(cè)物業(yè)管理師資格證書是物業(yè)管理人員高薪、高職位、高福利的起點(diǎn)。

四、報(bào)考條件：

1）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其間從事物業(yè)管理滿8年；

2）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其間從事物業(yè)管理滿4年；

3）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其間從事物業(yè)管理滿3年；

4）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生畢業(yè)，工作滿3年，其間從事物業(yè)管理滿2年；

5）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理滿2年；

6）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理滿1年；

7）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位者，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

五、考試科目

科目 題型 考試時(shí)長(zhǎng)

物業(yè)管理基本制度與政策 單選題、多選題 2.5小時(shí)

物業(yè)經(jīng)營管理 單選題、多選題 2.5小時(shí)

物業(yè)管理綜合能力 單選題、多選題、案例分析 2.5小時(shí)

物業(yè)管理實(shí)務(wù) 單選題、多選題、案例分析 3小時(shí)

注：考試成績(jī)實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目

六、聯(lián)系方式：***、5778336、***

報(bào)名地址：唐山市路北區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)D-1（唐山廣播電視大學(xué)南行100米，中信銀行底商）

第三篇：物業(yè)師注冊(cè)

物業(yè)管理師如何注冊(cè)

取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊(cè)后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)。取得《資格證書》并申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊(cè)所在省的注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)提出注冊(cè)申請(qǐng)。注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)在收到申請(qǐng)人的注冊(cè)申請(qǐng)材料后，對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)，一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，逾期不告知的，自收到申請(qǐng)材料之日起即為受理。對(duì)受理或者不予受理的注冊(cè)申請(qǐng)，均應(yīng)出具加蓋注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)專用印章和注明日期的書面憑證注冊(cè)審查機(jī)構(gòu)自受理注冊(cè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，按規(guī)定條件和程序完成申請(qǐng)材料的審查工作，并將注冊(cè)申請(qǐng)人員材料和審查意見報(bào)注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)審批。注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)自受理注冊(cè)申請(qǐng)人員材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)作出決定。在規(guī)定的期限內(nèi)不能作出決定的，應(yīng)當(dāng)將延長(zhǎng)期限的理由告知申請(qǐng)人。對(duì)作出批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)自決定批準(zhǔn)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，將批準(zhǔn)決定送達(dá)注冊(cè)申請(qǐng)人，并核發(fā)《注冊(cè)證》。對(duì)作出不予批準(zhǔn)決定的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由，并告知申請(qǐng)人享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)力。物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為3年。《注冊(cè)證》在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。初始注冊(cè)者，可以自取得《資格證書》之日起1年內(nèi)提出注冊(cè)申請(qǐng)。逾期未申請(qǐng)者，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，必須符合本規(guī)定繼續(xù)教育的要求。

第四篇：國際貿(mào)易實(shí)務(wù)習(xí)題及案例集答案(2011)

國際貿(mào)易實(shí)務(wù)習(xí)題及案例集答案

第一章：合同的品質(zhì)、數(shù)量和包裝

一、單項(xiàng)選擇題

1、A

2、D

3、B

4、B

5、C

6、B

7、C

8、B

9、D

10、D

11、A

12、B

13、B

14、C

15、D

二、多項(xiàng)選擇題

1、BDE

2、ABDE

3、ACD

4、ACD

5、BC

6、BD

7、BCD

8、ABCD

9、ABC

10、ABC

三、判斷題

1、×

2、×

3、√

4、×

5、×

6、×

7、√

8、×

9、×

10、√

四、名詞解釋（略）

五、簡(jiǎn)述題（略）

六、案例分析

1、法院將判決B敗訴。根據(jù)國際貿(mào)易有關(guān)法律與慣例，憑樣品成交時(shí)，賣方交付的貨物應(yīng)與樣品一致。在通常情況下，如交貨品質(zhì)優(yōu)于樣品，買方一般會(huì)接受，故很少發(fā)生因此而引起的爭(zhēng)議。但是，如果出現(xiàn)本案情況，或者因市場(chǎng)情況發(fā)生變化，買方覺得這筆交易對(duì)自己不利時(shí)，就有可能以交貨品質(zhì)與樣品不符為由而提出索賠，甚至拒收貨物。

2、分析：本案原來訂立的合同，本來是一個(gè)憑規(guī)格合同買賣的合同，但由于簽約后，賣方又確認(rèn)所交貨物與簽約前寄送的樣品相似，這可以理解為對(duì)原合同品質(zhì)條款的補(bǔ)充，從而改變了此筆交易的性質(zhì)，使其變?yōu)榧葢{規(guī)格買賣、又憑樣品成交的交易。按照國際貿(mào)易有關(guān)法律和慣例的解釋，凡是既憑規(guī)格又憑樣品達(dá)成的交易賣方所交貨物，必須既符合約定的規(guī)格，又必須與樣品達(dá)成一致。否則買方有權(quán)要求減價(jià)、索賠，甚至拒收貨物。

教訓(xùn)：第一，要正確履行合同并按合同規(guī)定辦事。本案合同系規(guī)定憑規(guī)格買賣，履約時(shí)，只要按合同規(guī)定的規(guī)格及時(shí)交貨就行，根本沒有必要再確認(rèn)“交貨品質(zhì)與樣品相似”，這是多此一舉。反而增加了賣方承擔(dān)的責(zé)任，給履約造成實(shí)際困難，并導(dǎo)致不必要的損失。

第二，要正確理解和運(yùn)用憑樣成交的做法。憑樣成交時(shí)，要求交貨品質(zhì)與樣品完全一致，故履約時(shí)容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，一般不宜輕易采用此法，特別是與其他表示品質(zhì)的方法同時(shí)并用，更應(yīng)慎之又慎。當(dāng)采用憑樣成交時(shí)，應(yīng)保存好樣品，以利對(duì)照。為了宣傳商品，對(duì)交易前寄送的樣品，應(yīng)明確表示僅供參考，以免對(duì)方產(chǎn)生誤解。

第三，合同條款應(yīng)當(dāng)完備。本案合同中沒有約定仲裁條款，發(fā)生爭(zhēng)議后，雙方在仲裁地點(diǎn)方面又達(dá)不成協(xié)議，致使解決爭(zhēng)議帶來一定的困難。

3、我國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)以及新加坡和馬來西亞等國家，它們習(xí)慣上使用繁體字，加之，本案合同項(xiàng)下的交易是憑L/C付款方式，故不宜隨意將來證中使用繁體字的規(guī)定改為簡(jiǎn)體字，以免發(fā)生誤解或引起麻煩。還要指出，嘜頭本屬于貨物包裝的標(biāo)記，原則上應(yīng)與指定的字體和符號(hào)相同，不得隨意改動(dòng)。否則，會(huì)導(dǎo)致不良后果。

4、因?yàn)椤禪CP600》中關(guān)于數(shù)量和金額的增減規(guī)定主要是針對(duì)大宗散裝貨，按數(shù)量計(jì)量的情

況，但不適用于包裝貨物和按個(gè)數(shù)計(jì)件者。

5、根據(jù)國際上通常執(zhí)行的“紡織品一經(jīng)開剪即不予考慮賠償“的原則，對(duì)買方提出的索賠要求可以不予理會(huì)。至于所制服裝的色差，完全有可能是由于對(duì)方加工部門將不同批次的原料任意混用所致，對(duì)此，我方不負(fù)任何責(zé)任。

6、對(duì)方這一要求事實(shí)是定牌中性包裝。一般來說可以接受。應(yīng)注意的問題：（1）在接受指定牌號(hào)或商標(biāo)時(shí)要了解該商標(biāo)或牌號(hào)是否在國外已有第三方進(jìn)行注冊(cè)。（2）為安全起見，在合同中列明：如發(fā)生工業(yè)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議應(yīng)由買方負(fù)責(zé)的條款。

第二章：國際貿(mào)易術(shù)語

一、單項(xiàng)選擇題

1、B

2、A

3、C

4、B

5、A

6、A

7、B

8、B

9、D

10、B

11、C

12、B

13、B

14、A

15、B

二、多項(xiàng)選擇題

1、ABCD

2、ACD

3、ABD

4、ABCD

5、ABCD

6、ABC

7、ABD

8、BD

9、BCD

10、BCD

三、判斷題

1、×

2、×

3、×

4、×

5、×

6、√

7、×

8、×

9、×

10、√

11、×

12、×

13、√

14、×

15、×

四、名詞解釋（略）

五、簡(jiǎn)述題（略）

六、案例分析

1、答：本案中的合同性質(zhì)已不屬于CIF性質(zhì)。因?yàn)镃IF合同屬于“裝運(yùn)合同”，賣方在規(guī)定的裝運(yùn)港將貨物交到運(yùn)往指定目的港的船上，即完成交貨義務(wù)，而且風(fēng)險(xiǎn)劃分界限在貨物裝上船，所以賣方并不負(fù)責(zé)貨物一定能安全到達(dá)目的港。而本案中規(guī)定賣方保證到貨與“裝運(yùn)合同”的規(guī)定相抵觸。另外，CIF術(shù)語屬于典型的象征性交貨，賣方憑單交貨，買方憑單付款，而本案規(guī)定“如貨款已收，賣方須將貨款退還買方”與象征性交貨的特點(diǎn)相抵觸。若對(duì)方要求我方保證到貨，則應(yīng)選用DAT、DAP或DDP術(shù)語。

2、答：美方此舉是合理的。因?yàn)楦鶕?jù)本案的案情可知，本案依據(jù)的貿(mào)易慣例是《美國對(duì)外貿(mào)易定義修訂本》，根據(jù)該慣例的規(guī)定，買方要支付賣方協(xié)助提供出口單證的費(fèi)用及出口稅和因出口產(chǎn)生的其他費(fèi)用，而我方開出的信用證中沒有包括此項(xiàng)費(fèi)用，所以美商要求合理。

3、答：仲裁機(jī)構(gòu)將裁決賣方對(duì)損失負(fù)責(zé)。因?yàn)榘凑誌ncoterms2010的規(guī)定，本來CFR術(shù)語下，風(fēng)險(xiǎn)劃分的界限是貨物在裝運(yùn)港裝上船，此后貨物滅失或損壞的風(fēng)險(xiǎn)將由買方承擔(dān)，但是風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移需具備一個(gè)前提條件，即貨物需要特定化。而本案中貨物裝船時(shí)是混裝的，并沒有對(duì)貨物進(jìn)行特定化，則風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)移，所以該案中貨物遇高溫天氣變質(zhì)的損失由賣方承擔(dān)。

4、答：我方應(yīng)拒絕買方撤銷合同的無理要求。因?yàn)榘凑誇OB成交，應(yīng)由買方負(fù)責(zé)辦理運(yùn)輸，賣方可以接受委托代辦，但是賣方不承擔(dān)租不到船的風(fēng)險(xiǎn)，本案中賣方租不到船，買方又不同意改變裝運(yùn)港，所以賣方不承擔(dān)延誤裝運(yùn)的責(zé)任。

5、答：我方應(yīng)拒絕客戶的要求。因?yàn)榘凑誌ncoterms2010的規(guī)定，CIF術(shù)語屬于“象征性交貨”，賣方憑單交貨，買方憑單付款，只要賣方提交的單據(jù)符合要求，買方就應(yīng)該付款，不管貨物是否安全到達(dá)。而且風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間是貨物裝上船，此后貨物滅失或損壞的風(fēng)險(xiǎn)將由買方承擔(dān)。本案中我方已經(jīng)向銀行提交了符合要求的單據(jù)，并已經(jīng)議付了貨款?，F(xiàn)在貨物損失，我方不負(fù)責(zé)，買方自己承擔(dān)該損失，但是他可以向保險(xiǎn)公司要求賠償。因?yàn)橘u方將保險(xiǎn)單背書后，買方即成為保險(xiǎn)單上的被保險(xiǎn)人，而且買方對(duì)貨物有可保利益。

6、答：我方選用FOB術(shù)語不妥當(dāng)，應(yīng)選擇FCA術(shù)語成交。本案采用集裝箱運(yùn)輸，若采用FCA術(shù)語

成交，比采用FOB術(shù)語有以下好處：（1）可以提前轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)（2）可以提早取得運(yùn)輸單據(jù)

（3）可以提早交單結(jié)匯，提高資金的周轉(zhuǎn)率（4）可以減少賣方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

7、答：賣方應(yīng)賠償損失。因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)法律規(guī)定,CFR合同中風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原則是,一般情況下,貨物在裝運(yùn)港裝上船后,風(fēng)險(xiǎn)即由買方承擔(dān)。但如果賣方未及時(shí)履行發(fā)出裝船通知這一義務(wù),則貨物裝上船后的風(fēng)險(xiǎn)仍由賣方承擔(dān)。本案CFR合同中賣方雖已完成貨物裝船義務(wù),但由于疏忽沒有及時(shí)將裝船情況通知買方,耽誤了買方投保，則貨物滅失的風(fēng)險(xiǎn)仍由賣方承擔(dān)。

8、答：應(yīng)選用EXW或FCA術(shù)語。因?yàn)楦鶕?jù)“日本客商堅(jiān)持由自己辦理運(yùn)輸”的要求，可排除CFR、CIF、CPT、CIP、DAT、DAP、DDP術(shù)語，因?yàn)檫@些術(shù)語下都是賣方負(fù)責(zé)辦理運(yùn)輸；根據(jù)“我方不愿承擔(dān)從烏魯木齊至出口港天津新港的貨物風(fēng)險(xiǎn)”的要求，可排除FAS和FOB術(shù)語，因?yàn)檫@兩個(gè)術(shù)語下，賣方都需承擔(dān)貨物裝船前的風(fēng)險(xiǎn)。而EXW或FCA術(shù)語可滿足雙方的要求。但采用EXW術(shù)語的前提是買方能辦理出口通關(guān)手續(xù)，采用FCA的前提是交貨地點(diǎn)應(yīng)在烏魯木齊。

第三章 進(jìn)出口商品的價(jià)格

一、單項(xiàng)選擇題

1、D

2、C

3、B

4、B

5、B

6、D

7、A

8、C

9、A

10、D

二、多項(xiàng)選擇題

1、ABD

2、ABCD

3、ABC

4、CD

5、ABC

6、BCD

7、ABCD

8、ABD

9、ACD

10、BC

三、判斷題

1、×

2、×

3、×

4、√

5、×

6、√

7、×

8、√

9、√

10、×

四、名詞解釋（答案略）

五、簡(jiǎn)答題（答案略）

六、計(jì)算題

1、解：定額費(fèi)用=出口商品購進(jìn)價(jià)（含增值稅）×定額費(fèi)用率

=702000×5% = 35100（元）

出口退稅收入=出口商品購進(jìn)價(jià)（含增值稅）÷（1+增值稅率）×退稅率 =702000÷（1+17%）×9% = 54000（元）

則 出口總成本=出口商品購進(jìn)價(jià)（含增值稅）+定額費(fèi)用—出口退稅收入

=702000+35100—54000 = 683100（元）

另外 保險(xiǎn)費(fèi)=CIF價(jià)格（1+投保加成率）×保險(xiǎn)費(fèi)率

=120000×（1+10%）×（1%+0.5%）= 1980（美元）

出口銷售人民幣凈收入=FOB價(jià)格×匯率（銀行買入價(jià)）

=（CIF價(jià)格—運(yùn)費(fèi)—保險(xiǎn)費(fèi)）×匯率（銀行買入價(jià)）

=（120000—3000—1650）×6.50 = 749775（元）

則 出口商品盈虧率=出口商品盈虧額/出口總成本

=（出口銷售人民幣凈收入—出口總成本）/出口總成本×100% =（749775—683100）/683100×100% = 9.76% 出口商品換匯成本=出口總成本（人民幣元）/出口銷售外匯凈收入（美元）=683100/（120000—3000—1650）= 5.92

2、可下調(diào)。下調(diào)至13.84×6.5/6.8=13.23（美元）即可。

3、解：CIF價(jià)格=（FOB價(jià)格+運(yùn)費(fèi)）/[1—（1+投保加成率）×保險(xiǎn)費(fèi)率] =（20+5000/10000）/[1—（1+10%）×（1%+0.5%）] =20.84（美元）

含傭價(jià)=凈價(jià)/（1—傭金率）= 20.84/（1—3%）= 21.48（美元）

4、解：CFR價(jià)格=CIF價(jià)格—保險(xiǎn)費(fèi)=CIF價(jià)格（1—110%×保費(fèi)費(fèi)率）

=400（1—1.1×0.6%）=397.36（美元）

CFRC5%價(jià)格=CFR凈價(jià)/（1—傭金率）

=397.36/（1—5%）= 418.26（美元）

5、解：（1）傭金額=含傭價(jià)×傭金率 = 15×25000×2% = 7500（美元）

折合成人民幣7500×6.52=48900（元）即為須向中國銀行購買支付傭金的美元而支付的人民幣數(shù)目。

（2）CFR凈價(jià)=CFRC2%×（1—2%）=15×（1—2%）=14.70（美元）FOB凈價(jià)=CFR凈價(jià)—運(yùn)費(fèi)=14.70—0.15=14.55（美元）

故該出口公司的外匯凈收入為14.55×25000=363750（美元）

6、解：CIF價(jià)格=（FOB價(jià)格+運(yùn)費(fèi)）/[1—（1+投保加成率）×保險(xiǎn)費(fèi)率] =500（1+3%）/[1—（1+10%）×1%] =520.73（美元）

7、解：每公噸商品的定額費(fèi)用=每公噸出口商品購進(jìn)價(jià)（含增值稅）×定額費(fèi)用率=2060×10%=206（元）

每公噸出口退稅收入=每公噸出口商品購進(jìn)價(jià)（含增值稅）÷（1+增值稅率）×退稅率

=2060÷（1+17%）×9% =158.46（元）

則 出口總成本=出口商品購進(jìn)價(jià)（含增值稅）+定額費(fèi)用—出口退稅收入

=2060+206—158.46 = 2107.54（元）

另外 每公噸保險(xiǎn)費(fèi)=總保險(xiǎn)費(fèi)/商品數(shù)量 = 225/100 = 2.25（美元）出口銷售每公噸商品人民幣凈收入=FOB價(jià)格×匯率（銀行買入價(jià)）

=（CIF價(jià)格—運(yùn)費(fèi)—保險(xiǎn)費(fèi)）×匯率（銀行買入價(jià)）

=（350—30—2.25）×6.5 = 2065.38（元）

則 出口商品盈虧率=出口商品盈虧額/出口總成本

=（出口銷售人民幣凈收入—出口總成本）/出口總成本×100% =（2065.38—2107.54）/2107.54×100% =-2% 出口商品換匯成本=出口總成本（人民幣元）/出口銷售外匯凈收入（美元）=2107.54/（350—30—2.25）= 6.63 該筆交易虧損，因?yàn)橛澛适秦?fù)數(shù)。

8、單位商品折扣額=原價(jià)（含折扣價(jià)）×折扣率 =12×3% = 0.36（美元）

賣方實(shí)際凈收入=（原價(jià)—單位商品折扣額）×商品數(shù)量 =（12—0.36）×10000 = 118400（美元）

9、傭金額=含傭價(jià)×傭金率=500×100×3%=1500（美元）

第四章 國際貨物運(yùn)輸

一.單項(xiàng)選擇題

1.A 2.B 3.A 4.B 5.A 6.C 7.C 8.B 9.C 10.B 11.A 12.B 13.D 14.C 15.D

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABCD 2.AB 3.BCD 4.AD 5.BD 6.BCD

7.ABCD 8.ABCD 9.ABD 10.ABCD 11.ABCD 12.ABC 13.BC 14.BD 15.ACD

三、判斷題

1.√ 2.× 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.× 10.√ 11.× 12.× 13.× 14.√ 15.√

四、名詞解釋（略）

五、簡(jiǎn)答題:（略）

六、計(jì)算題

1.（1）計(jì)算運(yùn)費(fèi)

因?yàn)椋?5cm×35cm×25cm=0.0394立方米＞0.03噸

所以：應(yīng)按尺碼噸來計(jì)收運(yùn)費(fèi)，即按0.0394立方米收運(yùn)費(fèi)。每箱運(yùn)費(fèi)=計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×基本運(yùn)費(fèi)×（1+各種附加費(fèi)）F=0.0394×100×(1+20%+20%+10%)=5.91美元(2)求FOB3%價(jià)格

FOB3%=(CFR-運(yùn)費(fèi))/(1-傭金率)=(380-5.91)/(1-3%)=385.66美元 答：每箱應(yīng)報(bào)的FOB3%價(jià)格為385.66美元 2.(1)計(jì)算運(yùn)費(fèi)

因?yàn)椋?.05立方米＞0.04噸 F=200×(1+10%)×0.05 =11美元(2)求CFR價(jià)格

CFR=FOB+ F=50+11=61美元(3)求CFR3%價(jià)格

因?yàn)椋汉瑐騼r(jià)=凈價(jià)/(1-傭金率)CFR3%=61÷（1-3%）=62.88美元

答：應(yīng)報(bào)價(jià)為每箱62.88美元CFR3% Hamburge.3.解:該批商品的運(yùn)費(fèi)為: 運(yùn)費(fèi)=計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×基本運(yùn)費(fèi)x商品數(shù)量(1+各種附加費(fèi)率)0.47×0.3×0.2×367x100(1+33%+5%+15%)=0.0282×367×100×1.53 =1583.46港元

答:該批貨物的運(yùn)費(fèi)是1583.46港元。

4、（1）計(jì)算滯期費(fèi)

合同裝貨天數(shù)= 貨物數(shù)量÷每天裝貨量 = 30000÷2500 = 12天）滯期天數(shù) = 實(shí)際裝貨天數(shù) – 合同裝貨天數(shù) = 13 – 12 = 1（天）滯期費(fèi)=滯期天數(shù)×費(fèi)率 = 6000×1=6000美元（2）計(jì)算速遣費(fèi)

合同裝貨天數(shù)=30000÷2000= 15（天）

速遣天數(shù)=合同裝貨天數(shù) – 實(shí)際裝貨天數(shù)=15-（13-2）=4（天）速遣費(fèi) =4×3000 = 12000美元

我方應(yīng)支付滯期費(fèi)6000美元和速遣費(fèi)12000美元。（3）我方的失誤之處：

A、在裝貨定額標(biāo)準(zhǔn)上兩相脫節(jié)； B、對(duì)日的計(jì)算方法互不一致；

C、對(duì)晴天工作日的“除外時(shí)間”未做進(jìn)一步明確規(guī)定，是用了算還是不算。在無相反規(guī)定的情況下，按習(xí)慣節(jié)假日應(yīng)除外。

六、案例分析題

1、船公司的這種說法不成立。因?yàn)槁?lián)運(yùn)提單是由第一承運(yùn)人簽發(fā)的包括運(yùn)輸全程并保證在目的港提貨的提單。如貨物在第二程船上發(fā)生滅失或損失，則第一承運(yùn)人可以不負(fù)直接責(zé)任。現(xiàn)貨物已經(jīng)安全到達(dá)目的港，則與第二程船無干。第一承運(yùn)人必須負(fù)責(zé)。

2、銀行有權(quán)拒收單據(jù)和拒付貨款。受益人也不能以不可抗力為由，要求銀行憑單付款。因?yàn)椋海?）根據(jù)《UCP600》的規(guī)定，一個(gè)限量分批交貨信用證，其中任何一批未按時(shí)按量裝運(yùn)，則本批以及以后各批信用證均告失效。（2）根據(jù)《公約》規(guī)定，合同一方當(dāng)事人因不可抗力而不能履行合同或按時(shí)履行合同時(shí)，該當(dāng)事人可以免除違約責(zé)任，但《公約》不適用于信用證。根據(jù)《UCP600》的規(guī)定，銀行不承認(rèn)受益人因不可抗力而改變信用證條款的權(quán)利。

3．對(duì)方的要求是合理的。本案中,裝運(yùn)條件為:CY/ CY，意指整箱裝運(yùn)，整箱交貨,即貨物由出口方自行裝箱,自行封箱后將整箱貨物延至集裝箱堆場(chǎng)。箱內(nèi)貨物的情況如何,船方概不負(fù)責(zé)。貨物運(yùn)抵目的港后,由集裝箱堆場(chǎng)負(fù)責(zé)將整箱貨物交給收貨人,并由收貨人開箱驗(yàn)貨。本案中,經(jīng)有關(guān)船方、海關(guān)、保險(xiǎn)公司、公證行會(huì)同對(duì)到貨開箱檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)其中有20包裝嚴(yán)重破損,每箱均有短少共缺成衣512件，各有關(guān)方均證明集裝箱完好無損，說明貨物包裝的破損和數(shù)量的短少是由于裝箱時(shí)的疏忽造成的，因而,我方不能推卸責(zé)任。

4．銀行的拒付是無理的。根據(jù)《UCP600》的規(guī)定:“運(yùn)輸單據(jù)表面注明貨物系使用同一運(yùn)輸工具并經(jīng)同一路線運(yùn)輸?shù)?即使每套運(yùn)輸單據(jù)注明的裝運(yùn)日期不同及/或裝貨港、接受監(jiān)管地、發(fā)運(yùn)地不同,只要運(yùn)輸單據(jù)注明的目的地相同,也不視為分批裝運(yùn)?！?本案中我方500噸貨物雖然分別在青島和煙臺(tái)分兩次裝船，取得兩套單據(jù)，但系裝到開往同一目的地的同一輪船上，不屬于分批裝運(yùn)。所以,銀行拒絕付款無理。

5、答:銀行的拒付是有理的。因?yàn)?本案中,我方取得了簽發(fā)日期為12月10日的提單,于1月4日到銀行交單議付。盡管我方未超過信用證規(guī)定的有效期到銀行議付,但我方提交的提單已構(gòu)成了過期提單。根據(jù)《UCP600》的規(guī)定，如果單據(jù)中包含一份或多份受第十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四或二十五條規(guī)制的正本運(yùn)輸單據(jù)，則須由受益人或其代表在不遲于裝運(yùn)日之后的21個(gè)日歷日內(nèi)交單，但是在任何情況下都不得遲于信用證的截止日。因此，我方提交的過期提單銀行是有權(quán)拒付的。

6、答:港商這樣做的目的是想將運(yùn)費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由我方承擔(dān)。我方可采取以下兩種做法以確保我方的利益不受損害:1)要求港商修改信用證,將“運(yùn)費(fèi)已付”改為“運(yùn)費(fèi)到付”；2)要求港商在裝船前將從中國口岸到悉尼的運(yùn)費(fèi)付給我方,在此基礎(chǔ)上同意在提單上表明“運(yùn)費(fèi)已付”字樣。

7、答:我方的做法不合適,將導(dǎo)致銀行拒付的結(jié)果。本案中,來證規(guī)定不允許分批裝運(yùn),而我方于5月10日將300箱貨物裝上“喜慶”輪,取得5月10日的海運(yùn)提單,又于5月15日將2000箱裝上“飛雁”輪,取得5月15日的海運(yùn)提單,盡管兩輪的貨物在新加坡轉(zhuǎn)船,均由“順風(fēng)”輪運(yùn)往舊金山港,但向銀行提交的是分別由不同名貨輪，在不同時(shí)間裝運(yùn)的兩套單據(jù)，這將無法掩蓋分批裝運(yùn)這一事實(shí)。所以銀行可以單證不符為由，拒付貨款。

第五章 國際貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)

一、單項(xiàng)選擇題

1、A

2、C

3、B

4、A

5、B

6、B

7、B

8、C

9、C

10、C

11、C

12、D

13、B

14、A

15、D

二、多項(xiàng)選擇

1、ABCD

2、BCD

3、BD

4、ABD

5、ACD

6、ABC

7、ABC

8、BCD

9、ABCD

10、ABC

11、ABCD

12、ABE

13、ABC

14、ABCD 15.BCD 三．判斷題

1、×

2、×

3、×

4、×

5、×

6、×

7、√

8、×

9、×

10、×

11、×

12、×

13、×

14、√

15、×

16、×

四、名詞解釋（略）

五、簡(jiǎn)答題（略）

六、計(jì)算題

1、解：

（1）CIF價(jià)格= 含傭價(jià)×（1-傭金率）=2000×（1-3%）= 1940美元（2）保險(xiǎn)費(fèi)= CIF價(jià)格×（1+投保加成）×保險(xiǎn)費(fèi)率 = 1940×110%×（0.8%+0.4%）= 25.61美元

CFR格 = CIF – I = 1940 – 25.61 = 1914.39美元

（3）CFR5% = 1914.39÷（1-5%）= 201.15美元

答：應(yīng)報(bào)CFR5%的價(jià)格為2015.15美元。

2、解：

（1）CIF=CFR÷(1-投保加成×保險(xiǎn)費(fèi)率之和)=50÷(1-110%×1.5%)= 50.84美元

投保金額=CIF總值×110%=1000×50.84×110%=55924(美元)（2）保險(xiǎn)費(fèi)=CIF總值×110%×保險(xiǎn)費(fèi)率 = 保險(xiǎn)金額×保險(xiǎn)費(fèi)率

=55924×1.5%=838.86(美元)答:該批商品的投保金額為55926美元,保險(xiǎn)費(fèi)為838.86美元。

3、解

（1）保險(xiǎn)費(fèi)=CIF總值×110%×保險(xiǎn)費(fèi)率 =20.75萬×110%×0.6% = 1369.5美（2）投保金額=CIF總值×110% = 20.75萬×110% = 22.825（萬美元）

答：該貨主應(yīng)交保險(xiǎn)費(fèi)1369.5美元。保險(xiǎn)公司的高賠償金額是22.825萬美元。

4、解：

保險(xiǎn)公司的賠償總金額 =（89×5 + 380/20×89）×110% = 2394.6美元 答：保險(xiǎn)公司的賠償總金額是 2394.6美元。

七、案例分析題

1.(1)保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠付。因?qū)儆谄桨搽U(xiǎn)的承保范圍。

（2）不賠付。因?yàn)樵贑FR價(jià)格條件下，由買方辦理保險(xiǎn)。保險(xiǎn)條款雖然規(guī)定的是“倉-倉”但因貨物在裝上船之前買方無保險(xiǎn)利益，所以保險(xiǎn)責(zé)任其實(shí)是“船-倉”。

2、保險(xiǎn)公司能拒賠。因FOB價(jià)格條件下，貨物越過船舷之前買方無保險(xiǎn)利益，無權(quán)向保險(xiǎn)公司索賠，而賣方因不是被保險(xiǎn)人，也無權(quán)索賠。

3、賠付。因?yàn)楦鶕?jù)我國中國人民保險(xiǎn)公司海運(yùn)貨物保險(xiǎn)的規(guī)定，在投保平安險(xiǎn)的情況下，貨物如果遭受了承保責(zé)任范圍內(nèi)的意外事故，在此前或此后由遭受了海上自然災(zāi)害，則保險(xiǎn)公司賠償被保險(xiǎn)人的全部損失。

4、保險(xiǎn)公司不賠付。因戰(zhàn)爭(zhēng)而導(dǎo)致的提貨不著屬于戰(zhàn)爭(zhēng)險(xiǎn)的承保范圍。即不屬于水漬險(xiǎn)也不屬于偷竊提貨不著險(xiǎn)的承保范圍。

5、保險(xiǎn)公司不賠付。因?yàn)橐蚺搩?nèi)食用水管漏水而使貨物遭受水漬的損失屬于淡水雨淋險(xiǎn)的承保范圍，不屬于水漬險(xiǎn)的承保范圍。該損失是由于船方的過失造成的，我方可憑清潔提單向船公司索賠。

6、盡管該批貨投保了一切險(xiǎn)，但并非一切損失保險(xiǎn)公司都負(fù)責(zé)賠償。本案屬于保險(xiǎn)公司“除外責(zé)任”。即CIC1981年“除外責(zé)任”第4條的規(guī)定：被保險(xiǎn)貨物的自然損耗、本質(zhì)缺陷、特性及市價(jià)跌落、運(yùn)輸延誤所引起的損失或費(fèi)用。因此，花生糖變質(zhì)是由于運(yùn)輸延誤造成的，所以保險(xiǎn)公司不賠償，可憑清潔提單向向船公司索賠。

7、（1）保險(xiǎn)公司不賠付。因?yàn)楦鶕?jù)“協(xié)會(huì)貨物保險(xiǎn)條款”，貨物本身的內(nèi)在缺陷或特性所造成的損失或費(fèi)用屬于保險(xiǎn)除外責(zé)任。

（2）進(jìn)口商必須支付貨款。CIF是象征性交貨，賣方不需要保證到貨。只要單單相符，單證相

符就必須付款?？蓱{商檢證書和合同向賣方索賠。

8、不合理。因?yàn)榱T工險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司只對(duì)因罷工造成的直接損失負(fù)責(zé)賠償，對(duì)于間接損失，如由于罷工而引起的勞力不足或不能運(yùn)用，致使堆放碼頭的貨物遭到雨淋日曬而受損、冷凍機(jī)因無燃料而中斷致使貨物變質(zhì)等等不賠償。

9、（1）案中海水滲入船艙造成貨物損失和船舶遭遇惡劣氣候，導(dǎo)致某貨主的部分貨物被海水浸濕的損失屬于單獨(dú)海損，其他一切損失都屬于共同海損。（2）在投保平安險(xiǎn)的情況下，保險(xiǎn)公司對(duì)所有損失都賠償。

第六章 國際貨款的收付

一、單項(xiàng)選擇題

1、A

2、A

3、C

4、B

5、B

6、C

7、D

8、B

9、B

10、A

11、D

12、A

13、B

14、A

15、D

16、C

17、B

18、A

19、C 20、C

二、多項(xiàng)選擇題

1、CD

2、BCD

3、ABC

4、ABCD

5、CD

6、ABCD

7、ABC

8、ABC

9、CD

10、ABC

11、BCD

12、ACD

13、AB

14、ABD

15、ABC

三、判斷題

1、×

2、√

3、×

4、×

5、√

6、√

7、×

8、×

9、×

10、√

11、√

12、×

13、×

14、√

15、×

四、名詞解釋（答案略）

五、簡(jiǎn)答題（答案略）

六、操作題

1、信用證類型：跟單信用證、議付信用證、即期信用證、不保兌信用證、不可撤銷信用證、不可轉(zhuǎn)讓信用證

2、匯票的種類：即期匯票、商業(yè)匯票、跟單匯票；匯票的付款人是紐約商業(yè)銀行；

3、提交單據(jù)類型：

（1）簽字的商業(yè)發(fā)票一式五份；（2）裝箱單一式三份；

（3）全套（扣減一份）清潔已裝船海運(yùn)提單；（4）普惠制原產(chǎn)地證書格式A一式三份；

（5）開證申請(qǐng)人提供的證明船樣合格的電傳副本；（6）保險(xiǎn)單或憑證一式兩份；

（7）受益人證明：證明一套正本貨運(yùn)單據(jù)已在貨物裝運(yùn)后兩天內(nèi)郵寄開證申請(qǐng)人；

4、到期日期：2011-10-15，到期地點(diǎn)：受益人所在地

5、如果9月1日發(fā)貨，則應(yīng)該于9月16日止向銀行交單；如果10月3號(hào)發(fā)貨，則應(yīng)該于10月15日止向銀行交單。

6、提單收貨人：TO ORDER

7、兩個(gè)*號(hào)條款都屬于信用證軟條款，影響受益人收匯的安全性。

（1）第一個(gè)條款要求受益人必須提交開證申請(qǐng)人的船樣證明副本，會(huì)從兩個(gè)方面影響受益人的安全收匯：一是船樣寄交國外開證申請(qǐng)人，以及對(duì)方的電傳發(fā)回受益人，中間時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，受益人因沒有該單據(jù)，無法及時(shí)到銀行辦理議付手續(xù)，受益人因此可能會(huì)晚收款，或

因超過信用證規(guī)定的交單期而無法在信用證項(xiàng)下結(jié)匯；二是開征申請(qǐng)人對(duì)船樣不滿意，沒有回電，我們也會(huì)因單證不符而無法結(jié)匯。

（2）第二個(gè)條款要求受益人將一套正本貨運(yùn)單據(jù)直寄開證申請(qǐng)人，這樣做，申請(qǐng)人有可能在貨到港后直接憑正本提單提貨而不去銀行或延遲去銀行付款贖單，影響開證行的收款安全并進(jìn)而影響到受益人的收匯安全；或者開證申請(qǐng)人與開證行聯(lián)合起來，故意挑剔，以單證不符為由拒絕付款。

七、案例分析

1、本案合同規(guī)定按信用證付款方式成交，而信用證是獨(dú)立于合同之外的一種自足的文件，在信用證付款條件下，銀行處于第一付款人的地位，他對(duì)受益人承擔(dān)獨(dú)立的責(zé)任。由于銀行開出的是不可撤銷信用證，而且銀行只管單證，不管貨物。當(dāng)銀行通知買方付款贖單時(shí)，只要單證一致、單單一致，作為開證申請(qǐng)人的買方就必須付款贖單。本案合同項(xiàng)下的買方，以上一批交貨質(zhì)量有爭(zhēng)議為由而拒絕向銀行付款贖單，是毫無道理的。因此，法院判決正確。

2、不可以。因?yàn)殡m然符合了信用證的要求，銀行應(yīng)該付款；但由于不符合合同規(guī)定，買方會(huì)因此提出索賠要求。其實(shí)案例中，如果出口商按照合同裝運(yùn)，即“1月至6月按月等量裝運(yùn)，每月2500箱”則會(huì)兩全其美，因?yàn)榧葷M足信用證要求，也滿足合同要求。

3、開證行仍需承擔(dān)責(zé)任，只要出口公司按照信用證的規(guī)定完成裝運(yùn)并提交合格單據(jù)，開證行就應(yīng)付款。因?yàn)樾庞米C是獨(dú)立于貿(mào)易合同之外的自足的文件，信用證一經(jīng)開立，開證行就應(yīng)負(fù)責(zé)。

4、按照UCP600第四條“信用證與合同”的規(guī)定，信用證是獨(dú)立于合同之外的自足的文件。但若信用證條款與合同的規(guī)定不一致，很容易使賣方處于或違反貿(mào)易合同、或不能得到正常結(jié)算的兩難境地。

5、我外貿(mào)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持向代收行索款，因?yàn)镈/P·T/R是代收行向進(jìn)口商提供的信用便利，與出口商無關(guān)。但如果受出口商指示借單，則出口商自擔(dān)責(zé)任。

6、一則使其付款期限延長(zhǎng)，減輕資金負(fù)擔(dān)；二則由進(jìn)口商指定的銀行作為代收行，主動(dòng)權(quán)便掌握在進(jìn)口商手中。

7、堅(jiān)持向該外資銀行索款，因?yàn)樾庞米C經(jīng)過保兌后，保兌行和開證行同樣負(fù)有第一性的付款責(zé)任。

8、銀行這樣處理不合理。根據(jù)《UCP600》的有關(guān)規(guī)定，如果信用證金額前使用“約”字，則允許有10%的增減幅度，本案中信用證數(shù)量前雖然沒有使用“約”字，但是貨物的數(shù)量是用重量計(jì)量的，符合5%增減幅度的條件，這樣數(shù)量可增減5%，信用證支取最高金額就是105000，沒有超出10%的增減幅度。因此，銀行拒付不合理。

這種情況下，5%的增減幅度要滿足三個(gè)條件，其中之一是支取的金額不得超過信用證的總金額。

9、根據(jù)《UCP600》的規(guī)定，銀行需要在收到單據(jù)后五個(gè)銀行工作日之內(nèi)決定拒絕或接受單據(jù)。本案中開證行是在收到單據(jù)后第7個(gè)工作日才提出拒付請(qǐng)求，即使不符點(diǎn)存在，開證行也不得拒付。

10、應(yīng)吸取的教訓(xùn)有：應(yīng)規(guī)定開證日期并提早催證；簡(jiǎn)電不能作為正式有效的文件；應(yīng)嚴(yán)格審證；嚴(yán)格審核客戶資信。

第七章 檢驗(yàn)、索賠、不可抗力和仲裁

一、單項(xiàng)選擇題

1、A

2、D

3、C

4、B

5、C

6、C

7、B

8、A

9、D

10、B

二、多項(xiàng)選擇題

1、ABC

2、ABCD

3、AB

4、ABC

5、ABC

6、ABCD

7、ABD

8、ABCD

9、BC

10、CD

三、判斷題

1、×

2、×

3、×

4、√

5、×

6、×

7、√

8、×

9、×

10、×

11、√

12、×

13、√

14、×

15、×

四、名詞解釋（答案略）

五、簡(jiǎn)答題（答案略）

六、案例分析

1、答：第（1）種情況應(yīng)向賣方索賠，因原裝貨物有內(nèi)在缺陷。第（2）種情況應(yīng)向承運(yùn)人索賠，因承運(yùn)人簽發(fā)的是清潔提單，在目的港應(yīng)如數(shù)交足。第（3）種情況應(yīng)向賣方索賠，屬于原裝數(shù)量不足。

2、答：（1）我方要求不合理。我企業(yè)出口商品倉庫遇不可抗力導(dǎo)致一半左右出口家具燒毀，但不可抗力并沒有嚴(yán)重到我方不能履行合同的程度，所以我方不能要求免除全部交貨責(zé)任，但可以延期履行交貨。

（2）美方的索賠要求不合理。因?yàn)橹蟹接霾豢煽沽κ录螅m多方努力仍造成了逾期交貨，對(duì)此，中方不負(fù)責(zé)任，可以免責(zé)。

3、答：《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第38條第3項(xiàng)規(guī)定，“如果貨物在運(yùn)輸途中改運(yùn)或買方須再發(fā)運(yùn)貨物，沒有合理機(jī)會(huì)加以檢驗(yàn)，而賣方在訂立合同時(shí)已知道或理應(yīng)知道這種改運(yùn)或再發(fā)運(yùn)的可能性，檢驗(yàn)可推遲到貨物到達(dá)新目的地后進(jìn)行。根據(jù)上述規(guī)定，新加坡商人提交的美國檢驗(yàn)證書應(yīng)該是有效的。

4、答：不合理。此案例可以用不可抗力事件的認(rèn)定原理來分析。本合同可適用《公約》按《公約》對(duì)不可抗力事件的認(rèn)定條件，B商事件不屬于不可抗力，因合同標(biāo)的是普通豆餅，屬種類貨，未規(guī)定產(chǎn)地，完全可以替代。另洪水發(fā)生離交貨時(shí)間還有4個(gè)月，B商有充足的時(shí)間從其他地區(qū)備貨，故該事件并非不可克服，B商要求免除交貨責(zé)任不合理，A可不予理睬。若B商到期不履約，則A方可向其索賠。

5、該事件屬于不可抗力事件，但我方不能以此為由要求銀行付款。因?yàn)椴豢煽沽l款是買賣合同中的規(guī)定，不能以此為由對(duì)抗銀行。銀行拒付有理，因?yàn)橛胁环c(diǎn)。

第八章 交易磋商和合同訂立

一、單項(xiàng)選擇題

1、B

2、C

3、A

4、A

5、C

6、D

7、D

8、A

9、D

10、A

11、B

12、B

13、B

14、C

15、A

二、多項(xiàng)選擇題

1、ABCD

2、ABD

3、ABD

4、ABC

5、BCD

6、ABC

7、ACD

8、ACD

9、BD

10、BD

三、判斷題

1、×

2、×

3、×

4、√

5、√

6、√

7、×

8、×

9、×

10、√

11、×

12、×

13、√

14、√

15、√

四、名詞解釋（答案略）

五、簡(jiǎn)答題（答案略）

六、案例分析

1、答：仲裁機(jī)構(gòu)將裁決H公司賠償損失。因?yàn)榘凑铡豆s》第20條的規(guī)定，該案中的發(fā)盤有效期規(guī)定了一段期間（15日），但未注明從何時(shí)開始算，信件的落款也沒有寫明日期，所以應(yīng)按信件投出日即4月4日理解，而紡織廠的接受通知于4月19日送達(dá)H公司，則合同成立，H公司應(yīng)該履行交貨的義務(wù)。

2、答：合同已經(jīng)成立。因?yàn)榘凑铡豆s》的規(guī)定，一項(xiàng)發(fā)盤在受盤人表示接受之前可以撤銷，但是該案中德商的發(fā)盤不能撤銷。因?yàn)橹蟹皆儽P中已經(jīng)明確告知對(duì)方中方邀請(qǐng)發(fā)盤的意圖是為了參與投標(biāo)，而德商知悉中方意圖后向中方發(fā)盤，中方有理由信賴該發(fā)盤是不可撤銷的，并已本著對(duì)該發(fā)盤的信賴行事，參與了投標(biāo)，所以該項(xiàng)發(fā)盤不能撤銷。中方中標(biāo)后立即通知德商接受，接受生效，合同成立。

3、答：若當(dāng)天下午2點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題，我方可以撤回發(fā)盤；第二天上午9點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題，而客戶未接受，我方可以撤銷發(fā)盤。因?yàn)榘凑铡豆s》的規(guī)定，發(fā)盤在未到達(dá)受盤人即未生效之前，可以修改或撤回。我方于10點(diǎn)發(fā)盤，下午2點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，發(fā)盤還沒有到達(dá)受盤人，所以我方只要將發(fā)盤的撤回或修改通知趕在受盤人收到該發(fā)盤之前或同時(shí)到達(dá)受盤人，則發(fā)盤可以撤回和或修改?！豆s》又規(guī)定，若發(fā)盤已生效，但受盤人尚未表示接受之前，只要發(fā)盤人及時(shí)將撤銷通知送達(dá)受盤人，則發(fā)盤得以撤銷。所以若第二天上午9點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問題，則發(fā)盤已經(jīng)生效，而客戶未接受，我方可以撤銷發(fā)盤。

4、答：此筆交易沒有達(dá)成。因?yàn)榘凑铡豆s》的規(guī)定，構(gòu)成接受的其中一個(gè)要件是接受必須是同意發(fā)盤提出的交易條件，對(duì)發(fā)盤條件提出實(shí)質(zhì)性修改的將是無效接受或還盤，則原發(fā)盤失效。該案中對(duì)方對(duì)支付條件進(jìn)行修改視為實(shí)質(zhì)性修改，構(gòu)成還盤，原發(fā)盤失效，交易不能達(dá)成。不過對(duì)方次日發(fā)來的電傳可視為一項(xiàng)新的發(fā)盤，若我方表示同意接受，則交易可以達(dá)成，但雙方當(dāng)事人的地位發(fā)生變化。

5、答：如果我是仲裁員，我將裁決接受無效，合同不成立。因?yàn)榘凑铡豆s》的規(guī)定，構(gòu)成接受的其中一個(gè)要件是接受必須是同意發(fā)盤提出的交易條件，對(duì)發(fā)盤條件提出實(shí)質(zhì)性修改的將是無效接受或還盤，則原發(fā)盤失效。該案中英商對(duì)解決爭(zhēng)議的辦法進(jìn)行修改，按照《公約》的規(guī)定即構(gòu)成實(shí)質(zhì)性修改，此接受是無效接受，合同不成立，我方可以將信用證退回。

6、答：按照《公約》的規(guī)定，該合同應(yīng)視為成立。因?yàn)閷?duì)發(fā)盤人條件提出非實(shí)質(zhì)性添加、限制或修改，一般視為有效接受，除非發(fā)盤人及時(shí)表示反對(duì)。該案中德商對(duì)包裝條件進(jìn)行修改，按照《公約》的規(guī)定，這種修改應(yīng)視為非實(shí)質(zhì)性修改，可以視為有效接受，除非我方表示反對(duì)，但我方實(shí)際并未表示反對(duì)，所以合同應(yīng)視為成立。

7、答：我方不應(yīng)該發(fā)貨，因?yàn)榘凑铡豆s》的規(guī)定，接受應(yīng)在有效期內(nèi)做出才是有效的，對(duì)于由于受盤人的過錯(cuò)造成的逾期接受一般應(yīng)視為無效，除非發(fā)盤人及時(shí)通知受盤人，認(rèn)為該項(xiàng)接受可以有效。該案中的接受即屬于這種逾期情形，而發(fā)盤人并未發(fā)出表示同意的通知，所以視為該接受無效，合同不成立，所以我方不應(yīng)該發(fā)貨。

8、答：我方的做法合理。根據(jù)我國《合同法》第33條規(guī)定：當(dāng)約定合同于簽訂確認(rèn)書時(shí)生效，則雙方簽訂了確認(rèn)書，合同才生效。該案中我方正研究有關(guān)條款的措辭，確認(rèn)書尚未生效，所以合同未成立。我方可拒絕開證。

第九章 進(jìn)出口合同的履行

一、單項(xiàng)選擇題

1、B

2、B

3、C

4、A

5、A

6、D

7、A

8、B

9、C

10、D

二、多項(xiàng)選擇題

1、ACD

2、ABCD

3、BD

4、AC

5、ABCD

6、BCD

7、ABD

8、ABCD

9、BD

10、ACD

三、判斷題

1、×

2、×

3、×

4、√

5、√

6、√

7、×

8、×

9、√

10、×

11、√

12、×

13、√

14、×

15、×

四、名詞解釋（答案略）

五、簡(jiǎn)答題（答案略）

六、案例分析

1、答：開證行拒付無道理。因?yàn)榘凑铡禪CP600》的規(guī)定，原證的條款，在受益人向通知該修改的銀行發(fā)出他接受修改之前，仍然對(duì)受益人有效。該案中我方對(duì)投保加兩成的修改未表示同意，而是按照原證條款投保、發(fā)貨，即原證的條款對(duì)我方有效，我方提交的單據(jù)符合原證的規(guī)定，開證行無權(quán)拒絕付款。

2、答：（1）我方的做法可能會(huì)產(chǎn)生以下后果：A、因有關(guān)方面不同意修改信用證或拖延修改信用證，導(dǎo)致我方無法憑證結(jié)匯的結(jié)果；B、無法辨別信用證修改通知書的真?zhèn)尉娃k理裝運(yùn)，到頭來落得無法憑證結(jié)匯的后果。（2）正確的信用證修改渠道是：受益人——開證人——開證銀行——通知銀行——受益人。

3、答：付款行無權(quán)拒付貨款。因?yàn)榘凑铡禪CP600》的規(guī)定，商業(yè)發(fā)票上對(duì)貨物的描述應(yīng)與L/C規(guī)定相符，其他單據(jù)可使用貨物的統(tǒng)稱。該案中制單員對(duì)商業(yè)發(fā)票的描述是按L/C的規(guī)定繕制，而提單上使用了統(tǒng)稱，這符合L/C的規(guī)定，所以付款行無權(quán)拒付貨款。

4、答：（1）開證行拒付的理由不成立。因?yàn)榘凑铡禪CP600》的規(guī)定，除非L/C另有規(guī)定，商業(yè)發(fā)票無需簽署；（2）開證行拒付的理由不成立，因?yàn)槿渍咎釂慰梢允且环莼蛞环菀陨系恼咎釂?；?）開證行拒付的理由成立。因?yàn)榘凑铡禪CP600》的規(guī)定，若L/C未明確規(guī)定保險(xiǎn)金額，最低投保金額應(yīng)為CIF或CIP金額加10%，而本案中保險(xiǎn)金額等于發(fā)票金額，所以投保金額不足，構(gòu)成單證不符，銀行當(dāng)然有權(quán)拒付。

5、答：我方可以從銀行取得貨款。因?yàn)椤禪CP600》規(guī)定，L/C的交單期和有效期的最后一天如遇節(jié)假日，可順延至下一工作日；裝運(yùn)期不得順延。本案中雖然L/C規(guī)定的交單期是6月10日前，但6月8日我方交單時(shí)遇到銀行非營業(yè)日，所以交單期可順延至6月10日。

第十章 國際貿(mào)易方式

一、單項(xiàng)選擇題

1、D

2、A

3、C

4、B

5、A

6、B

7、C

8、A

9、C

10、C

二、多項(xiàng)選擇題

1、ACD

2、ACD

3、BCD

4、BCD

5、ABCD

6、ABCD

7、ABCD

8、ACD

9、BC

10、ABCD

三、判斷題

1、√

2、√

3、√

4、√

5、×

6、×

7、×

8、√

9、×

10、×

四、名詞解釋（答案略）

五、簡(jiǎn)答題（答案略）

六、案例分析

1、答：包銷商無權(quán)提出此類要求。因?yàn)榘N方式下，供貨人和包銷商之間是買賣關(guān)系，包銷商承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在貨物未銷售出去的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由包銷商自己承擔(dān)。

2、答：以上費(fèi)用應(yīng)由寄售人A公司承擔(dān)。因?yàn)榧氖鄯绞较?，寄售人和代銷人之間是委托與受托的關(guān)系，貨物沒有售出之前的所有權(quán)屬于寄售人，有關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用也是由寄售人承擔(dān)。

3、答：A公司沒有這種權(quán)利。因?yàn)槲覈鳥公司作為這種產(chǎn)品在中國的獨(dú)家代理，對(duì)這種產(chǎn)品享有獨(dú)家經(jīng)營權(quán)，A公司在中國內(nèi)，無權(quán)再委托其他代理人代理同類產(chǎn)品。該案中盡管A公司改進(jìn)了該產(chǎn)品，但仍然屬于同類產(chǎn)品，所以A公司無權(quán)指定中國C公司作該改進(jìn)產(chǎn)品的獨(dú)家代理。

4、答：我方不能接受。因?yàn)闃?gòu)成補(bǔ)償貿(mào)易需具備兩個(gè)條件，一是在信貸基礎(chǔ)上，二是外商要承諾回購產(chǎn)品，而該案中外商只是要為我方代銷產(chǎn)品，而不是承諾回購產(chǎn)品，這不符合補(bǔ)償貿(mào)易的條件。

5、答：拍賣行的拒絕無道理。因?yàn)閷?duì)于憑借一般查驗(yàn)手段不能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，拍賣行應(yīng)允許買方提出索賠，而該案中瓷器出現(xiàn)網(wǎng)紋就屬于這種情況。

綜合案例答案

【案例1】分析：（1）船公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。以保函換取清潔提單的，船公司不能以保函不得對(duì)抗第三人?！稘h堡規(guī)則》承認(rèn)了不清潔提單保函的效力，基于合約的相對(duì)性，保函不得對(duì)抗第三人。我國對(duì)不清潔提單保函沒有立法規(guī)定，在司法實(shí)踐中有承認(rèn)其效力的判例。

（2）B公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。B 公司交貨不符合合同約定，包裝不當(dāng)。貨物裝船時(shí)外包裝有嚴(yán)重破損，說明B公司交貨不合格，未能適當(dāng)包裝。

（3）保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償?！逗Ｉ谭ā返?43條：“除合同另有約定外，因下列原因之一造成貨物損失的，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任：

（一）航行遲延、交貨遲延或者行市變化；

（二）貨物的自然損耗、本身的缺陷和自然特性；

（三）包裝不當(dāng)?！?/p>

（4）A公司可向船公司索賠。因?yàn)榇境鼍吡饲鍧嵦釂?，有義務(wù)將表面狀況良好的貨物交給收貨人。船公司沒有如實(shí)簽發(fā)提單，提單持有人僅憑單據(jù)記載提貨，承運(yùn)人應(yīng)根據(jù)提單的記載向提貨人交貨。

【案例2】分析：

（1）銀行不應(yīng)追回已付貨款。由于信用證獨(dú)立，銀行不管合同的實(shí)際履行情況，也不管貨物的實(shí)際情況。只要單證一致，銀行即應(yīng)無條件付款。

（2）我公司無權(quán)拒絕向銀行付款。銀行正當(dāng)履行義務(wù)的情況下，開證申請(qǐng)人必須償付，不得以任何理由拒付。

（3）中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)有權(quán)受理此案。我公司與外國公司訂立的仲裁協(xié)議只適用于兩公司間的買賣合同，不適用于我公司與銀行的信用證合同。本題設(shè)問不是很清楚，如果是我公司與外國公司的糾紛，則應(yīng)仲裁，而我公司起訴銀行則不適用仲裁。

（4）我公司應(yīng)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求外國公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失或返還貨款。銀行在本案中沒有責(zé)任，因此只能向外國公司索賠。

【案例3】分析：

（1）合同未成立。根據(jù)我國《合同法》規(guī)定：“一方當(dāng)事人要求簽訂確認(rèn)書的,簽訂確認(rèn)書時(shí),方為合同成立”。也就是說,雙方當(dāng)事人采用信件、傳真等方式達(dá)成協(xié)議后,如果一方在要約或承諾中提出了簽訂確認(rèn)書的要求,那么,即使雙方已經(jīng)以要約與承諾的方式協(xié)商一致,合同仍未成立,只有在一方將確認(rèn)書郵寄對(duì)方交換簽字后,合同才成立。本案中，買方雖然寄來了銷售確認(rèn)書，但對(duì)確認(rèn)書內(nèi)容進(jìn)行了修改，賣方未予以簽字確認(rèn)，即說明合同未成立。

（2）信用證無效。信用證的開立是銷售合同為基礎(chǔ)的，只有經(jīng)過雙方承認(rèn)的確認(rèn)書有效成立,才能談得上基于主合同而開立信用證這種支付方式的有效與否。在本案中,買賣合同尚未成立,賣方單方面退回信用證并不是毀約行為。由于買方單方面修改了確認(rèn)書的內(nèi)容,開立了不符合確認(rèn)書內(nèi)容的信用證,故該信用證無效。

【案例4】分析要點(diǎn)：

（1）貿(mào)易前準(zhǔn)備——進(jìn)口商資信調(diào)查（2）FOB的性質(zhì)

（3）遠(yuǎn)期付款交單的性質(zhì)

（4）采用FOB術(shù)語與D/P見票后60天付款條件的風(fēng)險(xiǎn)分析

（5）聯(lián)運(yùn)提單問題的分析（包括“聯(lián)運(yùn)提單”的性質(zhì)、“買方指定的承運(yùn)人香港C公司”問題、提單抬頭問題）

第五篇：二級(jí)物業(yè)師試題

一、情景題(1～5題，每題8分，共40分)

1．中北物業(yè)管理公司成立三年來，一直沒有自己公司的《員工手冊(cè)》。為了規(guī)范公司內(nèi)

部管理制度，請(qǐng)幫助該公司列出一份至少包括八章內(nèi)容的物業(yè)管理公司《員工手冊(cè)》目錄。說明：寫出每章標(biāo)題即可。

答：第一章總經(jīng)理致辭(1分)第二章公司簡(jiǎn)介(1分)第三章公司目標(biāo)(1分)第四章人員聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章儀容儀表與行為舉止(1分)第七章紀(jì)律處分(1分)第八章員工福利(1分)2．青年路小區(qū)已建成該粉刷項(xiàng)目編制預(yù)算。請(qǐng)問需要按照怎樣的步驟編制房屋外墻粉 刷工程的預(yù)算。

答：(1)熟悉施工圖紙。(1分)(2)了解施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)環(huán)境。(1分)(3)計(jì)算工程量。(1分)(4)套用定額。(1分)（5)編制維修工程預(yù)算表。(1分)(6)編制主要材料用量表。(1分)(7)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。(1分)(8)編制預(yù)算編制說明。(1分)3．美新物業(yè)管理公司承接了富成花園的物業(yè)管理工作，該項(xiàng)目是一個(gè)地處市中心的以小戶型為主的高檔住宅項(xiàng)目。為了能夠設(shè)計(jì)好該小區(qū)的綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，美新物業(yè)管理公司準(zhǔn)備認(rèn)真進(jìn)行一次市場(chǎng)調(diào)查。請(qǐng)問美新物業(yè)管理公司在此市場(chǎng)調(diào)查過程中要做哪些工作? 答：(1)考察物業(yè)項(xiàng)目的地理位置、交通狀況、周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施條件。(2分)(2)了解物業(yè)類型、規(guī)模及開展綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的條件。(2分)(3)收集服務(wù)對(duì)象的資料及其服務(wù)需求情況。(2分)(4)分析物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和條件。(2分)4．尚敏大廈剛剛建成，建設(shè)單位決定采用公開招標(biāo)的方式面向市場(chǎng)為該大廈選擇物業(yè)管理者。你作為一家準(zhǔn)備參加投標(biāo)的大型物業(yè)管理公司市場(chǎng)開發(fā)部的經(jīng)理，應(yīng)按照怎樣的工作程序組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)?

答：投標(biāo)工作程序：(1)成立工作小組。(0.5分)(2)獲取招標(biāo)文件。(0.5分)(3)解讀招標(biāo)文件。(1分)(4)考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)。(1分)(5)參加標(biāo)前會(huì)議。(1分)6)進(jìn)行投標(biāo)可行性分析。(1分)(7)編制投標(biāo)文件。(1分)(8)封送標(biāo)書。(1分)(9)現(xiàn)場(chǎng)答辯。(1分)5．思達(dá)物業(yè)管理公司為了更好地激勵(lì)員工，準(zhǔn)備選用一套新的員工績(jī)效考核辦法。如果你是該項(xiàng)工作負(fù)責(zé)人，在選擇考核方法時(shí)應(yīng)遵照哪些基本原則?

答：良好而實(shí)用的考核方法應(yīng)符合以下幾個(gè)基本原則：(1)能夠較好地體現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)和考核目的。(1．5分)(2)對(duì)員工的工作起到正面引導(dǎo)和激勵(lì)作用。(1．5分)(3)能夠比較客觀地評(píng)價(jià)員工的工作績(jī)效。(2分)(4)考核方法相對(duì)比較節(jié)約成本。(1．5分)(5)考核方法實(shí)用性強(qiáng)，易于執(zhí)行。(1．5分)

二、案例分析題(6～7題，每題15分，共30分)

6．某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達(dá)物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認(rèn)為601單元在下雨時(shí)層頂滲漏是物業(yè)管理公司對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求物管理公司負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。

請(qǐng)分析：(1)敏達(dá)物業(yè)管理公司是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予601單元一定的經(jīng)濟(jì)賠償? 答：(1)敏達(dá)物業(yè)管理公司要根據(jù)具體情況來分析自己是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。(1分)

1)屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問題造成的，也可能是由于在使用中遭到破壞而造成的。為了查明責(zé)任，必須進(jìn)行技術(shù)鑒定。(3分)2)如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內(nèi)，以應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)管理公司不須為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問題。(3分)3)如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職所造成的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。(2分)(2)為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù) 技術(shù)管理工作?

答：(2)房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括：

1)配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損壞和損耗。(1分)2)定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。(1分)3)建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損狀況。(1分)4)制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。(1分)5)監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。(1分)6)監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。(1分)

7．潤新住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙI氣的消費(fèi)方式。2005年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購買天然氣。因這兩名業(yè)主長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。在爭(zhēng)執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。

物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。

請(qǐng)分析：

(1)物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?為什么? 答：(1)物業(yè)管理公司的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?1分)1)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃?xì)獾男袨閷儆趦蓚€(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。(1分)2)物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃?xì)獾淖龇ㄊ菦]有法律依據(jù)的，是錯(cuò)誤的，應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，并賠禮道歉。(2分)3)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃?xì)馓峁┓?wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責(zé)任的。(2分)(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該如何妥善解決上述問題? 答：(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該如下妥善解決問題：

1)根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購買，物業(yè)公司應(yīng)該按照約定向業(yè)主出售燃?xì)狻?1分)2)如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。(2分)3)物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)支付令，即根據(jù)法律提起督促程序。(2分)4)為了起訴欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)依據(jù)和對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù)等。物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。(2分)5)接到法院決定開庭受理案件后，物業(yè)公司作為原告應(yīng)當(dāng)派代表按時(shí)到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實(shí)、理由和訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行發(fā)言和答辯。(1分)6)收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。(1分)

三、方案策劃題(8～9題選做一題，每題30分，共30分，如果8、9兩題均答，按第8題的得分計(jì)分)8．陽光穎達(dá)國際商城建筑面積約10萬m2，外墻是鋁金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是米黃色大理石，附屬設(shè)備包括16部電梯、2部自動(dòng)扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場(chǎng)、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前，該商城已經(jīng)竣工，并通過招標(biāo)方式選聘了金運(yùn)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。

請(qǐng)你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫一份切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。說明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可。答：(1)項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃(1分)2 包括物業(yè)項(xiàng)目概況和特點(diǎn)、客戶服務(wù)需求分析、服務(wù)指導(dǎo)思想、物業(yè)管理檔次、管理服務(wù)的總體范圍、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)措施等內(nèi)容。(3分)(2)物業(yè)管理服務(wù)模式(1分)包括管理服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制等。(2分)(3)管理服務(wù)人力資源的管理(1分)結(jié)合項(xiàng)目情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓(xùn)和管理計(jì)劃與措施。(1分)(4)管理制度建設(shè)(1分)主要包括各項(xiàng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責(zé)、操作規(guī)程、管理要求、應(yīng)急預(yù)案等。(2分)(5)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(1分)包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛停放及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約服務(wù)等方面的具體管理和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式、服務(wù)方法、物資裝備、服務(wù)特色、服務(wù)承諾和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。(3分)此外，制定前期物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)，并結(jié)合項(xiàng)目情況劃分為階段性目標(biāo)。(1分)(6)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算(1分)物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成和收支測(cè)算、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用計(jì)劃等。(2分)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算包括服務(wù)總價(jià)和各分項(xiàng)服務(wù)單價(jià)，需要列明各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表。(2分)(7)接管驗(yàn)收工作準(zhǔn)備和實(shí)施(1分)1)組織驗(yàn)收小組。(o．5分)2)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。(o．5分)3)確定驗(yàn)收方案。(o．5分)4)準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。(o．5分)5)參與竣工驗(yàn)收。(O．5分)6)實(shí)施接管驗(yàn)收及接管驗(yàn)收后與建設(shè)單位協(xié)商解決遺留問題。(o．5分)(8)客戶人住實(shí)施方案(1分)包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時(shí)間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責(zé)任及協(xié)助內(nèi)容、模擬培訓(xùn)等。(3分

9．亮達(dá)物業(yè)管理公司通過公開招標(biāo)的方式承接了斯聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。該物業(yè)項(xiàng)目處于市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備階段。亮達(dá)物業(yè)管理公司中標(biāo)的一個(gè)主要原因，是其編制了一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案”。如果你參加這次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。請(qǐng)寫出：

(1)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案的主要工作內(nèi)容。

答：(1)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案的主要工作內(nèi)容包括： 1)立項(xiàng)決策階段的實(shí)施(2分)2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施(2分)在這一階段，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作：①考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善。(1分)②考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要。(1分)③考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。(1分)3)施工安裝階段的實(shí)施(2分)①監(jiān)督工程質(zhì)量。(1分)②掌握物業(yè)的全部情況。(1分)③督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實(shí)。(1分)4)接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施(2分)①組織驗(yàn)收小組。(1分)②明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。(1分)③確定驗(yàn)收方案。(1分)④擬訂日后物

6參與竣工驗(yàn)收(1分)業(yè)管理方案和制度。(1分)⑤準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。(1分)○(2)斯聞大廈物業(yè)管理早期介入準(zhǔn)備工作的內(nèi)容。

答：(2)早期介入的準(zhǔn)備工作包括：1)了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求。(2分)2)組織技術(shù)力量。(2分)3)收集相關(guān)資料。(2分)4)確定工作方法。(2分)5)準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金(2分)