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      物業(yè)管理情況說(shuō)明
      
        
       時(shí)間：2019-05-13 22:09:02下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
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      第一篇：物業(yè)管理情況說(shuō)明
      

      西關(guān)辦事處依法成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的情況及物業(yè)管理情況
      為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，解決業(yè)主與物業(yè)間的矛盾，不斷提升小區(qū)的環(huán)境檔次，建立一個(gè)鄰里和諧、治安良好的居住小區(qū)，實(shí)現(xiàn)居民自治，推選業(yè)主委員會(huì)是必然的要求。
      一、業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法
      經(jīng)籌備組研究決定，以樓棟為單位，采取自薦和推薦相結(jié)合的方式，產(chǎn)生一名業(yè)主代表候選人，并將產(chǎn)生的代表候選人在小區(qū)醒目的位置進(jìn)行公示。沒(méi)有業(yè)主發(fā)表不同意見(jiàn)后報(bào)辦事處、社區(qū)及派出所予以審批。
      二、業(yè)主委員會(huì)候選人和監(jiān)委會(huì)候選人的產(chǎn)生
      籌備小組在辦事處的指導(dǎo)下，參照有關(guān)城市的成熟經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況決定，每100戶(hù)產(chǎn)生一名業(yè)委會(huì)候選人，300戶(hù)產(chǎn)生1名監(jiān)委會(huì)候選人。業(yè)委會(huì)成立后，根據(jù)辦事處要求及工作需要，全體代表和業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行了細(xì)致分工，分別成立了:
      一、治安督導(dǎo)組。
      二、環(huán)境衛(wèi)生督導(dǎo)組。
      三、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)督導(dǎo)組。
      四、民事糾紛調(diào)解組。
      五、健康教育、文化建設(shè)督導(dǎo)組。
      組織健全后，業(yè)委會(huì)與社區(qū)協(xié)商后，首先做好以下工作：
      1、宣傳落實(shí)業(yè)主規(guī)約，把業(yè)主公約在醒目位置進(jìn)行公示，使全體業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)。
      2、解決業(yè)主最關(guān)心的民生問(wèn)題。
      3、把物業(yè)公司取得的費(fèi)用按一定比例返還業(yè)主，解決了業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)。
      業(yè)主委員會(huì)的成立，將對(duì)物業(yè)管理向更加規(guī)范化邁進(jìn)起到很好的推動(dòng)作用，架起了業(yè)主與物業(yè)的橋梁，連接了業(yè)主與物業(yè)的紐帶。對(duì)此，辦事處針對(duì)如何處理好業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司之間的問(wèn)題，不斷與雙方溝通，使他們做到目標(biāo)統(tǒng)一，共同為創(chuàng)建環(huán)境優(yōu)美，和諧宜居小區(qū)而努力。物業(yè)公司有清掃保潔人員，做到樓棟外一天兩清掃，樓道內(nèi)一天一拖。為使小區(qū)進(jìn)一步提升檔次，配備保安，做到24小時(shí)值班、巡邏，并在小區(qū)安裝75個(gè)監(jiān)控器。做到“五安防”：
      1、外圍紅外報(bào)警器。
      2、組織保安24小時(shí)巡邏。
      3、監(jiān)控設(shè)施。
      4、可視對(duì)講情況。
      5、電子巡更。
      今后辦事處還需進(jìn)一步深入開(kāi)展工作，加大對(duì)萬(wàn)象小區(qū)業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司的督導(dǎo)檢查，處理好兩者關(guān)系，達(dá)到雙贏。萬(wàn)象小區(qū)有信心在辦事處、社區(qū)的督導(dǎo)下，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司聯(lián)起手來(lái)為創(chuàng)建國(guó)家級(jí)模范小區(qū)和許昌市文明小區(qū)而努力。
      物業(yè)公司成立業(yè)主委員會(huì)，這是一個(gè)發(fā)展的大趨勢(shì)，從根本意義上起到了居民自治，對(duì)于辦事處還需要進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)小
      區(qū)進(jìn)行督導(dǎo)、支持，使物業(yè)小區(qū)目前的這一管理模式、健康發(fā)展，并向轄區(qū)其他社區(qū)推廣使其它無(wú)人管理的庭院、小區(qū)，也逐步走向居民自治，規(guī)范管理。
      第二篇：物業(yè)管理求職簡(jiǎn)歷說(shuō)明
      java求職簡(jiǎn)歷
      2013-11-01
      14:2
      5中國(guó)網(wǎng)上物
      業(yè)管理系統(tǒng)
      開(kāi)發(fā)工具： Eclipse、Dreamweaver、SQL Server2005數(shù)使用技術(shù)：
      項(xiàng)目描述：
      技術(shù)描述：
      責(zé)任描述：
      版本控制： 據(jù)庫(kù)struts2.1.7hibernate3.0 spring3.0servlet/jsp/jquery/ajax數(shù)據(jù)的excel的導(dǎo)入導(dǎo)出poi、jxt技術(shù) 該系統(tǒng)是為國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)定制開(kāi)發(fā)的，涉及到社區(qū)管理、費(fèi)用管理、商業(yè)管理、物業(yè)管理等綜合管理系統(tǒng)，其主要功能分為如下幾個(gè)模塊： 房產(chǎn)資料、財(cái)務(wù)管理、人事管理、商務(wù)管理、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、系統(tǒng)管理、權(quán)限管理。系統(tǒng)采用三大框架進(jìn)行架構(gòu)和開(kāi)發(fā)，充當(dāng)表示層，中的Action充當(dāng)業(yè)務(wù)控制層，充當(dāng)數(shù)據(jù)持久層，采用作為表示層和業(yè)務(wù)層的媒介，它是客戶(hù)端和型，將表示層和業(yè)務(wù)層耦合性降低。通過(guò)這一基于的開(kāi)放源代碼的持久化中間件，將做了輕量級(jí)封裝，提供ORM映射服務(wù)，還提供了數(shù)據(jù)緩存功能等方式操縱數(shù)據(jù)庫(kù)?？紤]到用戶(hù)操作時(shí)的方便，本系統(tǒng)在一些添加操作中可以通過(guò)讀取Jxl讀取Excel進(jìn)行批量添加。在統(tǒng)計(jì)報(bào)表這一塊，本系統(tǒng)使用了JFreechart進(jìn)行圖形處理。在該系統(tǒng)中本人主要負(fù)責(zé)如下模塊：房產(chǎn)資料：物業(yè)信息、房屋信息、社區(qū)信息、房屋定價(jià)、房屋更換 收費(fèi)管理：物業(yè)費(fèi)用、服務(wù)費(fèi)用、商務(wù)費(fèi)用 統(tǒng)計(jì)報(bào)表：房產(chǎn)報(bào)表、收費(fèi)報(bào)表 權(quán)限管理：動(dòng)態(tài)菜單、角色管理 使用myeclipse8.5 中的svn查件，進(jìn)行版本控
      制
      第三篇：物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程說(shuō)明
      物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程說(shuō)明
      必修課
      1．鄧小平理論概論
      本課程學(xué)分為2分，課內(nèi)學(xué)時(shí)36，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是電大各專(zhuān)業(yè)的公共基礎(chǔ)課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生深刻把握鄧小平理論的精神 實(shí)質(zhì)，掌握什么是社會(huì)主義，怎樣建設(shè)社會(huì)主義這個(gè)基本理論問(wèn)題；把握社會(huì)主義的本質(zhì)和 社會(huì)主義建設(shè)的規(guī)律，增強(qiáng)執(zhí)行黨的“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”的基本路線(xiàn)的自覺(jué)性和堅(jiān)定 性；確立建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義的理想，立志為改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。
      本課程的主要內(nèi)容：時(shí)代的發(fā)展與中國(guó)特色社會(huì)主義的興起、鄧小平哲學(xué)思想與黨的思 想路線(xiàn)、社會(huì)主義初級(jí)階段理論與黨在現(xiàn)階段的大政方針、鄧小平對(duì)社會(huì)主義本質(zhì)理論的貢 獻(xiàn)、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論與中國(guó)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的道路、中國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略、中 國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的國(guó)際環(huán)境與對(duì)外開(kāi)放戰(zhàn)略、社會(huì)主義必須建設(shè)高度的精神文明、政治體制改 革與中國(guó)特色社會(huì)主義民主政治建設(shè)、“一國(guó)兩制”構(gòu)想與國(guó)家統(tǒng)一戰(zhàn)略、科教興國(guó)戰(zhàn)略與 高等教育的改革和發(fā)展、建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)的關(guān)鍵在于黨。
      2．管理學(xué)基礎(chǔ)
      本課程5學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)90，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，可以使學(xué)生掌握現(xiàn)代管理的 基本理論、基本方法，確立科學(xué)的管理理念，為其進(jìn)一步學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)理論課打好必要的基礎(chǔ)。本課程的主要內(nèi)容：管理學(xué)的基本概念、知識(shí)、思想；企業(yè)管理的基本知識(shí)；預(yù)測(cè)決策 的基本理論和方法；計(jì)劃工作的方法與原理；組織工作的原理與方法；領(lǐng)導(dǎo)與控制的基本理 論與方法。
      3．計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)
      本課程4學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)72，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課，通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)知識(shí)，基本概念和基本操作技能，并兼顧實(shí)用軟件的使用和計(jì)算機(jī)應(yīng)用領(lǐng)域的前沿知識(shí)，為學(xué)生 熟練使用計(jì)算機(jī)打下基礎(chǔ)。
      課程的主要內(nèi)容：計(jì)算機(jī)的產(chǎn)生、發(fā)展及其運(yùn)用，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)組成，計(jì)算機(jī)安全常識(shí)等 計(jì)算機(jī)基本知識(shí)；信息處理概述，計(jì)算機(jī)中數(shù)和字符的表示方式，漢字輸入方法等計(jì)算機(jī)信 息處理技術(shù)；DOS操作系統(tǒng)基本使用方法；WINDOWS操作系統(tǒng)基本使用方法；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)基本 概念和INTERNET入網(wǎng)方法。此外設(shè)有WPS文字處理系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)和WORD文字處理系 統(tǒng)、XCEL電子報(bào)表系統(tǒng)兩部分選擇教學(xué)內(nèi)容，供各地電大根據(jù)本地實(shí)際選用。
      4．物業(yè)信息管理
      本課程6學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)108，其中實(shí)驗(yàn)、課程見(jiàn)習(xí)、課程實(shí)習(xí)54學(xué)時(shí)，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握物業(yè)管理信息系 統(tǒng)的內(nèi)容、基本理論、基本技能，學(xué)會(huì)運(yùn)用信息管理系統(tǒng)平臺(tái)進(jìn)行物業(yè)信息管理。課程的主要內(nèi)容；物業(yè)管理信息系統(tǒng)概述；物業(yè)管理系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)；物業(yè)管理信息系 統(tǒng)的技術(shù)基礎(chǔ)；遠(yuǎn)程通信與網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)；物業(yè)管理信息系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與分析；物業(yè)管理信息系統(tǒng) 的設(shè)計(jì)；物業(yè)管理信息系統(tǒng)的實(shí)施；物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)用實(shí)例等。先修課程：計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)
      5．物業(yè)管理財(cái)稅基礎(chǔ)
      本課程4學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)72，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課，通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解和掌握物業(yè)管理 企業(yè)財(cái)務(wù)管理、稅收和保險(xiǎn)等方面的基本知識(shí)。
      本課程的主要內(nèi)容：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述；物業(yè)管理會(huì)計(jì)基礎(chǔ)；物業(yè)管理的資金 籌措；物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)管理；物業(yè)管理企業(yè)的成本和費(fèi)用管理；物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入和利 潤(rùn)分配；物業(yè)管理財(cái)務(wù)報(bào)告及分析；物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；物業(yè)管理稅費(fèi)；物業(yè)管理保險(xiǎn)。
      6．物業(yè)管理實(shí)務(wù)
      本課程7學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)126，開(kāi)設(shè)兩學(xué)期。其中，首學(xué)期為理論課，學(xué)時(shí)72，次學(xué)期為 實(shí)操課（課程實(shí)習(xí)），學(xué)時(shí)為54。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課，通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生能掌握物業(yè)管理的基 本原理、基本知識(shí)和基本運(yùn)作，初步能用物業(yè)管理理論方法分析和解決企業(yè)實(shí)際問(wèn)題。
      本課程的主要內(nèi)容：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展；物業(yè)管理的任務(wù)和基本環(huán)節(jié)；物業(yè)管理企 業(yè)的組織；物業(yè)管理團(tuán)體和管理規(guī)約；物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)；前期物業(yè)管理服務(wù)；
      物業(yè)綜 合管理服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量；物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理；物業(yè)管理企業(yè)的人力資源管理 ；物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化；物業(yè)管理現(xiàn)代化。
      7．物業(yè)管理法規(guī)
      本課程3學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)54，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課，通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解和掌握物業(yè)管理 涉及的法律知識(shí)，增強(qiáng)依法管理的意識(shí)和能力。
      本課程的主要內(nèi)容：物業(yè)管理法律制度概述；物業(yè)管理法律關(guān)系；物業(yè)管理法律規(guī)范； 物業(yè)權(quán)屬的法律制度；物業(yè)相鄰關(guān)系的法律制度；物業(yè)交易的法律制度；物業(yè)管理合同的法 律制度；業(yè)主自治管理的法律制度；物業(yè)管理法律責(zé)任；物業(yè)管理糾紛、訴訟與仲裁。
      8．房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理
      本課程4學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)72，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的基 本知識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)策略和基本方法。
      本課程的主要內(nèi)容：物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理的范疇；物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的分析；物業(yè)購(gòu)置者的行為分 析；物業(yè)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策略；物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分及定位策略；物業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)策略；物 業(yè)銷(xiāo)售渠道策略；物業(yè)產(chǎn)品促銷(xiāo)組合策略；物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)；物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的計(jì)劃與控制。
      9．物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理
      本課程6學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)108，其中課程見(jiàn)習(xí)和課程實(shí)習(xí)36學(xué)時(shí)，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施的 基礎(chǔ)知識(shí)，能正確理解設(shè)備設(shè)施使用、維護(hù)、保養(yǎng)的基本要求，為以后的工作打下基礎(chǔ)。
      課程主要內(nèi)容：物業(yè)設(shè)備設(shè)施的物理學(xué)基礎(chǔ)；給水設(shè)施；消防設(shè)施；排水設(shè)施；供暖與 燃?xì)夤?yīng)設(shè)施；通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)備；配電系統(tǒng)及用電設(shè)備；小區(qū)智能化系統(tǒng)；物業(yè)設(shè)備管 理的制度與任務(wù)。
      10． 房屋構(gòu)造與維護(hù)管理
      本課程5學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)90，其中，課程見(jiàn)習(xí)、課程實(shí)習(xí)36學(xué)時(shí)，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)業(yè)主干課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房屋構(gòu)造，掌握 閱讀房屋工程圖和房屋維修管理的基本方法，為以后工作打下基礎(chǔ)。
      本課程的主要內(nèi)容：房屋構(gòu)造的數(shù)學(xué)和力學(xué)基礎(chǔ)；畫(huà)法幾何基礎(chǔ)；房屋建筑的類(lèi)型；基 礎(chǔ)與地下室；房屋骨架中墻、柱、梁、板的構(gòu)造；房屋中門(mén)窗、地面、裝飾和水電安裝的構(gòu) 造；變形縫和抗震構(gòu)造；建筑防火構(gòu)造；制圖的基本知識(shí)；建筑施工圖；結(jié)構(gòu)施工圖；給水 排水工程圖；物業(yè)接管與查勘；房屋修繕計(jì)劃管理；維修市場(chǎng)和維修工程承發(fā)包；維修施工 管理；施工的成本管理；房屋維修與養(yǎng)護(hù)技術(shù)。
      選修課
      1．文秘管理與應(yīng)用寫(xiě)作
      本課程4學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)72，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的限選課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解辦公室管理的基本工 作程序和要求，掌握常用應(yīng)用文的寫(xiě)作理論知識(shí)和方法，提高學(xué)生在學(xué)習(xí)、工作和日常生活 中實(shí)際應(yīng)用各種文體文章的寫(xiě)作能力。
      本課程的主要內(nèi)容：辦公室管理的主要事務(wù)、工作程序和要求；現(xiàn)代辦公室管理工作 的特點(diǎn)、要求和技能；公務(wù)文書(shū)（包括公文、事務(wù)文書(shū)）；學(xué)術(shù)文體（包括學(xué)術(shù)文體、其他 科研應(yīng)用文及傳志）；生活、學(xué)習(xí)應(yīng)用文體（包括書(shū)信、讀書(shū)筆記）；社會(huì)活動(dòng)應(yīng)用文體（包括演講稿、應(yīng)試作文）；其他應(yīng)用文體（包括新聞、財(cái)經(jīng)、法律文書(shū)）的寫(xiě)作。本課程重 視寫(xiě)作實(shí)踐訓(xùn)練（包括作文、討論和講評(píng)）。
      2．行政管理學(xué)
      本課程5學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)108，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的選修課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生初步了解行政管理學(xué)的主 要理論規(guī)范和一般研究方法。
      本課程的主要內(nèi)容：行政管理學(xué)概述；行政環(huán)境；行政管理的內(nèi)容和基本手段；行政組 織的理論、結(jié)構(gòu)和設(shè)置原則；人事行政的分類(lèi)制度和我國(guó)的公務(wù)員制度；行政機(jī)關(guān)管理的主 要內(nèi)容和行政機(jī)關(guān)管理的現(xiàn)代化；行政領(lǐng)導(dǎo)的職位、職權(quán)與職責(zé)；行政決策體制、原則與過(guò) 程；行政指揮與控制、行政協(xié)調(diào)和溝通；行政公共關(guān)系的功能、原則、實(shí)施和建構(gòu)；行政責(zé) 任的確定；行政道德的內(nèi)容和建設(shè)；行政監(jiān)督的體系和機(jī)制；行政信息與行政管理、行政信 息系統(tǒng)和信息處理；我國(guó)的行政改革。
      先修課程：管理學(xué)基礎(chǔ)
      3．管理心理學(xué)
      本課程3學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)54，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的選修課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解管理心理學(xué)的基本
      知 識(shí)，掌握有關(guān)個(gè)體行為、群體行為、領(lǐng)導(dǎo)行為和組織行為的規(guī)律、激勵(lì)理論和激勵(lì)方法。
      本課程的主要內(nèi)容：西方管理理論的發(fā)展，管理心理學(xué)的發(fā)展；個(gè)體心理特征與管理，個(gè)體心理過(guò)程與管理，需要與管理，激勵(lì)與管理，態(tài)度挫折及其管理；群體與群體心理，群 體的規(guī)范、壓力、內(nèi)聚力和決策，群體中的人際關(guān)系，群體的溝通與沖突，組織心理與管理 的基本問(wèn)題，組織理論的發(fā)展，組織的變革與發(fā)展，領(lǐng)導(dǎo)心理與管理的基本問(wèn)題，領(lǐng)導(dǎo)行為 分析與有效權(quán)變的理論。
      4．合同管理
      本課程2學(xué)分，課內(nèi)學(xué)時(shí)36，開(kāi)設(shè)一學(xué)期。
      本課程是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的選修課。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握合同的基本知識(shí)，為 從事物業(yè)管理實(shí)踐打下基礎(chǔ)。
      本課程的主要內(nèi)容；經(jīng)濟(jì)合同的概念和作用；經(jīng)濟(jì)合同的條款；合同的建立與終止；雙 方的權(quán)利與義務(wù)；租賃合同，委托合同等物業(yè)管理合同的簽定和管理；物業(yè)管理合同的執(zhí)行 和糾紛處理。
      第四篇：本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說(shuō)明
      第一章、本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說(shuō)明、管理理念
      第一節(jié)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
      1、項(xiàng)目說(shuō)明
      1.1項(xiàng)目名稱(chēng)：山東省濰坊市投資公司辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 1.2項(xiàng)目地點(diǎn)：
      2、物業(yè)服務(wù)范圍
      2.1、負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓公共場(chǎng)所包括大廳、整棟大樓的走廊、電梯間、洗刷間、衛(wèi)生間、步行樓梯以及公共部位門(mén)窗、消防箱、平臺(tái)、墻面、護(hù)欄扶手等部位以及需保養(yǎng)的木地板的衛(wèi)生清潔和保養(yǎng)。
      2.2、負(fù)責(zé)對(duì)投資公司院內(nèi)路面、綠化區(qū)的日常衛(wèi)生保潔。
      2.3、配合投資公司管理辦公室人員，對(duì)辦公樓內(nèi)因漏水、局部維修而造成的污染，及時(shí)有效地清理和處置。
      2.4、負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓內(nèi)辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)，并負(fù)責(zé)聯(lián)系有關(guān)人員定時(shí)將辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)出辦公樓。
      3、項(xiàng)目基本概況簡(jiǎn)介
      3.1、山東省濰坊市投資公司位于東風(fēng)東街
      號(hào)，辦公樓建筑面積
      平方米，辦公樓物業(yè)面積
      平方米。3.2、本次物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)范圍包括辦公樓公共場(chǎng)所衛(wèi)生保潔、木地板保養(yǎng)、辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)及辦公樓日常衛(wèi)生保潔等。供應(yīng)商必須全部響應(yīng)，不得拆解后響應(yīng)
      4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與基本要求
      4.1保潔服務(wù)的范圍
      保潔服務(wù)的范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：
      （1）負(fù)責(zé)整棟辦公樓內(nèi)公共衛(wèi)生保潔服務(wù)。具體包括：一樓大廳、休息平臺(tái)及玻璃、扶手、大樓前后門(mén)及雨蓬下平臺(tái)、大廳前邊暖廊地面及玻璃；各樓層電梯前廳、電梯廂、走廊地面、踢腳線(xiàn)、通道及走廊門(mén)窗、步行樓梯、樓梯扶手、消防栓箱、垃圾箱；公共衛(wèi)生間地面、墻面、門(mén)窗玻璃、燈飾、洗手盆、臺(tái)面、鏡面、水龍頭、馬桶、地漏、垃圾箱、開(kāi)水爐、倒茶葉簍。設(shè)施設(shè)備間衛(wèi)生保潔每?jī)稍虑謇硪淮危ò娞輽C(jī)房、配電室、空調(diào)機(jī)房、UPS電源室、消防控制室、消防泵房）
      （2）負(fù)責(zé)樓外公共區(qū)域衛(wèi)生的清潔，垃圾箱清理、清運(yùn)。
      （3）負(fù)責(zé)辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)。
      （4）負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓內(nèi)木地板房間的定期養(yǎng)護(hù)，以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)。4.2保潔服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求
      4.2.1辦公樓內(nèi)衛(wèi)生
      （1）公共區(qū)域內(nèi)玻璃做好清潔明亮，多風(fēng)多雨季節(jié)每?jī)芍懿料匆淮巍?/p>
      （2）大廳、走廊、樓梯、各樓層衛(wèi)生間等公共部位，白天有專(zhuān)人8小時(shí)保潔。做到大廳、走廊、樓梯、通道等公共部位地面無(wú)紙屑、煙頭等雜物，保證地面材質(zhì)本色；公共場(chǎng)所內(nèi)門(mén)、窗臺(tái)、玻璃、樓梯扶手無(wú)灰塵；衛(wèi)生間地面、墻壁、瓷磚、手盆、拖布水池、大小便池保持本色，無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)異味；衛(wèi)生間大小便池每4小時(shí)巡視一次，保證無(wú)積便。（3）木地板一般每?jī)蓚€(gè)月養(yǎng)護(hù)一次，特殊情況及時(shí)養(yǎng)護(hù)；一樓大廳石材每月養(yǎng)護(hù)一次。（4）痰盂、茶葉簍、垃圾箱每天清洗一次保證清潔。
      （5）辦公樓樓頂平臺(tái)每月清理一次，特殊情況及時(shí)清掃，保證無(wú)積水、無(wú)雜物，確保衛(wèi)生清潔。
      （6）電梯機(jī)房、配電室、空調(diào)機(jī)房、UPS電源室、消防控制室、消防泵房等設(shè)施設(shè)備間衛(wèi)生保潔每?jī)芍芮謇硪淮巍?/p>
      4.2.2辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)
      辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)每天一次，清運(yùn)車(chē)輛保證衛(wèi)生、整潔 第二節(jié)、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃
      1、總體管理思路
      佳聯(lián)物業(yè)已作好，管理好辦公樓的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，其中包括有辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)的人力資源以及辦公樓管理的各項(xiàng)制度措施，包括了樓宇管理、保潔管理服務(wù)、保安管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、工程的管理服務(wù)、客服的管理與服務(wù)。服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)全部按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)做好各項(xiàng)管理工作，為辦公樓人員創(chuàng)造一個(gè)人性化、親情化、溫馨化的服務(wù)氛圍，保證辦公樓可以得到最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，用我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿(mǎn)足辦公樓可持續(xù)發(fā)展的需要，要求員工在各項(xiàng)服務(wù)的工作中真正做到“真誠(chéng)、禮貌、熱情、周到、快捷”的服務(wù)方針。
      2、服務(wù)宗旨
      我們的服務(wù)宗旨是：“一切為了讓業(yè)主滿(mǎn)意”。
      2.1以業(yè)主為中心：物業(yè)管理企業(yè)依存于業(yè)主，理解業(yè)主當(dāng)前和未來(lái)的需求。
      2.2為業(yè)主提供滿(mǎn)意的服務(wù)：滿(mǎn)足業(yè)主的需求，為業(yè)主提供超值超前的服務(wù)。2.3讓業(yè)主以良好的建議取代投訴：“滿(mǎn)意只是起點(diǎn)”，超越業(yè)主的期望，贏得業(yè)主參與與支持，為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策!
      3、服務(wù)方針
      我們的服務(wù)方針是：“質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精”。3.1質(zhì)量第一：“在質(zhì)量和效益面前，我們首選質(zhì)量”，視質(zhì)量為我們企業(yè)的生命。3.2科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，杜絕工作中的隨意性。
      3.3精益求精：信守“沒(méi)有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營(yíng)理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為業(yè)主營(yíng)造舒適的工作、生活環(huán)境。
      4、管理定位
      國(guó)內(nèi)一流，成為山東省物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理的典范。
      5、管理目標(biāo)
      一年內(nèi)使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊地開(kāi)展。深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象，確保業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)98%以上；通過(guò)“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”考評(píng)，并達(dá)到“省級(jí)物業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)。
      第二章、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)圖、人員配備方案。
      第一節(jié)、擬建立的組織機(jī)構(gòu)
      1、架構(gòu)原則
      1.1權(quán)力界定，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利三者有機(jī)結(jié)合 1.2精簡(jiǎn)高效的機(jī)構(gòu)模式
      2、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置說(shuō)明
      2.1設(shè)立物業(yè)服務(wù)處，設(shè)“五部”，即綜合管理部、環(huán)境服務(wù)部、工程服務(wù)部、安保服務(wù)部、客服服務(wù)部。2.2人員的配備是確保服務(wù)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。我們將以政治思想過(guò)硬，責(zé)任心強(qiáng)、人品好、服務(wù)意識(shí)優(yōu)良和有知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)服務(wù)為用人標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)多種考核、面試方式，在本市招聘優(yōu)秀的服務(wù)和技術(shù)人才，建立一支以目標(biāo)服務(wù)責(zé)任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的山東省濰坊市辦公樓物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。通過(guò)現(xiàn)代化、科技型的物業(yè)服務(wù)塑造出山東省濰坊市國(guó)稅局良好的公眾形象，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
      第二節(jié)、人員配備方案
      1、人員配備基本原則
      在物業(yè)服務(wù)人員的配備中，我們將遵循如下原則：
      1.1 熱愛(ài)黨，熱愛(ài)祖國(guó)，堅(jiān)持改革開(kāi)放，政治思想過(guò)硬，遵紀(jì)守法。
      1.2 熱愛(ài)物業(yè)服務(wù)事業(yè)，有“業(yè)主至上”的服務(wù)意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職為道德：愛(ài)崗敬業(yè)，誠(chéng)守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)業(yè)主。
      1.3知識(shí)與能力并重，有一定的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的技能；服務(wù)處經(jīng)理要求中級(jí)以上職稱(chēng)，有十富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)：服務(wù)人員80%以上具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。
      1.4 經(jīng)理、服務(wù)員參加物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，并分別取得《全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門(mén)經(jīng)理》和《全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)員》上崗證；特殊工種技術(shù)工人持專(zhuān)業(yè)上崗證(電工操作證等)；保證100％按要求持證上崗。
      2、人員的配備結(jié)構(gòu)圖
      為了全面保證辦公樓物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，使各項(xiàng)工作能夠正常、有序的進(jìn)行，佳聯(lián)物業(yè)公司將成立物業(yè)管理處。該下設(shè)五個(gè)“部”，綜合管理部、環(huán)境服務(wù)部、工程服務(wù)部、安保服務(wù)部、客服服務(wù)部這五個(gè)職能部門(mén)，分別承擔(dān)著辦公樓的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)崗位的專(zhuān)項(xiàng)職能
      3、人員配置說(shuō)明，共計(jì)35人。3.1管理部共計(jì)2人。
      3.1.1綜合主任1人。全面負(fù)責(zé)服務(wù)處管理工作及與甲方和外部的溝通與協(xié)調(diào)工作。3.1.2 綜合主管 1人。負(fù)責(zé)綜合管理日常服務(wù)工作
      3.2工程服務(wù)部共計(jì)6人
      3.2.1工程室值班5人，監(jiān)控室值班3人（24小時(shí)三班值班，每班兩人，8小時(shí)工作，持證上崗）。3.3環(huán)境服務(wù)部共計(jì)10人。
      3.3.1保潔人員9人。全面負(fù)責(zé)辦公樓衛(wèi)生、樓層電梯、大廳地面、衛(wèi)生間清潔工作。3.3.2綠化人員1人。全面負(fù)責(zé)外圍綠化植被的養(yǎng)護(hù)。3.4安保服務(wù)部共計(jì)12人。
      3.4.1領(lǐng)班1人，大門(mén)崗4人，值崗人員3人，車(chē)輛維護(hù)2人，巡邏2人。3.5客服服務(wù)部共計(jì)5人。
      3.5.1局長(zhǎng)辦公室1人，會(huì)議服務(wù)2人，客服2人。
      4、人性化、民主型內(nèi)部服務(wù)
      對(duì)員工的服務(wù)以激勵(lì)為主，關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)和生活，盡力解決他們的實(shí)際困難，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的感情，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。
      5.1鼓勵(lì)員工學(xué)技術(shù)，學(xué)服務(wù)，提供資料、時(shí)間方面的幫助和方便。
      5.2鼓勵(lì)員工參與內(nèi)部服務(wù)，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)內(nèi)部服務(wù)提出合理化建議和意見(jiàn)，主動(dòng)進(jìn)行技術(shù)和服務(wù)改革等，充分發(fā)揮服務(wù)的民主性。及時(shí)肯定和鼓勵(lì)員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步，獎(jiǎng)懲并用，重在激勵(lì)。
      5.3對(duì)工作能力較差的員工，指定專(zhuān)人進(jìn)行幫助：對(duì)工作態(tài)度欠佳和業(yè)績(jī)下降的員工，幫助其找原因。教育幫助為主，批評(píng)處罰為輔，重在督促其端正態(tài)度，提高技能，旨在提高團(tuán)隊(duì)的整體服務(wù)水平。
      5.4關(guān)心員工的生活，盡服務(wù)處的最大能力，改善員工生活條件，解決他們的實(shí)際困難。5.5開(kāi)展各種文體活動(dòng)，豐富員工業(yè)余文化生活。
      6、量化服務(wù)與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 根據(jù)不同的崗位要求、應(yīng)具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。每個(gè)崗位都有細(xì)化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)從物業(yè)服務(wù)知識(shí)、遵守規(guī)章制度、工作質(zhì)量、工能力、工作量、參加學(xué)習(xí)與培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度、工作積極性等方面進(jìn)行具體的量化評(píng)分。
      公司對(duì)服務(wù)處的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作采用的是整合型服務(wù)體系，體系分服務(wù)手冊(cè)、工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、記錄四部分。做到所有工作都有相應(yīng)的程序，按規(guī)定程序運(yùn)作，并細(xì)化到每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟，并有時(shí)間要求，形成量化的記錄，每個(gè)員工的工作情況都記入其考核評(píng)分中。
      7、協(xié)調(diào)關(guān)系
      7.1對(duì)山東省濰坊市投資公司辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，運(yùn)用好系統(tǒng)服務(wù)理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部各方面關(guān)系是取得預(yù)期效果的重要措施。對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)以服務(wù)制度為難繩，以崗位規(guī)范為執(zhí)行依據(jù)，杜絕“辦人情事”，增強(qiáng)工作的嚴(yán)肅性和嚴(yán)密性：對(duì)外協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)相互尊敬、講求信譽(yù)。服務(wù)處所轄的各部門(mén)既有相對(duì)獨(dú)立的工作職能，又互相關(guān)聯(lián)，是一個(gè)統(tǒng)一的整體。工作過(guò)程中通過(guò)多種渠道保持密切溝通與聯(lián)系。
      7.2物業(yè)處實(shí)行周例會(huì)制度，召集服務(wù)處各部門(mén)、各班組服務(wù)人員總結(jié)上周工作，明確下周的工作計(jì)劃。須多個(gè)部門(mén)共同完成的工作，以召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)、專(zhuān)題會(huì)等方式明確分工及完成時(shí)限，使各項(xiàng)工作高效、有序進(jìn)行。
      第三章、物業(yè)管理服務(wù)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾
      第一節(jié)、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)承諾及完成承諾指標(biāo)的措施
      序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 配套設(shè)施完好率 95% 95% 2 清潔保潔率 100% 98% 保潔落實(shí)到人，進(jìn)行八小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度。道路完好率 95% 98% 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路等共用設(shè)施進(jìn)行入場(chǎng)巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部門(mén)監(jiān)督執(zhí)行，各部門(mén)配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好正常使用?；馂?zāi)發(fā)生率 1? 0.5%以下全員義務(wù)消防制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保辦公樓及安全。違章發(fā)生率 1? 0.5%以下建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理,加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章再發(fā)生。消防設(shè)備設(shè)施完好率 100%  加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章在發(fā)生。7
      第二節(jié)、服務(wù)承諾
      1.量化指標(biāo)
      1.1.制定物業(yè)服務(wù)發(fā)展規(guī)劃，有計(jì)劃、有檢查，業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)98％以上。1.1.1收到投訴后10分鐘內(nèi)作出反應(yīng)，1個(gè)工作日內(nèi)提交投訴處理報(bào)告。1.1.2物業(yè)服務(wù)有效投訴有效投訴率小于0.5%。1.1.3有效投訴處理率達(dá)100％
      1.2確保本體及公共配套設(shè)備、設(shè)備完好率99％以上；完好道路覆蓋率大于99%。1.2.1發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施隱患和重大設(shè)備事故報(bào)告時(shí)間小于10分鐘。
      1.2.2計(jì)劃性停水、停電提前公告時(shí)間大于48小時(shí)。
      1.2.3無(wú)重大事故發(fā)生；消防服務(wù)通過(guò)政府規(guī)定，年檢完好率100％。
      1.3突發(fā)事件(糾紛及治安事件、交通、刑事案件、自然災(zāi)害、火災(zāi))5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并通知相關(guān)主服務(wù)部門(mén)處理。
      1.3.1消防設(shè)備設(shè)施一般故障1小時(shí)內(nèi)恢復(fù)正常，特殊故障24小時(shí)內(nèi)協(xié)助恢復(fù)正常。1.3.2重大安全(消防)事故最長(zhǎng)在1天內(nèi)向山東省濰坊市國(guó)稅局辦公室提供正式報(bào)告。1.3.3消防演習(xí)2次／年。
      1.4環(huán)境衛(wèi)生、消殺達(dá)標(biāo)率為98％以上。
      1.4.1日常清潔檢查問(wèn)題未按約定時(shí)間及時(shí)整改次數(shù)小于等于2次／季。1.4.2專(zhuān)項(xiàng)清潔驗(yàn)收不合格返工次數(shù)不大于1次／季。
      1.4.3專(zhuān)項(xiàng)清潔作業(yè)完成后，在半天內(nèi)通知清潔監(jiān)管員驗(yàn)收。
      1.4.4根據(jù)各區(qū)域情況不同，消殺頻率也稍有差別：公共區(qū)域、洗手間消殺頻率為1次／周，辦公區(qū)域消殺頻率為1次／月。1.4.5大廳每季度打蠟、拋光一次。
      1.5利用現(xiàn)代化服務(wù)手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行服務(wù).1.5.1采用科技型服務(wù)模式,利用現(xiàn)代服務(wù)方法和科學(xué)技術(shù),提高工作效率和服務(wù)透明度.1.5.2服務(wù)人員培訓(xùn)合格率為100%.1.5.3崗位紀(jì)律抽檢合格率100%.智能監(jiān)控設(shè)備、周界防范系統(tǒng)運(yùn)行正常率
      95% 95% 建立巡查制度，責(zé)任到人，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)處理修復(fù)。
      100%
      建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理，第三節(jié)、優(yōu)惠條件
      1.優(yōu)惠條件
      1.1提供重大活動(dòng)的組織、策劃、安全維護(hù)及保潔等的協(xié)助。
      1.2物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的策劃及制做。
      1.3協(xié)助節(jié)日裝飾(張燈結(jié)彩，掛橫幅、標(biāo)語(yǔ)、彩旗，擺設(shè)宣傳欄，擺花??)設(shè)計(jì)。1.4設(shè)計(jì)布置公示欄、協(xié)助設(shè)置便民藥箱、小型工具、雨傘??
      1.5協(xié)助公布?xì)鉁?、空氣質(zhì)量 1.6協(xié)助做好外單位參觀(guān)的接待工作
      第四章、物業(yè)服務(wù)方案
      第一節(jié)、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理方案
      1、辦公樓的使用、維護(hù)、修繕措施 主要實(shí)施措施：
      1.1根據(jù)山東省濰坊市投資公司辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體情況，參考國(guó)家和山東省市有關(guān)法律法規(guī)（地方法規(guī)），編制房屋本體維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及配套設(shè)施、公用設(shè)施場(chǎng)所大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)主管部門(mén)審批后實(shí)施。
      1.2將房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，由專(zhuān)人控制質(zhì)量，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡視和定期巡查相結(jié)合。
      1.3針對(duì)房屋建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施材料的特性，進(jìn)行科學(xué)地維護(hù)、保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命，保證其安全正常使用。
      1.4嚴(yán)格裝修審批、登記、驗(yàn)收制度，對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及進(jìn)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及房屋建筑及配套設(shè)施安全的行為。
      1.5每年由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)房屋及配套設(shè)施、公用設(shè)施場(chǎng)所戡查、鑒定一次，根據(jù)戡查、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。
      1.6公用設(shè)施場(chǎng)所管理制度規(guī)范，執(zhí)行到位，建立管理人員人人監(jiān)督機(jī)制。1.7以?xún)?yōu)質(zhì)高效服務(wù)為宗旨，物業(yè)管理處設(shè)立服務(wù)電話(huà)并向用戶(hù)公開(kāi)，實(shí)行24小時(shí)值班制度，受理各類(lèi)零修、急修申報(bào)。
      1.8接到急修任務(wù)，維修人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并立即處理。零修任務(wù)及時(shí)完成，一般問(wèn)題當(dāng)班處理好，當(dāng)班處理不了的問(wèn)題對(duì)用戶(hù)應(yīng)有交待，同用戶(hù)共同協(xié)商處理措施并限時(shí)完成。1.9實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，由接到報(bào)修申請(qǐng)或在日常巡視、定期巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的人員負(fù)責(zé)督促相關(guān)職能人員進(jìn)行維修并負(fù)責(zé)回訪(fǎng)。
      1.10根據(jù)配套設(shè)備、設(shè)施的品牌及性能特點(diǎn)，從合格供應(yīng)商處采購(gòu)一定數(shù)量常用備件和材料作好儲(chǔ)備，以備急用。
      1.11加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，全員熟悉山東省濰坊市國(guó)稅局辦公樓的所有設(shè)備設(shè)施，提高維修技術(shù)。
      1.12實(shí)行分項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)制，有針對(duì)性地提高維修人員的專(zhuān)業(yè)技能。
      1.13維修工作效率、返修率與維修人員的工作業(yè)績(jī)考核掛鉤。
      1.14工程主管對(duì)每項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修進(jìn)行及時(shí)回訪(fǎng)，杜絕返工，確保維修工作質(zhì)量。
      2、物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新措施 主要實(shí)施措施：
      2.1主要機(jī)電設(shè)備的日常巡視維護(hù)由各系統(tǒng)責(zé)任人負(fù)責(zé)，同時(shí)加強(qiáng)技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，保證主要機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到100%。
      2.2配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行工程師負(fù)責(zé)制。2.3所有技術(shù)工人全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
      2.4利用設(shè)備自身的監(jiān)測(cè)、控制、診斷功能，借助先進(jìn)的儀器、儀表和科學(xué)的管理手段，正確使用、精心保養(yǎng)、定期維護(hù)好設(shè)備，保證設(shè)備安全、優(yōu)質(zhì)、高效運(yùn)行。2.5制定各系統(tǒng)節(jié)能方案和應(yīng)急處理方案。2.6對(duì)工程全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。
      2.7由專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行分項(xiàng)檢查，按照國(guó)家有關(guān)工程驗(yàn)收規(guī)范及程序文件嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。
      2.8工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序進(jìn)行，把好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。
      2.9利用計(jì)算機(jī)建立維修回訪(fǎng)檔案。維修工程檔案實(shí)行雙檔制（電子檔、文本檔）
      3、消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新措施 3.1消防主機(jī)
      3.1.1每天對(duì)火災(zāi)報(bào)警分區(qū)顯示盤(pán)進(jìn)行探測(cè)查詢(xún)，以便隨時(shí)了解報(bào)警情況。3.1.2辦公樓控制指揮中心值班員負(fù)責(zé)24小時(shí)對(duì)消防主機(jī)與聯(lián)動(dòng)柜的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)報(bào)警時(shí)按操作程序操作，并通知有關(guān)人員處理。3.1.3值班人員交接班時(shí)，要查詢(xún)最近一次發(fā)現(xiàn)報(bào)警的時(shí)間和地點(diǎn)，以及當(dāng)班期間消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜的運(yùn)行情況，并做好記錄。
      3.1.4當(dāng)某點(diǎn)或某回路發(fā)生故障或誤報(bào)且不能復(fù)位時(shí)，一定要通知消防班長(zhǎng)處理，事后向管理處經(jīng)理匯報(bào)情況。
      3.1.5保養(yǎng)、維修 3.1.5.1當(dāng)保養(yǎng)、維修較大配件或?qū)χ鳈C(jī)及聯(lián)動(dòng)柜正常運(yùn)行有影響時(shí)，需經(jīng)管理處主任同意后，方可進(jìn)行。
      3.1.5.2每天控制指揮中心設(shè)備責(zé)任人對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行表面清潔，并做好記錄。3.1.5.3每周一次由該設(shè)備責(zé)任人對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)部吸塵、清潔、并做好記 3.1.5.4每月上旬由設(shè)備責(zé)任人對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，不能可靠動(dòng)作或正常復(fù)位的要及時(shí)更換、維修，并做好記錄。
      3.1.5.5每一季度由設(shè)施責(zé)任人對(duì)消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各接線(xiàn)端子進(jìn)行檢查清掃，緊固一次，并做好記錄。
      3.1.5.6由消防班長(zhǎng)負(fù)責(zé)確定非要更換、維修的元器件，報(bào)管理處主任審核后報(bào)業(yè)主審批統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)，并指導(dǎo)設(shè)備責(zé)任人更換維修，做好記錄。3.2消防栓、泵等消防設(shè)施
      3.2.1消防栓泵、噴淋泵每月試運(yùn)行一次。
      3.2.2工程部負(fù)責(zé)人提前一天將試運(yùn)行報(bào)吉呈交管理處主任審批，并通知消防中心和供配電設(shè)備責(zé)任人到場(chǎng)配合。
      3.2.3試運(yùn)行操作
      3.2.3.1打開(kāi)管網(wǎng)的排水閥，手動(dòng)起動(dòng)消防栓泵或噴淋泵運(yùn)行5分鐘。
      3.2.3.2觀(guān)察壓力數(shù)據(jù)，測(cè)試電機(jī)三相電流并記錄，如電流和運(yùn)行聲音異常需檢修泵或電機(jī)。3.2.3.3檢查壓力是否達(dá)到設(shè)施要求。
      3.2.3.4檢查整個(gè)消防水系統(tǒng)是否有不正常漏水現(xiàn)象。
      3.2.3.5檢查聯(lián)軸器是否有擺動(dòng)現(xiàn)象。3.2.3.6手動(dòng)試運(yùn)行后，把選擇開(kāi)關(guān)拔到自動(dòng)位置，沒(méi)消防班長(zhǎng)在控制中心聯(lián)動(dòng)柜上試運(yùn)行一次。
      3.2.3.7記錄運(yùn)行結(jié)果，報(bào)管理處經(jīng)理審核后存檔。
      4、辦公樓房屋本體維修養(yǎng)護(hù) 4.1房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
      我們對(duì)辦公樓房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是；保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀(guān)完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99％以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100％，中大修工程質(zhì)量合格率為100％，重大維修工程回訪(fǎng)率為100%。
      4.2對(duì)公樓房屋及公共設(shè)施的管理策略
      為做好山東省濰坊市投資公司辦公樓的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：
      4.2.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
      重視辦公樓房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。4.2.2重點(diǎn)服務(wù)策略
      根據(jù)筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。
      4.2.3技術(shù)先行策略
      我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專(zhuān)業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
      5、建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策
      5.1管理重點(diǎn)之一：房屋地基、屋面、外墻以及門(mén)窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
      5.1.1對(duì)策：
      5.1.1.1采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻以及門(mén)窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶(hù)和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶(hù)接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受暴風(fēng)雨的襲擊。
      5.1.1.2針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專(zhuān)門(mén)措施，進(jìn)行防護(hù)，如在暴風(fēng)雨來(lái)臨前做好門(mén)窗關(guān)閉工作，做好排水防水工作。
      5.1.1.3加強(qiáng)筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章維修。5.1.1.4加強(qiáng)筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。
      5.2重點(diǎn)管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)。5.2.1對(duì)策：
      5.2.1.1加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專(zhuān)業(yè)控制；采用多在多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。5.2.1.2做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持—致。
      5.2.1.3做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。
      5.2.1.4對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
      5.3管理之三：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
      5.3.1對(duì)策：
      5.3.1.1定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。5.3.1.2加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。
      5.3.1.3做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。5.4重點(diǎn)管理之四：裝飾材料的養(yǎng)護(hù) 5.4.1對(duì)策：
      5.4.1.1了解掌握山東省濰坊市投資公司辦公樓各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
      5.4.1.2加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
      5.4.1.3定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
      5.4.1.4加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
      5.4.1.5嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。5.4.1.6及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
      6、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
      房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、豎井、衛(wèi)生間、車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)下節(jié)設(shè)備管理。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
      7、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 7.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間 間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 地基基礎(chǔ) 半年 一
      1、檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。
      2、檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損，勒腳有無(wú)破損。
      每季 一
      1、適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪(fǎng)用戶(hù)，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。
      每年 一
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。2
      承重結(jié) 構(gòu) 梁 每季
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      每年
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      板 每季
      每年 柱 每季
      每年
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。承重墻 每季
      每年
      1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。
      備注：對(duì)于承受結(jié)構(gòu)個(gè)部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專(zhuān)家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施處理。3 非承重墻 每月 一 1.檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。
      每年 一 2.檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好 4 樓地面 每季 一 1.檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和裂縫。2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
      每年 一 1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性 5 樓地面 每季 一 1.檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和裂縫。2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年 一 1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性 公共通道、門(mén)廳等 每周1、檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。
      2、公共通道及門(mén)廳的墻面有污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。
      每半年
      1、檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。
      3、補(bǔ)換損壞的地板。
      2、修復(fù)空鼓的地板。7 外
      墻
      面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石
      每周1、修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。
      2、特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。
      每半年
      1、結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。
      2、特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。
      每年
      1、雨季時(shí)期對(duì)用戶(hù)窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。
      2、對(duì)于外墻面大面積滲透久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。
      備注
      1、暴風(fēng)雨暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶(hù)關(guān)好、鎖好門(mén)窗。
      2、大風(fēng)、暴風(fēng)雨、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡查。
      3、外墻清洗選用適宜的清潔劑。
      4、更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。
      5、建議每25年翻新外墻面一次。8  吊頂 每周每月
      1、檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。
      2、加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。9 門(mén)窗 每月
      1、檢查門(mén)窗有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。
      2、門(mén)轉(zhuǎn)軸或磨擦摩損部位加潤(rùn)滑油。
      3、鋼門(mén)窗、鋁合金門(mén)窗有無(wú)變形、生銹。每半年
      1、更換門(mén)窗的易磨損部件。
      7.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間
      間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 路面路基 每周 一
      1、檢查路面有無(wú)積水。
      2、檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。
      3、檢查路基有無(wú)塌陷。
      4、發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。2 路燈及線(xiàn)路 每日 一
      1、檢查燈具完好情況，即壞即修。
      每周 一
      1、檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。
      2、有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。
      3、燈口、燈柵有無(wú)損壞。
      每季 一
      1、檢查路燈路線(xiàn)有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。
      4、有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。
      2、燈口、燈柵有無(wú)損壞。每半年 一
      1、油漆燈具支架。
      2、檢查路燈線(xiàn)路有無(wú)老化現(xiàn)象。
      3、油漆燈具線(xiàn)管一次。停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）每日 一
      1、檢查路面有無(wú)積水。
      2、檢查停車(chē)場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。
      3、檢查車(chē)道燈有無(wú)損壞。
      4、檢查行車(chē)指示標(biāo)志是否正常。
      5、發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。
      每月 一
      1、檢查停車(chē)線(xiàn)、行車(chē)指示線(xiàn)是否清晰、完整。
      2、限速牌、指示牌是否齊全、完整。
      3、檢查擋車(chē)器是否正常。4 溝渠池井 每周 一
      1、檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。
      2、檢查雨水有無(wú)異常。
      每季 一
      1、檢查井底及池底是否有污物，如有沉積及時(shí)清污。
      2、檢查井壁有無(wú)裂縫，如有異常及時(shí)修復(fù)。
      3、檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。
      4、井蓋及雨水刷漆。
      5、檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。5 雕像、建筑 小品 每周 一
      1、全面清潔。
      2、檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。
      3、檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。6 公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施 每周 一
      1、保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。
      2、檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。每半年 一
      1、檢查完好程度，加固。管網(wǎng) 每日 一
      1、檢查管線(xiàn)接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。
      2、檢查管線(xiàn)固定支架的松緊情況。
      每周 一
      1、檢查管道保溫層有無(wú)損壞。
      2、管網(wǎng)支架完好。
      每半年 一
      1、管道刷漆。
      2、檢查或更換管網(wǎng)。
      3、發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。
      8、維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則 8.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開(kāi)裂等損壞，導(dǎo)致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀(guān)感，對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會(huì)有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施，對(duì)于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
      8.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
      8.1.1.1砌體裂縫的修繕砌體裂縫的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
      8.1.1.2砌體腐蝕的維修
      對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈，一般通過(guò)人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修己被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。
      8.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
      隨著辦公樓投入使用時(shí)間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、杜等)可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸蹋源_保房屋建筑的使用功能。
      根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強(qiáng)度，維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。8.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
      為防止砌體結(jié)構(gòu)受損，我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。8.1.3.1定期檢查，加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀(guān)測(cè)和監(jiān)視，查明原因并及時(shí)采取措施，對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀(guān)測(cè)。
      8.1.3.2對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間，如衛(wèi)生間等，我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。
      8.1.3.3經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存雜物：屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
      8.1.3.4保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周?chē)e水。8.1.3.5禁止在墻上隨意開(kāi)洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕，減弱墻體的承載力。
      8.1.3.6地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理，以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
      8.1.3.7房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，若要改變其使用功能或更新改造，要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。
      8.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
      鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
      8.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
      8.2.1.1鋼筋混凝土表面損壞的維修
      鋼筋混凝上結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹(shù)脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù)，防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。8.2.1.2鋼筋混凝土深層損壞的維修
      當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對(duì)其予以修復(fù)。8.2.1.3鋼筋銹蝕的維修
      鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。8.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
      當(dāng)鋼筋混凝上梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司，通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀(guān)測(cè)，對(duì)使用狀態(tài)和周?chē)h(huán)境的調(diào)查，以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法，提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。8.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
      鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作：
      8.2.3.1對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理，對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車(chē)庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
      8.2.3.2即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí)，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹(shù)脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
      8.2.3.3做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響。
      8.2.3.4房屋的使用應(yīng)滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶(hù)不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。
      8.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
      8.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中，可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。8.3.1.1玻璃屋面防水工程的修繕
      對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。8.3.1.2屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
      8.3.1.2.1加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。
      8.3.1.2.2重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。
      8.3.1.2.3制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。
      8.4墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù) 8.4.1墻體防水工程的修繕
      外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況公辦公樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開(kāi)裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線(xiàn)將失去作用。因此，我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況，對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)：外墻門(mén)窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕：施工孔洞、預(yù)埋管線(xiàn)處滲漏，用墻體一般開(kāi)裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
      8.4.2墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
      定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線(xiàn))、飾面板上部接頭處，飾面塊材、門(mén)窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。對(duì)于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。定期清洗外墻飾面。8.5衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù) 8.5.1衛(wèi)生間防水工程修繕
      衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理干凈后重新涂刷高分子防水涂料，并加鋪胎體增強(qiáng)材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經(jīng)試水，無(wú)滲漏后鋪貼地面磚。
      對(duì)于一般裂縫滲漏的維修，根據(jù)縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強(qiáng)材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現(xiàn)滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現(xiàn)滲漏。根據(jù)裂縫寬度，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位嵌填或涂刷防水材料，并加胎體增強(qiáng)材料將縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根郁積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，在槽內(nèi)壁先涂刷基層處理濟(jì)后嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護(hù)層。
      8.5.2衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護(hù)
      定期檢查，對(duì)易產(chǎn)生滲漏的部位作細(xì)致檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。建立技術(shù)檔案。8.6地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
      8.6.1地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對(duì)于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線(xiàn)堵漏法修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
      8.6.2做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作，8.6.3定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。8.6.4建立技術(shù)檔案。
      8.6.5正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。
      9、房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保持房屋的美觀(guān)，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長(zhǎng)房屋的有效使用期。9.1定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。
      9.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開(kāi)裂及時(shí)修補(bǔ)，避免開(kāi)裂擴(kuò)大。
      9.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
      9.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無(wú)飾面塊料的破損、脫落和開(kāi)裂。同時(shí)搞好用戶(hù)正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需1丁洞時(shí)，由專(zhuān)業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí)，先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。
      9.5對(duì)各類(lèi)釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí)，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。
      9.6大理石板面有微細(xì)毛孔，它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無(wú)法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，邑液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。
      9.7定期進(jìn)行清洗，保持飾面潔凈。
      9.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面-L造成污染。
      9.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線(xiàn)和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無(wú)蟲(chóng)、蟻、鼠患，及時(shí)消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮，特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
      9.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀(guān)和損壞。
      10、門(mén)窗的修繕與養(yǎng)護(hù) 10.1門(mén)窗的修繕
      對(duì)于木門(mén)主要是通過(guò)調(diào)整、更換門(mén)窗部件，實(shí)現(xiàn)消除門(mén)傾斜、下垂、門(mén)扇自開(kāi)、翹曲變形、縫隙過(guò)大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀(guān)的不良現(xiàn)象。對(duì)于鋼門(mén)窗和鋁合余門(mén)窗主要是通過(guò)調(diào)整、補(bǔ)焊、加固、油漆或更換門(mén)窗部件，實(shí)現(xiàn)消除門(mén)傾斜、下垂、門(mén)扇自開(kāi)、翹曲變形、縫隙過(guò)大、密封不嚴(yán)、銹蝕又缺損零部件等影響使用功能和外觀(guān)的不良現(xiàn)象。對(duì)于塑鋼門(mén)窗，重點(diǎn)放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音生能。10.2門(mén)窗的養(yǎng)護(hù)
      10.2.1門(mén)窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，我們定期對(duì)門(mén)宙進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是暴風(fēng)雨、暴雨天氣前后更要加強(qiáng)對(duì)門(mén)窗的檢查。
      10.2.2做好防潮工作，避免木質(zhì)門(mén)受潮后腐蝕和蟲(chóng)蛀，影響門(mén)的使用功能。
      10.2.3定期進(jìn)行油漆。門(mén)窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當(dāng)門(mén)窗漆膜局部損壞脫落時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)刷油漆，補(bǔ)漆用的油漆應(yīng)盡量和原油漆一致，以保持美觀(guān)。當(dāng)門(mén)窗油漆使用達(dá)到老化期限時(shí)，則進(jìn)行全部重新油漆。
      10.2.4鋁合金門(mén)窗易變形和被酸、堿等化學(xué)藥劑侵蝕，要加強(qiáng)對(duì)鋁合金門(mén)窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊。
      11、公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。
      12、搞好房屋查勘工作
      通過(guò)房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完
      損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料．及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)
      13、加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，盲目選用不合適的裝飾材料，還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦?，重視?duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作，確保房屋使用安全。物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行濟(jì)南市政府物業(yè)主管部門(mén)的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。14.裝修申報(bào)（針對(duì)辦公樓）14.1.1用戶(hù)裝修前，應(yīng)先向山東省濰坊市投資公司辦公樓有關(guān)部門(mén)申報(bào)，經(jīng)審批同意后方可裝修。
      14.1.2用戶(hù)裝修應(yīng)提前二天通知物業(yè)管理處。用戶(hù)應(yīng)會(huì)同裝修施工單位填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》并經(jīng)山東省濰坊市投資公司辦公樓有關(guān)部門(mén)審批后，向物業(yè)管理處遞交有關(guān)部門(mén)的審批意見(jiàn)、施工人員、時(shí)間、期限，使用機(jī)電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙平面圖、立面圖、電氣布線(xiàn)圖、所有圖紙加蓋章)，提供裝修施工單位資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后，用戶(hù)、裝修施工單位、物業(yè)管理處三方簽訂裝修管理責(zé)任書(shū)。
      14.1.3施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修前，需到物業(yè)管理處辦理裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時(shí)出入證，憑證出入施工，保安員憑《施工人員臨時(shí)出入證》及身份證放行。
      14.2現(xiàn)場(chǎng)管理
      14.2.1物業(yè)管理處指定人員負(fù)責(zé)監(jiān)管裝修項(xiàng)目。
      14.2.2物業(yè)管理處監(jiān)管人員每天進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)核查二次以上，發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時(shí)電源等，應(yīng)及時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處，并堅(jiān)決以制止和處理。
      14.2.3動(dòng)火作業(yè)按消防管理程序辦理，并由監(jiān)管人員負(fù)責(zé)監(jiān)督。
      14.2.4對(duì)出入的材料、工具等由保安員查驗(yàn)放行，嚴(yán)格控制易燃材料進(jìn)入辦公樓，確保辦公樓的安全。
      14.2.5嚴(yán)禁裝修施工人員進(jìn)入裝修場(chǎng)所以外的公共區(qū)域，以保證辦公、學(xué)習(xí)、休閑的安全和安靜。
      14.2.6保安員按巡邏時(shí)間，把裝修現(xiàn)場(chǎng)作為一個(gè)重要巡邏點(diǎn)進(jìn)行巡視，并做好巡視記錄。14.3違章處理
      14.3.1裝修監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)反饋給物業(yè)管理處經(jīng)理，并上報(bào)有關(guān)部門(mén)。同時(shí)，及時(shí)與用戶(hù)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，視裝修違章輕重，用戶(hù)進(jìn)行協(xié)商整改，并簽發(fā)《整改通知》交施工隊(duì)。14.3.2施工隊(duì)整改完畢，須將《整改通知》交回裝修監(jiān)管人員，由裝修監(jiān)管人員整改結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證，然后保存《整改通知》，并將信息反饋用戶(hù)。14.4垃圾管理對(duì)產(chǎn)生的裝修垃圾，集中堆放，并嚴(yán)格做到日產(chǎn)日清，絕不允許堆放在消防通道上，也不允許堆放在影響辦公樓形象的任何部位(垃圾清運(yùn)由施工隊(duì)負(fù)責(zé))。
      14.5裝修驗(yàn)收
      14.5.1裝修工程完工后，施工單位以書(shū)面或口頭形式通知物業(yè)管理處，以便安排裝修驗(yàn)收。14.5.2裝修監(jiān)管人員與有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員會(huì)同用戶(hù)、施工單位一道參與驗(yàn)收，面積的裝修驗(yàn)收，還須通知公司技術(shù)委員會(huì)專(zhuān)業(yè)人員參與驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，由裝修監(jiān)管人員和有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員或技術(shù)委員會(huì)專(zhuān)業(yè)人員簽字認(rèn)可。驗(yàn)收不合格，由裝修用戶(hù)按要求整改，直至驗(yàn)收合格為止。對(duì)驗(yàn)收合格的，物業(yè)管理處經(jīng)理和用戶(hù)在《裝修驗(yàn)收表》上簽字。14.5.3驗(yàn)收合格后，由施工單位向管理處交回發(fā)放的《施工人員臨時(shí)出入證》。
      14.5.4對(duì)需延長(zhǎng)裝修期、增加裝修范圍的，需報(bào)有關(guān)部門(mén)審批，再報(bào)物業(yè)管理處備案后執(zhí)行。
      15、特殊期維護(hù)管理方案
      15.1異常天氣(如暴風(fēng)雨、暴雨、雷電等)15.1.1異常天氣預(yù)報(bào)后全面檢查金屬構(gòu)件、整體建筑框架、避雷防護(hù)設(shè)施
      15.1.2暴風(fēng)雨期間注意檢查人員的安全：暴雨期間注重及時(shí)排水工作；雷電期間對(duì)現(xiàn)場(chǎng)反映的問(wèn)題及時(shí)處理。
      15.1.3異常天氣過(guò)后進(jìn)行全面檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題全面整改，并做記錄。
      15.2重要活動(dòng)期間接到重要活動(dòng)通知后，管理處組織有關(guān)部門(mén)對(duì)建筑物外觀(guān)進(jìn)行全面檢查，在問(wèn)題盡快擬定處理方案，并組織力量(管理處力量不足時(shí)，可請(qǐng)求分公司其他物業(yè)處協(xié)助)進(jìn)行全面整改，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)控，確保建筑物外觀(guān)完好、使用功能正常，活動(dòng)的順利進(jìn)行。
      16、辦公樓公用設(shè)備、設(shè)施管理
      16.1山東省濰坊市投資公司辦公樓的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及專(zhuān)用設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)等組成，整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：
      16.1.1裝機(jī)種類(lèi)復(fù)雜，涉及專(zhuān)業(yè)面廣，設(shè)備先進(jìn)，進(jìn)口設(shè)備多，現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中，對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
      16.1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。
      16.1.3設(shè)備數(shù)量多，分布區(qū)域廣，停機(jī)影響大。
      16.1.4機(jī)電設(shè)備容量大，運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)行費(fèi)用高，節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。
      16.2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)
      16.2.1山東省濰坊市投資公司辦公樓機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高，屬智能型物業(yè)物業(yè)，各區(qū)域能耗時(shí)間不同，這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求，如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，節(jié)能降耗，盡量降低運(yùn)行成本，是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。16.3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo) 16.3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則
      16.3.1.1預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重，使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。16.3.1.2對(duì)設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好設(shè)備；
      “四會(huì)”即工程人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障：
      “五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。16.3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專(zhuān)業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專(zhuān)業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。
      16.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。
      16.3.1.5修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。
      16.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。16.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。16.3.2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)
      通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修，使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命，提高物業(yè)的運(yùn)作效益，確保機(jī)電設(shè)備完好率99％以上，設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100％。16.4加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理
      針對(duì)山東省濰坊市投資公司辦公樓機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性，遇重大會(huì)議、活動(dòng)，須做好以下工作，確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。16.4.1維修人員全部到位，分工負(fù)責(zé)。
      16.4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況，對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查。16.4.2.1效果：
      16.4.2.1.1保證24小時(shí)正常運(yùn)行。16.4.2.1.2設(shè)備完好率99％以上。16.4.2.1.3投訴處理率100%。
      16.4.3備足備品備件，以被急用。
      16.4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)，提前通知下列部門(mén)：
      16.4.4.1與供電部門(mén)聯(lián)系，將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門(mén)，強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性，并與屬同一供電線(xiàn)路上的外部單位協(xié)調(diào)，避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn)，盡量停止對(duì)其供電線(xiàn)路的改造工作，同時(shí)提前做好供電線(xiàn)路的檢查工作，確保萬(wàn)無(wú)一失。
      16.4.4.2與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函，指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。
      16.4.5重大會(huì)議、活動(dòng)期間，現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)人值班巡視，采取“零干擾”服務(wù)，不影響會(huì)議、活動(dòng)的正常進(jìn)行。
      16.5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
      16.5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn)，用聽(tīng)、聞、看、摸等方式，利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次，維修人員每周至少檢查一次。
      16.5.2一級(jí)保養(yǎng)。工程人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整，每季進(jìn)行一次。16.5.3二級(jí)保養(yǎng)。工程人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，每半年進(jìn)行一次。
      16.5.4中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行一次。
      16.5.5大修。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次。16.6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理
      16.6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話(huà)，隨時(shí)滿(mǎn)足各種維修服務(wù)需要，16.6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備，推行例行巡視抄表檢查制度，對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
      16.6.3工程部除實(shí)行常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外，每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話(huà)等通訊工具，在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到，以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。
      16.7統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點(diǎn)及措施 16.7.1管理要點(diǎn)及措施： 供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù)
      內(nèi)
      容
      高壓
      配電房 每周 一
      1、檢查外觀(guān)是否完好、運(yùn)行有無(wú)噪聲。
      2、檢查指示燈是否完好，繼保裝置是否完好。
      3、檢查電壓指示是否在規(guī)定范圍內(nèi)。
      4、檢查高壓試電棒、絕緣
      每年 一
      1、檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、電氣、機(jī)械互鎖機(jī)構(gòu)是否正常。
      2、按規(guī)定校驗(yàn)繼保裝置及避雷器。
      3、檢測(cè)接地電阻（應(yīng)符合規(guī)定要求）。
      4、整理柜內(nèi)二次線(xiàn)路，緊固各接線(xiàn)端，清潔柜內(nèi)。
      5、清潔母線(xiàn)排及電纜溝，調(diào)試各高壓真空開(kāi)關(guān)及隔離開(kāi)關(guān)。
      6、對(duì)電纜托架、底座、柜內(nèi)外除銹、油漆 變壓器 每周 一
      1、檢查外觀(guān)是否完好，有無(wú)異常響聲。
      2、檢查溫控器指示是否正常，超溫時(shí)風(fēng)機(jī)能否正常起動(dòng)，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。
      每年 一
      1、檢測(cè)接地電阻，各接線(xiàn)裝置緊固。
      2、檢測(cè)變壓器線(xiàn)圈絕緣電阻。
      3、緊固螺絲。
      4、清理灰塵。低壓配電柜、動(dòng)力柜、控制柜、補(bǔ)償柜 每天 一
      1、清潔衛(wèi)生。
      2、檢查外觀(guān)是否完好，儀表顯示是否正常，有無(wú)異常響聲。
      3、檢查配電開(kāi)關(guān)觸頭接觸是否良好，有無(wú)短路、過(guò)載現(xiàn)象。
      半年 一
      1、緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換燒壞觸頭。
      2、若有過(guò)載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。
      3、檢查補(bǔ)償電容組有無(wú)損壞，緊固連接螺栓。低壓配電柜、動(dòng)力柜、控制柜、補(bǔ)償柜 一年 一
      1、重復(fù)上述檢查。
      2、檢測(cè)接地電阻。
      3、測(cè)試過(guò)程保護(hù)裝置。
      4、對(duì)電纜托架、底座、柜內(nèi)外除銹、油漆。照明器具 每天 一
      1、清潔衛(wèi)生。
      2、家查外觀(guān)是否完好，有無(wú)異常響聲。
      每月 一
      1、重復(fù)上述內(nèi)容。
      2、密切觀(guān)察供電電壓，防止電壓偏高影響照明器具的使用壽命。
      3、調(diào)整亮度，節(jié)約能源。
      4、更換過(guò)熱配件，避免短路現(xiàn)象。
      室外射燈 每天 一
      1、清潔衛(wèi)生。
      2、檢查外觀(guān)是否完好。
      每季 一
      1、檢查射燈工作時(shí)有無(wú)異常響聲，及時(shí)更換過(guò)熱配件，避免短路現(xiàn)象。
      2、檢查燈罩密封情況。
      3、檢查燈架的牢固程度。
      4、燈架（座）生銹部位防護(hù)油漆。供電線(xiàn)路及母線(xiàn)槽 每月 一
      1、重復(fù)上述內(nèi)容。
      2、檢查線(xiàn)路有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。
      3、檢查進(jìn)出線(xiàn)路接線(xiàn)裝置是否完好。
      4、檢查母線(xiàn)槽接頭、轉(zhuǎn)彎及插接箱部位有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。
      每年 一
      1、重復(fù)上述內(nèi)容。
      2、檢測(cè)線(xiàn)路絕緣電阻。
      3、檢測(cè)母線(xiàn)槽相間絕緣及接地電阻。
      4、緊固各連接螺栓，電纜橋架、托架、母線(xiàn)槽除銹、油漆。配電箱 每周 一
      1、檢查配電箱開(kāi)關(guān)有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。
      2、檢查配電箱各開(kāi)關(guān)有無(wú)異響。
      每半年 一
      1、開(kāi)箱檢查個(gè)開(kāi)關(guān)接線(xiàn)端子有無(wú)過(guò)熱、打火、燒蝕的現(xiàn)象。
      2、緊固各壓線(xiàn)螺旋。
      3、測(cè)試配電箱內(nèi)漏電開(kāi)關(guān)工作可靠性。避雷帶 每周 一
      1、清潔不銹鋼避雷帶。每季 一
      1、對(duì)圓鋼避雷帶生銹部位刷漆。
      2、檢查避雷帶搭接部位焊接是否牢固。
      每年 一
      1、每年四月初對(duì)不同高程的避雷帶接地電阻進(jìn)行測(cè)試。接地帶 每季 一
      1、接地帶生銹部位刷漆。
      2、檢查接地帶搭接部位焊接是否牢固。
      每年 一
      1、每年四月初接地帶接地電阻進(jìn)行測(cè)試。16.7.2效果：
      16.7.2.1保證24小時(shí)正常運(yùn)行。16.7.2.2設(shè)備完好率99%以上。16.7.2.3投訴處理率100%。16.7.3記錄：
      16.7.3.1供配電抄表記錄；
      16.7.3.2供配電運(yùn)行值班記錄； 16.7.3.3供配電系統(tǒng)巡視維護(hù)表； 16.7.3.4供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表；
      16.7.3.5接地電阻測(cè)試記錄表。
      16.7.4其它：在冬夏季，隨著用電量的變化，落實(shí)部分變壓器報(bào)停事宜。16.8給排水系統(tǒng) 16.8.1管理要點(diǎn)及措施：
      給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù)
      內(nèi)容
      每天
      一
      1、機(jī)房衛(wèi)生；對(duì)機(jī)體擦拭去灰、保生活泵、噴淋泵、消防泵等各種水泵 持干凈無(wú)塵。
      2、每2小時(shí)觀(guān)察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無(wú)異常聲音，電機(jī)、控制柜、有無(wú)異味和異常響聲。
      3、檢查壓盤(pán)根處滴水，是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)壓緊端蓋螺絲或更換盤(pán)根，檢查閥門(mén)有無(wú)滴漏現(xiàn)象。
      4、有故障及時(shí)處理。
      每月 一
      1、重復(fù)上述檢查。
      2、生活供水的主、備用泵進(jìn)行手、自動(dòng)切換試驗(yàn)并記錄。
      3、消防泵、噴淋泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置或打開(kāi)水泵出水管放水試驗(yàn)。
      4、注意水壓表是否在檢驗(yàn)合格后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用。
      每年 承。一
      1、電機(jī)、泵體軸承清洗加潤(rùn)滑油，如有異常聲響，則更換同型號(hào)規(guī)格軸
      2、除銹、刷漆。
      3、檢測(cè)電機(jī)絕緣及接地電阻。
      4、檢查電機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如有損壞則更換。
      5、調(diào)較線(xiàn)。
      6、系統(tǒng)性能測(cè)試。
      水箱、水池 每周 一
      1、檢查外觀(guān)是否完好，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口紗網(wǎng)及透氣口、排污管口、溢流管口防蟲(chóng)網(wǎng)是否完好。
      2、打開(kāi)排污閥排污。
      3、手動(dòng)供水試驗(yàn)。
      4、觀(guān)察水質(zhì)情況，檢測(cè)水的PH值和含氯量。水箱、水池 每月
      2、除銹刷漆。一
      1、重復(fù)上述內(nèi)容。
      3、按規(guī)定比例投放消毒藥品（漂白粉3-5毫克/升）。
      每半年 一
      1、清洗內(nèi)部，按比例投放漂白粉進(jìn)行消毒。
      2、送水樣至市水務(wù)局進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)并公布檢測(cè)結(jié)果。供水、排污管網(wǎng) 每周 一
      1、檢查外觀(guān)是否完好，應(yīng)無(wú)滴、漏現(xiàn)象。
      2、檢查閘閥，觀(guān)察供水壓力表是否正常。每季 一
      1、重復(fù)上述內(nèi)容。
      2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。
      3、檢查閘閥開(kāi)啟、關(guān)閉是否靈活，有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
      每年 一
      1、重復(fù)上述內(nèi)容。
      2、檢查修整全部管架。
      3、管道及支架除銹刷漆。
      4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常。
      5、管道內(nèi)部清洗、防腐處理。給水井、雨水井、污水井 每周 干凈。
      2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰，安裝位置是否正確。
      半年 一
      1、重復(fù)上述檢查。
      2、清理污泥，疏通下水管道。
      3、井蓋刷漆?；?/p>
      糞
      池 每季 一
      1、檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好。
      2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰，安裝位置是否正確。
      每年 一
      1、重復(fù)上述檢查。
      2、清理沉積物。
      16.9空調(diào)系統(tǒng)
      16.9.1管理要點(diǎn)及措施： 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表 項(xiàng)目 冷 時(shí)間 次數(shù)
      內(nèi)容 一
      1、檢查井蓋是否蓋嚴(yán)、完好，開(kāi)蓋檢查井底是否污物，如有則清除水 機(jī)
      組 每天 一
      1、檢查蒸發(fā)器和冷凝器壓力，并做好記錄。
      2、檢測(cè)制冷主機(jī)、油泵電流、電壓及檢查進(jìn)出品水溫。
      3、檢查電加熱器是否正常工作。
      4、搞好室內(nèi)衛(wèi)生及設(shè)備清潔工作。
      每周 一
      1、檢查運(yùn)行記錄。
      2、檢查各控制箱并吸塵清潔。
      每季 一
      1、檢查運(yùn)行記錄。
      2、清洗冷卻水、冷凍水管網(wǎng)中的所有濾清器。
      3、熱交換器除垢。
      4、檢查高、低壓差控制器。
      每年 一
      1、檢查電加熱器。
      2、檢查是否有空氣進(jìn)入系統(tǒng)。
      3、檢查溫度、流量控制器的工作狀況。
      4、檢查壓縮機(jī)電動(dòng)機(jī)絕緣電阻及對(duì)地電阻。
      5、清洗潤(rùn)滑油冷卻器，更換壓縮機(jī)潤(rùn)滑油。
      6、試驗(yàn)安全閥和放氣管路。
      7、檢查密封安全閥。冷 卻 冷 凍
      泵 每天 一
      1、檢查電機(jī)電流、電壓、溫度、觀(guān)察有無(wú)異?，F(xiàn)象。
      2、泵體盤(pán)根處滴水是否嚴(yán)重。
      每季 一
      1、檢查運(yùn)行記錄，檢查聯(lián)軸器及盤(pán)根的使用情況。
      2、轉(zhuǎn)動(dòng)閥門(mén)，檢查閥門(mén)能否靈活開(kāi)啟、關(guān)閉。每年 一
      1、清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤(rùn)滑油。
      2、檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并記錄。
      3、檢測(cè)冷卻、冷凍電機(jī)絕緣電阻值。冷 卻
      塔 每天 一
      1、檢查水閥、浮球閥是否正常。
      2、觀(guān)察電流、電壓及布水器的運(yùn)行情況。
      每季 一
      1、重復(fù)上述檢查。
      2、進(jìn)行水處理。
      3、檢查電機(jī)皮帶是否正常。
      每年 一
      1、清洗填料，更換脫落布水器。
      2、更換磨損嚴(yán)重的皮帶。
      3、檢測(cè)電機(jī)接地電阻，并做好記錄。
      4、檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻值。
      空 調(diào) 柜 機(jī)、恒 溫 恒 濕
      機(jī) 每天 一
      1、檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀(guān)察有無(wú)異?，F(xiàn)象。
      2、泵體盤(pán)根處滴水是否嚴(yán)重。每季 一
      1、檢查皮帶使用情況。
      2、檢查溫控器工作情況。
      3、檢查各閥是否有效，進(jìn)出水管、回水管，冷凝水管是否暢通。
      每年 一
      1、清洗風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)。
      2、更換磨損嚴(yán)重皮帶。
      3、檢測(cè)接地電阻。
      4、檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻值。
      5、檢修風(fēng)機(jī)軸承。風(fēng) 機(jī) 盤(pán)
      管 每周每季 一
      1、觀(guān)察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行。
      一
      1、檢查冷凝水接水盤(pán)是否暢通排水。
      每年 一
      1、檢測(cè)電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值。
      2、清洗接水盤(pán)。
      3、清洗回風(fēng)口過(guò)濾網(wǎng)。吊 頂 式 空
      調(diào) 每天 一
      1、清潔外觀(guān)衛(wèi)生。
      2、觀(guān)察能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，有無(wú)冷氣放出。
      每季 一
      1、清洗室內(nèi)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)。
      每半年 一
      1、徹底清洗室內(nèi)機(jī)空氣過(guò)濾網(wǎng)。
      每年 一
      1、拆下外殼，檢查內(nèi)部線(xiàn)路，緊固接線(xiàn)裝置。
      2、檢查、補(bǔ)加冷媒。
      3、檢測(cè)空調(diào)壓縮機(jī)接地電阻和絕緣電阻，并做好記錄。排 風(fēng)
      機(jī) 每天 一
      1、清潔衛(wèi)生。
      2、檢查外觀(guān)是否良好，葉輪有無(wú)擦殼現(xiàn)象，風(fēng)機(jī)運(yùn)行有無(wú)其他異常響聲。
      每半年 一
      1、油漆風(fēng)管生銹部位。
      每年 一
      1、清洗風(fēng)機(jī)軸承并加注潤(rùn)滑油，檢測(cè)電機(jī)絕緣性能。空
      調(diào)循環(huán)水 每周 一
      1、開(kāi)機(jī)周期內(nèi)，對(duì)冷凍水、冷卻水加上藥，達(dá)到緩蝕、滅菌、殺藻、除垢的目的。
      2、自動(dòng)或手動(dòng)排污。
      每月 一
      1、清洗冷卻塔。
      2、冷卻水取水樣化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合要求。
      每季節(jié) 一 冷凍水取水樣化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合要求。16.9.2效果：
      16.9.2.1配備專(zhuān)業(yè)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。
      16.9.2.2建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。16.9.2.3空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無(wú)異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。16.9.2.4定期清洗風(fēng)機(jī)盤(pán)管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
      16.9.2.5有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。16.9.2.6制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。16.9.2.7系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。16.9.3記錄：
      16.9.3.1冷水機(jī)組運(yùn)行記錄表、空調(diào)系統(tǒng)巡視維護(hù)表、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。16.10電梯系統(tǒng)
      16.10.1管理要點(diǎn)及措施。
      電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi)
      容 垂直 電梯 每天 一
      1、清潔衛(wèi)生。
      2、轎廂照明是否正常。
      3、控制盤(pán)指示層、指示燈是否正常。
      4、檢查控制柜及電機(jī)溫度是否過(guò)高，機(jī)房空調(diào)器的制冷狀態(tài)是否正常，運(yùn)行是否有異常和振動(dòng)。
      5、檢查電梯轎廂是否有雜物。每周 一
      1、檢查并擰緊各接線(xiàn)端。
      2、檢查安全裝置，并做好記錄。
      3、轎廂上不銹鋼油。
      每半月 一
      1、對(duì)各安全裝置清潔檢查，并進(jìn)行調(diào)整。
      2、檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛(wèi)生。
      每月 一
      1、測(cè)試各裝置安全回路的電器操作。
      2、檢查選層器、限速器接線(xiàn)端、接線(xiàn)和有關(guān)控制點(diǎn)情況。
      3、檢查電梯各傳動(dòng)部位工作是否正常。
      每季 一
      1、檢查各鋼絲繩張力是否平衡、有無(wú)破損斷股現(xiàn)象。
      2、檢查底坑緩沖器油位情況，并作補(bǔ)油。
      3、檢查各層標(biāo)記是否清晰。
      4、電梯各運(yùn)動(dòng)部件加潤(rùn)滑油。
      每年 一
      1、軌夾塊螺釘進(jìn)行檢查加固，檢查各纜繩及補(bǔ)償鏈條損壞情況。
      2、對(duì)各活動(dòng)部件換油潤(rùn)滑。
      3、做好維修保養(yǎng)記錄。
      4、由勞動(dòng)安全部門(mén)按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)電梯進(jìn)行檢查。16.10.2效果：
      16.10.2.1電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種年審證件齊全。
      16.10.2.2嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實(shí)，各種縱保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理，資料完整。
      16.10.2.3電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全有效，轎廂及機(jī)房整潔，通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。
      16.10.2.4出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員在五分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)搶修。16.10.3記錄：電梯系統(tǒng)巡視維護(hù)表、電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
      17、自控系統(tǒng)
      樓宇自控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)表 項(xiàng)目 時(shí)間 計(jì)算機(jī) 每季 次數(shù) 內(nèi)
      容
      一
      1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。
      2、檢測(cè)UPS工作情況是否正常，配載作放電維護(hù)。
      3、檢測(cè)系統(tǒng)接口性能。
      4、內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份。集中控制箱 每季 一
      1、檢查各連接線(xiàn)路的牢固程度，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。
      2、檢查直接控制器、輸入輸出模塊和變壓器的工作情況。傳感器 每年 一
      1、測(cè)試溫度、液位、流量、壓力傳感器的靈敏程度。
      2、更換性能不好的元器件，校核性能，保證質(zhì)量準(zhǔn)確。變送器 每年 一
      1、檢查變送器的準(zhǔn)確度。
      2、更換性能不好的元器件，校核性能，保證質(zhì)量準(zhǔn)確。
      第二節(jié)、辦公樓維修服務(wù)方案
      1、工程部崗位職責(zé)
      1.1工程部員工崗位職責(zé)
      1.1.1在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，將全面負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維保工作，使各系統(tǒng)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。
      1.1.2負(fù)責(zé)對(duì)各工程專(zhuān)業(yè)班組的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)，確保各項(xiàng)工作得以順利進(jìn)行，堅(jiān)持安全第一，加強(qiáng)安全意識(shí)教育，將安全生產(chǎn)、遵章守制貫穿于日常工作的全過(guò)程。1.1.3負(fù)責(zé)工程部質(zhì)量過(guò)程的管理和控制，跟蹤檢查各項(xiàng)工作計(jì)劃及規(guī)章制度 的落實(shí)情況，對(duì)工作中的不足提出改進(jìn)要求，確保本部門(mén)各項(xiàng)工作確有實(shí)效；負(fù)責(zé)本部門(mén)各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及考核計(jì)劃的審核、制定和組織實(shí)施，確保按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
      1.1.4負(fù)責(zé)制定、審核工程部各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施；負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)發(fā)生的事故，組織調(diào)查分析及處理工作。
      1.1.5負(fù)責(zé)按規(guī)范要求制定、審核工程部、季度和月度運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作計(jì)劃，報(bào)物管中心經(jīng)理審批后監(jiān)督執(zhí)行，以達(dá)到設(shè)備延壽和保值的目的；組織收集、管理、完善技術(shù)；圖紙、資料，制作設(shè)備技術(shù)檔案和設(shè)備臺(tái)帳，對(duì)所管轄的設(shè)備做到心中有數(shù)，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。1.1.6根據(jù)業(yè)主方面要求和管理處的安排，合理抓好節(jié)能工作，每月向管理處上報(bào)能源消耗數(shù)據(jù)。
      1.1.7負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與管理處其它部門(mén)的關(guān)系，共同做好各項(xiàng)工作。1.1.8完成公司和物管處領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)臨時(shí)性任務(wù)。
      1.1.9工程部員工現(xiàn)階段分為個(gè)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行管理，即強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)（含電梯監(jiān)管）、弱電專(zhuān)業(yè)（包括樓宇自控、消防監(jiān)控及安控設(shè)備的維護(hù)）、水工（給排水）專(zhuān)業(yè)、綜合維修專(zhuān)業(yè)。
      1.2.0由于辦公樓的管理有一定的特殊性，這就要求工程部的員工要做到分工不分家，互相協(xié)作。既考慮各司其職便于管理，又能集中合作完成大項(xiàng)工作，確保工程部各項(xiàng)工作緊張有序地進(jìn)行。
      1.2.1綜合維修專(zhuān)業(yè)：
      1.2.1.1熟悉管轄范圍內(nèi)石材及其它各種建筑、裝飾材料和鎖具、門(mén)把、塑鋼窗等附屬用品的種類(lèi)、規(guī)格、數(shù)量，了解其特點(diǎn)，掌握相應(yīng)的維修方式。
      1.2.1.2機(jī)電維修人員要熟悉管轄范圍內(nèi)電機(jī)、水泵類(lèi)設(shè)備和管線(xiàn)的情況，制定出年、季、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，加強(qiáng)定期和日常維保工作，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的技術(shù)狀態(tài)。1.2.1.3加強(qiáng)日常巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提高業(yè)務(wù)質(zhì)量。1.2.1.4努力鉆研本專(zhuān)業(yè)相關(guān)技術(shù)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。1.2.1.5就本專(zhuān)業(yè)存在的問(wèn)題提出合理化建議。1.2.1.6完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。
      2、公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則
      2.1外墻、圍墻
      2.1.1半年對(duì)外墻進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)面磚損壞，及時(shí)報(bào)告業(yè)主修復(fù)。2.1.2每?jī)赡陥?bào)告業(yè)主對(duì)外墻刷涂料的部分，如陽(yáng)臺(tái)底部等處刷一次涂料。2.1.3每?jī)赡陥?bào)告業(yè)主對(duì)所有鐵制門(mén)、欄桿等油漆一次。2.2道路 2.2.1每年報(bào)告業(yè)主對(duì)辦公樓外圍道路上的各種標(biāo)志、停車(chē)區(qū)域的劃線(xiàn)重新油漆一遍。2.3內(nèi)部大堂、走道及樓梯
      2.3.1每年對(duì)內(nèi)部的大堂、電梯廳、走道和樓梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主修復(fù)。
      2.3.2每?jī)赡陥?bào)告業(yè)主對(duì)樓梯的墻面重新刷一次涂料。2.3.3每?jī)赡陥?bào)告業(yè)主對(duì)樓梯的踢腳線(xiàn)重新油漆一遍。2.4樓頂屋面
      2.4.1每半年在屋面的防水層和保溫層做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時(shí)報(bào)告業(yè)主修復(fù)。
      2.4.2每?jī)赡陥?bào)告業(yè)主對(duì)屋面的鐵制走道和避雷帶做一次油漆保養(yǎng)。2.4.3每年水箱做一次檢查，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)報(bào)告業(yè)主修補(bǔ)。
      3、供電管理
      3.1維修電工、弱電電工崗位職責(zé)
      3.1.1嚴(yán)格執(zhí)行電工崗位的安全操作規(guī)程及公司的規(guī)章制度，做到持證上崗，掛牌服務(wù)，文明維修。
      3.1.2熟悉轄區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的分布、特點(diǎn)、工作方式及操作方法。
      3.1.3嚴(yán)格按安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程和各類(lèi)管理制度操作。
      3.1.4每天對(duì)轄區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)檢修巡視檢查，認(rèn)真做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)搶修，重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)。
      3.1.5及時(shí)解決智能化系統(tǒng)遇到的實(shí)際問(wèn)題。3.1.6參加智能化系統(tǒng)的檢修、改造工作。
      3.1.7負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)及所有設(shè)備、設(shè)施（除弱電系統(tǒng)外）電氣部分的維修、保養(yǎng)、巡視及操作盤(pán)箱的安裝，操作、巡查與維修。3.1.8負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)插座、開(kāi)關(guān)的檢查與維修。3.1.9負(fù)責(zé)電氣設(shè)備的安裝與維修。
      3.1.10負(fù)責(zé)及時(shí)處理有關(guān)電氣方面的問(wèn)題。接到零維修任務(wù)后，五分鐘趕至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢修，并準(zhǔn)確填寫(xiě)《零維修單》。3.1.11負(fù)責(zé)對(duì)本崗位工作范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的隱患及時(shí)處理，解決不了的問(wèn)題上報(bào)領(lǐng)班。3.1.12負(fù)責(zé)每日維修工作記錄的填寫(xiě)。
      3.1.13負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具、檢測(cè)儀表和電器材料，做到不丟失不損壞。3.1.14負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)電氣設(shè)備、配（變）電室清潔衛(wèi)生，保持干燥，物品擺放整齊。
      3.1.15認(rèn)真執(zhí)行值班制度，零維修不過(guò)夜，完成所屬設(shè)備的定期檢查和定期保養(yǎng)的任務(wù)。3.1.16積極參加集體活動(dòng)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高技術(shù)水平、思想素質(zhì)。3.2供電管理工作標(biāo)準(zhǔn)
      3.2.1負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗，并配備主管電氣工程的技術(shù)人員。3.2.2建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度，加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。3.2.3建立24小時(shí)值班制度，做到發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。
      3.2.4保證公共使用照明燈、指示燈、顯示燈的完好，確保發(fā)配電設(shè)備及電氣線(xiàn)路安全運(yùn)行。3.2.5停電提前通知，以免造成轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)損失和意外事故。3.2.6對(duì)臨時(shí)施工工程，裝修要有用電管理措施。
      3.2.7發(fā)生特殊情況，如火災(zāi)、地震、水災(zāi)時(shí)，要及時(shí)切斷電源。
      3.2.8禁止亂拉亂接供電線(xiàn)路，嚴(yán)禁超載用電，如確需要，必須取得主管人員的書(shū)面同意。3.2.9建立各類(lèi)供電設(shè)備檔案，如設(shè)備信息卡等。3.3、配電室管理工作標(biāo)準(zhǔn) 3.3.1配電室全部機(jī)電設(shè)備，由高壓值班人員負(fù)責(zé)管理和值班，停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入配電室，非本單位人員須辦理書(shū)面許可才能進(jìn)入。3.3.2保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在35度以下。
      3.3.3建立運(yùn)行記錄，每小時(shí)巡查一次，每周組織檢查一次，每年大檢修一次，查出問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告上級(jí)。每小時(shí)巡查內(nèi)容：室內(nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告。
      3.3.4供電線(xiàn)路操作開(kāi)關(guān)設(shè)明顯標(biāo)志，供電線(xiàn)路嚴(yán)禁超載供電；如確有需要，報(bào)上級(jí)主管人員書(shū)面同意后，方可進(jìn)行。
      3.3.5室內(nèi)嚴(yán)禁亂拉亂接線(xiàn)路；如確有需要，報(bào)上級(jí)主管人員書(shū)面同意后，方可進(jìn)行。3.3.6配電室內(nèi)設(shè)備及線(xiàn)路改變，要經(jīng)過(guò)上級(jí)主管人員同意，重大改變報(bào)公司工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。
      3.3.7節(jié)約電能消耗，降低成本是每個(gè)電工的主要職責(zé)之一。電工班每周書(shū)面報(bào)上級(jí)主管人員總電表運(yùn)行數(shù)一次。
      3.3.8嚴(yán)禁違章操作，檢修時(shí)必須遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套等。3.3.9做好預(yù)防工作，防止小動(dòng)物進(jìn)出配電室。
      3.4配電室值班工作標(biāo)準(zhǔn)
      3.4.1運(yùn)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)、忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。3.4.2熟悉系統(tǒng)工作原理、構(gòu)造和運(yùn)行情況，正確合理操作，使設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。3.4.3認(rèn)真做好運(yùn)行記錄，經(jīng)常巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)值是否在規(guī)定范圍內(nèi)，聲音、溫度等是否正常，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象迅速查明原因，正確處理。
      3.4.4認(rèn)真做好設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，按要求做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。3.4.5嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。
      3.4.6積極配合維修人員在機(jī)房?jī)?nèi)的工作。
      3.4.7搞好文明生產(chǎn)，保持值班室和機(jī)房的整潔。
      3.4.8工作時(shí)間一律按公司規(guī)定著裝，佩帶好工作牌。
      3.4.9遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不擅離職守，工作時(shí)間不看書(shū)報(bào)、不打瞌睡、不做與工作無(wú)關(guān)的事。3.4.10值班記錄應(yīng)包括以下內(nèi)容：
      3.4.10.1值班期間的設(shè)備使用狀況描述（故障或停用）。3.4.10.2執(zhí)行的操作（運(yùn)行設(shè)備描述）。3.4.10.3發(fā)生的異?，F(xiàn)象和原因。3.4.10.4工具、量具狀況的描述。
      3.4.10.5值班期間接受和執(zhí)行的指令或通知。3.5供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)
      3.5.1變壓器在運(yùn)行中觀(guān)察其聲音、溫度是否正常，電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。3.5.2所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。
      3.5.3運(yùn)行中的開(kāi)關(guān)、母線(xiàn)、接頭等一切載流導(dǎo)體有無(wú)跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。
      3.5.4各開(kāi)關(guān)回路需標(biāo)明供電范圍，以便工作，每星期檢查開(kāi)關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
      3.5.5變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。3.5.6配電室做好通風(fēng)和降溫工作一般室內(nèi)溫度以不超過(guò)40攝氏度為宜。3.5.7檢查電纜坑有無(wú)積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。3.5.8配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。3.5.9有檢修記錄和測(cè)試記錄。
      3.6配電室倒閘操作標(biāo)準(zhǔn)
      3.6.1倒閘操作必須根據(jù)值班調(diào)度員或值班負(fù)責(zé)人命令，受令人復(fù)誦無(wú)誤后執(zhí)行。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰，使用正規(guī)操作術(shù)語(yǔ)和設(shè)備雙重名稱(chēng)，即設(shè)備名稱(chēng)和編號(hào)。發(fā)令人使用電話(huà)發(fā)布命令之前，應(yīng)先和受令人互報(bào)姓名。發(fā)令全過(guò)程和聽(tīng)令報(bào)告時(shí)都要做好記錄。
      3.6.2倒閘操作由操作人填寫(xiě)操作票。單人值班者，操作票由發(fā)令人用電話(huà)向值班員傳達(dá)，值班員應(yīng)根據(jù)傳達(dá)的命令，填寫(xiě)好操作票，復(fù)誦無(wú)誤，并在“監(jiān)護(hù)人”簽名處填入發(fā)令人的名字，每張操作票只能填寫(xiě)一個(gè)操作任務(wù)。
      3.6.3停電拉操作必須按照開(kāi)關(guān)順序依次操作，送電的順序與此相反。變壓器需要停電時(shí)，應(yīng)先停低壓，后停高壓，送電時(shí)先送高壓，后送低壓。3.6.4下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi)： 3.6.4.1應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)。
      3.6.4.2檢查開(kāi)關(guān)的位置。
      3.6.4.3檢查接地刀閘是否斷開(kāi)。
      3.6.4.4檢查負(fù)荷。
      3.6.4.5安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險(xiǎn)器。
      3.6.4.6切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無(wú)電壓等。
      3.6.5操作票應(yīng)用鋼筆或簽字筆填寫(xiě)，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或結(jié)線(xiàn)圖核對(duì)所填寫(xiě)的操作項(xiàng)目并分別簽字，然后經(jīng)值班負(fù)責(zé)人審核簽字。3.6.6操作前應(yīng)核對(duì)設(shè)備名稱(chēng)、編號(hào)和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。必須按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)，做一個(gè)記號(hào)“√”，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查。3.6.7倒閘操作必須由兩人執(zhí)行，其中對(duì)設(shè)備較為熟悉一人作監(jiān)護(hù)。特別重要和復(fù)雜的倒閘操作，由熟練的值班員操作，值班負(fù)責(zé)人或主管負(fù)責(zé)人監(jiān)護(hù)。
      3.6.8操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，不準(zhǔn)擅自更改操作票，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置，應(yīng)立即向值班負(fù)責(zé)人或主管負(fù)責(zé)人報(bào)告，弄清楚后再進(jìn)行操作。
      3.6.9電氣設(shè)備停電后，即使是事故停電，在未斷開(kāi)開(kāi)關(guān)做好安全措施以前，不得觸及設(shè)備，以防突然來(lái)電。
      3.6.10在發(fā)生人身觸電事故時(shí)，為了解救觸電者，可以不經(jīng)許可，即行斷開(kāi)有關(guān)設(shè)備的電源，但事后必須立即報(bào)告上級(jí)。
      3.6.11下列各頂工作可以不用操作票： 3.6.11.1事故處理。
      3.6.11.2拉合開(kāi)關(guān)單一操作。
      3.6.11.3拉開(kāi)接地刀閘或拆除全配電室僅有的一組接地線(xiàn)，但上述操作均應(yīng)記入操作記錄薄內(nèi)。
      3.7配電設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 3.7.1低壓配電屏
      儀表指示是否正確，線(xiàn)路負(fù)荷是否過(guò)量，指示信號(hào)是否正確，隔離開(kāi)關(guān)等狀態(tài)，出線(xiàn)開(kāi)關(guān)、聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)等的狀態(tài)、位置是否正確，各供電線(xiàn)路有無(wú)過(guò)熱。每小時(shí)巡視一次。3.7.2強(qiáng)電井
      開(kāi)關(guān)狀態(tài)是否正常，線(xiàn)路有無(wú)過(guò)熱，是否打掃衛(wèi)生。每日巡視一層或數(shù)層，每周完成所有強(qiáng)電井巡視。
      3.7.3變壓器
      溫度是否正常，有無(wú)異常響聲，是否漏油，油位是否正常。每日巡視一次。3.8弱電系統(tǒng)運(yùn)行工作標(biāo)準(zhǔn)
      3.8.1中控室值班人員負(fù)責(zé)中控室消防及監(jiān)視設(shè)備的24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀(guān)察，確認(rèn)火警后，按《應(yīng)急預(yù)案》操作。3.8.2當(dāng)故障發(fā)生時(shí)，及時(shí)通知弱電工進(jìn)行維修。
      3.8.3將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。
      3.8.4每日對(duì)中控室設(shè)備外表及環(huán)境進(jìn)行清潔，保持設(shè)備外表無(wú)積塵、水漬、油漬，中控室環(huán)境整潔明亮。
      3.8.5弱電工每日對(duì)弱電設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并記錄于《弱電設(shè)備運(yùn)行記錄表》、《弱電設(shè)備（層面）運(yùn)行記錄表》。
      3.8.6按《弱電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求，按時(shí)進(jìn)行弱電設(shè)備的維修保養(yǎng)，并記錄《弱電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》。督促消防公司做好消防設(shè)備、弱電設(shè)備的年檢、年審工作。3.8.7弱電值班人員負(fù)責(zé)對(duì)弱電設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行的操作、巡視、記錄。
      3.8.8嚴(yán)格按《弱電管理?xiàng)l例》和《巡回檢查制度》進(jìn)行運(yùn)行，并將每班運(yùn)行情況記錄于《弱電運(yùn)行日志》中。
      3.8.9弱電設(shè)備（設(shè)施）操作室由弱電設(shè)備人員負(fù)責(zé)，無(wú)關(guān)人員不得入內(nèi)，更不允許其他人員擅自操作弱電設(shè)備（設(shè)施）的按鈕和開(kāi)關(guān)。
      3.8.10嚴(yán)格對(duì)弱電設(shè)備（設(shè)施）按《弱電設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃表》執(zhí)行保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或更換，確保弱電設(shè)備的使用功能和質(zhì)量完好。
      3.8.11弱電工程師負(fù)責(zé)對(duì)弱電設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。同時(shí)，每?jī)芍芤淮螌?duì)弱電設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行檢查，并記錄于《弱電設(shè)備檢查表》。3.8.12每年12月制訂下一的《弱電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂 中修、大修計(jì)劃。
      3.8.13每月組織人員對(duì)弱電設(shè)備進(jìn)行檢查，將檢查情況記錄于《弱電設(shè)備檢查表》。3.9弱電系統(tǒng)運(yùn)行檢查工作標(biāo)準(zhǔn)
      系統(tǒng)項(xiàng)目 巡檢內(nèi)容 定期檢查保養(yǎng)內(nèi)容與要求 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 攝
      像
      監(jiān)
      控
      系
      統(tǒng)
      1、每月1次檢查控制器件、操作鍵盤(pán) 1、2、每月1次測(cè)試主機(jī)鍵盤(pán)功能，切換矩陣功能，字符發(fā)生器調(diào)整、電梯樓層顯示器 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)，掃描式監(jiān)視等
      2、操作鍵盤(pán)靈活、可靠，電源鎖開(kāi)關(guān)完好
      1、每月1次檢查監(jiān)視器圖像、顯示器接線(xiàn)、監(jiān)視器安裝
      2、每月1次多畫(huà)面處理器功能檢測(cè)
      3、每季1次檢查雙電源切換、接地保護(hù)
      4、每季1次各電接點(diǎn)檢查、接觸面加固、絕緣加強(qiáng)
      5、每季1次總電源穩(wěn)壓器、輸出電壓修正
      1、各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，圖像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；監(jiān)視器安裝牢固、可靠
      2、各顯示器接線(xiàn)清楚，無(wú)隨意拉接線(xiàn)
      3、交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定
      4、各輸出電路熔絲配置合理，沒(méi)有不規(guī)則行為
      5、高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉接線(xiàn)；二路電源切換正常、可靠
      6、設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠
      1、每季1次鏡頭清潔
      2、每季1次攝像機(jī)光圈、聚焦、后焦調(diào)整
      3、每季1次室外電動(dòng)云臺(tái)、室外防護(hù)罩清潔、保養(yǎng)
      4、每年1次攝像機(jī)視頻接、解碼器、云臺(tái)插件除氧化處理攝像機(jī)電源電壓測(cè)量；云臺(tái)電機(jī)絕緣測(cè)量
      1、各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全
      2、帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求
      3、各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全（別是室外型）
      4、各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求
      1、每月1次檢查錄像機(jī)配置
      2、每月1次錄像機(jī)磁鼓清潔及功能檢測(cè)
      3、每月1次檢查攝像監(jiān)視點(diǎn)信號(hào)切換
      1、所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求
      2、各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，易能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制（包括切換到備用錄像機(jī)）收 視 系
      統(tǒng)
      1、每月1次檢查、保養(yǎng)各穩(wěn)頻器，衰減器、濾波器
      2、每月1次檢查、保養(yǎng)錄像機(jī)、監(jiān)視器
      3、每季1次檢查、保養(yǎng)各放大器
      4、每年1次檢查、保養(yǎng)分支器終端器
      5、每年1次檢查、保養(yǎng)主桿天線(xiàn)
      6、每年1次避雷接地、工作接地測(cè)試
      1、控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常，收視效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無(wú)干擾信號(hào)
      2、主桿天線(xiàn)信號(hào)接收有效、安裝牢固
      3、各錄像機(jī)性能良好，各監(jiān)視器工作正常、圖像清晰
      4、各分支器、終端器齊全、有效
      5、線(xiàn)路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好
      6、電源容量適當(dāng)，無(wú)過(guò)載情況，設(shè)備接地符合規(guī)定
      3.10供配電系統(tǒng)管理流程
      3.11供電事故應(yīng)急處理預(yù)案 3.11.1觸電處置
      發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。
      3.11.1.1拉開(kāi)電源開(kāi)關(guān)、拔去插頭或熔斷器；用干燥的木棒、竹竿移開(kāi)電線(xiàn)或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線(xiàn)。
      3.11.1.2用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源。
      3.11.1.3防止觸電者在斷電后跌倒。如果觸電者尚未失去知覺(jué)，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化。
      3.11.1.4如果觸電者已失去知覺(jué)，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸；若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院。
      3.11.1.5如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。
      注：人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。3.11.2配電柜自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳閘的處置： 判斷跳閘原因（短路或過(guò)載）；查清楚負(fù)載種類(lèi)及分布情況；對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告主管，請(qǐng)求支援解決；如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。3.11.3變、配電室發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理作業(yè)規(guī)程》處置。3.11.4變、配電室發(fā)生水浸時(shí)的處置
      視進(jìn)水情況，拉下總電源開(kāi)關(guān)或高壓開(kāi)關(guān)，堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)立即通知設(shè)備部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；漏水源堵住后，應(yīng)立即排水，排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線(xiàn)等）；確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。
      3.12停電應(yīng)急處理方案
      當(dāng)發(fā)生如下停電事故時(shí)，中實(shí)物業(yè)管理處將分別采取如下應(yīng)急措施，確保辦公樓安全用電。3.12.1樓層強(qiáng)電小間相關(guān)開(kāi)關(guān)掉閘
      樓層強(qiáng)電小間相關(guān)開(kāi)關(guān)掉閘停電后，信息處理中心應(yīng)立即通知電工在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查造成停電原因，一般事故10分鐘內(nèi)排除，檢查無(wú)誤后合閘送電。若事故較嚴(yán)重，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)處理不完，應(yīng)立即拉臨時(shí)電源線(xiàn)送電，工作結(jié)束后應(yīng)向信息處理中心匯報(bào)并做相關(guān)記錄。
      3.12.2配電室出線(xiàn)開(kāi)關(guān)掉閘
      配電室出線(xiàn)開(kāi)關(guān)掉閘后，值班人員應(yīng)立即做出反映，判斷掉閘原因，檢查饋電線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)、負(fù)載并采取措施在30分鐘內(nèi)排除故障恢復(fù)供電，若因事故原因復(fù)雜一時(shí)難以處理的應(yīng)及時(shí)上報(bào)信息處理中心，并采取拉臨時(shí)電源的方法，迅速恢復(fù)供電，事后做好相應(yīng)記錄和善后工作。
      3.12.3主變壓器發(fā)出事故報(bào)警信號(hào)
      值班人員應(yīng)立即向信息處理中心和主管技術(shù)人員反映，同時(shí)按有關(guān)操作規(guī)程，把負(fù)荷逐步轉(zhuǎn)移到正常運(yùn)行變壓器所帶母線(xiàn)上運(yùn)行，然后把故障變壓器停下來(lái)，斷開(kāi)變壓器兩側(cè)開(kāi)關(guān)，掛好地線(xiàn)，通知有關(guān)人員對(duì)變壓器進(jìn)行檢查。
      3.12.4主變壓器跳閘
      值班人員應(yīng)立即通知信息處理中心和主管技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)，分析判斷故障和跳閘原因，若由于負(fù)載側(cè)故障或繼電保護(hù)誤動(dòng)作則應(yīng)立即切除故障負(fù)載，并調(diào)整好繼電保護(hù)恢復(fù)送電。若由于變壓器本身故障引起跳閘，則應(yīng)按有關(guān)操作規(guī)程，把各路負(fù)荷逐步依次倒到正常工作母線(xiàn)上。停下來(lái)的變壓器應(yīng)斷開(kāi)兩側(cè)開(kāi)關(guān)、掛好地線(xiàn)、等候檢測(cè)。
      3.12.5發(fā)生停電時(shí)，維修人員應(yīng)立即奔赴電梯機(jī)房，首先用機(jī)房電話(huà)和轎廂內(nèi)司梯工取得聯(lián)系，讓乘客不要驚慌，聽(tīng)從維修人員指揮，另一方面用漲鉗微微松開(kāi)抱閘，使轎廂緩慢移動(dòng)到最近樓層平層停穩(wěn)后，打開(kāi)轎廂門(mén)將乘客放出，然后關(guān)閉好轎門(mén)廳門(mén)，立即去修復(fù)電源。
      4、供電事故應(yīng)急處理預(yù)案
      4.1配電柜自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳閘的處置： 判斷跳閘原因（短路或過(guò)載）；查清楚負(fù)載種類(lèi)及分布情況；對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告主管，請(qǐng)求支援解決；如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。4.2變、配電室發(fā)生火災(zāi)按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理作業(yè)規(guī)程》處置。4.3變、配電室發(fā)生水浸時(shí)的處置
      視進(jìn)水情況，拉下總電源開(kāi)關(guān)或高壓開(kāi)關(guān)，堵住漏水源；如果漏水較大，應(yīng)立即通知設(shè)備部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；漏水源堵住后，應(yīng)立即排水，排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線(xiàn)等）；確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開(kāi)機(jī)試運(yùn)行；如無(wú)異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。
      5、停電應(yīng)急處理方案
      當(dāng)發(fā)生如下停電事故時(shí)，中實(shí)物業(yè)管理處將分別采取如下應(yīng)急措施，確保安全用電。5.1樓層強(qiáng)電小間相關(guān)開(kāi)關(guān)掉閘
      樓層強(qiáng)電小間相關(guān)開(kāi)關(guān)掉閘停電后，信息處理中心應(yīng)立即通知電工在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查造成停電原因，一般事故10分鐘內(nèi)排除，檢查無(wú)誤后合閘送電。若事故較嚴(yán)重，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)處理不完，應(yīng)立即拉臨時(shí)電源線(xiàn)送電，工作結(jié)束后應(yīng)向信息處理中心匯報(bào)并做相關(guān)記錄。
      5.2配電室出線(xiàn)開(kāi)關(guān)掉閘
      配電室出線(xiàn)開(kāi)關(guān)掉閘后，值班人員應(yīng)立即做出反映，判斷掉閘原因，檢查饋電線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)、負(fù)載并采取措施在30分鐘內(nèi)排除故障恢復(fù)供電，若因事故原因復(fù)雜一時(shí)難以處理的應(yīng)及時(shí)上報(bào)信息處理中心，并采取拉臨時(shí)電源的方法，迅速恢復(fù)供電，事后做好相應(yīng)記錄和善后工作。
      5.3主變壓器發(fā)出事故報(bào)警信號(hào)
      值班人員應(yīng)立即向信息處理中心和主管技術(shù)人員反映，同時(shí)按有關(guān)操作規(guī)程，把負(fù)荷逐步轉(zhuǎn)移到正常運(yùn)行變壓器所帶母線(xiàn)上運(yùn)行，然后把故障變壓器停下來(lái)，斷開(kāi)變壓器兩側(cè)開(kāi)關(guān)，掛好地線(xiàn)，通知有關(guān)人員對(duì)變壓器進(jìn)行檢查。
      5.4主變壓器跳閘
      值班人員應(yīng)立即通知信息處理中心和主管技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)，分析判斷故障和跳閘原因，若由于負(fù)載側(cè)故障或繼電保護(hù)誤動(dòng)作則應(yīng)立即切除故障負(fù)載，并調(diào)整好繼電保護(hù)恢復(fù)送電。若由于變壓器本身故障引起跳閘，則應(yīng)按有關(guān)操作規(guī)程，把各路負(fù)荷逐步依次倒到正常工作母線(xiàn)上。停下來(lái)的變壓器應(yīng)斷開(kāi)兩側(cè)開(kāi)關(guān)、掛好地線(xiàn)、等候檢測(cè)。
      5.5發(fā)生停電時(shí)，維修人員應(yīng)立即奔赴電梯機(jī)房，首先用機(jī)房電話(huà)和轎廂內(nèi)司梯工取得聯(lián)系，讓乘客不要驚慌，聽(tīng)從維修人員指揮，另一方面用漲鉗微微松開(kāi)抱閘，使轎廂緩慢移動(dòng)到最近樓層平層停穩(wěn)后，打開(kāi)轎廂門(mén)將乘客放出，然后關(guān)閉好轎門(mén)廳門(mén)，立即去修復(fù)電源。
      6、供水管理
      6.1、停電、停水管理規(guī)定
      為保證停電、停水能及時(shí)通知中心，使辦公樓盡量少受影響，特制定如下規(guī)定：
      6.1.1辦公樓范圍內(nèi)停水
      6.1.2辦公樓需要清洗水箱或檢修閥門(mén)停水時(shí)，提前一天貼出通知。通知貼在明顯位置，以保證辦公樓都能看到。停水應(yīng)選辦公樓用水少時(shí)進(jìn)行，一般不超過(guò)4小時(shí)。
      6.1.3管理處報(bào)總公司工程部并告知停水時(shí)間及原因，以便公司工程技術(shù)部回復(fù)辦公樓的查詢(xún)。
      6.1.4特殊情況如爆水管等搶修事宜，及時(shí)貼出通知，并注明停水時(shí)間。
      6.1.5如果停水需關(guān)閉市政供水閥門(mén)時(shí)，需有書(shū)面報(bào)告報(bào)至總公司工程技術(shù)部，說(shuō)明原因，總公司工程技術(shù)部及給排水工程師核準(zhǔn)后，再關(guān)閉，并由申請(qǐng)關(guān)閉市政水閥的管理處工程技術(shù)部負(fù)責(zé)水閥的關(guān)閉和開(kāi)通。
      6.1.6關(guān)閉市政水閥后管理處工程技術(shù)部負(fù)責(zé)通知可能受停水影響的單位。
      6.1.7如遇到自來(lái)水公司停水，在接到通知后應(yīng)貼出通知說(shuō)明原因；若無(wú)通知，在接到辦公樓詢(xún)問(wèn)時(shí)及時(shí)向自來(lái)水公司查詢(xún)，以便回復(fù)辦公樓。
      6.1.8若因消防水管爆裂或檢修消防供水系統(tǒng)時(shí)，需書(shū)面報(bào)告辦公樓服務(wù)管理處，寫(xiě)明停水部位及時(shí)間，同時(shí)向消防主管部門(mén)報(bào)告?zhèn)浒浮?.2供水設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 工程項(xiàng)目 小修內(nèi)容
      質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
      時(shí)限要求
      二 次 供 水 設(shè) 備 1 生活水泵（包括備用泵）（1）巡視檢查
      （2）水泵軸承溫度（3）水泵軸承滴漏（4）泵體加油
      （5）水泵出水口壓力 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音 軸承溫度不超過(guò)75℃ 環(huán)境溫度不高于35℃
      軸頭漏水符合要求潤(rùn)滑良好 壓力表指示應(yīng)在正常范圍內(nèi) 每日一次
      每天測(cè)試一次 每日一次 隨時(shí)檢查 每日一次
      消防泵（1）巡視檢查
      （2）
      試運(yùn)行 靈活轉(zhuǎn)動(dòng)
      最高端出水壓力不小于10m、無(wú)漏水、無(wú)雜音 每年四月、九月試泵兩次電機(jī)（1）巡視檢查（2）接地保護(hù)（3）運(yùn)行環(huán)境 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音
      牢固可靠 散熱良好 每日一次
      每日一次
      每日一次閥門(mén)（1）檢查
      （2）閥門(mén)
      （3）逆止閥 無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕，無(wú)異常撞擊聲
      無(wú)跑、冒、滴、漏，潤(rùn)滑良好開(kāi)閉靈活 性能可靠 每日一次 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
      發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決管道（1）巡視檢查（2）保溫 無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕
      每月攀車(chē)一次 保溫良好、無(wú)破損、無(wú)脫落 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
      每年九月檢查保溫高、低位水箱（1）檢查（2）水質(zhì)
      （3）液位控制器 無(wú)銹蝕、無(wú)跑、冒、滴、漏 任命生活飲用水衛(wèi)生
      靈敏可靠，控制線(xiàn)路規(guī)范 每周一次 每年一次
      隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
      （2）水位計(jì) 壓力正常，無(wú)銹蝕，無(wú)跑、冒、滴、漏 水面在規(guī)定范圍內(nèi) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
      壓力指示在正常范圍內(nèi)，清潔無(wú)油污、不漏氣 配電（盤(pán)）柜
      發(fā)現(xiàn)問(wèn)7 氣壓罐（1）
      檢查
      發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決空氣壓縮機(jī) 檢查 題及時(shí)解決控制系統(tǒng)（1）（2）液位傳感器（3）消防信號(hào) 控制系統(tǒng)可靠 柜內(nèi)元器件齊全完好接地、接零良好，指示燈完好
      動(dòng)作準(zhǔn)確，能隨時(shí)啟動(dòng) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
      每年至少與消防泵試運(yùn)行一次運(yùn)行環(huán)境（1）泵房、水箱間（2）管道、泵體有少量漆膜脫落 落 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決
      干凈整潔無(wú)雜物、無(wú)積水、有門(mén)、有鎖、無(wú)銹蝕、無(wú)脫及時(shí)補(bǔ)刷
      6.3給水應(yīng)急處理
      給水應(yīng)急處理管理、維護(hù)、維修人員做到以下幾點(diǎn)：
      6.3.1熟悉和掌握樓內(nèi)給水的水源，分區(qū)供水部位，供水管線(xiàn)的控制閥門(mén)及安裝地點(diǎn)。6.3.2掌握重點(diǎn)用水部門(mén)的正常用水時(shí)間。
      6.3.3認(rèn)真執(zhí)行對(duì)供水設(shè)施、設(shè)備的日常巡檢和保養(yǎng)、維護(hù)及時(shí)排除隱患。特別是對(duì)消防滅火設(shè)備、設(shè)施，加強(qiáng)日常巡視，試運(yùn)轉(zhuǎn)完好，確保病體人員集中地，應(yīng)急及時(shí)供水滅火。6.3.4準(zhǔn)備應(yīng)急搶修所需備品、料具工作。
      6.3.5出現(xiàn)停水事故，主管領(lǐng)導(dǎo)首先組織專(zhuān)業(yè)搶修人員到現(xiàn)場(chǎng)，處理?yè)屝尥瑫r(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)及辦公樓領(lǐng)導(dǎo)，以減少其它連鎖的事故發(fā)生。
      6.3.6當(dāng)院區(qū)內(nèi)有給水管道或閥門(mén)破裂時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉前端或相關(guān)的閥門(mén)以防損失擴(kuò)大，同時(shí)貼出緊急通知，組織工程技術(shù)人員對(duì)破裂的管道閥門(mén)進(jìn)行搶修更換，在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)供水。
      6.3.7局部管道或閥門(mén)損壞，應(yīng)盡量縮小停水范圍，及時(shí)進(jìn)行搶修
      6.4排水設(shè)備的檢查維修管理人員應(yīng)全面了解、掌握設(shè)備的性能、用途及各管線(xiàn)走向以及控制閥門(mén)的位置和相互關(guān)系、各用水設(shè)備和用水點(diǎn)的布局，以便正常檢查、維修。6.4.1各上下水井口（包括閥門(mén)井和下水井）封閉是否嚴(yán)實(shí)，防止雜物落入井口。6.4.2雨水井及井附近有無(wú)白灰、砂子、碎石等建筑材料，防止它們被雨水沖入管道內(nèi)造成堵塞。
      6.4.3樓板、墻壁、地面等處有無(wú)滴水、積水等異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)管道有滴漏部位及時(shí)修理。6.4.4暴露于空間的管道及設(shè)備需定期檢查，涂刷防腐涂料。
      6.4.5每年對(duì)使用設(shè)備進(jìn)行一次使用試驗(yàn)（如控制閥門(mén)每年至少進(jìn)行一次開(kāi)關(guān)試驗(yàn)，防止啟動(dòng)時(shí)打不開(kāi)或關(guān)不緊等）。
      6.4.6冬季前應(yīng)做好室內(nèi)外設(shè)備防凍保溫工作。對(duì)室外蓋不嚴(yán)的閥門(mén)井、水表井、消火栓井，都應(yīng)在井中填充以保溫材料。對(duì)設(shè)在室外的冷水嘴、水箱、閥門(mén)、管道、消火栓等均需用足夠的保溫材料敷蓋，在保溫材料外糊一層石棉灰。室內(nèi)若設(shè)有上、下水設(shè)備又無(wú)采暖設(shè)施，則保溫方法等同于室外。若有取暖設(shè)施，則應(yīng)保證室內(nèi)溫度在正常溫度以上，尤其是有公用走廊的，公用樓道和走廊的窗戶(hù)應(yīng)及時(shí)關(guān)閉。6.5排水設(shè)備的檢修
      6.5.1如發(fā)現(xiàn)地面上有積水，可能是給水管泄漏，這時(shí)要弄清地下管道走向、順冒水處往下挖，沿管線(xiàn)找到泄漏處。如嚴(yán)重漏水，則應(yīng)關(guān)閉該管段的控制閥門(mén)進(jìn)行搶修。給水管漏水有兩種情況：
      6.5.1.1是鋼管漏水，如管壁腐蝕嚴(yán)重或變薄、斷裂等，需拆換更新；
      6.5.1.2是鑄鐵管漏水，一般是斷裂或滲漏，應(yīng)拆換或用填料填實(shí)。外線(xiàn)排水管堵塞是造成地面陰濕積水的通病，可按管道走向下方找到污水井，用竹劈、鋼絲等進(jìn)行疏通。室內(nèi)排水管被堵塞時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)樓板漏水現(xiàn)象。堵塞部位常在排水管中部、排水彎里、排水管末端及排水立管中，修理時(shí)可根據(jù)具體位置疏通。在檢查口附近，可打開(kāi)檢查口，靠近樓頂、滑桿可在通氣管中疏通。靠近三通、彎頭處，可打開(kāi)相應(yīng)的掃除口或剔洞疏通。
      6.5.2地上管道漏水的修理
      地上管道漏水容易發(fā)現(xiàn)，但地上給水管多設(shè)在室內(nèi)，不但障礙多，而且管道多架設(shè)在較高的空間，修理時(shí)應(yīng)先關(guān)閥門(mén)，可用打卡子的辦法止住漏水，再用換管或焊接的方法修理。6.5.3水嘴及閥門(mén)的修理
      水嘴的常見(jiàn)毛病有：螺蓋漏水和關(guān)不嚴(yán)（關(guān)不住）?；鄣脑蚨鄶?shù)情況是皮錢(qián)被磨損，少數(shù)情況是芯子折斷或閥座被劃傷及滑桿滑扣，修理時(shí)可根據(jù)具體情況換皮錢(qián)、芯子及滑桿。6.5.4衛(wèi)生設(shè)備的修理
      衛(wèi)生設(shè)備包括大便器、小便器、洗臉盆、家具盆和拖布池等，拖布池和家具盆均易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。修理時(shí)先用揣子或竹劈、細(xì)鋼絲疏通。
      6.5.5一般的管道凍裂事故及修理 鑄鐵管凍裂，在給水系統(tǒng)中只能更換新管。閥門(mén)管件凍裂，則可更換新閥門(mén)。黑白鐵管凍裂，則多屬焊縫開(kāi)裂。微細(xì)的凍裂可試用設(shè)卡子墊膠墊的方法處理。如裂縫不長(zhǎng)，且在管子中間時(shí)，可用電焊補(bǔ)焊。如果在管螺紋連接處，則需換管。
      7、智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)
      7.1智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行及維護(hù)方案
      智能建筑應(yīng)該是對(duì)建筑的四個(gè)基本要素，既結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及其相聯(lián)給予最優(yōu)化考慮和組合，以達(dá)到最佳，從而獲得投資合理、高效率的更安全、優(yōu)雅舒適、便利快捷的環(huán)境空間，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的安、暖、快、潔、便的親情服務(wù)，從中我們體會(huì)到智能在當(dāng)前的重要地位和作用。
      設(shè)備自動(dòng)控制和管理系統(tǒng)組成： 7.1.1中央管理操作系統(tǒng) 7.1.2熱交換監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.3冷凍站監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.4空調(diào)機(jī)組監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.5新風(fēng)機(jī)組監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.6送風(fēng)機(jī)組監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.7暖風(fēng)機(jī)/風(fēng)幕機(jī)系統(tǒng) 7.1.8給排水監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.9照明監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.10變配電監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.11電梯監(jiān)控系統(tǒng) 7.1.12電量計(jì)費(fèi)系統(tǒng) 7.1.13視頻
      7.1.14安保（視頻識(shí)別系統(tǒng)）
      7.1.15一站式的、菜單服務(wù)，通過(guò)智能化管理達(dá)到理想的服務(wù)，通過(guò)可視業(yè)主客服中心把服務(wù)的內(nèi)容、活動(dòng)等通知業(yè)主。
      7.1.16通過(guò)樓宇自控（中控室）發(fā)至工程部各種維修單： 7.1.16.1給排水的水箱、位置
      7.1.16.2空調(diào)機(jī)組的過(guò)濾器是否該沖洗 7.1.16.3污水池的水位 7.1.16.4消防水池的水位
      7.1.16.5冷水機(jī)組的各種參數(shù) 7.1.16.6電梯的故障化那些層面 7.1.16.7鍋爐的各種參數(shù)
      7.1.16.8水泵的運(yùn)行狀態(tài)等等
      7.1.17在線(xiàn)式的巡更，技防不如人防，要做人技結(jié)合，通過(guò)智能化，在計(jì)算機(jī)上設(shè)定幾點(diǎn)、幾分、巡視某個(gè)點(diǎn)，可編程。
      7.1.18保安對(duì)講系統(tǒng)在地下是難以接收信號(hào)，特別是停車(chē)場(chǎng)，在巡視地下部分時(shí)，建議安裝地下層的緊急對(duì)講插口；
      7.1.19對(duì)于集中供空調(diào)的項(xiàng)目，建議在空調(diào)水系統(tǒng)上，每層加裝電動(dòng)閥，以便完善樓宇自控系統(tǒng)，為單獨(dú)計(jì)算供冷費(fèi)用提供便利。
      7.1.20公共大堂，是否需設(shè)LED信息顯示大屏幕，（以便發(fā)布公共信息）。
      7.1.21智能化的集成，我們要遵循合法性、實(shí)用性、可靠性、先進(jìn)性、可擴(kuò)充性。7.1.22在安防系統(tǒng)中，特別是在重要區(qū)域里，辦公區(qū)域住所，馬上報(bào)警，同時(shí)啟動(dòng)錄像進(jìn)行錄像跟蹤。
      7.1.23緊急呼叫：安裝呼叫按鈕，在緊急情況下，向保安監(jiān)控報(bào)警； 7.1.24煤氣泄漏報(bào)警，一但出現(xiàn)泄漏馬上傳到保安中心；
      7.1.25電子信息，每戶(hù)可安裝信息發(fā)布器一個(gè)，物業(yè)管理中心可將一些信息隨時(shí)傳達(dá)給業(yè)主。7.1.26小型交換機(jī)、一帶
      8、二帶
      16、三帶24 可使辦公樓內(nèi)部隨意通話(huà)。7.1.27計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，寬帶接入可多臺(tái)計(jì)算機(jī)同時(shí)上網(wǎng)。
      7.1.28安保部分：門(mén)磁、窗磁、玻璃破碎檢測(cè)器，紅外線(xiàn)對(duì)射探測(cè)器，雙鑒探測(cè)器，都可聯(lián)動(dòng)報(bào)警同時(shí)啟動(dòng)攝象。
      7.2發(fā)揮高科技在管理服務(wù)中的設(shè)想
      現(xiàn)代企業(yè)辦公越來(lái)越注重信息的便捷與靈敏，因此對(duì)智能化要求越來(lái)越高，樓宇的智能化程度已成為衡量辦公樓檔次、品質(zhì)的最主要標(biāo)準(zhǔn)之一。我們物業(yè)公司將憑借所管理的辦公樓的經(jīng)驗(yàn)，制訂出完整的智能化系統(tǒng)管理方案，協(xié)助辦公樓建立一套完善的智能化系統(tǒng)，并通過(guò)對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)的集成管理，實(shí)現(xiàn)“一卡通”服務(wù)，辦公樓客戶(hù)和員工憑一張智能卡可實(shí)現(xiàn)門(mén)禁、考勤、車(chē)庫(kù)入場(chǎng)，與物業(yè)公司結(jié)算水電、物業(yè)費(fèi)及租金等一系列功能和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)電子錢(qián)包、電子存折，為商務(wù)客戶(hù)提供了完善、安全、快捷的信息服務(wù)環(huán)境。
      8、消防服務(wù)
      消防工作是各項(xiàng)服務(wù)工作重中之重，一旦發(fā)生火災(zāi)，其損失將是無(wú)法估量的。消防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈，加強(qiáng)員工的消防意識(shí)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，對(duì)辦公樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施定期聯(lián)動(dòng)測(cè)試。冬秋兩季氣候干燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴(yán)格的消防服務(wù)制度，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的具體情況制定切實(shí)可行的滅火方案，在出入口處及辦公樓醒目位置處設(shè)置“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”，“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”等標(biāo)示牌，禁止來(lái)人員攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入轄區(qū)。8.1防火服務(wù)特色
      防火是安全服務(wù)工作的重中之重，消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，實(shí)行人防，技防的有效結(jié)合，消防服務(wù)工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識(shí)和意識(shí)的講座，加強(qiáng)消防意識(shí)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，在宣傳欄加強(qiáng)消防知識(shí)宣傳，建立義務(wù)消防隊(duì)，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次，每年至少進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為：
      8.2消防服務(wù)
      貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防服務(wù)工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過(guò)硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。
      9、消防常識(shí)培訓(xùn)工作標(biāo)準(zhǔn)
      9.1目的：教育培訓(xùn)員工掌握消防基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能，保障公司利益和辦公樓人身財(cái)產(chǎn)安全。
      9.2對(duì)象：公司全體員工。
      9.3操作程序
      9.3.1明確授課人，由人力資源部指派。9.3.2選擇授課地點(diǎn)，確定授課時(shí)間。9.3.3明確授課內(nèi)容。9.3.3.1防火知識(shí)。
      9.3.3.2滅火常識(shí)。
      9.3.3.3火場(chǎng)的自救與救人。9.3.3.4滅火的基本方法與原則。9.3.4組織參加學(xué)習(xí)人員考核。9.3.5考試卷立檔備案、總結(jié)。
      10、消防安全教育、培訓(xùn)制度
      10.1新員工的入職消防安全教育、培訓(xùn)公司各部門(mén)的消防設(shè)備及各種設(shè)備的使用及其維護(hù)保養(yǎng)。在職員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)有關(guān)預(yù)防措施，考核消防器材知識(shí)和操作程序。10.2將培訓(xùn)結(jié)果轉(zhuǎn)送培訓(xùn)部，作為員工評(píng)估及其工作評(píng)級(jí)的一次標(biāo)準(zhǔn)。
      10.3培訓(xùn)實(shí)行簽到制，不準(zhǔn)缺席，若有急事處理，必須報(bào)請(qǐng)部門(mén)經(jīng)理審批后執(zhí)行。
      第三節(jié)、安全保衛(wèi)服務(wù)方案 1.1保安儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)
      1.1.1保安人員必須按規(guī)定穿著公司統(tǒng)一制式的保安服裝、戴大蓋帽、系領(lǐng)帶、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。
      1.1.2制服要保持整齊、挺刮、清潔；衣領(lǐng)、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺塞在褲腰內(nèi)，袖口和褲管不得卷起來(lái)；帽徽、肩章要保持端正；胸卡別在左胸前、左上口袋的中間；不準(zhǔn)赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。
      1.1.3保安人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領(lǐng)扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣不準(zhǔn)披在肩上，穿春秋套裝內(nèi)穿白襯衫，系好領(lǐng)帶。注意儀容風(fēng)紀(jì)，嚴(yán)禁制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x保安區(qū)域。
      1.1.4內(nèi)外衣口袋內(nèi)不準(zhǔn)放過(guò)多東西，如香煙、打火機(jī)、火柴等；腰間皮帶上不準(zhǔn)掛鑰匙及其他掛件；佩肩章的外套或襯衫須將肩章戴正。
      1.1.5大蓋帽要戴端正，對(duì)講機(jī)佩在腰間皮帶右后側(cè)，耳機(jī)塞在右耳，話(huà)筒別在襯衫左領(lǐng)上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼鏡。
      1.1.6保安人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩(wěn)重，雙臂自然擺動(dòng)，不得晃來(lái)晃去；騎車(chē)巡邏，眼睛注視前方，兼顧左右，但不要戲車(chē)玩耍，或在公共區(qū)域內(nèi)隨意穿行。
      1.1.7門(mén)崗要站在指定的崗位上，姿勢(shì)要端正，不準(zhǔn)彎腰曲背，形同依倚狀。不準(zhǔn)背靠門(mén)柱或墻角、樹(shù)上等。
      1.1.8立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢(shì)，身體重心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲，手心向后。
      1.1.9立正時(shí)雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插進(jìn)衣袋或褲袋內(nèi)。
      1.1.10聽(tīng)別人說(shuō)話(huà)時(shí)，眼睛應(yīng)注視對(duì)方眼睛，應(yīng)注意對(duì)方說(shuō)什么，不要左顧右望，心不在焉。1.1.11不論是巡邏行走還是門(mén)衛(wèi)站崗，都要精神飽滿(mǎn)，姿勢(shì)端正，舉止行為規(guī)范，不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準(zhǔn)有倦怠表現(xiàn)。
      1.2保安儀表標(biāo)準(zhǔn)
      1.2.1注意個(gè)人衛(wèi)生，常理發(fā)、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長(zhǎng)頭發(fā)和長(zhǎng)指甲。1.2.2內(nèi)外衣要保持整齊、清潔，衣領(lǐng)、袖口要干凈。
      1.2.3不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時(shí)擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋襪、吃東西。
      1.2.4不在公眾場(chǎng)合抽煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、大聲喧嚷或做與工作無(wú)關(guān)的事。
      1.2.5值崗人員只能在保安休息室內(nèi)喝水、休息，不準(zhǔn)在執(zhí)崗時(shí)端著茶杯喝水或拿著與工作無(wú)關(guān)的物品在物業(yè)服務(wù)區(qū)域走動(dòng)。
      1.2.6不準(zhǔn)酒后值勤或在值勤中飲酒，不準(zhǔn)在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。
      1.3、保安服務(wù)紀(jì)律
      1.3.1保安人員必須嚴(yán)格遵守國(guó)家政策、法令、法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，堅(jiān)持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力完成公司下達(dá)的各項(xiàng)保安任務(wù)。
      1.3.2保安人員在值勤工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守公司及部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，堅(jiān)守崗位，恪盡職守。1.3.3保安人員必須嚴(yán)格遵守16個(gè)不準(zhǔn)： 1.3.3.1不準(zhǔn)酒后值勤和在上班時(shí)飲酒。1.3.3.2不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭(zhēng)吵或打架。1.3.3.3不準(zhǔn)在值勤時(shí)間吸煙、吃零食。1.3.3.4不準(zhǔn)在夜間值勤時(shí)打瞌睡。1.3.3.5不準(zhǔn)在工作時(shí)間看書(shū)、看報(bào)、下棋、打牌、做私活。1.3.3.6.不準(zhǔn)在上崗時(shí)攜帶手機(jī)、耳機(jī)。1.3.3.7不準(zhǔn)擅離崗位、脫崗、串崗。
      1.3.3.8不準(zhǔn)佩戴手鏈、項(xiàng)鏈、戒指等各類(lèi)首飾及其他貴重飾品。1.3.3.9不準(zhǔn)彎腰曲背，不準(zhǔn)在崗位上與人閑聊。
      1.3.3.10不準(zhǔn)留鬢角、長(zhǎng)頭發(fā)、長(zhǎng)指甲、小胡子。
      1.3.3.11不準(zhǔn)向業(yè)戶(hù)、司機(jī)、攤主及其他業(yè)主借錢(qián)或索討財(cái)物。1.3.3.12.不準(zhǔn)帶親友到崗位上“陪崗”。
      1.3.3.13不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無(wú)主車(chē)輛及現(xiàn)金。1.3.3.14不準(zhǔn)打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。1.3.3.15.不準(zhǔn)知情不報(bào)或包庇壞人。
      1.3.3.16不準(zhǔn)當(dāng)班員工下班后進(jìn)入工作場(chǎng)所。
      1.4 保安員職業(yè)道德規(guī)范 1.4.1熱愛(ài)本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿(mǎn)腔熱忱地投入服務(wù)，認(rèn)真履行職責(zé)，任勞任怨，出色地完成保衛(wèi)任務(wù)。
      1.4.2遵紀(jì)守法，勇于護(hù)法，切實(shí)做到學(xué)法、守法、用法，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會(huì)的認(rèn)可和業(yè)主的信任。
      1.4.3不計(jì)個(gè)人得失，樂(lè)于奉獻(xiàn)。1.4.4文明執(zhí)勤，禮貌待人。
      1.4.5廉潔奉公，不牟私利。保安員必須廉潔自律，堅(jiān)持原則，照章辦事，不給違法違紀(jì)分子任何可乘之機(jī)。
      1.4.6尊老愛(ài)幼，樂(lè)于助人，拾金不昧，樹(shù)立社會(huì)主義精神文明新風(fēng)尚。1.5、保安員門(mén)崗服務(wù)
      1.5.1在指定位置、指定方向立崗，嚴(yán)禁脫崗。1.5.2物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)保安服務(wù)。
      1.5.2.1.物業(yè)服務(wù)區(qū)域的大門(mén)5:00～24:00實(shí)行開(kāi)啟服務(wù)；00:00～次日5:00關(guān)閉時(shí)，如有車(chē)輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)及時(shí)提供開(kāi)門(mén)、關(guān)門(mén)服務(wù)。
      1.5.2.1不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
      1.5.2.2對(duì)進(jìn)出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)行出入證制度、登記制度。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車(chē)輛進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。1.5.2.3阻止4噸及4噸以上大型汽車(chē)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。1.5.3交接崗時(shí)按規(guī)范操作。
      1.5.3.1在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。
      1.5.3.2上崗期間必須熱情地回答業(yè)戶(hù)提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮、有理有節(jié)。
      1.5.3.3大件物品出門(mén)必須憑《物品出門(mén)證》，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝潢施工人員攜大件物品出門(mén)。
      1.5.3.4特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向或裝潢人員講解清楚。
      1.5.3.5當(dāng)物業(yè)的電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門(mén)，夜間發(fā)生重大事件時(shí)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
      1.5.3.6當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至服務(wù)處處理。1.5.3.7每日配合監(jiān)控室人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。
      1.5.3.8各班班長(zhǎng)依據(jù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)《保安工作班檢表》。（見(jiàn)附）1.5.4日檢
      1.5.4.1服務(wù)處保安主管根據(jù)保安工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和各班班長(zhǎng)填寫(xiě)的《班檢表》的情況對(duì)保安隊(duì)所有工作及保安員進(jìn)行檢查，填寫(xiě)《員工考核表》。
      1.5.4.2巡視檢查：分管保安工作的主管，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各保安工作進(jìn)行檢查。1.5.5周檢、月檢
      服務(wù)處的主管及物業(yè)服務(wù)經(jīng)理根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)服務(wù)部門(mén)進(jìn)行周檢、月檢，其中對(duì)保安工作一項(xiàng)單獨(dú)進(jìn)行全面檢查，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。
      1.6、保安員巡邏服務(wù)
      1.6.1目的全方位巡查服務(wù)區(qū)域，保證轄區(qū)的安全，維持良好的工作和生活秩序。1.6.2適用范圍
      各服務(wù)處保安巡邏。1.6.3準(zhǔn)備工作
      按《保安員儀容儀表規(guī)定》和《保安員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。1.6.4工作時(shí)間安排
      1.6.4.1值班崗保安實(shí)行24小時(shí)值班制。
      1.6.4.2早班：7:00～15:00，中班：15:00～23:00，晚班：23:00－7:0O。
      1.6.4.3轄區(qū)巡邏：
      1.6.4.3.1巡邏周期：60分鐘1次，每小時(shí)打卡一次，每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天面巡查一遍。
      1.6.4.3.2巡邏規(guī)律：不制定固定路線(xiàn)，但不留“死角”、“偏角”。1.6.5巡邏檢查內(nèi)容
      檢查各崗位執(zhí)勤情況：日常巡視檢查執(zhí)勤情況由各班長(zhǎng)和主管負(fù)責(zé)。
      1.6.5.1交接班時(shí)，交接雙方班長(zhǎng)要到各崗位檢查：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，并做好記錄。
      1.6.5.2每小時(shí)巡邏領(lǐng)班到各崗位巡視一次，并不少于兩次檢查巡邏簽到情況，認(rèn)真填寫(xiě)《保安工作班檢表》。
      1.6.5.3主管巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫(xiě)《員工考核表》。1.6.5.4巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，做好記錄并上報(bào)。
      1.6.5.5本班執(zhí)勤中遇到疑難問(wèn)題時(shí)，班長(zhǎng)應(yīng)立即到場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時(shí)報(bào)告主管或服務(wù)處處理。
      7、保安員車(chē)輛服務(wù) 1.7.1保安停車(chē)工作職責(zé)
      1.7.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的進(jìn)出、停放服務(wù)。1.7.1.2 車(chē)輛服務(wù)員負(fù)責(zé)停車(chē)場(chǎng)上車(chē)輛的停放服務(wù)。
      1.7.2地面、停車(chē)場(chǎng)
      1.7.2.1停車(chē)場(chǎng)為業(yè)主及來(lái)客提供泊車(chē)場(chǎng)地，先到先停，停滿(mǎn)為止。1.7.2.2凡進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛都必須服從工作人員的指揮。1.7.2.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車(chē)輛。
      1.7.2.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車(chē)輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      1.7.3非機(jī)動(dòng)車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)
      1.7.3.1自行車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)應(yīng)停放到指定位置。
      1.7.3.2自行車(chē)就停放在車(chē)架上，摩托車(chē)、助動(dòng)車(chē)應(yīng)聽(tīng)從保安人員的指揮順序停放。1.7.3.3各類(lèi)非機(jī)動(dòng)車(chē)嚴(yán)禁進(jìn)入車(chē)庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道。1.7.3.4車(chē)主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。1.7.4保安車(chē)管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1.7.4.1地面
      1.7.4.1.1引導(dǎo)車(chē)輛在指定部位有序停車(chē)，提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗車(chē)門(mén)，貴重物品不得留放車(chē)內(nèi)。1.7.4.1.2督促車(chē)輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車(chē)輛，不得在辦公樓內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車(chē)。
      1.7.4.1.3發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向服務(wù)處報(bào)告。1.7.4.1.4引導(dǎo)施工人員將建筑垃圾袋裝后倒在指定部位。1.8、安全部考核標(biāo)準(zhǔn)
      1.8.1治安服務(wù)（70分）
      1.8.1.1文明上崗、禮貌值勤，著裝整齊規(guī)范，儀表端正，精神飽滿(mǎn)，有良好的安全員形象。（5分）
      1.8.1.2禁止妨害他人正常工作生活的行為。（15分）1.8.1.3及時(shí)制止違反《治安服務(wù)條例》的行為。（10分）
      1.8.1.4禁止車(chē)輛在車(chē)場(chǎng)內(nèi)亂停亂放。（15分）
      1.8.1.5建立健全防火、防盜、應(yīng)付突發(fā)事件的措施，不定期舉行義務(wù)消防學(xué)習(xí)。（5分）1.8.1.6制定并嚴(yán)格執(zhí)行訓(xùn)練、培訓(xùn)計(jì)劃。（10分）1.8.1.7詳細(xì)明了地建立各項(xiàng)安全、車(chē)管記錄檔案。（5分）
      1.8.1.8熟記并嚴(yán)格遵守安全部各項(xiàng)規(guī)章制度，搞好內(nèi)務(wù)衛(wèi)生。（5分）1.8.2車(chē)輛服務(wù)（30分）
      1.8.2.1車(chē)管員對(duì)進(jìn)出車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛的車(chē)主必須禮貌待人，熱忱服務(wù)。（5分）
      1.8.2.2車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）按指定位置停車(chē)，排列整齊，不得阻塞，并有詳細(xì)記錄。（5分）1.8.2.3熟悉掌握車(chē)主的基本情況，如姓名、工作單位、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等。（5分）1.8.2.4按規(guī)定不準(zhǔn)停放在車(chē)庫(kù)或禁止車(chē)場(chǎng)過(guò)夜停放的車(chē)輛，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得允許存放。（5分）
      1.8.2.5熟記并嚴(yán)格遵守車(chē)輛服務(wù)的規(guī)章制度。（10分）
      第四節(jié)、監(jiān)控服務(wù)方案 1.監(jiān)控系統(tǒng)值班人員職責(zé)
      1.2值班人員必須對(duì)防盜報(bào)警系統(tǒng)按時(shí)布防，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告處理，對(duì)電視監(jiān)控系統(tǒng)要不間斷地對(duì)各監(jiān)控場(chǎng)所的監(jiān)控畫(huà)面進(jìn)行巡查，并認(rèn)真填寫(xiě)值班日志。1.3密切注意設(shè)備的運(yùn)行狀況，并填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行情況的日志。
      1.4在監(jiān)控畫(huà)面上發(fā)現(xiàn)可疑情況，要立刻通知警區(qū)執(zhí)勤人員，并妥善進(jìn)行處理，填寫(xiě)處理記錄。
      1.5值班人員要妥善保管錄像數(shù)據(jù)，重要數(shù)據(jù)要及時(shí)備份，并做好保密工作。1.6值班人員要認(rèn)真填寫(xiě)工作日志和交接班工作記錄。
      1.7保持監(jiān)控室內(nèi)整潔、干凈，保持所有設(shè)備外觀(guān)整潔，無(wú)灰塵。1.8值班人員在工作期間不得睡覺(jué)、飲酒、看雜志和報(bào)紙、玩游戲。1.9嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入監(jiān)控機(jī)房，嚴(yán)禁非專(zhuān)業(yè)人員接觸設(shè)備。
      1.10工作人員應(yīng)定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，每個(gè)月要對(duì)攝像頭、照明燈、探頭等設(shè)備的工作環(huán)境和運(yùn)行狀況進(jìn)行巡檢。
      1.11值班人員要愛(ài)護(hù)監(jiān)控設(shè)備，不能隨意更改有關(guān)數(shù)據(jù)，不能作為他用 2.監(jiān)控、消防室值班人員工作程序
      2.1值班人員接班后，要對(duì)所有物品進(jìn)行交接，填寫(xiě)交接記錄并簽字，要掌握監(jiān)控室內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟練掌握各系統(tǒng)的操作。2.2值班人員嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。2.2.1每班至少進(jìn)行一次各類(lèi)信號(hào)檢查，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常立即查明原因并及時(shí)處理，無(wú)法處理的問(wèn)題，迅速上報(bào)負(fù)責(zé)人及技術(shù)人員。
      2.2.2從監(jiān)控器上發(fā)現(xiàn)可疑情況及各類(lèi)違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值負(fù)責(zé)人前往調(diào)查與處理。
      2.2.3為保證監(jiān)控室專(zhuān)線(xiàn)報(bào)警監(jiān)控暢通，除緊急情況外，不得使用監(jiān)控室內(nèi)專(zhuān)線(xiàn)報(bào)警監(jiān)控。2.2.4當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰填寫(xiě)值班記錄，謝絕無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，并做好交接。3.消防管理標(biāo)準(zhǔn)
      序號(hào) 項(xiàng)目 周期 內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 說(shuō)明 1.消防栓泵、消防噴淋泵、消防穩(wěn)壓泵 a.巡查
      每月
      1、設(shè)施設(shè)備外表清潔，無(wú)銹蝕損壞，無(wú)泄漏 保養(yǎng)
      2、緊固螺栓無(wú)松動(dòng)斷裂，附件齊全
      3、手動(dòng)盤(pán)車(chē)軸承轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，軸承無(wú)雜音 注：對(duì)巡查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理，處理不了的，及時(shí)上報(bào)，請(qǐng)示后再行處理
      每季 添加潤(rùn)滑油  啟動(dòng)1—3分鐘，運(yùn)行應(yīng)無(wú)異常震動(dòng)和噪音
      b.小修 每年
      1、包括保養(yǎng)內(nèi)容
      2、檢查、清洗，調(diào)整泵及電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油
      3、軸器不同軸度〈0.16mm，軸向間隙2-4 mm,彈性圈與柱銷(xiāo)孔間隙最大不可超過(guò)彈性圈直徑的1/6
      4、更換磨損的零部件，更換填料
      5、空載試車(chē)30—60分鐘，軸承溫升正常，測(cè)試電機(jī)電流及絕緣在規(guī)定的范圍內(nèi)
      6、檢查基礎(chǔ)及防震墊有無(wú)損壞
      2.消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) a.巡查 每班
      1、系統(tǒng)有無(wú)檢測(cè)到監(jiān)控模塊或傳感器報(bào)警或故障
      2、系統(tǒng)有檢測(cè)到相關(guān)設(shè)備的啟/停信號(hào)
      3、系統(tǒng)是否檢測(cè)到線(xiàn)路、執(zhí)行元件存在故障
      4、主機(jī)、終端、網(wǎng)絡(luò)、軟件是否出現(xiàn)故障
      5、打印機(jī)工作是否正常，打印的數(shù)據(jù)是否存檔 注：對(duì)巡查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理。
      b.巡查 每月 煙/溫感、破玻璃報(bào)警器、揚(yáng)聲器、警鈴及水流報(bào)警是否存在嚴(yán)重故障（BAS個(gè)控制點(diǎn)、狀態(tài)點(diǎn)）
      c.保養(yǎng) 每年
      1、主機(jī)、電腦終端清潔除塵：a、使用邦特BT—35清潔劑、毛刷、吸塵器等工具；b、要求線(xiàn)路板、卡清潔無(wú)塵，尤其板卡的接插件要保證結(jié)出良好，固定良好；c、主機(jī)徐殿清潔，只宜用吸塵器或毛刷進(jìn)行除塵
      2、監(jiān)控模塊、執(zhí)行元件、線(xiàn)路保養(yǎng)：a、對(duì)系統(tǒng)檢測(cè)出有故障的模塊、線(xiàn)路及執(zhí)行元件在維修過(guò)程中隨即進(jìn)行保養(yǎng)；b、保養(yǎng)內(nèi)容包括清潔除塵、緊固螺絲、走線(xiàn)整理、標(biāo)識(shí)清晰
      3、傳感器保養(yǎng)：a、傳感器保養(yǎng)主要是系統(tǒng)檢測(cè)出需清洗煙/溫感探頭進(jìn)行清洗；b、對(duì)故障比較嚴(yán)重的傳感器交給設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行清洗；一般情況采用酒精、抹布、吹風(fēng)筒等工具進(jìn)行簡(jiǎn)單清洗；c、對(duì)自行清洗的傳感器應(yīng)先試用，使用合格后才投入現(xiàn)場(chǎng)使用
      4、防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)：a、每年進(jìn)行兩次消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)，一般為每半年一次b、消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)根據(jù)《消防演習(xí)方案》要求進(jìn)行
      5、軟件保養(yǎng)：a、軟件的保養(yǎng)主要是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份及整理；b、每次軟件數(shù)據(jù)的變動(dòng)需備份一次，沒(méi)有變動(dòng)是每季度一次；c、備份數(shù)據(jù)的存放：一是硬盤(pán)備份專(zhuān)用目錄，二是拷貝到軟盤(pán)。d.維修 隨時(shí)
      1、電腦終端：電腦終端故障通過(guò)更換配件排除
      2、主機(jī)、軟件及網(wǎng)絡(luò)：主機(jī)、軟件及網(wǎng)絡(luò)故障請(qǐng)供應(yīng)商處理
      3、監(jiān)控模塊和傳感器：a、常見(jiàn)故障通過(guò)更換元件修復(fù)；b、嚴(yán)重故障則更換新模塊或傳感器
      4、執(zhí)行元件和線(xiàn)路：a、執(zhí)行元件出現(xiàn)故障可通過(guò)更換新元件消除；b、線(xiàn)路通過(guò)檢查解決。
      3.滅火器
      a.巡查 每周
      1、清潔除塵，附件是否齊全
      2、檢查滅火器指示儀表壓力范圍是否正常
      b.小修 每季
      1、罐體是否銹蝕，銹蝕刷漆
      2、壓力不在工作范圍，重新更換配料
      3、滅火器附件不全的配齊
      4.保 安 監(jiān) 控 系 統(tǒng)
      序號(hào) 項(xiàng)目 周期
      內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
      說(shuō)明 1.巡查 每班 主機(jī)：
      1、能按預(yù)定程序把視頻信號(hào)送到顯示器上；
      2、能夠進(jìn)行各項(xiàng)操作及程序設(shè)定；
      3、無(wú)外觀(guān)損傷；
      顯示器：
      1、能夠完整、清晰地顯示圖像圖像色彩適中；
      2、外表清潔、外表溫度控制在正常范圍（以手感不熱為宜）； 像頭：
      1、外表清潔、無(wú)灰塵油跡；
      2、鏡頭校焦正常、云臺(tái)無(wú)機(jī)械故障；
      3、成像清晰、接線(xiàn)良好； 像機(jī)：
      1、能按要求把各畫(huà)面清晰完整的錄在錄像帶上；
      2、方向是圖像完整、清晰，無(wú)明顯干擾；
      3、錄放像各項(xiàng)操作正常、表面清潔，溫度在正常范圍； 視頻線(xiàn)路及其電源
      1、無(wú)開(kāi)、斷路故障，無(wú)干擾雜波、接頭可靠；
      2、電源輸出穩(wěn)定不影響視頻信號(hào)； 注：對(duì)巡查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理，處理不了的，及時(shí)上報(bào)，請(qǐng)示后再行處理
      2.保養(yǎng) 每季度
      1、清潔主機(jī)、顯示器及錄像機(jī)箱（殼）、錄像機(jī)磁頭；
      2、攝像機(jī)頭調(diào)試焦距，保持圖像清晰；
      3、云臺(tái)機(jī)械部分加油；
      4、系統(tǒng)中的螺絲的固定、圖像色彩的調(diào)節(jié)及線(xiàn)路的整理在每次巡檢中隨機(jī)處理；
      5、線(xiàn)路故障及其電源故障通過(guò)線(xiàn)路檢查及修復(fù)解決；
      3.維修 隨時(shí)
      1、主機(jī)、顯示器及錄像機(jī)須請(qǐng)?jiān)O(shè)備供應(yīng)商處理；
      2、攝像頭故障須通過(guò)檢查調(diào)試和更換配件等方法處理；
      3、線(xiàn)路及其電源故障通過(guò)線(xiàn)路檢查及修復(fù)解決；
      第五節(jié)、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)方案
      1．保潔部崗位職責(zé)
      1.1.1崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)按時(shí)質(zhì)量環(huán)境服務(wù)方案，要求完成所屬崗位的清潔工作（包括走廊、景觀(guān)小品若干，垃圾桶、座椅、指示牌、公共區(qū)域、洗手間、電梯、停車(chē)場(chǎng)等）。1.1.2工作內(nèi)容：
      1.1.2.1每天準(zhǔn)時(shí)按流程完成分管區(qū)域的清掃任務(wù)。達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
      1.1.2.2對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的洗手間、洗刷間果皮箱、立式煙灰桶做到每天隨時(shí)清掃，定時(shí)噴灑藥水或放置衛(wèi)生藥品，要求無(wú)污垢、無(wú)臭味、無(wú)蟲(chóng)害；
      1.1.2.3清除各部門(mén)的廢品垃圾，并按環(huán)境要求倒入指定地點(diǎn)；
      1.1.2.4每天自查使用的清潔設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障立即向主管匯報(bào)； 1.1.2.5負(fù)責(zé)定期協(xié)助其他部門(mén)完成高技術(shù)或特殊清潔項(xiàng)目，將撿到的遺、失物品如實(shí)上交主管，并在記錄本上登記；
      1.1.2.6按照公司宗旨，搞好員工之間團(tuán)結(jié)合作； 1.1.2.7遵守規(guī)章制度，積極參加培訓(xùn)；
      2、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)思路
      山東省濰坊市投資公司辦公樓的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)中，我們將全面推行科技型清潔服務(wù)、“零干擾”清潔服務(wù)、環(huán)保清潔服務(wù)、安全清潔服務(wù)和科學(xué)化、規(guī)范化清潔服務(wù)的思路。2.1科技型清潔服務(wù)
      科技型清潔服務(wù)就是通過(guò)先進(jìn)的清潔設(shè)備手段和先進(jìn)的清潔技術(shù)進(jìn)行清潔服務(wù)工作。2.1.1先進(jìn)的清潔設(shè)備、手段
      2.1.1.1先進(jìn)的清潔設(shè)備，更安全、更全面、更有效地實(shí)施清潔服務(wù)工作。山東省濰坊市國(guó)稅局辦公樓裝飾材料檔次較高、品種多，清潔操作手段、作業(yè)工具必須以科技領(lǐng)先、服務(wù)為本，采用大容量、低噪聲、無(wú)污染、自動(dòng)化程度高、抗干擾能力強(qiáng)、方便快捷的現(xiàn)代化清潔工具。2.1.1.2依據(jù)材料養(yǎng)護(hù)理論，對(duì)各種建筑材料進(jìn)行物理分析與化學(xué)分析，制定最佳的清潔方案，以達(dá)到最佳的清潔效果，使所管物業(yè)受到良好的呵護(hù)。
      2.1.1.3通過(guò)對(duì)新型環(huán)保清潔原材料的最佳配制和科學(xué)應(yīng)用，安全、經(jīng)濟(jì)、高效地做好清潔服務(wù)工作。如：依要求而調(diào)配的各種濃度酸性清潔劑、堿性清潔劑以及中性清潔劑，依據(jù)不同使用材料而調(diào)配的鋁品、銅器及不銹鋼光亮劑，據(jù)不同的地毯、地板而專(zhuān)門(mén)窗調(diào)配的地毯水、地板除灰劑、地板蠟水等，以期達(dá)到最佳的清潔效果。2.1.2采用先進(jìn)的清潔技術(shù)
      2.1.2.1不銹鋼保養(yǎng)技術(shù)：按除垢、除漬、擦試、上光、拋光等工作程序進(jìn)行。2.1.2.2玻璃清潔技術(shù)：集清潔與維護(hù)同時(shí)進(jìn)行。
      2.1.2.3外墻清洗技術(shù)：結(jié)合我們多年來(lái)從事外墻清洗的經(jīng)驗(yàn)，采取機(jī)械化作業(yè)與吊頂作業(yè)相結(jié)合的方法，使用與外墻材料相適應(yīng)的清潔劑。
      2.1.2.4地面清潔保養(yǎng)技術(shù)：包括木板地、人造水磨石、瓷磚地、膠板地、地氈等清潔技術(shù)。2.1.2.5地毯護(hù)理技術(shù)：干泡洗地毯法、濕洗地毯法、抽洗法、滾刷洗法或棉墊洗法。2.2“零干擾”清潔服務(wù) 科學(xué)合理地調(diào)度安排，推行“零干擾”工作思路，進(jìn)行“隱形服務(wù)”。螺旋式巡視方式，科學(xué)安排巡視保潔路線(xiàn)，努力做清潔服務(wù)“第一人”即：到達(dá)工作現(xiàn)場(chǎng)第一人；接到相關(guān)信息第一人；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題第一人；處理問(wèn)題第一人。2.3重視清潔中的禮節(jié)禮儀
      2.3.1保潔做到快速、高效。清潔完畢，物歸原位。
      2.3.2工作時(shí)清潔工具合理規(guī)范放置，工作完畢隨人帶走，不影響行人通行和辦公樓的外觀(guān)整潔。
      2.3.3在公共場(chǎng)所不大聲說(shuō)話(huà)，以免影響人員。
      2.3.4清潔洗手間時(shí)一定要先敲門(mén)，確認(rèn)無(wú)人在內(nèi)時(shí)，方可開(kāi)始清潔。清潔完畢馬上撤出。
      3、環(huán)保清潔服務(wù) 3.1垃圾處理
      采用垃圾分類(lèi)投放，結(jié)合人工分類(lèi)的方法，對(duì)各類(lèi)不同性質(zhì)的垃圾進(jìn)行分類(lèi)處理，實(shí)施“三化”服務(wù)，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)公害化。進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)，對(duì)垃圾的收集和處理實(shí)行全過(guò)程封閉式服務(wù)。做好醫(yī)療垃圾的處理工作。3.2使用綠色環(huán)保型藥劑
      選用對(duì)人、建材、環(huán)境無(wú)污染、無(wú)損害的清潔劑。3.3“四害”的防治: 采用物理防治法與生物防治法，定期對(duì)“四害”進(jìn)行消殺，消除四害，達(dá)到“愛(ài)國(guó)衛(wèi)辦”規(guī)定的要求。3.4空氣的清新
      使用無(wú)刺激性氣味的清潔劑，清潔完成后定期噴灑空氣清新劑，保持空氣清新。3.5節(jié)能降耗
      要求員工注意節(jié)約水用水、用電，嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)器的操作程序規(guī)定，具體有如下幾點(diǎn)：
      3.5.1警示所有人員，堅(jiān)決杜絕長(zhǎng)流水、開(kāi)徹夜燈情況發(fā)生；
      3.5.2沖洗外圍時(shí)要手壓水管，使其出水口小，沖擊力大，從而節(jié)約沖洗時(shí)間，節(jié)約用水。3.5.3使用機(jī)器設(shè)備時(shí)，要抓緊時(shí)間，迅速地完成清潔作業(yè)任務(wù)，不可有不規(guī)范的操作，以最快的速度完成任務(wù)，達(dá)到節(jié)約用電。
      3.5.4取水后要及時(shí)關(guān)閉水龍頭，同時(shí)對(duì)清潔服務(wù)區(qū)域的水源注意檢查，如有漏水未關(guān)閉情況立即進(jìn)行處理。
      3.5.5可自然采光區(qū)域，關(guān)閉照明設(shè)施，以節(jié)約電源。
      3.6污水的控制
      3.6.1抵制環(huán)境污染:針對(duì)各種形式的污染、干擾源，著重從以下幾方面采取措施抵制污染： 3.6.2對(duì)垃圾收集、處理實(shí)行全過(guò)程封閉式服務(wù)。3.6.3最大限度消除電磁波、噪聲干擾。
      3.6.4對(duì)游離粉塵、用品及門(mén)窗設(shè)施排放的有害氣體，建議增添吸收反應(yīng)回收裝置，凈化場(chǎng)所。
      3.6.5及時(shí)清理建筑物表面及內(nèi)部懸掛、堆放的雜物。3.6.6建議增設(shè)環(huán)境監(jiān)測(cè)站點(diǎn)，密切關(guān)注環(huán)境凈化情況。3.7噪音消除
      3.7.1嚴(yán)格控制車(chē)輛行駛速度、停放位置，轄區(qū)內(nèi)禁止車(chē)輛鳴笛。3.7.2建議在設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)采用吸音材料，控制設(shè)施運(yùn)行產(chǎn)生的噪音。3.7.3轄區(qū)內(nèi)禁止噪音超標(biāo)。3.7.4制止人員在廣場(chǎng)內(nèi)大聲喧嘩。
      4、安全清潔服務(wù)
      為了保障員工、物業(yè)使用人及山東省濰坊市投資公司辦公樓財(cái)產(chǎn)安全，所有員工樹(shù)立“安全第一”的思想，做到“不安全不作業(yè)，排除安全隱患再作業(yè)”。嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，明確各種安全標(biāo)志，熟悉安全防范知識(shí)。末經(jīng)安全培訓(xùn)的員工，不得上崗。4.1員工行為安全規(guī)范 4.1.1安全用電
      在作業(yè)的過(guò)程中，要注意用電安全。不能用濕毛巾擦拭電源開(kāi)關(guān)、插座等，以免觸電發(fā)生事故，并注意是否有裸露電線(xiàn)，及時(shí)整改處理，以防短路；對(duì)于危原或地點(diǎn)的清潔，需征求有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，經(jīng)同意后方可入內(nèi)作業(yè)，并執(zhí)行監(jiān)護(hù)作業(yè)制度。4.1.2高空安全作業(yè)
      必須選用符合安全標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)保護(hù)工具;在室內(nèi)需登高作業(yè)時(shí)，嚴(yán)格遵守安全程序，科學(xué)、規(guī)范操作，并注意登高前先檢查地面是否有水跡，做好防滑工作；一登高1米以上、3米以?xún)?nèi)需有清潔人員在旁，以防發(fā)生事故。
      4.1.3危險(xiǎn)液體使用安全
      酸堿清潔劑必須標(biāo)識(shí)使用，凡是在使用酸、堿性清潔劑時(shí)，首先應(yīng)放置標(biāo)識(shí)牌，超過(guò)3個(gè)操作工作點(diǎn)時(shí)必須經(jīng)環(huán)境服務(wù)部主管同意，對(duì)各區(qū)域進(jìn)行疏散人員，同時(shí)對(duì)操作后的殘余液體都要收集，經(jīng)主管同意后，倒入指定點(diǎn)處理。4.1.4危險(xiǎn)廢氣物處理安全
      對(duì)危險(xiǎn)廢氣物、廢電瓶、盛裝酸堿清潔劑的容器、電路板、廢電池及相關(guān)自動(dòng)化物品均要進(jìn)行普通垃圾分類(lèi)，進(jìn)行登記、處理；一危險(xiǎn)廢氣物處理暫放點(diǎn)必須進(jìn)行標(biāo)識(shí)，在暫放點(diǎn)處必須放橡膠手套、干凈拖把，以便在危險(xiǎn)品廢氣物泄露的時(shí)候能及時(shí)處理。4.1.5防火
      要注意安全用電、氣，熟悉場(chǎng)地的緊急疏散通道，不得在防火通道中堆放雜物，定期檢查用電、氣及防火設(shè)施，工作作業(yè)嚴(yán)格按規(guī)程操作，易燃物品要妥善存放，遠(yuǎn)離明火。發(fā)生火警立即報(bào)警，服從指揮人員調(diào)動(dòng)。4.2安全防范規(guī)范
      4.2.1 保潔部主管每天例行進(jìn)行崗前和崗后集合，并點(diǎn)名，員工同時(shí)上下班，相互監(jiān)督，保潔部主管如發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)及時(shí)自查，防范違紀(jì)事件的發(fā)生。
      4.2.2各清潔員工定時(shí)、定區(qū)域進(jìn)行作業(yè)，各區(qū)域清潔員工僅限在本區(qū)域內(nèi)作業(yè)，不得進(jìn)入其它區(qū)域。
      4.2.3清潔員工對(duì)于各類(lèi)廢棄物，必須全部檢查后才能清運(yùn)出去，如發(fā)現(xiàn)可疑物或不能確認(rèn)的物件，立即問(wèn)詢(xún)有關(guān)人員，經(jīng)確認(rèn)后方可清運(yùn)出去。
      4.2.4在作業(yè)時(shí)注意裸露的電線(xiàn)、破碎玻璃，濕手不要觸摸任何電器。
      4.2.5不要把工具橫在過(guò)道上，擦試高處的物品要使用梯子，控制高空作業(yè)或可能危及施工人員及第三者安全的作業(yè)。
      4.2.6 清潔作業(yè)完成后，要及時(shí)關(guān)閉在作業(yè)時(shí)打開(kāi)的門(mén)窗等。
      4.2.7清潔作業(yè)過(guò)程中用洗地機(jī)、刀片之類(lèi)或高空作業(yè)時(shí)，必須放置警示牌，操作前檢查工具是否損壞、檢查接電是否良好，如有損壞或漏電現(xiàn)象禁止使用；高空操作時(shí)需有專(zhuān)人扶梯或守護(hù)；用刀片作業(yè)時(shí)應(yīng)注意安全，做好相應(yīng)的防范障制度。4.3實(shí)行閉環(huán)服務(wù)
      根據(jù)“閉壞+激勵(lì)”內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制，對(duì)日常清潔工作制訂工作計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，然后組織實(shí)施，并對(duì)實(shí)施的結(jié)果進(jìn)行檢查、分析，從而不斷改進(jìn)工作，形成一個(gè)有機(jī)的閉環(huán)。具體實(shí)施過(guò)程中，采取逐級(jí)負(fù)責(zé)制，下級(jí)對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)對(duì)下級(jí)指導(dǎo)、監(jiān)督，一環(huán)扣一環(huán)。4.3.1實(shí)行獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制
      凡符合獎(jiǎng)勵(lì)條件的給予嘉獎(jiǎng)(晉級(jí)或獎(jiǎng)勵(lì))；對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的進(jìn)行批評(píng)、警告，嚴(yán)重的下崗培訓(xùn)或者作辭退處理。獎(jiǎng)勤罰懶，激發(fā)員工的工作熱情。4.3.2員工行為規(guī)范 為創(chuàng)造一個(gè)文明祥和、秩序井然的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境，樹(shù)立良好形象，求全體清潔員工在服務(wù)、服務(wù)過(guò)程中，嚴(yán)格遵照公司制定的員工行為規(guī)范去執(zhí)行。4.4 科學(xué)化、規(guī)范化清潔服務(wù)
      4.4.1健全的制度約束
      制訂完善的服務(wù)制度，注重制度的蔣實(shí)及工作的檢查，將日?？己恕⒍ㄆ诳荚u(píng)及技能、技巧考核結(jié)合起來(lái)，不斷提高員工操作技能，“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”，規(guī)范運(yùn)作，科學(xué)考核，獎(jiǎng)懲分明，保證清潔服務(wù)工作高效率、高質(zhì)量地進(jìn)行。4.4.2規(guī)范化操作程序
      在整合型服務(wù)體系中制定詳細(xì)的清潔工作程序、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)以下作業(yè)技術(shù)處理規(guī)程。
      5.清潔作業(yè)技術(shù)處理 5.1公共場(chǎng)地和馬路
      5.1.1清潔范圍
      5.1.1.1汽車(chē)道，人行道，公共活動(dòng)場(chǎng)所。5.1.2作業(yè)程序
      5.1.2.1用長(zhǎng)掃把把道路中間和公共活動(dòng)場(chǎng)所的果皮、紙屑等垃圾掃成堆。5.1.2.2用膠掃把垃圾掃入垃圾斗內(nèi)，然后倒進(jìn)垃圾手推車(chē)。5.1.2.3對(duì)有污跡的路面和場(chǎng)地用水進(jìn)行清洗。
      5.1.2.4雨停天晴后，用竹掃把把馬路上的積水泥沙掃干凈。5.1.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.1.3.1每天打掃三次，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，保持整潔。5.1.3.2公共場(chǎng)地、路面無(wú)泥沙，無(wú)明顯垃圾，無(wú)積水，無(wú)污跡。5.2值班室、崗?fù)?/p>
      5.2.1清潔范圍
      服務(wù)處各值班室和治安、車(chē)輛崗?fù)ぁ⑸啼仭?.2.2清潔作業(yè)程序
      5.2.2.1備抹布、膠桶（裝水）、玻璃刮、雞毛撣、掃把、拖把等工具，以及洗潔精。5.2.2.2按從上往下，由里到外的程序進(jìn)行清潔。
      5.2.2.3用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵。
      5.2.2.4用掃把打掃地面；用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門(mén)、窗及崗?fù)ね鈮Α?.2.2.5用干凈抹布重抹一次桌椅和門(mén)、窗、玻璃。5.2.2.6用洗干凈的拖把拖抹地面及過(guò)道。5.2.2.7值班室如有其他辦公設(shè)備時(shí)應(yīng)同時(shí)清潔。5.2.2.8清潔崗?fù)ず笥媚ú疾聊ǖ篱l。
      5.2.2.9有污跡時(shí)，倒少許洗潔精用抹布擦洗。
      5.2.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.2.3.1目視：無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜物，門(mén)窗玻璃透明，無(wú)污跡。5.2.3.2每天清潔一次。5.2.4安全事項(xiàng)
      5.2.4.1清潔道閘時(shí)應(yīng)注意行駛車(chē)輛，防止撞人。5.3綠地
      5.3.1清潔范圍
      5.3.1.1物業(yè)管轄內(nèi)草地。5.3.2作業(yè)程序
      5.3.2.1用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。
      5.3.2.2對(duì)煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內(nèi)。
      5.3.2.3在清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠籬下面的枯枝落葉。5.3.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.3.3.1每天早晨、上午、下午各清掃一次以上，每小時(shí)循環(huán)保潔一次，保持清潔干凈。5.3.3.2目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐 5.4散水坡和排水溝
      5.4.1清潔范圍
      5.4.1.1物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的散水坡和排水溝。
      5.4.2作業(yè)程序
      5.4.2.1用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。
      5.4.2.2用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長(zhǎng)的雜草，保證排水溝的暢通。
      5.4.2.3用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。
      5.4.2.4先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮。5.4.2.5收拾好工具。
      5.4.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.4.3.1目視：干凈，無(wú)污跡，無(wú)青苔，無(wú)垃圾和沙石。5.4.3.2有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序每星期擦洗一次，散水坡和排水溝每天保潔在三次以上。5.5停車(chē)場(chǎng)
      5.5.1清潔范圍
      5.5.1.1物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。
      5.5.2作業(yè)程序
      5.5.2.1備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。5.5.2.2用長(zhǎng)柄竹掃把將垃圾掃成若干堆。5.5.2.3用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車(chē)中。5.5.2.4發(fā)現(xiàn)有雜物一起清運(yùn)上垃圾車(chē)。
      5.5.2.5用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現(xiàn)油跡和污跡時(shí)，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。
      5.5.2.6清潔周?chē)潘诤拖滤?，保證排水暢通。5.5.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.5.3.1目視地面：無(wú)垃圾、果皮、紙屑，無(wú)積水，無(wú)污跡和雜物。5.5.3.2每天清掃兩次；每周用水沖洗地面一次。5.5.4安全注意事項(xiàng)
      5.5.4.1發(fā)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車(chē)輛漏油，應(yīng)通知車(chē)主并及時(shí)用干抹布抹去燃油后，再用洗潔精清洗油污，以免發(fā)生火災(zāi)。
      5.5.4.2清潔時(shí)應(yīng)小心細(xì)致，垃圾車(chē)和工具不要碰壞其他車(chē)輛。5.6雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌 5.6.1清潔范圍 5.6.1.1物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的雕塑、宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌。
      5.6.2作業(yè)程序
      5.6.2.1雕塑裝飾物的清潔：備長(zhǎng)柄膠掃把、抹布、清潔劑、梯子等工具。用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯子上，用濕抹布從上往下擦抹一遍；如有污跡用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼的清潔保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)》操作。5.6.2.2宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門(mén)、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)》操作。
      5.6.2.3宣傳牌、標(biāo)識(shí)牌的清潔：有廣告紙時(shí)，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。5.6.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.6.3.1宣傳牌每周清潔一次。5.6.3.2室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌每天清潔一次。
      5.6.3.3雕塑裝飾物每月清潔一次，清潔后檢查無(wú)污跡、積塵。5.6.4安全注意事項(xiàng)
      5.6.4.1梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。5.6.4.2清潔宣傳欄玻璃時(shí)，小心劃傷手。5.6.4.3清潔工具不要損傷被清潔物。5.7室外地面 5.7.1清潔范圍
      5.7.1.1物業(yè)管轄區(qū)紅線(xiàn)范圍內(nèi)的室外公共區(qū)域地面包括道路等。5.7.2工作程序
      5.7.2.1每天分兩次，用掃把、垃圾斗對(duì)路面、綠地進(jìn)行徹底清掃，清除地面果皮、紙屑、樹(shù)葉和煙頭等雜物?！?/p>
      5.7.2.2每天每隔半小時(shí)巡回清掃保潔一次，每天下班后由班長(zhǎng)安排人員輪值保潔。5.7.2.3用鏟刀清除粘在地面上的香口膠等雜物。
      5.7.2.5發(fā)現(xiàn)污水、污漬、口痰，須在半小時(shí)內(nèi)沖刷、清理干凈。
      5.7.2.6果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用長(zhǎng)柄刷子刷洗一次。5.7.2.7垃圾屋附近地面每天上午、下午沖洗兩次，每周用洗潔精刷洗一次。5.7.2.8沙井、明溝每天揭開(kāi)鐵篦蓋板徹底清理一次。5.7.2.9室外宣傳牌、雕塑每天用濕毛巾擦拭一次。5.7.2.10每月用水沖洗有污跡地面、墻身一次。5.7.3清潔標(biāo)準(zhǔn)
      5.7.3.1地面無(wú)雜物、積水，無(wú)明顯污漬、泥沙。5.7.3.2距宣傳牌、雕塑半米處目視無(wú)灰塵、污漬。5.7.3.3果皮箱、垃圾桶外表無(wú)明顯污跡，無(wú)垃圾粘附物。5.7.3.4沙井、明溝內(nèi)無(wú)積水、無(wú)雜物。5.7.4安全注意事項(xiàng)
      5.7.4.1大風(fēng)天氣注意高空墜物。
      5.7.4.2下雨天由班長(zhǎng)視具體情況安排工作。5.7.4.3高溫天氣需戴遮陽(yáng)帽，以免中暑。5.7.4.4沖刷路面墻面時(shí)不得使用消防水。5.8不銹鋼
      5.8.1清潔保養(yǎng)范圍
      5.8.1.1護(hù)欄、標(biāo)牌、不銹鋼雕塑、宣傳欄等。
      第五篇：物業(yè)管理項(xiàng)目技術(shù)要求和有關(guān)說(shuō)明（精選）
      附件3  物業(yè)管理項(xiàng)目技術(shù)要求和有關(guān)說(shuō)明
      概況及要求：
      本次招標(biāo)確定物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購(gòu)項(xiàng)目供應(yīng)商 20 家。根據(jù)集中采購(gòu)目錄要求，在協(xié)議定點(diǎn)有效期內(nèi)，在限額標(biāo)準(zhǔn)100萬(wàn)（不含）以下的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，采購(gòu)單位在本次入圍供應(yīng)商范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇。
      定點(diǎn)期限：入圍供應(yīng)商與區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局簽訂框架合同之日起兩年。
      一、服務(wù)范圍主要包括：
      房屋日常管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理與維修養(yǎng)護(hù)（含供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）、傳達(dá)秩序管理及巡查、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理及采購(gòu)單位交辦的其他工作。
      二、物業(yè)管理服務(wù)要求：
      （一）房屋日常管理與維修養(yǎng)護(hù)
      1、服務(wù)內(nèi)容: 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋地面、墻、臺(tái)面及吊頂、門(mén)窗、樓梯、通風(fēng)道、大廳大面積玻璃頂?shù)鹊娜粘Ｑ膊楹宛B(yǎng)護(hù)維修；外墻幕墻的養(yǎng)護(hù)和維修。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施的完好等級(jí)和正常使用。
      (2)玻璃無(wú)破裂，五金配件完好，門(mén)窗開(kāi)閉靈活、密封性好、無(wú)異常聲響。否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，不能立即修復(fù)的涉及安全性的應(yīng)采取措施消除安全隱患。
      (3)粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無(wú)遺缺，吊頂無(wú)污（水）漬、開(kāi)縫和破損。否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換。
      (4)屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及時(shí)巡查，排除隱患。發(fā)現(xiàn)過(guò)濾網(wǎng)及管道破損及時(shí)修復(fù)或更換。
      (5)發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。
      (6)及時(shí)完成家具、設(shè)備等各項(xiàng)零星維修任務(wù)，一般維修任務(wù)確保不超過(guò)24小時(shí)，確保家具、設(shè)備維修合格率達(dá)到100%。
      (7)無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，擅自改變房屋用途現(xiàn)象。
      （二）共用設(shè)備管理與維修養(yǎng)護(hù) 供電系統(tǒng)：
      1、服務(wù)內(nèi)容: 對(duì)區(qū)域內(nèi)的電氣管線(xiàn)、電線(xiàn)電纜、電源開(kāi)關(guān)、動(dòng)力插座、電開(kāi)水爐等低壓用電設(shè)施進(jìn)行日常管理和維護(hù)、維修，保持設(shè)施正常運(yùn)行。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)負(fù)責(zé)各類(lèi)照明燈具、泛光照明系統(tǒng)、供用電設(shè)備設(shè)施的日常管理和維護(hù)修理。
      (2)保證整個(gè)大樓的供電安全。保證正常供電、限電、停電，有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知用戶(hù)。
      (3)制定臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)急供電系統(tǒng)運(yùn)行正常。
      (4)通過(guò)有效的管理措施及技術(shù)措施，積極開(kāi)展節(jié)能管理工作。給排水系統(tǒng)：
      1、服務(wù)內(nèi)容:對(duì)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設(shè)備、消火栓、管道、管件、閥門(mén)、水嘴、衛(wèi)生潔具、排水管、透氣管、水封設(shè)備、室外排水管及附屬構(gòu)筑物等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持正常運(yùn)行。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)每半年對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤(rùn)滑。(2)用戶(hù)末端的水壓及流量滿(mǎn)足使用要求。
      (3)每季對(duì)樓宇排水總管進(jìn)行檢查，每半年對(duì)水泵、管道進(jìn)行防銹處理。(4)確保水質(zhì)無(wú)污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)符合GB5749一2006《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的要求。生活飲用水設(shè)施的日常使用管理、清洗消毒、作業(yè)人員健康檢查以及水質(zhì)檢測(cè)參照建設(shè)部、衛(wèi)生部《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第156號(hào))執(zhí)行。按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。請(qǐng)有資質(zhì)人員定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。
      (5)每季度對(duì)水質(zhì)處理、消毒裝置、電開(kāi)水爐及設(shè)備控制柜進(jìn)行保養(yǎng)。(6)每年至少清理污水化糞池一次，確保排水微量元素等達(dá)標(biāo)。
      (7)每月清掃一次排水明溝，每半年對(duì)地下管井徹底疏通一次，每年對(duì)地下管井清理一次。電梯系統(tǒng)：
      1.服務(wù)內(nèi)容：全責(zé)保養(yǎng)維護(hù)。電梯系統(tǒng)管理維護(hù)費(fèi)用包含保養(yǎng)費(fèi)用和年檢費(fèi)用。
      2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：
      保證電梯的24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)使用。
      每月2次由技術(shù)人員上門(mén)維保，每次間隔時(shí)間不超過(guò)15天，按工藝和規(guī)范對(duì)電梯作機(jī)電上之安全檢查及各機(jī)件之加油潤(rùn)滑、清理點(diǎn)檢、性能調(diào)整等作業(yè)。
      運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。臨時(shí)故障緊急修理，接通知后30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)檢修?？照{(diào)系統(tǒng)：
      1、服務(wù)內(nèi)容:所有空調(diào)的日常養(yǎng)護(hù)維修。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)每半年對(duì)內(nèi)置濾網(wǎng)清洗一次。(2)定期檢查保養(yǎng)，及時(shí)排除故障。
      (3)通過(guò)有效的管理措施及技術(shù)措施，積極開(kāi)展節(jié)能管理工作。
      （三）傳達(dá)秩序管理及巡查
      1、服務(wù)內(nèi)容:熟悉周邊的環(huán)境，能處理和應(yīng)對(duì)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類(lèi)刑事、治安案件和各類(lèi)災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案；來(lái)人來(lái)訪(fǎng)的通報(bào)、證件檢驗(yàn)、登記、報(bào)刊信件收發(fā)等，快遞及包裹原則上由收件人親自簽收，得到收件人授權(quán)后方能代為簽收，并按規(guī)范記錄接收信息；門(mén)衛(wèi)、守護(hù)和巡邏，維護(hù)公共秩序；處理治安及共他突發(fā)事件；負(fù)責(zé)道路交通管理、機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理；負(fù)責(zé)防盜、防火管理。積極主動(dòng)的配合、服從對(duì)口管理部門(mén)的臨時(shí)應(yīng)急調(diào)度。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):(1)門(mén)衛(wèi)值班。
      上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按需求穿戴統(tǒng)一制服，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠。文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。出入口安排24小時(shí)值勤，建立傳達(dá)、車(chē)輛、道路及公共秩序管理等制度。嚴(yán)格驗(yàn)證、登記制度，杜絕閑雜人員進(jìn)入行政區(qū)域內(nèi)，維護(hù)行政區(qū)域安全、正常的工作環(huán)境。對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)管理，實(shí)行物品進(jìn)出審驗(yàn)制度，杜絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入行政區(qū)域內(nèi)。
      (2)巡查。
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安排24小時(shí)巡查。明確巡查工作職責(zé)，規(guī)范巡視工作流程，制定相對(duì)固定的巡視路線(xiàn)，對(duì)重要區(qū)域、部位、設(shè)備機(jī)房等進(jìn)行重點(diǎn)巡視并記錄巡視情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患。巡視時(shí)使用巡更設(shè)備。監(jiān)控室應(yīng)保持巡更記錄。在接到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施妥善處理；如巡視時(shí)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)并執(zhí)行相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。
      (3)停車(chē)管理。
      管轄區(qū)域設(shè)置行車(chē)指示標(biāo)志，規(guī)定車(chē)輛行駛路線(xiàn)，指定車(chē)輛停放區(qū)域，非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)實(shí)行定點(diǎn)停放。對(duì)進(jìn)出管轄區(qū)域的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車(chē)輛有序通行、有序停放。
      (4)突發(fā)事件處理。
      按照要求制訂各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，并將預(yù)案內(nèi)容在相關(guān)場(chǎng)所張榜懸掛。在各樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標(biāo)志，每年組織不少于1次的突發(fā)事件應(yīng)急演練。當(dāng)發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨等災(zāi)害性天氣及其他危害公共突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施:對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線(xiàn)桿等露天設(shè)施進(jìn)行檢查和加固。各崗位人員必須按規(guī)定實(shí)行崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)事件的現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行應(yīng)變處理，在有關(guān)部門(mén)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前，確保人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失，并全力協(xié)助處理相關(guān)事宜。對(duì)待上訪(fǎng)人員做到耐心說(shuō)服，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)予以妥善處置。
      （四）環(huán)境衛(wèi)生管理
      1、服務(wù)內(nèi)容:樓內(nèi)的樓梯、大廳、走廊、屋頂天臺(tái)、吊頂、平臺(tái)、雨棚、衛(wèi)生間、茶水間、花盆、會(huì)議室、接待室、辦公區(qū)域、公共活動(dòng)場(chǎng)所的臺(tái)（地）面、明溝、墻面、門(mén)、窗、燈具、果殼箱等設(shè)施和器皿，樓宇外墻等所有公共部位設(shè)施，紅線(xiàn)規(guī)劃內(nèi)的道路、園林、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、垃圾房等所有公共場(chǎng)地及設(shè)施和門(mén)前三包區(qū)域的日常保潔保養(yǎng)以及垃圾、廢棄物清理和滅“四害”等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有環(huán)境衛(wèi)生保潔。具體如下：
      （1）公共場(chǎng)所日常服務(wù)內(nèi)容：水泥地面、石材地面、扶手、門(mén)窗玻璃、門(mén)及門(mén)窗框及有關(guān)附體，沙發(fā)、桌子、各類(lèi)宣傳牌、櫥窗及有關(guān)附體，天花板、欄桿、消防樓梯區(qū)域等，及時(shí)清除各種垃圾等雜物，無(wú)積灰、印跡、污漬。（2）門(mén)廳、辦公區(qū)域等特定區(qū)域保潔服務(wù)內(nèi)容：地面、大廳石材墻面、天花板、大廳、門(mén)窗玻璃、門(mén)及門(mén)窗框、墻壁附體，燈具、音響、垃圾桶等公用設(shè)施表面及衛(wèi)生間，辦公室內(nèi)儲(chǔ)物柜和桌椅表面等嚴(yán)格按要求做好清潔、清運(yùn)及日常消殺工作，無(wú)積灰、印跡、污漬。桌面簡(jiǎn)單整理等，隨時(shí)保持清潔。外墻每一年清洗一次，石材、燈具每季度進(jìn)行一次清潔；暫時(shí)空置的房間每周進(jìn)行一次衛(wèi)生保潔，確保地面、桌面、玻璃面整潔干凈。白色墻面及頂面如有污漬等應(yīng)及時(shí)清除，墻面去污后及時(shí)補(bǔ)刷。
      （3）頂篷等邊緣區(qū)域服務(wù)內(nèi)容：屋頂屋面、溝槽、地面、雨篷及邊角區(qū)域，各種附體的表面清潔，大廳遮陽(yáng)卷簾清潔且保持運(yùn)行正常。
      （4）水電和設(shè)備等設(shè)施類(lèi)服務(wù)內(nèi)容：一般設(shè)備表面清潔（有特殊規(guī)定的設(shè)備除外），消防設(shè)施、空調(diào)的過(guò)濾網(wǎng)際外殼洗塵與保潔。
      （5）窗簾服務(wù)內(nèi)容：保持窗簾表面清潔，普通窗簾根據(jù)窗簾清潔情況定時(shí)拆裝清洗，布質(zhì)窗簾一年清洗一次。
      （6）玻璃門(mén)、地、屏上無(wú)污漬、無(wú)灰塵及手印，表面光亮色澤一致；地面無(wú)污漬、灰塵、水漬及鞋印，潔凈光亮、無(wú)灰塵及手印，整潔光亮。
      （7）垃圾清運(yùn)服務(wù)內(nèi)容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超過(guò)上緣，垃圾不在筒箱內(nèi)過(guò)夜。垃圾中轉(zhuǎn)站工具擺放整齊，垃圾存量不超過(guò)三分之二且做到日產(chǎn)日清，定期清洗，每周消毒一次，無(wú)明顯積水，無(wú)蚊蠅飛舞。垃圾清運(yùn)工具應(yīng)保持清潔無(wú)破損，清運(yùn)過(guò)程中不得產(chǎn)生二次污染。各類(lèi)垃圾運(yùn)到規(guī)定的地方，再將垃圾運(yùn)到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，其中公共區(qū)、衛(wèi)生間無(wú)堆積垃圾?；S池、污水池及時(shí)清理，確保排放指標(biāo)正常。
      （8）突發(fā)性事件造成的保潔工作。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn): 圍墻內(nèi)的道路、停車(chē)場(chǎng)和門(mén)前“三包”及所有公共區(qū)域的地面，無(wú)有形垃圾和建筑垃圾、無(wú)堆積雜物、無(wú)積灰、無(wú)積水和淤泥、無(wú)阻塞等。做到每日清掃兩次，巡回保潔。
      建立“四害”消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生，定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物和設(shè)施；“除四害”實(shí)施單位須具有無(wú)錫市相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)，提供的服務(wù)不得低于無(wú)錫市愛(ài)衛(wèi)會(huì)“除四害”相關(guān)規(guī)定及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并視特殊情況增加次數(shù)。
      （五）綠化管理
      1、服務(wù)內(nèi)容：大樓使用范圍內(nèi)的綠化帶的樹(shù)木、花草等的日常養(yǎng)護(hù)和管理。根據(jù)大樓實(shí)際及現(xiàn)擺放情況提出更好的設(shè)計(jì)方案，做好室內(nèi)綠化擺放等工作。
      2、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):建立定期除草、修剪制度，確保綠化無(wú)雜草、造型規(guī)整；及時(shí)噴灑農(nóng)藥、澆水施肥，確保綠化養(yǎng)護(hù)期內(nèi)100%存活。具體要求如下：
      室內(nèi)：
      （1）、擺放布置要根據(jù)各區(qū)域不同的使用功能劃塊區(qū)分；（2）、綠化擺放的點(diǎn)位、品種、數(shù)量的確定，要科學(xué)合理；（3）、對(duì)不同區(qū)域的綠化制定各自的調(diào)整周期；（4）、保證室內(nèi)綠化整潔鮮艷；（5）、確定年養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃表；
      （6）、及時(shí)進(jìn)行澆水、養(yǎng)護(hù)，澆水的同時(shí)，應(yīng)沖洗葉面，保持葉面清潔，提高觀(guān)賞效果。
      室外：
      （1）、對(duì)樹(shù)木進(jìn)行及時(shí)修剪，以免有礙景觀(guān)。
      （2）、草坪要保持修剪平整，即時(shí)拔除雜草，以免影響景觀(guān)。
      （3）、及時(shí)對(duì)樹(shù)木草坪進(jìn)行澆水灌溉。水壓要適中防止損壞花木及草坪。（4）、做好樹(shù)木及草坪病蟲(chóng)害的預(yù)防工作，預(yù)防為主、防治結(jié)合。使用藥品時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)藥品的管理，注意安全，科學(xué)用藥。避免產(chǎn)生對(duì)其他環(huán)境的影響。
      （六）其他管理服務(wù)
      根據(jù)采購(gòu)單位需要提供綜合會(huì)議、餐飲服務(wù)等其他服務(wù)，制定完備的工作流程、細(xì)則及服務(wù)工作計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行以及配合采購(gòu)單位完成相關(guān)工作，并做好記錄和處理等。
      三、管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)：
      1、杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件，杜絕安全事故；
      2、特殊崗位上崗證持有率100%；
      3、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)99%；
      4、智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率99%；
      5、維修、報(bào)修及時(shí)率100%，返修率小于1%；；
      6、服務(wù)有效投訴少于1%，處理率100%；
      7、滿(mǎn)意率95%以上；
      四、本次項(xiàng)目實(shí)施有關(guān)要求：
      1、中標(biāo)方嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及國(guó)家相關(guān)政策，按物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)規(guī)范要求及本次招標(biāo)實(shí)施要求做好各項(xiàng)工作。
      2、由采購(gòu)人代表無(wú)錫市錫山區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局與本次招標(biāo)確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂定點(diǎn)框架協(xié)議（《物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購(gòu)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》），各采購(gòu)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體簽訂單項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)合同（《無(wú)錫市錫山區(qū)采購(gòu)中心物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)合同》）。
      3、本次集中采購(gòu)前，各采購(gòu)單位已與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，可執(zhí)行至合同期滿(mǎn)。合同執(zhí)行期滿(mǎn)后，100萬(wàn)（不含）以下采購(gòu)預(yù)算金額的采購(gòu)單位可從本次中標(biāo)（入圍）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中選擇一家作為本單位的服務(wù)企業(yè)。
      4、采購(gòu)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂《無(wú)錫市錫山區(qū)采購(gòu)中心物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)合同》，簽訂服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括：委托管理事項(xiàng)、不低于本次招標(biāo)的服務(wù)質(zhì)量要求、不高于本次招標(biāo)后公布的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、委托管理期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止和解除的約定、違約責(zé)任等。采購(gòu)單位有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)定點(diǎn)采購(gòu)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》的所有相關(guān)要求。
      5、服務(wù)內(nèi)容自主選配：在定點(diǎn)有效期內(nèi)，采購(gòu)單位根據(jù)工作需要和采購(gòu)預(yù)算，在本次招標(biāo)服務(wù)范圍內(nèi)，自主選配物業(yè)管理服務(wù)種類(lèi)（單項(xiàng)安全（保安）服務(wù)采購(gòu)不在本次招標(biāo)范圍內(nèi)），并選擇三家以上供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)后確定服務(wù)供應(yīng)商。
      6、實(shí)行采購(gòu)最高限價(jià)：在定點(diǎn)有效期內(nèi)，采購(gòu)單位可與定點(diǎn)供應(yīng)商依據(jù)采購(gòu)預(yù)算和無(wú)錫市公共資源交易中心錫山分中心政府采購(gòu)專(zhuān)欄上公布的各中標(biāo)人最高限價(jià)進(jìn)行議價(jià)和競(jìng)價(jià)，以獲得更優(yōu)惠的價(jià)格。如采購(gòu)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)人員另有要求的，可以按規(guī)定和定點(diǎn)供應(yīng)商進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)金額增減談判，物業(yè)費(fèi)合同總價(jià)不得超過(guò)采購(gòu)單位預(yù)算價(jià)。
      7、多個(gè)采購(gòu)單位集中在一幢樓或同一場(chǎng)所辦公的，原則上由所占面積最大的單位牽頭組織實(shí)施定點(diǎn)物業(yè)采購(gòu)。
      8、一幢建筑物及其相關(guān)附屬設(shè)施(如裙樓、附屬車(chē)庫(kù)等)的物業(yè)管理服務(wù)，不能隨意分包，應(yīng)和一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂整包合同；必須由專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)的部分，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以經(jīng)使用方同意后簽訂轉(zhuǎn)包、分包協(xié)議，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
      9、所有人員都必須遵守相關(guān)保密工作制度。
      10、具體項(xiàng)目配置管理服務(wù)人員的工資須符合國(guó)家、省、市的相關(guān)規(guī)定，符合無(wú)錫市最低工資標(biāo)準(zhǔn)且必須繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，并在投標(biāo)文件中作出明確承諾。
      11、具體項(xiàng)目中標(biāo)單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，與所有聘用人員依法簽訂勞動(dòng)合同。
      12、服務(wù)方在具體項(xiàng)目合同簽訂前須向采購(gòu)單位提供管理主管、工程維修人員、消控、電梯操作等重要崗位人員的相關(guān)有效證件和信息，如果服務(wù)方不能提供，則采購(gòu)單位有權(quán)拒絕簽訂合同。同時(shí)其他服務(wù)人員相關(guān)信息也要向采購(gòu)單位進(jìn)行備案。
      管理主管應(yīng)具有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位資格證書(shū)；特殊工種工作人員須具備該該行業(yè)國(guó)家規(guī)定的上崗證。
      13、人員變動(dòng)備案：物業(yè)服務(wù)人員要求相對(duì)穩(wěn)定，特殊情況有變化，需提前告知采購(gòu)單位，并征得采購(gòu)單位同意后方可實(shí)施，人員到位相互對(duì)接時(shí)間不少于一周，新到人員檔案信息及時(shí)備案至采購(gòu)單位。
      14、服務(wù)方管理服務(wù)人員上崗時(shí)須統(tǒng)一著裝，服裝樣式體現(xiàn)崗位特色和方便不同崗位操作，并經(jīng)采購(gòu)單位認(rèn)可。
      15、中標(biāo)方為采購(gòu)單位開(kāi)具合法的發(fā)票，按規(guī)范進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。
      16、后續(xù)管理考核要求：根據(jù)《政府采購(gòu)貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第87號(hào))、《江蘇省政府采購(gòu)供應(yīng)商監(jiān)督管理暫行辦法》（蘇財(cái)規(guī)（2013）28號(hào)）和采購(gòu)人代表無(wú)錫市錫山區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商監(jiān)督考核有關(guān)辦法，采購(gòu)人代表、錫山區(qū)政府采購(gòu)管理部門(mén)、集中采購(gòu)機(jī)構(gòu)將組織對(duì)物業(yè)定點(diǎn)服務(wù)商進(jìn)行監(jiān)督考核。具體將對(duì)物業(yè)定點(diǎn)服務(wù)商的合同備案、報(bào)表報(bào)送、檔案管理（工作臺(tái)帳）、內(nèi)部規(guī)范、人員培訓(xùn)、服務(wù)承諾履行、現(xiàn)場(chǎng)管理等方面進(jìn)行綜合考核?？己艘庖?jiàn)（結(jié)果）將在新一的定點(diǎn)實(shí)施工作中予以使用。
      17、實(shí)行政府采購(gòu)供應(yīng)商誠(chéng)信管理制度。對(duì)供應(yīng)商失信行為、不良行為等誠(chéng)信信息，在本次定點(diǎn)實(shí)施工作中予以記錄并按規(guī)定進(jìn)行處理。
      18、中標(biāo)方認(rèn)真、及時(shí)、準(zhǔn)確地編報(bào)《定點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)情況統(tǒng)計(jì)表》，每個(gè)季度結(jié)束后五個(gè)工作日內(nèi)，匯總后報(bào)送給無(wú)錫市錫山區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、無(wú)錫市錫山區(qū)政府采購(gòu)管理部門(mén)、無(wú)錫市錫山區(qū)采購(gòu)中心（包括紙質(zhì)材料和電子文檔）。
      五、有關(guān)說(shuō)明
      價(jià)格系指投標(biāo)人為使其受托管理的物業(yè)正常使用、運(yùn)營(yíng)并達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)而需實(shí)際發(fā)生的各類(lèi)成本費(fèi)用，其包括但不限于人工成本費(fèi)用、維修費(fèi)用、物耗費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，即“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。投標(biāo)人對(duì)合同內(nèi)容的費(fèi)用、質(zhì)量、安全、文明服務(wù)等實(shí)行全面承包。在定點(diǎn)有效期內(nèi)，投標(biāo)人承擔(dān)所有可能影響到服務(wù)報(bào)價(jià)的因素（包括最低工資標(biāo)準(zhǔn)和社保基數(shù)的政策性調(diào)整）。
       
      
    
      

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        （一）強(qiáng)化縣級(jí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和縣直部門(mén)分工協(xié)作 1．成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策制訂、財(cái)政扶持和考核督查，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問(wèn)題；健......
        (大型)物業(yè)管理中消防安全人員的相關(guān)證書(shū)說(shuō)明
        物業(yè)消防管理 授課內(nèi)容 一、消防基礎(chǔ)知識(shí) 二、物業(yè)消防管理內(nèi)容 三、物業(yè)消防應(yīng)急預(yù)案及消防演練 第一節(jié) 消防基礎(chǔ)知識(shí) 消防及安全工作是物業(yè)管理中的一項(xiàng)重要工作，它直接關(guān)......
        物業(yè)管理
        組織架構(gòu)及項(xiàng)目情況公司設(shè)有綜合管理部、工程維修部部、業(yè)主服務(wù)部、秩序維護(hù)部等部門(mén)。目前，公司接管物業(yè)的類(lèi)型主要為商用寫(xiě)字樓等。主要有：哈爾濱銀行大廈及新哈爾濱銀行大......
        物業(yè)管理
        任務(wù)須知：
1．項(xiàng)目背景及需求；
2．E-R圖設(shè)計(jì)（局部與全局E-R圖）；
3．?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)表設(shè)計(jì)（包含E-R圖中的所有實(shí)體與聯(lián)系所對(duì)應(yīng)的關(guān)系表）；
如需要，還可以添加一些關(guān)鍵業(yè)務(wù)所需的視圖，觸發(fā)器，存儲(chǔ)過(guò)程設(shè)......
        物業(yè)管理
        第一章 總則
第一條 為維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理中的合法權(quán)益，促進(jìn)管理、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動(dòng)......
        關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理
        關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理 規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議  物業(yè)管理關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，搞好物業(yè)管理是加強(qiáng)城市管理，改善人居環(huán)境，建設(shè)“大美敦化”和構(gòu)建和諧......