第一篇：關(guān)于瀏陽市農(nóng)房抵押貸款的調(diào)查

關(guān)于瀏陽市農(nóng)房抵押貸款的調(diào)查

袁永遠(yuǎn) 黃永明 劉益平戴安華

3月9日，根據(jù)辦領(lǐng)導(dǎo)的安排，我們與長沙市農(nóng)辦和市經(jīng)管局一道，到瀏陽市就農(nóng)房抵押貸款方面的情況進(jìn)行了調(diào)研。期間，聽取了人民銀行瀏陽市支行、瀏陽市農(nóng)村合作銀行、瀏陽市房屋產(chǎn)權(quán)管理局等部門的情況介紹，深入到瀏陽市高坪鎮(zhèn)進(jìn)行了走訪，具體解剖了農(nóng)戶農(nóng)房抵押貸款情況。通過調(diào)研，我們認(rèn)為，瀏陽市農(nóng)房抵押貸款是農(nóng)村金融產(chǎn)品的一種創(chuàng)新，試點(diǎn)15年來，在緩解農(nóng)民貸款難的“瓶頸”方面進(jìn)行了有益探索，對促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。目前，瀏陽市的試點(diǎn)盡管還遇到了法律和政策方面的障礙，還有一些方面需要完善，但我們認(rèn)為，農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)符合農(nóng)村改革的大勢，符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的方向，值得認(rèn)真總結(jié)和推介?，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下：

一、瀏陽市鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)管理情況

瀏陽市位于湖南東部，全市國土面積5007.75平方公里，轄33個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、4個街道辦事處，人口133萬，農(nóng)戶30萬戶。瀏陽市鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理試點(diǎn)工作始于1995年，該年6月，瀏陽市人民政府發(fā)出《關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理的通知》，《通知》要求在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的建制鎮(zhèn)成立房地產(chǎn)管理所，屬瀏陽市房屋產(chǎn)權(quán)管理局（現(xiàn)更名為鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理辦）二級機(jī)構(gòu)。目前，全市下設(shè)14個駐鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理所，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦共有干部職工52人，負(fù)責(zé)全市33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)管理工作。駐鎮(zhèn)房管所的主要職責(zé)：一是經(jīng)營直管房地產(chǎn)；二是單位和個人房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作；三是房屋抵押、買賣、租賃等房地產(chǎn)交易管理工作；四是鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范與整頓工作。各駐鎮(zhèn)房管所在當(dāng)?shù)攸h委、政府的支持下開展工作，業(yè)務(wù)上由市鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦直接領(lǐng)導(dǎo)，具體業(yè)務(wù)包括房屋發(fā)證、抵押登記、租賃管理、拆遷管理、測量繪圖、白蟻防治、政策咨詢等七項(xiàng)。

目前，全市農(nóng)村房屋已累計確認(rèn)產(chǎn)權(quán)19358宗，確權(quán)面積達(dá)995.94萬平方米，累計辦理農(nóng)房交易2772宗，農(nóng)房交易額達(dá)2.74億元，抵押登記20401宗，抵押面積771.11萬平方米。

二、瀏陽市農(nóng)房抵押貸款情況

長期以來，農(nóng)民貸款難問題一直是農(nóng)村金融的一個薄弱環(huán)節(jié)，也是制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要瓶頸。農(nóng)民貸款難，一方面是農(nóng)民缺少有效的可供抵押物，另一方面是金融機(jī)構(gòu)為防范風(fēng)險，在貸款發(fā)放上不得不注重抵押擔(dān)保，這兩難問題，在現(xiàn)有法律和政策框架內(nèi)，始終難以破解。上世紀(jì)九十年代，瀏陽市信用聯(lián)社（后改制為農(nóng)村合作銀行）積極與房產(chǎn)等職能部門協(xié)調(diào)，果斷決策，大膽探索以農(nóng)房產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押的路子，有效破解了農(nóng)民貸款難題，化解了貸款供需矛盾。1995年，全市投放給農(nóng)戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的貸款僅3.35億元，而到目前為止，僅到市房產(chǎn)局登記備案的農(nóng)村房屋抵押達(dá)20401余宗，抵押額近112.64億元，實(shí)際發(fā)放抵押貸款累計76.82億元。至去年12月末，全市農(nóng)房抵押款余額17億元，其中企業(yè)廠房抵押貸款余額10.5億元，農(nóng)民住房抵押貸款余額6.5億元。也就是說，十幾年來農(nóng)民用投入61.91億元建造的房屋，通過產(chǎn)權(quán)確認(rèn)和抵押，換得了112.64億元的授信額度。而據(jù)農(nóng)房登記部門調(diào)查，至少還有一半以上的農(nóng)房抵押未納入統(tǒng)計。在農(nóng)房抵押貸款上，瀏陽市的具體作法是：

1、嚴(yán)格操作流程。房產(chǎn)部門根據(jù)建房許可證和集體土地使用證核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，作為農(nóng)房抵押貸款的唯一憑據(jù)。借款農(nóng)戶取得房產(chǎn)證后，提出借款申請，經(jīng)同意后，以借款人所有的房屋作為抵押，到房產(chǎn)部門辦理評估、登記、受押，核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，連同借款人擁有使用權(quán)的集體土地使用證、房產(chǎn)證一起作為貸款抵押物，簽具借款人共同還款承諾書，辦理放款手續(xù)。為了減輕抵押貸款農(nóng)戶的負(fù)擔(dān)，瀏陽市農(nóng)房評估還沒有引入社會中介機(jī)構(gòu)，全部由房產(chǎn)部門進(jìn)行免費(fèi)評估。貸款額度一般為房屋估值的70%。

2、強(qiáng)化貸款管理。農(nóng)房貸款由于缺乏政策支持，必須進(jìn)行有效管理，嚴(yán)防信用風(fēng)險。一

是加大考核力度。實(shí)行客戶經(jīng)理制，各基層網(wǎng)點(diǎn)對轄區(qū)分片劃塊，明確客戶經(jīng)理貸款管理職責(zé)。制定《績效掛鉤考核辦法》、《按量計酬指導(dǎo)意見》，堅持實(shí)行按量計酬考核，將客戶經(jīng)理管理的貸款本息收回和控險作為重要指標(biāo)進(jìn)行價格量化，按量計酬，掛鉤獎懲，增強(qiáng)防控風(fēng)險的責(zé)任心和緊迫感。二是簽訂還款承諾書。針對城鄉(xiāng)結(jié)合部和國家重點(diǎn)工程建設(shè)范圍的農(nóng)屋貸款客戶，在辦理借款手續(xù)時，簽訂還款承諾書，承諾在將來拆遷時，以拆遷補(bǔ)償款作為還款來源，從源頭上控制風(fēng)險。三是加強(qiáng)貸后檢查。建立以日常監(jiān)測、信息管理、考核監(jiān)督為主要內(nèi)容的貸后檢查體系，對抵押貸款農(nóng)戶定期不定期進(jìn)行走訪調(diào)查，特別是對貸款資金運(yùn)用和經(jīng)營狀況進(jìn)行管控，確保信貸資金專款專用，防范貸款風(fēng)險。通過嚴(yán)格管理，目前，瀏陽市農(nóng)村合作銀行農(nóng)屋抵押貸款的不良率僅為1.98%，低于全行4.44%的平均水平。

3、嚴(yán)懲失信行為。堅持審慎原則，對農(nóng)屋抵押貸款的失信行為區(qū)別對待。一是對惡意逃廢債務(wù)、拖皮賴債行為，通過行政和司法途徑，堅決予以打擊，維護(hù)合法權(quán)益，保證正常的經(jīng)濟(jì)金融秩序。二是加大清收處置力度。對農(nóng)屋抵押不良貸款采取責(zé)任清收、承包清收、逐村清收等方式，實(shí)現(xiàn)“筆筆動、戶戶動、村村清”的目標(biāo)。加強(qiáng)與司法部門的聯(lián)系，按照集體土地流轉(zhuǎn)辦法，對抵押物進(jìn)行靈活處置，提高勝訴債權(quán)的執(zhí)行率。

十多年來，通過農(nóng)屋抵押貸款的實(shí)踐，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，助推了新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。

一是營造了良好信用環(huán)境。住房是農(nóng)戶最為根本的資產(chǎn)，也是生存的基本保障。農(nóng)屋抵押擔(dān)保，使農(nóng)戶在潛意識里有了“貸款不還，處置房屋”的心理壓力，無形中強(qiáng)化了農(nóng)戶的信用觀念。農(nóng)民將房屋進(jìn)行抵押，其實(shí)抵押的不是資產(chǎn)，而是農(nóng)民的心態(tài)和面子。同時，瀏陽市農(nóng)村合作銀行積極配合政府開展信用村（鎮(zhèn)）創(chuàng)建工作，對恪守誠信、履行承諾、還本付息意識強(qiáng)的農(nóng)戶適當(dāng)降低放貸門檻，優(yōu)先貸款發(fā)放，加大扶持力度，充分發(fā)揮信用戶、信用村、信用鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）的標(biāo)桿和示范作用。瀏陽市成為全省首個“金融安全區(qū)”，農(nóng)屋抵押貸款起到了積極作用。

二是夯實(shí)了農(nóng)村合作銀行的發(fā)展基礎(chǔ)。十多年來，瀏陽市農(nóng)村合作銀行通過農(nóng)屋抵押貸款，培育了一大批穩(wěn)定誠信的農(nóng)村客戶群體。這其中，有因?yàn)檗r(nóng)屋抵押貸款賺到第一桶金的創(chuàng)業(yè)型農(nóng)戶，有因?yàn)檗r(nóng)屋抵押貸款而穩(wěn)步發(fā)展的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，有因?yàn)檗r(nóng)屋抵押貸款發(fā)家致富的集鎮(zhèn)商戶，也有因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押不足值只能獲得小額貸款至今仍以耕作為本的傳統(tǒng)農(nóng)民。通過農(nóng)屋抵押貸款，使瀏陽市農(nóng)村合作銀行成為符合瀏陽農(nóng)村經(jīng)濟(jì)特色、運(yùn)行發(fā)展來勢較好，深受農(nóng)民歡迎的“農(nóng)民銀行”、“社區(qū)居民銀行”和“中小企業(yè)銀行”。

三是促成了工作作風(fēng)轉(zhuǎn)變。在實(shí)施農(nóng)屋抵押貸款過程中，農(nóng)村合作銀行廣大員工發(fā)揚(yáng)背包下鄉(xiāng)精神，以多找農(nóng)戶、多入農(nóng)門的務(wù)實(shí)作風(fēng)，將工作做到了村組農(nóng)戶、田間地頭，對轄內(nèi)每一家企業(yè)、每一個農(nóng)戶的經(jīng)營情況、家境狀況和信貸資金需求，做到了心中有數(shù)，真心貼近“三農(nóng)”，為農(nóng)民提供方便、周到的服務(wù)，保證了支農(nóng)資金的有效供給。

四是實(shí)現(xiàn)了銀農(nóng)互惠雙贏。通過農(nóng)屋抵押貸款，為農(nóng)民送上了一片發(fā)家致富的“金鑰匙”，為農(nóng)民進(jìn)入資本市場打開了一條金色通道，為銀行培育基礎(chǔ)客戶，增強(qiáng)自身競爭能力夯實(shí)了發(fā)展基礎(chǔ)，真正實(shí)現(xiàn)了銀農(nóng)互惠雙羸。2009年，瀏陽市全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值70.39億元，同比增長7.6%，農(nóng)民人均純收入9017元，增長17.01%。截止2008年10月底止，瀏陽市農(nóng)村合作銀行各項(xiàng)存款55.73億元，較十年前增加47.22億元，年均增長率為15.6%；各項(xiàng)貸款37.04億元，較十年前增加31.49億元，年均增長率為15.7%;不良貸款占比4.44%，比年初下降1.29個百分點(diǎn)，占比逐年下降；實(shí)現(xiàn)總收入3.42億元，經(jīng)營利潤1.54億元，較十年前增加1.52億元，年均增長率為39.7%。資本充足率達(dá)10%，風(fēng)險撥備與覆蓋率均在100%以上，按商業(yè)銀行監(jiān)管評級打分，2006、2007年連續(xù)兩年均在二級以上。存貸款余額分別占全市金融機(jī)構(gòu)市場份額的46.24%和37.33%，成為名副其實(shí)的縣域金融“主力軍”。

三、農(nóng)房抵押貸款中面臨的實(shí)際問題

一是農(nóng)民群眾的產(chǎn)權(quán)意識和維權(quán)意識不強(qiáng)。瀏陽市30萬農(nóng)村家庭，僅有19358戶的房屋產(chǎn)權(quán)得到確認(rèn)，確權(quán)率不到10%，絕大部分房屋產(chǎn)權(quán)處于待定狀態(tài)。隨著物權(quán)法的頒布和《房屋登記辦法》的實(shí)施，怎樣提高農(nóng)民群眾產(chǎn)權(quán)意識和維權(quán)意識，盡快把農(nóng)村集體土地上的房屋全部納入規(guī)范化管理軌道，還需要做大量工作。

二是現(xiàn)行法律法規(guī)和政策渠道不暢。即將實(shí)施的《房屋登記辦法》已經(jīng)明確規(guī)定集體土地上房屋可以確權(quán)發(fā)證?！堕L沙市集體所有土地上房屋權(quán)屬登記管理辦法（暫行）》、《湖南省<房屋登記辦法>實(shí)施細(xì)則》的出臺雖然提供了可操作性的依據(jù)，但國家對集體土地流轉(zhuǎn)的種種限制給鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)房確權(quán)發(fā)證工作的開展帶來不小的障礙。對大部分農(nóng)民來說，房屋是其一生最大的資產(chǎn)，但由于諸多限制，大部分農(nóng)民不能利用這一資產(chǎn)獲得再生產(chǎn)的資金，許多農(nóng)戶需要小額貸款時很難得到銀行的支持，這些都嚴(yán)重挫傷了農(nóng)戶對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記的積極性。

三是農(nóng)村合作銀行風(fēng)險防控難度較大。推行農(nóng)屋抵押貸款，既要考慮金融支持“三農(nóng)”的因素，又要充分兼顧銀行自身的質(zhì)量效益，切實(shí)防范風(fēng)險。2009年10月底，瀏陽市農(nóng)村合作銀行共發(fā)放小額農(nóng)貸19萬戶，金額2.2億元，占總貸款額的5.75%；小額商貸12000戶，金額3.81億元，占比10.43%；集體土地廠房、農(nóng)屋抵押的花炮行業(yè)貸款8億元，占比21.89%，三項(xiàng)合計占比38.07%。從瀏陽市農(nóng)村合作銀行介紹的情況看，農(nóng)屋抵押貸款、花炮企業(yè)廠房抵押貸款還是存在不確定性風(fēng)險。一是集體土地抵押于法無據(jù)。一旦信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險，因無法律支持，將給處置抵押資產(chǎn)造成困難。二是抵押物處置變現(xiàn)難。村民受傳統(tǒng)觀念影響，礙于情面不愿去購買抵押房屋。城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織外的村民因法律、政策限制又不能購買抵押房屋，農(nóng)屋處置難度較大。三是部分農(nóng)戶一旦受到自然災(zāi)害影響，或者遭遇重癥疾病，造成無力償貸，但又不能處置其抵押物，導(dǎo)致貸款沉淀，客觀上形成不良資產(chǎn)。

四、對開展農(nóng)房抵押貸款的幾點(diǎn)建議

從瀏陽市的實(shí)踐看，要推進(jìn)農(nóng)房抵押貸款，國家有關(guān)部門應(yīng)在以下幾個方面給予相應(yīng)支持：

1、建立農(nóng)業(yè)保險體系。建立農(nóng)業(yè)保險機(jī)制，既能使農(nóng)民對從事生產(chǎn)的風(fēng)險預(yù)估大大降低，信心增強(qiáng)，提高貸款積極性；還能為金融企業(yè)提供基本的還貸保障，降低風(fēng)險。政府應(yīng)成為農(nóng)業(yè)保險的推動者，對農(nóng)戶提供生產(chǎn)和消費(fèi)補(bǔ)貼，使農(nóng)民積極參保；對經(jīng)營農(nóng)業(yè)保險的保險公司提供政策、法律特別是經(jīng)濟(jì)上的支持，使其能夠獲得合理利潤，提高其從事農(nóng)業(yè)保險經(jīng)營的積極性。

2、加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革。國家有關(guān)部門要制定土地流轉(zhuǎn)政策，使農(nóng)村土地進(jìn)入資本市場，成為名正言順的生產(chǎn)要素。農(nóng)村金融企業(yè)要進(jìn)一步探索完善產(chǎn)權(quán)抵押貸款方式，如不動產(chǎn)所有權(quán)抵押貸款、林權(quán)抵押貸款、股權(quán)擔(dān)保貸款等多種信貸業(yè)務(wù)。

3、給予農(nóng)村金融企業(yè)支農(nóng)的優(yōu)惠政策。對農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)實(shí)施差別監(jiān)管，適當(dāng)降低支農(nóng)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求，減少或減免支農(nóng)利息營業(yè)稅，支持農(nóng)村信用社改革，減免資產(chǎn)過戶等方面的費(fèi)用，給予支農(nóng)虧損補(bǔ)貼等，以提升金融機(jī)構(gòu)支農(nóng)服務(wù)的積極性。

4、加強(qiáng)農(nóng)村信用工程建設(shè)。由人民銀行、政府農(nóng)辦、農(nóng)村合作銀行開展農(nóng)戶評級授信工作，增強(qiáng)農(nóng)戶的誠信意識，不斷優(yōu)化農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境。

（調(diào)研人員: 袁永遠(yuǎn)、黃永明、劉益平、戴安華）

第二篇：按揭房能辦理二次抵押貸款嗎范文

由于不少借款人都是按揭房產(chǎn)，如何通過按揭房來辦理貸款是很多人的疑問。那么，按揭的房子究竟可以再申請抵押貸款嗎?答案當(dāng)然是肯定的，目前，按揭房再次抵押貸款有2種常見的處理方式，一種是二次抵押貸款，另一種是擔(dān)保墊資業(yè)務(wù)。只要按揭的房產(chǎn)滿足一定條件，就可以辦理二次抵押;若資金要的急，也能找貸款公司墊資處理。

按揭房能貸款嗎?

急需大額資金周轉(zhuǎn)的借款人，如果名下有房產(chǎn)，可以申請房產(chǎn)抵押貸款(最高額度可達(dá)房產(chǎn)評估值的70%)，但是如果名下房產(chǎn)還在按揭中該怎么辦?按揭房能再貸款嗎?當(dāng)然可以!現(xiàn)在筆者為大家推薦兩種方式。

方式一：二次抵押貸款

如果你名下有按揭房，且已還款一段時間，那么可以在同一家銀行辦理貸款，這種貸款方式就是我們常說的“二次抵押”。以成都農(nóng)商行為例，如果借款人在該行辦理了住房按揭貸款，且已經(jīng)償還貸款一段時間，在房產(chǎn)有剩余價值的情況下，可以在該行辦理二次抵押，抵押率最高可達(dá)90%。

方式二：找擔(dān)保公司墊資

如果你名下的房產(chǎn)還在按揭中，但又急需大額資金周轉(zhuǎn)，可以找一家正規(guī)擔(dān)保公司墊資，將現(xiàn)有貸款還清，然后解除抵押，再拿該房產(chǎn)作抵押辦理貸款，獲得貸款后再將擔(dān)保公司墊資款還清，剩余資金供自己使用。

按揭房二次抵押貸款額度

按揭房二次抵押貸款額度計算公式：貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額注：(1)房產(chǎn)原購價與辦理二次抵押貸款時的評估價相比較，兩者中低者為房屋價值;(2)二次抵押貸款中的抵押率最高不超過70%(個別銀行可達(dá)90%)。

按揭房再貸款墊資業(yè)務(wù)

房產(chǎn)處于按揭中，房產(chǎn)所有人若想在其他貸款機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款則難以獲貸，因?yàn)榘唇曳慨a(chǎn)已在貸款行辦理抵押登記，在未解除抵押拿到房產(chǎn)證前，不能再次抵押。那么，如果借款人想用按揭房再貸款，該如何操作呢?按揭房產(chǎn)所有人若想用該房產(chǎn)辦理抵押貸款，可找正規(guī)擔(dān)保公司進(jìn)行墊資，操作流程如下：

第一步：在當(dāng)?shù)卣乙患艺?guī)擔(dān)保公司;

第二步：帶上相關(guān)手續(xù)到擔(dān)保公司進(jìn)行洽談;

第三步：借款人與銀行簽訂貸款償還協(xié)議;

第四步：與擔(dān)保公司簽訂委托協(xié)議;

第五步：銀行審批;

第六步：擔(dān)保公司墊資幫助借款人還清貸款本息;

第七步：借款人辦理解除抵押登記手續(xù);

第八步：借款人辦理抵押貸款;

第九步：拿到貸款后，歸還擔(dān)保公司墊資款項(xiàng)，并支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)。

第三篇：只有房產(chǎn)證的房產(chǎn)能申請抵押貸款嗎

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只有房產(chǎn)證的房產(chǎn)能申請抵押貸款嗎？

楊女士拿著房產(chǎn)證去申請房產(chǎn)抵押貸款，可是沒有申請成功，她不知道為什么，因此，她想咨詢，難道只有房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能申請抵押貸款嗎？

我們平常所說的房產(chǎn)證，就是《房屋所有權(quán)證》。有了房產(chǎn)的房產(chǎn)證，就可以行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但別忘了在中國，土地是屬于國家的。所以，還必須要有《國有土地使用證》，才能使用國有土地。

并且，只有這雙證齊全，才能在房管局辦理抵押登記手續(xù)，貸款機(jī)構(gòu)才能取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》。在《他項(xiàng)權(quán)利證書》未注銷之前，借款人未不能對房產(chǎn)進(jìn)行交易，不能辦理過戶等手續(xù)。當(dāng)借款人不能履行還款義務(wù)的時候，房產(chǎn)被拍賣，貸款機(jī)構(gòu)可以優(yōu)先受償。所以，只有貸款機(jī)構(gòu)取得了《他項(xiàng)權(quán)利證書》，才可以安心放款。

而只有房產(chǎn)證的房產(chǎn)，不能辦理抵押登記手續(xù)，貸款機(jī)構(gòu)也不可能取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》，所以不會受理這樣的房產(chǎn)抵押貸款。

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第四篇：總結(jié)天津尾款房(二次抵押)貸款方方面面

總結(jié)天津尾款房（二次抵押）貸款方方面面

天津尾款房貸款顧名思義就是用有銀行按揭貸款的房產(chǎn)再做抵押貸款。很多沒有貸款經(jīng)歷的朋友質(zhì)疑此類貸款的可信度，其實(shí)尾款房貸款已經(jīng)相當(dāng)成熟了。那么尾款房貸款究竟是什么樣的條件呢？首先您的銀行貸款必須是按揭類型的，也就是說得是買房時貸的款，不能是用全款買的房然后去銀行辦理了消費(fèi)類貸款，然后再作二次抵押貸款。

尾款房的二次貸款有兩種形式：

第一種是可以做無抵押貸款，也就是在您按揭貸款的月供基礎(chǔ)上，擴(kuò)大45倍或70倍，再次給您貸出錢來，此類貸款要求您的個人負(fù)債不能過高，而且征信情況要求良好，最高額度可以貸到30萬，此類貸款的期限最長為3年，貸款利率是年息12%左右，還款方式是等額本息，提前還款沒有違約金，需要提供的資料房本，身份證，銀行按揭合同，銀行貸款還款記錄，轉(zhuǎn)天可以下款。第二種方式是需要去房管局作抵押手續(xù)，這類貸款貸出額度的計算公式為：房產(chǎn)市值的70%減去銀行剩下的尾款，所以如果您以前從銀行貸出的金額不高的話，二次貸款可以拿到更多的錢。貸款手續(xù)非常簡便，需要提供房本，身份證，戶口簿，結(jié)婚證，如已婚，要提供夫妻雙方的。此類貸款最短可以1個月最長可以12個月，到期可以展期，提前還款按天計息，沒有違約金，全部當(dāng)天放款。不管怎么說，對于需要用錢的朋友來說，目前天津金融市場的產(chǎn)品還是比較豐富的。

第五篇：按揭房信用貸款與抵押貸款優(yōu)勢對比

按揭房信用貸款與抵押貸款優(yōu)勢對比

對于正常揭還款半年以上的按揭房可申請銀行的無抵押信用貸款，月息1.01%，1-3年期，貸款額度按原房貸月供確定，上限50萬元，隔天放款。產(chǎn)品優(yōu)勢：

1、無擔(dān)保。無需任何抵押、無需任何擔(dān)保，您的信用就是最好的貸款通行證。

2、放款快。只要您資料齊全，最快一天可以放款，更有獨(dú)特快捷的審批模式，讓您只需上門一次，就可以獲得無擔(dān)保貸款。

3、手續(xù)簡單。相對房產(chǎn)抵押貸款來說，無抵押信用貸款省去了中間許多環(huán)節(jié)，如無需評估房產(chǎn)、無需抵押登記等，資料交齊銀行電核后即可放款。

4、固定利率。信用貸款一般為固定貸款利率，免受市場利率波動的影響，降低利率風(fēng)險，盡享優(yōu)惠。

對于升值了的按揭房，還可辦理按揭房抵押貸款，只是需要先墊資解押后才能重新申請二次抵押貸款，手續(xù)繁瑣，辦理時間較長。房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)勢：

1、利率相對較低。由于有抵押物的存在，房屋抵押貸款利率較低，一般為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%。相對無抵押信用貸款來說，此點(diǎn)優(yōu)勢明顯。

2、貸款期限較長。最長貸款期限為20年，一般銀行要求房齡（從房屋竣工日起計算）+貸款年限不超過40年。

3、貸款額度較高。其貸款額度通常是房屋評估價值的50%-70%，最高上限為1500萬元。具體來說，商品住宅的抵押率最高可達(dá)70%；寫字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá)60%；工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá)50%?；旧夏軌驖M足廣大借款人對資金的使用需求。

4、審批率相對高。將房屋抵押給銀行，對銀行來說肯定會減少放款的風(fēng)險，因此，在其他方面的要求上會比較寬松。借款人只需有穩(wěn)定的工作和良好的信譽(yù)即能獲貸，通常銀行對借款人的收入水平和工資發(fā)放形式?jīng)]有較高要求。

5、可以用他人房屋做抵押。即使借款人名下無房產(chǎn)但借款人若具備還款能力，也可以使用親屬或朋友名下的房產(chǎn)作為抵押物，前提是抵押人要出具同意抵押聲明材料，并且要同時滿足抵押人年紀(jì)在65歲以內(nèi)方可辦理。

6、一次抵押，循環(huán)使用?，F(xiàn)在很多銀行都推出了房屋一次抵押，循環(huán)貸款的方式，以中國銀行的個人循環(huán)抵押貸款為例，其只需用戶辦理一次房屋抵押手續(xù)，即可支持借款人在授信額度內(nèi)循環(huán)借款，隨借隨還的操作。而其他銀行同類產(chǎn)品均大同小異。