第一篇：我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告

我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告

為摸清我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的現(xiàn)狀及存在的問題，分析近年來的有關(guān)農(nóng)業(yè)政策，特別是當(dāng)前農(nóng)業(yè)補貼政策存在的問題及對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響，總結(jié)近年來我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式和成功經(jīng)驗，分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響因素，有針對性地提出發(fā)展多種形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策措施及政策性建議，為制定相關(guān)的配套政策提供決策依據(jù)，為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供決策參考。7月下旬，我們組織相關(guān)人員，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作現(xiàn)狀進行了調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查的基本情況及對策建議通報如下：

一、全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

近年來,我縣在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面進行了大膽有益的探索,特別是黨的十七屆三中全會以來,縣委、縣政府高度重視,進一步加大工作力度,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了較快的發(fā)展。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府上報的數(shù)據(jù)匯總顯示：截止今年7月止, 全縣現(xiàn)有承包農(nóng)戶21.78萬戶，農(nóng)業(yè)人口79.55萬人，承包耕地面積57.93萬畝，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積21.34萬畝，占全縣承包地面積的35.61％，涉及農(nóng)戶4.9萬戶，占總農(nóng)戶的22.5％。其中實行適度規(guī)模經(jīng)營面積7.8萬畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的36.55％，占總承包地面積的13％。按流轉(zhuǎn)形式分，轉(zhuǎn)包8.63萬畝，轉(zhuǎn)讓1.61萬畝，出租6.74萬畝，互換0.71萬畝，入股0.33萬畝,其它3.34萬畝。按流轉(zhuǎn)土地用途分，糧油10.09萬畝，蔬菜2.38萬畝，水果1.72萬畝（其中柑橘1.2萬畝），茶葉0.05萬畝，養(yǎng)殖業(yè)1.4萬畝（其中生豬0.59萬畝）。主要流轉(zhuǎn)形式：一是自發(fā)流轉(zhuǎn)。在自愿基礎(chǔ)上,農(nóng)戶之間自行協(xié)商確定土地轉(zhuǎn)包或出租以及租金標(biāo)準(zhǔn)后流轉(zhuǎn),期限不確定,以口頭協(xié)商居多。二是委托流轉(zhuǎn)。由農(nóng)戶自愿委托村社或其它農(nóng)戶“代耕”, “代耕”是我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式。通過土地流轉(zhuǎn)，促進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配臵和合理利用,發(fā)揮了規(guī)模效益,有力地促進了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟和社會效益。但是，總體來看,我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小、數(shù)量少、范圍窄,多是零星、分散流轉(zhuǎn),規(guī)模經(jīng)營程度不高,還有待進一步引導(dǎo)和完善。

二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問題

我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣土地流轉(zhuǎn)主要存在以下一些問題：

（一）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報的土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)水分大，工作人員業(yè)務(wù)不熟悉，操作不規(guī)范，土地承包管理工作亟待加強。主要表現(xiàn)在：一是據(jù)我們調(diào)查，全縣土地流轉(zhuǎn)實際面積為11.27萬畝，占各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報土地流轉(zhuǎn)面積21.34萬畝的52.81％；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府保管的簽訂書面合同的面積為6.04萬畝，占各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報土地流轉(zhuǎn)面積21.34萬畝的28.3％；由于業(yè)務(wù)人員經(jīng)常變動，兼職人員多，專職人員少，本身又不認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，對轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等幾種流轉(zhuǎn)形式的概念沒搞清楚，隨意上報數(shù)據(jù)。按規(guī)定轉(zhuǎn)讓還需填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓申請

表，轉(zhuǎn)讓和互換方式流轉(zhuǎn)的，18周歲以上的家庭成員應(yīng)簽署意見，承包方應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報的轉(zhuǎn)讓面積1.61萬畝，互換0.71萬畝，均未辦理任何手續(xù)。二是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)書面合同內(nèi)容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村社集體經(jīng)濟組織審查同意，絕大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)不按規(guī)范簽訂合同，除永平、黃沙兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)按縣上提供的合同文書格式外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)均是自己打印的合同，有的甚至根本沒有合同，只是口頭協(xié)議。即使簽訂了書面合同，所簽書面合同條款很多都不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，對流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、承租土地上附著物處臵、有關(guān)賠償條款等缺乏具體明確的規(guī)定；有的超過了二輪承包的剩余期限，與農(nóng)村土地承包法相違背。三是有的合同未經(jīng)縣鄉(xiāng)合同管理機構(gòu)審查、鑒證或公證機關(guān)公證。雖然我縣在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全縣的順利進行,但由于多種原因,仍存在不少問題。個別地方至今未按要求進行二輪土地承包；一些地方承包合同不完善,承包雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確,承包糾紛時有發(fā)生；全縣仍有一定數(shù)量的土地承包經(jīng)營權(quán)證尚未發(fā)放到農(nóng)戶手中；有的地方土地承包臺賬管理不健全,土地經(jīng)營權(quán)證、承包合同、臺賬與實際承包地塊不一致,有的甚至沒有登記臺賬,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村沒有建立土地承包檔案,一旦發(fā)生糾紛無據(jù)可查?？h農(nóng)業(yè)部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)仍處于自發(fā)、無序的狀態(tài),許多流轉(zhuǎn)采取口頭協(xié)議,不通過簽定書面合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù),即使簽定合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。雖然我縣成立了土地流轉(zhuǎn)管理中心，但機構(gòu)規(guī)格、人員編制和工作經(jīng)費與承擔(dān)的工作職責(zé)不相適應(yīng)，工作正常開展較難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理職能在機構(gòu)改革中統(tǒng)一劃歸經(jīng)發(fā)辦后，全縣沒有統(tǒng)一明確各鄉(xiāng)鎮(zhèn)履行包括土地承包管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)管理職能的機構(gòu)和人員，土地承包管理有名無實，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有編無人，土地流轉(zhuǎn)管理處于真空狀態(tài)，影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。

（二）流轉(zhuǎn)缺乏市場化機制。一是土地流轉(zhuǎn)市場尚未形成,缺乏中介服務(wù)。目前,土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進行和政府推動,想轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對象難度較大,而具有一定規(guī)模的種植大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)卻苦于和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發(fā)展的規(guī)模,使土地流轉(zhuǎn)空間狹窄,流轉(zhuǎn)成本增大,嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。加之，流轉(zhuǎn)缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延緩了土地流轉(zhuǎn)的進程。二是流轉(zhuǎn)風(fēng)險較大,缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。土地流轉(zhuǎn)前,缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查和評估。土地流轉(zhuǎn)后,又缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤,無法履約,一跑了之,給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶造成較大的經(jīng)濟損失。造成損失后,又沒有有效的補償辦法,風(fēng)險由農(nóng)民和政府承擔(dān)。三是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長。

(三)土地規(guī)模流轉(zhuǎn)難度較大。農(nóng)村土地能否進行流轉(zhuǎn),很大程度上取決于農(nóng)民的就業(yè)問題能否得到解決,能否有穩(wěn)定、可靠的非農(nóng)收入，能否引進講信譽、有實力的業(yè)主，能否選準(zhǔn)、選好產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目。而當(dāng)前農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以，如果沒有良好的、穩(wěn)定的收益保障,很多人寧愿粗放經(jīng)營,甚至不惜撂荒，也不愿流轉(zhuǎn)土地。

(四)鄉(xiāng)村基層組織工作力度不大。部分基層干部存在求穩(wěn)怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導(dǎo)不力，服務(wù)滯后，影響了土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營與規(guī)范化管理的進程。一些村級組織在協(xié)調(diào)引導(dǎo)、土地調(diào)劑、矛盾處理、監(jiān)督管理方面，沒有發(fā)揮好應(yīng)有的作用。

（五）開發(fā)業(yè)主引進難。由于農(nóng)業(yè)是受自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)，收益比較低，因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實力的企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)的比較少。目前，全縣引進從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性強，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項目選擇不準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一等。

造成上述問題的原因：

（一）思想認(rèn)識不到位。少數(shù)政府和部門領(lǐng)導(dǎo)沒有認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程中的重大意義，采取放任自流的態(tài)度；基層在實踐中表現(xiàn)為重視引進企業(yè)、業(yè)主而不重視培養(yǎng)農(nóng)民的合作精神。通過調(diào)查，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)緩慢，既有轉(zhuǎn)出方面的原因，又有轉(zhuǎn)入方面的原因。轉(zhuǎn)出戶積極性不高的主要原因：一是不愿轉(zhuǎn)出。有的是觀念問題，總認(rèn)為務(wù)工經(jīng)商雖然收入高，但有風(fēng)險，擔(dān)心自己經(jīng)商辦企業(yè)虧本、外出打工找不到錢，明知種田效益低，但覺得飯碗有保障，這些人不愿轉(zhuǎn)出土地外出務(wù)工；有的農(nóng)民已長期在外務(wù)工經(jīng)商，認(rèn)為土地是自己的命根子，是今后的退路，害怕土地流轉(zhuǎn)后，將來在外呆不下去，生活就沒有了保障；加之，由于農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社會保障體系不健全，農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉(zhuǎn)土地存在后顧之憂，特別是部分年齡較大的農(nóng)民，盡管已經(jīng)沒有精力和能力經(jīng)營好承包地，但寧肯粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。二是不忍轉(zhuǎn)出。近年來，國家不僅取消了農(nóng)業(yè)稅，還實行了惠農(nóng)政策，有些戶認(rèn)為種田劃算，棄之可惜。三是不宜轉(zhuǎn)出。主要是有些戶的租金或轉(zhuǎn)包費要價較高。也有的是因為土地邊遠或地塊過散轉(zhuǎn)不出去。四是不急于轉(zhuǎn)出。農(nóng)戶等待城鎮(zhèn)擴建或?qū)嵤﹪抑攸c工程，自己的承包田被征用，得到一筆可觀的補償費。有的農(nóng)戶，等待上級下達退耕還林指標(biāo)。

（二）政策法規(guī)不具體甚至錯位，后續(xù)政策不配套，監(jiān)管措施不力。提倡土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，一直是中央農(nóng)村政策的主要內(nèi)容之一，這在中央一系列農(nóng)村政策中均有涉及，但比較原則化。對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下沒有具體實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個重要原因。中央提出土地承包關(guān)系長久不變后，沒有像在《土地承包法》中那樣作出“流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限”類似規(guī)定，在實際流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)了期限很長或無限期流轉(zhuǎn),必將影響今后國家政策的調(diào)整和執(zhí)行。加之，土地流轉(zhuǎn)受相關(guān)政策制約?！痘巨r(nóng)田保護條例》“禁止任何單位和個人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚”。由于種糧比較效益低，規(guī)模流轉(zhuǎn)者多發(fā)展比較效益高的林果業(yè)甚至非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，該《條例》在實際流轉(zhuǎn)中成為反對流轉(zhuǎn)者的政策武器。

（三）基層重視程度不夠，管理服務(wù)未跟上?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機構(gòu)力量薄弱，流轉(zhuǎn)過程中沒有相應(yīng)人員進行管理指導(dǎo)，農(nóng)村承包合同管理機構(gòu)陷于癱瘓或半癱

瘓狀態(tài)。有些鄉(xiāng)村缺乏對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)和管理，特別是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)根本沒有專人負責(zé)農(nóng)村承包合同管理工作，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)放任自流，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管，無人受理，從而留下許多弊病和隱患，有的已成為農(nóng)村不穩(wěn)定的因素。

三、搞好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

為進一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》（國發(fā)?2009?3號文件），鼓勵和支持通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式實現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地向規(guī)模經(jīng)營集中，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，建議：

(一)把轉(zhuǎn)變思想放在首位，提高土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識，把加快勞務(wù)輸出作為重點，拓寬土地流轉(zhuǎn)的空間。

首先，讓農(nóng)民認(rèn)識到土地流轉(zhuǎn)在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中的重要性。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導(dǎo)農(nóng)民增強流轉(zhuǎn)土地的自覺性。一是要加強對土地承包法律法規(guī)的宣傳，大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》和《重慶市實施<中華人民共和國農(nóng)村土地承包法>辦法》，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法；二是要加大典型引導(dǎo)力度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和涉農(nóng)部門要充分發(fā)揮外出創(chuàng)業(yè)成功人員和種糧大戶的典型示范作用，用身邊的事教育身邊的人，使農(nóng)民看到實實在在的效果，從而轉(zhuǎn)變思想觀念，投身非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快土地流轉(zhuǎn)。

其次，要拓寬勞務(wù)輸出渠道，為農(nóng)民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。一是要加強對農(nóng)村勞動力的技術(shù)、技能培訓(xùn)，搞好信息服務(wù)、政策服務(wù)、法律服務(wù)和組織管理，為農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供條件，讓大量的農(nóng)村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農(nóng)村人口離開土地，離開農(nóng)村，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必然條件和有效空間。二是加強與承包土地方的溝通，在簽訂合同時，要求承包方必須根據(jù)土地的數(shù)量，按比例吸納部分農(nóng)村富余勞動力。

(二)把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為宗旨，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)的環(huán)境，把優(yōu)惠政策支持作為動力，推進土地流轉(zhuǎn)的進程。一是建立健全組織體系，把土地流轉(zhuǎn)工作納入黨委、政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，綜合、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)工作，縣、鄉(xiāng)設(shè)立土地流轉(zhuǎn)中心，加強土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立土地流轉(zhuǎn)信息庫，及時收集發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息；二是積極發(fā)展市場中介組織，使土地流轉(zhuǎn)進入市場，依靠市場調(diào)節(jié)完善流轉(zhuǎn)機制，推動土地流轉(zhuǎn)的健康運行，降低土地流轉(zhuǎn)成本；三是完善土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解仲裁機制，健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)解機構(gòu)，縣上成立土地流轉(zhuǎn)糾紛仲裁委員會，著力解決土地糾紛工作，化解矛盾，排除隱患；四是健全社會保障機制，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進而為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。五是對土地流轉(zhuǎn)雙方給予資金獎勵，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，設(shè)立專項扶持資金，用于獎勵土地流轉(zhuǎn)雙方，獎勵比例可根據(jù)土地承包方年上繳稅收以及解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)村剩余勞動力的數(shù)量確定，對經(jīng)營土地面積達到一定規(guī)模的業(yè)主、流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶、以及同意互換承包地促成該流轉(zhuǎn)行為的承包農(nóng)戶按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予資金獎勵，同時對引進該業(yè)主的單位或個

人按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予資金獎勵。六是建立大規(guī)模租賃土地業(yè)主信貸支持制度，根據(jù)大規(guī)模租賃土地業(yè)主的實際情況，建立信貸支持制度，加強企業(yè)與金融機構(gòu)的聯(lián)系，制定對土地租賃大戶貸款的獎勵辦法，對經(jīng)營土地面積達到一定規(guī)模的業(yè)主，有關(guān)部門要積極幫助其提供融資擔(dān)保支持，并給予貼息支持。

(三)把加強土地管理作為基礎(chǔ)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，把改革創(chuàng)新機制作為突破，豐富土地流轉(zhuǎn)形式。一是加強土地轉(zhuǎn)出方的管理，對農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)行為，幫助引導(dǎo)農(nóng)戶簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案；二是加強土地轉(zhuǎn)入方的管理，切實開展對大宗土地流轉(zhuǎn)業(yè)主的資質(zhì)審查；三是嚴(yán)格執(zhí)行土地承包法律、法規(guī)，土地流轉(zhuǎn)年限不能超過農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期；四是規(guī)范鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織參與土地流轉(zhuǎn)的行為，不得以任何名義強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻撓農(nóng)戶自愿合理地流轉(zhuǎn)土地；五是建立風(fēng)險保證金制度，防范流轉(zhuǎn)雙方單方面毀約給對方造成的損失；六是建立完善土地流轉(zhuǎn)臺賬，做好土地流轉(zhuǎn)登記備案工作，加強土地流轉(zhuǎn)檔案管理。七是鼓勵發(fā)展土地股份合作社。在基礎(chǔ)條件較好或二三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可在農(nóng)民自愿的前提下進行土地股份合作制試點，按照市場機制將承包農(nóng)戶的承包地折價入股或量化成股份，支持建立土地股份合作社，統(tǒng)一招標(biāo)對外出租或?qū)嵭泻献鹘?jīng)營，促進土地向種田能手和規(guī)模經(jīng)營主體集中，以推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)向公司化、園區(qū)化、合作化發(fā)展。

（四）落實承包經(jīng)營權(quán),為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造前提。落實和明晰土地承包經(jīng)營權(quán)是進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本條件，是健全土地流轉(zhuǎn)市場的基礎(chǔ)性工作。按照中央《決定》提出的“現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變”的要求，切實做好延包后續(xù)完善工作,妥善解決二輪延包遺留問題。調(diào)查、核實農(nóng)戶土地承包合同情況，認(rèn)真登記土地承包臺賬,向農(nóng)戶頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證,認(rèn)真清理、規(guī)范整理和永久管理好土地承包檔案資料,做到承包地塊、合同、證書、臺賬“四到戶”、“四相符”,所有檔案資料委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心集中保管,逐步實現(xiàn)土地承包檔案管理信息化,為加快推進土地流轉(zhuǎn),發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營打好基礎(chǔ)。

（五）健全管理機構(gòu)，加強規(guī)范管理，建立市場化機制，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。一是強化縣農(nóng)經(jīng)站職能，確保包括土地流轉(zhuǎn)管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)行政管理職能的有效履行。建立健全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，按照機構(gòu)改革時編制部門核定的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)人員編制數(shù),定崗定員,清理借調(diào)人員,充實缺崗人員，保證必要的經(jīng)費,確保包括土地流轉(zhuǎn)管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)行政管理和公益性服務(wù)職能的有效履行,構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)平臺。村級設(shè)信息員一名,負責(zé)收集、上報土地流轉(zhuǎn)信息,共同構(gòu)成土地流轉(zhuǎn)管理服務(wù)體系,滿足土地流轉(zhuǎn)的市場需求。二是建立健全民間協(xié)商、鄉(xiāng)村調(diào)解、縣級仲裁、司法保障的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處機制,盡快出臺《農(nóng)村土地承包糾紛仲裁規(guī)則》，強化縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會職能，設(shè)立土地承包糾紛仲裁庭，落實仲裁庭機構(gòu)人員編制和工作經(jīng)費，為依法搞好土地糾紛仲裁提供有力保障。三是積極培育土地流轉(zhuǎn)市場,大力發(fā)展中介服務(wù)組織。搞好縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心建設(shè),支持有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)土地流轉(zhuǎn)交易大廳,為土地流轉(zhuǎn)雙方提供“一站式”服務(wù)。村級建立土地流轉(zhuǎn)站，負責(zé)辦理土地托管農(nóng)戶和土地租賃經(jīng)營戶對土地的托管和租賃申請,搞好土地流轉(zhuǎn)信息登記、傳遞和招商引資。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)中心和村土地流轉(zhuǎn)站收集農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)信息,通過縣土地流轉(zhuǎn)中心統(tǒng)一發(fā)布、統(tǒng)一交易、統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一合同鑒證,使農(nóng)村土地依法、有序、公開、快捷流轉(zhuǎn)。四是建立有效的土地流轉(zhuǎn)市場準(zhǔn)入制度和抗風(fēng)險機制。對進入土地流轉(zhuǎn)市場的種植大戶、企業(yè)業(yè)主的農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力進行嚴(yán)格的資格審查,對其資信情況進行客觀實際的評估；對大宗土地流轉(zhuǎn)實行登記備案制度和流轉(zhuǎn)合同鑒證制度；對因生產(chǎn)需要在流轉(zhuǎn)土地上修建生產(chǎn)服務(wù)性設(shè)施臨時占地的，按設(shè)施占地面積和一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地復(fù)墾保證金。建議由政府、受讓業(yè)主、農(nóng)戶按照一定的出資比例建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險基金，化解農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)后帶來的潛在風(fēng)險。

（六）積極發(fā)展種糧專業(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，推進土地適度規(guī)模經(jīng)營，落實扶持政策，為發(fā)展土地適度規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。鼓勵并支持種糧大戶或工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)，興辦果園、加工等多種類型的農(nóng)業(yè)企業(yè)。鼓勵無勞力的戶將承包田出租，收取租金，也可以將土地入股，參與企業(yè)分紅；雖有勞力但不善經(jīng)營的戶將土地出租，這樣不僅可以收取租金，而且還可以在企業(yè)打工，得到兩份收入。同時，對種糧專業(yè)大戶除了保證國家補貼政策兌現(xiàn)外，還要在用電、用水方面給予保障，要在農(nóng)業(yè)項目上給予安排。對工商企業(yè)租用農(nóng)戶土地進行農(nóng)業(yè)開發(fā)的，可以享受相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策。對投資規(guī)模較大，帶動農(nóng)戶多，安排農(nóng)村富余勞動力較多的農(nóng)業(yè)企業(yè)，可按農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)對待，實現(xiàn)農(nóng)戶、企業(yè)、政府“三贏”的目標(biāo)。

（七）修改完善配套政策法規(guī)。按照保障國家糧食安全的原則，根據(jù)糧食自給率的要求，在現(xiàn)有“基本農(nóng)田”內(nèi)進一步劃分“基本糧田”。“基本糧田”實行嚴(yán)格保護，實行占補平衡原則，在平原或丘陵、山區(qū)的溝谷地帶，只能種植規(guī)定的糧食作物，其土地整治、道路水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)國家重點投入，對農(nóng)民因種糧減少的收入給予差額補貼?！盎巨r(nóng)田”中未劃入“基本糧田”部份，既可根據(jù)占補平衡要求，由國家投資整治后轉(zhuǎn)為“基本糧田”，也可以退耕還林或轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。進一步明確土地承包經(jīng)營權(quán)的法律地位，允許其抵押、折資入股等流轉(zhuǎn)。

實踐證明，土地流轉(zhuǎn)雖是一個依法、自愿、有償?shù)倪^程，但細致的工作、主動地引導(dǎo)、行政的推動仍是非常有效的手段。因此，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府要高度重視農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，把建立土地流轉(zhuǎn)機制，促進土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)作為深化農(nóng)村改革，實施機制創(chuàng)新的重要內(nèi)容來抓，列入黨委政府工作的議事日程，制訂促進土地流轉(zhuǎn)的措施，狠抓典型示范，大膽?yīng)剟钣谐煽兊幕鶎痈刹?，以充分發(fā)揮他們的聰明才智，形成內(nèi)在動力，促進工作有序開展。

第二篇：邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告

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邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查報告

作者：董士玲 吳 健

來源：《新農(nóng)村》2010年第08期

摘 要:黨的十七屆三中全會指出,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。隨著這項重大決定的實施,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度必將呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。為了解徐州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的現(xiàn)狀及存在的問題,分析近年來的有關(guān)農(nóng)業(yè)政策,特別是當(dāng)前農(nóng)業(yè)補貼政策存在的問題及對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響,總結(jié)近年來徐州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要模式和成功經(jīng)驗,分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響因素,有針對性地提出發(fā)展多種形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策措施及政策性建議,為制定相關(guān)的配套政策提供決策依據(jù),為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供決策參考。帶著這些問題我們對邳州市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進行了深度調(diào)研,對邳州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)的主要類型、流轉(zhuǎn)的主要做法等方面的問題有了較清晰的認(rèn)識,并在借鑒全國其他地區(qū)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,針對邳州市土地流轉(zhuǎn)的實際情況提出了切實可行的解決之策。

關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn) 基本情況 主要問題 建議

一、目前土地流轉(zhuǎn)的基本情況

1.土地流轉(zhuǎn)處于無序狀態(tài),流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范

目前的土地流轉(zhuǎn)主要是群眾自發(fā)進行,處于無組織性地盲目開展的狀態(tài),缺乏各級政府部門和單位有效的組織和引導(dǎo),流轉(zhuǎn)過程存在諸多不規(guī)范的問題:大多只有口頭約定而無書面合同;少數(shù)雖有合同,但不規(guī)范準(zhǔn)確,導(dǎo)致雙方的權(quán)、責(zé)、利無法得到有效保障。所有這些問題的存在導(dǎo)致的結(jié)果是土地沒有得到合理充分利用,土地難以實現(xiàn)規(guī)范、有序和高效流轉(zhuǎn),整體呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)速度偏慢,流轉(zhuǎn)期限偏短,規(guī)模經(jīng)營水平偏低等特點。

2.土地流轉(zhuǎn)的檔次不高

主要表現(xiàn)在兩個方面:其一是流轉(zhuǎn)的形式檔次不高,全是散戶流轉(zhuǎn),不成規(guī)模,流轉(zhuǎn)形式絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。流轉(zhuǎn)后效益比較低,對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推動作用不大,難以形成規(guī)模化種植。其二是流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)檔次不高。由于許多流轉(zhuǎn)的土地仍處于自發(fā)的、粗放的、低層次的經(jīng)營狀態(tài),流轉(zhuǎn)規(guī)模小、投入低、科技含量不高、抵制市場風(fēng)險的能力不強,很難形成規(guī)模經(jīng)營,土地沒有得到充分利用,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展滯緩。

3.機構(gòu)機制不健全

《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法規(guī)雖然將土地流轉(zhuǎn)管理的職能賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級農(nóng)業(yè)主管部門,但縣鄉(xiāng)村均未建立土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、工作機構(gòu)和服務(wù)機

構(gòu),也沒有制訂出臺土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)性文件、工作職責(zé)和制度體系,對土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)服務(wù)和管理監(jiān)督職能未能落實到位。

二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的主要問題

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),徐州市土地流轉(zhuǎn)主要存在以下一些問題:

1.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報的土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)水分大,工作人員業(yè)務(wù)不熟悉,操作不規(guī)范,土地承包管理工作亟待加強。

主要表現(xiàn)在:一是據(jù)我們調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)實際面積為15.953萬畝,占各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報土地流轉(zhuǎn)面積30.1萬畝的53%;在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府保管的簽訂書面合同的面積為7.826萬畝,占各鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報土地流轉(zhuǎn)面積30.1萬畝的26%;由于業(yè)務(wù)人員經(jīng)常變動,兼職人員多,專職人員少,本身又不認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù),對轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等幾種流轉(zhuǎn)形式的概念沒搞清楚,隨意上報數(shù)據(jù)。按規(guī)定轉(zhuǎn)讓還需填寫農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓申請表,轉(zhuǎn)讓和互換方式流轉(zhuǎn)的,18周歲以上的家庭成員應(yīng)簽署意見,承包方應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證變更手續(xù)。目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)上報的轉(zhuǎn)讓面積

2.89萬畝,互換1.2萬畝,均未辦理任何手續(xù)。二是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)書面合同內(nèi)容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村社集體經(jīng)濟組織審查同意,絕大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)不按規(guī)范簽訂合同,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己打印的合同,有的甚至根本沒有合同,只是口頭協(xié)議。即使簽訂了書面合同,所簽書面合同條款很多都不規(guī)范,內(nèi)容過于簡單,對流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任、承租土地上附著物處置、有關(guān)賠償條款等缺乏具體明確的規(guī)定;有的超過了二輪承包的剩余期限,與農(nóng)村土地承包法相違背。三是有的合同未經(jīng)縣鄉(xiāng)合同管理機構(gòu)審查、鑒證或公證機關(guān)公證。雖然我市在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全市的順利進行,但由于多種原因,仍存在不少問題。個別地方至今未按要求進行二輪土地承包;一些地方承包合同不完善,承包雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確,承包糾紛時有發(fā)生;全市仍有一定數(shù)量的土地承包經(jīng)營權(quán)證尚未發(fā)放到農(nóng)戶手中;有的地方土地承包臺賬管理不健全,土地經(jīng)營權(quán)證、承包合同、臺賬與實際承包地塊不一致,有的甚至沒有登記臺賬,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村沒有建立土地承包檔案,一旦發(fā)生糾紛無據(jù)可查。市農(nóng)業(yè)部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)仍處于自發(fā)、無序的狀態(tài),許多流轉(zhuǎn)采取口頭協(xié)議,不通過簽定書面合同來規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù),即使簽定合同也存在手續(xù)不規(guī)范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理職能在機構(gòu)改革中統(tǒng)一劃歸后,全市沒有統(tǒng)一明確各鄉(xiāng)鎮(zhèn)履行包括土地承包管理在內(nèi)的農(nóng)經(jīng)管理職能的機構(gòu)和人員,土地承包管理有名無實,有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有編無人,土地流轉(zhuǎn)管理處于真空狀態(tài),影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益。

2.流轉(zhuǎn)缺乏市場化機制

一是土地流轉(zhuǎn)市場尚未形成,缺乏中介服務(wù)。目前,土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進行和政府推動,想轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對象難度較大,而具有一定規(guī)模的種植大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)卻苦于和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發(fā)展的規(guī)模,使土地流轉(zhuǎn)空間狹窄,流轉(zhuǎn)成本增大,嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。加之,流轉(zhuǎn)缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延

緩了土地流轉(zhuǎn)的進程。二是流轉(zhuǎn)風(fēng)險較大,缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。土地流轉(zhuǎn)前,缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查和評估。土地流轉(zhuǎn)后,又缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤,無法履約,一跑了之,給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶造成較大的經(jīng)濟損失。造成損失后,又沒有有效的補償辦法,風(fēng)險由農(nóng)民和政府承擔(dān)。三是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長。

3.土地規(guī)模流轉(zhuǎn)難度較大

農(nóng)村土地能否進行流轉(zhuǎn),很大程度上取決于農(nóng)民的就業(yè)問題能否得到解決,能否有穩(wěn)定、可靠的非農(nóng)收入,能否引進講信譽、有實力的業(yè)主,能否選準(zhǔn)、選好產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目。而當(dāng)前農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移,以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn),這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以,如果沒有良好的、穩(wěn)定的收益保障,很多人寧愿粗放經(jīng)營,甚至不惜撂荒,也不愿流轉(zhuǎn)土地。

4.鄉(xiāng)村基層組織工作力度不大

部分基層干部存在求穩(wěn)怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導(dǎo)不力,服務(wù)滯后,影響了土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營與規(guī)范化管理的進程。一些村級組織在協(xié)調(diào)引導(dǎo)、土地調(diào)劑、矛盾處理、監(jiān)督管理方面,沒有發(fā)揮好應(yīng)有的作用。

5.開發(fā)業(yè)主引進難

由于農(nóng)業(yè)是受自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè),收益比較低,因此,業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重,真正有實力的企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)的比較少。目前,全市引進從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性強,只想靠政府支持;有的管理水平低,科技含量不高;有的項目選擇不準(zhǔn),產(chǎn)業(yè)趨同,品種單一等。

三、促進土地合理有序流轉(zhuǎn)的建議

1.加大對《農(nóng)村土地承包法》的宣傳貫徹力度

確保農(nóng)村土地家庭承包關(guān)系的長期穩(wěn)定是實現(xiàn)流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和前提。各級各部門要采取多種行之有效的措施,將《農(nóng)村土地承包法》的精神實質(zhì)宣傳貫徹到每一個農(nóng)村基層干部和每一個農(nóng)民,要使廣大農(nóng)村干部和農(nóng)民充分認(rèn)識到,實現(xiàn)農(nóng)村土地家庭承包關(guān)系的長期穩(wěn)定是黨中央的一項基本國策,推進農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并不改變土地家庭承包關(guān)系。要向農(nóng)民宣傳加速農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是《農(nóng)村土地承包法》的一項重要內(nèi)容,是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的客觀要求,對實現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置,提高土地經(jīng)營效益,加快農(nóng)村勞動力向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,促進農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展具有十分重要的意義。

2.健全機制,規(guī)范土地流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)工作涉及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村穩(wěn)定,需要有一系列的程序和規(guī)范,出現(xiàn)矛盾和問題后可規(guī)范具體解決。一是建立土地流轉(zhuǎn)制度,推廣規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同文本,強化發(fā)包方、流出方和流入方三方的“契約”行為,保持土地流轉(zhuǎn)承包關(guān)系及經(jīng)營權(quán)益分配的合法性和規(guī)范性。二是建立健全土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)組織。在各級相關(guān)管理部門內(nèi)部設(shè)立土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu),并賦予相應(yīng)的管理職權(quán),加強對土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理,并成立相應(yīng)的流轉(zhuǎn)糾紛仲裁機構(gòu),搞好土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù),為流轉(zhuǎn)雙方提供信息溝通、法規(guī)咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)。

3.制訂出臺優(yōu)惠扶持政策

農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟帶動農(nóng)民增收致富過程中起著至關(guān)重要的作用。國家應(yīng)制訂更加優(yōu)惠的政策,加大扶持力度,拓展發(fā)展空間,特別是要加大對農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展的扶持力度,充分利用其“外聯(lián)市場、內(nèi)聯(lián)農(nóng)戶”的作用,逐步打造產(chǎn)業(yè)品牌,自主開發(fā)經(jīng)營項目,吸引農(nóng)戶入股,積極將流轉(zhuǎn)的土地區(qū)域辦成結(jié)構(gòu)調(diào)整的“示范園”,辦成應(yīng)用推廣新科技的“試驗區(qū)”,辦成農(nóng)民增收的“聚寶盆”,提高土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟效益,提升土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)檔次,推動土地流轉(zhuǎn)的進程。

4.把握好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本原則

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅持群眾自愿、平等協(xié)商、有償、依法有序的原則,同時在土地流轉(zhuǎn)中不得改變土地權(quán)屬關(guān)系,不得隨意改變土地承包關(guān)系,不得擅自改變農(nóng)業(yè)用途。農(nóng)民對自己的承包土地擁有是否流轉(zhuǎn)的全部決定權(quán),任何人不能強制農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。土地流轉(zhuǎn)要切忌“一窩蜂”或“大躍進”的方式大規(guī)模搞,要在不斷總結(jié)試點和成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,穩(wěn)定、有序和適度加以推進。

第三篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報告

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查報告

調(diào)查時間：2012 年8月3日至8月8日

調(diào)查地點：河北省泊頭市文廟鎮(zhèn)

調(diào)查對象：全鎮(zhèn)人民

調(diào)查方法：實地考察、訪談、查閱相關(guān)資料

調(diào)查內(nèi)容：土地資源的使用情況，土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

調(diào)查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關(guān)鍵所在。隨著我國生產(chǎn)力的逐漸提高，農(nóng)民的生活水平快速提高。但是隨著二三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務(wù)工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現(xiàn)了土地使用分散,閑置等問題，甚至出現(xiàn)了土地荒廢的現(xiàn)象，這一問題制約了農(nóng)村經(jīng)濟就的發(fā)展。因此我們應(yīng)該抓好土地流轉(zhuǎn)工作，認(rèn)真貫徹落實《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，把分散的土地集中起來，優(yōu)化土地資源配置，實施農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，降低生產(chǎn)交易成本，從而增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)業(yè)發(fā)展。

為了了解現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的狀況，就文廟鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)狀況進行了專題調(diào)研?，F(xiàn)將此次調(diào)查的情況報告如下：

一、本鎮(zhèn)的基本情況

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截止到今年七月底，全鎮(zhèn)家庭承包經(jīng)營的農(nóng)戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓方53戶119起，本鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉(zhuǎn)面積達出624畝，林地流轉(zhuǎn)面積達410畝。全鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農(nóng)戶。流轉(zhuǎn)出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉(zhuǎn)期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現(xiàn)狀。由于本鎮(zhèn)采取土地入股等形式，依托農(nóng)民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。

二、存在的問題

近年來，本鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作在市、縣兩級政府和各級農(nóng)業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉(zhuǎn)進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。

1、現(xiàn)有土地使用不規(guī)范

我國實施土地承包30年不變的政策，農(nóng)村現(xiàn)存的農(nóng)用地管理模式落后，傳統(tǒng)的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的人口變動使土地出現(xiàn)多寡現(xiàn)象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴(yán)重浪費了有限的耕地。

2、法律意識較淡薄，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，引發(fā)矛盾糾紛多。表現(xiàn)在：一些農(nóng)民對土地承包經(jīng)營法律、法規(guī)認(rèn)識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會同意或備案。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)流轉(zhuǎn)不簽訂合同或合同不規(guī)范，大部分土地流轉(zhuǎn)都沒有合同，更多的是口頭協(xié)議。有些人認(rèn)為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉(zhuǎn)后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規(guī)范、不完善之處，不規(guī)范的主要因素是農(nóng)民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉(zhuǎn)的程序及相關(guān)手續(xù)；另外農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)期限較短，短期行為嚴(yán)重。農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商收入不穩(wěn)定，農(nóng)民仍把土地作為經(jīng)營風(fēng)險的退路，土地轉(zhuǎn)出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉(zhuǎn)包的形式流轉(zhuǎn)土地，由于流轉(zhuǎn)期限較短，造成轉(zhuǎn)入戶在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營，導(dǎo)致土壤肥力嚴(yán)重不足；三是單家各戶經(jīng)營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領(lǐng)會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調(diào)”，土地打亂重分，給土地流轉(zhuǎn)造成了困難和障礙。

3、對土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識不足，流轉(zhuǎn)機制不完善。

許多農(nóng)民還沒有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式、解

放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小

富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉(zhuǎn)需要進一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。有的流轉(zhuǎn)主體

和行為還不能完全依法運行。對流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)。

合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉(zhuǎn)引起的糾紛現(xiàn)象，親戚、鄰里關(guān)系不和諧，有的甚至

反目成仇。

4、土地流轉(zhuǎn)范圍窄，流轉(zhuǎn)收益少。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)都是發(fā)生在親戚及鄰

居之間，甚至有些是被動流轉(zhuǎn)。農(nóng)戶因無力耕種，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降，有能力耕種的，因土

地流轉(zhuǎn)渠道不暢通，轉(zhuǎn)入土地困難。土地?zé)o法向大戶和種田能手集中，土地流轉(zhuǎn)收益少，尤

其是在取消農(nóng)業(yè)稅、鄉(xiāng)統(tǒng)籌、村提留前，還存在轉(zhuǎn)出土地“倒貼錢”的現(xiàn)象，稅費改革后許

多農(nóng)戶又返要回了自家原轉(zhuǎn)包出去的承包田地（順?biāo)?、趙米克村有這情況），就這樣守著、認(rèn)著、規(guī)模窄小地經(jīng)營著。

三、對策與建議

1、要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。結(jié)合農(nóng)村土地承包法律法規(guī)學(xué)習(xí)宣傳活

動，采取電視、廣播、標(biāo)語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土

地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意

識。

2、積極調(diào)研，及時解決土地流轉(zhuǎn)存在的問題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個課題，組成調(diào)研

組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農(nóng)戶對泊頭市土地流轉(zhuǎn)情況開展調(diào)研，及時掌握全市土地流轉(zhuǎn)情

況和存在的問題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。

3、加強典型引導(dǎo)，營造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進土地

流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗，加強引導(dǎo)。

4、要健全制度，依法規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。健立和實施土地流轉(zhuǎn)登記備案制度。加強具體指

導(dǎo)幫助，及時幫助解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的困難和問題，加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

步伐。確保流轉(zhuǎn)主體和行為符合有關(guān)法律和政策規(guī)定，規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償進行

土地流轉(zhuǎn)，從源頭上化解農(nóng)村土地糾紛，通過構(gòu)筑縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組四級服務(wù)平臺，對

農(nóng)民自行協(xié)商達成土地流轉(zhuǎn)協(xié)議并要求主管機關(guān)給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦

理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)資料進行歸案并妥善保管，建立流轉(zhuǎn)情況

登記冊，及時記載和反映流轉(zhuǎn)情況。對以轉(zhuǎn)包、出租或其它方式流轉(zhuǎn)的，及時辦理相關(guān)備案

登記；對以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)的，及時辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)。

建立和實施土地流轉(zhuǎn)合同管理制度，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流

轉(zhuǎn)關(guān)系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)模或涉及主體較多的流轉(zhuǎn)，必須由農(nóng)經(jīng)站指

導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同，進行合同登記、鑒證。

5、重視糾紛調(diào)處，保護土地流轉(zhuǎn)。為保護土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，該市各縣區(qū)于

2006年全部成立了農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)，要充分發(fā)揮作用，把農(nóng)村土地承包糾紛全部納

入依法管理的軌道。

6、創(chuàng)新體制機制，探索流轉(zhuǎn)形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)繩，鼓勵農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，積極探索土地

流轉(zhuǎn)合作社等土地流轉(zhuǎn)組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作

社進行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營權(quán)，實行社

員代表大會、理事會、監(jiān)事會的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來，促進高效規(guī)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護承包農(nóng)戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進農(nóng)村社會公益事業(yè)發(fā)展。

第四篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

摘要：黨的十七屆三中全會后,“土地流轉(zhuǎn)”一詞不斷見諸報端，成為各方關(guān)注討論的熱門話題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)自上世紀(jì)80年代初開始出現(xiàn)，并逐步從沿海向內(nèi)地擴展。土地流轉(zhuǎn)的總體狀況在于它的形式日趨多樣化，主體多元化，這些現(xiàn)象產(chǎn)生的原因是多方面的，如：收入水平和勞動力狀況。我們要有針對性地解決這些問題，就要在正確認(rèn)識它的基礎(chǔ)上，正確處理土地流轉(zhuǎn)與各方面的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)總體情況問題關(guān)系

引言：中共十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決定》對加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作、健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場提出了明確要求，為中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)明確了根本依據(jù)，維護了新時期農(nóng)民的權(quán)益。

1當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的總體情況

1.1流轉(zhuǎn)數(shù)量和規(guī)模逐步增長。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)自上世紀(jì)80年代初開始出現(xiàn)，并逐步從沿海向內(nèi)地擴展，在較長時期內(nèi)流轉(zhuǎn)的規(guī)模是穩(wěn)定的，一般占家庭承包耕地面積的4.5%左右。近幾年呈加快趨勢，截至2007年末，全國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)總面積達6372萬畝，比2006年增長14.8%，占家庭承包耕地總面積5.2%。特別是2008年以來，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)明顯加快，截至8月底統(tǒng)計，各地上報的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積已達到1.06億畝，比上年增長66%;占承包耕地總面積的8.7%，比上年提高了3.5個百分點。

1.2流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包出租為主。

2007年各類流轉(zhuǎn)形式占總流轉(zhuǎn)面積的比重為：轉(zhuǎn)包和出租占78%;轉(zhuǎn)讓占8.3%;入股占3.8%;互換占4.5%;其他形式占5.4%。2003-2007年，轉(zhuǎn)包和出租形式所占比重上升了10.6個百分點。

1.3流轉(zhuǎn)主體呈多元化趨勢。

在農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，近些年一些工商企業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等進入農(nóng)業(yè)經(jīng)營，參與流轉(zhuǎn)的主體日益多元化。據(jù)調(diào)查縣統(tǒng)計，目前農(nóng)村土地在農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)占流轉(zhuǎn)總面積63.9%，受讓方為企業(yè)等其他主體的占36.1%。

1.4流轉(zhuǎn)規(guī)模與收入水平和勞動力變化密切相關(guān)。

2007年，東、中、西部地區(qū)流轉(zhuǎn)面積占總承包面積的比重分別為5.88%、4.77%和5.3 3%;其中東部地區(qū)有5 0%的省(直轄市)流轉(zhuǎn)比重高于全國平均水平，高出1倍以上的有5個省(直轄市)。農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移較多的地區(qū)流轉(zhuǎn)比重較高，如重慶市和四川省，農(nóng)村外出勞動力占其農(nóng)村勞動力總數(shù)4 8.8%和4 4.6 %，其比重分別高于全國平均水平(33.5%)15.3和11.1個百分點;流轉(zhuǎn)面積占總承包面積的比重分別達到15.9%和11.6%，其比重分別高出全國平均水平(5.2%)2倍和1.23倍。

從目前流轉(zhuǎn)情況看，總體健康平穩(wěn)。隨著農(nóng)村人口逐步轉(zhuǎn)移和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)不斷推進，流轉(zhuǎn)呈逐步發(fā)展趨勢。但受農(nóng)村人口大量穩(wěn)定轉(zhuǎn)移和農(nóng)村社會保障體系建設(shè)的制約，目前大多數(shù)農(nóng)村還不具備大規(guī)模流轉(zhuǎn)的條件，流轉(zhuǎn)市場的培育、規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展是一個漸進的過程。2 地方對土地流轉(zhuǎn)采取的主要措施

2.1加強流轉(zhuǎn)規(guī)范管理。

按照農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，各省區(qū)逐步建立健全以實施流轉(zhuǎn)合同制為重點的流轉(zhuǎn)管理制度和規(guī)程。目前流轉(zhuǎn)一年以上建立了穩(wěn)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的大多數(shù)簽訂了合同。2007年全國簽訂的流轉(zhuǎn)合同份數(shù)比上年提高了27.9%。在農(nóng)業(yè)部組織的土地流轉(zhuǎn)抽樣調(diào)查中，80%的調(diào)查縣流轉(zhuǎn)合同簽訂率達到60%以上，其中有26.7%的調(diào)查縣達到80%以上。農(nóng)戶調(diào)查中流轉(zhuǎn)合同簽訂率達82%。93.3%的調(diào)查縣采取了縣以上統(tǒng)一規(guī)范流轉(zhuǎn)合同文本。及時調(diào)處流轉(zhuǎn)糾紛。2007年農(nóng)業(yè)部受理流轉(zhuǎn)問題信訪51件，比上年減少50.5%，占承包類問題信訪比重由3.87%下降到1.7%。農(nóng)戶調(diào)查反映發(fā)生的流轉(zhuǎn)糾紛總體上能夠得到及時妥善解決，其中通過協(xié)商和調(diào)解解決的占76.2%，仲裁解決的占14.3%，訴訟解決的占9.5%。

2.2積極提供流轉(zhuǎn)服務(wù)。

調(diào)查縣中已有85.5%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托農(nóng)村經(jīng)營管理部門建立了流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地提供流轉(zhuǎn)信息、法律政策咨詢、價格評估、指導(dǎo)合同簽訂、協(xié)調(diào)利益關(guān)系和調(diào)處流轉(zhuǎn)糾紛等服務(wù)。在50%的調(diào)查縣中，由鄉(xiāng)村組織提供服務(wù)的流轉(zhuǎn)面積已占流轉(zhuǎn)總面積的50%以上。

2.3采取措施支持鼓勵流轉(zhuǎn)。

一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)拿出專項經(jīng)費支持鼓勵流轉(zhuǎn)。據(jù)21個省(自治區(qū)、直轄市)初步調(diào)查統(tǒng)計：目前已有11.3%的縣(市)拿出專項資金加強土地整理和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，為通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。有5%的縣(市)拿出專項資金對流轉(zhuǎn)雙方給予適當(dāng)補貼。3 土地流轉(zhuǎn)中存在的相關(guān)問題

3.1強行流轉(zhuǎn)的問題在少數(shù)地方仍時有發(fā)生。

主要是有的地方基層干部對維護農(nóng)民的土地權(quán)益和堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要性認(rèn)識不足，認(rèn)為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)就需要土地集中，片面強調(diào)和追求農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營而忽視甚至侵害農(nóng)民土地合法權(quán)益;有的地方不顧條件盲目對流轉(zhuǎn)下指標(biāo)定任務(wù)，違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)的問題在少數(shù)地方仍時有發(fā)生。據(jù)調(diào)查縣統(tǒng)計，有20%的調(diào)查縣曾發(fā)生強行流轉(zhuǎn)問題和糾紛。

3.2流轉(zhuǎn)利益糾紛在各地仍不同程度存在。

農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)以及短期流轉(zhuǎn)中合同簽訂率不高，流轉(zhuǎn)雙方形成的利益關(guān)系和權(quán)利義務(wù)約定不明確、不規(guī)范，容易引發(fā)糾紛;有的在長期流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)雙方利益協(xié)調(diào)機制不健全，因經(jīng)營風(fēng)險和市場變化等原因也容易引發(fā)利益矛盾。據(jù)調(diào)查縣統(tǒng)計，有80%的縣發(fā)生過流轉(zhuǎn)利益糾紛。

3.3有的在流轉(zhuǎn)中改變土地農(nóng)業(yè)用途。

有的地方還存在將流轉(zhuǎn)的耕地用于種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農(nóng)建設(shè)。

3.4規(guī)模流轉(zhuǎn)的耕地很少用于種糧。

由于種糧效益低，在流轉(zhuǎn)的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢，特別是規(guī)模流轉(zhuǎn)中用于種糧很少。據(jù)調(diào)查縣統(tǒng)計，目前農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)土地中用于種糧比重占71.9%，而規(guī)模流轉(zhuǎn)入企業(yè)、業(yè)主的土地中用于種糧比重僅為6.4%。今后不少地方將可能出現(xiàn)流轉(zhuǎn)面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區(qū)，有的外出務(wù)工農(nóng)民無償轉(zhuǎn)出的生產(chǎn)條件較差土地?zé)o人耕種，有的出現(xiàn)拋荒。土地流轉(zhuǎn)工作需要正確處理的幾個關(guān)系

4.1正確認(rèn)識和處理好土地流轉(zhuǎn)與堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的關(guān)系。

以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制、符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。必須認(rèn)識到：只有堅定不移地堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度和長久穩(wěn)定承包關(guān)系，農(nóng)民才有可能充分行使好土地流轉(zhuǎn)權(quán)利，從根本上消除流轉(zhuǎn)的后顧之憂，才有可能建立起穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系。因此，堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要前提和制度保障，流轉(zhuǎn)必須堅持好這個前提。在土地流轉(zhuǎn)中堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，核心是維護好農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)和流轉(zhuǎn)主體地位，尊重農(nóng)民意愿，堅決防止和糾正違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)的錯誤做法。同時，符合農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求和農(nóng)民意愿的土地流轉(zhuǎn)，也是農(nóng)村基本經(jīng)營制度適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求和應(yīng)有之意，正確引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，也就成為不斷完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要內(nèi)容。因此，要在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的前提下搞好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，并通過規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)村基本經(jīng)營制度不斷完善。

4.2正確認(rèn)識和處理好土地流轉(zhuǎn)與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的關(guān)系。

發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)需要提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織化程度，在有條件的地方發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的核心是組織化，而不是簡單的土地規(guī)?；?。國際上既有依靠集中和擴大土地規(guī)模經(jīng)營實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的歐美模式，也有在小規(guī)模家庭經(jīng)營基礎(chǔ)上實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的東亞(日本、韓國和我國臺灣地區(qū))模式。我國人多地少、農(nóng)民比重大且在相當(dāng)長時期內(nèi)不可能大量轉(zhuǎn)移的國情，決定了我國大多數(shù)地區(qū)靠集中和擴大土地規(guī)模來發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，在相當(dāng)長時期內(nèi)是不可能的。立足國情，正確的思路應(yīng)當(dāng)是：在一些條件具備的地方，通過正確引導(dǎo)農(nóng)民依法自愿流轉(zhuǎn)土地逐步實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營的同時，積極探索在堅持家庭承包經(jīng)營基礎(chǔ)上，走出一條通過發(fā)展多種形式的合作服務(wù)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營組織化程度的路子，推動我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。應(yīng)當(dāng)看到，通過土地流轉(zhuǎn)，在有條件的地方發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體，是發(fā)展我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一個有效途徑。但同時也要充分認(rèn)識到，在實行家庭承包制條件下，土地流轉(zhuǎn)是實行土地集中式規(guī)模經(jīng)營的前提，土地流轉(zhuǎn)的速度、范圍和規(guī)模，決定了這類規(guī)模經(jīng)營的速度、范圍和規(guī)模。由于在相當(dāng)長時期內(nèi)，我國大多數(shù)地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的速度、范圍和規(guī)模十分有限，因而發(fā)展土地集中式規(guī)模經(jīng)營的速度、范圍和規(guī)模也會十分有限。不能一講發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和規(guī)模經(jīng)營就必須實行土地流轉(zhuǎn)和集中，更不能脫離實際盲目追求規(guī)模經(jīng)營的速度和規(guī)模，違背農(nóng)民意愿強行推動土地流轉(zhuǎn)。任何時候在條件不具備的地方強行集中土地搞規(guī)模經(jīng)營，都將會引發(fā)極為嚴(yán)重的社會問題和后果。也不能一講農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化就照搬歐美模式，而要注重研究在人多地少、小規(guī)模家庭經(jīng)營基礎(chǔ)上實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的東亞模式的經(jīng)驗，探索我國在家庭承包經(jīng)營基礎(chǔ)上提高農(nóng)業(yè)組織化程度、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有效途徑，走具有中國特色農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的道路。因此，我們應(yīng)當(dāng)在通過加強土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)、正確引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的同時，更加注重按照三中全會《決定》中指明的“統(tǒng)一經(jīng)營”發(fā)展方向，積極發(fā)展農(nóng)戶聯(lián)合與合作，形成多元化、多層次、多形式經(jīng)營服務(wù)體系，提高組織化程度，推動我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。

4.3正確認(rèn)識和處理好土地流轉(zhuǎn)管理與服務(wù)的關(guān)系。

4.3.1健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，需要加強流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)。但必須充分認(rèn)識到：健全土地流轉(zhuǎn)市場的核心是明確和尊重市場主體，用市場機制引導(dǎo)流轉(zhuǎn);農(nóng)民是流轉(zhuǎn)的市場主體，土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民依法擁有并自主行使的土地權(quán)利，土地是否流轉(zhuǎn)和以什么方式流轉(zhuǎn)，都應(yīng)是農(nóng)民的意愿，由農(nóng)民自己作主，任何組織和個人都不得強迫或者阻礙流轉(zhuǎn)。因此，土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)必須以尊重農(nóng)民主體地位為前提。土地流轉(zhuǎn)管理應(yīng)該以指導(dǎo)和服務(wù)為主，是一種指導(dǎo)性和服務(wù)式管理。在管理工作中要注意把握好幾點：一要尊重農(nóng)民流轉(zhuǎn)主體地位，不能違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)或者阻礙流轉(zhuǎn);二要以法律政策為依據(jù)，不得非法為土地流轉(zhuǎn)設(shè)置附加條件和要求，簽訂流轉(zhuǎn)合同要農(nóng)民自愿申請和接受;三要不增加農(nóng)民負擔(dān)。

4.3.2提供土地流轉(zhuǎn)服務(wù)也必須是農(nóng)民需要和自愿接受的服務(wù)，在實際工作中要注意把握好幾點：

一要以農(nóng)民自愿接受為前提，不能強加于農(nóng)民;二是不能包辦代替，不能代替農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同;三是不能向農(nóng)民亂收費。需要指出的是：健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，需要管理和服務(wù)兩手抓，不能只抓管理不重視服務(wù)，也不能只抓服務(wù)而忽視管理。要把管理和服務(wù)有機結(jié)合起來，寓管理于服務(wù)之中。各地要善于根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，因地制宜，積極探索搞好土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作的經(jīng)驗。

加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作

根據(jù)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實際，當(dāng)前和今后要加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，堅持依法自愿有償原則，重點圍繞維護農(nóng)民土地承包權(quán)益和流轉(zhuǎn)主體地位為核心，以實施流轉(zhuǎn)合同制和備案制為重點，全面建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理工作制度、工作機制和工作規(guī)程，確保流轉(zhuǎn)規(guī)范有序;以逐步依法建立糾紛仲裁體系為依托，不斷健全流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處機制，確保流轉(zhuǎn)糾紛及時化解;以建立流轉(zhuǎn)服務(wù)組織為平臺，逐步完善和加強土地流轉(zhuǎn)信息、法律政策咨詢、流轉(zhuǎn)價格評估、合同簽訂指導(dǎo)、利益關(guān)系協(xié)調(diào)、流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處等項服務(wù)，不斷優(yōu)化流轉(zhuǎn)外部環(huán)境。通過加強流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作，不斷健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，正確引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依法規(guī)范有序進行。

第五篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀調(diào)查報告

關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀調(diào)查報告

土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農(nóng)村經(jīng)濟制度中最根本的制度。隨著二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，山區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現(xiàn)了拋荒現(xiàn)象，這一問題已成為新時期影響農(nóng)村社會生產(chǎn)力發(fā)展和制約農(nóng)業(yè)生產(chǎn)適度規(guī)?；?jīng)營的主要障礙。土地的使用是農(nóng)村人民收入的根本來源，正確的使用方發(fā)能夠提高土地所獲得的效益，為明確了解我縣農(nóng)村的使用情況，在衡陽市祁東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)就土地使用情況展開自2010年1月20日至2010年1月28日為期9天的調(diào)查.一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀分析

（一）當(dāng)前我縣農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本情況和主要特點

農(nóng)業(yè)是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過渡，以戶為單位的小規(guī)模、低投入、粗放型單一經(jīng)營模式效益低、抗風(fēng)險能力弱，越來越難適應(yīng)大市場、高投入、集約型、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求。加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，將分散到戶的土地集中起來連片開發(fā)，實行規(guī)?；a(chǎn)，集約化管理，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，做大做強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，將極大地提高土地產(chǎn)出率、資源利用率和農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。因此，在堅持農(nóng)村土地承包期延長30年不變政策的基礎(chǔ)上，建立穩(wěn)定有序的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，既是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，也是當(dāng)前深化農(nóng)村改革的重要課題

1、流轉(zhuǎn)形式比較單一。停留在簡單的幾種形式上：一是轉(zhuǎn)包。第一種是自行轉(zhuǎn)包，一些外出打工或無力耕種的農(nóng)戶，通過私下協(xié)商或口頭協(xié)議等方式以較低的價格將承包地轉(zhuǎn)包給親朋好友耕種，這在我縣占絕大多數(shù)。第二種是反租倒包，指在農(nóng)戶自愿的前提下，村里或鄉(xiāng)里向農(nóng)戶支付租金，將農(nóng)產(chǎn)承包地的經(jīng)營權(quán)收歸集體，然后統(tǒng)一將土地租賃給外來的公司、大戶；二是無償轉(zhuǎn)讓。部分外出打工或無力耕種的農(nóng)戶，將土地?zé)o償轉(zhuǎn)讓給親朋好友等耕種，當(dāng)需要時收回。另外還有置換、委托代耕等其他形式。

2、流轉(zhuǎn)面積區(qū)塊分布不均衡。據(jù)調(diào)查，全縣土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道多多少少都有涉及，但主要集中在山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，平原鄉(xiāng)鎮(zhèn)較難開展。其中湫山鄉(xiāng)最為典型，全鄉(xiāng)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營土地約有600多畝。其中“東方生態(tài)高新示范園區(qū)”就有120多畝，以種植油桃、提子，養(yǎng)殖石蛙、野兔、鵝、豬為主。還發(fā)展了楊梅基地500畝，其他還有香菇基地、薯條基地、茶油基地。

3、流轉(zhuǎn)時間長短不一。耕地一年生農(nóng)作物時間較短，一般流轉(zhuǎn)在1~ 5年之間；耕地多年生經(jīng)濟作物、養(yǎng)殖業(yè)稍長，一般流轉(zhuǎn)在5~15年之間，山地、經(jīng)濟兩用林最長，一般在15年以上。

（二）我縣農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的主要問題

1、流轉(zhuǎn)數(shù)量少，難以形成規(guī)模。目前除湫山鄉(xiāng)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作較為成功之外，其他各地流轉(zhuǎn)數(shù)量很少，難以形成規(guī)模。僅僅就村集體的十幾畝山地承包給個人種植水果之類，要么就村集體的三四十畝機動田承包給個人種植花卉之類，流轉(zhuǎn)形成一定規(guī)模流轉(zhuǎn)的少之又少。

2、流轉(zhuǎn)不規(guī)范。一是行為不規(guī)范。許多農(nóng)戶進行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，都是口頭說一下，就把自己的土地轉(zhuǎn)包給他人，不簽合同的現(xiàn)象較為普遍，有的即使簽有承諾書，但沒有明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。二是程序不規(guī)范。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要求流轉(zhuǎn)雙方達到初步意向后，應(yīng)先由土地流出方提出申請，再進行審查，然后簽訂規(guī)范合同，進行登記備案，再進行鑒證；時間較長、面積較大的流轉(zhuǎn)要到縣里進行備案。全村性的土地流轉(zhuǎn)必須召開村民代表以上會議討論通過，并進行公開招投標(biāo)。但絕大部分農(nóng)戶沒有按照程序，只是私下隨便地搞流轉(zhuǎn)。

3、流轉(zhuǎn)機制不健全。一是缺乏一套可操作性的地方性規(guī)則。如相應(yīng)的規(guī)范操作程序，統(tǒng)一編制的流轉(zhuǎn)合同書，科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)價格體系等等，一套切實可行的、符合當(dāng)?shù)貙嶋H的、操作性強的地方性規(guī)則沒有，使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無從下手。二是缺乏中介組織的服務(wù)平臺。我縣農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場化程度較低，缺少中介服務(wù)機構(gòu)，流轉(zhuǎn)供求信息不暢，為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供正常性服務(wù)的載體缺乏。三是缺乏流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督。強有力的管理、監(jiān)督機制會促進土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)順利進行，朝良性循環(huán)發(fā)展，但我縣尚未建立管理和監(jiān)督機構(gòu)，缺乏組織保障和相應(yīng)的監(jiān)管工作機構(gòu)，致使農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本上處于放任自流狀態(tài)。

（三）影響農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實障礙

1、農(nóng)業(yè)市場化程度低，農(nóng)村社會保障機制不健全，農(nóng)民對土地依賴心理嚴(yán)重。我縣農(nóng)業(yè)人口比重大，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民素質(zhì)普遍不高，土地規(guī)模化、集約化經(jīng)營少，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)“低、小、散”，農(nóng)民組織化程度低，市場抗風(fēng)險能力弱；農(nóng)村最低生活保障、農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)等社會保障機制不夠健全，農(nóng)民不愿輕易放棄承包田，認(rèn)為在外做工經(jīng)商終非長久之計，把保留承包田作為自己經(jīng)濟依靠的退路，不愿出讓土地搞規(guī)模經(jīng)營，對土地依賴心理十分嚴(yán)重。

2、農(nóng)村勞動力非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移率不高，農(nóng)民與土地分離程度低，影響農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。我縣工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展相對落后，企業(yè)數(shù)量少，二三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，缺少濃厚的經(jīng)商氛圍，農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)率低，還需要緊緊依靠土地賴以生存，使得農(nóng)民無法放棄土地，這在一定程度上影響了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的順利開展。

3、農(nóng)地需求相對不足，缺乏農(nóng)、工、商企業(yè)進入農(nóng)村。

工業(yè)化程度低，城市化進程緩慢，影響到對農(nóng)地的需求，農(nóng)村的相對落后，勞動力、基礎(chǔ)設(shè)施條件等各種因素的制約，又使得農(nóng)、工、商企業(yè)不愿落腳農(nóng)村發(fā)展，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營就難以實現(xiàn)，土地流轉(zhuǎn)的帶動力不強。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件和必須堅持的原則

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及面廣、政策性強，事關(guān)千家萬戶農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，在具體操作中，必須把握好它的前提條件和堅持的基本原則。

1、前提條件。推進農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須堅持以長期穩(wěn)定家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營制度為前提。同時，流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營者必須具備基本的生產(chǎn)條件和能力，能保證土地資源的有效利用。

2、堅持“平等協(xié)商、依法、自愿、有償”原則。必須充分尊重農(nóng)民的意愿，由農(nóng)民自主選擇，自我決策，遵循土地承包、土地管理的有關(guān)政策法規(guī)，嚴(yán)格按政策法律辦事。要讓農(nóng)民通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，獲得比自己經(jīng)營更多的收益，并努力為流出土地的農(nóng)民創(chuàng)造更多的勞動和就業(yè)的機會，使他們獲得更多的勞務(wù)收入。

3、不得改變土地的權(quán)屬關(guān)系和用途原則。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以后，經(jīng)營者不得改變土地的權(quán)屬關(guān)系和農(nóng)業(yè)用途，不得拋荒或掠奪性經(jīng)營。

4、流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶剩余的承包期原則。從流轉(zhuǎn)期限看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限不得超過農(nóng)戶剩余的承包期。我縣從1998年開始第二輪土地承包期延長至30年，如果從2007年開始計算，也就是不得超過20年。

三、積極引導(dǎo)，培育典型，在創(chuàng)新機制中規(guī)范推進農(nóng)村土地使用權(quán)健康流轉(zhuǎn)

（一）培育新型現(xiàn)代農(nóng)民，大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移按照培養(yǎng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者、先進制造業(yè)的專業(yè)技能工人與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的專業(yè)服務(wù)人員、各類創(chuàng)業(yè)人才的新型現(xiàn)代農(nóng)民要求，推進農(nóng)民培訓(xùn)。充分發(fā)揮新型工業(yè)化、城市化對“三農(nóng)”的帶動作用，推進農(nóng)村生產(chǎn)力優(yōu)化布局和農(nóng)民穩(wěn)定轉(zhuǎn)移就業(yè)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。緊緊依托旅游產(chǎn)業(yè)和高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，走農(nóng)業(yè)資源利用同旅游開發(fā)互促共進的特色經(jīng)營路子，鼓勵、引導(dǎo)、發(fā)展楊梅采摘觀光游、“農(nóng)家樂”休閑旅游等二三產(chǎn)業(yè)。進一步完善農(nóng)村最低生活保障、被征地農(nóng)民基本生活保障、農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)、新型農(nóng)村合作醫(yī)療、困難群體的扶持救助等社會保障機制，鼓勵企業(yè)優(yōu)先招用本縣農(nóng)村勞動力，強化小城鎮(zhèn)建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，對勞動密集型企業(yè)予以資金、政策、稅收等優(yōu)惠，拓寬農(nóng)村勞動力進城就業(yè)渠道。促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)，減少農(nóng)民對土地的依賴心理。

（二）積極培育市場主體，以市場經(jīng)營理念提高土地流轉(zhuǎn)實效

把調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與推進農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營結(jié)合起來，鼓勵經(jīng)營大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)采取承包權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、招標(biāo)承包等方式，通過“公司（合作組織）—基地—農(nóng)戶”形式，吸納社會資金投入農(nóng)業(yè)，引進市場化管理模式，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品流通與國內(nèi)市場對接，逐步形成農(nóng)業(yè)的大生產(chǎn)、大流通的生產(chǎn)方式，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；袌龌?jīng)營。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級則通過土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和提供土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)，加快培養(yǎng)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶等成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營主體，推動農(nóng)業(yè)勞動者的專業(yè)化分工，提高土地流轉(zhuǎn)的實效。首先要發(fā)展壯大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。一是要對農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)實行動態(tài)管理，積極鼓勵農(nóng)業(yè)企業(yè)開展技術(shù)改造，擴大企業(yè)規(guī)模，通過幾年努力，培育一批新的上檔次龍頭企業(yè)。二是要有針對性的選擇一批有發(fā)展?jié)摿Φ闹行⌒娃r(nóng)業(yè)企業(yè)，進行重點扶持，增加農(nóng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展后勁。其次要加快農(nóng)村專業(yè)合作社規(guī)范發(fā)展。一是鼓勵多主體創(chuàng)辦。大力發(fā)展“龍頭企業(yè)+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，引導(dǎo)農(nóng)村能人領(lǐng)辦專業(yè)合作社，鼓勵專業(yè)技術(shù)人員創(chuàng)辦各類專業(yè)合作社。二是引導(dǎo)多形式發(fā)展。既發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)型的專業(yè)合作社，更鼓勵發(fā)展產(chǎn)銷結(jié)合型的專業(yè)合作社。三是加大政府扶持力度。對專業(yè)合作社收購銷售農(nóng)產(chǎn)品，以及經(jīng)其加工、包裝加貼品牌商標(biāo)等的農(nóng)產(chǎn)品或?qū)I(yè)合作社發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的，實行稅收等優(yōu)惠。三要積極培育農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營大戶。制訂培訓(xùn)新型產(chǎn)業(yè)農(nóng)民規(guī)劃，建議開辦專門培訓(xùn)農(nóng)民的機構(gòu)，實行經(jīng)費補助。培訓(xùn)一批新型的產(chǎn)業(yè)農(nóng)民，使之成為規(guī)模經(jīng)營大戶、流通大戶和專業(yè)合作組織的領(lǐng)頭羊。爭取每年培育種養(yǎng)示范戶和流通戶，進行跟蹤管理。對規(guī)模經(jīng)營大戶和流通大戶進行評比表彰。

（三）搭建平臺，拓寬土地流轉(zhuǎn)渠道

建立全縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道也成立相應(yīng)的服務(wù)中心，充分利用網(wǎng)絡(luò)、廣播、宣傳資料等載體和相關(guān)會議，及時發(fā)布農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的信息，努力為供求雙方牽線搭橋，提高土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的成交率，搭建土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供正常性服務(wù)。積極嘗試借鑒平湖市黃姑鎮(zhèn)渡船橋村建立的土地股份合作社的經(jīng)驗，鼓勵發(fā)展土地股份合作社，將農(nóng)戶分散的土地集中起來，統(tǒng)一經(jīng)營或者交由規(guī)模經(jīng)營者統(tǒng)一耕種，入股的是農(nóng)戶承包地的“土地經(jīng)營權(quán)”，股份由入股的土地經(jīng)營權(quán)、村集體資產(chǎn)和一部分資金構(gòu)成（包括生產(chǎn)技術(shù)和市場信息），搞好試點工作。

（四）加快制定土地流轉(zhuǎn)辦法，促進土地使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)

要制定操作性強的土地流轉(zhuǎn)辦法，逐步規(guī)范流轉(zhuǎn)制度。一是規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。在堅持原則的基礎(chǔ)上，進行規(guī)范流轉(zhuǎn)，制訂相應(yīng)的規(guī)范操作程序。流轉(zhuǎn)雙方達到初步意向后，首先由土地流出方向村經(jīng)濟合作組織提出申請，村合作經(jīng)濟組織依據(jù)有關(guān)政策、法規(guī)對流轉(zhuǎn)土地的面積、權(quán)屬等進行審查，作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)流轉(zhuǎn)的答復(fù)；流轉(zhuǎn)申請通過審查的，由土地流出方(或委托村)與流入方簽訂規(guī)范合同，村合作經(jīng)濟組織進行登記備案，再到鄉(xiāng)鎮(zhèn)鑒證；時間較長、面積較大的流轉(zhuǎn)還要到縣里進行備案。全村性的土地流轉(zhuǎn)必須召開村民代表以上會議討論通過，并進行公開招投標(biāo)。流轉(zhuǎn)收益除部分基礎(chǔ)性投入后，應(yīng)全額返回到戶。二是規(guī)范合同簽定。統(tǒng)一編制流轉(zhuǎn)合同書，要將土地流轉(zhuǎn)的主體、對象、范圍、原則、形式、程序和監(jiān)督管理都作系統(tǒng)明確規(guī)定。農(nóng)戶之間無償轉(zhuǎn)讓、零星轉(zhuǎn)包的，不一定要簽訂合同，但是要到村登記備案。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉(zhuǎn)，必須要求簽訂合同，進行合同的登記、鑒證，并做好檔案臺賬管理工作。三是制訂科學(xué)的土地流轉(zhuǎn)價格體系。流轉(zhuǎn)價格實行以谷

物等糧食計價，實行土地流轉(zhuǎn)收益分年支付，保證當(dāng)年收益不因物價上漲受損，保證價格的合理性。

四、總結(jié)

中國入世以來的形勢決定了我國必須改革現(xiàn)行的農(nóng)村土地使用制度，在《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》頒布以后，為解決《農(nóng)村土地承包法》規(guī)范不明的農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中發(fā)生的諸多問題，為提高我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的科技含量和國際競爭力，我國農(nóng)業(yè)必須走土地適度規(guī)?；?jīng)營的路子。因此，在農(nóng)村土地使用權(quán)的法律制度上進行改革，將農(nóng)村土地使用權(quán)股份化，一方面從法律權(quán)利上，有助于明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，又能夠保障在農(nóng)村土地集中過程中，不引發(fā)復(fù)雜的社會糾紛，從而為我國工業(yè)化進程提供穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)支持和持續(xù)有效的國內(nèi)消費市場環(huán)境。