第一篇：物業(yè)百強企業(yè)評選的統(tǒng)計理論基礎及其結果

物業(yè)百強企業(yè)評選的統(tǒng)計理論基礎及其結果 【蔣云峰】：今天我的分享介紹主要是分三部分，第一部分就是說我們的百強評價指標體系，我們百強指標評價體系跟過去的五年基本上是一樣的，首先是服務規(guī)模與服務質量相結合，經濟績效與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y合，經營業(yè)績預社會責任相結合，在此基礎上我們設計了我們2013中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究指標體系，但是我們增加了一個智能化投入，我們希望百強企業(yè)在我們智能化投入的基礎上，能夠逐漸開始轉型升級，并且逐漸走向現(xiàn)代化服務業(yè)的軌道上來。我們還采用了因子分析法。

第二分享一下我們的研究成果，我們研究成果主要分五部分：第一部分經營規(guī)模：二三線城市拓展與區(qū)域深耕同步，助推在管面積持續(xù)提升。第一方面在管面積同比上漲27.6%，百強企業(yè)優(yōu)勢明顯。2012年百強企業(yè)在管項目建筑面積均值達到1354.3萬平方米，同比增長27.6%，在管項目數(shù)量均值為79.3個，同比增長10.1%，盡管增速較2011年有所放緩，但仍高出全國房屋竣工面積增幅16個百分點，表明百強企業(yè)規(guī)模不斷擴大，市場優(yōu)勢進一步集聚。

第二方面百強企業(yè)加速擴張，二三線城市成為主要拓展區(qū)域。2009年以來，百強企業(yè)進入城市數(shù)量持續(xù)增加，2012年均值達到21個，從區(qū)域分布來看，2012年百強企業(yè)新進入的城市多為二三線城市，主要原因是前幾年一些大型房企加強了二三線城市拓展力度，為保證質量，大型企業(yè)更傾向于引入優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)進行管理，物業(yè)服務百強企業(yè)成為首選。

第三方面項目深耕與城市深耕相輔相成，規(guī)模效益優(yōu)勢明顯。面對嚴峻的房地產市場，物業(yè)服務百強企業(yè)通過對項目實施深耕策略，在管單個項目建筑面積均值連續(xù)增長，且大于在管項目數(shù)量增速，2012年達到20.5萬平方米，同比增長11.8%。除項目深耕外，城市深耕也成為2012年物業(yè)百強企業(yè)的發(fā)展特點，在已布局的城市，穩(wěn)妥推進在管項目數(shù)量，積極擴大經營規(guī)模。

第二方面經營績效規(guī)模效益緩解成本壓力，集約化發(fā)展助力業(yè)績增長。第一向規(guī)模要效益，保障企業(yè)營收持續(xù)增長。2012年中國物業(yè)服務百強企業(yè)營收均值達到2.57億元，同比增長10.2%。一方面，由于百強企業(yè)不斷深耕已布局城市，積極開拓潛力市場，由過去服務單一的住宅類型逐步擴展為涵蓋商業(yè)物業(yè)、公共物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等多種類型，百強企業(yè)服務項目數(shù)量增多，物業(yè)服務費收入穩(wěn)步增長；另一方面，經過四年快速發(fā)展，2012年百強企業(yè)多種經營收入均值達到7899.4萬元，同比增長22.6%，占營業(yè)收入的30.7%，比2011年提高了3.1個百分點,逐步成為百強企業(yè)營業(yè)收入的持續(xù)增長點。第二向服務要效益，保障企業(yè)持續(xù)盈利。物業(yè)服務百強企業(yè)大力發(fā)展附加值較高的衍生服務，在有效控制企業(yè)運營成本的情況下保證企業(yè)凈利潤持續(xù)增長。2012年百強企業(yè)凈利潤均值達到2141.7萬元，同比增長23.5%。第三向集約要效益，嚴控成本，提升人均產值。隨著物價持續(xù)上漲，物業(yè)服務成本也在不斷攀升。2012年百強企業(yè)營業(yè)成本均值為2.08億元，同比增長28.5%，三項費用同比增長6.6%，百強企業(yè)積極開源節(jié)流，降本增效，取得一定效果，2012年營業(yè)成本增速有所放緩，較2011年下降9.7個百分點。

第三方面服務品質，表現(xiàn)為行業(yè)規(guī)范和專業(yè)化分工提升服務水平，收繳率與續(xù)約率齊創(chuàng)新高。第一點行業(yè)標準密集出臺，百強企業(yè)服務水平持續(xù)提高。2012年，各地方政府共頒布16條地方性物業(yè)管理條例，涉及范圍廣、明確內容細，對于物業(yè)行業(yè)規(guī)章制度的健全和完善起到了積極作用，保證了物業(yè)服務市場的良性競爭。條例的頒布實施一方面規(guī)范了物業(yè)百強企業(yè)服務品質，維護業(yè)主權益，理清物業(yè)企業(yè)、業(yè)主和房地產開發(fā)商的權利和義務，使得物業(yè)服務管理活動可操作性進一步加強，滿足業(yè)主對物業(yè)服務日益增長的要求；另一方面對于物業(yè)百強企業(yè)也是一種利益保護手段。

第二點專項業(yè)務外包管理，提升服務專業(yè)化水平。百強企業(yè)通過業(yè)務外包的形式實施專業(yè)化管理，通過專業(yè)化、集約式經營提高服務水平，降低管理成本，2012年保安、保潔、綠化、維修四項外包業(yè)務項目數(shù)量均同比增加，增加幅度分別為13.9%、0.8%、10.3%和3.5%。

第三點物業(yè)費收繳率與項目續(xù)約率再創(chuàng)新高。2012年百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值為95.6%，只有不斷提升服務質量、竭誠為業(yè)主服務，才能提高業(yè)主滿意度，從而提升物業(yè)費收繳率，達到業(yè)主與物業(yè)公司雙贏的目的。2012年，百強企業(yè)物業(yè)管理項目續(xù)約率較2011年提高了0.9個百分點，達到99%。

第四在發(fā)展?jié)摿Ψ矫姹憩F(xiàn)為：合同儲備項目進一步增長，管理水平提升助力企業(yè)長遠發(fā)展。第一點合同儲備項目數(shù)量及總建筑面積持續(xù)快速攀升，行業(yè)發(fā)展前景良好

第四方面社會貢獻表現(xiàn)為：大力促進就業(yè)，積極維護社會和諧。第一點百強企業(yè)提供崗位連續(xù)增長，大力促進就業(yè)率提升。2012年，隨著百強企業(yè)服務規(guī)模的擴大，員工總數(shù)均值進一步增長，達到3024人，有效促進了就業(yè)率提升。近年來，物業(yè)企業(yè)外包的業(yè)務持續(xù)增多，有助于延伸行業(yè)產業(yè)鏈，間接促進就業(yè)率提升。第二點百強企業(yè)重點專項服務滿意度水平較高，為維護社會和諧做出貢獻。2013年3-5月，研究組選取全國100多個城市進行了網上調研，調研結果顯示，各項服務滿意度均超過70%，在受業(yè)主關注度較高的專項服務中，報修受理與處理等六項指標滿意度均在80%以上，但日常維修服務滿意度尚未達到80%，第三分享一下建立“質價相符”的物業(yè)服務價格體系：物業(yè)服務價格形成機制研究，建立“質價相符”價格體系的思考；成本上漲與行業(yè)應對。

第一點物業(yè)服務價格形成機制研究。第一物業(yè)服務價格形成機制，住宅物業(yè)采取政府定價、開發(fā)商定價、業(yè)主團體定價和市場定價四種定價方式；別墅、寫字樓、商場、工業(yè)區(qū)等一般采取市場定價。各種定價方式都可能采取包干制或者酬金制兩種價格制度。第二點我國目前的物業(yè)價格制度存在以下幾個問題：第一缺乏市場化定價機制，物業(yè)服務價格與成本無法有效聯(lián)動；第二物業(yè)服務質量缺乏統(tǒng)一、權威、操作性強的衡量標準；第三物業(yè)服務價格變動缺乏參照體系；第四開發(fā)商、政府“暗補”造成價格信號失靈。

第二建立“質價相符”價格體系的思考。第一點實行以項目為基礎的獨立核算體系。實行以項目為基礎的獨立核算體系，可以避免企業(yè)財務“一鍋粥”的現(xiàn)象，可以明確某項目是盈利還是虧損，從而對其物業(yè)服務費的高低進行界定，為物業(yè)服務收費市場化打下基礎。

第二點制定并大力推廣實施物業(yè)服務等級標準。制定和推廣實施物業(yè)服務等級標準，可以充分發(fā)揮其在行業(yè)中的宣傳功能、指導功能、規(guī)范功能和監(jiān)督功能。

第三點公開發(fā)布定價參考——中國物業(yè)服務價格指數(shù)系統(tǒng)。我國物業(yè)服務價格制定尚不合理，行業(yè)缺乏科學指引，物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務對象之間缺乏溝通橋梁，行業(yè)市場化發(fā)展不斷受阻。在此背景下，中國指數(shù)研究院啟動中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究，具有很強的指導意義和現(xiàn)實意義。“中國物業(yè)服務價格指數(shù)系統(tǒng)”，以十大主要城市為主，部分代表性三線城市為補充，樣本量大，數(shù)據(jù)真實，發(fā)布及時，充分考慮物業(yè)規(guī)模和項目差異因素。準確把握地方城市乃至全國物業(yè)服務市場的脈搏，掌握物業(yè)服務市場發(fā)展規(guī)律并預測未來走勢，為物業(yè)服務企業(yè)、研究咨詢機構、政府部門以及消費者提供信息服務和決策指導。

第三方面成本上漲與行業(yè)應對。第一點成本上漲而收費水平無法上升,部分物業(yè)服務企業(yè)面臨生存困境。2008-2012年我國GDP增速保持在7%以上，各省市最低工資標準也在逐年攀升，多個省市連續(xù)多年增速超過10%，人力成本快速上升。2008-2012五年中有4年CPI為正值，國內商品和服務價格上漲，物業(yè)企業(yè)人力和物料成本均隨之上升。與此同時，物業(yè)服務的價格卻停滯不前，物業(yè)企業(yè)大多入不敷出，慘淡經營。第二點采取的應對措施：狠抓成本管理、提高服務水平、注重信息公開、積極與業(yè)主溝通。

簡單做一個寄語：2012年，房地產整體市場表現(xiàn)好于預期，百強企業(yè)緊抓歷史機遇，順應市場形勢，不斷提升經營業(yè)績。加強二三線城市的拓展，深耕已有城市和項目，向規(guī)模要效益、向服務要效益、向集約要效益；加強專業(yè)化分工，不斷提升服務水平，物業(yè)服務項目儲備量大幅攀升，企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿薮?，百強企業(yè)的發(fā)展，也為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，以優(yōu)質服務為建設和諧社會做出巨大貢獻。同時我們也應該看到，物業(yè)服務企業(yè)行進中的困難不容小覷，特別是物業(yè)服務收費價格的市場化問題仍然十分突出，建立“質價相符”的物業(yè)服務價格體系已經勢在必行。在新形勢下，優(yōu)化服務、優(yōu)化項目、優(yōu)化管理，正成為百強企業(yè)實現(xiàn)增長的重要突破口。在《服務業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》等系列國家政策的指引下，我們有理由相信百強企業(yè)必將實現(xiàn)更加快速的發(fā)展，以堅忍不拔的精神，實現(xiàn)行業(yè)的中國夢——物業(yè)崛起！謝謝大家。

第二篇：最新《2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》

《2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》 6月21日，《2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》（以下簡稱“研究報告”）在京發(fā)布?！堆芯繄蟾妗酚芍袊飿I(yè)管理協(xié)會和中國指數(shù)研究院共同研究發(fā)布，旨在通過全面、客觀地評價物業(yè)服務企業(yè)的綜合實力，分析企業(yè)的發(fā)展狀況和行業(yè)發(fā)展趨勢，提高物業(yè)服務企業(yè)品牌知名度和影響力，提升服務質量和水平，進一步促進產業(yè)資源優(yōu)化整合，激勵企業(yè)做大做強，推動行業(yè)轉型升級，指導行業(yè)做好“十三五”時期的物業(yè)管理工作。

《研究報告》以百強企業(yè)作為固定的樣本數(shù)據(jù)，分別從管理規(guī)模、經營績效、服務質量、發(fā)展?jié)摿Α⑸鐣熑蔚确矫孢M行全面、客觀、真實地分析，呈現(xiàn)以下特征：

（1）從管理規(guī)?？矗浩髽I(yè)管理面積達49.59億平方米，占全國物業(yè)管理面積（174.50億平方米）的28.42%，較2014年（19.50%）提升8.92個百分點，行業(yè)集中度進一步提升。

（2）從經營績效看：企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1135.61億元，同比增幅達27.24%，其中物業(yè)服務收入總值945.67億元，增長33.23%，多種經營收入總值189.94億元，占營業(yè)總收入的16.73%，成為企業(yè)盈利的主要因素。

（3）從服務質量看：企業(yè)營業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點；人均產值10.39萬元，增長20.22%；人均管理面積4538.77平方米，增長38.67%；物業(yè)費平均收繳率達到94.09%?；ヂ?lián)網+與新技術的應用，成為企業(yè)管理效率和服務水平提升的主要手段。

（4）從發(fā)展?jié)摿矗浩髽I(yè)儲備面積達到3.63億平方米，連續(xù)四年增加；本科以上學歷人員占比8.34%，較2014年（6.15%）增長2.19個百分點，人才結構進一步優(yōu)化；社區(qū)服務收入總值70.83億元，為挖掘社區(qū)經濟打下了基礎。（5）從社會責任看：企業(yè)納稅63.14億元，管理保障性住房項目779個，房屋面積1.14億平方米，提供就業(yè)崗位數(shù)量105萬個（帶動外包就業(yè)崗位38萬個），操作人員平均工資僅為38612.11元/年，為維護社會穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。

《研究報告》指出，在“十三五”開局之年，也是全面貫徹中央城市工作會議精神的第一年，物業(yè)管理行業(yè)必須牢固樹立并切實貫徹創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，提升服務品質，創(chuàng)新服務模式，破解發(fā)展難題，厚植發(fā)展優(yōu)勢，讓物業(yè)服務更有價值。

一、區(qū)域分布：中南與華東繼續(xù)主導，華北與西南逐步崛起

圖1：2014-2015年百強企業(yè)區(qū)域分布情況

百強企業(yè)全國區(qū)域分布呈階梯狀，其中，中南與華東分別以75家和70家企業(yè)持續(xù)引領全國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展；華北和西南分別有31家和29家企業(yè)，同比分別增加1家和6家企業(yè)，加速向中南與華東地區(qū)看齊；西北與東北共有5家企業(yè)進入百強陣營。對比2014年來看，中南、華北與西南地區(qū)進入百強企業(yè)的數(shù)量有所增加。分省市來看，廣東省以54家企業(yè)領跑全國。深圳市36家，北京市24家，上海市24家，持續(xù)榮獲前三甲。

二、管理規(guī)模：加速擴張，百強企業(yè)市場占有率提升至28.42%

1.管理面積復合增長率達33.90%，行業(yè)集中度進一步提升（管理面積整體情況分析）

圖2：2012-2015年百強企業(yè)管理面積情況

百強企業(yè)2015年管理面積總值達49.59億平方米，占全國物業(yè)管理面積（174.50億平方米）的28.42%，較2014年（19.50%）提升8.92個百分點，行業(yè)集中度進一步提升。百強企業(yè)通過兼并收購快速擴大管理規(guī)模，尤其是排名前十企業(yè)的兼并收購面積和數(shù)量均占據(jù)百強企業(yè)兼并收購總數(shù)的一半以上，管理面積同比大幅增長74.84%；其次是百強企業(yè)自身的實力不斷壯大，促進規(guī)模提升。

2015年，百強企業(yè)管理面積均值為2361.48萬平方米，同比增長46.76%，連續(xù)三年持續(xù)上漲，2012年至2015年復合增長率達33.90%，管理規(guī)模擴張明顯。

圖3：2014-2015年百強企業(yè)管理面積分層級情況

按管理面積層級劃分，2015年管理面積在5000萬平方米以上的百強企業(yè)有17家，比上年增加6家；3000-5000萬平方米有23家，增加10家；2000-3000萬平方米有25家，增加4家；1000-2000萬平方米有67家，增加14家。整體來看，管理面積在1000萬平方米以上的百強企業(yè)大幅增加了34家，呈現(xiàn)明顯的規(guī)?；l(fā)展趨勢。

2.住宅增長最快達60.12%，是最重要的管理業(yè)態(tài)（分業(yè)態(tài)管理面積情況分析）

圖4：2014-2015年百強企業(yè)分業(yè)態(tài)管理面積情況

分業(yè)態(tài)來看，百強企業(yè)2015年住宅物業(yè)管理面積總量達到35.45億平方米，同比2014年（22.12億平方米）大幅增長60.12%，增長迅速；辦公物業(yè)管理面積總計4.41億平方米，同比增長32.94%；工業(yè)物業(yè)管理面積總計2.21億平方米，同比增長59.57%；商業(yè)物業(yè)管理面積總計1.98億平方米，同比下滑2.07%。

圖5：2014-2015年百強企業(yè)各業(yè)態(tài)分布情況

百強企業(yè)2015年住宅物業(yè)管理面積占比71.49%，同比提升2.69個百分點。住宅物業(yè)仍是百強企業(yè)最主要的物業(yè)服務業(yè)態(tài)。一方面，住宅仍是房地產增量市場的主力軍，2015年住宅竣工面積達7.38億平方米，占全國商品房竣工面積的73.75%；另一方面，百強企業(yè)重視基礎服務業(yè)務的發(fā)展，加大力度開拓住宅市場，有效增加了住宅管理面積；同時，由于社區(qū)經濟的持續(xù)火熱，住宅物業(yè)管理的價值進一步凸顯，百強企業(yè)的兼并收購企業(yè)也以住宅管理項目為主，助推了住宅物業(yè)的占比提升。

3.管理項目數(shù)量大幅增長31.94%，城市分布更為廣泛（管理項目城市分布情況分析）

圖6：2014-2015年百強企業(yè)管理項目與進入城市數(shù)量

百強企業(yè)2015年管理項目總計32401個，較2014年增加7843個，增速達31.94%；百強企業(yè)進入城市數(shù)量均值為27個，較2014年增加3個，區(qū)域覆蓋更為廣泛，其中進入城市超過30個的企業(yè)有40家，占比達19.05%，全國性綜合布局態(tài)勢盡顯。2015年，百強企業(yè)注重對進駐城市的深耕，在單個城市的管理項目總量達到1200個，同比增加177個。

圖7：2014-2015年百強企業(yè)管理項目省市分布情況

按省份分析，2015年，百強企業(yè)在廣東省的管理項目達到6462個，同比增加1475個，既是唯一一個管理項目數(shù)量超過5000個的省份，也是管理項目數(shù)量擴充最為迅速的省份，繼續(xù)領跑全國；百強企業(yè)在浙江省與江蘇省管理項目數(shù)量均在3000個以上，分別為3234個和3215個；值得一提的是，百強企業(yè)在湖北省、廣西省和海南省的管理項目數(shù)量分別為1214、628和300個，同比增幅均超過50%。

圖8：2015年百強企業(yè)管理項目城市分布情況

從城市分布結構來看，百強企業(yè)2015年在一線城市管理項目7393個，占比22.82%；二線城市管理項目13783個，占比42.54%；三四線城市管理項目11072個，占比34.17%。

4.兼并收購200余家物業(yè)服務企業(yè)，優(yōu)化行業(yè)資源配置（企業(yè)兼并收購情況分析）

百強企業(yè)通過兼并收購有效擴大管理規(guī)模，百強企業(yè)2015年總計收購200余家物業(yè)服務企業(yè)，收購物業(yè)管理面積總計為3.85億平方米，占百強企業(yè)全年管理面積總增量（17.41億平方米）的22.11%，成為百強企業(yè)管理規(guī)模迅速擴大的重要途徑。如彩生活自2011年以來，先后并購多家物業(yè)服務企業(yè)，其中2015年更以3.3億元并購深圳開元國際100%股權，并購面積達3170萬平方米，占彩生活管理面積的10.45%，此次收購有效擴充彩生活管理規(guī)模的同時，有利于實現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢互補。

表1：部分百強企業(yè)兼并收購情況

5.資本市場成企業(yè)規(guī)模發(fā)展助力器，企業(yè)總資產大幅增長32.43%（總資產情況）

圖9：2014-2015年百強企業(yè)總資產分布情況

百強企業(yè)2015年資產總額為901.42億元，同比增長32.43%，企業(yè)資產均值達4.29億元。其中，資產超過5億元的企業(yè)有36家，較2014年增加3家；2-5億元的企業(yè)76家，增加15家；0.5-1億元的企業(yè)33家，減少10家。整體來看，百強企業(yè)的資產規(guī)模增長明顯，一方面百強企業(yè)積極籌劃進入資本市場，部分企業(yè)成功登陸港交所和新三板，借助資本市場實現(xiàn)資產規(guī)模的大跨步增長；另一方面，通過資本市場融資，百強企業(yè)加速兼并收購，有效提升企業(yè)的資產水平。

2015年，百強企業(yè)借助資本市場的力量，通過兼并收購的方式，不斷拓展管理規(guī)模，形成規(guī)模化運營，有利于優(yōu)化資源配置、提升市場競爭力。

三、經營績效：固本守正促營收增長，降本增效助利潤提升

1.物業(yè)服務收入快速增長帶動總營收增速超27%（營業(yè)收入及構成情況分析）

圖10：2014-2015年百強企業(yè)營業(yè)收入構成及變化

2015年，在物業(yè)管理行業(yè)進入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，百強企業(yè)緊抓歷史機遇，大膽創(chuàng)新實踐，全年實現(xiàn)營業(yè)收入總值1135.61億元，均值達54076.96萬元，同比增幅達27.24%，實現(xiàn)快速增長。首先，傳統(tǒng)物業(yè)服務領域，在企業(yè)大舉兼并收購和積極外拓項目的驅動下，物業(yè)服務收入增長明顯，2015全年物業(yè)服務收入總值945.67億元，均值為45032.04萬元，同比增加11232.84萬元，增長率為33.23%，業(yè)績貢獻達到83.27%，是百強企業(yè)營業(yè)收入的主要來源；其次，在做好“守正”經營的同時，百強企業(yè)大力創(chuàng)新、拓展多種經營服務，2015年多種經營收入總值189.94億元，均值為9044.92萬元，增長率為3.94%，占營業(yè)收入的16.73%。隨著百強企業(yè)多元創(chuàng)新業(yè)務的進一步發(fā)展，其業(yè)績貢獻度將不斷提升，助力企業(yè)構建多元共贏的經營模式。

圖11：2014-2015年分層級營業(yè)收入的百強企業(yè)分布情況

百強企業(yè)整體實力顯著提升，2015年營業(yè)收入超10億以上企業(yè)24家，同比增加8家，強者恒強之勢明顯。百強企業(yè)中，2015年營業(yè)收入3-5億元、5-10億元及超過10億元三個層級的企業(yè)均有不同程度增加，其中3-5億元規(guī)模企業(yè)增幅最高，達到16家；小于2億元企業(yè)數(shù)量繼續(xù)減少，由54家減少至50家。

圖12：2014-2015年百強企業(yè)各類業(yè)態(tài)物業(yè)服務收入占比對比情況

基礎服務領域，百強企業(yè)依托過硬的專業(yè)能力，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)管理百花齊放。百強企業(yè)2015年住宅物業(yè)服務費收入506.50億元，占物業(yè)服務費總收入的53.56%，同比2014年（301.34億元）增長68.09%，是企業(yè)發(fā)展的堅固基石；辦公物業(yè)服務費收入和商業(yè)物業(yè)服務費收入的占比分別為22.34%、6.80%，工業(yè)園區(qū)物業(yè)收入占4.75%，占比明顯增加。

延伸服務領域，百強企業(yè)開展多種經營業(yè)務涵蓋社區(qū)服務、顧問咨詢服務及企業(yè)整合自身優(yōu)勢資源開設的其他多元特色服務。百強企業(yè)利用自身的資源優(yōu)勢，嫁接移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)、云計算等新技術，收集、整理和分析業(yè)主的衣食住行等生活需求數(shù)據(jù)，發(fā)掘物業(yè)服務有效需求。

2015年，百強企業(yè)社區(qū)服務收入總值70.83億元，均值3372.78萬元，占多種經營收入的比重達到37.29%；其中，房屋經紀服務和社區(qū)電商服務是大部分百強企業(yè)開展多元業(yè)務的重要方向，兩者在多種經營收入中占比分別為6.68%和5.42%。同時，基于自身技術優(yōu)勢和豐富的管理、運營經驗，百強企業(yè)開展的顧問咨詢業(yè)務全年收入727.10萬元，占比為8.04%；此外，百強企業(yè)結合自身資源稟賦，多維度拓展其他服務種類，其他業(yè)務收入占比達到54.67%。

2.凈利潤同比增長48.99%，基礎服務盈利貢獻近七成（凈利潤及構成情況分析）

圖13：2012-2015年百強企業(yè)凈利潤均值及變化情況

2015年，百強企業(yè)凈利潤總值82.26億元，盈利規(guī)模持續(xù)擴大；均值為3916.93萬元，同比增長48.99%，2012年至2015年復合增長率達到37.61%。百強企業(yè)2015年平均凈利潤率為7.43%，同比增長1.24個百分點，盈利能力持續(xù)處于上升通道。2015年，物業(yè)管理市場各方正能量持續(xù)發(fā)酵，百強企業(yè)因勢而謀、應勢而動，由內而外對傳統(tǒng)經營思路和模式進行變革和創(chuàng)新，從各個環(huán)節(jié)強化成本管控，提升人均績效，進而推動利潤率的提升。

圖14：2014-2015年分層級凈利潤的百強企業(yè)分布情況

百強企業(yè)中，2015年凈利潤在三千萬以上的企業(yè)數(shù)量達到90家，較2014年增加31家，且凈利潤超過五千萬的企業(yè)數(shù)量由2014年的23家增長為48家，而凈利潤在一千萬以下企業(yè)比例由2014年的35.50%下降至22.38%。百強企業(yè)整體盈利規(guī)模提升顯著。

圖15：2015年百強企業(yè)營業(yè)收入結構和凈利潤結構對比

從盈利結構來看，呈現(xiàn)以物業(yè)服務為主體，與多種經營業(yè)務相輔相成的盈利模式：百強企業(yè)2015年物業(yè)服務凈利潤均值為2699.67萬元，占企業(yè)平均凈利潤的68.92%，是凈利潤的主要貢獻力量；多種經營凈利潤均值達1217.26萬元，占比31.08%。對比來看，多種經營在為百強企業(yè)創(chuàng)造利潤方面發(fā)揮了關鍵作用。

一方面，百強企業(yè)不斷優(yōu)化管理項目的服務質量，在管理項目的承接方面，主動退出盈利能力差、發(fā)展?jié)摿Φ偷奶潛p項目，保持物業(yè)服務的合理利潤；另一方面，在多種經營服務領域，積極融合滲透新技術，開展附加值高的多元業(yè)務，為整體盈利能力改善培育新增長點。

3.新技術應用有效降低成本和提升人均績效（營業(yè)成本和人均績效分析）

圖16：2015年百強企業(yè)內部分層級營業(yè)成本率情況

百強企業(yè)2015年經營成本總值為908.04億元，均值為43239.94萬元，同比2014年（37096.84萬元）增長16.56%，經營成本雖有所上漲，但由于營業(yè)收入的增長更為顯著，因此營業(yè)成本率整體呈下降趨勢：2015年營業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點。這主要在于：一方面，百強企業(yè)通過新技術對傳統(tǒng)物業(yè)服務在軟硬件方面進行自動化、信息化、智能化升級，設備設施進行實時全遠程監(jiān)控、自動維護及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運作、能耗及物耗方面的成本，實現(xiàn)基礎物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復雜業(yè)務和重復性作業(yè)變得扁平化、智能化和標準化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動強度，降低企業(yè)的人工成本。從百強各層級企業(yè)成本控制表現(xiàn)來看，排名前十的企業(yè)營業(yè)成本率低于百強企業(yè)，得益于其對高新技術的充分利用及在智能化方面的有效投入。

圖17：2014-2015年百強企業(yè)成本構成情況對比

從成本構成來看，人力成本占比依然過半，是百強企業(yè)營業(yè)成本主要構成。2015年百強企業(yè)人員費用占比56.79%，較2014年小幅增加0.32%，主要是高新技術的應用，對專業(yè)人才的要求更高，大量專業(yè)技術人才的引進導致企業(yè)人力成本比重增加。物業(yè)共用部分共用設施設備日常運行和維護費用占比為9.62%，清潔衛(wèi)生費、秩序維護費和綠化養(yǎng)護費占比分別為8.38%、5.08%和2.45%，較2014年均有不同程度增加；辦公費用、物業(yè)共用部分設施設備及公眾責任保險費用、其它費用占比分別為2.75%、1.02%和13.92%。

圖18：2014-2015年百強企業(yè)人均管理面積和人均產值變化情況

百強企業(yè)2015年人均產值為10.39萬元，同比增長20.22%；人均管理面積4538.77平方米，同比增長38.67%，企業(yè)人均績效實現(xiàn)穩(wěn)步提升。新技術的應用是百強企業(yè)提升人均績效的有效手段。一方面，百強企業(yè)借勢“互聯(lián)網+”東風，將移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)等新技術充分運用到物業(yè)服務中，實現(xiàn)設備設施管理信息化、自動化、智能化，通過統(tǒng)一的應用平臺系統(tǒng)進行集約化、精細化管理，服務效率有了顯著提升；另一方面，新技術的投入使百強企業(yè)人力資源結構得到優(yōu)化，改善企業(yè)資源配置效率。

四、服務質量：專業(yè)化分工提升服務水平，高品質管理實現(xiàn)項目增值

1.加大基礎業(yè)務外包力度，專業(yè)專注提升品質（業(yè)務外包情況分析）

圖19：百強企業(yè)基礎業(yè)務外包人員情況

百強企業(yè)通過將基礎業(yè)務外包，利用專業(yè)服務公司提供的優(yōu)質低價服務，實現(xiàn)專業(yè)化、集約式管理，降低企業(yè)經營成本的同時，提升專業(yè)服務水平。2015年，有169家百強企業(yè)將部分基礎業(yè)務交由專業(yè)外包企業(yè)管理，比2014年（159家）上漲6.29%。對比企業(yè)員工與外包人員數(shù)量來看，百強企業(yè)2015年外包員工數(shù)為38.00萬人，占一線員工的26.55%，比2014年（27.93萬人）增長10.07萬人，增長達到36.05%，外包單位投入人數(shù)大幅增長，其中設備維修養(yǎng)護業(yè)務外包人數(shù)比2014年增加了1.61倍，綠化業(yè)務外包人數(shù)比2014年增加97.58%，秩序維護業(yè)務和清潔業(yè)務外包人數(shù)同比分別增加27.07%和5.96%。

圖20：2015年百強企業(yè)各類業(yè)務外包項目數(shù)量占比情況

百強企業(yè)充分利用外包公司的專業(yè)化優(yōu)勢，把需要人員較多且技術含量低的業(yè)務外包，集中精力提升核心業(yè)務水平；同時，物業(yè)服務企業(yè)可以站在專業(yè)公司和客戶之間，對服務作出客觀評價，良性的互動和評價機制會使服務更加完美，使客戶成為最大的受益者。2015年，百強企業(yè)外包項目中，清潔業(yè)務外包項目占總項目數(shù)的38.16%，綠化業(yè)務外包項目占總項目數(shù)的26.55%，設備維修養(yǎng)護和秩序維護業(yè)務分別占24.11%和19.16%。

2.成立業(yè)委會加強企業(yè)與業(yè)主良性互動（業(yè)委會成立情況）

百強企業(yè)2015年管理的32401個項目中，已成立業(yè)主委員會的有4760個，占14.69%。分業(yè)態(tài)來看，在17896個住宅樣本中，有3548個項目成立了業(yè)主委員會，占住宅項目總數(shù)的19.83%，上海、浙江、湖北等地業(yè)委會成立比例較高。成立業(yè)主委員會為物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間搭建溝通的橋梁，使企業(yè)和業(yè)主之間形成良性互動機制。

表2：2015年百強企業(yè)各地住宅項目業(yè)主委員會成立情況

3.以優(yōu)質贏得優(yōu)價，百強企業(yè)“務”有所值（物業(yè)服務費分析）

良好的物業(yè)管理質量是企業(yè)增加客戶黏性的基礎，百強企業(yè)通過不斷細化基礎服務和拓展多元化服務，贏得了客戶的高度認可。

圖21：2014-2015年百強企業(yè)物業(yè)服務費標準及變動情況

2015年，百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務費為4.28元/㎡/月，與2014年平均物業(yè)服務費基本持平，各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務費除商業(yè)物業(yè)外，比2014年均有不同程度的提升。其中，住宅物業(yè)與辦公物業(yè)的平均物業(yè)服務費為2.24、7.89元/㎡/月，比2014年分別上漲了6.05%、1.22%；醫(yī)院物業(yè)、場館物業(yè)和其他物業(yè)分別為6.79、7.56和6.36元/㎡/月，比2014年分別上漲9.71%、15.48%和28.62%；工業(yè)園區(qū)物業(yè)和學校物業(yè)為3.77、3.70元/㎡/月，漲幅分別達到了48.72%和40.05%；商業(yè)物業(yè)平均物業(yè)服務費為6.96元/㎡/月，比2014年（8.55元/㎡/月）下降了18.56%。

圖22：2015年百強企業(yè)不同城市平均物業(yè)服務費標準

從城市分布情況看，北京、上海、廣州和深圳一線城市的平均物業(yè)服務費為6.51元/㎡/月，高于二線城市的平均物業(yè)服務費3.69元/㎡/月和三線城市的平均物業(yè)服務費3.50元/㎡/月。一線城市的各業(yè)態(tài)平均物業(yè)服務費均高于二三線城市，二線城市的住宅物業(yè)、學校物業(yè)、辦公物業(yè)和其他物業(yè)收費標準與三線城市相差不大，其余業(yè)態(tài)二線城市均高于三線城市。

服務收費標準是否合理、能否得到業(yè)主的認可，關鍵在于“質價相符”。百強企業(yè)通過增強服務意識，提高服務能力，不斷完善社區(qū)服務體系，滿足業(yè)主多元化、便捷化需求，使業(yè)主感受到優(yōu)質服務；同時深入解決業(yè)主需求痛點，贏得業(yè)主的信任與支持。在按質論價、優(yōu)質優(yōu)價的市場定價原則下，百強企業(yè)平均物業(yè)服務費相對較高，是市場競爭下百強企業(yè)不斷努力提升服務水平的成果，也是業(yè)主自愿選擇優(yōu)質服務的必然結果。

4.品質服務保障企業(yè)收繳率與續(xù)約率穩(wěn)居高位(收繳率和續(xù)約率情況分析)

圖23：2014-2015年百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳情況

優(yōu)質的物業(yè)服務是百強企業(yè)提升業(yè)主滿意度、增加客戶黏性的基礎，百強企業(yè)通過建立質價相符機制，為業(yè)主提供物有所值的品質服務，物業(yè)服務費收繳率位于較高水平。2015年，百強企業(yè)的物業(yè)服務費平均收繳率為94.09%，比2014年（93.02%）上漲1.07個百分點，其中，住宅物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)和其他物業(yè)的平均收繳率分別為91.3%、98.01%、98.88%和97.18%，比2014年收繳率分別高出1.91%、2.03%、1.15%和4.92%；醫(yī)院物業(yè)、場館物業(yè)和學校物業(yè)的平均收繳率為99.62%、99.15%和99.65%，與2014年收繳率基本持平；商業(yè)物業(yè)收繳率為93.49%，較2014年略降1.37%。

圖24：2012-2015年百強企業(yè)管理項目平均續(xù)約率情況

優(yōu)質的物業(yè)服務為百強企業(yè)樹立了良好的行業(yè)口碑，增強業(yè)主與百強企業(yè)持續(xù)合作的信心，百強企業(yè)管理項目續(xù)約率保持高位穩(wěn)定。2015年百強企業(yè)管理項目平均續(xù)約率為98.80%，近四年的項目平均續(xù)約率都保持在98%以上，體現(xiàn)了業(yè)主對百強企業(yè)優(yōu)質服務的認可。

良好的物業(yè)服務質量是物業(yè)服務企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎。在市場競爭中，一些優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)主動提升服務意識，提高自身專業(yè)化服務能力，高水準的物業(yè)服務得到了客戶的認可，物業(yè)服務費處于較高水平，收繳率和續(xù)約率也居于高位；同時重視客戶的感受與需求，以業(yè)主需求為中心完善服務體系，贏得了業(yè)主的好評與信任，與業(yè)主建立持續(xù)穩(wěn)定的合作關系。

五、發(fā)展?jié)摿Γ喉椖績涑掷m(xù)增加，人才結構不斷優(yōu)化

1.儲備項目連續(xù)四年增加，為未來發(fā)展提供保障（合同儲備項目情況分析）

圖25：2012-2015年百強企業(yè)合同儲備項目情況

百強企業(yè)2015年的合同儲備項目總量為14736個，均值為70.30個，同比增長15.82%；合同儲備項目總建筑面積為36290.10萬平方米，均值為172.81萬平方米，同比增長13.62%。百強企業(yè)的合同儲備項目連續(xù)四年增加，企業(yè)承接項目的能力不斷獲得市場認可，為企業(yè)未來的發(fā)展擴張?zhí)峁┝擞行ПＵ稀?/p>

2.優(yōu)化人員結構，助力企業(yè)服務升級（人才結構及薪資結構分析）

人才對公司的生存與發(fā)展具有重要作用，有效的人才戰(zhàn)略可以提升企業(yè)的競爭力。2015年，百強企業(yè)不斷增加管理人員支出，在吸引人才方面加大資金支持，保障企業(yè)規(guī)?；投嘣l(fā)展的專業(yè)人才需求。

圖26：2014-2015年百強企業(yè)人力資源情況對比

2015年，百強企業(yè)從業(yè)人員總計105.10萬人，較2014年（98.32萬人）增長6.9%，管理層人員15.43萬人，操作層人員89.67萬人。從學歷情況看，其中本科以上人員8.77萬人，占比8.34%，比重增長2.19個百分點；大專學歷人員18.05萬人，占比17.17%，增長1.99個百分點；中專學歷人員24.10萬人，占比22.93%；高中以下人員54.18萬人，占比51.55%，下滑2.94個百分點。整體來看，百強企業(yè)從業(yè)人員中高學歷人才增長明顯，為企業(yè)開展多元業(yè)務提供人才保障。

圖27：2015年百強企業(yè)員工工資支出分布情況

2015年，百強企業(yè)員工工資總額為466.76億元，其中，秩序維護人員工資總額為157.12億元，占比33.66%；管理人員工資總額為120.54億元，同比增長14.80%，占工資總額的25.82%，同比2014年（105億元）提升了0.82個百分點。

圖28：2015年百強企業(yè)從業(yè)人員年人均工資情況

百強企業(yè)從業(yè)人員年人均工資為44412.07元，同比上漲8.72%。其中經營管理人員工資78114.12元，同比上漲8.71%；操作人員工資38612.11元，同比上漲3.87%。經營管理人員中，高層管理人員工資為268944.84元，項目經理為124313.71元，管理人員為60554.87元；操作人員中工程維修人員、秩序維護人員、清潔工、綠化工和其他工種的工資分別為47955.79元、41681.79元、28758.75元、33366.40元和39663.17元。

整體來看，百強企業(yè)通過加大儲備項目數(shù)量和優(yōu)化人員結構，助力企業(yè)未來發(fā)展，同時互聯(lián)網技術的發(fā)展，以及資本市場對物業(yè)管理行業(yè)的支持，為百強企業(yè)的平臺化轉型提供了更大的可能。

六、社會責任：廣泛吸納社會就業(yè)做貢獻，擴大保障房管理面積促和諧

1.提供就業(yè)崗位超百萬，新增保障房管理面積超四千萬平方米（就業(yè)崗位和保障房管理情況分析）

伴隨物業(yè)管理行業(yè)的擴張和升級，物業(yè)服務企業(yè)對人才的需求不斷提升，在吸納社會就業(yè)方面保持較快增長速度。2015年，百強企業(yè)提供就業(yè)崗位數(shù)量105.10萬個，同比增長6.90%，提供外包崗位38.00萬個，其中絕大多數(shù)為秩序維護、保潔、綠化等技術含量較低崗位，在解決社會人員就業(yè)和維護社會穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。

圖29：2014-2015年百強企業(yè)員工總數(shù)和外包崗位總數(shù)

同時，百強企業(yè)積極參與保障性住房的物業(yè)管理，2015年，共管理保障性住房項目779個，房屋面積11429.43萬平米，同比增加4315.79萬平方米，增長率達60.67%，積極踐行社會責任，為政府排憂解難。

2.積極納稅總額超60億，踴躍捐贈踐行社會責任（納稅、捐贈情況分析）

圖30：2014-2015年百強企業(yè)年納稅額分布情況

百強企業(yè)持續(xù)注重依法納稅，為國家稅收做出貢獻。百強企業(yè)2015年共納稅63.14億元，納稅額均值為3006.85萬元，比2012年增加1076.85萬元，年均復合增長率達到15.93%。其中，27家企業(yè)納稅總額超過5000萬，年納稅額在500-2000萬元之間的企業(yè)占50.95%，相對集中。此外，百強企業(yè)積極進行社會捐贈，踐行社會責任，捐贈總額達到14406.89萬元，占總營收的比重為0.13%。

結

語

2015年是我國全面完成“十二五”規(guī)劃的收官之年，也是我國“十三五”改革發(fā)展的規(guī)劃布局之年。在這一關鍵時期，物業(yè)服務企業(yè)積極適應新常態(tài)、把握新常態(tài)、引領新常態(tài)，緊緊抓住移動互聯(lián)時代的重大機遇，整合資源，以運用新理念和新技術為發(fā)展支撐，努力推動業(yè)態(tài)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和服務創(chuàng)新，提供優(yōu)質規(guī)范便捷的物業(yè)服務。百強企業(yè)借助資本的力量，依托兼并收購、城市拓展和深耕戰(zhàn)略，管理規(guī)模取得新增長；經營績效方面，營業(yè)收入再上高峰，成本率下降與人均績效提升雙管齊下助推百強企業(yè)凈利潤的高增長；服務質量方面，百強企業(yè)重塑工匠精神，為業(yè)主提供更加精細化的服務，得到業(yè)主的積極肯定。放眼未來，物業(yè)服務企業(yè)因智乘勢，深挖物業(yè)服務消費蘊含的巨大潛力，讓物業(yè)服務更有價值。

參加本次活動的企業(yè)，是中國物業(yè)管理行業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)群體，這些企業(yè)在經營理念、管理水平、發(fā)展戰(zhàn)略、品牌塑造、商業(yè)模式創(chuàng)新等方面都取得了可喜成績，為行業(yè)爭得了美譽。中國物業(yè)管理行業(yè)TOP100研究組通過“2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，發(fā)掘出一批規(guī)模大、實力強、服務品質高的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，并將大力推廣優(yōu)秀企業(yè)的經驗和做法，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)內企業(yè)共同進步；同時，將通過對品牌企業(yè)的宣傳，樹立行業(yè)的良好形象，提升行業(yè)的社會認知度。

第三篇：2012中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究分析

2012中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究分析

蔣云峰：大家下午好。下面由我來給大家介紹一下。第一方面經營規(guī)模，表現(xiàn)為百強企業(yè)服務規(guī)模持續(xù)擴大，有序布局保障未來成長。第一點在管面積均值突破1000萬平方米，單個項目在管面積擴大體現(xiàn)集約化經營策略。2011年，百強企業(yè)在管項目建筑面積均值首次突破1000萬平方米，達到1061.3萬平方米，同比增長39.7%，增速比2010年高出6.7個百分點；在管項目數(shù)量均值達72個，同比增長11.7%，百強企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢愈發(fā)明顯。百強企業(yè)單個項目建筑面積均值連續(xù)擴大，2011年由15.8萬平方米增至18.3萬平方米，同比增長15.9%。百強企業(yè)以集約化發(fā)展緩解經營成本快速上升壓力，提高了管理效益。第二點，百強企業(yè)廣泛布局潛力市場，儲備項目快速增長保障未來持續(xù)發(fā)展。2011年百強企業(yè)保持穩(wěn)健的市場拓展步伐，進入城市數(shù)量持續(xù)增加，均值接近19個，同比增長了18.8%，保障了未來持續(xù)發(fā)展空間。2011年合同儲備項目總建筑面積均值達581.3萬平方米，首次突破500萬平方米，同比增長92.1%。快速增長的合同儲備項目數(shù)量及總建筑面積顯示出百強企業(yè)較強的資源儲備能力，也是百強企業(yè)未來快速發(fā)展的基礎。

第二個方面是經營業(yè)績表現(xiàn)為業(yè)績整體增長但分化加劇，多種經營業(yè)務提升企業(yè)盈利能力。第一點百強企業(yè)營業(yè)收入均值突破2億元，但內部分化明顯。2011年百強企業(yè)營業(yè)收入均值達2.3億元，同比增長17.6%。其中，百強企業(yè)多種經營收入均值達到6443萬元，同比增長33.9%，成為促進企業(yè)收入規(guī)模穩(wěn)步增長的生力軍。2011年，物業(yè)服務費收入在2億到8億之間的百強企業(yè)有17家，2億以下的有83家，分布呈現(xiàn)出較為明顯的“長尾效應”，優(yōu)勢資源向領先企業(yè)集中。

第二點物業(yè)服務業(yè)務盈利壓力大，多種經營業(yè)務利潤貢獻日益突出。2011年百強企業(yè)凈利潤均值達到1733.8萬元，同比增長了29.2%。多種經營收入占總收入的比例不到28.0%，而貢獻的凈利潤占比超過55.0%，充分表現(xiàn)出高盈利水平的特點，成為企業(yè)利潤的主要貢獻力量。而與之相比，物業(yè)服務業(yè)務凈利潤增速連續(xù)三年下滑。企業(yè)凈利潤率從上年的6.8%提升至7.1%，增長了0.3個百分點。百強企業(yè)積極開展盈利水平相對較高的業(yè)務，提高企業(yè)的盈利空間；通過集約化經營，較好地應對了快速上漲的經營壓力，維持了物業(yè)服務業(yè)務凈利潤率的穩(wěn)定。

第三方面運營模式表示為積極“開源”優(yōu)化業(yè)務模式，兼并收購規(guī)避擴張風險。第一點圍繞企業(yè)專業(yè)優(yōu)勢與客戶需求，延展業(yè)務鏈提升市場競爭力。百強企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極拓展業(yè)務，物業(yè)顧問服務、銷售現(xiàn)場業(yè)務、房屋租售、裝飾裝修等業(yè)務都取得了良好的經濟效益。為了提高市場競爭力，百強企業(yè)整合優(yōu)勢資源，成立專業(yè)平臺獨立運營多種經營業(yè)務。2011年，百強企業(yè)多種經營業(yè)務凈利潤均值達907.7萬元，占企業(yè)凈利潤均值的55.0%以上。第二點百強企業(yè)采用兼并收購方式拓展布局，規(guī)避市場擴張風險。由于城市間地域文化差異，物業(yè)服務水平不一致，物業(yè)服務企業(yè)在自行拓展時容易水土不服，導致擴張成本較高，人員整合和管理困難，且后續(xù)承接項目難度大。為了規(guī)避擴張風險，2011年，一些優(yōu)秀百

強企業(yè)積極采用收購兼并的方式進行市場拓展，其中比較突出的是綠城物業(yè)、彩生活物業(yè)等。隨著物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展日趨成熟，市場競爭的白熱化，兼并收購將會成為物業(yè)服務企業(yè)進行市場擴張的重要策略。

第四方面服務質量表現(xiàn)為內部挖潛和業(yè)務分包并舉提高服務質量，業(yè)主滿意度整體提升。第一點

1、百強企業(yè)積極加強服務品質建設，并利用社會專業(yè)分工提高服務效率與服務水平。2011年，百強企業(yè)積極完善服務規(guī)范和服務標準，并強化服務標準實踐，同時，百強企業(yè)日益重視業(yè)主滿意度調查，聘請第三方機構對服務質量進行綜合客觀評價，根據(jù)調研結果進行針對性服務改進。在積極提高自身服務水平的同時，百強企業(yè)也越來越重視利用社會專業(yè)化分工提高服務效率和服務質量。2011年百強企業(yè)的保潔服務分包、設備維護業(yè)務分包、保安服務分包比例分別為61.3%，48.5%，41.2%，增長速度明顯。

第二點百強企業(yè)滿意度達到83.8%，物業(yè)服務費收繳率均值95.5%。業(yè)主滿意度是衡量物業(yè)服務企業(yè)服務質量的重要指標。為準確反映百強企業(yè)全國范圍內的業(yè)主滿意度，研究組于2012年3月-5月在全國100多個城市進行了網上調研，結果顯示，2011年物業(yè)服務百強企業(yè)總體滿意度83.8%以上，同比上升了0.8個百分點，服務水平和服務質量進一步得到客戶的認可。調研結果還表明百強企業(yè)通過提升業(yè)主關注度較高的專項服務的服務質量，有效提高了業(yè)主總體滿意度。

第五方面社會責任表現(xiàn)為平均提供就業(yè)崗位近3000個，建設和諧社區(qū)踐行社會責任。2011年百強企業(yè)服務規(guī)模持續(xù)擴大，提供的就業(yè)崗位數(shù)量進一步增長，員工總數(shù)均值達到2973人，比2010年增長了6.0%。隨著百強企業(yè)的快速發(fā)展及我國城市物業(yè)服務覆蓋率的不斷提高，百強企業(yè)將吸納更多的社會剩余勞動力，凸顯物業(yè)服務行業(yè)就業(yè)容量大、就業(yè)崗位穩(wěn)定的優(yōu)勢，為解決社會就業(yè)問題，構建和諧社會發(fā)揮重要作用。2011年百強企業(yè)中參與管理服務保障性住房項目的企業(yè)，管理項目建筑面積均值達122.5萬平方米，較上一年大幅增長了44.1%。百強企業(yè)積極響應政府號召，投身于保障性住房的后期管理服務中，充分體現(xiàn)了其良好的社會責任意識。

第六方面發(fā)展挑戰(zhàn)表現(xiàn)為市場定價機制亟待形成，人才儲備或將制約百強企業(yè)規(guī)模發(fā)展。第一點經營成本上漲速度過快，物業(yè)服務費市場定價機制亟待形成。目前，物業(yè)服務市場環(huán)境對物業(yè)服務企業(yè)經營挑戰(zhàn)越來越大，經營成本不斷上漲，但物業(yè)服務費水平卻止步不前。2011年全國主要城市最低工資標準都有不同程度的提高，而與此同時，物業(yè)服務費定價受到較強的制約，沒有明顯提升，物業(yè)服務費漲幅與全社會物價漲幅不匹配，同時更是遠遠低于人員工資的增長水平。只有建立起真正完善的市場定價機制，才能為百強企業(yè)的持續(xù)經營、不斷提升服務質量奠定穩(wěn)定的基礎，也才能真正建立一個健康的物業(yè)服務行業(yè)。

第二點專業(yè)人才增長不能滿足項目拓展速度，未來發(fā)展可能面臨人才瓶頸。經過對2009-2011年百強企業(yè)專業(yè)及相關人才增長速度和在管項目數(shù)量增速對比分析，研究組發(fā)現(xiàn)專業(yè)人才數(shù)量與其在管項目數(shù)量的快速增長相比，一直處于緩慢增長狀態(tài)，三年平均增長率

僅為2.6%，遠遠低于在管項目數(shù)量17.3%的平均增速，兩者之間的增長不對稱現(xiàn)象日益嚴重，百強企業(yè)專業(yè)人才匱乏的現(xiàn)象有所加劇。

2011年百強企業(yè)的服務規(guī)模不斷擴大，經營業(yè)績穩(wěn)步增長，合理有序的市場布局為企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎；百強企業(yè)在業(yè)務模式、服務品質建設以及履行社會責任等方面都取得了一定的成績。

但由于物業(yè)服務的準公共服務性質，物業(yè)服務費標準始終受到嚴格的限制，人工成本等經營成本快速上漲，導致企業(yè)的經營壓力與日倍增。

我們認為，只有盡快建立完善的物業(yè)服務市場定價機制、企業(yè)加強自身實力,不斷提高服務水平;業(yè)主改變消費觀念,正確認識物業(yè)服務，物業(yè)服務行業(yè)才能真正走上健康、快速的發(fā)展之路。

文章來源：搜房產業(yè)網/中國指數(shù)研究院

第四篇：2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究目的

2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究目的（1）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結果，反映行業(yè)最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關部門加強行業(yè)指導提供參考和依據(jù)；

（2）科學評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強、服務水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)；

（3）系統(tǒng)總結優(yōu)秀企業(yè)的服務理念和經營模式，供廣大物業(yè)服務企業(yè)學習借鑒，促進物業(yè)服務企業(yè)提升運作水平和服務質量。

第五篇：2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究背景

2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究背景

由中國指數(shù)研究院、中國房地產TOP10研究組開展的“中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，自2008年以來已連續(xù)進行七年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業(yè)內優(yōu)秀企業(yè)的認可，相關研究成果已經成為評判物業(yè)服務企業(yè)經營實力及行業(yè)地位的重要標準，對促進市場資源向物業(yè)服務百強企業(yè)聚集、推動房地產開發(fā)百強企業(yè)與物業(yè)服務百強企業(yè)強強聯(lián)合起到了重要作用。

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“要加快轉變經濟發(fā)展方式,加快建設創(chuàng)新型國家,推動經濟更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展”，對于物業(yè)服務企業(yè)來說，“創(chuàng)新”更是加快轉型升級的重要的驅動力。2013年，眾多百強企業(yè)開始重新審視自身的發(fā)展情況，緊緊抓住無線互聯(lián)時代的重大機遇，整合資源，提供延伸服務，開拓新的發(fā)展模式，積極提升自身實力。在此背景下，中國房地產TOP10研究組以“服務創(chuàng)新，突破提升”為主題，全面啟動“2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務品質高的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)健康、快速發(fā)展。在總結歷年研究經驗的基礎上，研究組進一步完善了“2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力。