第一篇：2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究計量評價方法

2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究計量評價方法（1）在研究方法上，為增加研究的嚴謹性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法。因子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業(yè)服務百強綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成2014中國物業(yè)服務百強綜合實力指數(shù)。

（2）企業(yè)按評價指標體系排序出現(xiàn)相同時，依照社會效益實現(xiàn)情況數(shù)據(jù)確定排序；當上述累加計算又基本相同時，按西部、中部、東部排序確定。

第二篇：2012中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究分析

2012中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究分析

蔣云峰：大家下午好。下面由我來給大家介紹一下。第一方面經(jīng)營規(guī)模，表現(xiàn)為百強企業(yè)服務規(guī)模持續(xù)擴大，有序布局保障未來成長。第一點在管面積均值突破1000萬平方米，單個項目在管面積擴大體現(xiàn)集約化經(jīng)營策略。2011年，百強企業(yè)在管項目建筑面積均值首次突破1000萬平方米，達到1061.3萬平方米，同比增長39.7%，增速比2010年高出6.7個百分點；在管項目數(shù)量均值達72個，同比增長11.7%，百強企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢愈發(fā)明顯。百強企業(yè)單個項目建筑面積均值連續(xù)擴大，2011年由15.8萬平方米增至18.3萬平方米，同比增長15.9%。百強企業(yè)以集約化發(fā)展緩解經(jīng)營成本快速上升壓力，提高了管理效益。第二點，百強企業(yè)廣泛布局潛力市場，儲備項目快速增長保障未來持續(xù)發(fā)展。2011年百強企業(yè)保持穩(wěn)健的市場拓展步伐，進入城市數(shù)量持續(xù)增加，均值接近19個，同比增長了18.8%，保障了未來持續(xù)發(fā)展空間。2011年合同儲備項目總建筑面積均值達581.3萬平方米，首次突破500萬平方米，同比增長92.1%。快速增長的合同儲備項目數(shù)量及總建筑面積顯示出百強企業(yè)較強的資源儲備能力，也是百強企業(yè)未來快速發(fā)展的基礎。

第二個方面是經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)為業(yè)績整體增長但分化加劇，多種經(jīng)營業(yè)務提升企業(yè)盈利能力。第一點百強企業(yè)營業(yè)收入均值突破2億元，但內(nèi)部分化明顯。2011年百強企業(yè)營業(yè)收入均值達2.3億元，同比增長17.6%。其中，百強企業(yè)多種經(jīng)營收入均值達到6443萬元，同比增長33.9%，成為促進企業(yè)收入規(guī)模穩(wěn)步增長的生力軍。2011年，物業(yè)服務費收入在2億到8億之間的百強企業(yè)有17家，2億以下的有83家，分布呈現(xiàn)出較為明顯的“長尾效應”，優(yōu)勢資源向領先企業(yè)集中。

第二點物業(yè)服務業(yè)務盈利壓力大，多種經(jīng)營業(yè)務利潤貢獻日益突出。2011年百強企業(yè)凈利潤均值達到1733.8萬元，同比增長了29.2%。多種經(jīng)營收入占總收入的比例不到28.0%，而貢獻的凈利潤占比超過55.0%，充分表現(xiàn)出高盈利水平的特點，成為企業(yè)利潤的主要貢獻力量。而與之相比，物業(yè)服務業(yè)務凈利潤增速連續(xù)三年下滑。企業(yè)凈利潤率從上年的6.8%提升至7.1%，增長了0.3個百分點。百強企業(yè)積極開展盈利水平相對較高的業(yè)務，提高企業(yè)的盈利空間；通過集約化經(jīng)營，較好地應對了快速上漲的經(jīng)營壓力，維持了物業(yè)服務業(yè)務凈利潤率的穩(wěn)定。

第三方面運營模式表示為積極“開源”優(yōu)化業(yè)務模式，兼并收購規(guī)避擴張風險。第一點圍繞企業(yè)專業(yè)優(yōu)勢與客戶需求，延展業(yè)務鏈提升市場競爭力。百強企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極拓展業(yè)務，物業(yè)顧問服務、銷售現(xiàn)場業(yè)務、房屋租售、裝飾裝修等業(yè)務都取得了良好的經(jīng)濟效益。為了提高市場競爭力，百強企業(yè)整合優(yōu)勢資源，成立專業(yè)平臺獨立運營多種經(jīng)營業(yè)務。2011年，百強企業(yè)多種經(jīng)營業(yè)務凈利潤均值達907.7萬元，占企業(yè)凈利潤均值的55.0%以上。第二點百強企業(yè)采用兼并收購方式拓展布局，規(guī)避市場擴張風險。由于城市間地域文化差異，物業(yè)服務水平不一致，物業(yè)服務企業(yè)在自行拓展時容易水土不服，導致擴張成本較高，人員整合和管理困難，且后續(xù)承接項目難度大。為了規(guī)避擴張風險，2011年，一些優(yōu)秀百

強企業(yè)積極采用收購兼并的方式進行市場拓展，其中比較突出的是綠城物業(yè)、彩生活物業(yè)等。隨著物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展日趨成熟，市場競爭的白熱化，兼并收購將會成為物業(yè)服務企業(yè)進行市場擴張的重要策略。

第四方面服務質量表現(xiàn)為內(nèi)部挖潛和業(yè)務分包并舉提高服務質量，業(yè)主滿意度整體提升。第一點

1、百強企業(yè)積極加強服務品質建設，并利用社會專業(yè)分工提高服務效率與服務水平。2011年，百強企業(yè)積極完善服務規(guī)范和服務標準，并強化服務標準實踐，同時，百強企業(yè)日益重視業(yè)主滿意度調(diào)查，聘請第三方機構對服務質量進行綜合客觀評價，根據(jù)調(diào)研結果進行針對性服務改進。在積極提高自身服務水平的同時，百強企業(yè)也越來越重視利用社會專業(yè)化分工提高服務效率和服務質量。2011年百強企業(yè)的保潔服務分包、設備維護業(yè)務分包、保安服務分包比例分別為61.3%，48.5%，41.2%，增長速度明顯。

第二點百強企業(yè)滿意度達到83.8%，物業(yè)服務費收繳率均值95.5%。業(yè)主滿意度是衡量物業(yè)服務企業(yè)服務質量的重要指標。為準確反映百強企業(yè)全國范圍內(nèi)的業(yè)主滿意度，研究組于2012年3月-5月在全國100多個城市進行了網(wǎng)上調(diào)研，結果顯示，2011年物業(yè)服務百強企業(yè)總體滿意度83.8%以上，同比上升了0.8個百分點，服務水平和服務質量進一步得到客戶的認可。調(diào)研結果還表明百強企業(yè)通過提升業(yè)主關注度較高的專項服務的服務質量，有效提高了業(yè)主總體滿意度。

第五方面社會責任表現(xiàn)為平均提供就業(yè)崗位近3000個，建設和諧社區(qū)踐行社會責任。2011年百強企業(yè)服務規(guī)模持續(xù)擴大，提供的就業(yè)崗位數(shù)量進一步增長，員工總數(shù)均值達到2973人，比2010年增長了6.0%。隨著百強企業(yè)的快速發(fā)展及我國城市物業(yè)服務覆蓋率的不斷提高，百強企業(yè)將吸納更多的社會剩余勞動力，凸顯物業(yè)服務行業(yè)就業(yè)容量大、就業(yè)崗位穩(wěn)定的優(yōu)勢，為解決社會就業(yè)問題，構建和諧社會發(fā)揮重要作用。2011年百強企業(yè)中參與管理服務保障性住房項目的企業(yè)，管理項目建筑面積均值達122.5萬平方米，較上一年大幅增長了44.1%。百強企業(yè)積極響應政府號召，投身于保障性住房的后期管理服務中，充分體現(xiàn)了其良好的社會責任意識。

第六方面發(fā)展挑戰(zhàn)表現(xiàn)為市場定價機制亟待形成，人才儲備或將制約百強企業(yè)規(guī)模發(fā)展。第一點經(jīng)營成本上漲速度過快，物業(yè)服務費市場定價機制亟待形成。目前，物業(yè)服務市場環(huán)境對物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營挑戰(zhàn)越來越大，經(jīng)營成本不斷上漲，但物業(yè)服務費水平卻止步不前。2011年全國主要城市最低工資標準都有不同程度的提高，而與此同時，物業(yè)服務費定價受到較強的制約，沒有明顯提升，物業(yè)服務費漲幅與全社會物價漲幅不匹配，同時更是遠遠低于人員工資的增長水平。只有建立起真正完善的市場定價機制，才能為百強企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、不斷提升服務質量奠定穩(wěn)定的基礎，也才能真正建立一個健康的物業(yè)服務行業(yè)。

第二點專業(yè)人才增長不能滿足項目拓展速度，未來發(fā)展可能面臨人才瓶頸。經(jīng)過對2009-2011年百強企業(yè)專業(yè)及相關人才增長速度和在管項目數(shù)量增速對比分析，研究組發(fā)現(xiàn)專業(yè)人才數(shù)量與其在管項目數(shù)量的快速增長相比，一直處于緩慢增長狀態(tài)，三年平均增長率

僅為2.6%，遠遠低于在管項目數(shù)量17.3%的平均增速，兩者之間的增長不對稱現(xiàn)象日益嚴重，百強企業(yè)專業(yè)人才匱乏的現(xiàn)象有所加劇。

2011年百強企業(yè)的服務規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長，合理有序的市場布局為企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎；百強企業(yè)在業(yè)務模式、服務品質建設以及履行社會責任等方面都取得了一定的成績。

但由于物業(yè)服務的準公共服務性質，物業(yè)服務費標準始終受到嚴格的限制，人工成本等經(jīng)營成本快速上漲，導致企業(yè)的經(jīng)營壓力與日倍增。

我們認為，只有盡快建立完善的物業(yè)服務市場定價機制、企業(yè)加強自身實力,不斷提高服務水平;業(yè)主改變消費觀念,正確認識物業(yè)服務，物業(yè)服務行業(yè)才能真正走上健康、快速的發(fā)展之路。

文章來源：搜房產(chǎn)業(yè)網(wǎng)/中國指數(shù)研究院

第三篇：2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究目的

2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究目的（1）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結果，反映行業(yè)最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關部門加強行業(yè)指導提供參考和依據(jù)；

（2）科學評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強、服務水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)；

（3）系統(tǒng)總結優(yōu)秀企業(yè)的服務理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務企業(yè)學習借鑒，促進物業(yè)服務企業(yè)提升運作水平和服務質量。

第四篇：2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究背景

2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究背景

由中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組開展的“中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，自2008年以來已連續(xù)進行七年，引起了社會各界的廣泛關注，同時也得到了行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的認可，相關研究成果已經(jīng)成為評判物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標準，對促進市場資源向物業(yè)服務百強企業(yè)聚集、推動房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)與物業(yè)服務百強企業(yè)強強聯(lián)合起到了重要作用。

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“要加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式,加快建設創(chuàng)新型國家,推動經(jīng)濟更有效率、更加公平、更可持續(xù)發(fā)展”，對于物業(yè)服務企業(yè)來說，“創(chuàng)新”更是加快轉型升級的重要的驅動力。2013年，眾多百強企業(yè)開始重新審視自身的發(fā)展情況，緊緊抓住無線互聯(lián)時代的重大機遇，整合資源，提供延伸服務，開拓新的發(fā)展模式，積極提升自身實力。在此背景下，中國房地產(chǎn)TOP10研究組以“服務創(chuàng)新，突破提升”為主題，全面啟動“2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”，發(fā)掘一批規(guī)模大、實力強、服務品質高的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)揮示范帶頭作用，引領行業(yè)健康、快速發(fā)展。在總結歷年研究經(jīng)驗的基礎上，研究組進一步完善了“2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”方法體系，更加全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力。

第五篇：2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究評價指標體系設計原則

2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究評價指標體系設計原則 “2014中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究”以“服務創(chuàng)新，突破提升”為主題，以客觀數(shù)據(jù)和社會評價為依據(jù)，堅持客觀、公正、準確、全面、自愿的研究原則，遵循以下三個準則進行指標體系的設計：

指標體系的設計遵循以下三個準則：

（1）服務規(guī)模與服務質量相結合。經(jīng)營規(guī)模的持續(xù)擴大是物業(yè)服務企業(yè)提升市場占有率、獲得穩(wěn)定業(yè)績的主要方式，而良好的服務質量是企業(yè)績效提升的有力支撐，只有實現(xiàn)經(jīng)營績效與服務質量的結合，才能實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。研究組繼續(xù)采用總資產(chǎn)、物業(yè)管理項目總數(shù)、總建筑面積、進入城市個數(shù)來評價企業(yè)的服務規(guī)模，在服務質量的評定方面，引入“星級小區(qū)數(shù)量”指標，與業(yè)主滿意度、物業(yè)服務費收繳率及物業(yè)管理項目續(xù)約率結合，來綜合評價企業(yè)的服務質量。

（2）經(jīng)營績效與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y合。經(jīng)營績效不僅是關注企業(yè)盈利能力和運營能力的重要指標，也是企業(yè)市場拓展和發(fā)展速度的重要保障，而是否具有豐富的儲備項目、較為完善的人才結構和規(guī)范化的管理體系以及企業(yè)智能化投入的多寡則顯示了企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Α６椯M用率的控制則體現(xiàn)了企業(yè)的成本控制水平，對經(jīng)營績效有較大影響。

（3）經(jīng)營業(yè)績與社會責任相結合。作為與業(yè)主日常生活密切相關的行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)在構建和諧社會方面發(fā)揮了重要的作用。企業(yè)對社會的積極貢獻有利于提高群眾對于物業(yè)服務企業(yè)的認知度，樹立企業(yè)品牌形象，促進企業(yè)快速發(fā)展。研究組采用納稅總額、就業(yè)崗位個數(shù)和保障性住房管理面積三個指標評價企業(yè)的社會責任貢獻，引導行業(yè)重視社會責任。