第一篇：物業(yè)管理計劃書

天津泰達水務(wù)有限公司生態(tài)城泵站物業(yè)管理計劃書

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會議、花卉綠化、其他服務(wù)

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準

1）院區(qū)外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物

2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無堆放雜物。

3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手??；整體統(tǒng)一光亮；天花板無污染。

4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。

5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。

7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室、會議室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無雜物，盆體干凈、無污物。

8）衛(wèi)生間：

清潔標準：

衛(wèi)生間的門清潔、無手印、黑點、污漬；

玻璃鏡面保持光亮、無水漬；

臺面、洗手盆、水龍頭、皂液盒無污物、水漬、雜物、保持光亮；

瓷磚墻面、隔斷門無污跡、無塵土；恭桶及后側(cè)墻面、小便池上下內(nèi)外保持干凈、無黃垢、無毛發(fā)、無雜物、光亮白潔；

壓水桿及不銹鋼扶手、電鍍件保持無水漬、無污物、保持光亮；地面保持干凈光潔、邊角無雜物、無污漬、無水漬；

垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬；

衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸；

衛(wèi)生紙、洗手液及時添補更換。

9）地毯的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地毯徹底，表面無污漬，無雜物。

10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）

11）不銹鋼物品的養(yǎng)護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護理劑保養(yǎng)，保持光亮。

12）辦公家具的養(yǎng)護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。

13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內(nèi)無污水殘留；每3個月清洗1次。

14）木地板的定期養(yǎng)護

清潔標準：地面清潔干凈，無污漬、無雜物，邊角無雜物、頭發(fā)。定期打蠟，保持光亮。

2、保安管理職責及標準

1)負責日常保安服務(wù)：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會場警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標準：對區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲存易燃易爆品的單位做好統(tǒng)計工作，并制定切

實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統(tǒng)計院內(nèi)長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區(qū)。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設(shè)置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內(nèi)財務(wù)自理等提示性內(nèi)容）

4)保安風紀及內(nèi)務(wù)管理

標準：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當嚴格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內(nèi)清潔、來賓登記、投影設(shè)備、花卉擺放及其他服務(wù)。

標準：對會議室進行清潔，依照服務(wù)對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結(jié)束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。

6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護，院內(nèi)綠化養(yǎng)護管理。會議鮮花會前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護、做好越冬保護。

7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠

房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好

現(xiàn)場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)前臺接待服務(wù)管理

標準：配合重要禮儀、參觀、接待活動，安排專人清潔大廳區(qū)域；及時對來賓進行登記，做好引導(dǎo)、咨詢服務(wù)；代做考勤、打印、復(fù)印服務(wù)。

9)其他服務(wù)管理范圍：

? 對樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確?？蛻魸M意，制定《泰達水務(wù)物業(yè)管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務(wù)通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費用的劃分

1、由業(yè)主承擔的費用。

1）環(huán)境保護監(jiān)測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項目的費用。

3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

第二篇：物業(yè)管理計劃書

岷縣天天家園物業(yè)管理計劃書

緊密圍圍繞尊煜物業(yè)的發(fā)展方向,貫徹執(zhí)行為社會服務(wù)、為業(yè)戶服務(wù)、為用戶服務(wù)、為企業(yè)服務(wù)的企業(yè)宗旨,通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和品牌效益的統(tǒng)一,為實現(xiàn)這一目標,特制定如下計劃:

1、建設(shè)團隊、溶入團隊、立足本職、樹立服務(wù)意識。

2、鍛煉隊伍、打好基礎(chǔ)、規(guī)范服務(wù)、構(gòu)建和諧、贏得業(yè)戶滿意。

3、強化管理、提高技能、培養(yǎng)選拔一批技術(shù)骨干,成為企業(yè)支柱,樹立尊煜物業(yè)形象。

(1)從集團優(yōu)越的環(huán)境逐步過渡到獨立經(jīng)營,自負盈虧的物業(yè)企業(yè)。從集團帶動的金飯碗轉(zhuǎn)換到泥飯碗,從思想上轉(zhuǎn)變需要一個過程。但必須適應(yīng)環(huán)境,忘記自我,從零開始,學好專業(yè)技能把握未來,把主動權(quán)留給自己。所以必須轉(zhuǎn)變觀念,擺正位置,真正溶入到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中來。

(2)堅持良好的工作作風,做好每一個細節(jié)，逐步完善服務(wù)體系,理順關(guān)系,明確責任,健全制度使管理工作逐步走向規(guī)范化。

(3)保持集團各部門及外聯(lián)單位的溝通。協(xié)調(diào)關(guān)系進行深層次開發(fā)、拓展領(lǐng)域，爭取有新的突破。

（4）定期走訪業(yè)戶,并進行滿意度調(diào)查（每季度至少一次全面性調(diào)查）。不斷變換工作方式讓業(yè)戶滿意,樹立尊煜物業(yè)形象。

(5)逐步完善各項規(guī)章制度、標準作業(yè)規(guī)程、工作職責與崗位標準，通過實踐,修改再實踐,再修改,最終達到有章可循。

(6)保持員工隊伍的純潔品質(zhì),不斷提高員工的綜合素質(zhì)。

一、管理內(nèi)容：

清潔、保安、會議、其他服務(wù)

二、管理范圍及標準

1、清潔管理范圍及標準 1）院區(qū)外墻、院門

清潔標準：日常清潔、定期擦拭、無污物 2）步行梯的清潔

清潔標準：踢腳板及墻面干凈無塵土，無污漬；扶手、欄桿無灰塵、無污漬；平臺及臺階無雜物、灰塵、光亮整潔；樓道內(nèi)無堆放雜物。3）燈具的清潔

清潔標準：清潔無污物，無手?。徽w統(tǒng)一光亮；天花板無污染。4）玻璃的清潔

清潔標準：光亮、無污點。5）門窗清潔

清潔標準：一年兩次外窗及外檐清洗，日常窗臺、門把手保持明亮，無污跡，無塵土，無蛛網(wǎng)。

6）院落地面及地面以上公用設(shè)施的清潔

清潔標準：日常不定時清掃，無雜物，定期刷洗。7）辦公樓內(nèi)走廊、辦公室的清潔

清潔標準：垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；桌面干凈；保持空氣清新；綠色植物花卉盆內(nèi)無雜物，盆體干凈、無污物。8）衛(wèi)生間： 清潔標準：

衛(wèi)生間的門清潔、無手印、黑點、污漬； 垃圾及時清倒，垃圾袋及時更換；

排風口、燈罩、天花板保持無塵土、無污漬； 衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新，每個月進行一次空氣熏蒸； 衛(wèi)生紙、洗手液及時添補更換。9）地墊的清潔：

清潔標準：重點污漬刷洗干凈；清洗地墊徹底，表面無污漬，無雜物。10）石材地面的日常清潔與定期清洗

清潔標準：大理石地面干凈、無污漬、水漬、干凈無雜物。定期用洗地機清洗（一年一次）11）不銹鋼物品的養(yǎng)護

清潔標準：不銹鋼制品定期使用專業(yè)清潔劑及護理劑保養(yǎng)，保持光亮。12）辦公家具的養(yǎng)護

清潔標準：家具表面擦拭干凈，然后對其進行專業(yè)的保養(yǎng)，使其光亮如新。13）飲水機的清洗

清潔標準：飲水機保持有水，機身干凈，機身及出水口干凈，水槽內(nèi)無污水殘留；每3個月清洗1次。

2、保安管理職責及標準 1)負責日常保安服務(wù)：

標準：保安負責依照本標準做好進出人員登記、治安巡邏、車輛引導(dǎo)、會場警衛(wèi)等具體服務(wù)工作。建立安全管理檔案、安全責任制、建立消防責任制，落實消防責任人。

2)值班人員依照標準做好接警，確認火情、協(xié)助消防撲救等具體工作。

標準：對區(qū)內(nèi)火災(zāi)易發(fā)區(qū)和儲存易燃易爆品做好統(tǒng)計工作，并制定切實可行的防范檢查措施。建立安全消防責任制，落實消防責任人。

3)負責對院內(nèi)所屬車輛做好統(tǒng)計建檔工作，并做好車場、車位日常管理工作。

標準：負責統(tǒng)計院內(nèi)長期進出車輛的型號、顏色、車牌號。確認車輛存放區(qū)。每天對車場車位進行巡視。負責車場、車位設(shè)置管理制度標牌。（包括車場巡視時間、車內(nèi)財務(wù)自理等提示性內(nèi)容）4)保安風紀及內(nèi)務(wù)管理

標準：保安員在崗執(zhí)勤期間應(yīng)當嚴格按照規(guī)定著裝；日常注意文明禮貌及服裝整潔。

5)會議管理負責會場內(nèi)清潔、來賓登記、及其他服務(wù)。

標準：對會議室進行清潔，依照服務(wù)對象的要求擺放桌椅、懸掛橫幅、擺放鮮花、擺放調(diào)試投影設(shè)備、擺放會議用品（筆、紙、水杯、瓶裝水）；做好會議登記；茶水在會議開始前10分鐘泡好，期間每20分鐘添水1次（時間可機動）直至會議結(jié)束； 如有需要可提供會議記錄整理及打印工作。6)綠化管理

標準及范圍：鮮花擺放、辦公樓內(nèi)綠植養(yǎng)護，院內(nèi)綠化養(yǎng)護管理。會議鮮花會前預(yù)定；綠植定期養(yǎng)護更換，擺放整齊；院內(nèi)綠化定期修剪、養(yǎng)護、做好越冬保護。7)緊急情況

? 下雪：及時清掃主要通道、出入口、樓外和樓梯；做好辦公樓及生產(chǎn)廠房入口防滑、防污處理。

? 樓內(nèi)跑水：及時切斷水源，同時通知工程維修人員及時進行維修，做好現(xiàn)場堵救工作，進行事后清潔工作。

8)其他服務(wù)管理范圍：

? 對樓內(nèi)水、電、公共設(shè)施的日常維修和保養(yǎng)；做到及時、周到。? 客戶需要提供的其他服務(wù)。

三、質(zhì)量保證：

為了做好服務(wù)，確?？蛻魸M意，制定《泰達水務(wù)物業(yè)管理細則》、《來賓登 記表》、《消防責任制》、《車輛檔案》、《綠化巡查記錄》、《衛(wèi)生巡查記錄》、《客戶反饋意見卡》、《會議服務(wù)通知單》等，以日常的精細化管理控制管理質(zhì)量的提升和監(jiān)督。

四、維修費用的劃分

1、由業(yè)主承擔的費用。

1）環(huán)境保護監(jiān)測所需費用。

2）符合中修、大修工程中規(guī)定修理項目的費用。3）單項在2000元（含2000元）以上的維修項目。

2、由公司承擔的費用

1）符合小修（零星維修）工程的費用。

2）單項在2000元（不含2000元）以下的維修項目。

五、鋪面一樓二樓出租

1、一樓鋪面約300平方米，主要由三間獨立鋪面組成。可用于商業(yè)出租，小區(qū)水果店等。

2、二樓鋪面約300平方米，因為二樓沒有設(shè)計樓梯，若要出租經(jīng)營，必須在一樓制作樓梯，方可進入二樓。

六、電梯管理

本小區(qū)有電梯兩部，日常管理有專業(yè)的維保公司，我們可以找廣告公司，在電梯內(nèi)安裝屏幕廣告，增加物業(yè)收入。

七、關(guān)于城建局家屬樓的管理

1、關(guān)于城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，正在聯(lián)系城建局家屬樓有關(guān)人員詳談中。

2、對日后城建局家屬樓納入我物業(yè)公司管理，制定相關(guān)規(guī)章制度。

第三篇：物業(yè)管理計劃書

關(guān)于物業(yè)管理計劃書

客服服務(wù)部：

一、規(guī)范行為，提高自身形象。

1.員工統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。

2.按客服中心的接待要求，貫徹禮貌待人、微笑服務(wù)、主動問候的方式接待業(yè)主、來訪者。

3.對業(yè)主、來訪者提出的要求進行分析，以便提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。4.業(yè)主的報修、投訴等工作做到及時有效的處理和回訪，并認真做好記錄。工作職責：在客戶部主管的指導(dǎo)下組織協(xié)調(diào)客戶服務(wù)部內(nèi)、外部資源，提高項目客服能力和品質(zhì)，降低業(yè)戶投訴，提升業(yè)戶滿意度。

5監(jiān)督指導(dǎo)小區(qū)保潔工作，制定標準操作監(jiān)督流程，落實分區(qū)負責制度，定人、定崗、定工作內(nèi)容，每周定期檢查制度，有效地調(diào)動其積極性，促進內(nèi)部和-諧競爭，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量

二、規(guī)范服務(wù)

1.認真書寫各項工作日志，文件、記錄清楚。

2.建立了維修巡查表，等各類表格落實交-班工作記錄本。

3.客服組每周一上午召開一次周例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)、點評、總結(jié)前一階段完成的工作任務(wù)，同時布置新的工作任務(wù)，宣傳中心例會規(guī)定，提出明確要求，及時上報主管，請示工作。

4.建立完善的檔案管理制度，對收集各類資料等文件分類歸檔完整，有檢索目錄。同時，初步實施了電子化管理，各種公告、通知、報告、物業(yè)費、業(yè)主信息資料，并同步建立電子檔案，可隨時調(diào)閱 工作內(nèi)容：

（1）組織開展業(yè)戶接待工作受理業(yè)戶投訴報修 投訴處理工作流程：

接待投訴/記錄并根據(jù)具體情況做如下處理/1：一般投訴/做出將盡快妥善解決的承諾/上報客服主管/客服主管組織解決/回訪后確認歸檔/2：重大投訴/上報公司負責人/與公司負責人召開辦公會議/公司負責人組織處理/回訪后確認歸檔。保修處理工作流程：

接維修電話/記錄維修地點、內(nèi)容、時間、姓名、聯(lián)系電話、/受理并填寫維修單/報維修部門/跟進維修情況和進度/受理維修結(jié)果/對業(yè)戶進行回訪/處理滿意后存檔。

（2）組織實施業(yè)戶裝修、入住手續(xù)辦理。入住手續(xù)辦理流程：

準備業(yè)務(wù)辦理所需資料，房屋驗收表1份/物品領(lǐng)用登記表1份/業(yè)戶檔案袋1個/（前期物業(yè)協(xié)議書、臨時管理規(guī)約、消防安全責任書、）一式兩份、：小區(qū)專用智能卡3張：資料袋一個（居家安防說明書、業(yè)戶手冊、鑰匙說明書、裝修手冊等相關(guān)資料）業(yè)戶身份識別：

查驗開發(fā)公司出具的《交房通知書》、業(yè)戶身份證原件、購房合同原件：如非業(yè)戶本人，者需提供戶口本原件或業(yè)戶委托書，以及受托人身份證明。費用收取：

向業(yè)戶收取一年物業(yè)服務(wù)費用，（包括物業(yè)費、建渣費、裝修期間維護費和管理費）以及預(yù)存電費。協(xié)議完善：

填寫《長居情況登記表》

簽訂《物業(yè)前期服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》商鋪業(yè)戶簽訂《商鋪管理協(xié)議》已購買車位的業(yè)戶簽訂《自有車位場地服務(wù)協(xié)議》。房屋驗收：

指定專人陪同驗房，抄錄水，電，氣表底數(shù)，請業(yè)戶在《房屋驗收表》上簽驗收意見。物資移交：

順利向業(yè)戶發(fā)放鑰匙、智能卡、《業(yè)戶手冊》《裝修手冊》《弱電系統(tǒng)使用說明書》以及小禮品。資料錄入：

將業(yè)戶信息錄入項目管理臺賬。將業(yè)戶的紙質(zhì)檔案歸入一戶一檔文件袋。（3）組織實施業(yè)戶鑰匙管理與空置房管理。業(yè)戶委托鑰匙管理：

鑰匙管理應(yīng)由物業(yè)公司專人專管業(yè)戶因未收房或返修等原因臨時委托保管的鑰匙。

鑰匙接收：

1業(yè)戶托管鑰匙時，應(yīng)委婉告知提醒其風險發(fā)生的可能。

2受理業(yè)戶臨時委托鑰匙時，應(yīng)要求客戶在《業(yè)戶委托代管物品登記表》上進行簽字登記。

3將鑰匙分類加以標識，并確保標識清晰、準確及持久性。4填寫《鑰匙清單》，定期清理保證賬實相符。鑰匙借用：

相關(guān)人員領(lǐng)、借用業(yè)戶臨時委托鑰匙時必須經(jīng)部門主管人員同意，并嚴格填寫《鑰匙領(lǐng)用登記表》。借用鑰匙需當天歸還，如需過夜借用業(yè)戶的鑰匙，必須經(jīng)部門管理人員同意。鑰匙退還：

業(yè)戶領(lǐng)回委托管理鑰匙時。應(yīng)要求業(yè)戶在《業(yè)戶委托管理物品登記表》上簽字確認，及時銷賬。

如業(yè)戶鑰匙發(fā)生丟失或損壞，鑰匙管理人員應(yīng) 及時報告部門負責人，并向業(yè)戶及時通報相關(guān)情況，妥善對業(yè)戶進行安撫、溝通解釋，積極協(xié)商解決辦法。

（4）組織實施業(yè)戶資料管理，確保業(yè)戶一戶一檔的有效性和準確性。前期物業(yè)接手時與開發(fā)商處接手業(yè)戶資料并與接房時進行資料的完善更新業(yè)戶資料實行一戶一檔確保業(yè)戶資料的有效性和準確性。如出現(xiàn)資料變更應(yīng)及時更改電子檔和文本檔的資料。（5）組織開展社區(qū)文化活動 具體問題由公司會議決定。

（6）組織實施業(yè)戶訪談和回訪，及時掌握業(yè)戶意見，持續(xù)改進服務(wù)品質(zhì)。工作內(nèi)容：：

1對需要回復(fù)、回訪的事宜進行匯總。

2對反映事項投訴2日內(nèi)進行回復(fù)，3-7日內(nèi)對處理結(jié)果進行回訪。3每日需對已完成整改的事項進行回訪。4按當月回訪總量的10%進行抽查回訪，服務(wù)質(zhì)量回訪滿意率不低于95%.5對回訪情況進行統(tǒng)計分析，掌握業(yè)戶的需求，對不合格。未關(guān)閉項進行跟蹤回訪、回復(fù)。

（7）與小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會建立和保持良好的聯(lián)絡(luò)渠道和溝通協(xié)作關(guān)系。（8）與轄區(qū)房管局、街道辦事處等政府機構(gòu)建立保持良好的溝通關(guān)系。業(yè)務(wù)管理職責：

1負責實施項目物業(yè)費、水電費以及特約服務(wù)費的收取，并確保完成費用收繳率的考核指標;并向多次收取費用無果的業(yè)主發(fā)出通知。2負責項目停車場停車服務(wù)關(guān)系管理以及服務(wù)費的收繳率控制。團隊管理職責：

1與公司、項目橫向單位保持溝通、合作關(guān)系。2開展團隊文化活動，落實團隊建設(shè)。

3有序的開展業(yè)務(wù)溝通會議，保持業(yè)務(wù)信息有效傳遞。

4落實客戶服務(wù)團隊的教育訓(xùn)練，不斷提高客戶服務(wù)質(zhì)量提升業(yè)戶滿意度。保潔部： 基本要求： 保潔工應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌，儀容儀表整潔端莊。2遵守服務(wù)單位的規(guī)章制度，聽取業(yè)戶意見，不斷改進工作。按照保潔服務(wù)規(guī)范、標準作業(yè)規(guī)程實現(xiàn)標準化操作。4敬業(yè)愛崗，愛物物業(yè)設(shè)施和相關(guān)財物。

5為顧客、為業(yè)戶著想，禮貌、周全、主動、熱情地配合相關(guān)方做好服務(wù)工作。保潔主管職責：

1負責環(huán)境衛(wèi)生工作的月度、季度、計劃組織實施。

2每天巡查所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生和綠化質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時組織員工解決，以身作則做好現(xiàn)場督導(dǎo)及工作情況。

3檢查員工的出勤情況，觀察和掌握員工的工作情緒，由問題積極處理即時反映。

4對各類清潔、綠化器具和清潔、綠化用品進行管理，編制使用計劃，以減少耗損，控制成本。

5檢查督導(dǎo)員工，正確使用保養(yǎng)好清潔用品和清潔設(shè)備，做好相關(guān)工作的培訓(xùn)、提高部門工作水準。

6協(xié)調(diào)好相關(guān)職能部門之間的關(guān)系。環(huán)境工作管理： 公共環(huán)境衛(wèi)生管理：

1公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物的現(xiàn)象。

2雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通、地面無積水、無煙頭、無蜘蛛網(wǎng)、無異味、無積塵無雜物堆放。

3門的表面無塵、無油漬、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網(wǎng)、呈本色。

4玻璃保持潔凈光亮無積塵。

5各類地面保持干凈、無明顯腳印、污跡、無煙頭、雜物、積水和紙屑，對大理石地面、木地板等進行定期養(yǎng)護措施。6各類墻面無污漬、無亂涂亂畫、無灰跡、無蛛網(wǎng)。7天花板無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。

8人體不常接觸到的位置處目視無明顯灰塵、無蛛網(wǎng)、無雜物。能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無污跡感。

9噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物。

10停車場、車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網(wǎng)。

11排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好：排污井暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管道的1/

5、井蓋完整，覆蓋緊貼。

12標識牌、指示牌、煙灰盅無污跡、無積塵。

13洗手間，地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無煙頭紙屑等雜物：便池無污垢、無異味，紙簍不過滿，洗手液、紙巾用品充足，各項設(shè)施完好。

14電梯，門無明顯污跡、手印、灰塵、轎廂無沙粒、雜物、污跡、無異味。15家具保持本色，無明顯灰塵污跡，棉麻布料家具目視無污跡，拍打無灰塵。

環(huán)境消殺管理：

1定期進行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評估記錄。2房屋公共部位、公共設(shè)施設(shè)備部分無白蟻害。3夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。4無明顯鼠洞、鼠糞、鼠路。5投放消殺物品的場所必須設(shè)置醒目、符合消殺要求的工作警示牌，必須要采取有效措施防范。收倒垃圾：

1垃圾收倒，做到日產(chǎn)日清。

2垃圾車停放在指定地點，車輛干凈，擺放整齊，場地干凈無強異味。3垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶，不得散裝，無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻，外表無污跡油跡。培訓(xùn)：

1新員工入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢引導(dǎo)、禮貌用語、形象、儀容儀表。接打電話標準流程和語言問候。2每周培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容：禮儀、禮節(jié)文明的使用手勢引導(dǎo)。3售樓部窗簾折疊和物品擺放標準培訓(xùn)。

4保潔部特別培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容，衛(wèi)生知識培訓(xùn)和保潔器具的使用。5多用文明用語如：你好/不好意思打擾一下/請問有什么可以幫您/請慢走等。

第四篇：物業(yè)管理計劃書

篇一：物業(yè)管理計劃書

（三）物業(yè)部具體管理及構(gòu)架

第一部 物業(yè)部職責

一、物業(yè)部部門職責

負責商場物業(yè)管理的實際操作

1、細分現(xiàn)場管理工作（維護、清潔、安全、消防等），并計劃和安排合適人選與人數(shù)跟進負責各項工作

2、負責商場消防安全等方面之對外溝通工作

二、物業(yè)部部門經(jīng)理工作范疇

1、制定部門的基本管理制度，嚴格按照公司的各項管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項工作任務(wù)；

2、部門預(yù)算的制定與實施，部門的工作計劃方案的制定與實施；

3、負責監(jiān)督完成商場的物業(yè)管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達給各部門；

4、細分現(xiàn)場管理工作（維護、清潔、安全等），并計劃和安排合適人選和人數(shù)負責部門各項工作；

5、負責商家進場裝修盛情的審核；

6、負責物業(yè)部人員培訓(xùn)工作；

7、協(xié)調(diào)各部門之間的溝通，監(jiān)督各工作環(huán)節(jié)正常運行，定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，做好總結(jié)工作；

第二部 物業(yè)部構(gòu)架

物業(yè)部---電工部、安保部、維修部、保潔及綠化部 電工部---電工主管、電工班長、電工

安保部---保安主管、保安班長、保安員、消防主管、消防員 維修部---維修主管、維修工

保潔及綠化部---保潔主管、保潔員（保潔公司）

第三部 電工部

一、電工部部門工作范疇

1、負責制定空調(diào)、電梯、用電設(shè)備閱讀和的保養(yǎng)計劃和備件的采購計劃，并定期報物業(yè)部審核。

3、設(shè)備發(fā)生故障時，及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作。

8、見禮齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費超標讀

13、值班電工每季度完成一次配電間停電檢修工作，包括電纜溝雜物清理，所有電氣設(shè)備除塵，接線部位電纜桿堅固，故障電氣及儀表設(shè)備更換等。

15、二、電工主管工作范疇

其職責描述如下：

1、制定部門的今本管理制度，嚴格按照公司的各項管理制度與操作規(guī)程，監(jiān)督部門執(zhí)行各項任務(wù)；

2、部門預(yù)算的制定與實施，部門的工作計劃方案的制定與實施；

3、負責監(jiān)督完成商場用電管理工作任務(wù)，執(zhí)行各方案的操作完成，擬定各階段的工作任務(wù)并下達給本部門；

4、領(lǐng)導(dǎo)部門做好商場用電管理與電力設(shè)備維護工作；

5、負責商家進場裝修用電方面的審核管理；

6、設(shè)備發(fā)生故障時，及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，當重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要及時趕到現(xiàn)場組織處理，并及時上報公司領(lǐng)導(dǎo)；

7、對配電間所有有關(guān)記錄資料進行建檔保存，包括停、送點時間記錄、高低壓配電框電氣儀表，每小時超標數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所欲操作、檢修工具的報管、年檢、更換記錄、日常各項巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度停電檢修工作記錄等；

三、電工班長職責范疇

1、負責強電和弱電的調(diào)試、保養(yǎng)、維修工作；

2、建立齊全的商場所有廠商的用電管理檔案（包括每月電費超標讀書記錄表、月度、季度、電費收繳情況統(tǒng)計表以及各廠商電表變動更換情況等有關(guān)用電管理的各項資料）；

3、對配電間所有有關(guān)記錄資料進行建檔保存，包括停、送電時間記錄、高低壓配電框電氣儀表每小時超標數(shù)據(jù)記錄，交接班工作記錄、所有操作、檢修工具的保管、年檢、更換記錄，日常各項巡查、檢修、保養(yǎng)工作記錄，季度、停電檢修工作記錄等；

4、要親臨現(xiàn)場督察廠家展位裝修中電路、消防、通風口等設(shè)施檢查工作，控制、驗收廠家裝修的電、消防、通風等設(shè)施的安全質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正；

5、督導(dǎo)下屬嚴格執(zhí)行設(shè)備操作程序，堅持設(shè)備維修、保養(yǎng)制度和例行檢查制度；

6、負責電工日常工作的管理；

四、機房管理

中央空調(diào)及輔助設(shè)備機房管理

一、中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認真負責，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴格遵守中央空調(diào)運行管理規(guī)程，確保幾組及輔助設(shè)備的正常運行；

二、操作人員開機前應(yīng)嚴格按照中央空調(diào)運行管理規(guī)程對相關(guān)設(shè)備進行全面檢查，做好開機前的準備工作；

三、按時查看各設(shè)備運行參數(shù)，填寫設(shè)備運行記錄，記好工作日記；

四、如果設(shè)備運行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時采取相應(yīng)措施，重大問題及時向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報，并及時通知維保單位來人處理；

五、做好設(shè)備管理臺賬，如實記錄設(shè)備使用狀況；

六、新風機、變風量空調(diào)機組的機房要求通風良好，衛(wèi)生清潔，確保幾組的正常運行；

七、機房內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火；

八、機房內(nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處；

九、設(shè)備運行期間每周清潔設(shè)備，設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備，保持設(shè)備表面無油垢、無灰塵；

十、機房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得隨意進入機房；

高低壓配電設(shè)備機房管理

一、配電值班電工必須持證上崗，工作認真負責，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，嚴格遵守配電運行管理規(guī)程，確保配電設(shè)備正常供電；

二、配電設(shè)備由配電值班電工執(zhí)行24小時操作、監(jiān)控、記錄，嚴謹不合理的超負荷運行；

三、認真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并詳細填寫交接班記錄；

四、非工作人員進入配電機房，須經(jīng)過分管專管品準后，在 篇二：物業(yè)管理策劃方案

第一部分 水韻名苑物業(yè)項目的整體設(shè)計與構(gòu)思

一、簡介

水韻名苑位于吉林大橋東南側(cè)，世紀廣場對面。項目北依松花江，西起吉林大橋，東至江灣大橋，盤踞豐滿區(qū)首席江景地域。項目西側(cè)為吉林主干道吉林大街，從吉林大街北上，1公里即可通達江城核心的商業(yè)繁華之地。江畔名苑占地10.8萬平方米，總建筑面積32.4萬平方米，5棟高層和23棟小高層陽光薄板依松花江南岸而建，為松江岸首屈一指的高層建筑群落，地王之巔，豪氣頓生。項目自有商業(yè)配套分為臨江底商、華山路底商和獨立商業(yè)體三部分, 真正實現(xiàn)了“一座生活城，裝滿一城的豐盈生活。” 立面甄選經(jīng)典咖啡色為主基調(diào)，選材尚品，彰顯簡約、明快、現(xiàn)代華麗的北歐建筑風格。景觀設(shè)計核心由鄰里庭院和中心水系組成，綠植區(qū)隔的商業(yè)街露天泊車坪，較大面積的望江廣場，還有散落的汀步、蜿蜒的棧道、點綴的綠植與簡約憩凳??為您打造一個全方位高品質(zhì)的江畔名苑。該項目為高層建筑，容積率較高，主推戶型為面積適中的中小戶型，預(yù)計居住人口為3924戶，地下停車場1個。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)介紹

吉林宜家物業(yè)服務(wù)公司成立于2005年，具有二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，公司將“創(chuàng)建國際一流物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為自己的奮斗目標，聘請著名物業(yè)顧問，其中江南一號、江畔名城、鴻博家園住宅小區(qū)已成為享譽吉林的明星樓盤。

先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)的管理隊伍，使水韻名苑小區(qū)更增魅力。

三、客戶服務(wù)與需求分析

主要是針對上班一簇，事業(yè)成功人士，企事業(yè)單位在職員工、附近學校教職工、小個企業(yè)主的中高檔的消費人群，切合實際的考慮到了這類人群對于安靜優(yōu)雅的居住環(huán)境和完備的生活基礎(chǔ)設(shè)施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對日常生活品質(zhì)的要求也水漲船高，對物業(yè)管理服務(wù)提出了更多、更高層次的服務(wù)需求。

四、項目的可行性研究與定位

立足于吉林本地的房地產(chǎn)開發(fā)市場和所在區(qū)域的人居特點，充分考慮到推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力，經(jīng)過細致的市

利用swot理論進行項目的對比分析: 1.機會分析 如今的社會消費者把更多關(guān)注的焦點轉(zhuǎn)移到了物業(yè)服

務(wù)上, 所以無論是在資質(zhì)誠信,管理經(jīng)驗等方面有著明顯的優(yōu)勢,并且地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施配套方面有著其他樓盤不可比擬的優(yōu)勢.2.威脅分析 新的競爭對手不斷出現(xiàn), 同類的競爭產(chǎn)品在市場上不

斷出現(xiàn).3.優(yōu)勢分析 與其他兩個樓盤相比更接近松花江和動植物公園，及

4.劣勢分析 由于裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)

五、物業(yè)管理服務(wù)的難點及重點

1、物業(yè)管理服務(wù)的重點：

維修保養(yǎng)，垃圾處理和清運服務(wù)、停車場管理的基本配置服務(wù)外，我司還將物業(yè)管理公共服務(wù)以“人性化、個性化”，“貼身、貼心”來體現(xiàn)“廣地花園物業(yè)管理服務(wù)項目”服務(wù)特色，使用戶享受著 “藝術(shù)”服務(wù)的“增值”這一特色。

2、物業(yè)管理服務(wù)的難點： 鑒于以上原因，對小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：

小區(qū)進行開放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子追尋系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負擔。

六、物業(yè)管理服務(wù)模式

1、運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；

3、建立健全溝通反饋機制，及時與業(yè)主進行溝通。每星期主動上門征詢意見，共同監(jiān)督管理處的所有工作，確保管理處能按要求實施管理，保證小區(qū)的治安、消防安全。

第二部分 管理方式與運作程序

一、管理方式與運作程序

（一）水韻名苑管理組織架構(gòu)

篇三：物業(yè)管理計劃書

物業(yè)管理計劃書

根據(jù)貴單位的要求，對貴單位院內(nèi)辦公樓12733m和住宅32000m的小區(qū)進行安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、園林綠化、房屋補漏這四方面的物業(yè)管理作出初步計劃：

一、總則：

我們“以人為本、業(yè)主至上”的原則，“全心全意為住用戶服務(wù)”的宗旨，建立好崗位值班制度、流動崗哨巡邏制度、進出入詢問登記制度，做好地面、區(qū)域清掃、園林綠化管理等工作。能使貴單位的住用戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使該小區(qū)的物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便、無憂的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)。

二、安全保衛(wèi)管理：(一)大門：

2、出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

3、車輛和人員出入管理嚴格，并有出入登記。2 2 培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志、文明執(zhí)勤、語言規(guī)范、認真負責，對業(yè)區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳細巡邏路線。對危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施，并及時消除安全隱患，盤查一些可疑人員，制止業(yè)區(qū)一些不文明行為。(三)消防：

(四)協(xié)調(diào)：

三、衛(wèi)生清潔管理：

具體工作安排：

1、收垃圾、洗垃圾桶每天2次，無遺留物、臭味。

2、掃地板及樓梯每天1次，無雜物、無積水。

3、拖樓梯每周1次，無雜物、無積水。

5、擦公共天花板每月1次，無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。

6、擦窗戶及玻璃每月2次，無灰塵。

8、綠地清理每天1次，無灰塵、枯葉、雜物等。

四、園林綠化管理：

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作，綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、具體工作安排：

1、綠化澆水：依氣候變化，澆足澆透，保證長勢水分。

2、草皮修剪：按季節(jié)進行，使草皮美麗平整。

5、養(yǎng)護施肥：一般一年4次，綠化生長旺盛。

1、設(shè)專業(yè)人員，定期檢查，做好維修記錄，排除隱患。

計劃人員配制：專業(yè)2人，有事將調(diào)其它隊協(xié)調(diào)、配合?？傊簞?chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我們公司與貴單位的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與貴單位住用戶共建共榮、友好相處、相互信任。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，無論事情是否屬于本公司的事情，都將熱心助人、溫善相待，鼎力為住用戶排憂解難。

六、人員工資、材料預(yù)算表：

另外：物業(yè)管理法規(guī)定之內(nèi)的辦公費、法定稅費和利潤等還沒有在預(yù)算之內(nèi)。

唐洞街道社區(qū)服務(wù)中心 2010年3月1日 篇四：小區(qū)物業(yè)管理計劃書

物業(yè)管理計劃書

第一章 前言

西安市祭臺新苑小區(qū)，位于西安市青龍路北側(cè)，毗鄰西鐵局新村，是碑林區(qū)祭臺村城中村改造村民住宅安置小區(qū)。小區(qū)總建筑面積12萬多平方米，由五棟高層組成，（其中5號樓在建）；小區(qū)內(nèi)住宅面積11.2㎡；商鋪面積0.9萬㎡；地下停車位250個。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，利用先進的管理系統(tǒng)，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使祭臺新苑小區(qū)更增魅力，更上檔次。

我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。

第二章 物業(yè)管理要點

◆ 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；

◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽；

◆ 結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；

◆ 采用pdca循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。

2、環(huán)境管理責任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。

3、安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防

范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。

公司本著服務(wù)第一，以人為本，運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。

一、公司追求目標：

◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；

◆ 報修及時率達到100％；

◆ 清潔管理無盲點；

◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達到98％以上；

◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；

◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責任事故；

◆ 有效投訴處理率100％；

◆ 服務(wù)滿意率達95％以上；

◆ 綠化完好率達到98％以上；

◆ 道路完好率達到98％；

◆ 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

二、主要措施

◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；

◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；

◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；

◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；

◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；

◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；

◆ 制定大、中修計劃，并負責實施；

◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；

三、組織運行機制

1、建立監(jiān)督機制；

2、建立信息反饋及處理機制；

3、制定工作流程、各項管理服務(wù)項目的長遠計劃和短期計劃；

4訓(xùn)管理；

5量化管理及標準運作；

1責；

2職責；

3職責；

5理工作規(guī)程；

6工培訓(xùn)、考核制度；

理規(guī)程

1辦法

2篇五：物業(yè)管理服務(wù)策劃書

管理服務(wù)策劃書

一、服務(wù)理念：

式：

組織架構(gòu)

3、管理人員的培、增強服務(wù)意識，四、物業(yè)管理制度、管理處經(jīng)理職、管理人員崗位、作業(yè)人員崗位、員工培訓(xùn)；、管理處運作管、人事管理及員

五、管理處運作管、內(nèi)部運作管理、小區(qū)秩序管理； 物業(yè)

二、服務(wù)內(nèi)容及模

三、目標管理：、管理目標：、財務(wù)目標：

四、團隊管理

1、、人員培訓(xùn)、激勵機制

五、社區(qū)文化建設(shè)

六、質(zhì)量保障

七、創(chuàng)優(yōu)達標管理

小區(qū)現(xiàn)狀：

小區(qū)長時間沒有物業(yè)公司介入，居民物業(yè)觀念比較淡漠。

現(xiàn)在的狀況是小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、硬覆蓋普遍欠缺，環(huán)境臟亂差，百姓出行難，加之屋面漏雨、“四害”猖獗，群眾意見比較大。

建議：

為保證小區(qū)財產(chǎn)安全和居民安全，完善小區(qū)周圍已有實體圍墻的基礎(chǔ)上，建立以iguana攝像系統(tǒng)為主體的視頻監(jiān)控系統(tǒng)。

二、環(huán)境衛(wèi)生現(xiàn)狀

1、垃圾道口沒有封堵，蒼蠅整天在樓道里飛來飛去垃圾道門缺失或封閉不嚴，垃圾外露，但垃圾道附近地面的污水痕跡十分明顯，幾乎每個單元入口都有。

2、化糞池雨水井、污水井堵塞、淤積嚴重?；S池漫溢現(xiàn)象比較突出。

建議：

1、推行封閉垃圾道、垃圾袋裝化工程。按標準進行封堵，徹底消毒，完全封堵。

4、屋面漏雨情況做一個徹底的摸底。

三、綠化美化現(xiàn)狀

1、各樓道小廣告遍布。

2、樓前樓后臟亂差和私搭亂建問題比較嚴重。

3、小區(qū)隨意占用綠地或破壞綠地、車輛亂停放。小區(qū)硬化不標準，規(guī)范。

們對土地有種天然的親切感。建議：

1、樓外墻，特別是樓道統(tǒng)一粉刷。去除小廣告，臟點、污漬。

3、規(guī)劃硬化用地，整修道路，便道。

四、小區(qū)專項維修基金情況

一、服務(wù)理念 我們在提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中，將秉承“以人為本，誠信服務(wù)，崇尚人性化”的服務(wù)理念，以“安全、規(guī)范、溫馨”的管理服務(wù)實施多層面的個性化社區(qū)服務(wù)，塑造具有文化品格的社區(qū)文化，營造出充滿人文氣息與歸屬感的社區(qū)環(huán)境。

1.小區(qū)房屋主體及設(shè)備、設(shè)施的管理

·專業(yè)的工程技術(shù)人員，結(jié)合完善的質(zhì)量控制體系對以下項目實施全面、及時、高效的管理：

① 房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用狀況的記錄，根據(jù)實際變動及時變更的有關(guān)記錄；

2.小區(qū)的安全管理

·小區(qū)將實施封閉式安全管理，采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動崗相結(jié)合、圍合管理與整體聯(lián)動相結(jié)合，設(shè)置多重靜動態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實保障小區(qū)24小時安全無憂： ① 小區(qū)外圍24小時紅外感應(yīng)周界防護系統(tǒng)；

② 小區(qū)公共區(qū)域24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)；

③ 小區(qū)24小時固定安全護衛(wèi)崗設(shè)置；

④ 小區(qū)24小時流動巡邏崗設(shè)置； ⑤ 小區(qū)分片圍合管理與整體聯(lián)動的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；

⑥ 小區(qū)公共區(qū)域24小時消防預(yù)警及聯(lián)動（會所）控制系統(tǒng)；

⑦ 小區(qū)家庭燃氣泄漏報警系統(tǒng)

3.小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理

第五篇：物業(yè)管理公司計劃書

物業(yè)管理公司計劃書

一、公司籌建：

1.出資人情況：法人與自然人 2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1）企業(yè)名稱的確定； 2)企業(yè)住所； 3)法定代表人； 4)注冊資本； 5)公司章程； 6)公司從業(yè)人員。3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

在組建條件具備以后，申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告，連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后，再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書，還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

4.在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級

1)資質(zhì)一級企業(yè)：注冊資本500 萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100％；20％以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

2)資質(zhì)二級企業(yè)：注冊資本300 萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以__________上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100％；10%以上的管理項目獲得建設(shè) 部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10％以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。

3)資質(zhì)三級企業(yè)：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50％以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目：具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。

二、物業(yè)公司的經(jīng)營計劃

1.物業(yè)管理的目標和任務(wù) 1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境 2）對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內(nèi)容

l）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護與修繕

4）設(shè)備、設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護 5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經(jīng)營服務(wù)

3、物業(yè)管理的基本原則

1）產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則； 4）專業(yè)高效原則； 5）權(quán)、責分明原則； 6）經(jīng)濟合理原則； 7）公平競爭原則； 8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內(nèi)部的組織機構(gòu)以及功能設(shè)置 1）總經(jīng)理室：決策機構(gòu)，總經(jīng)理對公司全面負責，布置和協(xié)調(diào)各副總經(jīng)理與各部門的工作。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。

2）辦公室：總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合辦事機構(gòu)，主要負責公司內(nèi)部日常行政事務(wù)。

3)財務(wù)部：參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好財務(wù)核算。負責管理服務(wù)費的收繳，做好報表、納稅工作，經(jīng)常向總經(jīng)理報告公司財務(wù)狀況。

4）物業(yè)管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理工作。5)社區(qū)服務(wù)部：依法建立各類服務(wù)點，開展代辦業(yè)務(wù)，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6)工程部：負責物業(yè)維修及設(shè)備運行的技術(shù)管理部門。

7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業(yè)主、治安維護，協(xié)助有關(guān)部門查處違法犯罪。8）產(chǎn)業(yè)部：負責物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。9）租賃經(jīng)營部：負責對現(xiàn)有物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，提高物業(yè)的出租率。5.物業(yè)管理公司的前期工作

設(shè)立物業(yè)公司，并取得相關(guān)資質(zhì)后，參與物業(yè)管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務(wù)市場；物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟效益。按照以下步驟進行開展工作。1）人員準備與資料準備； 2）設(shè)備、器材準備； 3）資金準備；

4）擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查；

通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

③項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標準、管線布置等。④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設(shè)施狀況 ⑥項目性質(zhì)及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場等 6.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 3）準備經(jīng)費； 4）準備設(shè)備；

5）準備相關(guān)資料。7.制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容

①物業(yè)管理檔次②物業(yè)管理服務(wù)的標準 ③物業(yè)管理財務(wù)收支預(yù)算 2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ①項目管理的整體設(shè)想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設(shè) ⑤經(jīng)營管理指標

⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) ⑦財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算 ⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施

3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu) 第二步：培訓(xùn)工作人員

第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調(diào)查 第五步：研究分析調(diào)查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目 第七步：經(jīng)費預(yù)算第 八步：草擬方案文本 第九步：向?qū)＜翌檰栒髟?第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿

第十四步：實施、反饋 8.介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗收與撤管 2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設(shè)立社區(qū)業(yè)主大會。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會機構(gòu)建立關(guān)系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價部門的關(guān)系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系

4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系業(yè)主委員會可以自己設(shè)立。也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和用戶提供管理報告，報告經(jīng)營管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權(quán)依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。

5）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關(guān)系

6）物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系設(shè)的自主權(quán)，物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。

三.物業(yè)管理費用的管理

1．物業(yè)管理費用構(gòu)成

l）物業(yè)管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是___________公用設(shè)施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設(shè)施的維護更新技用，這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費用。2）有關(guān)部門關(guān)于住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的構(gòu)成①管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)提取的福利費；②公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；③綠化管理費；④清潔衛(wèi)生費⑤保安費；⑥辦公費；⑦物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；⑧法定稅費。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源①定期收取物業(yè)管理服務(wù)費；②小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；④靠政府多方面的支持；⑤開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。

4）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：①物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。四.物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) 1．物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容 l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度①物業(yè)管理公司員工管理條例②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度①物業(yè)接管驗收規(guī)定②樓宇入住規(guī)定③物業(yè)管理公約④住戶須知手冊⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度⑥房屋管理服務(wù)制度⑦住宅區(qū)管理制度⑧業(yè)主公約⑨業(yè)主委員會章程 五.管理制度示例 1.消防制度和規(guī)定

1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責任制度；4）其他消防規(guī)定。5）消防設(shè)備管理制度

2.車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責

3.車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定

5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機構(gòu)的設(shè)置及崗位職責2)綠化養(yǎng)護與管理的考核指標六.物業(yè)管理資金的來源和管理

1.物業(yè)管理啟動資金物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。

1）資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品 購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。

2）物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。

3）日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

4）日常物業(yè)管理資金的管理 2．利用會計手段進行經(jīng)濟管理 3．物業(yè)管理資金的使用與運作

（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。

（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：①成本性資金支出與使用：②公益性資金使用③投資性資金支出與使用

（3）物業(yè)管理資金的使用原則 ①保障物業(yè)管理需求的原則。②節(jié)約支出，合理收益原則。③制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責任制 5．物業(yè)管理資金的預(yù)算管理

（l）物業(yè)管理資金預(yù)算的準備工作①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件

3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平； 4）要充分利用管理會計的職能。

（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則 ①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序 ②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則 七.綜合經(jīng)營服務(wù)

1.綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容 l）綜合服務(wù)的內(nèi)容 ①為物業(yè)自身服務(wù) ②清掃保潔服務(wù) ③綠化養(yǎng)護服務(wù) ④治安保衛(wèi)服務(wù) ⑤家庭居民生活服務(wù) 2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經(jīng)紀中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務(wù)中介； ⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求

①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2.綜合服務(wù)的方式 l）常規(guī)性服務(wù)

這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務(wù)項目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘?，帶有社會公益的性質(zhì)。2）委托性服務(wù)

這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，（用）戶自愿選擇的特約服務(wù)。3）無償性服務(wù) 3.綜合經(jīng)營服務(wù)的運作

綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。