第一篇：如何做好投資游樂(lè)場(chǎng)前的調(diào)查

如何做好投資游樂(lè)場(chǎng)前的調(diào)查

影響游樂(lè)場(chǎng)生意的因素很多，而且也千差萬(wàn)別，所以具體情況要具體分析。生意的好壞不僅僅取決于店鋪位置，還與店鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)、形象均有密切關(guān)系，所以我們?cè)谕顿Y前一定要做好充足的準(zhǔn)備，并盡可能的考慮周全，盡量將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

最近經(jīng)常會(huì)有一些網(wǎng)友前來(lái)咨詢(xún)兒童游樂(lè)設(shè)備，從他們的咨詢(xún)中發(fā)現(xiàn)好多朋友都有打算投資兒童游樂(lè)場(chǎng)的想法，但是當(dāng)問(wèn)及他們是否做好投資前的調(diào)查時(shí)，很多人都會(huì)茫然地問(wèn)：“怎么做調(diào)查？”下面我們就根據(jù)從事兒童游樂(lè)行業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)給大家一些建議。告訴大家如何做好投資前的調(diào)查，從而將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

店鋪環(huán)境及客流量調(diào)查

環(huán)境的好壞有兩種含義：一種含義是指游樂(lè)場(chǎng)周?chē)沫h(huán)境狀況，而另一種含義則指店鋪所處位置的繁華程度。所以，我們?cè)趯?duì)兒童游樂(lè)場(chǎng)進(jìn)行選址的時(shí)候，既要考慮到游樂(lè)場(chǎng)周邊的環(huán)境，也要考慮這個(gè)商圈的繁華程度，比如將游樂(lè)場(chǎng)選定在一個(gè)大型的商場(chǎng)內(nèi)，這樣既滿(mǎn)足了家長(zhǎng)們的購(gòu)物需求，也為孩子們游玩提供了方便。

調(diào)查客流量是對(duì)該商業(yè)區(qū)或商廈的顧客數(shù)量進(jìn)行調(diào)查，并以此作為新店?duì)I業(yè)額體制的參考，其調(diào)查對(duì)象要以那些準(zhǔn)媽媽以及年輕的家長(zhǎng)們?yōu)橹鳌Ｕ{(diào)查在不同日期、不同時(shí)間出入該店的客流量情況，尤其需要關(guān)注節(jié)假日內(nèi)人流量的情況。

顧客消費(fèi)水平調(diào)查

對(duì)消費(fèi)水平的評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)水平評(píng)價(jià)需要從住房、交通通訊、服裝、家庭、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療等多方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。在富人聚集的地段開(kāi)設(shè)首飾店、高檔時(shí)裝店便是瞅準(zhǔn)了目標(biāo)顧客高收入這一特點(diǎn)。城市周邊建設(shè)的各種商業(yè)別墅群或有檔次的小區(qū)，都是富人聚集的地方。另外，對(duì)于我們兒童游樂(lè)場(chǎng)的顧客消費(fèi)水平調(diào)查還需要附近小朋友占人口總數(shù)的比重，孩子越多，游樂(lè)場(chǎng)的潛在消費(fèi)群體越大。

附近交通條件

開(kāi)設(shè)游樂(lè)場(chǎng)，交通便利很重要，顧客到你的游樂(lè)場(chǎng)后，停車(chē)是否方便，從其他地段到你的游樂(lè)場(chǎng)乘車(chē)是否方便等，這些都是需要考慮的因素。如果家長(zhǎng)在陪孩子玩耍了一天后還要徒步走很長(zhǎng)的時(shí)間才能夠乘到車(chē)，我想他們很難會(huì)再帶孩子來(lái)你們的游樂(lè)場(chǎng)了。對(duì)其它游樂(lè)場(chǎng)的調(diào)查

投資者要調(diào)查的游樂(lè)場(chǎng)內(nèi)容比較多，其中主要內(nèi)容包括游樂(lè)場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)查、游樂(lè)項(xiàng)目調(diào)查和游樂(lè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)查。游樂(lè)場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)查主要是為了給游樂(lè)場(chǎng)布局提供參考，調(diào)查重點(diǎn)包括游樂(lè)場(chǎng)的使用面積、游樂(lè)場(chǎng)風(fēng)格、游樂(lè)場(chǎng)布局等。

調(diào)查游樂(lè)場(chǎng)的游樂(lè)項(xiàng)目，要對(duì)不同主題的游樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)展深入調(diào)查，其中游樂(lè)設(shè)備是重點(diǎn)，要知道哪些游樂(lè)設(shè)備比較吸引孩子，以及不同年齡段的孩子所喜歡的游樂(lè)設(shè)備。游樂(lè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)查是對(duì)不同主題游樂(lè)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，并以此作為自己游樂(lè)場(chǎng)的定價(jià)參考。

第二篇：游樂(lè)場(chǎng)投資承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)

游樂(lè)場(chǎng)投資承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議

甲方：

乙方：

為推進(jìn)******旅游資源開(kāi)發(fā)，甲乙雙方本著“互惠互利，合作共贏”的原則，就甲方將所屬*********游樂(lè)場(chǎng)區(qū)域交由乙方投資承包經(jīng)營(yíng)事宜達(dá)成如下協(xié)議條款，并愿共同遵守：

一、自年月日至年月日止，為期____年，甲方將*************游樂(lè)場(chǎng)區(qū)域計(jì)______平方米交由乙方承包投資經(jīng)營(yíng)。

二、乙方承諾在年月日以前的總投資額不低于壹佰伍

拾萬(wàn)元人民幣。并建成游樂(lè)設(shè)施 ______________、______________、______________等，如達(dá)不到該標(biāo)準(zhǔn)甲方有權(quán)終止本協(xié)議（后附投資規(guī)劃報(bào)告）。

三、乙方在該區(qū)域?qū)嵤┩顿Y建設(shè)、經(jīng)營(yíng)時(shí)，必須嚴(yán)格遵守《*****總體規(guī)劃》、《*******規(guī)劃設(shè)計(jì)》、《*****濕地自然保護(hù)區(qū)管理?xiàng)l例》及政府相關(guān)的政策法規(guī)、甲方公司規(guī)章制度。

四、在投資建設(shè)期間，乙方所有新（改）建施工方案、施工周期等均需先征得甲方同意并簽署認(rèn)可后乙方才能予以實(shí)施。工程圖紙需統(tǒng)一交于甲方保管存檔。

五、為確保*******整體形象的統(tǒng)一，切實(shí)實(shí)施CIS工程，在有效期內(nèi)，乙方的營(yíng)銷(xiāo)廣告工作由甲方統(tǒng)一支持提供；乙方需及時(shí)將需宣傳廣告的內(nèi)容提前報(bào)于甲方。根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要，乙方若需單獨(dú)進(jìn)行甲方計(jì)劃外的營(yíng)銷(xiāo)廣告，方案須經(jīng)甲方認(rèn)可備案后方能實(shí)施，且相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

六、甲方權(quán)利與義務(wù)：

1、甲方免收乙方在協(xié)議期內(nèi)三年管理費(fèi)和土地租賃費(fèi)，免收時(shí)間從年月日至年月日止。

2、甲方承擔(dān)乙方游樂(lè)場(chǎng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、策劃費(fèi)用。

3、乙方到期后若不能全面完成投資項(xiàng)目，甲方有權(quán)單方終止本協(xié)議。

4、在經(jīng)營(yíng)期間，乙方所建、所購(gòu)設(shè)施歸乙方所有，到期后不動(dòng)產(chǎn)部分全部歸甲方所有。在同等條件下，優(yōu)先考慮乙方繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)，費(fèi)用另定。

5、甲方公司文件與乙方相關(guān)的需及時(shí)送予乙方。

七、乙方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方自行辦理游樂(lè)場(chǎng)所需證件，證件齊全后方可營(yíng)業(yè)，辦理證件費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

2、游樂(lè)場(chǎng)所用水費(fèi)、電費(fèi)乙方自行承擔(dān)，由甲方專(zhuān)業(yè)工作人員每月按實(shí)際使用度額收取水費(fèi)、電費(fèi)，乙方不得拖欠。

3、游樂(lè)場(chǎng)的管理人員需及時(shí)出席甲方召集的定期、不定期的辦

公會(huì)議、工作例會(huì)等。

4、投入營(yíng)業(yè)后，乙方每月、季、年均需交營(yíng)運(yùn)總結(jié)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃報(bào)于甲方。

5、乙方負(fù)責(zé)游樂(lè)場(chǎng)內(nèi)各游樂(lè)設(shè)施安全正常使用，確保游客人身、財(cái)產(chǎn)安全，如發(fā)生游客財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害、死亡等事故，乙方承擔(dān)全部責(zé)任。乙方另行同甲方簽定安全責(zé)任狀。

6、乙方負(fù)責(zé)游樂(lè)場(chǎng)內(nèi)整理、整頓、清潔、清掃，確保環(huán)境衛(wèi)生安全。

7、乙方在經(jīng)營(yíng)期間對(duì)游樂(lè)設(shè)施制定各項(xiàng)目安全守則、游客須知、設(shè)施操作規(guī)程。

八、在本協(xié)議有效期內(nèi)，為杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)，切實(shí)維護(hù)雙方利益，乙方不能私自改變本協(xié)議書(shū)第一條規(guī)定所承包區(qū)域游樂(lè)場(chǎng)功能，也不宜擅自增設(shè)其他的娛樂(lè)項(xiàng)目。特殊情況甲乙雙方可另協(xié)商。

九、本協(xié)議未盡條款或在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)分岐，雙方以協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，可向*******人民法院提起訴訟解決。

十、本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份具有同等效力。

甲方（簽字蓋章）：乙方（簽字蓋章）：

年月日年月日

第三篇：如何做好貸款貸前調(diào)查

如何做好貸款貸前調(diào)查

曹橋支行鄭南鷹

貸前調(diào)查是信貸管理的一個(gè)重要程序和環(huán)節(jié)，是貸款發(fā)放的基石，直接關(guān)系到貸款決策的正確與否。個(gè)別信貸人員由于只查看借款申請(qǐng)人提供的資料，而造成貸前調(diào)查失實(shí)。在貸前調(diào)查中，除了按一般的調(diào)查方式對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行必要的調(diào)查外，還要摸清申請(qǐng)人的真實(shí)背景。貸前調(diào)查工作如果不扎實(shí)，一是可能增加信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，二是可能喪失與每個(gè)優(yōu)良客戶(hù)建立信貸關(guān)系的機(jī)會(huì)。貸前調(diào)查主要分為個(gè)人貸款與企事業(yè)貸款兩種。個(gè)人貸款相比企業(yè)貸款而言，它的貸前調(diào)查較為直觀(guān)，著重查看客戶(hù)以前的信用記錄，其次可以看一下客戶(hù)的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、業(yè)績(jī)、社會(huì)關(guān)系、愛(ài)好、生活習(xí)慣、品行、年齡、健康狀況等等，最后再查看一下第二還款來(lái)源情況。企事業(yè)單位貸款的貸前調(diào)查較為復(fù)雜，我們要著重從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：

一、借款人資格。審查企業(yè)是否具備貸款條件，看企業(yè)法人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，確定借款人是否是經(jīng)核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織?？雌浞ㄈ舜淼纳鐣?huì)關(guān)系、愛(ài)好、生活習(xí)慣、品行、年齡、健康狀況等，再了解企業(yè)的職工人數(shù)及構(gòu)成人員情況，特別是管理人員、科技人員的專(zhuān)業(yè)技能、經(jīng)驗(yàn)。例如，一個(gè)企業(yè)的注冊(cè)資本金再高，如果沒(méi)有與之相適應(yīng)的管理人員、科技人員、管理文化理念等，該企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品也不會(huì)有多大的競(jìng)爭(zhēng)力，因此獲利能力不可能太強(qiáng)，從而會(huì)給銀行資金帶來(lái)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。最后是查看企業(yè)的其他負(fù)債、融資與對(duì)外擔(dān)保情況，要按照銀行制定的《借款人對(duì)外保證及保證人管理辦法》去執(zhí)行，超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)數(shù)的企業(yè)就不具備借款資格。

二、數(shù)據(jù)分析與采集。查看企業(yè)歷史記錄，與銀行有無(wú)信貸關(guān)系、其他資金往來(lái)關(guān)系、有無(wú)不良記錄、擔(dān)保情況、其他個(gè)人負(fù)債情況等等。首先要把企業(yè)當(dāng)作一個(gè)對(duì)立面來(lái)查看企業(yè)與銀行的歷史記錄。通過(guò)第一步分析得出初步結(jié)論，實(shí)地查看經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的可行性、營(yíng)利能力、法人代表綜合能力、其他管理人員情況、財(cái)務(wù)人員情況，了解企業(yè)的用電近期內(nèi)是否有大幅度的增減變化，并分析原因，因?yàn)橛秒娏炕旧夏軓膫?cè)面反映企業(yè)的生產(chǎn)情況。其中，查看企業(yè)的上財(cái)務(wù)報(bào)表要有財(cái)政部門(mén)簽章、上月的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表。

三、調(diào)查借款原因。借款單位申請(qǐng)貸款的原因、用途、用款計(jì)劃，這是貸前調(diào)查的主要內(nèi)容。要分析申請(qǐng)貸款的借款人是否具備產(chǎn)品有市場(chǎng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有效益、無(wú)擠占挪用信貸資金、恪守信用等基本條件。借款申請(qǐng)人從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否合規(guī)合法、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃要求。

四、分析與總結(jié)。經(jīng)過(guò)以上步驟的分析與總結(jié)，再進(jìn)一步分析企業(yè)的相關(guān)情況，具體要分清企業(yè)的產(chǎn)品類(lèi)別，不同類(lèi)型的企業(yè)要區(qū)別對(duì)待，從而決定其借款期限。例如，有的企業(yè)生產(chǎn)周期性較短，有的企業(yè)生產(chǎn)周期性較長(zhǎng)。

最后，總結(jié)出貸與不貸的結(jié)論，把符合條件的客戶(hù)變成自己的優(yōu)良客戶(hù)，成為銀行利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，把信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。綜合以上幾個(gè)步驟，撰寫(xiě)貸前詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告。

第四篇：做好保前調(diào)查,嚴(yán)控?fù)?dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)

做好保前調(diào)查，嚴(yán)控?fù)?dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)

擔(dān)保行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的把控與銀行一樣，都需要重點(diǎn)把控企業(yè)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策）、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（老板的個(gè)人能力，也就是賈總經(jīng)常說(shuō)的，有的老板只能玩1000萬(wàn)元，你給他一個(gè)億，他拿錢(qián)后一定會(huì)出事，因他沒(méi)能力掌控一個(gè)億）、企業(yè)老板的道德風(fēng)險(xiǎn)（老板的民聲和習(xí)慣、為人處世等，還包括老板在介紹情況是說(shuō)話(huà)水分有多大、企業(yè)是否愿意提供真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、股東資產(chǎn)是否愿意提供抵押，也就是對(duì)自己的企業(yè)有無(wú)信心，不愿提供抵押的原因等我認(rèn)為都可歸納如道德風(fēng)險(xiǎn)范疇），如何把控這些風(fēng)險(xiǎn)，保前調(diào)查是重點(diǎn)、保時(shí)審查主要審查客戶(hù)提供資料的完整性、真實(shí)性、合法性、前提條件的落實(shí)情況等、保后檢查重點(diǎn)檢查貸款的真實(shí)用途與保前調(diào)查是否一致、經(jīng)營(yíng)中有無(wú)重大不利因素變化、通過(guò)財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素分析我司擔(dān)保貸款的安全性，對(duì)出現(xiàn)的不利因素提出化解方案，與前臺(tái)業(yè)務(wù)部門(mén)共同處理。由此可見(jiàn)，保前調(diào)查是風(fēng)險(xiǎn)防范的第一關(guān)，如在第一關(guān)不嚴(yán)控，待到風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后再來(lái)處置化解，難度將會(huì)更大。根據(jù)公司安排，在這里本人就自己的從業(yè)體會(huì)及一點(diǎn)看法提出與大家一起共同探討，目的是希望通過(guò)共同學(xué)習(xí)將我司風(fēng)險(xiǎn)防范工作做得更好。如有不當(dāng)之處，請(qǐng)?jiān)谧魑活I(lǐng)導(dǎo)同志們指正。

我們到企業(yè)調(diào)查，在不了解企業(yè)及股東的情況下，對(duì)其所提供的一切資料首先要抱著懷疑的態(tài)度，對(duì)企業(yè)提供報(bào)表進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，對(duì)可能存在的問(wèn)題進(jìn)行詳查。只有在通過(guò)我們審查后，認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常、全部風(fēng)險(xiǎn)可控后，才能正式建立擔(dān)保朋友關(guān)系，也就是俗華說(shuō)的，先小人，后君子。保前調(diào)查猶如中醫(yī)看病，講究一個(gè)望、聞、問(wèn)、切，簡(jiǎn)單總結(jié)也就是要做好四個(gè)字，即：一看、二聽(tīng)、三問(wèn)、四查，下面本人就從這四方面談點(diǎn)自己的體會(huì)：

一、看：我們到一個(gè)企業(yè)調(diào)查，首先應(yīng)到企業(yè)生產(chǎn)場(chǎng)地，初步查看企業(yè)設(shè)備是否先進(jìn)、開(kāi)工率是否充分、現(xiàn)場(chǎng)管理是否規(guī)范、存貨是否正常（當(dāng)年在農(nóng)行曾今發(fā)現(xiàn)有企業(yè)平時(shí)基本無(wú)生產(chǎn)，等你去的時(shí)候臨時(shí)安排工人生產(chǎn)，有的企業(yè)根本就處于停產(chǎn)狀態(tài)，如南川化工廠(chǎng)去時(shí)已停產(chǎn)將近半年），其次是查看辦公環(huán)境，看辦公環(huán)境是否整潔（如有無(wú)辦公環(huán)境很久無(wú)人，桌面、地面張、亂、差等，如存

在起碼可以認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部管理存在問(wèn)題，如奉節(jié)修碼頭企業(yè)，總資產(chǎn)規(guī)模幾個(gè)億，銷(xiāo)售幾個(gè)億，但辦公室人都沒(méi)有幾個(gè)人，一看就不像這么大規(guī)模企業(yè)）、辦公人員精神面貌如何（如上班有無(wú)打游戲、吹牛談天）等，使自己對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一個(gè)初步的、直觀(guān)的第一感覺(jué)，形成一個(gè)初步判斷。通過(guò)仔細(xì)觀(guān)察，一部分企業(yè)可直接否決。

二、聽(tīng)：就是聽(tīng)取企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)介紹情況，我們可以根據(jù)我們的需要跟企業(yè)提出要求其重點(diǎn)介紹那些方面（原則要求企業(yè)介紹企業(yè)成立時(shí)間、股份構(gòu)成、中途、特別是近期股份有無(wú)變化（如近期有股份變化，那么查賬時(shí)一定要求企業(yè)提供實(shí)際的股權(quán)變更協(xié)議書(shū)，而不是工商變更的法律文書(shū)，這樣有利于我們查實(shí)企業(yè)凈資產(chǎn)，如留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園一個(gè)建筑安裝監(jiān)控、視屏企業(yè)）、生產(chǎn)產(chǎn)品、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、主要上下游客戶(hù)、結(jié)算周期、年產(chǎn)值（收入）、利潤(rùn)、納稅收入、利潤(rùn)、股東分紅情況，分紅比例、職業(yè)經(jīng)理人的考核辦法、目前存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、除銀行融資以外有無(wú)其他借貸等（針對(duì)不同行業(yè)、企業(yè)，特別是我們新員工，最好是提前擬定調(diào)查提綱）。

三、問(wèn)：可根據(jù)我們到企業(yè)去看到的、聽(tīng)到的、我們認(rèn)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)未介紹清楚的、我們認(rèn)為還需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步進(jìn)行說(shuō)明的問(wèn)題向其提問(wèn)，并請(qǐng)求其進(jìn)一步說(shuō)明。

四、查：這是我們對(duì)企業(yè)調(diào)查的最關(guān)鍵一步。通過(guò)以上三步初步了解，認(rèn)為企業(yè)總體情況較好，有必要進(jìn)一步深入了解，確定是否介入的客戶(hù)，對(duì)企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)。

我們?cè)诤藢?shí)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)，由于各企業(yè)財(cái)務(wù)人員習(xí)慣不一樣，記賬方法千差萬(wàn)別，同一類(lèi)型、同一行業(yè)，核算方式可能完全不一樣。會(huì)計(jì)原則雖然只有一個(gè)，但俗話(huà)說(shuō)得好，各施各教，各有各的做法，我們需要明確的一點(diǎn)就是看企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)、帳務(wù)能否真實(shí)、完整、及時(shí)、準(zhǔn)確核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)果，而不能過(guò)多糾纏企業(yè)的記賬方法。（如有的企業(yè)經(jīng)營(yíng)商品存在季節(jié)性，企業(yè)老板為了掌握產(chǎn)品、商品銷(xiāo)售周期的經(jīng)營(yíng)情況，便于其對(duì)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的考核和自身經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行對(duì)比分析，采用農(nóng)歷作為會(huì)計(jì)，如火炮廠(chǎng)、蜘蛛王5月作

會(huì)計(jì)，但并不影響企業(yè)核算的真實(shí)、完整、及時(shí)、準(zhǔn)確性，我們都可以不去企業(yè)財(cái)務(wù)人員做計(jì)較，又如企業(yè)財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)分錄處理上，有的將發(fā)出商品放在存貨核算、有的計(jì)入應(yīng)收賬款，有的將貸款利息、擔(dān)保費(fèi)一次進(jìn)入存本，有的進(jìn)入待攤等，這些都是企業(yè)財(cái)務(wù)人員的一個(gè)個(gè)人習(xí)慣，并不影響我們判斷分析企業(yè)償債能力）。關(guān)鍵是我們自身要能夠看得懂企業(yè)的記賬方法，明確其核算原則，如不明確的應(yīng)主動(dòng)向企業(yè)財(cái)務(wù)人員了解學(xué)習(xí)，而不能因?yàn)樽约何膽{高、職稱(chēng)高、自己是會(huì)計(jì)出身，我的方法是最正確的方法，采取先入為主，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)橫加指責(zé)。只有在熟悉了企業(yè)的記賬方法、核算原則后才能對(duì)企業(yè)的賬務(wù)進(jìn)行查證分析。

由于我們到一個(gè)企業(yè)去的時(shí)間有限，一般就是大半天時(shí)間，如何在這有限的時(shí)間將一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)核實(shí)清楚，就必須講究一個(gè)工作方法。下面就本人這些年的一點(diǎn)體會(huì)與大家共享。

1、簡(jiǎn)單分析，一眼看清企業(yè)是否提供真實(shí)內(nèi)帳。我們拿到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，首先根據(jù)我們到企業(yè)看到的、聽(tīng)到的情況進(jìn)行盡快比較，然后通過(guò)幾個(gè)大的科目數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單分析，對(duì)有的客戶(hù)報(bào)表很快就能辨別真?zhèn)巍?/p>

（1）、分析應(yīng)收賬款。如一個(gè)汽摩生產(chǎn)型企業(yè)，年銷(xiāo)售一億，應(yīng)收賬款只有800萬(wàn)元，那么我們就可以認(rèn)為該企業(yè)銷(xiāo)售就值得懷疑或者認(rèn)為其未提供真實(shí)內(nèi)帳，同樣如一個(gè)汽摩企業(yè)銷(xiāo)售只有一千萬(wàn)，而應(yīng)收賬款有600萬(wàn)元，那么該企業(yè)應(yīng)收賬款也有可疑之處（因?yàn)槟ε淦髽I(yè)應(yīng)收賬款賬期一般2到4個(gè)月），如最近我去看的一個(gè)商貿(mào)企業(yè)，它給下級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商簽的合同賬期為30到50天，年銷(xiāo)售兩億元，應(yīng)收賬款7000萬(wàn)元，你能說(shuō)他提供的報(bào)表是真實(shí)的嘛。對(duì)這部分企業(yè)一是要求其提供真實(shí)內(nèi)帳，如始終堅(jiān)持是真實(shí)內(nèi)帳，那對(duì)該科目進(jìn)行重點(diǎn)審查。

（2）、分析存貨。如一個(gè)企業(yè)存貨與收入嚴(yán)重背離，那企業(yè)報(bào)表業(yè)直得懷疑（工業(yè)企業(yè)我們要根據(jù)其生產(chǎn)周期計(jì)算其存貨的合理值、商貿(mào)企業(yè)要分零售、批發(fā)、經(jīng)營(yíng)品種、有無(wú)保質(zhì)期等確定其存貨的合理取值）。

（3）、分析固定資產(chǎn)。如一個(gè)一般生產(chǎn)加工企業(yè)，固定資產(chǎn)投資5000萬(wàn)元，年銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，即使該報(bào)表是真實(shí)的，我們也不能介入（如當(dāng)時(shí)的口之福）。

(4)、分析利潤(rùn)。如企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1000萬(wàn)元，上繳所得稅200萬(wàn)元，然而應(yīng)交稅金科目無(wú)余額，這個(gè)報(bào)表多半是報(bào)銀行的（扣除企業(yè)老板通過(guò)該科目分配利潤(rùn)因素）。

（5）、看三年報(bào)表的銜接關(guān)系，如表數(shù)據(jù)不銜接，如上下年數(shù)據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債與損益表數(shù)據(jù)不銜接，說(shuō)明該報(bào)表起碼人為調(diào)整因素較大。如有的企業(yè)，年年利潤(rùn)上千萬(wàn)，但多年以后，企業(yè)及股東凈資產(chǎn)無(wú)增加，或增加與其近年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)出入過(guò)大，企業(yè)老板又不能說(shuō)明資金去向，起碼說(shuō)明其利潤(rùn)不真實(shí)。

2、詳查企業(yè)賬務(wù)，做到盡量全面了解企業(yè)真實(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為什么說(shuō)盡量全面、真實(shí)，因?yàn)橛械钠髽I(yè)部分民間借貸他不入賬，我們有時(shí)確實(shí)很難查清，但有時(shí)通過(guò)其他科目也能掌握其部分信息。我們要針對(duì)不同企業(yè)，不同行業(yè)，不同的企業(yè)報(bào)表，審查不同的會(huì)計(jì)科目，下面就如何審查各科目給大家做個(gè)簡(jiǎn)單介紹。（1）、貨幣資金：我們客戶(hù)經(jīng)理到企業(yè)查賬，有時(shí)因該科目余額較小而忽約不看，有時(shí)最多看一下對(duì)賬單。而實(shí)際上這個(gè)科目必須詳查，但最好不看會(huì)計(jì)賬，而應(yīng)該看出納現(xiàn)金、銀行存款日記賬，首先看與銀行對(duì)賬單是否一致，有無(wú)余額調(diào)節(jié)表，看調(diào)節(jié)原因（如永業(yè)，從中發(fā)現(xiàn)對(duì)外撤借）；其次是看有無(wú)白條抵庫(kù)，抵庫(kù)形成原因，金額大小，是否屬應(yīng)進(jìn)存本而未近，如金額大應(yīng)從損益中扣除；再次看會(huì)計(jì)出納是否帳帳相符。同時(shí)因?yàn)橛械某黾{記錄相當(dāng)仔細(xì)，借了那個(gè)多少錢(qián)進(jìn)來(lái)，還了多少都有明確記載，我們可根據(jù)出納日記賬反過(guò)來(lái)查會(huì)計(jì)是否記載，如長(zhǎng)時(shí)間未計(jì)，說(shuō)明會(huì)計(jì)賬務(wù)存在問(wèn)題，這也是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的方面。如出納日記賬上有大額整數(shù)進(jìn)出，可要求會(huì)計(jì)提供記賬憑證，看會(huì)計(jì)是否有記錄。有的會(huì)計(jì)對(duì)民間借貸單獨(dú)立臺(tái)賬，或老板自己?jiǎn)为?dú)掌握，從中可發(fā)現(xiàn)線(xiàn)索。

（2）、應(yīng)收賬款：往來(lái)科目是企業(yè)最容易、也是最多作假的地方。查應(yīng)收賬款首先要結(jié)合行業(yè)、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，首先分析是否合理，然后看發(fā)生額，是否經(jīng)常變化，再結(jié)合銷(xiāo)售收入，分析不一致的地方，同時(shí)任意抽查一兩個(gè)月，看直接現(xiàn)金收入加掛賬收入與當(dāng)月銷(xiāo)售收入是否一致，不一致一定要查明原因，同時(shí)查應(yīng)收賬款的發(fā)生額還要抽查幾戶(hù)借貸方發(fā)生額與發(fā)貨、與銀行存款、現(xiàn)金是否一致。還應(yīng)分析應(yīng)收賬款賬齡，超過(guò)兩年的呆賬占比，回款金額、時(shí)間與那一個(gè)月發(fā)貨

基本一致等，防止虛增期初余額。

（3）、其他應(yīng)收款：該科目也是企業(yè)作假的最常見(jiàn)科目。對(duì)該科目的審查一看總體發(fā)生，從中可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)平時(shí)非業(yè)務(wù)往來(lái)的資金流向，二看金額大、時(shí)間長(zhǎng)明細(xì)，對(duì)該部分最好逐筆抽查掛賬依據(jù)。

（4）、待攤費(fèi)用：該科目主要是看其掛賬是否合理，是否應(yīng)攤未攤，虛增企業(yè)資產(chǎn)、利潤(rùn)。（如渝科）

（5）、存貨：如企業(yè)只有一套帳，內(nèi)外帳不符主要反映在該科目。分析該科目重點(diǎn)看其數(shù)量、金額與企業(yè)生產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模比例是否合理，這個(gè)行業(yè)不同，比例不同，重點(diǎn)可以抽查幾個(gè)單品，有無(wú)長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)品、商品。查看庫(kù)存商品的貸方發(fā)生額也銷(xiāo)售存本的結(jié)轉(zhuǎn)是否一致，不一致查明原因，查看該科目借方發(fā)生額，看與應(yīng)付賬款加現(xiàn)金、銀行存款直接采購(gòu)支出的貸方發(fā)生額是否一致。（6）、固定資產(chǎn)：該科目主要查看入賬依據(jù)，有無(wú)評(píng)估增值或估價(jià)入賬，同時(shí)對(duì)工業(yè)企業(yè)重點(diǎn)還要看企業(yè)當(dāng)期折舊的計(jì)提，有無(wú)少提折舊，虛增利潤(rùn)。（7）、應(yīng)付賬款：主要看該科目貸方發(fā)生額與存貨、原材料、庫(kù)存商品等的借方發(fā)生額是否一致。

（8）、其他應(yīng)付：該科目要重點(diǎn)分析各明細(xì)賬掛賬時(shí)間，形成原因，有無(wú)利息支付，同時(shí)結(jié)合銀行存款、現(xiàn)金科目發(fā)生看有無(wú)應(yīng)掛未掛。

（9）、三大費(fèi)用：根據(jù)企業(yè)規(guī)模、人員、場(chǎng)地設(shè)施、設(shè)備，結(jié)合企業(yè)外帳，看企業(yè)是否全部結(jié)轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用查看逐筆明細(xì)，一是看是否應(yīng)入未入（看金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出與金融機(jī)構(gòu)貸款是否一致），二是看有無(wú)支付其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)外民間借貸。三看銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用是否小于公開(kāi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如小于公開(kāi)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，查找虛增原因，錢(qián)是如何回流。

3、查看內(nèi)外帳有無(wú)勾機(jī)關(guān)系（工業(yè)企業(yè)、商業(yè)批發(fā)企業(yè)內(nèi)外帳出入相對(duì)較?。?。有的企業(yè)為了降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，盡量將內(nèi)外帳做到一致，這部分企業(yè)財(cái)務(wù)審查相對(duì)簡(jiǎn)單，但也有納稅申報(bào)表都提供虛假報(bào)表的企業(yè)，對(duì)這部分報(bào)表的審查，一是進(jìn)入其申報(bào)系統(tǒng)，二是抽查兩月結(jié)轉(zhuǎn)憑證就能發(fā)現(xiàn)其真假。對(duì)這部分重點(diǎn)審查內(nèi)外帳科目不一致的地方，可能存在于存貨、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、三大費(fèi)

用，分析原因，看是否正常。

總之，由于我們的客戶(hù)千差萬(wàn)別，由于行業(yè)不同、經(jīng)營(yíng)方式、品種不同、人員結(jié)構(gòu)不同、核算方式的不同等等，我們審查的重點(diǎn)不同，查賬的方法也不一樣，這不是一兩句話(huà)能全部說(shuō)清楚的，需要我們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦胁粩鄬W(xué)習(xí)、總結(jié)，才能盡量將工作做好。

第五篇：如何做好貸款貸前調(diào)查

如何做好貸款貸前調(diào)查

■ 曹橋支行鄭南鷹

貸前調(diào)查是信貸管理的一個(gè)重要程序和環(huán)節(jié)，是貸款發(fā)放的基石，直接關(guān)系到貸款決策的正確與否。個(gè)別信貸人員由于只查看借款申請(qǐng)人提供的資料，而造成貸前調(diào)查失實(shí)。在貸前調(diào)查中，除了按一般的調(diào)查方式對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行必要的調(diào)查外，還要摸清申請(qǐng)人的真實(shí)背景。貸前調(diào)查工作如果不扎實(shí)，一是可能增加信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，二是可能喪失與每個(gè)優(yōu)良客戶(hù)建立信貸關(guān)系的機(jī)會(huì)。貸前調(diào)查主要分為個(gè)人貸款與企事業(yè)貸款兩種。個(gè)人貸款相比企業(yè)貸款而言，它的貸前調(diào)查較為直觀(guān)，著重查看客戶(hù)以前的信用記錄，其次可以看一下客戶(hù)的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、業(yè)績(jī)、社會(huì)關(guān)系、愛(ài)好、生活習(xí)慣、品行、年齡、健康狀況等等，最后再查看一下第二還款來(lái)源情況。企事業(yè)單位貸款的貸前調(diào)查較為復(fù)雜，我們要著重從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：

一、借款人資格。審查企業(yè)是否具備貸款條件，看企業(yè)法人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，確定借款人是否是經(jīng)核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織?？雌浞ㄈ舜淼纳鐣?huì)關(guān)系、愛(ài)好、生活習(xí)慣、品行、年齡、健康狀況等，再了解企業(yè)的職工人數(shù)及構(gòu)成人員情況，特別是管理人員、科技人員的專(zhuān)業(yè)技能、經(jīng)驗(yàn)。例如，一個(gè)企業(yè)的注冊(cè)資本金再高，如果沒(méi)有與之相適應(yīng)的管理人員、科技人員、管理文化理念等，該企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品也不會(huì)有多大的競(jìng)爭(zhēng)力，因此獲利能力不可能太強(qiáng)，從而會(huì)給銀行資金帶來(lái)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。最后是查看企業(yè)的其他負(fù)債、融資與對(duì)外擔(dān)保情況，要按照銀行制定的《借款人對(duì)外保證及保證人管理辦法》去執(zhí)行，超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)數(shù)的企業(yè)就不具備借款資格。

二、數(shù)據(jù)分析與采集。查看企業(yè)歷史記錄，與銀行有無(wú)信貸關(guān)系、其他資金往來(lái)關(guān)系、有無(wú)不良記錄、擔(dān)保情況、其他個(gè)人負(fù)債情況等等。首先要把企業(yè)當(dāng)作一個(gè)對(duì)立面來(lái)查看企業(yè)與銀行的歷史記錄。通過(guò)第一步分析得出初步結(jié)論，實(shí)地查看經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的可行性、營(yíng)利能力、法人代表綜合能力、其他管理人員情況、財(cái)務(wù)人員情況，了解企業(yè)的用電近期內(nèi)是否有大幅度的增減變化，并分析原因，因?yàn)橛秒娏炕旧夏軓膫?cè)面反映企業(yè)的生產(chǎn)情況。其中，查看企業(yè)的上財(cái)務(wù)報(bào)表要有財(cái)政部門(mén)簽章、上月的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表。

三、調(diào)查借款原因。借款單位申請(qǐng)貸款的原因、用途、用款計(jì)劃，這是貸前調(diào)查的主要內(nèi)容。要分析申請(qǐng)貸款的借款人是否具備產(chǎn)品有市場(chǎng)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有效益、無(wú)擠占挪用信貸資金、恪守信用等基本條件。借款申請(qǐng)人從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否合規(guī)合法、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃要求。

四、分析與總結(jié)。經(jīng)過(guò)以上步驟的分析與總結(jié)，再進(jìn)一步分析企業(yè)的相關(guān)情況，具體要分清企業(yè)的產(chǎn)品類(lèi)別，不同類(lèi)型的企業(yè)要區(qū)別對(duì)待，從而決定其借款期限。例如，有的企業(yè)生產(chǎn)周期性較短，有的企業(yè)生產(chǎn)周期性較長(zhǎng)。

最后，總結(jié)出貸與不貸的結(jié)論，把符合條件的客戶(hù)變成自己的優(yōu)良客戶(hù)，成為銀行利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，把信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。綜合以上幾個(gè)步驟，撰寫(xiě)貸前詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告。

貸前調(diào)查是貸款發(fā)放的第一道關(guān)口，貸前調(diào)查的質(zhì)量?jī)?yōu)劣直接關(guān)系到貸款決策的正確與否。在貸款營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，個(gè)別信貸人員因拘泥于借款申請(qǐng)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)申請(qǐng)人）提供的資料，而造成貸前調(diào)查失實(shí)。在貸前調(diào)查中，除了按一般的調(diào)查方式對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行必要的調(diào)查外，筆者建議還可以從以下幾個(gè)方面對(duì)申請(qǐng)人的有關(guān)情況進(jìn)行深入的核查和分析，以摸清申請(qǐng)人的真實(shí)背景。

1、對(duì)企業(yè)真實(shí)性的調(diào)查。需到工商行政管理部門(mén)核查企業(yè)的登記記錄、年檢記錄，了解企業(yè)的歷史由來(lái)、出資人、出資額，確認(rèn)企業(yè)的真實(shí)身份。

2、法人代表及高級(jí)管理人員的基本情況調(diào)查。有關(guān)法人代表和其他高級(jí)管理人員的基本情況調(diào)查應(yīng)以工商部門(mén)登記為準(zhǔn)，不要一味聽(tīng)從企業(yè)介紹的情況，對(duì)申請(qǐng)人提供的有關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人學(xué)識(shí)水平的憑證應(yīng)以原件為準(zhǔn)，并可向教育行政部門(mén)了解其學(xué)歷的效力。對(duì)其個(gè)人品行的調(diào)查應(yīng)面向申請(qǐng)人的員工和客戶(hù)，并要了解他們?cè)谙嚓P(guān)企業(yè)任高級(jí)職員以來(lái)的情況。

3、申請(qǐng)人的信用道德、信用品行的調(diào)查。一方面要調(diào)查申請(qǐng)人的應(yīng)付款帳簿、明細(xì)帳，了解申請(qǐng)人拖欠他人的明細(xì)帳項(xiàng)、拖欠時(shí)間長(zhǎng)短；另一方面可向被拖欠企業(yè)電話(huà)或發(fā)函，調(diào)查申請(qǐng)人拖欠他人貨款的原因，從而摸清企業(yè)的一貫信用道德和償債能力。

4、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力調(diào)查。一要查看申請(qǐng)人近兩年各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)率、增長(zhǎng)幅度，尤其是市場(chǎng)占有率的變化更能反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的變化。二要查看申請(qǐng)人近兩年應(yīng)收帳款的數(shù)額、增減率、帳齡，防止企業(yè)虛增銷(xiāo)售額和利潤(rùn)額，也可以向其上游企業(yè)了解拖欠申請(qǐng)人款項(xiàng)的原因，從而側(cè)面了解申請(qǐng)人的產(chǎn)品質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)前景。三要通過(guò)財(cái)務(wù)費(fèi)用、資金周轉(zhuǎn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、單位產(chǎn)品毛利率、管理費(fèi)用等指標(biāo)來(lái)判斷申請(qǐng)人管理能力的變化。四要通過(guò)申請(qǐng)人交納電費(fèi)、水費(fèi)的變化情況來(lái)了解其生產(chǎn)量和開(kāi)工率的變化情況，一般企業(yè)的生產(chǎn)量與能源消耗成正比，這樣可以避免只聽(tīng)申請(qǐng)人的一面之辭。

5、盈利能力的調(diào)查。目前比較簡(jiǎn)便的辦法是到稅務(wù)部門(mén)了解申請(qǐng)人所得稅的交納情況，這樣申請(qǐng)人的凈利潤(rùn)額一目了然；如果申請(qǐng)人提供給銀行的會(huì)計(jì)報(bào)表與提供給稅務(wù)部門(mén)的報(bào)表不一致，則可與稅務(wù)部門(mén)、申請(qǐng)人一起分析原因，以便銀行能清楚地知道申請(qǐng)人真正的盈利能力。

6、負(fù)債真實(shí)性的調(diào)查。部分企業(yè)的銀行借款不放在相應(yīng)的科目核算，以調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債率，還有的企業(yè)將應(yīng)付票據(jù)如銀行承兌匯票，不進(jìn)行帳務(wù)處理；也有企業(yè)對(duì)提供擔(dān)保的情況根本不作登記，給銀行貸前調(diào)查帶來(lái)許多假象。目前相對(duì)可行的辦法是查詢(xún)央行信貸登記系統(tǒng)。1998年，中國(guó)人民銀行在《貸款證》的基礎(chǔ)上開(kāi)始建設(shè)銀行信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)。登記范圍主要包括辦理信貸業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位和在國(guó)內(nèi)注冊(cè)的其它經(jīng)濟(jì)組織；登記內(nèi)容包括目前商業(yè)銀行開(kāi)辦的貸款銀行承兌匯票、信用證、保函、擔(dān)保以及借款人的基本概況、其他經(jīng)濟(jì)大事等。中國(guó)人民銀行從總行到?。▍^(qū)）到地（市）城市建立數(shù)據(jù)庫(kù)聯(lián)網(wǎng)，城市數(shù)據(jù)庫(kù)與各商業(yè)銀行連接，形成了人民銀行與各商業(yè)銀行間的信息采集和提供咨詢(xún)的網(wǎng)絡(luò)體系。目前，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作已即將完成。商業(yè)銀行可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)自己客戶(hù)已登記的全部信用情況，包括客戶(hù)在各地發(fā)生的借款、擔(dān)保、被起訴、欠息等情況。這樣就可以徹底弄清保證人的真實(shí)借款情況和已提供擔(dān)保的情況以及其或有負(fù)債情況。

通過(guò)以上這些方面的調(diào)查，可以更全面地了解申請(qǐng)人的基本情況，從而為貸款決策提供真實(shí)完整的基礎(chǔ)資料。