第一篇：地產媒體策劃方案

港城地產藍圖——2011煙臺地產價值大型主題策劃

港城地產藍圖

2011煙臺地產價值藍皮書大型主題策劃

一、名詞解釋

煙臺，美麗的海濱城市，擁有蔚藍狹長的海岸線、秀麗多姿的山川和宜人的居住環(huán)境，以及豐富的海產品和果蔬產品。不包括周邊縣市，煙臺市行政劃分為6個區(qū)，從東到西分別是牟平區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)、芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)和福山區(qū)。

從地圖上看，東部的牟平區(qū)、高新區(qū)、萊山區(qū)是一條長長的帶狀，擁有相近的海景資源，是天然的一個區(qū)域，占據著煙臺東部的海岸線。我們將之稱為煙臺的“東海岸”。東海岸東起牟平，西至芝罘，全長百余公里。有了東海岸，似乎也應該有個西海岸。沒錯，擁有萬米金沙灘的開發(fā)區(qū)海岸線就是煙臺的“西海岸”。是為兩岸。

芝罘區(qū)的核心區(qū)域是煙臺市的中心區(qū)，東接萊山區(qū)，西鄰開發(fā)區(qū)。從芝罘區(qū)向南的世回堯、黃務片區(qū)曾被老煙臺人稱為南郊，如今已成為山景秀麗、交通便利、人口眾多的聚居區(qū)，被人們親切地稱為“南部新城”。而福山區(qū)經過近幾年的快速發(fā)展，儼然具備城市副中心的模樣。是為三地。

在英聯(lián)邦國家或曾被英國統(tǒng)治的地方，政府在準備推行重要政策前通常會先發(fā)表綠皮書收集市民意見，經過修訂后再發(fā)表白皮書作出最后公布。本次策劃活動將向著客觀、專業(yè)、權威、深刻的目標努力，期望通過活動征集整理出一本港城地產客觀、專業(yè)、權威、深刻的圖冊，發(fā)現煙臺地產的藍海。

二、策劃背景

1.經濟和社會發(fā)展近況

煙臺，地處山東半島中部，市區(qū)面積2643.60平方千米，海岸線曲長702.5千米，海島曲長206.62千米。煙臺市是我國首批沿海開放城市之一，是環(huán)渤海經濟圈內以及東亞地區(qū)國際性港城、商城、旅游城。2009年煙臺市主要經濟指標繼續(xù)保持全省第二。初步核算，2009年全年實現地區(qū)生產總值3728.7億元，繼續(xù)保持全國前20名，地級市前五。2009年12月30日下午，中國城市競爭力研究會公布“第八屆（2009）中國城市競爭力排行榜”，新聞發(fā)布會在香港舉行。煙臺市綜合競爭力居全國22位，居全省第二，省內的青島排在12位，濟南則排在27位。

2.地理格局和地產格局

煙臺依山傍海，但是也不缺少開闊的平地。從地理上看，山川把煙臺隔成了東海岸、芝罘區(qū)和南部新城分隔開來；一條夾河又把芝罘區(qū)與西海岸、福山區(qū)分割開來（兩者之間是從行政上人為劃分的）。天然的地理格局造就了煙臺獨特的地產分布格局。東海岸優(yōu)異的海景資源造就了大量的高端海景樓盤；而西海岸強大的經濟實力也吸引了眾多的高品質樓盤，其中沿海一線也不乏高端的近海樓盤；芝罘區(qū)則成為眾多商業(yè)地產的聚集地；南部新城是喜歡“住山不住?！钡臒熍_本地人的最愛；福山區(qū)憑借廣闊平坦的土地和低廉的房價吸引著越來越多的人入住其中。

密集的調控令敏感的開發(fā)商很早就嗅到了市場的變化，先后在二三線城市拿地，把二三

城市作為今后發(fā)展的戰(zhàn)略要地。2009年底，一線房地產開發(fā)企業(yè)紛紛進軍煙臺，快速布局。2010年，萬科、龍湖、越秀、恒大、華潤、天房、中建、中鐵、中糧、海爾等一線品牌房地產開發(fā)企業(yè)先后進駐煙臺。2011年，5月份和9月份，萬科等品牌房地產開發(fā)企業(yè)在煙臺的首個項目即將閃亮登場。

一線房企進入煙臺之后，給煙臺房地產行業(yè)帶來新的理念，促使本地房企打造更高品質的產品，潛移默化中把煙臺的房地產開發(fā)水平拉升起來，并帶來新的圈層客戶。而本地房企也將有機會學習到一線房企先進的營銷理念和策劃方法。當然任何機遇都是雙刃劍，煙臺的房地產行業(yè)肯定會面臨洗牌。

3.政策帶來新的機遇

2011年是十二五計劃的開局之年，同時“山東半島藍色經濟區(qū)”和“煙臺高新區(qū)入列國家級高新區(qū)”的確立，對煙臺而言是千載難逢的發(fā)展良機。長期以來，煙臺一直被地產行業(yè)譽為“價值高地和價格洼地”。換言之，煙臺的房地產價值還有很大的上升空間。

而“新國八條”、“新魯八條”、“濟南青島限購細則”等房地產政策調控的實施，又可以為煙臺大量的外來購買力，對刺激和拉動煙臺的房價，激發(fā)煙臺的價值有著莫大的作用。

4.地產信息盛宴

城市的擴張進程，也是房地產也千載難逢的發(fā)展機遇。為此，重磅推出“港城地產藍圖”大型主題策劃。本次策劃活動將對煙臺地產逐一進行價值梳理，真實、準確、有效的宣傳區(qū)域，從深度和廣度上為區(qū)域內客戶做足文章，挖掘區(qū)域地產價值，為廣大市民奉上一份地產價值信息饕餮盛宴。

第一站：深藍東海岸

一、?？瘶嫾?/p>

1.區(qū)位概述（地圖+概述）樓市記者采寫

2.發(fā)展歷程圖片展：前世（流經歲月：老照片+說明）/今生（發(fā)展現狀：照片+說明）/愿景（遠期規(guī)劃：政府規(guī)劃）樓市記者采寫

3.區(qū)域介紹（采訪區(qū)政府要員成稿，每版配相關重點項目圖片、點評）編輯部采寫 萊山區(qū)：新行政中心的新職能

高新區(qū)：高新產業(yè)的騰飛夢想

牟平區(qū)：萬眾矚目的旅游地產

4.各方觀點（開發(fā)商觀及機構觀點整理）樓市記者采寫

二、煙臺東海岸城市發(fā)展高峰論壇

三、《我愛煙臺》讀者有獎征文

四、游覽養(yǎng)馬島自駕游

五、客戶投入與回報

第二篇：互聯(lián)網媒體策劃方案

互聯(lián)網媒體策劃方案

媒體目標：達到向目標客戶迅速擴散的目的推廣期：2013年7月20日至12月31日

營銷目標：樹立甘肅移動在學生消費群體中的知名度，在學生群體中建立較好的口碑

目標受眾：甘肅的移動覆蓋面廣，復合大眾化的消費群體，而每年的開學季，學生是主要消費群體，需求比較旺盛，此次“甘肅移動”主要是提高口碑和銷售額為主，目標受眾就是廣大的學生。

行業(yè)產品競爭：目前“甘肅移動”最大的兩個競爭對手就是中國聯(lián)通和中國電信。大學生的消費行為具有結構多樣化、追趕時尚潮流、消費差距大和階段性強的特點。大學生市場是個極具潛力但又亟待開發(fā)的市場,要更好地開發(fā)這個市場必須分析他們地消費行為特點,才能抓住市場。講求實際、理性消費仍是當前大學生主要的消費觀念。據了解，在消費時，大學生們首先考慮的因素是價格。這是因為中國的大學生，經濟來源主要是父母的資助，自己兼職掙錢的不多，這使他們每月可支配的錢是固定的，由于消費能力有限，大學生們在花錢時往往十分謹慎，力求“花得值”，所以我們的推廣就要圍繞讓學生感覺到“有所值”。

傳播內容：主要包括活動的五個內容，終端活動、預存話費送話費送話費促銷活動，校園一卡通活動、校園WLAN、動感地帶3G網樂包

傳播載體：移動電視、微博、論壇（例如：天涯、貓撲、飛天等一些比較大型的論壇）、各大門戶網站、貼吧（例如：百度貼吧）LED戶外屏（可停駐在校園人比較密集的地點，例如食堂、水房、校門口都可安裝）另外可以做標牌廣告，例如學校的籃球場，足球場，我們都可以根據本次活動做相對于的標牌廣告。

各階段的傳播口號：（切合學生習慣）

校園WLAN：校園時代，還不用WLAN？你OUT了？？

校園一卡通：校園一卡通，我的數字化校園時代！

動感地帶3G網樂包：動感地帶3G網樂包，新學期我就要不一樣的精彩！

預存話費送話費促銷：你來消費，我來買單！你的地盤聽你的！

第三篇：住宅地產奠基儀式策劃方案

中央城·學府一號奠基儀式策劃方案

一、活動概況

主題：中央城·學府一號奠基儀式

時間：2013年XX月XX日

地點：

參加人數：XX人左右

參加人員：政府領導、主辦方領導、業(yè)界嘉賓、媒體記者、合作單位、各工作人員等。

主線：禮儀、醒獅隊隊迎賓——領導講話、嘉賓致辭——醒獅點睛、采青——奠基儀式——舞獅表演——午宴 風格：莊重與活躍相結合，傳統(tǒng)與現代相融合。

預期效果：1.成功渲染奠基的喜慶氛圍

2.展現全新的現代地產風貌，塑造社會知名度和美譽度。

3.成功進行社會公關，融洽項目與目標客戶群及合作單位的關系。

4.充分展現中央城·學府一號的外部包裝與內在文化。

策劃宗旨：1.注重儀式的實用性和可行性，于細微處著眼，不疏漏任何一個環(huán)節(jié)，通過奠基儀式為項目提供良好的發(fā)展平臺。

2.注重經濟性原則，在儀式中以最少的投入獲得最大的收益。

3.極力渲染現場氣氛，吸引周邊居民、商家觀看，以擴大影響力。

二、活動構想

1.奠基儀式之前，運用戶外廣告發(fā)布信息，吸引社會各界關注，形成良好的廣告效益。

2.在奠基儀式的現場布置中，通過運用豪華禮炮、全新豪華充氣拱門、飄空氣球、宣傳彩旗、花籃、迎賓地毯、專業(yè)舞臺、背景板噴畫、圍墻包裝、金布包樹等一系列元素，從立體空間上烘托出儀式喜慶、大氣的氛圍，大手筆的現場布置能夠體現項目的大家風范與領袖風采；儀式流程上，以精彩的醒獅表演、奠基儀式來營造出熱烈的場面，具備較強的視覺和聽覺沖擊力，給人們留下深刻的印象，在渲染奠基喜慶氛圍的同時，也能為項目打好品牌效應。

3.邀請政府領導、合作單位及媒體記者參加儀式，在為儀式助興的同時，也能提高自身的影響力，增強活動的轟動效應。

三、現場布置

1.主體建筑物周圍及道路兩旁插置宣傳注水道旗，印制精美的注水道旗隨風表飄揚，可指引方向，喜氣洋洋的迎接每位來賓，讓其有賓至如歸的感覺，能充分體現主辦單位的熱情和歡躍的活動景象，注水道旗的數量能體現出整個慶典場面的浩勢，并可起到很好的宣傳作用。

2.正門和側門出入口處安放拱門，放置空飄氣球，營造喜慶、大氣的場面。

3.制作嚴謹鮮明的指示系統(tǒng)，放于各主干道路口，指示牌有兩種功能，一是為來賓指引方向，二是塑造中央城·學府一號的品牌形象。

4.正門口鋪有紅色迎賓地毯，擺放迎賓花籃等，營造莊重、典雅、喜慶的氛圍。

5.在慶典現場各個角落分別擺設花籃，以清新空氣、增加視覺美感和烘托現場氛圍。

6.在現場規(guī)劃區(qū)域內可擺放施工車輛，如大型挖掘機、大型運土卡車等；可以增強開工奠基的感覺。

7.工地圍墻四周用體現項目優(yōu)勢的廣告畫加以裝飾，從而擴大宣傳力度，并樹立中央城·學府一號的品牌形象。

8.慶典舞臺搭設蓬架，背景板的設計，以“喜慶”、“大氣”為主要風格，既渲染奠基儀式的喜慶，又預示著項目發(fā)展有廣闊的空間。

9.用金布裝飾周圍的樹木，營造喜慶的奠基氛圍與熱情的待客之道。

10.在正門口左側設簽到處，由禮儀小姐負責接待來賓，為來賓佩帶胸花，并引領其進入休息區(qū)，熱情、周到的服務會讓來賓有賓至如歸的感覺，進而展現項目的人本理念。

四、活動流程

1.8：30——9：50：對現場布置做最后的檢查。包括：拱門、空飄、彩旗、指示牌、花籃、迎賓地毯、簽到臺、舞臺、背景板、金布包樹、奠基石、音

響調試、及各工作人員到位情況。

2.9：50——10：08：迎賓。由禮儀小姐在入口處引領嘉賓進場、簽到、贈送禮品并佩帶胸花，醒獅隊響鼓迎賓表演，并播放迎賓曲為活動造勢。

3.10：08——10：13：暖場活動，激情水鼓表演，渲染現場喜慶氣氛。

4.10：13——10：18：儀式開始。司儀登臺宣布奠基儀式開始，介紹活動的宗旨、與會嘉賓等，播放背景音樂加以襯托。

5.10：18——10：23：政府領導致辭。邀請政府領導上臺致辭，由禮儀小姐引領，并播放背景音樂。

6.10：23——10：24：司儀串詞。

7.10：24——10：29：嘉賓領導致辭。邀請嘉賓代表致辭，禮儀小姐引領上臺，并播放背景音樂加以襯托。

8.10：29——10：30：司儀串詞。請出眾領導為醒獅點睛。

9.10：30——10：38：醒獅點睛。由司儀請出點睛嘉賓并由禮儀小姐帶領，為眾醒獅點睛，禮儀小姐遞上朱沙和點眼筆引導嘉賓為醒獅點眼睛，額頭，舌頭，每點一點醒獅并遞上一封利是表示大吉大利。

10.10：38——10：39：司儀串詞。

11.10：39——10：49：醒獅表演采青，并請領導接青，將頭青拋往奠基處，預示著中央城·學府一號會一炮而紅。

12.10：49——11：04：奠基儀式。司儀邀請領導與嘉賓，主持奠基儀式，從主席臺徒步至奠基處，由禮儀人員遞上金鏟，眾領導、嘉賓培土奠基。記者

進行跟蹤報道，此時，電動禮炮同時打響,彩帶飛揚、鑼鼓齊鳴。把活動再次氣氛推向高潮。

13.11：04——11：05：司儀請各位領導就座，并宣布醒獅鬧場。

14.11：05——11：15：醒獅鬧場表演。

15.11：15——11：16：司儀串詞，奠基儀式結束。

16.注：以上為初步擬定活動時間

五、前期工作安排

1、確定日期、場所和具體服務項目

2、擬好邀請名單

3、送發(fā)請柬

4、當天現場舞臺、物料、路線等的設計

5、準備公司領導演說詞及奠基相關資料

6、邀請媒介公司

7、擬定花籃祝賀名單，上臺演講的領導名單

8、準備好嘉賓迎送車

9、（制作公司：（1）安排工作人員，包括聘請司儀、禮儀小姐、醒獅隊等（2）布置現場物料，包括入口、簽到處、舞臺等（3）準備舞臺所需線路、音

響、麥克等必備設施（4）復查會場布置、設施準備，人員到位等情況（5）協(xié)助主辦方處理突發(fā)情況）

第四篇：某地產策劃方案

一、青島及房產市場概述

（一）、青島概況

青島屬于溫帶季風性氣候。“三面滄海一面山”的獨特地理格局，造就了青島海洋性氣候的特點，冬無嚴寒、夏無酷暑。

青島市是我國東部沿海較重要的經濟中心和港口城市及旅游勝地，我國五大港口之一，全國15個副省級城市之一，計劃單列城市。青島是一座海洋科技城。

轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。

2003年底，全市共有720.68萬人，其中，市區(qū)246.77萬人，其中市內四區(qū)登記暫住人口（1個月以上者）25.39萬人。

青島市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結構，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。

五四廣場成為青島市新市區(qū)的標志?！盎ㄖ谢屎蟆痹录緸榍鄭u市花，山茶也是青島市花之一。市樹為雪松。

“相約奧運，揚帆青島”，青島成為北京奧運伙伴城市，令青島成為世界的聚焦點。綜合經濟

青島市國民生產總值居山東省首位，綜合經濟實力在全國城市位居 11 位。居民生活

人均可支配收入到2003年底已達10075元，恩格爾系數降至40%以內（60%以上為貧困；50％-60%為溫飽；40％-50%為小康；40%以下為富裕）。在居民消費支出中，衣著、日用品等生活必需品支出也與恩格爾系數同步下降，而體現享受與發(fā)展需求的住房、健康、教育、消閑、交通、通信等項支出的比重迅速上升。青島市城市居民正從以吃飽穿暖為標準的溫飽型生活向以享受和發(fā)展為標準的小康型乃至富裕型生活轉變。

1、高低收入家庭的收入差距進一步擴大

據抽樣調查資料顯示，2003年占全部調查戶10%的最高收入戶人均可支配收入28208元，10%的最低收入戶人均可支配收入3263元，高低收入戶收入之比為8.65：1，比2002年進一步擴大。

2、不同收入階層家庭的房屋資產有質與量的區(qū)別 住房制度的改革，商品房市場的發(fā)展，使越來越多的家庭擁有了自己的房屋產權。調查發(fā)現，由三成的城市居民家庭購買了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭擁有了售后住房產權，擁有房產的居民家庭達到98.0%，但是不同收入階層家庭的房屋資產的質與量的狀況有很大的區(qū)別。其特征之一，絕大多數高收入家庭購買了商品房，大多數中等收入家庭擁有的是售后住房產權，而半數低收入家庭中沒有房屋資產；特征之二，高收入家庭購買的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭購買最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭則大多購買50-80平米的住房；特征之三，有30%以上的高收入家庭擁有兩處以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭擁有兩處以上住房的約分別占26%和16%，絕大部份的低收入家庭僅有一處住房。隨著城市居民生活質量的改善和提高，房屋資產將成為居民家庭財產中最主要的一部分資產，不同收入階層居民家庭房屋資產價值的差異，進一步驗證了各類收入家庭之間的收入差距。

3、不同經濟類型、職業(yè)和行業(yè)的收入差距也在擴大 改革開放年以來，各行各業(yè)的收入都有不同程度地增長，但行業(yè)間收入的檔次拉開了較大的距離。從統(tǒng)計看，國有企業(yè)、集體企業(yè)、和其他單位的平均工資比2003年為1：0.47：0.61。調查資料顯示，以戶主收入為主要經濟來源的家庭，由于戶主的職業(yè)不同，家庭的收入狀況差異顯著。在高收入家庭中，戶主的職業(yè)集中在各類專業(yè)技術人員、效益好的企事業(yè)單位辦事人員、私營企業(yè)主及國家機關企事業(yè)單位負責人等；低收入家庭中，戶主大都是以工人、服務性工作人員和商業(yè)工作人員或是退休人員、失業(yè)協(xié)保人員。

據此看來，從大的方向上本案作為商品房項目與一、二期不同，應該以中等收入家庭一次二次置業(yè)為主，吸納部分低收入家庭一次置業(yè)，吸引部分看好本區(qū)域升值潛力的高收入家庭三次四次置業(yè)。由于項目（含三期、四期）體量較大，兼顧定位的逐步提升和項目的持續(xù)發(fā)展，推廣策略上受眾的設定不應局限于李滄區(qū)本身，可以李滄區(qū)中高收入家庭為主，廣泛吸取市內其它三區(qū)置業(yè)投資人士，盡量避免目標客戶群定位狹窄，造成市場空間狹小，增加后期操作難度。

（二）、青島房產市場概況

1、房產開發(fā)相關數據

房地產開發(fā)投資 03年 03年同比增長（%）04年1—11月 04年同比增長（%）

施工面積

1747.7 23.1 1957.2 31.3

＃住宅

1417.0 31.4 1575.7 29.9

竣工面積

537.8 2.8 411.2 56.2

＃住宅

453.3 18.1 318.7 42.1

銷售面積

453.2 5.6 384.8 39.4

＃住宅

402.7 9.1 324.7 33.3 銷售額（億元）

106.5 15.8 109.7 61.4

＃住 宅

92.0 24.5 84 43 2004年一至三季度累計，全國房屋銷售價格平均較去年同期上漲9.4%，青島市的漲幅為13.8%，高于全國平均水平4.4個百分點，仍列全國三十五個大中城市第七位。排在上海、沈陽、南京、重慶、天津、寧波之后。

從2004年三季度各樓盤的開發(fā)情況看, 住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級地段區(qū)域，價格在每平方米5500元至6500元，房價比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。如位于寧夏路的萬事興家園多層磚混住宅商品房，去年開盤起價為每平方米5300元，今年該樓盤房屋售價已達到每平方米6780 元，價格上漲20%之多。位于五、六級地段市郊的李滄區(qū)的房價也由去年的每平方米3000元上升到3600元，較去年也升高20%。

2、居民住房狀況

青島市民住房條件明顯改善。到2003年底，城市居民人均現住房建筑面積為20平方米，比20年前的7平方米增加了兩倍多，絕大多數住上了設施齊全、水電氣配套、擁有自主產權的單元房。到2003年底，居住成套住房的家庭占85.9%，擁有自主產權住房的家庭占86.9%，使用燃起的家庭占99%以上，冬季享受到集中供熱和使用空調取暖的家庭占48%。

3、房產市場特點

A、房產市場相對規(guī)范、成熟度較高。

因著青島獨特的城市發(fā)達程度和經濟狀態(tài)，青島房產市場起步較早發(fā)展較快，成為山東省房產龍頭，成熟度極高。表現在三個方面。一是新的土地審批制度較早在青島實施，經過幾年的運行，土地招拍掛成為青島唯一的土地出讓途徑，較好地規(guī)范了土地市場和開發(fā)經營活動，確立了公平的市場競爭秩序，并使開發(fā)向著規(guī)模、品牌靠攏。海信地產的大規(guī)模圈地可以視作開發(fā)資源二八定律的有力表現。二是有序、高層次的開發(fā)促進了青島地產的極大活躍，不僅拉動了本地買方市場，而且吸引了大批外來投資置業(yè)者融入這片熱土。三是青島及時啟動了經濟適用房工程，大量不間斷的適用房建設極大滿足了低收入家庭的住房需求，同時豐富了青島房產市場層次，避免開發(fā)失衡，使青島房產穩(wěn)定健康發(fā)展。僅僅從青島銷售價格漲勢就可見一斑。

B、市場層次分明，區(qū)域性強。

青島是一個極具歷史和個性的城市，青島房產的市場特點也極其明顯。

地域上，由于歷史發(fā)展、環(huán)境資源和城市規(guī)劃的原因，市南區(qū)、嶗山區(qū)以及市北區(qū)房產市場高度發(fā)達，無論房產投資開發(fā)和買賣市場均呈現一派繁榮景象，以高層、高價為主要特征。其他區(qū)（包括李滄區(qū)）由于配套、環(huán)境等原因房產市場起步較晚，且大多初期以經濟適用房為主體，逐步向商品房開發(fā)過渡，從長遠看開發(fā)運作、升值空間較大。

價格分布上，青島市形成了梯次分明的落差格局，從嶗山區(qū)、市南區(qū)沿海地帶到市北區(qū)再到四方區(qū)，接下來是李滄區(qū)依次以2000元/㎡為級差呈南高北低態(tài)勢。

本項目位于青島房產市場末端區(qū)域，但具有一定的升值空間。因而在本項目發(fā)展定位、策略推廣上要兼顧其在整體市場格局中的現實位置和作為上升區(qū)域中的高品質項目可持續(xù)發(fā)展性。

C、市場需求旺盛。遍觀山東，從來沒有一個城市具有青島這樣的旺盛需求力。雖然近幾年政府加大了經濟適用房開發(fā)力度和商品房土地入市批量，尤其2004年商品房開發(fā)面積進一步擴大，供給速度似乎仍有跟不上需求增長的趨勢，可以用購銷兩旺來形容房產市場。旺盛的購買力從哪里來？？答案很明確。一是市場的成熟運作、良性開發(fā)；二是地區(qū)經濟的強大、居民購買力的堅挺、收入預期的利好；三是城市魅力和開發(fā)熱潮吸引外來人員包括務工務商和投資客的青睞。炒作泡沫在這里并不多見，價格比較遵循價值體現原則。D、整體運營水平較高，特色鮮明。

市場規(guī)范必然帶來理性的開發(fā)。無論從土地的獲取、產品塑造、項目定位還是規(guī)劃建設、營銷推廣等等各個環(huán)節(jié)，青島開發(fā)商表現出了極高的專業(yè)水準，充分體現了項目所具備的地段、環(huán)境、建筑、景觀、營銷力??方方面面的整合營銷效力。

在營銷推廣上應當說已經形成了青島特色，與省內其他城市不同，青島房產發(fā)展到今天，其營銷層面已經摒棄了泛泛而論，更加注重人的工作、學習、生活等因素，定位的層次感、訴求的針對性，無一不體現對人的心理需求的重視和把握。這也是外來置業(yè)增多不可忽視的原因之一。

二、李滄區(qū)及房產市場概述

（一）、李滄區(qū)概況

李滄區(qū)位于青島市區(qū)北端，轄11個街道辦事處。東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結合部。

李滄區(qū)素有工業(yè)區(qū)之稱,集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。具有較強的輻射帶動能力,逐步形成了以化工、建材、機械、針織服裝、食品加工等行業(yè)為支柱的綜合性加工工業(yè)體系。也因此造成區(qū)域商務商業(yè)、文化娛樂、綜合服務等生活性配套弱的先天不足，生產總值雖然高于市南、市北、四方，居住適宜指數卻不能相提并論。

李村城區(qū)內的北方國貿大廈、嶗山百貨大樓、第一百盛購物中心形成了多流通渠道、多經濟成分并存的大商貿格局,成為青島市第二大購物中心。李滄東部開發(fā)區(qū)（含中國民營企業(yè)家青島創(chuàng)業(yè)園、山東省華僑華人青島創(chuàng)業(yè)園）占地34平方公里,是青島市市區(qū)內唯一一塊可供大面積開發(fā)的投資寶地。

按青島城市規(guī)劃，自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務業(yè)為主的主城“中部副中心”，并建成市級商貿區(qū)，三大蔬菜集散中心之一。

在滄口城區(qū)內的振華路建設形成青島15個分區(qū)級商業(yè)街區(qū)之一。以現滄口體育場為基礎建設李滄分區(qū)體育中心。

從李滄區(qū)和市政府規(guī)劃看，未來李滄區(qū)中心仍在李村城區(qū)，本項目所在的滄口城區(qū)將會在一段時期內較多的保持老工業(yè)區(qū)和配套舊居住區(qū)的面貌，短時間內很難有比較大的改觀，因而就限制了滄口城區(qū)內房產開發(fā)品次的提升，較大的突破需要項目自身競爭力的整合提高。

（二）、李滄區(qū)房產市場概況

1、開發(fā)概況

序號 案名 地址 起價 均價 戶型面積 開發(fā)性質 備注 1 北苑風景 振華路

原3500 商品房 結案 2 永馨苑 永平路北段

3400 商品房 結案 3 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結案 4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售 5 百通馨苑 金水路 3400元

80—150 商品房 在建 6 南嶺風情 重慶中路北部 規(guī)劃中

商品房 規(guī)劃 1 天惠府 書院路 3155 61—145 經濟適用房 在售 2 晟業(yè)家園 長嶺路 未開盤

78—120 經濟適用房 在建 3 聚富苑 夏莊路北段 未開盤

104—140 經濟適用房 在售 4 金水翠園 金水路 2540

經濟適用房 在售 福林苑小區(qū) 青山路 未開盤

60—128 經濟適用房 在建 6 金秋小區(qū) 巨峰路

2890 經濟適用房 在售 華易.春之都 書院路 2880 125—140 經濟適用房 在售 8 廣業(yè)小鎮(zhèn) 延壽宮路 2500 118—138 經濟適用房 在售

結案的經濟適用房：西山小區(qū)、馨苑小區(qū)、振華苑、升平路小區(qū)、同盛園。在建未售的舊村改造項目：新儷都花園（興國二路附近）、樓山南側項目。

2、特點

A、市場層次較低，發(fā)展空間大。

在青島房產發(fā)展歷史上，李滄區(qū)是繼浮山后板塊更大的經濟適用房集中地，建成、在建、規(guī)劃的經濟適用房規(guī)?？涨?，商品房建設銷售也就是近兩年的事情，且整體層次偏低。截至目前，僅僅有屈指可數的幾個中小型樓盤。

這對區(qū)域商品房的層次提升是不利的，當然惟其如此，對于某一個案的開發(fā)運作也是一個不可多得的機緣，更容易占據區(qū)域市場制高點，領袖群倫。B、商品房市場方興未艾，開發(fā)水平較低。

從可見的樓盤看，滄口城區(qū)開發(fā)的樓盤規(guī)模整體偏小，規(guī)劃檔次偏低。小型項目自不待言，就是中等規(guī)模（約13萬㎡）的北苑風景項目連像樣的規(guī)劃布局、園林景觀等也難得一見，從一定程度上就是延續(xù)80年代排排坐的格局，但是其銷售速率極高。據此可以看出一個問題，就是市場需求大，區(qū)域商品房供應偏低、嚴重不足，包括建設、（不公開）認購中的永平家園同樣反映出這種市場狀態(tài)。

3、趨勢

規(guī)劃中，三零八國道東、九水東路北、金水路南規(guī)劃建設大批以經濟適用房為主體的各類住房（為此青島熱電公司于06年初開始總投資5.8億建大型熱電廠，滿足上區(qū)域900萬平米住宅、9萬余戶20多萬人采暖問題）。

除此之外商品房開發(fā)主要分布于滄口城區(qū)的廠企拆遷或舊村改造地帶。此類地塊項目將陸續(xù)不定期的投入到市場環(huán)節(jié)中，結束類似海信北苑風景項目一枝獨秀的開發(fā)格局。

未來幾年，區(qū)域開發(fā)競爭加劇，層次提升，銷售壓力加大，總的來講將繼續(xù)升溫區(qū)域房產開發(fā)，成為中低端住宅消費的熱土。

三、項目所在區(qū)域房產開發(fā)狀況

（一）、區(qū)域界定

就本項目來講，合適的市場區(qū)域界定應當是：重慶中路西、樓山南、李村河以北與西側膠州灣的圍合地帶。

（二）、區(qū)域樓盤 項目可比樓盤

序號 案名 地址 起價 均價 戶型面積 開發(fā)性質 備注 1 北苑風景 振華路

原3500 商品房 結案 2 勝利花園 勝利橋 3800 3400 商品房 結案 3 永馨苑 永平路北段

3400 商品房 結案 4 永平家園 四流中路 3800 4000 商品房 在售

項目競爭樓盤：規(guī)劃中的南嶺風情

永平家園在區(qū)段上與本案相差無幾，規(guī)模上卻難以相提并論，更兼不公開內部認購進行中，其尾盤銷售會與本案推廣交錯，除了對潛在客戶的部分吸納外，基本不會對本案形成較大的截流和擠壓。因此，競爭者應當鎖定在本案開發(fā)周期內面市的同質項目，可以預見的就是海信地產的南嶺風情，兩者各有贏長，需密切關注其規(guī)劃開發(fā)動向。曉翁村項目（海信鐘情于此）的商品房開發(fā)如果實現，也應在本案后期出現，亦應適當關注。

區(qū)域住宅供給不足是顯而易見的，無論是經濟適用房，還是商品房，本區(qū)域產權住宅開發(fā)量小、頻次低，因此出現了之前項目熱銷熱買的喜人景象，這給本項目傳來了福音。

四、項目地塊SWOT分析

（一）、地塊現狀描述

項目位于青島市西北部，李滄區(qū)四流中路與興華路交匯處（原國棉七廠），東臨滄口公園，北依樓山；

項目進展：進入場地平整、管線預埋施工階段。景觀環(huán)境：

東向：青島三豐毛紡廠、滄口公園 南向：本項目前期住宅、國棉六廠宿舍 西向：四流南路、膠濟鐵路、黃海橡膠廠 北向：本項目前期住宅、國棉六廠宿舍 南北向由于同本項目前期住宅相接，除夾雜其間的部分國棉六廠舊宿舍外，基本無不利因素，視覺環(huán)境尚可。西向由于一路之隔就是膠濟鐵路和黃海橡膠廠，是本項目難以規(guī)避的不利點，需審慎處理。東向如果無法解決三豐毛紡廠的隔擋作用，就會使借勢滄口公園策略大打折扣。

（二）、地塊分析

1、優(yōu)勢（S）

A、區(qū)位相對優(yōu)越。位于規(guī)劃中的中部副中心北端，從長遠看，區(qū)位價值隨規(guī)劃的實施建設具備一定的上升空間，符合部分投資置業(yè)人士的升值要求。

B、交通便捷通達。項目處在滄口城區(qū)兩大南北交通主干線之間，西靠四流中路、東達永平路，且公交線路較多，東可與李村中心城區(qū)相接，南可與四方區(qū)直達。工作、生活交通線順暢無阻，縮短了與各種中心城區(qū)的距離。

C、教育配套完整。項目本身（四期）規(guī)劃有幼兒園，而周邊幼兒園、小學、中學齊備，最資利用的是滄口公園對過的青島市三中，可以成為本項目推廣的一個借力點。

D、公園優(yōu)勢明顯。滄口公園占地8.8萬㎡，水面2800㎡，園內建有溫室、大型兒童玩具等，是周邊區(qū)域職工和兒童游覽娛樂的中心，于2003年7月實施拆墻透綠的綜合整治，向市民免費開放，成為周邊數萬居民健身娛樂休閑交流的絕佳場所。滄口公園與本項目近在咫尺，堪稱是生命造氧機和業(yè)主的 “私家”花園，是本項目外部景觀最具優(yōu)勢的亮點。

E、項目規(guī)模較大，規(guī)劃水平高。項目本期占地117畝，建筑面積8萬余㎡，建筑樓座26棟，且23棟為南部市區(qū)不多見的（5—6層）多層住宅，堪稱區(qū)域內的大型住宅項目。從規(guī)劃圖和產品單體圖來看，開發(fā)商在項目規(guī)劃上精益求精，無論從布局、單體、自身配套還是中庭設計、園林景觀的均好性等各方面，傾注了大量的心血，因而開發(fā)的起點就是一個高品質的樓盤形象，這在迄今為止的李滄區(qū)是空前的，成為區(qū)域第一個規(guī)模、品質兼?zhèn)涞母咚刭|樓盤，必將激起潛在消費者的極大共鳴。

F、前期開發(fā)的良好口碑。這是本項目三期開發(fā)的堅實基礎。我公司與貴公司的通力協(xié)作也必能給項目的成功運作錦上添花。

2、劣勢（W）

A、商業(yè)配套相對較弱。除了項目東北側的建材、茶葉批發(fā)市場和南側的商貿市場外，項目周邊幾乎沒有像樣的商業(yè)場所，距離最近的就是振華路商業(yè)圈。本項目自身除了會所外也未設置一定量的商業(yè)配套，這對于規(guī)模宏大（1—4期居住人口將達近萬人）的居住社區(qū)是一種不足。

B、周邊居住氛圍尚不濃厚。由于周邊多為工廠、職工配套住宅和經濟適用房，視覺和人文環(huán)境較差，所以也應看到本項目作為高檔商品房面臨的區(qū)域定勢阻力，這與振華路商業(yè)街上的北苑風景項目是截然不同的。

C、東西向負面影響大。西側的鐵路、黃海橡膠廠產生的噪音和可能的空氣污染將是削減項目營銷力不可回避的現實，從這個角度看，項目西部小高層的規(guī)劃布局就有點不妥。如何最大程度規(guī)避影響應當引起重視。還有東側的三豐毛紡廠問題，如果任其阻隔將是本項目最大的遺憾，如果在四期開發(fā)中可以吃進，并在本期開發(fā)中加以澄清，形成與滄口公園的零距離接觸，應當對本期開發(fā)產生難以估量的巨大促動力。

3、機會（O）

A、李滄區(qū)將成為青島下一輪投資置業(yè)熱土。在青島房產大格局中，沿海及中心城區(qū)近幾年開發(fā)速度快、密度大，大多數區(qū)域基本無規(guī)模項目資源可提供，市北、四方區(qū)尚可通過拆遷改造不定期、緩慢地產生部分中小型項目地塊外，大多只能是見縫插針式的開發(fā)模式，且90%以上是以高層建筑形態(tài)出現，價位將進一步抬高。巨大的投資置業(yè)風險壓力和房產上市量的嚴重不足，促使市場熱點范圍向其他區(qū)域擴轉。毋庸置疑，市內四區(qū)之一的李滄區(qū)必然成為市場擴張的下一個戰(zhàn)場，從青島本土地產大鱷——海信對李滄區(qū)項目資源的鯨吞策略就可見一斑。甚至下屬五市如即墨等房產市場也是搞得轟轟烈烈，李滄區(qū)沒有理由繼續(xù)平庸下去。

擴張就是機遇，競爭也是潛力。本項目借房產市場北擴之際當可順風順水。

B、區(qū)域尚無代表性樓盤。勝利花園、永馨園已經是昨日黃花且市場影響作用不大；永平家園因其規(guī)模較小、區(qū)位一般、無環(huán)境優(yōu)勢，從現認購階段看也只能是市場跟風補缺者；海信.南嶺風情尚在孕育中，因其區(qū)位、環(huán)境與本項目尚不在一個完全相同的層面上，可以斷言，除海信地產的品牌效應外，南嶺風情缺乏部分領軍樓盤品質、環(huán)境俱佳的必要內涵，不足以對本項目形成大的威脅；海信.北苑風景項目雖然占據相對優(yōu)越的區(qū)段和配套環(huán)境和規(guī)模特征，但其規(guī)劃、產品、園林環(huán)境等品次低下，也只能滿足市場階段性居住需求，絕難成為代表性樓盤。本項目攜規(guī)模、規(guī)劃、產品、區(qū)位、環(huán)境之利，鍛造營銷威力，基本具備區(qū)域代表性樓盤所有的成長性元素，在這樣一個區(qū)域商品房青黃不接的階段內只要用心運作完全可以樹立區(qū)域領軍樓盤形象，取得項目營銷和開發(fā)品牌雙豐收。

4、威脅（T）不定期土地上市。

無論從李村城區(qū)東部大面積開發(fā)思路的確立，還是滄口城區(qū)曉翁村 改造等情況看，李滄區(qū)廣闊的開發(fā)空間孕育著無限商機的同時，對于個案來講也埋伏著難以預料的潛在威脅。項目資源的相對充盈，也就預示了競爭項目的不確定性，動態(tài)變化將產生無形的壓力，如何規(guī)避同質新項目上市的沖擊風險，會是本項目自始至終的一大課題、。

（三）、風險規(guī)避

1、加快開發(fā)銷售速度。

隨著永平家園項目的漸次去化，區(qū)域內商品房供應基本處于暫時的空白狀態(tài)，除南嶺風情項目外，相應規(guī)模品質的項目難以在短時間內出現，對于本項目來講是可遇不可求的大好時機，既可以保持相對較寬松的運作空間，又可以尋求較大的利潤實現。但從規(guī)避新項目沖擊和優(yōu)化資金運轉速率角度看，本項目宜縮短操作周期，緊湊安排開工、認購、開盤、銷售等相應工作。

2、尋求局部規(guī)劃調整。

鐵路噪音、橡膠廠視覺和空氣的污染，項目西向環(huán)境條件為本項目最弱，此方向上規(guī)劃項目最高級形態(tài)——小高層似有不妥，無論從小高層自身價值實現還是項目整體價值提升都有不小的負面影響。如有可能，建議作局部調整，將小高層部分置于地塊東方向上，更利于對滄口公園效應的最大利用和整體利益最大化的追求。

3、運用營銷規(guī)避手法。

A、引領新的居住時尚，倡導一種同城市商業(yè)、娛樂等中心繁華地帶若即若離的居住理念，借此消減項目周邊和自身商業(yè)配套娛樂氛圍較弱和居住適宜性相對不足的弱點。

B、在項目定位和營銷推廣上，確立區(qū)域代表性樓盤形象，打造不可復制的個性內涵和人文附加值，占領區(qū)域市場制高點，增加競爭市場狀態(tài)下的抗沖擊能力。

五、項目規(guī)劃狀況

（一）、規(guī)劃情況

用地平衡及經濟技術指標

項

目

數

量

單

位

所占比重

備

注 總 用 地 78000

平方米

公共綠地 29734平方米 38.12

建筑密度

17.51

容 積 率

1.048 日照間距

≥1.5 側向間距

0.7 層高 2.8m

住宅面積 多層：

68074平方米

合計：79393平方米

小高層：11319平方米

公建面積 2321平方米

總戶數 870 戶

停車位 2784 個

總建筑面積 81714平方米

不含閣樓、地下室 總可售面積 79393平方米

以5+1、6+1的多層住宅為主，共26棟，多層23棟，其中8棟5+1多層，15棟6+1多層；3棟11+1小高層住宅。

小戶型（80—90㎡）比重：80%；單體單元數：2—3個，以3個居多。停車位應包括地上車位和地下車庫兩部分，且以地下車庫居多，地下車庫

第五篇：工業(yè)產業(yè)地產策劃方案

某某××工業(yè)地產項目行銷報告綱要

一、工業(yè)、產業(yè)地產：下一輪地產開發(fā)熱點

1、“世界工廠”與某某工業(yè)地產輝煌前景 隨著世界制造中心向中國轉移步伐的加快，“閩三角”將成為首先“接口”之一，下一輪某某周邊的標準工業(yè)廠房和現代物流用房，都將供不應求?，F代工業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將成為房產開發(fā)的大熱門?！础唇洕恕怠?/p>

某某市的經濟發(fā)展狀況：

2004年,某某市工業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務收入18968611萬元，其中，制造業(yè)占據大部分為94.7％，電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)占3.8％，采礦業(yè)占1.5％。

主營業(yè)務收入超過百億元的行業(yè)有5個，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)。工業(yè)企業(yè)法人單位利潤總額1183823萬元，其中，采礦業(yè)占2.9％，制造業(yè)占92.6％，電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)占4.5％。利潤總額超過5億元的行業(yè)有6個，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，皮革、毛皮、羽毛（絨）及制品業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)等行業(yè)。工業(yè)企業(yè)容納148萬名就業(yè)人員。2004年末，我市共有工業(yè)企業(yè)法人單位19641個，就業(yè)人員1481791人；工業(yè)個體經營戶50687戶，就業(yè)人員536762人。在工業(yè)企業(yè)法人單位中，私營企業(yè)12672個，占64.5％；港澳臺商投資企業(yè)2310個，占11.8％；外商投資企業(yè)1298個，占6.6％。三者所占比重分別比全省高出5.5、0.9和0.4個百分點；港澳臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)占比分別高出全國7.7和2.8個百分點。

從工業(yè)行業(yè)類型劃分，皮革、毛皮、羽毛（絨）及其制品業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)就業(yè)人員數居前三位，分別占22.5％、19.1％和12.6％，分別高出全國19.5、13.9和3.6個百分點。

制造業(yè)資產負債率遠低于全國水平

2004年末，工業(yè)企業(yè)法人單位資產合計15230365萬元，負債合計5475452萬元，所有者權益合計9754913萬元，資產負債率36.0％。比全國的56.8％低了20.8個百分點。這表明我市工業(yè)企業(yè)經營情況良好，具有遠大的開拓發(fā)展前景，特別是制造業(yè)企業(yè)資產負債率為35.0％，值得金融企業(yè)大力扶持。

某某工業(yè)地產的發(fā)展狀況：

據了解，截至目前，全市標準化廠房用地規(guī)劃面積6285畝，已經報省政府的有1032畝，其中553畝已經省政府批準，可實施供地。目前惠安、泉港、石獅、永春、德化等各縣市區(qū)已陸續(xù)建設標準化廠房。為鼓勵企業(yè)進駐標準化廠房，一些縣市還引入銀行按揭貸款，政府給予一定的貸款貼息支持等相關優(yōu)惠措施。有關人士認為，某某工業(yè)正進入“標準化廠房”時代。

2005年8月，在某某市委、市政府召開的某某市集約用地工業(yè)園區(qū)等專題會上，確定了一系列相關規(guī)定，大力推進標準化廠房建設。

根據目前的土地供應政策，標準化廠房的供地方式可直接采取協(xié)議出讓方式供地，條件成熟的，也可以采取招拍掛方式供地。標準化廠房土地出讓金標準原則上按照當地工業(yè)用地基準地價的低限執(zhí)行。

為鼓勵和規(guī)范建設、使用標準化廠房，促進工業(yè)集中、產業(yè)集聚、企業(yè)集群，實現土地資源集約利用，某某市今后對投資規(guī)模小的一般工業(yè)建設項目原則上不再單獨選址、供地，鼓勵和引導其進入工業(yè)標準化廠房。對取得土地使用權后閑置兩年以上的工業(yè)用地，原則上依法收回；收回的用地可進行標準化廠房建設。鼓勵大企業(yè)、大集團、房屋開發(fā)公司及各類資本參與標準化廠房建設，實行投資主體多元化，并采用建、租、售相結合的運作模式，標準化廠房區(qū)內力求實行物業(yè)化管理。

有關部門還規(guī)定了工業(yè)標準化廠房建設的投資強度，容積率和開發(fā)期限。工業(yè)標準化廠房的投資建設不得低于規(guī)定的工業(yè)項目建設用地最低投資強度指標和容積率標準，容積率一般在2.0以上。在簽訂土地使用權出讓合同時，應當約定建設者在取得土地使用權后半年內開工，兩年內完成標準化廠房建設。對取得土地使用權滿半年仍未開工或者未能在取得土地使用權后兩年內完成廠房建設的，不得再享受土地使用權出讓最低價，優(yōu)惠部分予以補繳；對取得土地使用權滿一年仍未開工的，按取得劃撥土地使用權費用或土地出讓金、土地租金的20％以下收取土地閑置費；對取得土地使用權滿兩年仍未開工的，批準文件自動失效，土地使用權無償收回。廠房建設期間，開發(fā)者不得轉讓土地使用權。

對于大批的工業(yè)廠房，有四個方面的潛在用途功能可供投資商投資規(guī)劃與開發(fā)： 外口公寓。商務辦公用房。都市工業(yè)樓宇（園）。制造業(yè)配套功能用房。

2、產業(yè)集群對中國經濟發(fā)展的重要性與產業(yè)地產的輝煌前景 1）什么是產業(yè)集群？產業(yè)集群在世界經濟發(fā)展中的重要作用？ 產業(yè)集群是某產業(yè)的相同、相近與相關企業(yè)聚集某地，進而吸引一些相關服務機構進駐該地，從而形成的一個有效的經濟群體。產業(yè)集群在經濟競爭中產生很強的競爭優(yōu)勢，其本質是一種生產組織方式，通過對產業(yè)集群的有效培育與發(fā)展可以實現多種經濟發(fā)展目標。產業(yè)集群的形成一般有誘致性自發(fā)形成，強制性培育形成和引導性培育形成。國務院發(fā)展研究中心錢平凡—— 產業(yè)集群是全球性的經濟發(fā)展潮流 產業(yè)集群發(fā)展與工業(yè)化進程相輔相成 產業(yè)集群可作為經濟發(fā)展的戰(zhàn)略方式 2）產業(yè)集群的競爭優(yōu)勢 專業(yè)化 集中化 網絡化 地域化

3）中國產業(yè)集群發(fā)展趨勢 產業(yè)集群發(fā)展的經濟社會作用 產業(yè)集群的經濟效應——

——首先，產業(yè)集群的出現顯著推動了國民經濟尤其是地方經濟的發(fā)展?！浯?，集群經濟可以使同一產業(yè)內部的分工更為精細化，使一個企業(yè)可以集中于該產業(yè)的某一個工序或某一種中間產品的生產，從而可以節(jié)約成本，提高效率。

——第三，集聚將促使各企業(yè)在激烈的競爭中進行技術創(chuàng)新，使先進的經驗、技術更為迅速地在區(qū)域內傳遞，產生技術溢出效果?！谒模诵漠a業(yè)的集聚對上下游關聯(lián)產業(yè)產生更為強烈的需求，從而推動這些關聯(lián)產業(yè)發(fā)展，進而在一個地方形成一種完整的產業(yè)鏈條?！谖澹S著主導產業(yè)的延伸和關聯(lián)產業(yè)的出現，特定產業(yè)集群所在地區(qū)的人口將大規(guī)模增長，從而帶動第三產業(yè)發(fā)展。

——第六，建立產業(yè)集群有利于集中治理污染，節(jié)約環(huán)保成本。產業(yè)集群的社會效應——

——首先，由于經濟集聚——擴散效應，產業(yè)集群將創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位?！浯?，產業(yè)集群的形成將造成人口的大規(guī)模集中，而人口的大規(guī)模集中正是城鎮(zhèn)化的基礎。

——第三，人口的集中及其就業(yè)問題的解決，加上城鎮(zhèn)化的推進，再輔之以適當的農地制度創(chuàng)新，將增加繼續(xù)主要經營農業(yè)的農民的農業(yè)用地規(guī)模，實現適度規(guī)模經營。

——第四，產業(yè)集群的發(fā)展推動了企業(yè)家、管理者和勞動者素質的提高，擴大了工人、管理人員、個體工商戶與企業(yè)家隊伍，從而有助于優(yōu)化各地的社會結構。4）產業(yè)集群的的六個特點——

一是產業(yè)集群覆蓋到大部分的傳統(tǒng)行業(yè)。二是產業(yè)集群已形成較大的經濟規(guī)模。

三是一些產業(yè)集群已經形成特色產業(yè)和品牌。四是一些產業(yè)集群中出現了規(guī)模較大的龍頭企業(yè)，吸引眾多中小企業(yè)加入其產業(yè)鏈，帶動了相關產品的技術創(chuàng)新。

五是一些產業(yè)集群已經成長為相關行業(yè)的產業(yè)基地。六是許多產業(yè)集群產品外向度不斷提高。

5）產業(yè)集群對中國經濟的戰(zhàn)略作用及產業(yè)地產的輝煌前景 第一、培育與提升產業(yè)競爭優(yōu)勢的重要途徑。第二、推動地方經濟增長的重要方式。第三、促進中小企業(yè)發(fā)展的重要方式。

第四、促進農村工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。第五，國家與區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)的一種重要實現方式。在新一輪全球化競爭中，產業(yè)集群將對中國經濟的發(fā)展起到重要的戰(zhàn)略作用。由于自發(fā)形成的產業(yè)集群存在著各種缺陷，今后中國將興起更多以政府引導為基礎的產業(yè)集群。這意味著產業(yè)地產發(fā)展的輝煌前景。

二、中國工業(yè)、產業(yè)地產的開發(fā)現狀及趨勢

1、工業(yè)地產開發(fā)現狀及趨勢

中國目前的工業(yè)地產開發(fā)，大多還停留在工業(yè)廠房、商鋪等物業(yè)形態(tài)的單一開發(fā)層面。工業(yè)地產開發(fā)的趨勢是與產業(yè)地產聯(lián)姻，在符合區(qū)域經濟發(fā)展總體布局與規(guī)劃的前提下，進行一種工業(yè)綜合開發(fā)。

2、產業(yè)地產開發(fā)趨勢

下一輪科技園區(qū)或產業(yè)基地的開發(fā)，將由房地產開發(fā)商唱主角。當工業(yè)地產與產業(yè)地產合而為一，便誕生了一種綜合性房地產開發(fā)。在一個產業(yè)集群或產業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產形態(tài)：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。

工業(yè)（或產業(yè)）地產實際上成為最復雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產開發(fā)領域。對于開發(fā)商而言，工業(yè)（或產業(yè)）地產則不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其在區(qū)域經濟發(fā)展乃至在宏觀經濟舞臺上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房開企業(yè)及其企業(yè)領袖的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的博弈空間

3、中國產業(yè)地產開發(fā)案例 上海國際包裝·印刷城堪稱中國產業(yè)地產開發(fā)的先行者與代表性案例。作為中國包裝印刷綜合產業(yè)基地、中國包裝印刷中央商務區(qū)·行CBD、中國包裝印刷“一站式”采購中心與貿易港，其成功開發(fā)已引起國內、國際包裝印刷業(yè)界的普遍關注。上海國際包裝·印刷城的開發(fā)模式，為中國產業(yè)地產的開發(fā)積累了大量可資借鑒的豐富經驗。

三、某某工業(yè)地產成投資“新寵”

一提到某某，人們首先想到的是一片片占地廣闊的制造企業(yè)。由于制造業(yè)發(fā)達，某某經濟總量連年穩(wěn)居“全省狀元”，但稀缺的土地資源問題也日漸突出。

為了解決發(fā)展中的這一“瓶頸”問題，鼓勵“標準化廠房”的“工業(yè)地產”政策開始浮出水面。2005年8月，某某制定一系列相關規(guī)定，大力推進“標準化廠房”建設。

2005年9月，某某市政府出臺了關于《標準廠房》的正式文件，嚴格工業(yè)供地條件，規(guī)定：除特殊行業(yè)外，中心城市八大組團450平方公里范圍內投資額低于1200萬元、新一輪城市總體規(guī)劃修編的2770平方公里規(guī)劃區(qū)范圍內（不含中心城區(qū)）投資額低于800萬元、其他地方投資額低于500萬元的工業(yè)項目不再單獨供地。對不單獨供地的工業(yè)項目原則上要求統(tǒng)一進入標準廠房園區(qū)，通過租賃或購買標準廠房發(fā)展生產。同時要求，某某市各縣（市、區(qū)）和某某開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設的標準廠房園區(qū)總建筑面積原則上要達5萬平方米以上 1）“土地招商”變成“廠房招商”

某某早期的開發(fā)區(qū)如清濛、潯美、城東等，都是通過招商，供地給企業(yè)，讓企業(yè)自行建設，于是，當一家工廠或一個新的工業(yè)區(qū)開始建設時，大片土地粗放經營，讓熱愛土地的農民心疼不已。

據測算，目前某某工業(yè)用地的建筑容積率大多不到1.0；即便是某某目前管理相對規(guī)范的21個園區(qū)的平均容積率僅在0.8至1.2之間，容積率水平低于江浙一帶1.5至2.0水平。某某市政府發(fā)展研究中心的郭副主任認為，標準化廠房招商提供了化解當前制約某某經濟發(fā)展的“用地難”瓶頸的嶄新思路。據他出示的一份某某市政府文件，記者看到某某市已規(guī)定，新建標準廠房單體建筑面積一般不小于4000平方米，容積率要達到1.5。

惠安縣目前推出的2個通用廠房建設項目，其建筑容積率都達到1.5。記者來到位于黃塘鎮(zhèn)的某某市第一個專屬臺資企業(yè)的投資區(qū)。這片規(guī)劃有6000畝、年產值近60億元人民幣的中型現代臺商工業(yè)基地，目前已有25家企業(yè)簽約入駐，10家企業(yè)開工建設。入駐企業(yè)均為年產值在5000萬元規(guī)模的臺資企業(yè)，主要為輕工、電子、機械、高科技企業(yè)。

據了解，某某市目前的標準化廠房建設進行半年多來，推進速度很快。這個市由于實行“多元化投入、多樣化運作、專業(yè)化招商”的市場化運作方式，大力吸引各類投資開發(fā)主體參與標準廠房建設，采取建、售、租相結合的運作模式，推行邊建設、邊招商。目前某某標準化廠房建設雖然仍以政府為主導，但在鯉城、石獅、晉江、南安等縣（市、區(qū)），政府與企業(yè)合資或與企業(yè)聯(lián)合投資開發(fā)的標準化廠房也陸續(xù)拉開帷幕。于是，繼住宅地產、商業(yè)地產開發(fā)之后，在某某，以標準廠房為代表的工業(yè)地產已成為各方資本競逐的新熱點。2）各方資本競逐“標準廠房”

一石激起千層浪。2005年8月，某某赴港招商團首次推出大規(guī)模標準廠房開發(fā)招商項目，并宣布可將統(tǒng)一規(guī)劃的標準廠房園區(qū)整體交由政府控股公司或有資質、有實力的其他投資業(yè)主開發(fā)建設，也可切塊出讓給各開發(fā)業(yè)主投資建設，建設的標準廠房可自用或出售、出租，實行物業(yè)化管理。這一商機，令人眼前一亮，吸引了一些境內外資本力量進入某某。記者在此間采訪時看到，目前這些境內外資本工業(yè)地產項目正紛紛在某某落地： ———由聯(lián)泰集團與某某另一家知名企業(yè)“七匹狼”合資投建的新絲路服裝城位于晉江市五里工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地1500畝，首期用地546畝，將打造世界級紡織服裝研發(fā)和生產制造基地?！?lián)泰（香港）投資有限公司與鯉城區(qū)政府簽約，合作建設60畝標準化廠房，作為臺灣學者（某某）創(chuàng)業(yè)園一期項目。

——南益集團剛剛與南安市政府簽約，合作投資開發(fā)位于石井與水頭兩鎮(zhèn)的約6000畝的工業(yè)城。

——石獅鴻山鎮(zhèn)，由當地政府與企業(yè)共同合作開發(fā)建設的通用標準廠房，占地180畝，總建筑面積18萬平方米，計劃總投資1.8億元，現正在熱火朝天開工建設中?！细咝录夹g電子信息產業(yè)園區(qū)標準化廠房，建設規(guī)模為28萬平方米，項目總投資1.75億元，可通過合資、合作或公開競價方式取得相關地塊土地使用權?！习卜雒瘞X項目區(qū)服裝加工標準廠房，項目總投資5億元，主要經濟效益來源于開發(fā)后廠房的出租和出售。

——晉江五里工業(yè)區(qū)標準化廠房，項目投資約3.58億元，可分塊或分期進行開發(fā)，以出售或出租廠房等方式取得回報。

據了解，去年香港的某某標準廠房招商，項目總用地面積2300多畝，均采用標準廠房建設招商和標準廠房招租形式，讓各類資本在“節(jié)約用地”中獲得豐厚回報。3）“工業(yè)地產”投資潛力無限 據某某市政策研究室人員介紹，工業(yè)地產在國外往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的工業(yè)地產占到全世界的30%%，對日本GDP貢獻在40%%以上。美國工業(yè)地產占全世界的27%%，對本國的GDP貢獻也超過30%%。資料表明，世界上的制造業(yè)重心已開始向中國轉移，我國的工業(yè)地產還有很大的成長空間。

2004年以來，上海乃至全國主要城市的工業(yè)地產，一直保持著穩(wěn)健的上升勢頭。上海69個工業(yè)開發(fā)區(qū)，一下涌出幾十家專門服務標準廠房規(guī)劃、設計、土地、房產開發(fā)的專業(yè)企業(yè)。事實證明，節(jié)約集約用地的時代訴求，相對便宜的土地價格，日益增長的強勁需求，清晰可見的高回報率，都吸引著越來越多的投資者進入這一領域。連日來，越來越多的投資工業(yè)地產消息令人振奮：晉江好利來玩具電子有限公司宣稱已介入，投資資金至少數千萬元；香港榮豐國際集團頻頻與某某市有關方面接觸，探討介入工業(yè)地產的合適選點和合作意向??

工業(yè)地產，無疑將成為某某經濟發(fā)展的新引擎！

四、“三套車”——××工業(yè)產業(yè)地產開發(fā)戰(zhàn)略合作模式

五、××工業(yè)產業(yè)地產項目贏利模式

1、前期：項目招商階段 物業(yè)形態(tài)

贏利方式

利潤水平

備注

純商務樓

售、租

高

以售為主。銷售對象為廠商或投資者。

公寓式辦公

售、租

中

同上

商鋪或展廳

售、租

高

同上

倉儲

售、租

中、低

直接銷售或出租給廠商

標準廠房

售、租

中、低

同上

2、后期：項目管理階段 項目

贏利方式 贏利水平

備注

信息服務

高

科技服務

高

產品代理

高

物流服務

中、低

物業(yè)服務

低

六、××項目運營模式

1、前期：項目建設階段

2、后期：項目管理階段

七、××工業(yè)、產業(yè)地產項目開發(fā)簡要流程

七、××工業(yè)、產業(yè)地產傳播與招商銷售模式

1、傳播招商基礎

●政府、行業(yè)協(xié)會的重要性 政府部門的政策支持，行業(yè)協(xié)會的專業(yè)指導及其在行業(yè)發(fā)展協(xié)調方面的權威地位，是工業(yè)產業(yè)地產傳播與招商的重要前提。

成功的工業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商并不被動地等待政府和行業(yè)協(xié)會的既有政策支持，而是通過自己的實力和雄心以及對產業(yè)發(fā)展的深刻把握，來促使政府、行業(yè)協(xié)會改變原政策或針對項目出臺新的政策。

開發(fā)商通過影響政府和行業(yè)協(xié)會的決策，可以使自己在與政府、行業(yè)協(xié)會的博弈中占居主動，從而極大地提升自己在社會經濟舞臺上地位。●產業(yè)集聚理論的闡釋與發(fā)揮

理論營銷是工業(yè)產業(yè)地產傳播與招商的另一法寶。對產業(yè)集群理論的深入闡釋以及對特定產業(yè)發(fā)展的深刻洞悉，是說服廠商的重要基礎。在此前提之下，通常意義上的傳播和廣告技術才有發(fā)揮作用的可能。

2、工業(yè)、產業(yè)地產傳播招商銷售手段（1）軟廣告。（2）報刊廣告。（3）DM直郵廣告。

（5）招商會：國際；全國；區(qū)域。（6）關系營銷：行業(yè)協(xié)會公關。（7）關系營銷：客戶介紹。

（8）示范營銷：攻克行業(yè)領袖企業(yè)。（9）特定社會群體：投資階層營銷。

（10）學術營銷：產業(yè)集群和行業(yè)集聚論壇。（11）人員促銷：專業(yè)銷售隊伍。

九、××工業(yè)、產業(yè)地產項目銷售策略 招商與銷售同時進行

以銷售帶動招商、以招商促進銷售

以專業(yè)的定位來尋找目標客戶、以產業(yè)集群產生規(guī)模效應來帶動招商和銷售